Название документа
"ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(под ред. П.В. Крашенинникова)
(Статут, 2005)
Дата
01.07.2005
Источник публикации
"Статут", 2005
Автор
АНДРОПОВ В.В.
ГЕТМАН Е.С.
ГОНГАЛО Б.М.
ГОРДЕЕВ Д.П.
КОСАРЕВА Н.Б.
КРАШЕНИННИКОВ П.В.
КРУГЛИК С.И.
МАНЫЛОВ И.Е.
МИРОНОВ И.Б.
ПУЗАНОВ А.С.
ПЧЕЛИНЦЕВА Л.М.
СИМОНОВ В.Н.
СОЛОПОВА Е.А.
ХОМЧЕНКО Д.Ю.
ХОХЛОВ В.Ю.
Примечание к документу
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 01.07.2005.

См. также следующий материал:
"КОММЕНТАРИЙ К НОВОМУ ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(постатейный)
(А.А. Титов)
(Юрайт-Издат, 2005)

См. также следующий материал:
"КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 29 ДЕКАБРЯ 2004 Г. N 188-ФЗ (ПОСТАТЕЙНЫЙ)"
(В.В. Глазов)
(ЗАО Юстицинформ, 2005)
Текст документа

ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ
К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 июля 2005 года

Под редакцией
доктора юридических наук
П.В. КРАШЕНИННИКОВА

Авторы комментариев:

Андропов Вадим Владимирович, советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, государственный советник Российской Федерации 3 класса, советник юстиции 1 класса - ст. 44 - 48 (в соавт. с И.Б. Мироновым); 55 - 56; 135 - 139, 142 - 152 (в соавт. с И.Б. Мироновым).
Гетман Елена Станиславовна, кандидат юридических наук, государственный советник юстиции 2 класса, начальник Управления конституционных основ частного права Конституционного Суда Российской Федерации - ст. 3, 12 - 14; 39 (в соавт. с В.Н. Симоновым); 60 - 71; 72 (в соавт. с Е.А. Солоповой); 73, 75, 81; 82 - 91 (в соавт. с В.Н. Симоновым).
Гонгало Бронислав Мичиславович, доктор юридических наук, профессор, руководитель Уральского отделения Российской школы частного права, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии - ст. 1 - 2, 4; 7 - 9 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 10, 15 - 16, 30 - 32, 49 - 54, 57 - 59.
Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" - ст. 153 - 160 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Косарева Надежда Борисовна, кандидат экономических наук, президент Фонда "Институт экономики города" - ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Крашенинников Павел Владимирович, доктор юридических наук, государственный советник юстиции Российской Федерации, председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, ректор Российской школы частного права - введение, ст. 5 - 6; 7 - 9 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 17 - 19, 110 - 129; 130 (в соавт. с И.Е. Маныловым); 132 - 134.
Круглик Сергей Иванович, кандидат экономических наук, директор департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и экономики Российской Федерации - ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Манылов Игорь Евгеньевич, государственный советник юстиции 2 класса, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству - ст. 33 - 34; 130 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 131.
Миронов Илья Борисович, советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, государственный советник Российской Федерации 3 класса, советник юстиции 2 класса - ст. 44 - 48, 135 - 139, 142 - 152 (в соавт. с В.В. Андроповым).
Пузанов Александр Сергеевич, генеральный директор Фонда "Институт экономики города" - ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, Д.Ю. Хомченко); ст. 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, Д.Ю. Хомченко).
Пчелинцева Людмила Михайловна, доктор юридических наук, профессор, судья Верховного Суда Российской Федерации - ст. 11.
Симонов Виктор Николаевич, начальник отдела повышения квалификации Уральского отделения Российской школы частного права - ст. 20, 22 - 29, 35 - 38; 39 (в соавт. с Е.С. Гетман); 40 - 43; 82 - 91 (в соавт. с Е.С. Гетман); 92 - 109, 140 - 141, 162.
Солопова Елена Алексеевна, советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, государственный советник Российской Федерации 3 класса, советник юстиции 1 класса - ст. 72 (в соавт. с Е.С. Гетман); 74, 76 - 80.
Хомченко Дмитрий Юрьевич, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" - ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым).
Хохлов Вадим Юрьевич, преподаватель кафедры гражданского права Уральской академии государственной службы - ст. 21.

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

1. ОФИЦИАЛЬНЫЕ ИЗДАНИЯ

    БНА РФ             - Бюллетень нормативных актов министерств и
                         ведомств (Бюллетень нормативных актов
                         федеральных органов исполнительной власти)
    Бюллетень ВС       - Бюллетень Верховного Суда
    (РСФСР, РФ)
    Ведомости ВС,      - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР),
    СНД и ВС (СССР,      Ведомости Съезда народных депутатов и
    РСФСР, РФ)           Верховного Совета (СССР, РСФСР, РФ)
    Вестник ВАС РС     - Вестник Высшего Арбитражного Суда
                         Российской Федерации
    Вестник КС РФ      - Вестник Конституционного Суда
                         Российской Федерации
    РГ                 - "Российская газета"
    СА РФ              - Собрание актов Президента и Правительства
                         Российской Федерации
    СЗ РФ              - Собрание законодательства Российской
                         Федерации
    СП (СССР,          - Собрание постановлений Совета Министров
    РСФСР)               (Правительства)
    СУ РСФСР           - Собрание узаконений РСФСР

2. ПРАВОВЫЕ НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

    АПК РФ, АПК        - Арбитражный процессуальный кодекс
                         Российской Федерации
    ГК РФ, ГК          - Гражданский кодекс Российской Федерации,
                         части первая, вторая, третья
    ГПК РФ, ГПК        - Гражданский процессуальный кодекс
                         Российской Федерации
    ГПК РСФСР          - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР
    ЖК РФ, ЖК          - Жилищный кодекс Российской Федерации
    ЗК РФ, ЗК          - Земельный кодекс Российской Федерации
    НК РФ, НК          - Налоговый кодекс Российской Федерации,
                         части первая и вторая
    СК РФ              - Семейный кодекс Российской Федерации
    ТК РФ              - Трудовой кодекс Российской Федерации
    УК РФ              - Уголовный кодекс Российской Федерации
    УПК РФ             - Уголовно-процессуальный кодекс Российской
                         Федерации
    ФЗ                 - Федеральный закон
    ФКЗ                - Федеральный конституционный закон

3. ПРОЧИЕ СОКРАЩЕНИЯ

    сл.                - следующие
    абз.               - абзац
    в т.ч.             - в том числе
    гл.                - глава, главы
    др.                - другой (-ая, -ое, -ие)
    МРОТ               - минимальный размер оплаты труда,
                         установленный федеральным законом
    ОВД                - органы внутренних дел
    п.                 - пункт, пункты
    подп.              - подпункт
    разд.              - раздел
    ред.               - редакция
    с.                 - страница, страницы
    см.                - смотри
    ср.                - сравни
    ст.                - статья
    т.д.               - так далее
    т.е.               - то есть
    т.н.               - так называемый (-ая, -ое, -ые)
    т.п.               - тому подобное
    утв.               - утвержденный (-ая, -ое, -ые)
    ч.                 - часть, части

ВВЕДЕНИЕ

Жилищный кодекс Российской Федерации принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. и подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г. Первая официальная публикация была осуществлена 12 января 2005 г. <*>. В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2005 г. Промежуток времени от публикации до введения в действие обусловлен необходимостью изучения (ознакомления) гражданами и правоприменительными органами данного документа. Справедливости ради следует отметить, что при подготовке и принятии рассматриваемого законодательного акта высказывались различные точки зрения по поводу введения ЖК РФ: одни предлагали ввести Кодекс с 1 января 2005 г. (или с момента публикации), другие - отсрочить на несколько месяцев для изучения, а также для подготовки и принятия Правительством РФ и субъектами РФ документов, необходимых для реализации ЖК РФ. В итоге получился компромисс: Государственной Думой была принята поправка автора настоящего введения о вступлении Кодекса в силу с 1 марта 2005 г.
--------------------------------
<*> Российская газета. 2005. 12 января.

Текст нового ЖК РФ был принят на основе законопроекта, внесенного 11 мая 2004 г. Правительством РФ и группой депутатов Государственной Думы.
Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации готовился более 10 лет. Прежний Кодекс - от 24 июня 1983 г. - безнадежно устарел. Кроме того, только на федеральном уровне до принятия нового ЖК РФ действовало более трех тысяч актов жилищного законодательства, которые в итоге позволяли по-разному трактовать права и обязанности участников жилищных отношений. Понятно, что даже специалистам было сложно разобраться, что к чему, а граждане защищали свои права с большим трудом. Поскольку Конституция СССР 1978 г. всем предоставляла право (для многих только на бумаге) получить бесплатное жилье, а очередь на него была огромной и бесконечной, то люди, которые эту очередь контролировали, имели огромные возможности для злоупотреблений.
В новом ЖК РФ четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. Любой закон - это компромисс. После первого чтения проекта нового Закона в него было внесено около двух тысяч поправок, из которых 700 было принято.
В соответствии со ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении России и ее субъектов, соответственно к ведению субъектов РФ отнесена значительная часть вопросов, например признание "малоимущими". Малоимущими согласно ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном жилищным законом соответствующего субъекта РФ. Принадлежность к такой категории граждан зависит не только от величины заработной платы, но и от размера других доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, иных объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, автомобиль и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах Федерации, конечно же, разные, поэтому и нормативы будут разными. Конкретный порядок установят законодательные собрания субъектов Федерации, а на муниципальном уровне конкретные цифры - органы местного самоуправления. Эти акты должны быть приняты в ближайшее время.
Необходимо особо подчеркнуть, что те лица, которые были поставлены на жилищный учет до введения в действие нового ЖК РФ, продолжают оставаться в очереди. Органы государственной власти и органы местного самоуправления сохраняют перед ними свои обязательства.
Немаловажный для многих вопрос о сроках социального найма. Согласно комментируемому Кодексу договор социального найма жилья заключается без установления срока его действия. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов семьи или всех названных граждан вместе не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Более того, в каких-то случаях некоторые коммунальные услуги за время отсутствия названных граждан не будут оплачиваться. Однако, конечно же, не все. За тепло в любом случае надо платить - проживает человек в помещении или нет. А за какие-то услуги плата может даже уменьшаться. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи имеет право на передачу своего жилья вподнаем.
Что касается обмена, то правила о нем существенно отличаются от норм прежнего законодательства. Если ранее субъектами договора обмена могли быть и собственники, и члены ЖСК, и те, кто проживает по договору социального найма, то сейчас обмен сохраняется только для договоров социального найма. Правила обмена жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, не предусмотрены.
В ЖК РФ есть новый раздел "Специализированный жилищный фонд". К помещениям специализированного жилищного фонда относятся служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения в домах маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, а также для социальной защиты отдельных категорий граждан. Изменения заключаются в том, что служебное жилье и общежития (как и все остальные специализированные жилые помещения) могут быть исключительно в государственном и муниципальном жилищных фондах. Конечно, акционерные общества, если у них есть возможность, могут принять решение о передаче своей площади определенным, заслуживающим того категориям граждан в безвозмездное пользование или по договорам коммерческого найма за минимальную плату.
Новый Жилищный кодекс поможет решить серьезную проблему, связанную с общежитиями, снятыми с баланса приватизированных предприятий и переданными муниципалитетам. Таких общежитий в стране тысячи, а семей, в них живущих, - десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемленными, поскольку занимаемая ими площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития фактически сохранился. Поскольку целевой характер предоставления этих помещений - в связи с работой или учебой - утерян, Вводный закон к ЖК РФ определил, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, ранее находившимися в жилых домах, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий, а теперь переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы данного Кодекса о договоре социального найма.
ЖК РФ предусматривает: гражданам не нужно ничего нового оформлять, не нужно собирать никаких бумаг - в силу Закона они однозначно считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно, права их расширяются, они смогут эту площадь, например, обменять. И естественно, теперь они смогут ее до 1 января 2007 г. приватизировать.
Что касается общежитий, которые не были переданы муниципалитетам (в Москве, например, таких более 50%), то они юридически принадлежат соответствующим организациям. Владельцы и руководители организаций вправе использовать их по прямому назначению - для работников этих организаций и их семей. Приватизация здесь невозможна.
Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, по-прежнему состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете.
Ограничивая в ряде статей права части граждан, Кодекс защищает интересы подавляющего большинства жильцов - владельцев жилищной собственности. Примером является использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в них на законных основаниях гражданами. Здесь действует четкий запрет: не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, устанавливаемыми Правительством РФ, которые, уточним, еще предстоит принять.
С учетом интересов проживающих в доме жильцов регламентируется и переустройство или перепланировка квартир, перевод жилого помещения в нежилое (квартиры в многоквартирном доме). Ранее каждый субъект Федерации устанавливал свои правила, перечень необходимых документов, которые часто менялись. В ЖК РФ предлагается по всем этим процедурам - и по переводу, и по проведению переустройства или перепланировки - исчерпывающий перечень документов и условий. Так, для перевода жилого помещения в нежилое должен быть, прежде всего, изолированный вход. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Массу бытовых проблем помогут решить закрепленные в комментируемом Кодексе изменения в отношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в помещении совместно с собственниками. Здесь могут быть разные варианты. Первая ситуация: супруги приобрели квартиру в период брака. С точки зрения семейного законодательства они - члены семьи, а с точки зрения гражданского и жилищного законодательства - сособственники, соответственно, любые сделки возможны только с согласия обоих супругов.
Необходимо отметить, что члены семьи, не являющиеся сособственниками, также имеют широкий круг прав. К членам семьи собственника жилого помещения ЖК РФ относит проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга (супругу), а также детей и родителей данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Бывшие члены семьи - это лица, у которых семейные отношения с собственником прекратились.
Вторая ситуация, когда квартира до вступления в брак приобретена гражданином по договору купли-продажи, мены, дарения либо получена по наследству. Гражданин приобрел квартиру, вступил в брак, а впоследствии семейные отношения прекратились. Если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок, но на основании решения суда.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга (супругу) и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом всех перечисленных обстоятельств, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
Третья ситуация: семья проживает в квартире по договору найма, и члены семьи решили ее приватизировать, но на имя одного человека, т.е. собственником становится только один из членов семьи. В жизни таких случаев предостаточно. При утрате семейных отношений у членов семьи, в том числе бывших, сохраняется право пользования этой квартирой.
Несомненный плюс ЖК РФ для граждан - наделение собственников квартир в многоквартирном доме правом собственности на земельный участок, так сказать, на саму "подошву" под домом и на придомовую территорию. Правда, это стало минусом для недобросовестных чиновников. Сейчас будет невозможно отобрать часть земельного участка, если дом расположен в привлекательном месте (особенно в центре города), и построить на придомовой территории многоэтажный дом. В данной ситуации нужно договариваться с собственниками. Если такой договоренности нет, любое строительство, устройство, скажем, автостоянки на месте детской площадки, будет незаконным, а землеотвод - недействительным. Здесь налицо реальное укрепление прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.
В случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован, т.е. не определены границы этого участка, до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об определении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В той же шестой главе Кодекса, где речь идет о правах жильцов собственников на земельный участок под домом и придомовую территорию, оговорены и их права на все нежилые помещения дома. Дело в том, что до недавнего времени вопросы, касающиеся заключения так называемых инвестиционных договоров по реконструкции чердаков или переоборудованию подвальных помещений, решались без участия собственников. Особенно это было характерно для таких крупных городов, как Москва, Санкт-Петербург и др., т.е. орган госвласти заключал инвестиционный договор с какой-либо компанией или даже физическим лицом о том, что он переделывает этот чердак и после реконструкции получает право собственности на него. При этом, понятно, интересы собственников, живущих в этом доме, как правило, не учитывались.
Первая попытка решить названную проблему была сделана, когда при принятии Гражданского кодекса РФ мы оговорили в нем, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности все нежилые помещения дома, инженерное оборудование, несущие конструкции и т.д. Однако существующая практика показала, что органы госвласти продолжали решать эти вопросы по-своему. Хотя надо сказать, что в последние год-два все-таки наметился положительный сдвиг: судебная власть начала корректировать незаконные действия чиновников.
По сравнению с ранее действовавшим законодательством претерпело заметные изменения правовое регулирование управления домом в такой форме, как товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ). Когда был принят Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" 1996 г., членство в ТСЖ рассматривалось как обязательное. Широкое толкование содержащихся в нем положений позволяло сделать вывод, что любой приобретатель квартиры в многоквартирном доме, где имелось ТСЖ, автоматически становился его членом вне зависимости от его желания. Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления была признана не соответствующей Конституции РФ. Теперь не все собственники обязаны быть членами товарищества собственников жилья.
В ЖК РФ регламентирована отдельная процедура, которая связывает собственность и собственников. Есть вопросы, которые в соответствии с ГК РФ должны решаться всеми собственниками независимо от того, члены ли они товарищества собственников жилья или нет. Ранее в Законе не была определена процедура, регламентирующая проведение общих собраний собственников. Сейчас в ЖК РФ введена отдельная глава "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников". Кроме того, есть глава, посвященная регламентации создания и деятельности товариществ собственников жилья. Что касается конструкции права собственности на объекты недвижимости, то она та же самая - общая долевая собственность без возможности выделения доли в натуре и отчуждения этой доли. Просто комментируемый Кодекс более четко кодифицировал прежние нормы с учетом решения Конституционного Суда РФ и ГК РФ.
ЖК РФ расширил способы управления многоквартирными домами. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья и, наконец, управление управляющей организацией.
Впервые в России прямо в ЖК РФ включена норма о том, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то управлять жилым домом будет муниципальная организация. Так что частная это будет или государственная организация, решать должны собственники или товарищество. Ликвидация монополизма уже привела к тому, что в ряде регионов в муниципальных жэках или дэзах снизилась плата за коммунальные услуги.
Один из острых вопросов - возможность и способы выселения граждан из квартир за неуплату жилищно-коммунальных услуг. Подобная норма существовала и ранее, она была введена в Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" еще в середине 90-х гг. Выселению согласно новому Кодексу подлежат наниматели, не внесшие плату за жилье и жилищно-коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Порядок выселения только судебный. Если неуплата вызвана уважительной причиной (например, задержкой выплаты заработной платы), то суд решение о выселении не вынесет. Если подтверждается факт неуплаты по неуважительной причине, то осуществляется выселение с предоставлением другого жилого помещения из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
До принятия ЖК РФ серьезные опасения вызывала предполагавшаяся отмена разрешений органов опеки и попечительства на совершение сделок с жильем, где проживают несовершеннолетние. Кто будет заботиться о детях, если их интересы будут ущемлены? Как станет решаться жилищная проблема детей, достигших совершеннолетия и покидающих детские дома? Согласно Кодексу детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в общеобразовательных и иных учреждениях, перечисленных в Кодексе, жилые помещения по договорам социального найма будут предоставляться вне очереди. Что касается органов опеки и попечительства, то они не всегда должны вмешиваться в такую деликатную сферу, как семья. Об интересах детей заботиться должны в первую очередь родители. Например, был случай, когда человек решил продать квартиру в Москве и уехать в деревню - решил стать фермером, организовать крестьянское хозяйство. Так ему несколько месяцев не давали разрешение на продажу квартиры органы опеки и попечительства, считая, что он нарушает интересы детей: как это он из Москвы переезжает в деревню! Разумеется, органы опеки и попечительства - очень важные органы, но далеко не всегда они должны вмешиваться, и их голос не всегда должен быть решающим.
Другое дело, когда у органов опеки и попечительства есть информация, что ребенок по каким-то причинам остался без родительского попечения, тогда они обязаны решать: давать согласие на совершение сделки или нет. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем доподлинно известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Необходимо отметить, что обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.
Многие в ЖК РФ ищут ответ на вопрос: как будет отличаться плата за жилищно-коммунальные услуги для нанимателей и для собственников? Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена ст. 154 Кодекса. Граждане, которые признаны в установленном порядке малоимущими, освобождаются от платы за наем жилого помещения. У собственников ее тоже нет. Но собственники платят налог. Конкретный размер платы за коммунальные услуги зависит от управляющей компании и, конечно же, от действующих тарифов, устанавливаемых местными властями.
Еще один вопрос, который волнует всех: когда закончится бесплатная приватизация жилья? Закон говорит четко: 1 января 2007 г. Кстати, до этой же даты сохраняется и право малоимущих расприватизировать квартиру. Должен заметить, что это был очень дискуссионный вопрос. Некоторые "горячие головы" настаивали на немедленной отмене бесплатной приватизации. Однако очевидно, что должен быть определенный срок (и не короткий!), чтобы люди могли решить, намерены ли они воспользоваться правом бесплатной приватизации или нет. Есть граждане, которые по тем или иным причинам хотят продолжать жить в квартире по договору социального найма. Если хотят получить квартиру в собственность и тем самым увеличить свой капитал - такая возможность есть до 1 января 2007 г.
По общему правилу, если человек получил квартиру по договору социального найма до 1 марта 2005 г., он может воспользоваться правом бесплатной приватизации. В связи с оформлением приватизации хотел бы обратить внимание на важный момент: практика последних месяцев показала, что чиновники, принимающие решение о приватизации, нередко требуют от заявителей предъявить договор о социальном найме как документ. Но те, кто получил свою квартиру давно, въезжал в нее по ордеру, естественно, такого договора не имеют, потому что с ними такой договор просто никто не заключал. Так вот это ни в коем случае не будет означать, что данная квартира не может быть приватизирована. Жилое помещение подлежит приватизации вне зависимости от того, есть ли письменный документ о социальном найме или такого документа нет.
На тех лиц, которые заключат договор социального найма после 1 марта 2005 г. уже по новому Закону, это правило не распространяется - права бесплатно приватизировать свои квартиры они не получат. Этот вопрос тоже был дискуссионным. Многие считали, что следовало дать право приватизации всем лицам до 1 января 2007 г. Но другая точка зрения, видимо, была более убедительной. Логика в этом тоже есть: договор заключается уже на новых условиях.
Оппоненты ЖК РФ утверждают, что он резко увеличит расходы собственников жилья. Это и налогообложение недвижимости, включая земельный участок под домом, по рыночной стоимости, и включение расходов на капитальный ремонт в оплату квартиры. В итоге может случиться, что многим их квартиры станут просто не по карману. Какой на это может быть ответ? Существует такое понятие "бремя собственности". Собственное жилье - это реальный капитал, и его владелец обязан нести все расходы, всю ответственность по содержанию своей собственности. Что касается налогообложения по рыночной стоимости, соответствующий законопроект входил в пакет законов по формированию рынка доступного жилья, но его рассмотрение пока откладывается. Прорабатываются различные варианты массовой оценки жилья для целей налогообложения. Конкретные ставки будут регулироваться местными органами власти - и в их интересах учитывать при этом средний уровень доходов населения в регионе.
Но опять-таки повторюсь: до 2007 г. сохраняется право расприватизировать свою квартиру. Таким образом, малоимущие семьи имеют время, чтобы взвесить все "за" и "против" и определиться, в какой квартире им лучше жить: собственной или муниципальной на условиях социального найма. Если кто-то в горячке, в спешке по каким-то причинам, как он считает, зря приватизировал, допустим, старую квартиру, ему есть смысл ее деприватизировать, поскольку бремя содержания указанной квартиры перекладывается на него. Если человек малоимущий, то по договору социального найма, как уже говорилось, у него нет одной из составляющих платы за жилое помещение - платы за наем. Поэтому для принятия решения о приватизации нужно все тщательно взвесить, возможно, посоветоваться со специалистами и принять решение.
Скажем, для жителей Москвы и других крупных городов - что тут сомневаться - конечно, надо приватизировать. Потому что в той же Москве жилье стоит колоссальных денег, и отказываться от этого, мне кажется, неразумно. В крупных городах власти не заинтересованы в том, чтобы весь жилищный фонд стал частным. Легче управлять, когда жилье остается муниципальным, пусть и переданным жильцам по договору найма. К примеру, легче проводить решение об уплотнении существующей застройки - таких конфликтов предостаточно. С собственниками же в соответствии с новым ЖК РФ такие решения необходимо согласовать. Тем не менее я не считаю, что приватизировать надо всегда и всем.
В заключение хотелось бы обратить внимание на то, что любой закон, тем более такой масштабный, как Жилищный кодекс, не может быть безупречным с момента его принятия. Практика показывает, что в крупные законодательные акты, а особенно в кодифицированные, после их принятия периодически вносятся поправки. Это нормальный законотворческий процесс. Но главный результат принятия нового ЖК РФ достигнут: у российских граждан появился важный инструмент, который должен помочь им защитить свои права собственников.

П.Крашенинников
Июль 2005 г.

29 декабря 2004 года N 188-ФЗ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Комментарий к статье 1

1. Жилищное законодательство представляет собой систему нормативных актов (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Кроме прочего, системность обеспечивается единством принципов правового регулирования жилищных отношений, которые и закреплены в комментируемой статье.
Основные начала жилищного законодательства, или, что то же самое, принципы жилищного права, представляют собой определенные начала, руководящие идеи, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование жилищных отношений <*>. Как представляется, определением принципов жилищного права обозначены цели жилищной политики российского государства. Поэтому форма изложения основных начал жилищного законодательства достаточно абстрактна (иной она и быть не может). К сожалению, такого рода нормы обычно остаются не замеченными теми, кто применяет закон. Между тем идеи, в них содержащиеся, находятся в основании всех прочих жилищно-правовых норм (далее об этом несколько подробнее). Основные начала необходимо учитывать при применении жилищного законодательства по аналогии (см. ст. 7 ЖК и комментарий к ней). Их следует учитывать также при применении к регулированию жилищных отношений иного законодательства (см. ст. 8 ЖК и комментарий к ней). Они должны приниматься во внимание при толковании регулятивных и охранительных норм жилищного законодательства и т.д.
--------------------------------
<*> Это понятие принципов жилищного права опирается на определение правового принципа, данное О.А. Красавчиковым. См.: Советское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1. М.: Высшая школа, 1985. С. 27 - 28.

Не будет преувеличением сказать, что в комментируемой статье сформулированы идеи, на которых базируется все российское жилищное законодательство.
2. Своим появлением в первой статье (!) ЖК РФ основные начала жилищного законодательства обязаны ГК РФ. Этот фундаментальный Закон, принятый 10 лет назад, также начинается с изложения основных начал (гражданского законодательства). Но дело не только (и не столько) в идее начать кодекс с изложения принципов правового регулирования соответствующих общественных отношений. Влияние цивилистических категорий, конструкций и пр. на формирование жилищного законодательства трудно переоценить.
Жилищные отношения регулировались гражданско-правовыми нормами. В 20-е гг. прошлого века достаточно популярной стала идея о необходимости регулирования жилищных отношений специальным правовым актом (уже тогда разрабатывались проекты Жилищного кодекса).
3. Среди основных начал жилищного законодательства названы:
1) необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;
2) необходимость обеспечения безопасности жилища;
3) неприкосновенность жилища;
4) недопустимость произвольного лишения жилища;
5) необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав;
6) признание равенства участников жилищных отношений, складывающихся по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, если иное не предусмотрено федеральным законом и не вытекает из существа жилищных отношений;
7) необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав;
8) необходимость судебной защиты жилищных прав;
9) необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда;
10) необходимость использования жилых помещений по назначению.
4. В ст. 7 Конституции РФ предусмотрено, что Россия является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В силу ч. 2 ст. 40 Конституции органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Таким образом, первое из названных в комментируемой статье положений есть конституционное положение.
Наиболее общие указания об обеспечении органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище даны в ст. ст. 2, 12 - 14 (см. соответствующие комментарии к ним).
5. Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечить безопасность жилища. Доступными праву средствами оно должно способствовать тому, чтобы жилье находилось в состоянии, не угрожающем жизни и здоровью граждан. Если жилое помещение оказалось в таком состоянии, что проживать в нем небезопасно, то оно не должно использоваться в качестве жилья и т.д. Соответственно, органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам (п. 6 ст. 2 ЖК), за соблюдением установленных требований при жилищном строительстве (п. 7 ст. 2 ЖК). Жилищное законодательство признает жилым помещением только помещение, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 15 ЖК). Законом запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК; п. 3 ст. 288 ГК). Законодательством предписывается, что при пользовании жилыми помещениями должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные требования (ч. 4 ст. 17 ЖК). Закон предусматривает, что граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания (ст. 85 ЖК), и т.д. и т.п.
6. Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни (ст. 23 Конституции РФ). Жилище также неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (ст. 25 Конституции РФ) (более подробно см. ст. 3 ЖК и комментарий к ней).
7. В качестве одного из основных начал жилищного законодательства названо конституционное положение, в соответствии с которым никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ). Оно несколько конкретизируется в ч. 4 ст. 3 комментируемого Кодекса. Меры, обеспечивающие реализацию данного принципа, предусматриваются в ряде иных статей ЖК РФ и других федеральных законов (более подробно см. ч. 4 ст. 3 и соответствующий комментарий).
8. Право в целом (в том числе жилищное) должно стремиться к обеспечению возможности беспрепятственного осуществления субъективных прав. В ч. 1 и 2 комментируемой статьи, по сути, воспроизводится общеправовой принцип. Его торжество есть свидетельство торжества права. А оно достижимо только при условии, что правовые нормы предусматривают меры, обеспечивающие беспрепятственное осуществление субъективных прав, в том числе устанавливают порядок реализации права, определяют процедуры (формы и пр.) осуществления прав и т.д.
9. Если жилищные права все-таки нарушены, то жилищное законодательство исходит из необходимости восстановления нарушенных прав.
Восстановление жилищных прав чаще всего достигается использованием таких гражданско-правовых способов защиты, как признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков и др. (ст. 12 ГК РФ; см. также ст. 11 ЖК и комментарий к ней). В ЖК РФ содержится немало норм, конкретизирующих общие положения о защите субъективных прав, предусматривающих меры, направленные на восстановление права в том или ином случае его нарушения. Так, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК). В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он обязан освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им), а при неисполнении данной обязанности гражданин подлежит выселению (ст. 35 ЖК). При признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным участники обмена подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения (ч. 2 ст. 75) и т.д.
10. Права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием <*> (ст. 18 Конституции РФ). Практически все жилищные споры подведомственны суду. Жилищные права могут защищаться и в административном порядке. Но и в этом случае решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд (см. об этом ч. 1 - 2 ст. 11 ЖК и соответствующие комментарии).
--------------------------------
<*> В соответствии с широко распространенным в юридической науке мнением право на жилище входит в состав социальных прав, направленных на обеспечение и защиту потребностей и интересов человека, относится к категории основных прав человека (см. об этом: Пчелинцева Л.М. Право военнослужащих на жилище: Теоретические аспекты и проблемы реализации. М.: Норма, 2004. С. 138 и сл.).

11. Говоря о равенстве участников жилищных отношений как о принципе жилищного права, важно обратить внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, речь идет о юридическом (формальном) равенстве. Мы все всегда различались и будем отличаться друг от друга с точки зрения экономической, психофизической и т.д. Но право, регулируя определенные виды общественных отношений, игнорирует реально существующее неравенство, исходит из того, что с точки зрения юридической субъекты равны.
Во-вторых, в гражданском праве под равенством понимается отсутствие власти и подчинения; один субъект не подчинен другому, не может повелевать другим. В комментируемой статье под равенством разумеется нечто иное. Имеется в виду равноправие пользователей. Пользователи равны в правах и обязанностях.
В-третьих, говорится о равенстве прав и обязанностей не во всех жилищных отношениях, а только в отношениях по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Это означает, что если, к примеру, в квартире проживает несколько человек, то никто из них не пользуется преимуществом в пользовании кухней, ванной и т.д. Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на жилые помещения, расположенные в разных домах или квартирах. В случае возникновения спора наниматель, любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена и т.д. и т.п.
В-четвертых, из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений может следовать, что пользующиеся жилым помещением граждане не равны в правах и (или) обязанностях. Так, в силу ч. 2 ст. 69 настоящего Кодекса члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Но одновременно предусмотрено, что только дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
12. Жилищное законодательство направлено на необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда. На этот счет оно содержит многочисленные указания. Так, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним (ч. 4 ст. 30), а при неисполнении данной обязанности право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке (ст. 293 ГК). Договор социального найма жилого помещения может быть прекращен по требованию наймодателя в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 83 ЖК). Установление в законодательстве предельно конкретизированных правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а главное, их соблюдение способствуют обеспечению сохранности жилищного фонда. В законодательстве неоднократно указывается на обязанность различных субъектов осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда (ст. ст. 12 - 14, 20 ЖК и др.).
13. Целевое назначение жилых помещений состоит в том, что они предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК; ч. 1 ст. 17 ЖК). Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (п. 3 ст. 288 ГК; ч. 3 ст. 17 ЖК). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
В случае использования жилого помещения не по назначению могут применяться различные правовые санкции, вплоть до лишения субъекта права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК) или права пользования (например, ст. 79 ЖК).
14. Рассматривая содержание ч. 2 комментируемой статьи, важно обратить внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, в данной части сделан акцент на правах граждан, хотя участниками жилищных отношений могут быть также юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ЖК). Это обусловлено целью жилищной политики - обеспечение права граждан на жилище. По-видимому, не будет преувеличением сказать, что гражданин является центральным субъектом жилищных отношений.
Во-вторых, воплощена гражданско-правовая идея о том, что (жилищные) права осуществляются гражданами "своей волей и в своем интересе" (ср. ч. 2 ст. 1 ЖК и п. 2 ст. 1 ГК). Граждане автономны при осуществлении жилищных прав, в том числе и при распоряжении ими. Недопустимо принуждать гражданина к тому, чтобы он проживал в принадлежащем ему жилом помещении, нельзя заставить гражданина распорядиться своими жилищными правами и т.д.
В-третьих, отчетливо прослеживается диспозитивное начало правового регулирования жилищных отношений с участием граждан. Граждане имеют возможность свободно выбирать способы удовлетворения жилищных потребностей (проживать в жилом помещении, приобретенном по договору купли-продажи, пользоваться жильем, предоставленным по договору социального найма, и т.д.). Естественно, о свободном выборе речь можно вести, исходя из сугубо юридической точки зрения. При этом не учитывается тот факт, что выбор может быть детерминирован экономическими условиями и пр.
Понятно, что свобода выбора осуществляется в рамках, установленных Законом. Так, в социальный наем могут получить жилье не все граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, но лишь определенные категории граждан (см. ст. 49 ЖК и комментарий к ней).
В-четвертых, упомянуты основания жилищных прав и особо выделено одно из них - договор (о таких основаниях см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней). Такое внимание к договору обусловлено его особой ролью в возникновении жилищных прав и их регулировании. Кроме известных договоров социального и коммерческого найма жилищные отношения порождают и регулируют договоры безвозмездного пользования, поднайма, найма специализированных жилых помещений, обмена жилыми помещениями и т.д. Даже поселение временных жильцов основано на договоре.
В-пятых, воспроизводится конституционное положение, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ч. 3 ст. 17 Конституции РФ). Но при этом если в Конституции речь идет об осуществлении прав и свобод, то в комментируемой норме упоминаются и обязанности. Кроме того, осуществлена привязка к предмету правового регулирования жилищным отношениям (говорится о жилищных правах и обязанностях).
Наконец, помимо недопустимости нарушения прав и свобод других граждан при осуществлении прав и исполнении обязанностей сказано также, что нельзя нарушать законные интересы других граждан. Данное указание, на первый взгляд самого общего плана, находит развитие в ряде регулятивных норм ЖК РФ (см., например, ст. ст. 58, 78 и др.).
15. В ч. 3 комментируемой статьи воспроизведено конституционное положение (см. ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).
16. Правило, предусмотренное в ч. 4 комментируемой статьи, опирается на конституционное положение, в силу которого каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Но в ЖК РФ не упоминается право свободно передвигаться и выбирать место пребывания, поскольку соответствующие отношения не входят в предмет жилищного законодательства.
Понятие места жительства гражданина дается в ГК РФ. Им признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК).
О видах жилых помещений см. ст. 16 ЖК РФ и комментарий к ней.
Об основаниях возникновения жилищных прав см. ст. 10 ЖК РФ и комментарий к ней.
Граждане по своему усмотрению определяют, проживать им в комнате, квартире или жилом доме. Они также вольны сами решать, на каких условиях (основаниях) будут проживать в жилом помещении (по договору найма, как собственник или член семьи собственника и т.д.).
В связи со сказанным следует еще раз подчеркнуть, что речь идет о свободе выбора жилых помещений для проживания только с юридической точки зрения. С точки зрения обыденной возможность выбора обычно предопределяется экономическими реалиями, а иногда и иными обстоятельствами, например стремлением обеспечить какие-либо семейные интересы, необходимостью проживать в определенном месте с учетом состояния здоровья и пр. Но и с юридической точки зрения свобода выбора жилых помещений, конечно, небеспредельна. Право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в соответствии с федеральными законами может быть ограничено в пограничной полосе, в закрытых военных городках, в закрытых административно-территориальных образованиях, в зонах экологического бедствия, на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности, на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение (ст. 8 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <*>).
--------------------------------
<*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.

Иногда само существо тех или иных отношений, регулируемых законодательством, обусловливает наличие каких-либо ограничений права свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей и т.д. Так, жилые помещения предоставляются в социальный наем только определенным категориям граждан (см. ст. 49 ЖК и комментарий к ней). Следовательно, все иные граждане не могут стать нанимателями по договорам социального найма (если иное не установлено Законом, см., например, ч. 2 ст. 82 ЖК).

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Комментарий к статье 2

1. Положения комментируемой статьи базируются на норме, содержащейся в ч. 2 ст. 40 Конституции РФ: органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
2. В Конституции РФ закреплен принцип разделения властей на законодательную (ст. ст. 94 - 109), исполнительную (ст. ст. 110 - 117) и судебную (ст. ст. 118 - 129).
Представительным и законодательным органом Российской Федерации является Федеральное Собрание (ст. 94 Конституции РФ), состоящее из двух палат - Совета Федерации и Государственной Думы (ст. 95 Конституции РФ).
Система органов государственной власти республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов устанавливается субъектами Российской Федерации самостоятельно в соответствии с основами конституционного строя Российской Федерации и общими принципами организации представительных и исполнительных органов государственной власти, определенными федеральным законом (ст. 77 Конституции РФ).
Местное самоуправление осуществляется в городских, сельских поселениях и на других территориях с учетом исторических и иных местных традиций; осуществляется гражданами путем референдума, выборов, других форм прямого волеизъявления, через выборные и другие органы местного самоуправления. Структура органов местного самоуправления определяется населением самостоятельно (ст. ст. 130 - 131 Конституции РФ).
Таким образом, прочитав в комментируемой статье об органах государственной власти и органах местного самоуправления, обеспечивающих условия для осуществления гражданами права на жилище, следует иметь в виду соответствующие обязанности:
1) органов государственной власти Российской Федерации:
а) представительного и законодательного органа Российской Федерации - Федерального Собрания;
б) высшего органа исполнительной власти Российской Федерации Правительства РФ;
2) органов государственной власти субъектов Российской Федерации:
а) представительных органов государственной власти;
б) исполнительных органов государственной власти;
3) органов местного самоуправления, которые также подразделяются на представительные и исполнительные.
3. Рассматривая положения, включенные в ст. 2 ЖК РФ, нельзя не видеть их некоторую "разнокалиберность". Некоторые из них в какой-то мере конкретизированы. Они представляют собой полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений (см. п. 3 ст. 2 (ср. с п. 3 - 6 ст. 12, п. 4 - 5 ст. 13, п. 5 ст. 14), п. 6 ст. 2 (ср. с п. 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14)). Другие указания предельно абстрактны. Но и те и другие имеют целью обозначить совокупность различного рода действий всех органов власти и местного самоуправления, обеспечивающих условия для осуществления права на жилище. Поэтому естественно, что, во-первых, воедино сведено перечисление экономических, организационных, юридических и других "моментов", в той или иной степени относящихся к обеспечению права граждан на жилище. Во-вторых, перечисленные обязанности несут все названные органы. Однако содержание той или иной обязанности каждого из них специфично, каждый из этих органов исполняет одноименные обязанности по-своему. Например, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 2).
Конспективно распределение компетенции между различными органами в указанной сфере можно отразить так:
1) органы государственной власти РФ принимают Жилищный кодекс, в котором определяются основные принципы и общие начала организации учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения жилья и т.д.; принимают другие федеральные законы и нормативные правовые акты, которыми определяются правила (следуя терминологии п. 3 ст. 2 ЖК, "устанавливается порядок") предоставления государственного и муниципального жилья, в том числе определяют иные (кроме малоимущих) категории граждан, которым жилье предоставляется в социальный наем, и устанавливают порядок предоставления жилья этим гражданам (а отдельные органы наделяются и правом предоставить жилье);
2) органы государственной власти субъектов РФ определяют порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, устанавливают категории граждан, которые могут получить жилье жилищного фонда данного субъекта РФ в социальный наем, и указывают органы, принимающие решения о предоставлении такого жилья, и т.д.;
3) органы местного самоуправления осуществляют учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, принимают решения о предоставлении жилья, заключают договоры найма и т.д. Таким образом, для того чтобы определить обязанности каждого органа в деле обеспечения права граждан на жилище, необходимо обратиться к Конституции РФ, законодательству о соответствующем органе государственной власти, местного самоуправления, актам жилищного законодательства и т.д.
4. Следует еще раз подчеркнуть, что в комментируемой статье с учетом цели жилищной политики - обеспечение права граждан на жилище - определен предмет деятельности органов государственной власти и местного самоуправления с точки зрения экономической, организационной, юридической и пр. Соответствующие действия осуществляются указанными органами в пределах их компетенции.
Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления в жилищно-правовой сфере определяется ст. ст. 12 - 14 ЖК РФ, а также иными актами, определяющими статус этих органов.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

1. Жилище неприкосновенно.
2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Комментарий к статье 3

1. Комментируемая статья ЖК РФ конкретизирует положения ст. 25 Конституции РФ, согласно которой "жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". Право на неприкосновенность жилища в юридической литературе относят к категории личных неимущественных прав, которое отражает неприкосновенность одного из элементов личной жизни граждан, а не объекта права частной собственности на жилой дом либо объекта прав нанимателя по договору жилищного найма <*>.
--------------------------------
<*> См.: Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права. М.: Статут, 2003. С. 57.

Жилищное законодательство, включая ЖК РФ, не дает определения понятию "жилище". Данный Кодекс указывает лишь на то, что объектами жилищных прав являются жилые помещения: жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома и часть квартиры (см. комментарий к ст. 16 ЖК). При этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК).
Любопытно, что попытка истолковать понятие "жилище" была предпринята УПК РФ, который, разумеется в целях УПК, под жилищем понимает индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания (п. 10 ст. 5 УПК).
Следует признать, что "жилище" - это действительно более широкое понятие, чем просто жилое помещение. Такое отношение к понятию "жилище" выработано и в практике Европейского Суда по правам человека (далее - Суд), который неоднократно давал толкование этого понятия при рассмотрении жалоб на нарушение ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, провозгласившей, что "каждый имеет право на уважение ... его жилища...".
Так, упомянутый Суд признает "жилищем" строения и помещения, используемые для временного проживания. В Постановлении от 28 ноября 1997 г. по делу Ментеш и другие против Турции Европейский Суд по правам человека признал жилищем заявительницы принадлежащий ее свекру дом в деревне, в котором она проживала во время ежегодных приездов в деревню, в том числе в тот день, когда дом был уничтожен силами безопасности <*>.
--------------------------------
<*> Здесь и далее цитируется по обзору: Содержание понятия "жилище" в практике Европейского Суда по правам человека // Вып. N 89 зарубежной практики конституционного контроля, подготовленный Управлением международных связей, изучения и обобщения зарубежной практики конституционного контроля КС РФ. 2005 г.

В Постановлении от 16 декабря 1992 г. по делу Нимитц против Германии названный Суд признал нарушением права заявителя на уважение его жилища обыск, проведенный в адвокатской конторе заявителя.
В Постановлении от 16 апреля 2002 г. по делу компании "Кола Эст" и другие против Франции Суд отметил, что при определенных обстоятельствах права, гарантированные ст. 8 Конвенции, могут быть истолкованы как включающие право на уважение зарегистрированного офиса компании, отделений или иных деловых помещений.
В Постановлении от 25 сентября 1996 г. по делу Бакли против Соединенного Королевства Суд признал жилищем фургоны, которые заявительница-цыганка разместила на принадлежащем ей участке земли и в которых проживала со своей семьей.
В Постановлении от 15 июля 2003 г. по делу Эрнст и другие против Бельгии Суд подтвердил распространение права на уважение жилища на принадлежащие заявителям-журналистам транспортные средства, в которых, наряду с их домами и офисами, также были произведены обыски.
В то же время Европейский Суд по правам человека не признает составным элементом понятия "жилище" такой объект, как незастроенный участок земли, пусть даже предназначенный для строительства жилья. В равной степени понятие "жилище" нельзя использовать применительно к территории страны, где человек вырос и где когда-то жила его семья, однако сам он уже не живет (Постановление от 18 декабря 1996 г. по делу Лонзиду против Турции).
2. Возможность проникновения в жилище обусловлена в первую очередь согласием проживающих в нем на законных основаниях граждан <*>. Без надлежащего согласия такое проникновение допустимо, если цели соответствующих действий обозначены в ЖК РФ. Требуется также наличие либо иных федеральных законов, которые бы устанавливали как допустимые случаи такого проникновения, так и сам порядок (т.е. процедуру) проникновения в жилище, либо судебного решения, санкционирующего такие действия.
--------------------------------
<*> Конституция РФ в ст. 25 говорит о воле проживающих в нем лиц.

Что касается первого условия, то следует отметить более узкое его толкование ЖК РФ в противовес и Конституции РФ, и решениям Европейского Суда. Проживание в жилом помещении на законных основаниях означает, что вселение в него было произведено в соответствии с требованиями законодательства. Так, к примеру, ЖК РФ и ГК РФ устанавливают определенные требования для вселения в жилое помещение членов семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК), членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК), поднанимателей (ст. 76 ЖК), временных жильцов (ст. 80 ЖК), граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма (ст. 679 ГК) и т.д. Именно эти и другие законно вселенные категории граждан могут запрещать проникновение в занимаемое ими жилище <*>.
--------------------------------
<*> Красавчикова Л.О. поддерживает высказанное в литературе мнение о том, что право на неприкосновенность жилища принадлежит также проживающим в санаториях, пансионатах, туристических палатках, дачах и т.д. (см.: Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан. С. 58).

Тем не менее Европейский Суд исходит из того, что нарушение права на жилище может иметь место и в том случае, когда те или иные помещения используются без законных на то оснований. Так, в Постановлении от 18 ноября 2004 г. по делу Прокопович против России Суд признал жилищем заявительницы квартиру ее гражданского мужа, в которой она проживала без прописки и без оформления брака в течение 10 лет до смерти гражданского мужа и из которой была затем выселена.
Нет сомнения в том, что приведенный пример в первую очередь может служить иллюстрацией к ст. 40 Конституции РФ о праве каждого на жилище и недопустимости его произвольного лишения. Вместе с тем оба конституционных права - право на жилище и право на неприкосновенность жилища - взаимосвязаны и не должны противопоставляться друг другу как имущественное и личное неимущественное право.
3. ЖК РФ разграничивает допустимые цели проникновения в жилое помещение, а также случаи и порядок такого проникновения. При этом цели возможного проникновения в жилище без согласия законно проживающих в нем граждан, а значит, и степень возможного ограничения этого конституционного права предусматривает ЖК РФ. Следует отметить, что Конституция РФ в ст. 55 (ч. 3) уже устанавливает предел ограничений конституционных прав и свобод. Любое конституционное право (за исключением права на судебную защиту, которое согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ не может быть ограничено ни при каких обстоятельствах) может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В условиях чрезвычайного положения право на неприкосновенность жилища может быть ограничено дополнительно (ст. 56 Конституции РФ).
ЖК РФ целями ограничения конституционного права неприкосновенности жилища называет спасение жизни граждан и (или) их имущества, обеспечение их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также при задержании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечении совершаемых преступлений или установлении обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
Представляется, что перечисленные в ЖК РФ цели ограничения рассматриваемого права в целом укладываются в рамки, установленные ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ.
Возможные случаи ограничения конституционного права на неприкосновенность жилища могут быть предусмотрены нормами уголовного, административного и процессуального законодательства, устанавливающими не только исключительные основания, когда компетентные лица вправе войти в жилище помимо воли проживающих в нем лиц, но и ответственность за противоправное - прямое или косвенное - посягательство на неприкосновенность жилища <*>. Так, соответствующие нормы содержатся в ФЗ "О милиции" (п. 18 ст. 11), "Об оперативно-розыскной деятельности" (ст. 8) и др.
--------------------------------
<*> См.: Марткович И.Б. Жилищное право. М., 1990. С. 28.

Ограничение права неприкосновенности жилища может допускаться в силу необходимости осуществления определенных действий специальными аварийными и спасательными службами. Однако непременным условием правомерности действия таких служб должен служить федеральный закон, четко регламентирующий порядок их деятельности.
О гражданско-правовых способах защиты права на неприкосновенность жилища см. комментарий к ст. 11 ЖК РФ.
4. Часть 4 комментируемой статьи конкретизирует положение ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища. Соответствующее конституционное положение было давно истолковано Конституционным Судом РФ, который пришел к выводу о том, что лишение жилого помещения в судебном порядке и на основании Закона не является произвольным. Лишение жилища, о котором говорится в названной статье Конституции РФ, связано с принудительным выселением из него. Иные случаи лишения жилища, например в результате его разрушения либо переселения в другое жилье, к рассматриваемому случаю, как представляется, отношения не имеют.
В развитие указанной правовой позиции Конституционного Суда РФ и ЖК РФ, и ГК РФ предусмотрели исключительно судебный порядок лишения права собственности на жилое помещение, а также выселения нанимателей, поднанимателей, временных жильцов и других категорий граждан из занимаемых помещений. Выселение граждан в административном порядке не допускается.
Выселение из занимаемого жилого помещения наступает как следствие виновного поведения лица. Помимо ЖК РФ дополнительные основания выселения граждан могут быть предусмотрены другими федеральными законами. Формально это требует неисчерпывающего перечня соответствующих оснований выселения из занимаемых помещений и в ЖК РФ, что законодателем, однако, не учитывается. Любые иные ограничения в праве пользования жилищем также должны быть предусмотрены ЖК РФ либо иными федеральными законами.
По сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР ЖК РФ установил ряд ограничений в праве пользования социальным жильем, однако введение таких ограничений прямо допускается комментируемым Кодексом.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к статье 4

1. В комментируемой статье определяется предмет жилищного законодательства. Его образует система жилищных отношений. Следует подчеркнуть, что в данном случае речь идет о предмете не только ЖК РФ, но и всего жилищного законодательства (перечисленные в ст. 4 отношения регулируются ЖК и другими нормативными актами, содержащими жилищно-правовые нормы).
2. Рассматривая п. 1 ч. 1 комментируемой статьи, следует констатировать, что в первую очередь имеются в виду отношения, возникающие по поводу заключения договора социального найма, и социальные связи, порождаемые этим договором.
Это означает, что жилищным законодательством устанавливаются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма (см. ст. ст. 49 - 59 ЖК), указываются стороны договора (ст. 60 ЖК), предмет и форма договора социального найма (ст. ст. 62, 63 ЖК) и т.д.
Кроме того, жилищное законодательство регулирует отношения, складывающиеся по поводу возникновения прав на жилое помещение на основании договора поднайма государственного или муниципального жилья (ст. 76, ч. 1 - 3 ст. 77, ст. 78 ЖК), указывает порядок и условия вселения нанимателем в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК), а также временных жильцов (ч. 1, 2 ст. 80 ЖК).
В ст. 19 ЖК РФ упоминается жилищный фонд коммерческого использования (п. 4 ч. 3). Никаких исключений относительно жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов не установлено. Следовательно, жилищное законодательство может регулировать отношения, складывающиеся по поводу возникновения прав на государственное и муниципальное жилье на основании договора коммерческого найма (наиболее важные положения об этом договоре содержатся в ГК РФ, в ст. ст. 671, 673 - 688).
3. Когда в п. 1 ч. 1 комментируемой статьи говорится о регулировании жилищным законодательством отношений по поводу осуществления прав владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, то прежде всего имеется в виду установление законодательством правил использования жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма (ст. 61, ч. 4 ст. 17, ч. 2 ст. 63 ЖК и т.д.). Распоряжение жильем осуществляется при передаче его нанимателем в поднаем (ч. 1, 2 ст. 76 ЖК), вселении нанимателем в жилое помещение членов своей семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК) и временных жильцов (ч. 1 - 2 ст. 80 ЖК), а также при обмене жилыми помещениями (ст. ст. 72 - 74 ЖК).
Жилищное законодательство регулирует и отношения по поводу пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов поднанимателями (ч. 3 ст. 76, ч. 4 ст. 77 ЖК) и временными жильцами (ч. 3 ст. 80 ЖК).
Кроме того, жилищное законодательство регламентирует отношения по владению, пользованию и распоряжению государственным и муниципальным жильем, предоставленным по договору коммерческого найма (см., в частности, ч. 4 ст. 17 ЖК; ст. ст. 673, 676, 678 - 681, 685 ГК).
4. Изменение прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов регламентируется законодательством весьма обстоятельно. Причем осуществляется это, условно говоря, позитивным и негативным способами. Так, к числу первых можно отнести указания, содержащиеся в ст. 82 ЖК РФ (об объединении договоров и замене нанимателя), в ч. 2 ст. 70 ЖК РФ (об изменении договора социального найма в связи с вселением в жилое помещение новых членов семьи нанимателя). К изменению жилищных прав может привести осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. ст. 25 - 28 ЖК). Изменение прав происходит при предоставлении по социальному найму освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений проживающим в этой квартире нанимателям (ч. 1 - 2 ст. 59 ЖК), а также возможно вследствие проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (ч. 4 ст. 88 ЖК).
К указаниям негативного характера можно отнести нормы, направленные на недопущение произвольного изменения жилищных отношений. Так, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК). Это правило, распространяющееся как на коммерческий наем, так и на социальный наем жилья (ст. ст. 675, 672 ГК), получило развитие в ЖК РФ применительно к договору социального найма. В ст. 64 ЖК РФ предусматривается, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (договор остается неизменным при смене не только собственника, но и обладателя иного вещного права).
К указаниям об изменении жилищных прав, которые условно названы негативными, можно отнести и некоторые иные нормы жилищного законодательства. Например, в силу ч. 10 ст. 156 ЖК РФ изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае выполнения работ и оказания услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством РФ. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 4 ст. 157 ЖК) и т.д.
Новейшее жилищное законодательство не предусматривает такого ранее широко распространенного случая изменения договора найма, как раздел жилой площади (член семьи нанимателя при определенных условиях вправе был требовать заключения с ним отдельного договора найма, предположим, ему выделялась одна комната или несколько комнат в квартире (ст. 86 ЖК РСФСР)). По-видимому, такое изменение договора признано противоречащим сути отношений, возникающих при социальном найме жилья. Кроме того, раздел жилой площади ведет (вел) к росту числа коммунальных квартир, что, конечно же, нежелательно. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире (жилом доме) по одному договору социального найма будут жить чужие друг другу люди (например, в связи с расторжением брака).
5. Регулированию отношений по поводу прекращения прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов жилищное законодательство традиционно уделяет повышенное внимание. Как и в ранее действовавших правовых актах, в ЖК РФ содержатся нормы, допускающие прекращение договора социального найма по соглашению сторон, в одностороннем порядке по воле нанимателя и членов его семьи, по инициативе наймодателя и т.д. (см. ст. 83, ч. 2, 3 ст. 88 ЖК; ст. 687 ГК). Закон устанавливает, при каких условиях и в каком порядке производится выселение из жилого помещения, каким требованиям должно отвечать жилое помещение, предоставляемое взамен того, из которого производится выселение, и т.д. (ст. ст. 84 - 87, 89 - 91 ЖК).
ЖК РФ также обстоятельно регулирует отношения по поводу обмена жилыми помещениями, который приводит к прекращению прав на одно помещение и возникновению прав на другое (ч. 5 ст. 74). В данном Кодексе указывается, как прекращается право пользования жилым помещением, основанное на договоре поднайма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 79). Содержатся в Кодексе и предписания о прекращении жилищных прав временных жильцов (ч. 4, 5 ст. 80).
6. Наиболее важные положения о пользовании жилыми помещениями (в том числе частного жилищного фонда) сформулированы в ГК РФ (ст. ст. 288 - 293). В ЖК РФ они конкретизируются. Всем собственникам жилых помещений "адресованы" нормы, содержащиеся в ст. 30. Отношения по пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда достаточно подробно регулируются ст. ст. 31 - 34, ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.
Предельно конкретизированные указания о том, как следует пользоваться жилыми помещениями (в том числе частного жилищного фонда), обычно содержатся в специальном нормативном акте. Так, Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 утверждены Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР.
Установление правил пользования жилыми помещениями отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 13 ст. 12 ЖК). Стало быть, следует ожидать принятия акта, аналогичного по содержанию названным Правилам 1985 г.: в ч. 4 ст. 17 ЖК РФ указывается, что правила пользования утверждаются Правительством РФ.
7. Регулирование отношений по поводу пользования общим имуществом собственников помещений (п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК) осуществляется гражданским (ст. 290 ГК) и жилищным законодательством (ст. ст. 36 - 48 ЖК).
8. Отношения по поводу отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (п. 4 ч. 1 ст. 4 ЖК) регулируются большим числом правовых актов различной юридической силы (см., в частности, ч. 2 - 4 ст. 15, ст. ст. 22 - 24 ЖК и соответствующие комментарии).
9. Определение порядка государственного учета жилищных фондов отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 1 ст. 12 ЖК). Ведение учета государственного и муниципального жилищных фондов отнесено к компетенции соответственно органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (п. 1 ст. 13, п. 1 ч. 1 ст. 14 ЖК) (см. указанные статьи и соответствующие комментарии).
10. О содержании и ремонте жилых помещений (п. 6 ч. 1 ст. 4 ЖК) в жилищном законодательстве содержится множество указаний. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, в силу п. 3 ч. 2 ст. 65 данного Кодекса наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, в ч. 3 ст. 67 предусматриваются такие обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, как обеспечение сохранности жилого помещения, проведение текущего ремонта жилого помещения и т.д.
11. Отношения, возникающие по поводу переустройства и перепланировки жилых помещений (п. 7 ч. 1 ст. 4 ЖК), в первую очередь регулируются ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ (см. указанные статьи и соответствующие комментарии).
12. Управление многоквартирными домами (п. 8 ч. 1 ст. 4 ЖК) осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст. ст. 161 - 165 настоящего Кодекса.
13. Отношения, возникающие в связи с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов, регулируются гражданским (нормы о юридических лицах и, в частности, предусмотренные ст. 116, п. 4 ст. 218, ст. 291 ГК) и жилищным законодательством (прежде всего см. ст. ст. 110 - 152 ЖК).
14. Отношения, возникающие по поводу предоставления коммунальных услуг, вопреки указанию, содержащемуся в ч. 1 ст. 4 ЖК РФ, регулируются жилищным законодательством весьма незначительно. ЖК РФ указывает, что наймодатель по договору социального найма обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК), наниматель должен своевременно вносить плату за коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК) и т.д.
15. Принципиально важные положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги сформулированы в ЖК РФ (п. 11 ч. 1 ст. 4). Так, данным Кодексом определен перечень субъектов, обязанных вносить соответствующие платежи (ст. 153), указана структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154) и т.д. Более детализированные нормы вводятся Правительством РФ (см., например, ч. 11 ст. 155, ч. 10 ст. 156, ч. 4 ст. 157 ЖК и т.д.), федеральными законами и законами субъектов РФ (см., например, ч. 5 ст. 156 ЖК), органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления (см., например, ч. 3 ст. 156 ЖК).
16. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 12 ч. 1 ст. 4 ЖК) отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов РФ (п. 8 ст. 13 ЖК), а также органов местного самоуправления (п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК) (в ст. 20 ЖК последние почему-то не названы).
17. В ч. 2 комментируемой статьи названы участники жилищных отношений. Ими могут быть все субъекты гражданского права (см. абз. 2 п. 1 ст. 2 ГК).
Участие граждан в жилищных отношениях не зависит от пола, возраста, состояния здоровья и т.п. Другое дело, что довольно часто жилищные права (и обязанности) приобретаются, реализуются (исполняются) через представителей. Действия представителя непосредственно создают, изменяют и прекращают жилищные права и обязанности представляемого. Например, от имени малолетних (граждане в возрасте от 6 до 14 лет) действуют их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК). От имени гражданина, признанного недееспособным, действует его опекун (п. 2 ст. 29 ГК).
Юридические лица приобретают права и принимают на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК).
От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК).
От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 ГК).
В ЖК РФ многократно упоминаются полномочия различных органов. Так, в силу ч. 1 ст. 23 перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Норма предоставления и учетная норма устанавливаются органами местного самоуправления (ст. 50 ЖК). Органы государственной власти субъектов РФ устанавливают порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 13, ч. 2 ст. 49 ЖК) и т.д. и т.п. Во всех этих и подобных случаях органы государственной власти и органы местного самоуправления выступают от имени соответствующего публичного образования.
18. В ч. 3 комментируемой статьи воспроизводится в несколько иной форме конституционное положение, в соответствии с которым иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ч. 3 ст. 62 Конституции РФ).
В ГК РФ это правило дано в другой "словесной оболочке", не меняющей сути данной конституционной нормы (абз. 4 п. 1 ст. 2, ст. 7). Но, кроме иностранных граждан и лиц без гражданства, в ГК РФ названы также и иностранные юридические лица. ЖК РФ "идет вслед" за ГК РФ.
Рассматривая содержание ч. 3 ст. 4 ЖК РФ, важно обратить внимание на следующее.
Во-первых, на отношения с участием иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц распространяются не только положения ЖК РФ (как это указано в п. 3 ст. 4), но и правила, устанавливаемые другими актами жилищного законодательства (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Такой вывод следует из приведенной нормы Конституции РФ.
Во-вторых, неравенство иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц может предусматриваться только федеральным законом (в том числе ЖК РФ), но не иным актом жилищного законодательства (оно не может устанавливаться Указом Президента РФ, постановлением Правительства РФ, законом субъекта РФ и т.д.).
Некоторые ограничения содержались в законодательстве, существовавшем до принятия ЖК РФ. Так, поначалу (с 1991 г.) приватизировать жилье (бесплатно) могли в том числе и иностранцы, и лица без гражданства. Впоследствии в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. N 1541-1 <*> были внесены изменения, в соответствии с которыми приватизация жилья стала допускаться только в отношении граждан РФ.
--------------------------------
<*> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

Некоторые ограничения жилищных прав субъектов, не являющихся гражданами РФ, содержатся и в ЖК РФ. В частности, ч. 5 ст. 49 Кодекса установлено, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. В силу ч. 12 ст. 159 ЖК РФ субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное.
В-третьих, ст. 9 ЖК РФ гласит: "Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора". Правило, содержащееся в ч. 3 ст. 4 ЖК РФ, должно применяться с учетом конституционной нормы, воспроизводимой в ст. 9 Кодекса.
19. Обозревая всю систему жилищных отношений, можно видеть, что входящие в нее общественные отношения различной отраслевой природы. Одни из них входят в предмет административного права (например, об управлении жилищным фондом, обеспечении граждан жилыми помещениями на условиях социального найма и т.д.), другие регулируются финансовым правом (см., например, ст. ст. 159, 160 ЖК). Большинство жилищных отношений регулируются гражданско-правовыми нормами. "Таким образом, - считает Ю.К. Толстой, - действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения" <*> (см. также п. 2 комментария к ст. 1 ЖК).
--------------------------------
<*> Толстой Ю.К. Новое советское жилищное законодательство. Л., 1984. С. 7. Такую же позицию занимает ученый и в настоящее время. См.: Гражданское право. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. С. 264.

Статья 5. Жилищное законодательство

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.
4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.
5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 5

1. В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. "к" ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.
Для практического использования правовых норм, регулирующих отношения, где в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо разграничивать жилищное и гражданское законодательство. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов, о которых говорилось выше, регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное законодательство - с другой.
Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. Поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации и пользованию жилыми помещениями могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.
2. Главным нормативным правовым актом любой отрасли законодательства, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в комментарии к ст. 1 ЖК РФ, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ.
На федеральном уровне жилищное законодательство в настоящее время представляет собой достаточно большое количество источников жилищного права - законов и других нормативных актов.
После принятия первых кодифицированных актов (Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса РСФСР) прошло более 20 лет. За это время социально-экономические условия в стране настолько изменились, что, безусловно, потребовалось принятие нового ЖК РФ. Однако совсем пренебрегать положениями, содержащимися в других законодательных актах, было бы неправильно. Значительное число норм этих документов продолжают выполнять регулятивную функцию по отношению к жилищным отношениям.
3. Основным актом, регулирующим жилищные отношения, в настоящее время, безусловно, является Жилищный кодекс, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
4. ГК РФ в части первой (гл. 18) регулирует право собственности и иные вещные права, права членов семьи собственника жилого помещения, дает понятие квартиры как объекта права собственности, указывает основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.
В части второй ГК РФ содержатся глава (35), посвященная договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.
Третья часть ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений.
5. Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", с изменениями и дополнениями, в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов; определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья. Однако следует отметить, что он утрачивает свое действие с 1 января 2007 г. (см. ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" 2004 г. N 189-ФЗ).
6. На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, Указ Президента РФ "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" от 29 марта 1996 г. N 432 <*>), и Постановлениями Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ "Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации" от 20 февраля 1995 г. N 161 <**>).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432.
<**> СЗ РФ. 1995. N 9. Ст. 757.

КонсультантПлюс: примечание.
Указ Президента РФ от 21.01.1993 N 104 "О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации" утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 23.05.1996 N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти".

7. Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ "О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации" от 21 января 1993 г. N 104 <*>, а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. <**>.
--------------------------------
<*> СА РФ. 1993. N 4. Ст. 301.
<**> СЗ РФ. 1997. N 33. Ст. 3895.

Согласно названным актам нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальной публикации в газете "Российская газета", которая должна осуществляться не позднее 10 дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

КонсультантПлюс: примечание.
Федеральный закон от 02.12.1990 N 394-1 "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)".

Вместе с тем из общего правила есть одно исключение: акты Центрального банка РФ подлежат государственной регистрации только в тех случаях, когда они затрагивают права, свободы или обязанности граждан (ст. 6 ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" в ред. ФЗ от 26 апреля 1995 г. N 65-ФЗ <*>). Как правило, акты Банка России не затрагивают жилищные отношения, однако опосредованно могут на них влиять (например, на кредитование жилищного строительства).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1593.

8. Как указывалось выше, жилищные отношения могут регулироваться нормативными актами субъектов Российской Федерации (республиками в составе Федерации, краями, областями, городами Москвой и Санкт-Петербургом, автономной областью, а также автономными округами). В свою очередь акты субъектов Федерации также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти и иные нормативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти.
9. Органы местного самоуправления вправе принимать акты, регулирующие жилищные отношения, однако их компетенция существенно ограничена (см. ст. 14 ЖК и комментарий к ней).
10. На основании ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наряду с судебным надзором дает разъяснения по вопросам судебной практики. Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному применению в том числе и актов жилищного законодательства.
Следует отметить, что разъяснения Верховных Судов СССР, РСФСР и РФ, данные до принятия Конституции РФ (12 декабря 1993 г.) и законодательных актов, принятых на ее основе, применяются в частях, им не противоречащих.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Комментарий к статье 6

1. Действие акта жилищного законодательства возникает с момента его введения. Вступлению в силу обязательно предшествует публикация текста акта. В соответствии со ст. 15 Конституции РФ законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Официальной публикацией федерального закона признается доведение до всеобщего сведения текста закона в "Российской газете", "Парламентской газете", а также в "Собрании законодательства Российской Федерации".
Встречаются случаи публикации законов в других периодических изданиях до официальной публикации. Эти тексты не имеют никакого правового значения.
Датой публикации считается первая публикация в одном из названных изданий. Как правило, первая публикация в силу оперативности издания осуществляется одной из названных газет. В соответствии с ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" <*> федеральные конституционные законы и федеральные законы подлежат официальному опубликованию в течение семи дней после дня их подписания Президентом РФ.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801.

Согласно ст. 6 названного Федерального закона федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами обеих палат не установлен другой порядок вступления их в силу. Зачастую в тексте закона говорится о вступлении в силу с момента опубликования, иногда указывается дата. ЖК РФ был опубликован 12 января 2005 г., однако в силу указания в ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" вступил в действие с 1 марта 2005 г.
Вступлением Закона в силу он начинает свое действие и применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие. В исключительных случаях, прямо предусмотренных актом жилищного законодательства, акт распространяется и на отношения, возникшие до введения его в действие.
2. Основная часть жилищных правоотношений являются длящимися. Отношения, вытекающие из договора социального найма, имеют бессрочный характер. В связи с этим ЖК РФ и принятые в соответствии с ним акты жилищного законодательства будут к ним применяться. Так, в соответствии со ст. 5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, данный Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. На основании ч. 2 ст. 6 названного Закона граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
Кроме того, согласно ст. 9 Закона действие разд. VIII ЖК РФ "Управление многоквартирным домом" распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Комментарий к статье 7

1. Законодательство стремится урегулировать "все и вся". Однако, как известно, жизнь богаче любой теоретической конструкции. Кроме того, жизнь изменчива. Появляются отношения, которые правом не урегулированы. В таких случаях говорят, что существует пробел в праве (законодательстве), т.е. существуют отношения, входящие в предмет правового регулирования (жилищного) законодательства, но оно (жилищное законодательство) на этот счет (по поводу таких отношений) "хранит молчание". В указанных ситуациях участники отношений определяют свои права и обязанности соглашением. Обычно в таких случаях говорят, что совершена сделка (заключен договор, заключено соглашение), не предусмотренная законом, но ему не противоречащая (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).
Иногда стороны заключают известный закону договор (например, коммерческого найма) и включают в него условия, не предусмотренные законом (законодательством), но ему не противоречащие.
Регулятором (жилищных) отношений является законодательство и договор. Если нет ни того, ни другого, то приходится прибегать к аналогии, о чем и говорится в комментируемой статье.
В ЖК РСФСР подобных норм не было, и это вполне объяснимо: то время не позволяло возникать отношениям, нормативно неурегулированным, и уж тем более в жилищной сфере.
В настоящее время жилищные отношения, которые нормативно не регламентируются, возникают довольно часто. Далеко не всегда указания, восполняющие умолчание законодательства, включаются в договор. Поэтому вслед за ГК РФ (ст. 6) в ЖК РФ появились нормы о применении жилищного законодательства по аналогии.
2. Принято считать, что законодательство (в том числе жилищное) применяется по аналогии в тех случаях, когда существует пробел в праве. Как представляется, аналогия закона и аналогия права требуются при наличии такого пробела, если соответствующие отношения не регулируются договором. Поэтому правильнее говорить не о пробелах в праве, а о пробелах в правовом регулировании.
3. Аналогия закона допустима при наличии следующих условий.
Во-первых, существуют жилищные отношения, не урегулированные жилищным законодательством, т.е. отношения, входящие в предмет жилищного законодательства (см. ст. 4 ЖК и комментарий к ней), но правил, регламентирующих такие социальные связи, законодательство не содержит.
Во-вторых, такие отношения не регламентированы и соглашением сторон (которое не противоречит законодательству).
В-третьих, существует закон или иной правовой акт, которым регулируются сходные жилищные отношения.
В-четвертых, применение указанного сходного Закона (иного правового акта) к данному (не урегулированному законодательством или договором) жилищному отношению не противоречит существу такого отношения.
Если, например, наниматель жилого помещения по договору социального найма вселяет в нанимаемое помещение своего супруга "без права на жилую площадь", то, очевидно, не остается ничего другого, как применять к таким отношениям нормы, регламентирующие вселение и проживание временных жильцов.
4. Аналогия права допустима, когда жилищные отношения не урегулированы законодательством и (или) договором и нет закона (иного правового акта), регламентирующего сходные общественные отношения. Аналогия права означает определение прав и обязанностей участников жилищных отношений исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства. Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность и т.д. (см. ст. 1 ЖК и комментарий к ней). Смысл жилищного законодательства вряд ли можно определить одной фразой: он может быть обнаружен лишь в результате анализа всех жилищно-правовых норм. Тем не менее, думается, есть основания утверждать, что смысл жилищного законодательства прежде всего в обеспечении права граждан России на жилище.
5. При использовании аналогии права необходимо учитывать требования добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Эти оценочные категории позволяют учесть конкретные обстоятельства каждой конкретной ситуации.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 8

Название статьи не в полной мере соответствует ее содержанию. Причем, как представляется, титул (название) статьи более информативен, нежели ее содержание. Жилищные отношения весьма многообразны. Они различны по правовой природе. Именно поэтому говорят, что понятие "жилищные отношения" есть категория собирательная. Естественно, что и регулируются такие отношения различными методами правового регулирования (см. ст. 1, 4 ЖК и комментарии к ним). По этой причине жилищное право чаще всего квалифицируют в качестве комплексной отрасли права.
С учетом сказанного, думается, перечень отношений, данный в комментируемой статье, имеет весьма условный характер. Суть статьи в другом. Верно ли, что к регулированию названных отношений "применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом"? Нет, не верно. К регулированию таких отношений прежде всего применяются нормы ЖК РФ, а в части, не урегулированной данным Кодексом, к таким отношениям субсидиарно (дополнительно) применяются нормы иных отраслей законодательства.
Важнейшую роль в регулировании жилищных отношений играет гражданское законодательство (вообще жилищное право своим "появлением на свет" обязано праву гражданскому (см. комментарий к ст. 1 ЖК); большинство жилищно-правовых норм являются гражданско-правовыми). Если то или иное жилищное отношение входит в предмет права гражданского (ст. 2 ГК) и оно не урегулировано жилищным законодательством, то к регламентации таких социальных связей привлекается гражданское законодательство (нормы о юридических лицах, договорах и т.д.).
Что касается отношений, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, то здесь, безусловно, требуется "участие" градостроительного законодательства.
К регулированию жилищных отношений субсидиарно могут применяться правила, установленные административным, финансовым и иными отраслями законодательства.

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.

Комментарий к статье 9

В соответствии с ч. 4 ст. 15 Конституции РФ международные договоры наряду с общепризнанными принципами и нормами международного права являются составной частью правовой системы Российской Федерации. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации" от 10 октября 2003 г. <*> даны следующие определения: "Под общепризнанными принципами международного права следует понимать основополагающие императивные нормы международного права, принимаемые и признаваемые международным сообществом государств в целом, отклонение от которых недопустимо"; "Под общепризнанной нормой международного права следует понимать правило поведения, принимаемое и признаваемое международным сообществом государств в целом в качестве юридически обязательного".
--------------------------------
<*> Бюллетень ВС РФ. 2003. N 12. С. 3 - 8.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора. Порядок заключения, ратификации, прекращения, приостановления регламентируется ФЗ "О международных договорах" <*>. Следует отметить, что согласно названному Закону нормы международного договора начинают применяться с момента вступления его в силу для Российской Федерации. Публикуются международные договоры вместе с федеральными законами об их ратификации <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757.
<**> ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ.

Наряду с международным договором Российской Федерации может применяться также и соответствующий внутригосударственный правовой акт, принятый во исполнение указанного международного договора (Постановление Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" от 31 октября 1995 г.). Такой акт не заменяет договор, но определяет способы и процедуры реализации содержащихся в нем положений.

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Комментарий к статье 10

1. При формулировании ст. 10 ЖК РФ решающим оказалось влияние ГК РФ (ср. ст. 10 ЖК и ст. 8 ГК).
Жилищные права и обязанности (жилищные правоотношения) возникают, изменяются <*> и прекращаются. Характеризуя основания движения жилищно-правового отношения, прежде всего следует назвать материальные, под которыми понимаются потребности лиц и те экономические отношения, в которые они вступают для получения соответствующих материальных и иных благ в целях удовлетворения своих потребностей <**>. Однако сами по себе материальные основания не создают (не изменяют и не прекращают) прав и обязанностей. Это происходит при наличии юридических оснований движения жилищного правоотношения. Рассматривая такие основания, необходимо указать ряд следующих моментов:
--------------------------------
<*> Этот же этап движения правового отношения иногда именуется модификацией, или трансформацией правоотношения.
<**> См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 10.

во-первых, названные общественные отношения должны охватываться рамками предмета правового регулирования определенной отрасли права, ибо иначе они не могут приобрести соответствующую правовую форму. Именно нормы жилищного законодательства представляют собой нормативное основание движения жилищного правоотношения;
во-вторых, субъекты общественного отношения должны быть в необходимой мере правосубъектны; сущность гражданской правосубъектности кратко можно охарактеризовать как основанную на нормах права юридическую способность лица быть участником правовых отношений <*>;
--------------------------------
<*> См.: Красавчиков О.А. Гражданская правосубъектность как правовая форма // Правовые проблемы гражданской правосубъектности: Сб. ученых трудов. Вып. 62. Свердловск: СЮИ, 1978. С. 11.

в-третьих, необходимо наличие юридических фактов (юридическо-фактических оснований), т.е. фактов реальной действительности, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение и прекращение правового отношения.
Из этого видно, что правовые основания движения жилищного правоотношения представляют собой известную совокупность различных по своему содержанию взаимосвязанных юридических явлений, взаимодействие которых влечет за собой возникновение, изменение или прекращение жилищного правоотношения.
Наличие материальных, нормативных и правосубъектных оснований лишь создает возможность динамики жилищного правоотношения. Поэтому указанные явления в науке именуют предпосылками движения правовой связи. Собственно основаниями движения жилищного правоотношения, как и любого другого правового отношения, являются юридические факты, поскольку они реализуют создаваемую материальными, нормативными и правосубъектными предпосылками возможность динамики жилищного правоотношения. Юридические факты выступают в качестве конкретной (частной) правовой основы динамики конкретных (в том числе жилищных) правоотношений <*>.
--------------------------------
<*> См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском жилищном праве. С. 27.

В ст. 10 ЖК называются юридические факты, служащие основаниями (порождающие) жилищные права и обязанности. Многие из названных в этой статье юридических фактов могут быть правоизменяющими и (или) правопрекращающими (см. п. 11 комментария к ст. 10 ЖК).
2. Жилищные права и обязанности по общему правилу возникают из оснований, предусмотренных актами жилищного законодательства (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но как известно, в гражданско-правовой сфере разрешено все, что прямо не запрещено (законодательством). Поэтому жилищные права и обязанности возникают также из действий субъектов жилищного права (см. ч. 2 ст. 4 ЖК и комментарий к ней), которые хотя и не предусмотрены актами жилищного законодательства, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства (см. ст. 1 ЖК и комментарий к ней) порождают жилищные права и обязанности. Например, гражданин А. по просьбе гражданина Б. выполнил какую-либо работу. В знак благодарности гражданину А. предоставлено право пользоваться жильем (частью жилого помещения), принадлежащим гражданину Б. Что это? Более всего такие отношения похожи на договор найма (если гражданин Б. наниматель - то на отношения, порождаемые договором поднайма). Но это не наем (не поднаем) в "чистом" виде. Это отношения, не предусмотренные законодательством, но ему не противоречащие и поэтому признаваемые и защищаемые государством. Соответствующее соглашение в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождает жилищные права и обязанности.
3. Сравнительно редко основанием возникновения жилищных прав и обязанностей является один юридический факт. Чаще всего они порождаются юридическим составом, под которым принято понимать совокупность юридических фактов, необходимых и достаточных для наступления юридических последствий, предусмотренных нормой права. Так, для возникновения права пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов необходима совокупность таких юридических фактов, как: 1) решение о предоставлении жилого помещения; 2) договор социального найма жилого помещения; 3) передача наймодателем жилого помещения нанимателю. Только при наличии всех юридических фактов, причем накапливающихся в строго определенном (указанном) порядке, возникает право пользования жилым помещением (и обязанности нанимателя). Первые два названных юридических факта порождают и промежуточные юридические последствия. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора (ч. 4 ст. 57 ЖК). Договор социального найма порождает обязанность одной стороны (наймодателя) передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 60, ч. 2 ст. 65 ЖК).
Аналогичным образом могут быть охарактеризованы и многие другие юридическо-фактические основания движения иных жилищных правоотношений.
С учетом сказанного следует иметь в виду некоторую условность перечня оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, содержащегося в ст. 10 ЖК. Чаще всего жилищное правоотношение порождается не одним из оснований, указанных в том или ином пункте ст. 10, но определенным юридическим составом.
4. К договорам, упоминаемым в п. 1 ст. 10 ЖК, относятся такие гражданско-правовые соглашения, как договоры найма (коммерческого и социального), поднайма, безвозмездного пользования и т.д.
В ряде случаев Закон не упоминает о договоре, но договорная природа отношений не вызывает сомнения. Например, соглашение о вселении временных жильцов.
Говоря об "иных сделках", о которых содержится упоминание в п. 1 ст. 10 ЖК, можно указать, например, на завещательный отказ: на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК). Волеизъявление на получение завещательного отказа также есть односторонняя сделка, входящая в юридический состав, порождающий право отказополучателя пользоваться жилым помещением. Напротив, отказ от принятия завещательного отказа представляет собой одностороннюю сделку, препятствующую возникновению права пользования (см. также ст. 33 ЖК и комментарий к ней) (о договорах и иных сделках, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, служащих основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей, см. также п. 2 комментария к ст. 10 ЖК).
5. Среди актов органов, о которых идет речь в п. 2 ст. 10, можно назвать, например, решение о предоставлении жилого помещения в социальный наем, принимаемое органом местного самоуправления (см. также п. 3 комментария к ст. 10 ЖК).
6. Жилищные права и обязанности нередко основываются на судебном решении. Так, судебное решение может входить в юридический состав, порождающий право нанимателя и (или) собственника, проживающего в коммунальной квартире, на освободившееся в этой квартире жилое помещение (ст. 59 ЖК).
Часто судебное решение может входить в правоизменяющий юридический состав (например, при выселении граждан).
7. При приобретении жилых помещений в собственность (п. 4 ст. 10 ЖК) (по различного рода договорам (купли-продажи, мены, дарения и др.), в порядке наследования, в результате приватизации и пр. возникают жилищные права и обязанности, предусмотренные ст. ст. 288 - 292 ГК; ст. ст. 30 - 34 ЖК).
8. Членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе (п. 5 ст. 10 ЖК) является основанием возникновения прав, предусмотренных ст. 116 ГК и ст. ст. 110 - 134 ЖК.
9. О действиях, не предусмотренных п. 1 - 5 ст. 10 ЖК РФ, но с которыми акт жилищного законодательства связывает возникновение жилищных прав и обязанностей (п. 6 ст. 10), см. п. 2 комментария к ст. 10.
10. Иногда возникновение жилищных прав и обязанностей федеральными законами или иными актами жилищного законодательства связывается с наступлением определенного события. Так, тот факт, что ребенок стал сиротой или остался без попечения родителей, дает право на внеочередное получение жилого помещения по договору социального найма. Такое же право имеют граждане в случае заболевания одной из болезней, указанных в утвержденном Правительством РФ перечне (ч. 2 ст. 57, а также п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК).
Возникновение жилищных прав и обязанностей нередко связывается с таким своеобразным событием, как истечение срока. Например, граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения соответствующих действий (ст. 53 ЖК). Стало быть, истечение указанного (пятилетнего) срока порождает право встать на учет.
11. Как неоднократно отмечалось, названные в комментируемой статье юридические факты могут быть также правоизменяющими и (или) правопрекращающими. Так, при объединении договоров (ч. 1 ст. 82 ЖК) происходит изменение жилищных прав и обязанностей. Правоизменяющим юридическим фактом является договор социального найма, заключенный вместо ранее существовавших двух (или более) договоров.
Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК). Это соглашение сторон является правопрекращающим юридическим фактом.
Иные сделки, упоминаемые в п. 1 ст. 10 ЖК, также могут быть правоизменяющими или правопрекращающими. Так, наниматель по договору социального найма вправе с письменного согласия членов своей семьи вселить в жилое помещение новых членов семьи (ст. 70 ЖК). Такое согласие есть сделка, влекущая изменение договора (ч. 2 ст. 70 ЖК).

Статья 11. Защита жилищных прав

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.
2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
3. Защита жилищных прав осуществляется путем:
1) признания жилищного права;
2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Комментарий к статье 11

1. Защита жилищных прав осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы и способов защиты. Принято выделять две основные формы защиты прав: юрисдикционную и неюрисдикционную. Юрисдикционная форма защиты - это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты в свою очередь выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав.
Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан <*>.
--------------------------------
<*> См. об этом, например: Нерсесянц В.С. Общая теория права и государства: Учебник. М.: Норма, 1999. С. 340 - 342.

2. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы, ч. 1 комментируемой статьи устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав. При этом право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за субъектом и в том случае, когда Закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. Данное правило следует из содержания ч. 2 настоящей статьи, предусматривающей, что решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Необходимость обеспечения судебной защиты нарушенных жилищных прав отнесена к основным началам жилищного законодательства (ч. 1 ст. 1 ЖК).
3. В отличие от ст. 11 ГК РФ "Судебная защита гражданских прав" в настоящей статье не называются судебные органы, осуществляющие защиту нарушенных жилищных прав. В последующих статьях ЖК РФ применяется также общий термин "суд".
В то же время согласно п. 1 ст. 4 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации" от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ <*> правосудие <**> в Российской Федерации осуществляется только судами, учрежденными в соответствии с Конституцией РФ и данным ФКЗ. Пунктом 2 ст. 4 названного Закона установлено, что в Российской Федерации действуют федеральные суды, конституционные (уставные) суды и мировые судьи субъектов РФ, составляющие судебную систему РФ.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 1. Ст. 1.
<**> Правосудие - это форма государственной деятельности, которая заключается в рассмотрении и разрешении судом отнесенных к его компетенции дел, в том числе и гражданских, которая осуществляется в установленном законом процессуальном порядке (см.: Власов А.А. Гражданское процессуальное право: Учебник. М.: ТК "Велби", 2003. С. 9).

К федеральным судам относятся:
- Конституционный Суд Российской Федерации;
- Верховный Суд Российской Федерации, верховные суды республик, краевые и областные суды, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономных округов, районные суды, военные и специализированные суды, составляющие систему федеральных судов общей юрисдикции;
- Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, федеральные арбитражные суды округов (арбитражные кассационные суды), арбитражные апелляционные суды, арбитражные суды субъектов Российской Федерации, составляющие систему федеральных арбитражных судов (п. 3 ст. 4 ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации").
К судам субъектов РФ относятся:
- конституционные (уставные) суды субъектов РФ;
- мировые судьи, являющиеся судьями общей юрисдикции субъектов РФ (п. 4 ст. 4 ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации").
Суды осуществляют судебную власть в Российской Федерации. При этом судебная власть самостоятельна и действует независимо от законодательной и исполнительной властей.
Третейские суды в судебную систему РФ не входят, правосудие не осуществляют. Не упоминаются они и в ч. 1 комментируемой статьи в качестве органа, защищающего нарушенные жилищные права. Однако в силу п. 2 ст. 1 ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ <*> в третейский суд может по соглашению сторон передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Принимая во внимание, что большая часть жилищных правоотношений по своей юридической природе является гражданско-правовыми, можно сделать вывод о возможности обращения сторон для разрешения жилищного спора к третейскому суду. Третейский суд представляет собой суд, избранный по соглашению сторон, для разрешения конкретного возникшего спора гражданско-правового характера с обязательством подчиниться решению этого суда.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3019.

4. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Подведомственность позволяет определить круг конкретных дел, рассматриваемых тем или иным судом.
В юридической литературе предлагаются различные понятия подведомственности: а) как совокупность гражданских процессуальных норм, устанавливающих границы полномочий различных органов (судов) по рассмотрению и разрешению дел; б) как гражданско-процессуальный институт, выполняющий функции распределительного механизма между различными органами (судами); в) как свойство дела, в силу которого оно подлежит разрешению определенным органов (судом); г) как предпосылка права на обращение в суд, определяющая пределы реализации этого права; д) как нахождение вопроса в чьем-то ведении и др. <*>.
--------------------------------
<*> См.: Процессуальное право: Энциклопедический словарь. М.: Норма, 2003. С. 348 - 349; Афанасьев С.Ф., Зайцев А.И. Гражданский процесс: Учебно-методический комплекс. М.: Норма, 2004. С. 113 - 115; Коршунов Н.М., Мареев Ю.Л. Гражданский процесс: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 84 - 85 и др.

В процессуальном законодательстве основными критериями разграничения компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами являются характер спорных правоотношений и их субъектный состав, которые должны учитываться в совокупности при определении подведомственности гражданских дел <*>.
--------------------------------
<*> См.: Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.А. Жилина. М.: ТК "Велби", 2003. С. 65.

5. Полномочия Конституционного Суда РФ определены ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" от 21 июля 1994 г. <*>. Так, в частности, Конституционный Суд РФ:
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447.

1) разрешает дела о соответствии Конституции РФ:
а) федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ;
б) конституций республик, уставов, а также законов и иных нормативных актов субъектов РФ, изданных по вопросам, относящимся к ведению органов государственной власти РФ и совместному ведению органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов РФ;
в) договоров между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ, договоров между органами государственной власти субъектов РФ;
г) не вступивших в силу международных договоров РФ;
2) разрешает споры о компетенции:
а) между федеральными органами государственной власти;
б) между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ;
в) между высшими государственными органами субъектов РФ;
3) проверяет по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан и по запросам судов конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.
Конституционный Суд РФ при осуществлении конституционного судопроизводства решает исключительно вопросы права и воздерживается от установления и исследования фактических обстоятельств во всех случаях, когда это входит в компетенцию других судов или иных органов. Поводом к рассмотрению дела в Конституционном Суде РФ является обращение в Конституционный Суд РФ в форме запроса, ходатайства или жалобы, отвечающее установленным требованиям. Основанием к рассмотрению дела является обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ закон, иной нормативный акт, договор между органами государственной власти, не вступивший в силу международный договор, а также иные обстоятельства, предусмотренные ст. 36 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации".
Решения Конституционного Суда РФ играют особую роль в защите жилищных прав, что обусловлено спецификой их юридической силы по сравнению с судебными постановлениями судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
В соответствии со ст. 79 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" решение Конституционного Суда РФ после его провозглашения является окончательным, не подлежит обжалованию (непоколебимость решения), становится непосредственно действующим и не нуждающимся в подтверждении другими правовыми актами либо иными органами и должностными лицами.
Обязательность решения Конституционного Суда РФ обеспечивается установленным законом запретом преодолевать юридическую силу этого решения путем повторного принятия акта, признанного не соответствующим Конституции РФ.
Акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; признанные не соответствующими Конституции РФ не вступившие в силу международные договоры РФ не подлежат введению в действие и применению. Решения судов и иных органов, основанные на актах, признанных неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены в установленных федеральным законом случаях.
В случае если решением Конституционного Суда РФ нормативный акт признан не соответствующим Конституции РФ полностью или частично либо из решения Конституционного Суда РФ вытекает необходимость устранения пробела в правовом регулировании, государственный орган или должностное лицо, принявшие этот нормативный акт, рассматривают вопрос о принятии нового нормативного акта, который должен, в частности, содержать положения об отмене нормативного акта, признанного не соответствующим Конституции РФ полностью, либо о внесении необходимых изменений и (или) дополнений в нормативный акт, признанный неконституционным в отдельной его части. До принятия нового нормативного акта непосредственно применяется Конституция РФ.
6. Подведомственность гражданских дел судам общей юрисдикции определена ст. 22 ГПК РФ. Суды общей юрисдикции, в частности, рассматривают и разрешают:
а) исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим в том числе из гражданских и жилищных правоотношений;
б) дела, возникающие из публичных правоотношений, т.е. по заявлениям граждан, организаций, прокуроров об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части, если рассмотрение этих заявлений не отнесено федеральным законом к компетенции иных судов, а также по заявлениям об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих (ст. 245 ГПК РФ).
Компетенция конкретных судов общей юрисдикции внутри судебной системы по рассмотрению и разрешению гражданских дел по первой инстанции (а среди них и дела по защите жилищных прав) определяется правилами ГПК РФ о подсудности (ст. 23 - 27). Правила подсудности гарантируют реализацию ч. 1 ст. 47 Конституции РФ, согласно которой каждому гарантировано право на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.
Так, Верховный Суд РФ рассматривает в качестве суда первой инстанции гражданские дела:
а) об оспаривании ненормативных правовых актов Президента РФ, ненормативных правовых актов палат Федерального Собрания, ненормативных правовых актов Правительства РФ (п. 1 ч. 1 ст. 27 ГПК РФ);
б) об оспаривании нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ и нормативных правовых актов иных федеральных органов государственной власти, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций (п. 2 ч. 1 ст. 27 ГПК РФ);
в) по разрешению споров между федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов РФ, между органами государственной власти субъектов РФ, переданных на рассмотрение в Верховный Суд РФ Президентом РФ в соответствии со ст. 85 Конституции РФ (п. 6 ч. 1 ст. 27 ГПК РФ).
Что касается гражданских дел об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций, то они рассматриваются в качестве суда первой инстанции Верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).
Дела, подсудные мировому судье, определены ст. 23 ГПК РФ. В частности, мировые судьи рассматривают в качестве суда первой инстанции дела по имущественным спорам, не вытекающим из семейных и трудовых правоотношений, при цене иска, не превышающей 500 МРОТ, установленных федеральным законом на день подачи заявления (например, требование нанимателя жилого помещения по договору социального найма о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 66 ЖК); требование нанимателя жилого помещения о взыскании с поднанимателя платы за поднаем жилого помещения в случае невнесения ее в сроки, предусмотренные договором (ст. 79 ЖК и др.)); дела об определении порядка пользования имуществом (например, спор между участниками общей долевой собственности на жилое помещение о порядке пользования жилым помещением (ст. 247 ГК); спор о порядке пользования жилым помещением, предоставленным гражданину по завещательному отказу (ст. 33 ЖК)).
Гражданские дела, подведомственные судам и не относящиеся к компетенции мирового судьи, рассматриваются и разрешаются по первой инстанции районными судами, если федеральным законом (ст. ст. 25 - 27 ГПК РФ) они не отнесены к подсудности других федеральных судов общей юрисдикции. Под юрисдикцию районного суда подпадает основная масса гражданских дел, среди них большое число непосредственно вытекающих из жилищных правоотношений (например, о сохранении за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением на определенный срок (ст. 31 ЖК); о выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК); споры о нарушении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире (ст. 43 ЖК); споры о предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК); об осуществлении принудительного обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК); о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным (ст. 75 ЖК); о расторжении договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя (ст. 83 ЖК); о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. ст. 84 - 91 ЖК и др.)).
Районные суды являются ключевым звеном системы федеральных судов общей юрисдикции, и от результата их деятельности во многом зависит эффективность правосудия по гражданским делам, среди которых большое число дел о защите нарушенных жилищных прав.
Согласно ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, предусмотренные ч. 1 и 2 ст. 22 данного Кодекса, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
7. Арбитражным судам согласно ст. 27 АПК РФ подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, - с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
К подведомственности арбитражных судов ст. ст. 29 - 33 АПК РФ отнесены и другие категории дел (например, по спорам о создании, реорганизации и ликвидации организаций; об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и др.).
Экономические и иные споры, подведомственные арбитражным судам, могут возникнуть из жилищных отношений по поводу создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, содержания и ремонта жилых помещений, предоставления коммунальных услуг, учета жилищного фонда и др.
8. Деятельность третейских судов, основания и порядок защиты ими нарушенных прав, в том числе и жилищных, регламентируются ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ.
В Российской Федерации могут образовываться постоянно действующие третейские суды и третейские суды для разрешения конкретных споров.
Постоянно действующие третейские суды образуются торговыми палатами, биржами, общественными объединениями предпринимателей и потребителей, иными организациями - юридическими лицами, созданными в соответствии с законодательством РФ, и их объединениями (ассоциациями, союзами) и действуют при этих организациях. Порядок образования третейского суда для разрешения конкретного спора определяется соглашением сторон с соблюдением положений ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации". На разрешение в третейский суд по соглашению сторон может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений (к ним можно отнести многие из видов жилищных отношений), если иное не предусмотрено законом.
Решение третейского суда может быть оспорено участвующей в деле стороной путем подачи заявления об отмене решения в компетентный суд (т.е. суд общей юрисдикции или арбитражный суд), если в третейском соглашении не предусмотрено, что решение третейского суда является окончательным. Решение третейского суда исполняется добровольно, в порядке и сроки, которые установлены в решении. В случае его неисполнения сторона, в пользу которой вынесено решение, может обратиться в компетентный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.
9. Из ч. 2 комментируемой статьи следует, что защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Примером защиты нарушенных жилищных прав в административном порядке является предусмотренное ст. 23.55 КоАП РФ рассмотрение органами государственной жилищной инспекции дел об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21 (нарушение правил пользования жилыми помещениями), ст. 7.22 (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений) и ст. 7.23 (нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами) КоАП. Рассматривать такие дела от имени органов государственной жилищной инспекции наделены полномочиями: а) главный государственный жилищный инспектор РФ, его заместители; б) государственные жилищные инспектора РФ; в) руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ, их заместители.
Статья 23.55 КоАП РФ основана на положениях федеральных законов и иных нормативных правовых актов о полномочиях государственной жилищной инспекции. К этим полномочиям, в частности, относится осуществление контроля за соблюдением всеми участниками жилищных отношений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности и др. <*>.
--------------------------------
<*> См. п. 1.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 // Российская газета. 2003. 23 октября; Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 // СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566.

Перечень должностных лиц, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях в жилищной сфере, предусмотренных ст. 7.21, 7.22, 7.23 КоАП РФ, утвержден Приказом Госстроя России от 18 июля 2002 г. N 149 <*>.
--------------------------------
<*> БНА РФ. 2002. N 47.

10. В ч. 3 комментируемой статьи называются способы защиты жилищных прав. Приведенный в ней перечень способов защиты жилищных прав не является исчерпывающим. Иные способы защиты жилищных прав могут быть предусмотрены как в самом ЖК РФ, так и в других федеральных законах.
Следует заметить, что способы защиты жилищных прав аналогичны способам защиты гражданских прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ.
Под способами защиты жилищных прав понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Выбор конкретного способа защиты жилищных прав осуществляется самостоятельно управомоченным лицом, за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного права прямо определен правовой нормой, регулирующей соответствующее жилищное правоотношение. Так, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ (например, при отсутствии согласия на обмен кого-либо из членов семьи нанимателя жилого помещения), то член семьи нанимателя жилого помещения, чьи права были нарушены обменом, вправе требовать признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной и переселения сторон в ранее занимаемые жилые помещения, т.е. восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 75 ЖК).
Закрепление в отдельных нормах ЖК РФ тех или иных способов защиты жилищных прав, так же как и выбор способа защиты управомоченным лицом из числа предусмотренных настоящей статьей в тех случаях, когда в нормах ЖК РФ, регулирующих определенные виды жилищных отношений, нет указаний на конкретные способы защиты, определяется двумя обстоятельствами: а) спецификой защищаемого права; б) характером правонарушения.
В связи с тем что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируются прежде всего нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правоотношений, то, соответственно, при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 12 ГК).
Речь идет о таких способах защиты, не названных в комментируемой статье, как возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда, присуждение к исполнению обязанности в натуре, признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий ничтожной сделки.
11. Первым из способов защиты жилищных прав ч. 3 комментируемой статьи называет такой способ, как признание жилищного права.
Необходимость в данном способе защиты возникает в том случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается (например, нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (например, правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма пользоваться жилым помещением).
Признание жилищного права в качестве способа защиты осуществляется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или отсутствие у лица спорного жилищного права.
Требование о признании субъективного жилищного права во многих случаях является необходимой предпосылкой применения иных предусмотренных ст. 11 ЖК РФ способов защиты. Так, предъявление лицом в суд требования о признании за ним права пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК) может сочетаться с требованием о вселении в жилое помещение (если лицо проживало ранее в жилом помещении, то способ защиты - восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; если лицо не проживало ранее в жилом помещении - изменение жилищного правоотношения). В судебной практике достаточно часто рассматриваются иски о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК), и, соответственно, при установлении данного статуса лица судом разрешаются требования истца о праве на пользование жилым помещением и других правах, вытекающих из договора социального найма жилого помещения (изменение договора социального найма, обмен жилыми помещениями и др.).
12. Защита жилищных прав может осуществляться также путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права и имеет целью устранить последствия правонарушения или же само правонарушение, носящее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты жилищных прав можно привести:
- выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения гражданина из жилого помещения в случае, если он после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт в целях устранения допущенного им разрушения жилого помещения (ч. 2 ст. 35 ЖК);
- выселение поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения и отказа поднанимателя освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК);
- выселение временных жильцов из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования о выселении нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи (ч. 5 ст. 80 ЖК).
13. Согласно п. 3 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав может осуществляться путем признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления <*>, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с данным Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.
--------------------------------
<*> В соответствии со ст. 44 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 33. Ст. 3368; 2005. N 1. Ст. 12, 17, 25) виды муниципальных правовых актов, принимаемых органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, должны определяться Уставом муниципального образования.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что гражданин, считающий, что его жилищные права нарушены принятым нормативным правовым актом государственного органа либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим: а) ЖК; или б) принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону; или в) иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт, юридическую силу.
Другими словами, речь идет об оспаривании нормативного правового акта, регулирующего те или иные виды жилищных отношений, субъектами жилищных прав. Статья 1 ЖК РФ субъектами жилищных прав называет граждан.
Под нормативным правовым актом в данном случае понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, устанавливающий правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение и действующие независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом <*>.
--------------------------------
<*> См. п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" от 20 января 2003 г. N 2.

Порядок судебного оспаривания законности нормативных правовых актов регламентируется гл. 24 ГПК РФ (ст. ст. 251 - 253).
Правом на обращение в суд с заявлением о признании противоречащим закону полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления обладают согласно ст. 251 ГПК РФ не только граждане, считающие, что нормативным актом нарушаются их жилищные права, но и прокурор в пределах своей компетенции в судопроизводстве по гражданским делам, определенной ст. 45 ГПК РФ.
Заявление об оспаривании нормативного правового акта должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 131 ГПК РФ, и содержать дополнительно данные о наименовании органа государственной власти либо органа местного самоуправления, принявших оспариваемый нормативный правовой акт, о его наименовании и дате принятия. Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 251 ГПК РФ в заявлении об оспаривании нормативного правового акта должно быть указано, какие жилищные права гражданина (или неопределенного круга лиц) нарушаются этим актом или его частью.
Суд, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречат федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, признает нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени (ч. 2 ст. 253 ГПК). Решение суда о признании нормативного правового акта или его части недействующими влечет за собой утрату силы не только этого нормативного правового акта или его части, но и других нормативных правовых актов, основанных на признанном недействующим нормативном правовом акте или воспроизводящих его содержание. Важно, что решение суда о признании нормативного правового акта недействующим не может быть преодолено повторным принятием такого же акта (ч. 4 ст. 253 ГПК РФ).
Вместе с тем при обращении к способу защиты, предусмотренному п. 3 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, следует учитывать Постановление Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности отдельных положений части первой статьи 27, частей первой, второй и четвертой статьи 251, частей второй и третьей статьи 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом Правительства Российской Федерации" от 27 января 2004 г. N 1-П <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 5. Ст. 403.

Как следует из данного Постановления, нормативное положение ГПК РФ, согласно которому признание нормативного правового акта противоречащим федеральному закону со дня принятия или иного указанного судом времени влечет за собой утрату силы этого нормативного правового акта или его части, в части, относящейся к проверке нормативных правовых актов, которые в соответствии со ст. 125 Конституции РФ могут быть проверены в процедуре конституционного судопроизводства (т.е. Конституционным Судом РФ), не имеет юридической силы с момента принятия и не подлежит применению.
Таким образом, в судах общей юрисдикции не могут быть рассмотрены заявления об оспаривании нормативных правовых актов, проверка конституционности которых относится к компетенции Конституционного Суда РФ.
Необходимо обратить внимание на то, что п. 3 ч. 3 комментируемой статьи не предусмотрена возможность обращения в суд общей юрисдикции с требованием о признании недействующим полностью или в части федерального закона или его отдельных положений, нарушающих жилищные права граждан и противоречащих ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом другому федеральному закону.
В случае признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления лицо, чьи жилищные права были нарушены этим актом, вправе потребовать восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, либо возмещения убытков, либо применения иных способов защиты, предусмотренных законом.
14. Защита жилищных прав согласно п. 4 ч. 3 комментируемой статьи может осуществляться также путем неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с этим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.
Основой для закрепления в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных прав являются положения ст. 120 Конституции РФ, предусматривающие обязанность суда, установившего при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимать решение в соответствии с законом.
Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора, что нормативный правовой акт, регулирующий спорные жилищные правоотношения, не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом федеральному закону или иному нормативному правовому акту), применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.
Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного спора (так называемый косвенный судебный контроль за законностью нормативных правовых актов). Такая проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При этом в мотивировочной части решения суда приводятся мотивы, по которым тот или иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.
15. Еще одним способом защиты жилищных прав, предусмотренных п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК, является прекращение или изменение жилищного правоотношения.
Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Применение указанного способа защиты жилищных прав возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон жилищного правоотношения, причем как в связи с противоправными виновными, так и в связи с невиновными действиями субъектов жилищных правоотношений.
Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом случаях - соглашение сторон.
Так, решение суда о расторжении договора социального найма жилого помещения, вынесенное по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц, является основанием для прекращения жилищного правоотношения с нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи по договору социального найма, и они подлежат выселению из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в том случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением (ст. 91 ЖК).
Примером изменения жилищного правоотношения по соглашению сторон является обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма (ч. 2 ст. 73 ЖК). Если же между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них в целях защиты своих жилищных прав вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ч. 3 ст. 73 ЖК).
По соглашению сторон может быть изменен договор социального найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). При этом мотивом изменения такого договора может, в частности, являться защита жилищных прав нанимателя и (или) членов его семьи.
16. Иные способы защиты жилищных прав, прямо не названные в комментируемой статье, предусмотрены как в самом ЖК РФ, так и в других Федеральных законах (например, ст. ст. 15 - 16 ГК; ст. 139 УК; ст. ст. 7.21 - 7.23 КоАП; ст. ст. 15, 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" (в ред. ФЗ от 9 января 1996 г. N 2-ФЗ) и др.).
В качестве самостоятельных способов защиты жилищных прав можно назвать предусмотренные ст. 66 ЖК РФ меры защиты нанимателя жилого помещения по договору социального найма при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. ЖК РФ дает право нанимателю жилого помещения по договору социального найма в такой ситуации по своему выбору потребовать:
- уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
- возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
13) установление правил пользования жилыми помещениями;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
18) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Комментарий к статье 12

1. Согласно ст. 72 (п. "к") Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.
Новый ЖК РФ к исключительной компетенции Российской Федерации относит решение таких наиболее важных вопросов, как:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов.
Государственный учет жилищного фонда наряду с такими формами, как статистический и бухгалтерский учет, предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию, предполагающую оформление технических паспортов жилых помещений (см. комментарий к ст. 19 ЖК).
Порядок, т.е. процедура проведения учета различных видов жилищных фондов - частного, государственного и муниципального, - должен быть разработан Правительством РФ. Действующие в настоящее время Постановление Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" от 13 октября 1997 г. и Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденная Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, вводят единую для России систему учета жилищных фондов. Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
В системной связи с положением ч. 3 ст. 15 ЖК РФ это полномочие Российской Федерации должно быть закреплено принятием соответствующего нормативного акта Правительства РФ. До принятия такого акта следует руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415, различными санитарными нормами и правилами;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, установлены ст. 51 ЖК РФ (см. комментарий). Перечень таких оснований сформулирован как исчерпывающий, однако в системной связи с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ его следует рассматривать как открытый. Поэтому более предпочтительной являлась формулировка ст. 29 ЖК РСФСР, которая допускала возможность признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, установленным законодательством.
Кроме того, в ст. 51 ЖК РФ следовало бы говорить не об основаниях, а об условиях признания граждан нуждающимися в социальном жилье. Единственным основанием предоставления жилого помещения по договору социального найма, согласно данному Кодексу, является критерий "малоимущественности". Соответственно и в п. 3 ст. 12 ЖК РФ следовало бы упоминать о праве федерального законодателя устанавливать иные условия признания малоимущих граждан нуждающимися в социальном жилье;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
В отличие от субъектов РФ, которые полномочны самостоятельно устанавливать порядок, т.е. процедуру предоставления по договорам социального найма жилья из жилищного фонда субъекта РФ, федерация оставляет за собой право устанавливать такой порядок для других собственников - муниципальных образований. Целесообразность такого решения, вероятно, может быть объяснена стремлением к единообразному подходу в предоставлении социального жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации.
Жилищный фонд РФ как государственный жилищный фонд должен, как представляется, использоваться исключительно в целях предоставления составляющих его помещений по договорам социального найма, что связано с функциональным предназначением такого фонда для некоммерческого использования в целях реализации определенных социальных нужд. Между тем имеющиеся законодательные решения свидетельствуют об ином. Государственный жилищный фонд продолжает использоваться для предоставления его жилых помещений по различным договорам, в том числе по договору найма (коммерческого найма).
Соответственно, к компетенции РФ относится и определение тех категорий граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение жилищного фонда РФ по тем или иным договорам. Статья 98 ЖК РФ предписывает федеральному законодателю определить также категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. К компетенции РФ относится и установление тех категорий граждан, которым будут предоставляться жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом.
Порядок, т.е. процедура предоставления жилых помещений гражданам, нуждающимся в социальном жилье, уже установлен ЖК РФ. Этот порядок может быть как сохранен, так и изменен иными федеральными законами, которые вправе предусмотреть предоставление жилых помещений по договору социального найма иным, кроме малоимущих, категориям граждан.
В отношении иных категорий граждан, которым жилье будет предоставляться не по договору социального найма, может быть предусмотрен любой порядок предоставления жилого помещения;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Основанием предоставления специализированных жилых помещений согласно ст. 99 ЖК РФ является решение собственника помещения или уполномоченного им лица. Каких-либо иных оснований такого предоставления ЖК РФ не называет и не предусматривает возможности их введения. По-видимому, законодатель имел в виду возможность предоставления специализированного жилья иным, кроме перечисленных в гл. 9 ЖК РФ, категориям граждан;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Это полномочие Российской Федерации реализовано в разд. V ЖК РФ, в котором подробно регулируется организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Исключительная компетенция РФ в решении этих вопросов обусловлена тем, что отношения по организации и деятельности ЖК и ЖСК по большей части носят гражданско-правовой характер. Согласно же ст. 71 (п. "о") Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении только Российской Федерации;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, а также правового положения членов товариществ собственников жилья.
Товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом, поэтому соответствующее регулирование, содержащееся в разд. VI ЖК РФ, имеет гражданско-правовой характер и отнесено к ведению Российской Федерации;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений.
ЖК РФ говорит только об основании проведения переустройства и перепланировки жилых помещений (см. комментарий к ст. 28 ЖК). Вместе с тем в этой и других статьях гл. 4 ЖК РФ фактически определены и условия, и порядок переустройства и перепланировки, которые должны быть едиными для всех видов жилищного фонда;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания.
На сегодняшний день такие основания непригодности (ветхость, аварийность, наличие вредного воздействия факторов среды обитания) и порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания установлены Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552. Дополнительно предстоит разработать критерии и технические условия отнесения жилых домов к категории ветхих, аварийных и непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания. Разработанные в 2004 г. названные критерии и технические условия не прошли регистрацию в Минюсте РФ;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания.
В настоящее время решение вопроса о признании жилых домов (жилых помещений) жилищного фонда РФ непригодными для проживания отнесено к компетенции межведомственных комиссий, создаваемых органами исполнительной власти субъектов РФ. Порядок признания жилых домов непригодными для проживания установлен вышеназванным Постановлением Правительства РФ;
13) установление правил пользования жилыми помещениями.
Учитывая изменения, касающиеся пределов использования жилых помещений (см. комментарий к ст. 17 ЖК), федеральному законодателю предстоит обновить действующие до настоящего времени Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений.
Конституция РФ запрещает лишь произвольное, т.е. не основанное на законе, и внесудебное лишение граждан жилища.
Выселение из занимаемого жилого помещения представляет собой серьезное ограничение права на жилище, гарантированного Конституцией РФ, а потому допускается только на основании федеральных законов, основным из которых является ЖК РФ. Выселение граждан по тем или иным основаниям, а также порядок и условия выселения регламентированы ст. ст. 29, 35, 83 - 91 ЖК РФ;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями.
Регулирование сделок с жильем в целом - предмет ГК РФ. Но и ЖК РФ предусматривает возможность совершения отдельных сделок с жилыми помещениями - например, путем их поднайма, обмена и замены, выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы.
Соответствующие полномочия РФ реализованы в ст. ст. 154 - 155 ЖК РФ (см. комментарии к ним);
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Названное правомочие Российской Федерации в настоящее время реализовано принятием Постановления Правительства РФ "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" от 26 сентября 1994 г. N 1086; органы данной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, за санитарным состоянием отдельных помещений жилищного фонда.
Дополнительно контроль за выполнением требований санитарного законодательства осуществляют учреждения государственной санитарно-эпидемиологической службы РФ.
2. К компетенции РФ могут быть отнесены и иные вопросы, в частности:
1) утверждение порядка подготовки и принятия органом государственной власти или местного самоуправления решения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК);
2) утверждение Перечня тяжелых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с гражданами, страдающими ими, невозможно (ст. 51 ЖК);
3) утверждение Типового договора социального найма жилого помещения, Типового договора найма специализированных жилых помещений (ст. ст. 63, 100 ЖК);
4) утверждение порядка отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду и предъявляемых к ним требований (ст. 92 ЖК);
5) определение категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения в жилищном фонде Российской Федерации (ст. 104 ЖК);
6) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда Российской Федерации (ст. ст. 107, 109 ЖК);
7) утверждение порядка перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемые исходя из нормативов потребления, при временном отсутствии граждан (ст. 155 ЖК);
8) утверждение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (ст. 156 ЖК);
9) утверждение порядка определения размера платы за коммунальные услуги, рассчитываемые исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, при отсутствии приборов учета (ст. 157 ЖК);
10) утверждение Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (ст. 157 ЖК);
11) утверждение порядка изменения размера платы за коммунальные услуги в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (ст. 157 ЖК);
12) утверждение порядка определения размера субсидий и порядка их предоставления, перечня прилагаемых к заявлению документов, условий приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядка определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан (ст. 159 ЖК);
13) утверждение федеральных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ст. 159 ЖК);
14) утверждение порядка финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядка финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках (ст. 159 ЖК);
15) определение порядка и условий предоставления компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг установленным федеральным законом отдельным категориям граждан (в связи с заменой предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на предоставление компенсаций (ст. 160 ЖК);
16) утверждение порядка проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не реализовано (ст. 161 ЖК);
17) утверждение порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации (ст. 163 ЖК).
3. Другие полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений могут быть установлены иными федеральными законами.

Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления.

Комментарий к статье 13

1. Регулирование жилищных отношений отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ (п. "к" ст. 72).
Субъекты РФ вправе осуществлять собственное правовое регулирование в этой области, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов, только вне пределов ведения Российской Федерации и ее полномочий по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ (ст. ст. 73 и 76 Конституции РФ). До принятия федеральных законов по вопросам, отнесенным к предметам совместного ведения, субъекты РФ вправе осуществлять по таким вопросам собственное правовое регулирование <*>. После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ должны быть приведены в соответствие с нормами принятого нового федерального закона. Вместе с тем в диссертационных исследованиях последнего времени делается вывод о том, что "опережающее" нормотворчество субъектов РФ должно быть запрещено как нарушающее положения ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ и приводящее к нарушению конституционных прав граждан на жилище нормативными правовыми актами субъектов РФ <**>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Федеральный закон от 24.06.1999 N 119-ФЗ "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской федерации" утратил силу в связи с принятием Федерального Закона от 04.07.2003 N 95-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации".

<*> Эта возможность предоставлена им ФЗ "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации" от 24 июня 1999 г.
<**> См.: Черкашина И.Л. Проблемы судебной защиты конституционного права на жилище граждан Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 14.

Новый ЖК РФ содержит достаточно подробный и не исчерпывающий перечень полномочий субъектов РФ в регулировании жилищных отношений. К их числу относятся:
1) государственный учет жилищного фонда субъекта РФ.
Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (см. комментарий к ст. 19 ЖК).
В действующих ЖК Республики Башкортостан и Кабардино-Балкарской Республики даются более развернутые понятия жилищного фонда. Так, в соответствии со ст. 1 ЖК Башкортостана жилищный фонд республики составляет совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. ЖК Кабардино-Балкарии в жилищный фонд дополнительно включает жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа (ст. 3).
В системной связи со ст. 12 ЖК РФ названное полномочие субъекта РФ можно рассматривать как делегирование ему федерацией права решать вопросы, связанные с учетом жилищного фонда субъекта РФ по существу, определяя органы, на которые возложено исполнение этой обязанности, их компетенцию и т.д. Российская Федерация в этом вопросе оставляет за собой право определять лишь порядок, т.е. процедуру ведения такого учета.
Рассматриваемое полномочие субъектов РФ успешно реализовывается ими путем принятия соответствующих нормативных актов. Так, в г. Москве 7 апреля 2004 г. был принят Закон "О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Москвы", содержащий требования к порядку проведения на территории города системы наблюдения за техническим состоянием жилых домов, в рамках которой осуществляются сбор, систематизация и анализ информации о техническом состоянии жилых домов. С 3 ноября 2004 г. в г. Москве действует Закон "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве", регулирующий процесс создания, сбора, обработки, накопления, хранения и доведения до потребителей информации сведений о состоянии, использовании, эксплуатации, потребительских свойствах и технических характеристиках жилых помещений (квартир), а также формирование, изменение и аннулирование паспорта на жилое помещение;
2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ.
Согласно ст. 19 (ч. 3) ЖК РФ специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения домов маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
К компетенции субъектов РФ ЖК РФ отнес определение порядка, т.е. процедуры, предоставления указанных жилых помещений. Установление оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов входит в компетенцию Российской Федерации;
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Предоставление жилых помещений по договору социального найма, согласно концепции нового ЖК РФ, должно иметь место в первую очередь в отношении такой категории социально незащищенных граждан, как малоимущие, что вытекает из предписаний ст. 7 (ч. 1) и 40 (ч. 3) Конституции РФ.
Следует отметить, что многие субъекты РФ еще до принятия ЖК РФ установили право на бесплатное получение жилых помещений по договору социального найма в зависимости от имущественного положения нуждающегося лица. Однако теперь к полномочиям субъектов РФ отнесено лишь установление порядка, т.е. процедуры, определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, а также стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими. Максимальный размер дохода членов семьи и указанную стоимость имущества членов семьи, позволяющие относить их к категории малоимущих, будут определять по ЖК РФ органы местного самоуправления;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ.
Конституция РФ исходит из того, что не только малоимущие, но и иные указанные в Законе граждане, нуждающиеся в жилище, имеют право на получение жилого помещения из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.
Таким образом, субъект РФ должен будет установить, кому, кроме малоимущих граждан, будет предоставлено право на получение жилья из фонда субъекта РФ.
Право на получение жилого помещения по договору социального найма может быть предоставлено любым категориям граждан при наличии материальных возможностей субъекта РФ. В основном это будет касаться социального жилья, что следует из системной взаимосвязи положений ст. ст. 13 и 49 (ч. 3) ЖК РФ.
Сегодня, например, в г. Москве по договору социального найма могут получить жилые помещения государственные служащие г. Москвы, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. К их числу относятся служащие, проживающие с соблюдением правил регистрации в г. Москве и Московской области и занимающие менее 10 кв. м общей площади в отдельных квартирах и 15 кв. м в квартирах коммунального заселения (15 кв. м в отдельных квартирах и 20 кв. м в квартирах коммунального заселения для служащих, имеющих стаж работы на должностях руководящих работников и специалистов органов государственной власти и управления г. Москвы, на государственных должностях государственных служащих г. Москвы не менее 10 лет) на каждого постоянно проживающего в жилом помещении члена семьи, в том числе с учетом лиц, за которыми сохраняется право на жилую площадь на период их временного отсутствия (распоряжение мэра г. Москвы "О порядке постановки на учет по улучшению жилищных условий и предоставления жилых помещений государственным служащим города Москвы" от 18 сентября 2000 г. N 993-РМ);
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим Законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации.
Этот порядок может соответствовать федеральному и установленному ЖК РФ, а может и отличаться от него, что следует из ст. 49 (ч. 3) ЖК РФ. Во всяком случае, субъекты РФ не лишены возможности предусмотреть предоставление социального жилья определенным категориям граждан как в первоочередном, так и во внеочередном порядке и т.п.;
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания.
Поскольку основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания будет устанавливать федерация в лице Правительства РФ (см. комментарий к ст. 15 ЖК), субъект РФ должен будет формировать соответствующие межведомственные комиссии, которые и будут рассматривать вопросы, связанные с признанием жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания. В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552, которым утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. В г. Москве действует распоряжение мэра "О порядке признания гибели или уничтожения жилых помещений (домов)" от 2 декабря 1999 г. N 1368-РМ. Этим распоряжением предписано выявлять жилые помещения (дома) независимо от форм собственности, отвечающие признакам погибшего или уничтоженного жилого помещения (дома), в том числе дома, длительное время (более трех лет) пустующие (отселенные, аварийные, с отключенными инженерными коммуникациями), в целях их сноса;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Это полномочие субъектов РФ предписывает установить определенную процедуру того, как орган местного самоуправления должен вести учет граждан, нуждающихся в социальном жилье;
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным законодательством требованиям.
Данный подпункт наряду с Положением об обязанности учета жилищного фонда (подп. 1) устанавливает еще одно полномочие субъекта РФ в области надлежащего использования жилищного фонда субъекта РФ.
Соответствующий контроль возлагается на подразделения жилищной инспекции. В г. Москве подробный перечень полномочий Мосжилинспекции установлен Законом "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроля за их соблюдением" от 13 ноября 1996 г.
2. К полномочиям субъекта РФ могут быть отнесены и иные вопросы. Анализ ЖК РФ позволяет выявить следующие дополнительные полномочия органов власти субъектов РФ в области жилищных отношений. К их числу относятся:
1) установление при предоставлении жилого помещения по договору социального найма размера его общей площади в случае, когда до такого предоставления лицо произвело действия по уменьшению размера занимаемых жилых помещений или по их отчуждению, а также срока, в течение которого такие действия подлежат учету (ст. 57 ЖК).
Законодатель имел в виду ситуацию, когда лицо, состоящее на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, ухудшило определенным образом свои жилищные условия, вследствие чего может быть принято на учет нуждающихся лишь при определенных условиях;
2) вопросы замены жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение меньшего размера; установление иных оснований замены жилых помещений (ст. 81 ЖК);
3) включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение из него.
Требования для отнесения жилого помещения к числу специализированных и порядок такого отнесения устанавливаются Правительством РФ (ст. 92 ЖК);
4) установление категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (см. комментарии к ст. ст. 98 - 99 ЖК), а также порядка и условий предоставления им жилых помещений по договорам безвозмездного пользования из жилищного фонда, принадлежащего субъекту РФ.
К сожалению, это указание, как и положение ст. 109 ЖК РФ, которое отнесло к ведению законодательства субъектов РФ определение не только порядка, но и условий предоставления жилого помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан по договору безвозмездного пользования, являющегося гражданско-правовым договором, позволяет субъекту РФ осуществлять правовое регулирование с превышением полномочий, поскольку регулирование субъектом РФ отношений, являющихся предметом ведения федерации, недопустимо;
5) установление категорий граждан, подлежащих обеспечению служебными жилыми помещениями из жилищного фонда, принадлежащего субъекту РФ (ст. 104 ЖК);
6) установление порядка, условий предоставления жилья и пользования жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения (ст. 107 ЖК).
В отношениях, касающихся платы за жилое помещение и коммунальные услуги, компетенция субъектов РФ сводится к следующим правомочиям:
1) установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за пользование жилым помещением для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом; за пользование жилым помещением иными, помимо малоимущих, категориями граждан (ст. 156 ЖК);
2) установление нормативов пользования коммунальными услугами в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации (ст. 157 ЖК);
3) утверждение тарифов для определения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157 ЖК);
4) определение нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ст. 159 ЖК);
5) установление порядка (т.е. процедуры) и условий предоставления компенсаций расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг отдельным категориям граждан за счет средств бюджета субъекта РФ (см. комментарий к ст. 160 ЖК).
В области управления жилищным фондом на субъект РФ возлагается обязанность по установлению порядка управления жилыми домами, все помещения в которых находятся в собственности субъекта РФ (см. комментарий к ст. 163 ЖК). Отдельные вопросы управления (например, выбор управляющей компании) могут решаться на уровне органов местного самоуправления.
3. ЖК РФ представляет собой нормативный акт, в котором содержатся нормы разноотраслевого характера, в том числе относящиеся к области гражданско-правовых отношений. Конституция РФ 1993 г. закрепила приоритет федерации в регламентации гражданско-правовых отношений согласно ст. 71 (п. "о"), а также ее право на издание основополагающих актов в области жилищного законодательства, являющегося сферой совместной компетенции (п. "к" ст. 72 Конституции РФ).
Буквальное прочтение Конституции РФ, как представляется, позволяет утверждать, что любое гражданско-правовое регулирование, в том числе и в жилищной сфере, может осуществляться только и исключительно федеральным законодателем. Этот вывод сохраняет свою силу и для тех ситуаций, когда субъект федерации или муниципальное образование как собственники того или иного имущества сочтут необходимым принять собственные нормативные акты в этой области. Подтверждением тому служит и правовая позиция Конституционного Суда РФ, выраженная им, в частности, в Определении от 5 ноября 1998 г. N 147-О, в котором Конституционный Суд РФ однозначно указал на то, что субъекты РФ не вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам, отнесенным ст. 71 Конституции РФ к ведению Российской Федерации.
Соответствующий вывод содержится и в специальных исследованиях по жилищному законодательству <*>. Тем не менее субъекты РФ активно вторгались и вторгаются в компетенцию Российской Федерации, осуществляя собственное регулирование гражданско-правовой части жилищных отношений. Поэтому, как неоднократно отмечалось, во избежание нарушения конституционных принципов разграничения полномочий между Российской Федерацией и субъектами РФ следует исходить из того, что субъекты РФ вправе и обязаны развивать исключительно административно-правовую часть жилищного законодательства, соблюдая при этом еще одно очень важное конституционное положение, согласно которому исключительной компетенцией Российской Федерации является регулирование прав и свобод человека и гражданина (п. "в" ст. 71 Конституции РФ), а субъекты РФ управомочены лишь защищать уже установленные права и свободы человека и гражданина (п. "б" ст. 72 Конституции РФ). Это означает, что регулирование жилищных отношений с участием граждан не предполагает права субъекта РФ устанавливать какие-либо новые права и свободы либо отменять те, которые введены федеральным законодателем.
--------------------------------
<*> Так, в монографии "Соотношение законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации" (М.: Ин-т законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, 2003. С. 628) В.Н. Литовкин указывает: "Никаких полномочий регулировать гражданские отношения в жилищной сфере у субъекта Российской Федерации изначально нет. Исключительные права по своей природе не могут быть переданы иному уровню государственной власти без изменения конституционной нормы. Формулировка пункта "к" статьи 72 Конституции Российской Федерации без изменения пункта "о" статьи 71 не может быть истолкована как делегирование полномочий субъектам Российской Федерации регулировать часть гражданских отношений применительно к жилищной сфере".

Представляется, что компетенция субъектов РФ в этой части может быть сведена к изменению объема наличествующих прав и свобод, но лишь к такому изменению, которое не может снижать установленный федеральный уровень. Иными словами, субъекты РФ вправе устанавливать собственный, но более высокий уровень защиты тех или иных прав и свобод по сравнению с федеральным.
Как показывает практика, очевидно стремление ряда субъектов РФ пойти по пути принятия актов, регулирующих весь комплекс жилищных отношений, включая и те из них, которые относятся к области гражданско-правовых. Такие акты принимаются постоянно, и, как справедливо указывалось в литературе, "сдержать это нормотворчество посредством запретов и наказаний невозможно ввиду наличия пробелов в законодательстве..." <*>. Цивилисты видят решение этой проблемы, в частности, в том, чтобы наделить субъекты РФ некоторыми нормативными полномочиями по определенному кругу вопросов гражданского права локального значения, что может быть достигнуто посредством включения соответствующих норм в ГК РФ <**>. Однако, до тех пор, пока этого не произойдет, в качестве приоритетной должна использоваться правовая позиция Конституционного Суда РФ, о которой говорилось выше: субъекты РФ не могут регламентировать отношения, относящиеся к исключительному ведению федерации.
--------------------------------
<*> Садиков О.Н. Концепция развития гражданского законодательства // Концепции развития российского законодательства. М.: Ин-т законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, 2004. С. 193.
<**> См. там же.

КонсультантПлюс: примечание.
Областной закон от 04.05.1995 N 14-ОЗ "О предоставлении жилища в Свердловской области" утратил силу в связи с принятием Областного закона от 27.06.2005 N 58-ОЗ "О признании утратившим силу Областного закона "О предоставлении жилища в Свердловской области".

Нормативные акты субъектов РФ в области жилищного законодательства можно условно разделить на два типа. К первому из них относятся те, которые приняты в рамках предоставленных им полномочий по тем или иным вопросам. В качестве удачного примера регионального законотворчества можно назвать областной Закон Свердловской области "О предоставлении жилища в Свердловской области" от 4 мая 1995 г., которым регламентируются основания признания граждан нуждающимися в предоставлении жилища на условиях договора социального найма; порядок учета граждан, нуждающихся в жилище; очередность предоставления гражданам жилых помещений; порядок оформления и выдачи ордеров и т.п. Названный Закон практически не вызывает нареканий по содержанию имеющихся в нем норм.
К числу жилищных актов субъектов РФ второго типа относятся нормативные акты, которые поименованы как жилищные кодексы и содержат не только жилищно-правовые, но и гражданско-правовые нормы. При этом они, как правило, чаще дублируют соответствующее федеральное законодательство и реже являются результатом собственного правового регулирования. В субъектах РФ было принято три жилищных кодекса: ЖК Башкортостана от 2 марта 1994 г., ЖК Кабардино-Балкарии от 21 июля 1997 г. и ЖК Республики Коми от 10 июня 1997 г., который Законом Республики Коми от 18 марта 2002 г. признан утратившим силу. Таким образом, на сегодняшний день остаются действующими два ЖК республиканского уровня.
Представляется, однако, что идея принятия субъектом РФ собственного Жилищного кодекса должна быть отвергнута. Как считает Ю.А. Тихомиров, "кодекс является разновидностью закона с присущими последнему свойствами универсальности, обязательности, стабильности и т.п. и отличается от иных законов, во-первых, полнотой регулирования отношений в какой-либо сфере; во-вторых, единообразием регулирования; в-третьих, закреплением основных юридических принципов, понятий и конструкций, в-четвертых, отражением юридических теорий и концепций, в-пятых, высоким местом среди иных законов и особым воздействием на все правовые акты и правоприменение" <*>.
--------------------------------
<*> Тихомиров Ю.А. Общая концепция развития российского законодательства // Концепции развития российского законодательства. С. 32.

С учетом высоких требований, предъявляемых к такого рода актам, попытки создания региональных кодексов выглядят не просто малоубедительными. Краткая характеристика содержания таких кодексов, как это уже отмечалось, может быть сведена к дублированию федерального законодательства, нарушению федеральной законодательной компетенции, незначительному собственному объему правового регулирования.

Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений

1. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
1) учет муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
10) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.
2. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных настоящим Кодексом к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов Российской Федерации. Иные вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 14

1. Возможность принятия жилищно-правовых актов органами местного самоуправления также закреплена в ст. 5 нового ЖК РФ. Фактически это вводит трехуровневую систему жилищного законодательства, отношение к которой в литературе не вполне благожелательно <*>. Тем не менее новый ЖК РФ не мог не учитывать положений ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 6 октября 2003 г., который к вопросам местного значения отнес обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством (ст. 14).
--------------------------------
<*> Литовкин В.Н. полагает, что органы местного самоуправления должны быть лишены права регулировать жилищные отношения с участием граждан (кроме цен и тарифов), поскольку отношения в этой сфере не имеют местного значения, а связаны с осуществлением конституционного права граждан на жилище и изменением предмета ведения исключительно Российской Федерацией (см.: Соотношение законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации. С. 644).

К вопросам компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений новый ЖК РФ относит следующие:
1) учет муниципального жилищного фонда.
Компетенция органов местного самоуправления в этой части аналогична компетенции органов государственной власти субъекта РФ, на которые возложены полномочия по учету соответствующего жилищного фонда. Орган местного самоуправления на своей территории должен вести различные виды учета муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Это полномочие органов местного самоуправления представляется крайне важным, поскольку именно им отведена главная роль в решении вопроса о том, кто из граждан муниципального образования будет отнесен к категории малоимущих и сможет претендовать на получение бесплатного муниципального жилья по договору социального найма. Порядок, т.е. процедура, действий органа местного самоуправления по установлению соответственно размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда должен быть установлен соответствующим субъектом РФ;
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Органы местного самоуправления должны непосредственно вести учет граждан, нуждающихся в получении социального жилья. Субъект РФ должен определить порядок ведения такого учета, установив перечень документов, необходимых для принятия на учет; порядок их рассмотрения, оформления учетной документации и т.д. Органы местного самоуправления должны осуществлять контроль за формированием списков граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору найма;
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда.
К специализированному жилищному фонду согласно ст. 92 ЖК РФ относятся служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения в домах маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Основания предоставления таких жилых помещений должны устанавливаться федерацией.
На органах местного самоуправления, так же как и на органах государственной власти субъектов РФ, лежит обязанность разработать порядок, т.е. процедуру, предоставления указанных жилых помещений;
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления должны быть предусмотрены требования к оформлению решения органа местного самоуправления о предоставлении социального муниципального жилья гражданину, реквизитам такого решения, данным о предоставляемом жилом помещении, о его получателях и т.д.;
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.
Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые достаточно подробно урегулирован ЖК РФ (см. комментарий к гл. 3 ЖК). С учетом этих положений орган местного самоуправления не позднее чем в трехдневный срок должен принять решение о переводе либо отказать в таком переводе.
ЖК РФ предписывает Правительству РФ установить форму и содержание такого решения, что представляется нецелесообразным;
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена гл. 4 ЖК РФ. Орган местного самоуправления должен согласовать (по терминологии ЖК РФ) с собственником либо нанимателем жилого помещения проведение соответствующих работ. Фактически это означает дачу согласия (разрешения) на переустройство и перепланировку жилого помещения в течение 45 дней (см. комментарий к ст. 26 ЖК). ЖК РФ предоставляет органу местного самоуправления дополнительные правомочия в отношении лиц, осуществивших самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 29 ЖК);
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (см. комментарий к ст. 15 (ч. 4) ЖК). Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 и распространяющееся на муниципальный жилищный фонд, предусматривает, что вопросы признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов РФ, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований (территориальной разобщенности, плотности населения, состояния жилищного фонда, других факторов) и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований;
9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Это полномочие общего характера возложено на органы жилищной инспекции.
2. К компетенции органов местного самоуправления могут быть отнесены и иные полномочия. Они могут быть предусмотрены не только ЖК РФ, но и иными федеральными законами, а также законами субъектов РФ, которые должны быть направлены на реализацию конституционных положений о том, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью; они могут наделяться Законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств (ст. 132 Конституции РФ).
К полномочиям органов местного самоуправления ЖК РФ дополнительно относит:
1) установление нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения по договору социального найма.
Реализация этого полномочия предполагается применительно к муниципальному жилищному фонду, поскольку и федерация, и субъекты РФ вправе самостоятельно устанавливать норму предоставления площади жилого помещения (см. комментарий к ст. 50 ЖК) и учетную норму площади жилого помещения в отношении отдельных категорий граждан, предусмотренных соответствующими Законами.
Понятия нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения даны в ст. 50 ЖК РФ;
2) определение категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения муниципального жилищного фонда.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, в том числе с органом местного самоуправления, муниципальным учреждением, а также в связи с избранием на выборные должности в органы местного самоуправления и т.п. (ст. 93 ЖК).
Нормативные акты органа местного самоуправления должны установить, какие категории граждан могут пользоваться служебным жильем (ст. 104 ЖК);
3) установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, не принявших решения о выборе способа управления многоквартирным домом (ст. ст. 156, 158 ЖК);
4) определение порядка и условий предоставления компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг отдельным категориям граждан (ст. 160 ЖК);
5) определение порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования (ст. 163 ЖК).
3. Достаточно широкими полномочиями наделены органы местного самоуправления действующими Законами субъектов РФ. Так, например, ЖК Кабардино-Балкарской Республики возлагает на органы местного самоуправления среди прочего организацию и проведение приватизации жилищного фонда; регистрацию жилищных, жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья, контроль за их деятельностью; предоставление льгот при найме жилья и т.д. (ст. 18).
4. Особенности компетенции в области жилищных отношений установлены ЖК РФ применительно к двум субъектам РФ - городам федерального значения Москве и Санкт-Петербургу.
Предусматривается, что в Москве и Санкт-Петербурге разграничение компетенции органов городов федерального значения и органов местного самоуправления на территориях этих городов будет определяться законами субъектов РФ - городов федерального значения.
Таким образом, указанные субъекты РФ могут принять специальный Закон, которым определят, что из перечисленных выше полномочий органов местного самоуправления будет находиться в их ведении, а что будет передано внутригородским муниципальным образованиям; они также могут отразить соответствующее разграничение в каком-либо базовом нормативном акте, если это будет признано целесообразным.
Возможен и иной принцип разграничения полномочий, что прямо предусмотрено ЖК РФ: закрепление в Законе только перечня полномочий внутригородских муниципальных образований с указанием на то, что все иные вопросы в пределах компетенции подлежат урегулированию нормативно-правовыми актами Москвы и Санкт-Петербурга. Представляется, что с учетом специфики рассматриваемых субъектов РФ целесообразно изъять из ведения их внутригородских муниципальных образований два вопроса: признание граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде, а также определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда. Иное может привести к отсутствию единообразного подхода в решении одних и тех же вопросов в пределах одного города.
Представляется также, что дополнительно именно к компетенции Москвы и Санкт-Петербурга, а не органов местного самоуправления должно быть отнесено решение вопроса об определении категорий граждан, которым должны предоставляться служебные жилые помещения (ст. 104 ЖК).
Применительно к полномочиям в области платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно также признать за Москвой и Санкт-Петербургом приоритет в решении вопросов расчета субсидий (ч. 11 ст. 159 ЖК) и компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ст. 160 ЖК). Во всяком случае, при решении вопросов разграничения компетенции между Москвой и Санкт-Петербургом и их внутригородскими территориями следует руководствоваться правовой позицией Конституционного Суда РФ, согласно которой недопустимо установление Москвой и Санкт-Петербургом как субъектами РФ ограничений федеральных гарантий местного самоуправления, если такие ограничения не следуют непосредственно из федерального законодательства (Определение Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2002 г. N 281-О и др.).

Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ.
ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Комментарий к статье 15

1. В соответствии с наиболее распространенной точкой зрения объектом правоотношения является то, по поводу чего складывается данная правовая связь. Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений. Поэтому в ч. 1 комментируемой статьи указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым признается изолированное помещение. Традиционно изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу (см. также комментарий к ст. 16 ЖК).
3. На первый взгляд указание на то, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, лишено правового содержания, тем более что в силу ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ <*> жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК).
К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15 ЖК), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.
4. Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Здесь же (в ч. 2 ст. 15 ЖК) поясняется, в каких случаях квартира, дом и т.д. считаются пригодными для постоянного проживания, - они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидеомиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.
5. В одном нормативном акте невозможно установить все требования, которым должно отвечать жилое помещение (это и строительные нормы и правила, и правила противопожарной безопасности, и санитарные нормы, и нормы, обеспечивающие экологическую безопасность, и т.д. и т.п.). Поэтому Правительство РФ должно установить порядок признания помещения жилым. Это значит, что правительство устанавливает, какой орган принимает соответствующее решение, какой должна быть процедура принятия такого решения, какими критериями следует руководствоваться, и т.д.
6. Правительство России устанавливает основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания. Традиционно непригодными для проживания признаются жилые помещения, имеющие высокий процент физического износа; расположенные в санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных зонах промышленных объектов; в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик, зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами; после аварии, пожара, стихийного или техногенного бедствия, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения, и т.д.
Решение о признании помещения непригодным для проживания принимается межведомственной комиссией, создаваемой органом местного самоуправления. В состав комиссии включаются представители местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, государственного санитарно-эпидемиологического надзора, государственной службы, органов, осуществляющих надзор в области промышленной безопасности, органов технической инвентаризации.
7. В ранее действовавшем законодательстве обычно придавалось правовое значение не всей (общей) площади квартиры или жилого дома, но только жилой площади. В нее включалась лишь площадь собственно жилых помещений (комнат) и не учитывалась площадь прихожей, коридора, кухни, ванной и т.п. (по ранее принятой терминологии - подсобных помещений и мест общего пользования. Сегодня эти объекты именуются в ЖК (в том числе в ч. 5 ст. 15) "помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд"). Например, ранее гражданам предоставлялось жилье в пределах нормы жилой площади, т.е. не более чем по 12 кв. м жилой площади на каждого члена семьи (ст. 40 ЖК РСФСР). Оплачивалась только жилая площадь (размер подсобных помещений и мест общего пользования значения не имел).
В последние годы в различного рода правовых актах (в том числе в федеральных законах) все чаще правовое значение стало придаваться не жилой, но общей площади жилого помещения (квартиры, дома). В ЖК РФ эта тенденция получила законченное оформление. Так, учетная норма и норма предоставления устанавливаются исходя из общей (а не жилой) площади жилого помещения (см. ст. 50 ЖК и комментарий к ней). Размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (см. ч. 2 ст. 156 ЖК и соответствующий комментарий).
В связи с этим требуется установить, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Эта задача решается в ч. 5 комментируемой статьи. Суть правила заключается в том, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, т.е. никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комментарий к статье 16

1. Так сложилось, что понятие "жилое помещение" используется в широком смысле. Им охватываются не только жилые комнаты, но и места вспомогательного пользования (прихожая, коридор, кухня, ванная, гардеробная, туалет и пр.).
Это понятие родовое. К жилым помещениям относятся все объекты, названные в ч. 1 комментируемой статьи. Но отсюда следует, что других жилых помещений не бывает. Нельзя признать (с точки зрения ЖК) жилым помещением юрту, ярангу, сборно-разборный дом, вагончик, балок и т.п. Это значит, что ЖК РФ отношения по поводу пользования этими объектами не регулирует.
2. Для жилищного права определение того, что есть жилой дом, квартира или комната, большого значения не имеет. Это скорее нужно для ведения государственного учета жилищного фонда и для государственной регистрации прав на жилые помещения (см. ст. 18, ч. 4 - 5 ст. 19 ЖК и соответствующие комментарии).
3. Определив понятие "жилой дом", "квартира" и "комната", ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК).
По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав.
Не исключено и возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры - в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 17

1. Одним из важнейших средств правового регулирования жилищных отношений является установление пределов осуществления и ограничения права на жилые помещения.
В качестве общего правила ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц (п. 2 ст. 209). С середины 90-х гг. ликвидированы количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.
Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г.Ф. Шершеневича, "осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества" <*>.
--------------------------------
<*> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание бр. Башмаковых, 1911. С. 247.

2. Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, как представляется, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение данных понятий. Между тем они не равнозначны. Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон (или как минимум на нормативный правовой акт). Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жильем и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого можно сделать следующие выводы.
Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены нормативным правовым актом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, постольку ограничения права также возможны только в этих пределах.
Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права, а ограничения - частными.
Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:
во-первых, законодательные - пределы, установленные федеральными законодательными и иными нормативными правовыми актами;
во-вторых, судебные - ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;
в-третьих, договорные - ограничения, обусловленные соглашением сторон.
3. Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.
Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.
К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, относящиеся к осуществлению прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.
Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа "можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов". Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на пользование жилыми помещениями. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права пользования жилым помещением не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.
К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания иных лиц на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается. При этом необходимо отметить, что ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Исходя из установленного законом целевого назначения жилища недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. Как справедливо указывается в распоряжении мэра г. Москвы "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц" от 4 марта 1994 г. N 101-РМ, в результате из жилищного фонда незаконно изымается значительная часть жилой площади, усугубляя и без того напряженную ситуацию в городе.
В отличие от прежнего законодательства ГК РФ предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
К пределам осуществления права на жилые помещения следует также отнести необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере. Например, собственник, наниматель или иной пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов переустраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающему его разрушение, ГК РФ в той же ст. 293 предусматривает прекращение права собственности (по отношению к договору социального найма см. комментарий к ст. 83 ЖК).
4. Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.
Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и тогда, когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.
По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, залогодатель не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).
Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 18

1. Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
ГК РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.
Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса.
2. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами.
Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу Закона - с момента выплаты указанного пая.
Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).
3. По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".
4. В отличие от прежнего порядка регистрации недвижимого имущества ГК РФ и Федеральный закон в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК): регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права по договору.
5. На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в Законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступку прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
6. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21, посвященном обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки <*>.
--------------------------------
<*> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 82.

7. Анализ норм ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет выделить четыре взаимосвязанные составляющие государственной регистрации:
во-первых, единую процедуру государственной регистрации независимо от объекта регистрации и от региона;
во-вторых, единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации прав;
в-третьих, единый государственный реестр прав на недвижимость;
в-четвертых, открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.
8. Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; БНА РФ. 2001. N 35.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
9. В соответствии со ст. 10 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <**>. С 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая подведомственна Минюсту России.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1602.
<**> Инструкция зарегистрирована в Минюсте 16 августа 2001 г. Регистрационный номер N 2881 / Российская газета. 2001. 22 августа.

Важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.
Названная Инструкция, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права.
Для государственной регистрации договора продажи представляются:
- заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом о государственной регистрации договора продажи;
- документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины в виде платежного поручения с отметкой банка о его исполнении, если платеж производился в безналичной форме. Документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме в виде квитанции установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанции, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, если платеж производился в наличной форме;
- подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
- подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
- подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
- удостоверенные государственными органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;
- подлинники договоров продажи, совершенных в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;
- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в папку правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (п. 1 ст. 16 Закона), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона). Заявление может быть предоставлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:
- родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;
- опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.
Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель, тогда как заявление, оформленное нотариально, может быть представлено или продавцом, или покупателем, что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.
В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступает несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.
В заявлении указывается в том числе следующее: данные о продавце (покупателе); цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).
Необходимо отметить, что в случае, если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и запись о нем отсутствует в едином государственном реестре прав, государственная регистрация такого права осуществляется в порядке, установленном названным Законом. При этом орган регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 данного Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременении) права продавца, если сам орган регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем. В случаях, когда в едином государственном реестре прав имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.
В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы, в том числе:
- оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации.
В вышеупомянутую Инструкцию изменения не внесены, вместе с тем п. 4 ст. 292 ГК РФ изложен в следующей редакции: "Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства".
При этом предполагается, что "добросовестные" родители (собственники) могут совершать сделки без разрешения органа опеки;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
- письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
- письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;
- нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
- подлинник и копия договора о доверительном управлении жилым помещением, если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;
- подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;
- иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.
Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:
- заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;
- заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
10. В соответствии с НК РФ <*> (ст. 333.18) должны будут представляться также:
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.

1) документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины в виде платежного поручения с отметкой банка о его исполнении, если платеж производился в безналичной форме;
2) документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме в виде квитанции установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанции, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, если платеж производился в наличной форме;
3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.
Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).
При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности, если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное.
Инструкция специально оговаривает, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.
В соответствии со ст. 5 Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 <*> для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение.
--------------------------------
<*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 12. Ст. 593.

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <*>), то в записи листов подраздела III единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

При этом если на основании законодательства РФ необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например, ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; ст. 604 ГК), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.
На основании ст. ст. 54, 62 ФЗ "Об исполнительном производстве" <*> при продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591.

11. Следует отметить, что с 1 января 2005 г. вступили в силу изменения в ст. 446 ГПК РФ, согласно которым исключены нормы, запрещающие обращение взыскания на являющиеся предметом ипотеки жилое помещение и земельные участки, находящиеся в собственности граждан, в случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должником средств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещения или на улучшение жилищных условий.
12. В соответствии со ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина:
за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременении) прав на предприятие как имущественный комплекс - 0,1% стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 30000 р.;
за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий (регистрации прав на предприятие; регистрации договора ипотеки, его изменения или расторжения; регистрации смены залогодержателя и смены владельца закладной; регистрации сервитутов): физическим лицам - 500 руб.; организациям - 7500 р.;
за внесение изменений в записи единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением отдельных юридически значимых действий (за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке): физическим лицам - 100 р.; организациям - 300 р.;
за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическим лицам - 500 р.; организациям - 2000 р.;
за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: физическим лицам - 100 р.; организациям - 300 р.;
за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 р.;
за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 р.;
за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 500 р.; в интересах организаций - 2000 р.;
за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 р.;
за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве изменений, в том числе исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним): для физических лиц - 100 р.; для организаций - 300 р.
Необходимо обратить внимание на то, что в случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц.
Одновременно следует учитывать, что не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Комментарий к статье 19

1. Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений. С определением жилищного фонда РФ проблем правового порядка не очень много, существует данное законодателем (ч. 1 ст. 19 ЖК) понятие, в соответствии с которым все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд РФ. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера <*>.
--------------------------------
<*> В 2003 г. общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляла 2 млрд. 853 млн. кв. м (Российский статистический ежегодник. 2003: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2003. С. 200).

2. Определение структуры жилищного фонда складывалось в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства. Так, ст. 5 ЖК РСФСР предлагала следующую классификацию. Жилищный фонд включал: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); 2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд); 3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); 4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). Соответственно, исследователи в то время ориентировались на положения ЖК РСФСР 1983 г.
С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ новый ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования.
По первому традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы (такая классификация используется в Конституции РФ (ч. 3 ст. 40), в ГК (ст. 672), в ЖК (ст. 19)):
- частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входит жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
- государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам РФ и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений;
- муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
В литературе деление жилищного фонда в зависимости от использования предлагалось достаточно часто <*>. В законодательстве впервые данный критерий нашел отражение в новом ЖК РФ.
--------------------------------
<*> См., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 1 - 4. М.: Статут, 2000 - 2005.

Согласно ч. 3 ст. 19 комментируемого Кодекса в зависимости от целей использования жилищный фонд РФ можно разделить на четыре группы - социального использования, индивидуальный, коммерческий и специализированный:
1) жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования;
2) жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования, образуют индивидуальный жилищный фонд;
3) жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам (иного возмездного договора) или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отнести к коммерческому жилищному фонду;
4) жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством, составляют специализированный жилищный фонд.
4. В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету. При этом такой учет независимо от принадлежности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Правительство РФ Постановлением от 13 октября 1997 г. N 1301 утвердило Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

В соответствии с этим документом основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. При этом технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее - БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
БТИ осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.
БТИ обязаны осуществлять:
во-первых, техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;
во-вторых, контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;
в-третьих, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
в-четвертых, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Следует обратить внимание на то, что БТИ не занимаются государственной регистрацией прав на жилые помещения и сделок с ними. Данные обязанности возложены на специализированные органы - учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. комментарий к ст. 18 ЖК).

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Комментарий к статье 20

1. Органы государственной власти Российской Федерации осуществляют руководство жилищным хозяйством федерального подчинения, общее руководство жилищным хозяйством и устанавливают общие начала организации и деятельности органов государственного управления жилищным хозяйством. В этих целях ранее был создан Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России).
Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу был преобразован в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Функции Комитета по принятию нормативных актов были переданы Министерству по региональному развитию Российской Федерации, функции Комитета по контролю и надзору переданы Федеральной службе по технологическому надзору.
В настоящее время одной из функций Федеральной службы по технологическому надзору является осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.
2. В целях учета жилищного фонда в Российской Федерации Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. Основная задача государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и об изменении этих показателей.
3. Для осуществления контроля за обеспечением прав и законных интересов граждан при предоставлении жилищных и коммунальных услуг в Российской Федерации образована Государственная жилищная инспекция (Положение утверждено Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086).
Государственная жилищная инспекция осуществляет контроль за:
использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;
обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
санитарным состоянием жилых помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями;
проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов.
В рамках осуществления своей деятельности государственная жилищная инспекция имеет право:
- проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями;
- давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
- давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.

КонсультантПлюс: примечание.
Приказ Госстроя РФ от 25.03.1998 N 17-66 "Об утверждении Типового положения о государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации" утратил силу в связи с изданием Приказа Госстроя РФ от 14.06.2002 N 99 "Об отмене Приказа Госстроя России от 25 марта 1998 г. N 17-66".

4. Приказом Госстроя России от 25 марта 1998 г. N 17-66 создана государственная жилищная инспекция субъектов РФ (названным Приказом утверждено Типовое положение о государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации).
Главной задачей государственной жилищной инспекции субъекта РФ является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и региональных стандартов качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
Основной задачей органов государственной жилищной инспекции субъектов РФ является контроль за:
- соблюдением требований жилищного законодательства всеми участниками жилищных отношений (гражданами, собственниками жилищного фонда независимо от форм собственности; управляющими организациями; подрядными организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, и субъектом РФ);
- защитой прав потребителей на получение жилищно-коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и региональных стандартов качества и нормативов потребления;
- выявлением и предупреждением нарушений при использовании и содержании жилищного фонда, принятием необходимых мер по выявленным нарушениям.
Органы государственной жилищной инспекции в рамках осуществления своей деятельности наделяются следующими правами:
- проводить инспекционные обследования и проверки любого подконтрольного объекта, независимо от его ведомственной подчиненности и формы собственности. Право входа в жилые и нежилые помещения, связанные единым инженерным оборудованием, а также на объекты коммунального назначения обеспечивается согласием проживающего. В случае отказа допуск инспектора на объект может быть осуществлен по решению суда, а в случае возникновения угрозы жизни и имуществу граждан - с представителями правоохранительных органов;
- требовать в пределах компетенции госжилинспекции представления необходимой информации и документов в ходе проверки от собственников жилищного фонда, а также организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, независимо от формы их собственности и подчинения;
- давать предписания собственникам жилищного фонда, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
- давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и норм, связанных с управлением, использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
- вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с законодательством об административных правонарушениях.
5. Контроль за надлежащим использованием жилищного фонда осуществляется также органами местного самоуправления (см. комментарий к ст. 7 ЖК).
Органы местного самоуправления дают разрешение на перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые (см. комментарии к ст. ст. 22 - 24 ЖК), согласовывают переустройство и перепланировку жилых помещений (см. комментарии к ст. ст. 25 - 29 ЖК).
В случае использования жилого помещения не по назначению или систематического нарушения прав и интересов граждан либо бесхозяйственного обращения с жильем, допускающего его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы граждан или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).
ГК РФ установил, что истцом по таким делам выступает орган местного самоуправления. В данном случае не видно роли государственной жилищной инспекции, осуществляющей от имени государства контроль за использованием жилищного фонда. Кроме того, в ГК РФ ничего не сказано о случаях ненадлежащего использования жилищного фонда самими органами местного самоуправления.

Статья 21. Страхование жилых помещений

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.

Комментарий к статье 21

1. Институт страхования играет важную роль в обеспечении правовых гарантий охраны интересов собственников жилых помещений и создает необходимые условия для такого собственника с наименьшими для себя потерями решать проблемы по восстановлению помещений, подвергшихся повреждению или уничтожению. Жилищное страхование выступает в роли финансового гаранта, позволяющего любому собственнику жилого помещения компенсировать возможные убытки, которые могут быть причинены вследствие в том числе случайных событий. Страхование жилых помещений, гарантируя возмещение убытков при повреждении или утрате жилья, также выполняет важную социальную роль в обеспечении защищенности человека и стабильности жилища <*>. Жилье, выступая одним из главных составляющих достойной жизни, служит удовлетворению не только материальных, но и духовных потребностей человека. Поэтому предоставление указанных гарантий служит обеспечением закрепленных в Конституции РФ прав на достойную жизнь и на жилище (ст. 7 и 40). Комментируемая статья ЖК РФ закладывает правовые основы для развития страхования жилых помещений.
--------------------------------
<*> Шершеневич Г.Ф., рассматривая идею страхования, отмечал, что, как бы ни было поставлено хозяйство - примитивно или культурно, оно всегда находится под страхом угрожающих ему тех или иных опасностей. Освободиться от этого страха - значит приобрести новую экономическую силу. Эту задачу с успехом способно выполнить только страхование (см.: Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. II: Товар. Торговые сделки. М.: Статут, 2003. С. 313, 314). В.И. Синайский указывал, что договор страхования направлен на сохранение не только имущественных благ, но и имущественных интересов, поскольку они связаны с личными благами: жизнью человека, его трудоспособностью и т.п. (см.: Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 445).

2. Страховые правоотношения, возникающие по поводу страхования имущества, по своей правовой природе относятся к гражданским правоотношениям и регулируются, прежде всего, ГК РФ (гл. 48).
Согласно ст. 930 ГК РФ имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Имущественное страхование в целом направлено на возмещение причиненных убытков. При этом договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен (п. 2 ст. 930 ГК). Понятие страхования содержится в ст. 2 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 <*>, согласно которой под страхованием понимаются отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.
--------------------------------
<*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 2. Ст. 56.

Объектами имущественного страхования могут быть имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями. Поэтому страхование жилого помещения осуществляется посредством заключения договора имущественного страхования, в соответствии с которым, в частности, могут быть застрахованы следующие имущественные интересы:
- риск утраты (гибели), недостачи или повреждения как жилого помещения, так и находящегося в нем имущества (ст. 930 ГК);
- риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или жилым помещениям и находящемуся в нем имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных Законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (ст. 931 и 932 ГК).
Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществить страхование как собственных помещений, так и общего имущества такого дома.
Как показывает опыт внедрения различных систем страховой защиты жилья, модель такой защиты может основываться на выборе одного или сочетании нескольких видов страхования жилых помещений, к которым относятся:
- страхование жилого помещения его собственником;
- страхование жилого помещения его владельцем;
- страхование жилых помещений нанимателями;
- страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилого помещения за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом или по поручению собственника осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда, за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
- страхование ответственности коммунальных организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилья коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами;
- страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности <*>.
--------------------------------
<*> См.: Рекомендации по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе, утвержденные Приказом от 28 июня 2000 г. N 149 // Бюллетень строительной техники. 2000. N 9.

3. Развитие жилищного страхования является одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в Российской Федерации. Регулярность и масштабность событий катастрофического характера, в результате которых наносится существенный ущерб как отдельным жилым помещениям, так и жилищному фонду в целом, приводят к необходимости поиска дополнительных путей решения их восстановления. Поэтому данная проблема может быть решена только с более активным использованием возможностей страхового рынка.
В федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 <*>, предусмотрена необходимость продолжения работы по разработке мероприятий, направленных на активизацию деятельности страховых компаний на рынке страхования недвижимости, а также на снижение рисков, возникающих при совершении гражданско-правовых сделок с жильем. В Концепции развития страхования, одобренной распоряжением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 1361-р <**>, отмечено, что на состояние экономики влияют значительные расходы, которые связаны с ликвидацией последствий стихийных бедствий, аварий и катастроф и покрываются за счет бюджетных средств и средств граждан и юридических лиц. Из-за недостатка средств компенсация убытков зачастую происходит избирательно, в результате чего имущественные интересы граждан и юридических лиц в большей части ущемляются. В указанной Концепции в целях развития добровольного страхования, в том числе жилых помещений, предлагается в перспективе включить в перечень социальных налоговых вычетов затраты граждан при страховании ими имущественных интересов, связанных с владением, пользованием, распоряжением жилыми помещениями и домашним имуществом.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770.
<**> СЗ РФ. 2002. N 39. Ст. 3852.

На региональном уровне также принимаются меры, направленные на обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав через введение системы льготного страхования жилья.
В настоящее время в г. Москве в целях защиты имущественных интересов собственников жилья и жилищных прав пользователей жилых помещений, нарушаемых вследствие воздействия случайных неблагоприятных обстоятельств, а также для обеспечения сохранности жилищного фонда, принято Положение о системе страхования в городе Москве жилых помещений, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 1 октября 2002 г. N 821-ПП <*>. Указанным Положением предоставляются гарантии Правительства Москвы в виде страховых субсидий (целевые бюджетные средства, предназначенные исключительно для оплаты материалов и работ, необходимых для восстановления поврежденного жилого помещения). При этом Правительство Москвы гарантирует (в случае уничтожения в результате страхового случая жилого помещения либо признания жилого помещения непригодным для проживания) предоставление страхователю-собственнику или страхователю-нанимателю другого жилого помещения взамен утраченного либо возмещение убытков в размере страховой стоимости.
--------------------------------
<*> Вестник мэра и Правительства Москвы. 2002. N 47.

В г. Санкт-Петербурге по данному вопросу принят Закон "Об условиях и порядке участия Санкт-Петербурга в страховании жилищного фонда" от 27 мая 1999 г. N 110-22 <*>, которым также предоставляются дополнительные социальные гарантии лицам, страхующим жилые помещения, в том числе собственникам жилых помещений, которые заключили договор страхования с учетом положений названного Закона.
--------------------------------
<*> Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 1999. N 7 - 8.

Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к статье 22

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК; п. 1 ст. 17 ЖК). По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК). Размещение в жилых помещениях промышленных производств также не допускается.
Однако при этом законодатель предусматривает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). При этом не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и подлежит применению норма о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению.
2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, который допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
Перевод жилых помещений (жилых домов), расположенных в жилой застройке, в нежилые разрешается для размещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов соцкультбыта, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, детских дошкольных, специализированных внешкольных учреждений и т.п.
Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения.
3. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре. Это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено залогом.
4. Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то вся она должна использоваться в качестве жилого для проживания граждан.
5. Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.
Общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на то что собственник переводимого помещения в многоквартирном доме тоже имеет долю в праве общей собственности на общее имущество, в случае использования его в собственных (особенно в коммерческих) целях он будет использовать имущество, ему не принадлежащее, что приведет к нарушению прав и законных интересов остальных собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае, когда пользование помещением не может осуществляться без использования части общего имущества в многоквартирном доме, его использование при переводе жилого помещения производится только на основании договора с собственниками жилых помещений в доме о передаче в пользование части общего имущества дома (см. комментарий к ст. 36 ЖК).
6. В многоэтажных домах допускается перевод жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, осуществляется из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.
7. В комментируемой статье определены условия перевода нежилого помещения в жилое. Переводимое нежилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном порядке, если срок их действия не прекратился. Нежилое помещение может быть обременено залогом.
8. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему (см. комментарии к ст. 15 и 16 ЖК).

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Комментарий к статье 23

1. В комментируемой статье установлен порядок (процедура) перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Решение о переводе жилого помещения в нежилое для нужд непромышленного характера или о переводе нежилого помещения в жилое принимается собственником помещения. Разрешение на перевод выдается органом местного самоуправления. В ч. 1 комментируемой статьи дается сокращение этого понятия: "...орган, осуществляющий перевод помещений". Но выглядит как-то странно, когда сокращение длиннее фразы, которую сокращают, тем более когда другого органа, дающего согласие на перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, законодатель не называет.
2. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник помещения представляет в орган местного самоуправления заявление о переводе. Вместе с заявлением собственник помещения должен представить документы, подтверждающие его право собственности на данное помещение. Копии этих документов должны быть приложены к заявлению, поскольку оригиналы документов о праве собственности на помещение должны оставаться у собственника. В заявлении о переводе помещения собственник обязан указать, что помещение не обременено правами других лиц. Это обусловлено тем, что орган местного самоуправления не вправе требовать документы, не предусмотренные в комментируемой статье, а ст. 22 настоящего Кодекса ставит отсутствие обременения помещения условием перевода. В связи с этим собственник где-то должен отразить, что обременения помещения нет.
Думается, что в заявлении о переводе жилого помещения в нежилое необходимо указать о цели использования этого помещения после перевода. Это обусловлено тем, что в одном многоквартирном доме можно использовать помещение в качестве нежилого для определенных целей, а в другом доме для этих же целей использовать помещение нельзя. В разных домах разные технические и иные возможности использования помещений в качестве нежилых. Например, размещение продовольственного магазина предполагает наличие промышленных холодильных установок, а в случае использования помещения, например, для размещения магазина, где продают одежду, предъявляются совсем иные требования. Если помещение используется для размещения предприятия общественного питания, то требуются большое потребление электроэнергии, промышленные холодильные установки, вентиляция большей мощности. А такую нагрузку может выдержать оборудование не каждого жилого помещения. В связи с этим важным элементом при переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах является цель использования нежилого помещения после его перевода.
3. Кроме того, собственник помещения представляет документы о техническом состоянии помещения, в том числе план нежилого помещения и его техническое описание, а для перевода жилого помещения представляется технический паспорт жилого помещения. Также представляются поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если такие действия необходимы для перевода помещения. Но, как правило, в переводимом помещении для использования его в соответствующих целях после перевода производится переустройство и перепланировка. В таких случаях собственник помещения при подаче заявления представляет также документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки помещения (см. комментарий к ст. 26 ЖК).
В комментируемой статье дан исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения. Соответственно, орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме тех, перечень которых дан в комментируемой статье.
При принятии решения о разрешении перевода помещения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.
4. Решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое либо отказ в принятии такого решения должны быть приняты органом местного самоуправления в течение 45 дней со дня представления собственником помещения всех необходимых документов. Решение о переводе помещения или об отказе в разрешении перевода оформляется постановлением главы муниципального образования (ст. 43 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). И в данном случае непонятен смысл установления формы и содержания этого документа Правительством РФ. Форма этого документа уже установлена федеральным законом, Правительство РФ не вправе устанавливать другую форму этого документа. Неужели Правительство России будет работать над текстом постановления главы муниципального образования?
Названное постановление направляется заявителю в течение одного дня со дня его принятия. Кроме того, орган местного самоуправления вместе с выдачей разрешения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое информирует собственников соседних помещений в многоквартирном доме о принятии решения о переводе помещения. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений в комментируемой статье не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. При этом не установлены и последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников. Думается, что для собственника переведенного помещения особых последствий нет, равно как и для органа местного самоуправления, к тому же отсутствие информации от органа местного самоуправления на постановление главы муниципального образования не повлияет.
5. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое еще не означает, что собственник помещения уже может использовать его в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный нормативный акт является основанием для начала работ по реконструкции, переустройству и (или) перепланировке помещения (если такие предполагаются при переводе); после проведения таких работ приемочная комиссия принимает помещение в качестве нежилого или жилого (при переводе нежилого помещения в жилое). Акт приемочной комиссии подтверждает факт перевода помещения. Органы, осуществляющие учет объектов недвижимого имущества, после приема помещения приемочной комиссией регистрируют помещение в качестве нежилого или жилого.
Если работ по реконструкции, переустройству и (или) перепланировке не предполагалось, то после принятия решения о переводе органом местного самоуправления, в котором должно быть отражено, что названные работы в данном случае не производятся, осуществляется регистрация помещения, переведенного в нежилое или жилое.
Кроме того, собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в единый государственный реестр прав. Несмотря на то что собственник помещения не изменился, изменилось назначение объекта недвижимости (Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Правительством РФ).
6. Пользование помещением после его перевода в нежилое осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов граждан, проживающих в многоквартирном доме, где находится переведенное помещение, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Пользование помещением после перевода его в жилое помещение производится в соответствии с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, а также с правилами пользования жилыми помещениями.
В случае использования жилого помещения не по назначению орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарий к статье 24

1. В комментируемой статье названы основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое.
Собственнику помещения орган местного самоуправления отказывает в переводе помещения в случае непредставления указанных в ст. 23 настоящего Кодекса документов (см. комментарий к ст. 23 ЖК). Думается, что в случае, когда собственник не представил всех необходимых документов, орган местного самоуправления не должен рассматривать заявление собственника, поскольку в ст. 23 ЖК РФ установлено, что решение принимается после представления всех необходимых документов. В настоящем Кодексе небольшой список документов, представляемых собственником помещения при переводе и при подаче им заявления; должностное лицо органа местного самоуправления, которое принимает заявление, обязано разъяснить собственнику, что перевод может быть разрешен после подачи заявления и представления всех необходимых документов. Если заявление было доставлено почтой, то орган местного самоуправления должен известить собственника о представлении необходимых документов.
По смыслу комментируемой нормы видно, что орган местного самоуправления заявление собственника переводимого помещения принимает, но позже просто отказывает, если собственник переводимого помещения не представил все необходимые документы. В ч. 4 ст. 23 настоящего Кодекса предусмотрено, что отказ в переводе помещения должен быть принят по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов органом местного самоуправления не позднее 45 календарных дней со дня представления всех указанных в ст. 23 ЖК РФ документов в данный орган. А если не представлены все документы, то согласно данной статье срок для отказа не наступил. Орган местного самоуправления в данном случае должен отказать в рассмотрении заявления о переводе.
2. Собственнику переводимого помещения орган местного самоуправления отказывает в переводе в случае представления документов в ненадлежащий орган. Однако остается непонятным, как орган местного самоуправления может узнать о представлении документов в другой орган. Например, собственник помещения представил заявление в орган государственной власти субъекта РФ. Через какое-то время он получает от органа местного самоуправления отказ в переводе жилого помещения в нежилое по тому основанию, что документы представлены в ненадлежащий орган. Ситуация парадоксальная. Если орган государственной власти отправил документы в орган местного самоуправления, то они поступили в надлежащий орган и оснований для отказа нет. Если орган государственной власти не отправил документы в орган местного самоуправления, то последний так и не узнает, что собственник какого-то жилого помещения желает перевести его в нежилое и, соответственно, не может отказать в переводе, поскольку не знает об этом. Как в таком случае должен выглядеть отказ органа местного самоуправления этому собственнику в переводе помещения? В данном случае собственник помещения не вправе в судебном порядке требовать разрешения о переводе помещения, поскольку обязанность рассматривать заявление у органа местного самоуправления не наступила.
3. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое предусмотрен в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ. В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалы, которые будут применяться при переустройстве и перепланировке помещения. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.
4. Орган местного самоуправления отказывает в переводе жилого помещения в нежилое в случае несоблюдения условий перевода помещения. Условия перевода помещения в нежилое определены в ст. 22 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 22 ЖК).
Основанием отказа также может являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение либо отсутствие технической возможности сделать такой вход.
Основанием отказа может быть тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым помещением расположено жилое помещение.
Также основанием отказа может послужить использование общего имущества многоквартирного дома без надлежащего на то разрешения собственников помещения в данном доме.
Кроме того, перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если оно не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям, а также если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
5. В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано основание отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.
Исходя из смысла ч. 2 комментируемой статьи можно сделать вывод, что в ч. 1 этой статьи дан исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать собственнику в переводе помещения. Там указано, что орган местного самоуправления должен сделать обязательную ссылку на нарушения, предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи. Однако думается, что это не так. Можно нарушить не только условия и порядок перевода. Переводом, например, могут быть нарушены права граждан и юридических лиц. При этом законодательство может быть и не нарушено.
6. Решение об отказе в переводе помещения направляется заявителю не позднее трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
В соответствии с Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" граждане вправе обратиться в суд с жалобой на решения органов местного самоуправления в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. В случае пропуска по уважительной причине указанного срока судом может быть восстановлен срок подачи жалобы.

Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Комментарий к статье 25

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, виды которых названы в комментируемой статье, могут производиться в эксплуатируемых жилых помещениях независимо от формы собственности. Это же правило распространяется на нежилые помещения в многоквартирных домах и на помещения, в отношении которых в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В реконструируемых жилых домах переустройство и перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции.
2. Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит; перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство новых вентиляционных каналов; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).
3. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации. К перепланировке могут относиться перенос и разборка межкомнатных перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов и ванных, кладовок), расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений, устройство новых или переоборудование существующих тамбуров.
4. Приведенный перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения может быть и не исчерпывающий. Но в то же время в результате переустройства и перепланировки жилого помещения требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие этого условия при производстве определенных работ означает, что в данном случае нет переустройства и перепланировки.
Если, например, на кухне заменить отечественную плиту на импортную, то это нельзя назвать переустройством, поскольку такого рода замена оборудования не требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. То же и в отношении замены ванны. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это потребует и установки новых труб, и, соответственно, внесения соответствующего изменения в технический паспорт помещения. Когда, например, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.

Статья 26. Основание для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Комментарий к статье 26

1. Переустройство и перепланировка жилого помещения могут быть произведены собственником этого помещения либо нанимателем, занимающим жилое помещение по договору социального найма, по согласованию с органом местного самоуправления. В данном случае не видно отличия в выдаче согласия органом местного самоуправления, как в случае с переводом жилого помещения в нежилое, и согласованием с органом местного самоуправления переустройства или перепланировки. Исходя из содержания гл. 3 и 4 настоящего Кодекса, такого отличия не видно, и последствия отказа в обоих случаях одинаковы. В гл. 4 ЖК РФ не указаны названные отличия.
2. Для совершения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник жилого помещения представляет в орган местного самоуправления заявление для согласования переустройства или перепланировки. Думается, что неверно лишен этой возможности (подать заявление) наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, как самостоятельный заявитель.
Форма заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения должна быть утверждена Правительством РФ. В данном случае нет необходимости в утверждении формы заявления Правительством России. Если Правительство РФ не утвердит форму заявления, то оснований для отказа органом местного самоуправления в согласовании переустройства и перепланировки нет. Да и в таком заявлении нет ничего, что бы требовало утверждения его Правительством РФ.
3. Вместе с заявлением для согласования переустройства или перепланировки жилого помещения в орган местного самоуправления собственник помещения представляет нотариально удостоверенную копию документов, подтверждающих его право собственности на данное помещение. Оригиналы названных документов должны находиться у собственника. Собственник жилого помещения представляет также технический паспорт жилого помещения.
Кроме того, должен быть представлен оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Проекты на переустройство и перепланировку жилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться с соблюдением действующих нормативных и правовых актов.
4. Наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, представляет в письменной форме согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих. Наниматель жилого помещения не указан в качестве заявителя в ч. 2 комментируемой статьи, но он может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением, если он уполномочен на эти действия наймодателем. Однако если наймодателем является орган местного самоуправления, то получается, что орган местного самоуправления уполномочил нанимателя обратиться в тот же орган местного самоуправления с заявлением о переустройстве и перепланировке. Проще было бы предоставить это право нанимателю, как это было в ЖК РСФСР.
Члены семьи нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, имеют равные с нанимателем права и обязанности (см. комментарий к ст. 69 ЖК). При отсутствии соглашения между нанимателем и членами его семьи о переустройстве и перепланировке жилого помещения они не вправе требовать принудительного проведения перепланировки занимаемого помещения, и, соответственно, отказ в выдаче согласия членом семьи нанимателя не может быть оспорен в судебном порядке.
Кроме того, если жилое помещение находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры, то необходимо с заявлением о переустройстве или перепланировке представить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
5. В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, который должен быть представлен собственником или нанимателем для согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме указанных в ч. 2 комментируемой статьи.
Заявления собственников и нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, о переустройстве и перепланировке жилых помещений рассматриваются в органах местного самоуправления. Такие заявления должны быть рассмотрены органом местного самоуправления в течение 45 дней, и в указанный срок орган местного самоуправления должен принять решение о согласовании либо отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения.
6. Решение о согласовании переустройства и перепланировки либо отказ в согласовании оформляются постановлением главы муниципального образования. Такой документ предусмотрен ст. 43 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". В этом случае Правительство РФ не вправе устанавливать форму иного документа, поскольку федеральным законом предусмотрена форма документа, издаваемого органом местного самоуправления. То же и в отношении содержания документа. Орган местного самоуправления независим от Правительства РФ в части содержания своих документов.
Названное постановление направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня его принятия.
7. Постановление главы муниципального образования о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения является основанием для начала работ по производству переустройства и (или) перепланировки помещения.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарий к статье 27

1. В комментируемой статье названы основания отказа в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения.
Собственнику жилого помещения орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в случае непредставления им указанных в ст. 26 настоящего Кодекса документов (см. комментарий к ст. 26 ЖК). В названной статье дан исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Хотя было бы логично в этом случае органу местного самоуправления отказать в рассмотрении заявления либо не принимать заявление без надлежащего комплекта документов.
В связи с этим орган местного самоуправления не должен ждать истечения 45 дней, чтобы отказать в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, а сразу указать заявителю, что ему необходимо представить документы, перечисленные в ст. 26 настоящего Кодекса. В противном случае орган местного самоуправления обязан вернуть документы заявителю и не рассматривать его заявление. По смыслу комментируемой статьи орган местного самоуправления принимает заявление с неполным комплектом документов, а потом отказывает.
2. Собственнику жилого помещения орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и перепланировки в случае представления документов в ненадлежащий орган. Но в ст. 26 ЖК РФ указан только один орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки. В другой орган представить заявление об этом невозможно. Даже если собственник представил документы куда-либо, кроме органа местного самоуправления, то последний не может отказать в таком согласовании, поскольку у него не возникает обязанность согласовывать переустройство и перепланировку этого жилого помещения. Применять в данном случае термин "отказ" было бы некорректно.
3. Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения предусмотрен также в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ. Несоответствие техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению, должно являться основанием для отказа, поскольку в этом случае переустройство и перепланировка жилого помещения, особенно в многоквартирном доме, могут иметь отрицательные последствия как для строения, так и для безопасности граждан.
Так, например, если в проекте имеют место огрехи, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, а также к нарушению противопожарных требований, к ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры и эксплуатации дома или проживания граждан.
4. Орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в случае, когда этими действиями будут нарушены права граждан. Например, в жилом помещении в результате перепланировки будет уменьшено количество комнат, из-за чего проживающие в данном помещении на основании договора найма граждане могут остаться без жилья. Оснований для расторжения договора найма нет, но не будет и самого помещения, которое является предметом договора найма. В аналогичной ситуации могут оказаться и члены семьи собственника.
5. Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения должно быть мотивировано, содержать указания на нормы права, на которые будет ссылаться орган местного самоуправления при отказе.
Решение об отказе в согласовании должно быть направлено заявителю не позднее трех рабочих дней со дня его принятия.
Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в соответствии с Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Комментарий к статье 28

1. Постановление главы муниципального образования о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения является основанием для начала работ по переустройству и (или) перепланировке помещения.
Работы по переустройству и перепланировке жилых помещений в жилых домах должны выполняться в соответствии с согласованным проектом организацией, имеющей лицензию на осуществление такого вида работ. Контроль за осуществлением переустройства инженерного оборудования и перепланировки жилых помещений, а также за правильностью выполнения работ возлагается на орган местного самоуправления.
2. После проведения этих работ приемочная комиссия принимает переустроенное и (или) перепланируемое помещение. Приемка выполненных работ по переустройству и перепланировке жилых помещений, расположенных в домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, должна осуществляться комиссией совместно с представителями органа, функцией которого является государственный контроль использования и охрана зданий - памятников архитектуры, истории и культуры.
Акт приемочной комиссии направляется органом местного самоуправления в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества, где проводится регистрация жилого помещения и на основании этого акта вносятся изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Комментарий к статье 29

1. Федеральным законодательством процедура производства переустройства и перепланировки жилого помещения прописана впервые. До вступления в силу настоящего Кодекса эти отношения регулировались в основном на местном уровне. Думается, что в современных условиях необходимы единые требования к процедуре оформления переустройства и перепланировки жилых помещений, принятые именно на федеральном уровне.
В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений - явления нередкие. При этом можно отметить, что не во всех случаях переустройства и перепланировки были произведены в соответствии с предъявляемыми требованиями. Такого рода переустройства и перепланировки жилых помещений являются самовольными.
2. Самовольными переустройствами и перепланировками должны признаваться произведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, соответствующие работы, произведенные без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки.
В этом случае собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ. Административные правонарушения в данном случае рассматривают органы государственной жилищной инспекции.
Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо не оказывается влияния на конструктивные особенности здания.
Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние либо в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.
Органы местного самоуправления направляют лицам, самовольно произведшим переустройство или перепланировку, уведомление о приведении их жилого помещения в разумный срок в первоначальное состояние.
В случае неисполнения этого предписания орган местного самоуправления вправе предъявить иск в суд к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Продажа жилого помещения осуществляется на основании решения суда с публичных торгов. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, затраченной на организацию торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние, в связи с чем и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах.
Если новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то в отношении его должна быть произведена та же процедура принудительного отчуждения помещения.
Кроме того, думается, что можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания.
В случае, когда за самовольные переустройство и перепланировку в судебном порядке был расторгнут договор социального найма и наниматель был выселен, обязанность по приведению в прежнее состояние жилого помещения возлагается на собственника. В данном случае корректнее было бы сказать - на органы государственной власти или местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом.
В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, истца нельзя принудить исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления. Впрочем, если в переустройстве и перепланировке нет существенных нарушений, орган местного самоуправления может надлежащим образом оформить эти изменения, поскольку эти действия находятся в их ведении.

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 30

1. Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).
Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать вещь (в данном случае - жилое помещение) в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность извлечения из вещи ее полезных свойств (применительно к жилому помещению - использовать его для проживания) (см. также п. 7 комментария к ст. 1 ЖК). Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи (см. п. 3 комментария к ст. 30 ЖК).
Указание на то, что названные правомочия собственника обеспечены законом, означает их охрану и защиту законом. Так, жилище неприкосновенно; никто не может быть произвольно лишен жилища; жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав; основными началами жилищного законодательства являются в том числе необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты и т.д. (см. также п. 6 - 10 комментария к ст. 1 ЖК).
2. В ЖК РФ (ч. 1 ст. 30) говорится о пределах использования жилищного помещения. На самом деле, конечно, правильнее говорить о пределах осуществления права собственности на жилье. Во-первых, понятие "осуществление права" более широкое, и, стало быть, в содержание понятия "осуществление права собственности на жилое помещение" в том числе входит возможность использования жилого помещения. Во-вторых, говоря об использовании жилья, всегда есть риск быть неправильно понятым: идет ли речь только о реализации права пользования или имеется в виду также и осуществление правомочий владения и распоряжения <*>. Ну и наконец, в-третьих, вряд ли верно заменять устоявшуюся терминологию ("осуществление права", "владение, пользование и распоряжение имуществом"), если на то нет особой необходимости.
--------------------------------
<*> Венедиктов А.В. вместо указанных трех правомочий предлагал применять понятие "использование" (см.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.: Юрид. лит., 1948. С. 34). Но эта точка зрения не получила широкого распространения.

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением.
Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилые помещения (по терминологии ЖК - "использование жилого помещения") происходит в пределах, очерченных не только Кодексом, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (кстати, ст. 10 ГК называется "Пределы осуществления гражданских прав", а право собственности (в том числе на жилое помещение) есть право гражданское). В ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В ст. 288 ГК РФ указывается, что собственник должен использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан), и отмечается недопустимость размещения в жилых домах промышленных производств и т.д. и т.п.
Многие названные и другие положения, определяющие пределы осуществления права собственности (в том числе на жилые помещения), в той или иной форме воспроизводятся в ЖК РФ. Так, в ст. 1 предписывается, что при осуществлении гражданами жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан. В ст. 17 повторяется известное правило о предназначении жилого помещения (для проживания). Здесь же делается некоторое "послабление" для лиц, использующих жилье для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, но тут же устанавливается традиционный "ограничитель": при этом нельзя нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Воспроизводится и положение о недопустимости размещения в жилых помещениях промышленных производств и т.д.
В комментируемой статье называются такие пределы осуществления права собственности на жилое помещение, как необходимость использовать его только по назначению (ч. 1), недопустимость бесхозяйственного обращения с ним, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4).
Как отмечалось, пределы осуществления права собственности на жилые помещения очерчиваются не только ЖК РФ, но и иными актами, в том числе иными актами жилищного законодательства. Так, к компетенции Российской Федерации отнесено установление правил пользования жилыми помещениями (п. 13 ст. 12 ЖК). Они утверждаются Правительством РФ (п. 4 ст. 17 ЖК). В соответствующем акте устанавливаются такие достаточно конкретизированные пределы осуществления права собственности на жилые помещения, как требования по содержанию в жилом помещении домашних животных; требования, запрещающие хранить в жилых помещениях и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и т.д.
При нарушении установленных законодательством пределов осуществления права собственности на жилое помещение к нарушителям применяются различного рода санкции (начиная штрафами и заканчивая лишением права собственности на жилое помещение) <*>.
--------------------------------
<*> О пределах осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения см. также: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 9 - 21.

3. В ч. 2 комментируемой статьи названы некоторые акты, которые может совершать собственник жилого помещения, реализуя принадлежащее ему правомочие распоряжения. Распоряжаясь своим жильем, собственник помимо действий, указанных в ч. 2 ст. 30, может передать принадлежащее ему жилое помещение в залог, продать или подарить его и т.д.
Все действия, перечисленные в ч. 2 комментируемой статьи, объединяет то, что имеется в виду распоряжение своим жильем путем предоставления его кому-либо в пользование <*> (для проживания граждан).
--------------------------------
<*> Хотя в Законе речь идет о передаче жилого помещения "во владение и (или) в пользование", думается, использование союза "или" неуместно. Никому не нужно жилье во владении, если нет права пользования. Невозможно пользоваться жильем, не владея им. По-видимому, в данном случае (в ч. 2 ст. 30) ошибочно воспроизведено положение п. 2 ст. 671 ГК.

Передача жилого помещения гражданину на основании договора найма регламентируется ГК РФ (ст. ст. 671, 673 - 688) <*>.
--------------------------------
<*> С легкой руки П.В. Крашенинникова данный договор получил наименование "коммерческий наем". См.: Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 350 - 357.

Предоставление жилья по договору безвозмездного пользования осуществляется также по правилам, установленным ГК РФ (ст. ст. 689 - 701). Естественно, что при этом "работают" и жилищно-правовые нормы о назначении жилого помещения (использование только для проживания), недопустимости нарушения прав и охраняемых законом интересов других граждан и т.д.
Под предоставлением жилого помещения собственником другим лицам "на ином законном основании" можно понимать, в частности, передачу жилья в пользование на основании соглашений, законом не предусмотренных, но ему не противоречащих (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).
В быту достаточно широко распространено словосочетание "аренда квартиры" в том случае, когда кто-либо "снимает жилье". Если "перевести" это на язык, понятный юристам, то окажется, что речь идет о коммерческом найме жилого помещения (ст. ст. 671, 673 - 688 ГК). В аренду жилье может передаваться только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). При этом юридическое лицо - арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
4. Любой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Это известное положение гражданского законодательства воспроизведено в ч. 3 ст. 30 ЖК РФ. При этом, во-первых, осуществлена "привязка" к объекту жилищных прав. Собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Во-вторых, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК). Стало быть, собственники квартир несут также бремя содержания этого общего имущества (см. также ст. 39 ЖК и комментарий к ней). В-третьих, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ч. 1 ст. 41 ЖК). Естественно, на собственников комнат возлагается бремя содержания этих помещений (см. также ст. 43 ЖК и комментарий к ней). В-четвертых, указание ст. 210 ГК РФ о несении собственником бремени содержания своего имущества сопровождается оговоркой: "...если иное не предусмотрено законом или договором". В комментируемой статье говорится о федеральном законе или договоре. Несмотря на кажущееся отличие, можно утверждать, что в ЖК РФ дословно воспроизводится положение ГК РФ. Гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ). Понятно, что в ГК РФ под Законом разумеется только федеральный законодательный акт (п. 2 ст. 3). Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 72 Конституции РФ). Жилищные отношения регулируются как федеральными законами, так и законами субъектов РФ (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но поскольку в комментируемой статье воспроизводится гражданско-правовая норма, постольку логично, что общее правило, в ней содержащееся, может быть изменено только федеральным законом (или договором), но не законом субъекта РФ.
Собственник должен поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, чтобы оно соответствовало установленным требованиям, его можно было использовать для проживания и т.п. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК). Аналогичную обязанность несет собственник комнаты в коммунальной квартире - участвует в расходах по содержанию общего имущества в коммунальной квартире.
Сравнительно редко Закон полностью отменяет общее правило о несении бремени содержания имущества его собственником и возлагает такое бремя на иное лицо. Так, если жилые помещения находятся в хозяйственном ведении государственных или муниципальных унитарных предприятий либо в оперативном управлении учреждений, то именно на эти субъекты возлагается обязанность содержать такие помещения. Иногда закон распределяет бремя содержания имущества между различными лицами. Например, наймодатель по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК). На нанимателя возлагается обязанность проведения текущего ремонта (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК).
Договором можно перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например, договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт жилого помещения. Однако усмотрение сторон договора, как правило, существенно ограничивается императивными нормами. Так, осуществление капитального ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма, возлагается на наймодателя (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК) и не иначе (нельзя изменить данное правило договором).

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
3. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.
7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Комментарий к статье 31

1. По ранее действовавшему законодательству к членам семьи собственника жилого помещения относились супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, если они проживали совместно с ним и вели с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 127, а также ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР).
В новейшем законодательстве круг членов семьи сужен.
Рассматривая ч. 1 комментируемой статьи, необходимо отметить четкое разделение названных в ней граждан на две группы.
Во-первых, к членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг, его дети и его родители. В отличие от ранее действовавшего законодательства к членам семьи не относятся дети супруга (допустим, от предыдущего брака) и его родители.
Юридическое значение имеет только брак, зарегистрированный в установленном порядке.
Для признания названных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется установление лишь одного факта - совместного проживания с собственником. Не имеет значения, ведут ли эти лица общее хозяйство, оказывают ли друг другу взаимную поддержку и т.д.
Во-вторых, членами семьи собственника жилья могут быть признаны другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, если они вселены собственником в качестве членов его семьи.
Степень родства значения не имеет (даже "седьмая вода на киселе").
К членам семьи могут быть отнесены иждивенцы собственника, но не те лица, которые содержат собственника, причем только нетрудоспособные иждивенцы. Нетрудоспособными признаются граждане, достигшие пенсионного возраста, являющиеся инвалидами, а также лица в возрасте до 18 лет.
Иные лица могут быть признаны членами семьи только в исключительных случаях. Это правило рассчитано на такие ситуации, как, например, вселение в жилое помещение родителей супруга собственника жилого помещения, сожителя и т.п. Названные граждане могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения при наличии двух юридических фактов: а) совместное проживание с собственником жилья; б) они вселены собственником в качестве членов его семьи.
На взгляд неискушенного читателя, рассматриваемое правило и приведенные рассуждения не имеют какого-либо значения ("раз собственник квартиры (дома) считает кого-либо членом своей семьи, значит, так и есть"). На самом деле определение круга членов семьи собственника жилого помещения имеет чрезвычайно важное значение, и об этом далее.
2. Члены семьи собственника жилья равны с ним в правах пользования жилым помещением. У собственника всегда больше прав (он - собственник!). Но в пользовании они равны. Это значит, что никто (и даже собственник) не обладает преимуществом в пользовании отдельными помещениями (комнатами, кухней, ванной и т.п.), в условиях доступа к жилому помещению и т.д. Иное может предусматриваться соглашением собственника и членов его семьи (отдельных членов семьи). Так, им может устанавливаться, что член семьи собственника жилого помещения пользуется не всей квартирой (не всем домом), но только отдельными помещениями (комнатами) квартиры (дома). Такое соглашение может быть заключено как при вселении члена семьи, так и впоследствии (в процессе пользования).
3. Поскольку жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан (ст. 288 ГК; ст. 17, 30 ЖК), постольку и на членов семьи собственника жилого помещения возлагается обязанность использовать его по назначению (для проживания).
4. Указание на то, что члены семьи собственника жилого помещения обязаны обеспечивать сохранность жилья, нельзя понимать как возложение на них расходов по ремонту, обслуживанию жилья и пр. Они не должны совершать действия, приводящие (могущие привести) к разрушению жилого помещения, его порче, ухудшению качественных характеристик и т.п.
5. В ч. 3 комментируемой статьи имеются в виду обязательства по оплате коммунальных услуг, хотя формулировка "обязательства, вытекающие из пользования данным жилым помещением" позволяет предположить, что возможно возложение на членов семьи не только обязанности участия в оплате коммунальных услуг.
"Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность..." Это означает, что до тех пор, пока обязательство (по оплате коммунальных услуг) полностью не исполнено, можно требовать его исполнения полностью или в части как от собственника жилья, так и от любого дееспособного члена его семьи.
Кредитор вправе требовать исполнения солидарной обязанности (оплаты коммунальных услуг) как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности (как от собственника жилого помещения и членов его семьи совместно, так и от любого из них в отдельности), притом как полностью, так и в части долга.
Исполнение обязательства одним из должников в полном объеме прекращает обязательство перед кредитором. Одновременно возникает обязательство между этим должником и его содолжниками. Должник, исполнивший обязательство, имеет право требовать исполненного от остальных должников (содолжников) в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого. Если, предположим, жилым помещением пользуются собственник и три члена семьи и собственник (член его семьи) оплатил коммунальные услуги в размере 1000 рублей, то он (оплативший) может требовать от каждого совместно с ним проживающего по 250 рублей (о солидарных обязательствах см. ст. ст. 322 - 326 ГК).
Солидарную ответственность несут только дееспособные граждане.
Дееспособность гражданина возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцатилетнего возраста. Если законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, то гражданин, не достигший 18 лет, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак (ст. 29 ГК).
Соглашением собственника жилого помещения со всеми членами своей семьи или с кем-либо из членов семьи солидарная ответственность может быть устранена. Например, престарелый собственник жилого помещения, вселяя кого-либо из родственников, оговорил, что они будут оплачивать все коммунальные услуги. Подобное (или иное) соглашение может быть достигнуто и в процессе пользования.
Форма соглашения не установлена, т.е. оно может быть выражено и в устной форме.
Допущение соглашения об устранении солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, породит некоторые проблемы. Предположим, собственник не оплачивает коммунальные услуги и при предъявлении к нему иска ссылается на то, что соглашением с одним из членов своей семьи соответствующая обязанность возложена на этого члена семьи. Может быть представлено и письменное соглашение (другое дело, когда оно изготовлено). Как быть? Вряд ли такие ситуации будут возникать часто (в том числе в силу юридической неосведомленности граждан). Но они возможны, и, к сожалению, закон не указывает критериев, которыми следует руководствоваться при разрешении подобного рода конфликтов.
6. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет прекращение жилищных прав. Теперь уже бывшие члены его семьи обязаны освободить жилое помещение (выселиться из него).
Семейные отношения могут прекратиться по самым разным причинам. Прежде всего, конечно, вследствие расторжения брака собственника жилого помещения с супругом. Но в связи с многочисленными "комментариями" ст. 31 ЖК, извращающими суть изложенных в ней правил, необходимо подчеркнуть, что не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака (бывшая) жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали.
Естественно, что, несмотря на прекращение семейных отношений, собственник жилого помещения может согласиться (не возражать) с тем, чтобы теперь уже бывший член семьи проживал в принадлежащем ему помещении.
7. Суд может (но не обязан) установить определенный срок, в течение которого бывший член семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться данным помещением.
В ч. 4 комментируемой статьи указан примерный перечень критериев, которыми следует руководствоваться суду. Бывший член семьи по решению суда может сохранить право пользования жильем, если:
- отсутствуют основания приобретения права пользования иным жилым помещением. Например, бывший член семьи готов приобрести в собственность другое жилье, но не может сделать этого вследствие отсутствия предложений;
- отсутствуют основания осуществления права пользования иным жилым помещением (бывший член семьи не имеет другого жилья в собственности, не сохранил право пользования жилым помещением, в котором он проживал ранее на условиях социального найма, и т.п.);
- имущественное положение бывшего члена семьи не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением (нет денежных средств).
Этот примерный перечень носит скорее иллюстративный характер, поскольку он "перекрывается" более общим указанием: суд может учесть другие заслуживающие внимания обстоятельства, вследствие которых бывшему члену семьи негде жить.
Суд может принять решение о сохранении права пользования только на определенный срок (например, на один год). Недопустимо сохранение права с указанием на то, что оно существует "бессрочно", "до приобретения жилья" бывшим членом семьи и т.п. Нельзя установить, что "срок определяется соглашением сторон". Понятно, что такое соглашение может быть и будет учитываться судом. Но срок должен быть указан в решении суда.
По общему правилу сам по себе факт прекращения семейных отношений влечет за собой прекращение права пользования жилым помещением бывшими членами семьи. Соглашением собственника с бывшим членом его семьи может устанавливаться иное. Соглашение в данном случае понимается предельно широко. Это может быть договор (в письменной или устной форме) о том, что бывший член семьи будет проживать в жилом помещении определенный или неопределенный срок, безвозмездно или за плату, будет пользоваться только определенной частью жилого помещения и т.д. и т.п. Строго говоря, если бывший член семьи продолжает пользоваться жильем и собственник не возражает, то это тоже свидетельствует о наличии соглашения.
8. Бывший член семьи собственника жилого помещения, за которым судом сохранено право пользования жильем на определенный срок, пользуется жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением, должен использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность. Он несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением.
9. В период течения определенного судом срока или после его истечения собственник жилого помещения и бывший член его семьи могут заключить соглашение, предусматривающее сохранение за бывшим членом семьи права пользования (на определенный срок, неопределенный срок и пр.; см. п. 7 комментария к ст. 31 ЖК). Но по общему правилу по окончании установленного срока право пользования прекращается. Бывший член семьи собственника жилого помещения обязан освободить помещение.
Кроме того, право пользования прекращается в случае прекращения права собственности (существование права пользования зависит от права собственности).
Право пользования может быть прекращено по решению суда, если отпали обстоятельства, явившиеся основанием для сохранения права пользования. Например, бывший член семьи приобрел жилье в собственность.
Хотя на это не указывается в комментируемой статье, несомненно, что бывший член семьи, за которым решением суда сохранено право пользования на определенный срок, может в любое время отказаться от этого права (освободить жилое помещение). Прекращение права пользования в течение определенного судом срока возможно по соглашению сторон.
10. Суд может (но не обязан) возложить на собственника жилого помещения обязанность обеспечить бывших членов его семьи другим жилым помещением, но только в том случае, если собственник несет перед этими лицами алиментные обязательства.
Рассматривая это заключительное положение ч. 4 комментируемой статьи, необходимо обратить внимание на следующее.
Во-первых, это правило рассчитано прежде всего на бывшего супруга и детей собственника жилого помещения. Не случайно в комментируемой статье говорится о бывших членах семьи, а в данном случае - об обеспечении жильем "бывшего супруга и других членов его семьи". Но дети не могут стать бывшими членами семьи, если они проживают совместно с собственником, точно так же как и родители.
Независимо от того, какой смысл вкладывался в анализируемую норму при ее формулировании, из текста Закона следует, что она распространяется на всех бывших членов семьи. А если речь идет об обеспечении жильем бывшего супруга и несовершеннолетние дети будут проживать с этим бывшим супругом, то суд может обязать обеспечить жильем и детей (хотя они не "бывшие члены семьи").
Во-вторых, правила об алиментных обязательствах сосредоточены в СК РФ (ст. ст. 80 - 120).
Родители обязаны содержать своих несовершеннолетних, а также нетрудоспособных совершеннолетних детей. Трудоспособные совершеннолетние дети обязаны содержать своих нетрудоспособных, нуждающихся в помощи родителей.
Требовать выплаты алиментов с другого супруга может нетрудоспособный нуждающийся супруг, жена в период беременности и в течение трех лет со дня рождения общего ребенка, нуждающийся супруг, осуществляющий уход за общим ребенком-инвалидом до достижения ребенком 18 лет или за общим ребенком-инвалидом с детства I группы. В некоторых случаях бывший супруг имеет право на получение алиментов после расторжения брака. В предусмотренных законом случаях алиментные обязательства несут братья и сестры, дедушки и бабушки, внуки, воспитанники в отношении своих фактических воспитателей, пасынки и падчерицы.
На собственника может быть возложена обязанность обеспечить жильем бывших членов своей семьи, если он несет алиментные обязательства в отношении этих лиц.
В-третьих, решение суда, устанавливающее обязанность собственника жилья обеспечить бывших членов семьи другим жилым помещением, может предусматривать предоставление этим бывшим членам семьи жилья по договорам коммерческого найма или безвозмездного пользования. Причем это может быть жилье, принадлежащее как собственнику (выселяющему бывших членов семьи), так и третьим лицам. Суд может обязать собственника жилого помещения приобрести для бывших членов семьи другое жилье в их общую собственность и т.д.
В-четвертых, при принятии решения суд должен учитывать конкретные обстоятельства. Решение должно быть исполнимым. Так, если у собственника нет достаточных денежных средств и нет возможности получить их, то, сколько бы решений ни выносилось (о покупке жилья для бывших членов семьи и т.д.), они не будут исполняться.
В-пятых, суд может принять такое решение, только если заявлено соответствующее требование.
11. Очень важное правило о применении норм, включенных в ч. 4 ст. 31, содержится в ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Эти нормы не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Стало быть, прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилья не влечет прекращения их жилищных прав. Соответственно, нет необходимости устанавливать срок, на который сохраняется право пользования, а также обязывать собственника обеспечивать бывших членов семьи другим жильем. Право пользования жилым помещением в таких случаях не зависит от существования семейных отношений.
Правда, собственник жилого помещения может его продать, подарить или распорядиться им иным образом, влекущим прекращение права собственности. В таких ситуациях бывшие члены семьи беззащитны. Их право пользования прекращается.
12. Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 7 комментируемой статьи, гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником помещения, имеет права, несет обязанности и может быть привлечен к ответственности не только в соответствии с условиями соглашения. На него распространяются также многочисленные требования закона о необходимости использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность, о недопустимости нарушать права и охраняемые законом интересы соседей и пр.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.
10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Комментарий к статье 32

1. Положения комментируемой статьи базируются на правилах, сформулированных в ст. 239 ГК РФ. В этой статье Кодекса сосредоточены нормы, регламентирующие отношения, возникающие в связи с отчуждением недвижимого имущества при изъятии участка, на котором оно находится.
В ЖК РФ эти нормы, во-первых, даются "в привязке" к жилому помещению, т.е. ст. 32 регулируются отношения, возникающие по поводу выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Во-вторых, если соответствующие нормы ГК РФ весьма лаконичны, то нормы комментируемой статьи достаточно детализированы. В-третьих, ГК предусматривает, что при изъятии земельного участка находящаяся на нем недвижимость выкупается государством или продается с публичных торгов. В ЖК РФ предусматривается только выкуп жилого помещения и допускается предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого (см. п. 8, 11 - 13 комментария к ст. 32 ЖК).
2. Принудительно может быть выкуплено только все жилое помещение (обычно - весь дом). Теоретически возможна ситуация, когда в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость изъять (выкупить) только часть жилого помещения (часть жилого дома). Без согласия собственника жилого помещения это недопустимо. Принудить собственника в этом случае невозможно.
3. Земельный участок может находиться у собственника выкупаемого жилого помещения на различных правовых основаниях. Он может быть в его собственности, принадлежать ему на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования либо использоваться на основании договора аренды. Для применения норм комментируемой статьи правовое основание пользования земельным участком значения не имеет. Не важно, какое право на земельный участок у собственника находящегося на нем жилого помещения. Важно то, что земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд и такое изъятие невозможно без прекращения права собственности на жилое помещение.
В случае возникновения спора требование об изъятии жилого помещения не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное жилое помещение (п. 1 ст. 239 ГК).
4. Необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд базируется на неких веских основаниях. Такие основания в самом общем виде предусмотрены в ЗК РФ. В соответствии со ст. 49 изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ.
Этими указаниями заданы некоторые ориентиры, позволяющие понять, что представляет собой понятие "государственные или муниципальные нужды". Важно, однако, подчеркнуть, что понятие это оценочное. Невозможно дать исчерпывающий и конкретизированный перечень таких нужд. Вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора - судом (см. также ст. ст. 279 - 283 ГК; ст. ст. 49, 55 ЗК).
5. Среди полномочий Российской Федерации и субъектов РФ в области земельных отношений ЗК РФ (ст. ст. 9 - 10) называет и изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, соответственно для нужд Российской Федерации и ее субъектов. От имени Российской Федерации и ее субъектов решения об изъятии земельных участков, в том числе путем выкупа, принимают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК). Решения об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд принимаются органами местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 11 ЗК; п. 2 ст. 125 ГК).
Эти же органы принимают решения об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК).
Обычно решение об изъятии земельного участка предусматривает и изъятие находящейся на этом участке недвижимости (в том числе жилых помещений), т.е. одним документом оформляется два решения.
Решение, принятое неуполномоченным органом, не имеет юридической силы.
6. Государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения (ч. 3 комментируемой статьи) на практике производится как регистрация ограничения (обременения). Строго говоря, это несколько неточно. В силу ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ под ограничениями (обременениями) понимаются установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении его прав. Решение об изъятии жилого помещения не стесняет собственника данного жилого помещения (см. п. 9 комментария к ст. 32 ЖК). Следовательно, оно не есть ограничение (обременение) прав собственника.
Регистрация решения производится с целью обеспечения прав третьих лиц. Как известно, государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу (ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Поэтому если, предположим, собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, решил произвести отчуждение такого жилого помещения, то его приобретателю должно быть известно, что он получает жилье, которое вскоре будет (может быть) изъято.
Кроме того, государственная регистрация имеет целью проверку законности решения об изъятии жилого помещения. Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, установит, что решение об изъятии жилого помещения принято неуполномоченным органом, или факт нарушения порядка подготовки и принятия решения (ч. 2 ст. 32 ЖК), то в регистрации должно быть отказано.
7. Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии принадлежащего ему жилого помещения направляется после государственной регистрации решения об изъятии жилья (в уведомлении должна быть указана дата регистрации - ч. 4 ст. 32 ЖК). Конечно, и до такой регистрации собственник может быть извещен о вероятном изъятии жилого помещения, с ним могут вестись переговоры об условиях изъятия, но эти действия не имеют юридического значения.
8. Требование о том, что собственник жилого помещения должен быть уведомлен о предстоящем изъятии этого помещения не позднее чем за год до изъятия, установлено для того, чтобы не допустить нарушения его прав и охраняемых законом интересов. В этот год (или больший период времени) собственник жилья может обжаловать в судебном порядке решение об изъятии жилого помещения (впрочем, он не лишается такого права и по истечении указанного срока). Собственник может определиться с тем, сколько, по его мнению, ему должно быть выплачено денег за изымаемое жилое помещение. Он может подготовиться к переезду в другое жилое помещение (в том числе в предоставленное взамен изымаемого жилья) и т.д.
Естественно, что если собственник согласен на выкуп жилого помещения или на предоставление другого жилья взамен изымаемого, то соответствующие действия могут быть совершены и до истечения годичного срока. Однако понуждение собственника (в том числе в судебном порядке) до истечения срока не допускается.
На первый взгляд, соглашение о выкупе жилого помещения или предоставлении другого жилья взамен изымаемого в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть достигнуто и до государственной регистрации решения и письменного уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения. Как представляется, такого рода соглашения заключать не следует. Поскольку в Законе императивно установлена процедура, предшествующая выкупу или предоставлению другого жилья (решение - регистрация - уведомление), постольку такие сделки могут быть признаны недействительными как противоречащие Закону (ст. 168 ГК). Сказанное, впрочем, не означает недопустимость заключения обычного гражданско-правового договора купли-продажи Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием с собственником жилого помещения либо договора мены (иного договора).
9. Содержание ч. 5 комментируемой статьи может ввести в заблуждение.
Во-первых, сказано, что собственник "с момента государственной регистрации решения об изъятии... помещения... может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению...". Но разве до регистрации решения у собственника не было названных правомочий? Или, может быть, собственник осуществлял их не по своему усмотрению?
На самом деле имеется в виду, что регистрация решения об изъятии жилого помещения не умаляет права собственника этого помещения. Он по-прежнему владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением своей волей и в своем интересе (по своему усмотрению) (ст. ст. 1, 209 ГК; ст. 30 ЖК).
Во-вторых, предусмотрено, что собственник жилого помещения "до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению". Создается впечатление, что достижение соглашения или принятие судом решения о выкупе прекращает право собственности на жилое помещение. Для перехода права собственности к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию требуется еще передача жилого помещения и, кроме того, государственная регистрация перехода права собственности. Только с момента государственной регистрации прекращается право собственности лица, у которого изымается жилое помещение и возникает право собственности на данное помещение у Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Таким образом, государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения, достижение соглашения и даже принятие судом решения о выкупе жилого помещения не означает прекращения права собственности.
В-третьих, указывается, что собственник жилого помещения "с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения... может производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением". Но разве до регистрации собственник не вправе нести такие затраты? Более того, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения (ст. 210 ГК; ч. 3 ст. 30 ЖК), обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним (ч. 4 ст. 30 ЖК), поэтому и в этой части регистрация решения ничего не меняет.
И наконец, в-четвертых, устанавливается, что "собственник... до достижения соглашения или принятия судом решения... может... производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением". На самом деле собственник может и должен нести такие затраты и после наступления указанных обстоятельств.
Суть правил, сформулированных в ч. 5 ст. 32, в следующем:
1) государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения не умаляет правомочий собственника;
2) если вложения в изымаемое жилое помещение значительно увеличат стоимость данного помещения и соответствующие затраты не будут признаны необходимыми, то в компенсации таких затрат собственнику может быть отказано (они могут быть не включены в выкупную цену).
10. Выкуп жилого помещения осуществляется на условиях (о цене, сроках, времени освобождения жилого помещения и др.), предусматриваемых соглашением сторон (ч. 6 ст. 32). Поэтому указания на то, что следует включать в выкупную цену (ч. 7 ст. 32), в первую очередь рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и спор стал предметом судебного разбирательства (ч. 9 ст. 32). Одновременно с определением состава выкупной цены (п. 7 ст. 32) собственнику изымаемого жилого помещения указывается, на что он имеет право (что он может требовать), в том числе и при заключении соглашения.
Соглашением может предусматриваться, что собственник жилого помещения сохраняет право пользования им до приобретения другого жилого помещения. Срок существования данного права может быть ограничен указанием определенной даты либо наступлением определенного события.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения в силу ч. 7 ст. 32 слагается из двух частей.
Во-первых, в нее входит рыночная стоимость жилого помещения. В случае спора стоимость жилого помещения осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность.
Во-вторых, в состав выкупной цены входят все убытки, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника жилого помещения, в частности, отнесены:
1) расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания. Например, новое место жительства находится в отдалении от места работы, и потому возросла стоимость проезда к месту работы;
2) расходы на оплату пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден будет пользоваться жильем на основании договора коммерческого найма (снимать квартиру). Естественно, учитываться должны разумные траты, и возможно установление разумного срока, в течение которого должно быть приобретено другое жилое помещение;
3) расходы, связанные с переездом. Например, оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей и т.п.;
4) расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения для проживания, в том числе для приобретения его в собственность. Например, оплата риелторских услуг. Понятно, что и здесь будут учитываться только разумно понесенные затраты;
5) расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение. Например, суммы, необходимые для оплаты нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации такого договора;
6) потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался оплатить нанимателю расходы по переезду в случае досрочного прекращения договора. Но в первую очередь имеются в виду суммы, которые собственник получил бы в виде наемной платы, если бы вследствие изъятия жилого помещения договор найма не прекратился (упущенная выгода).
11. В ч. 8 комментируемой статьи предусматривается, что предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно по соглашению сторон. Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут только договариваться. Орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, не может принудительно, в том числе в судебном порядке, переселить собственника изымаемого жилья в другое жилое помещение. Но и собственник изымаемого жилого помещения не может требовать предоставления ему другого жилья. У него есть лишь право на получение выкупной цены.
В данном случае, судя по формулировкам, содержащимся в ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, речь идет о передаче в собственность жилого помещения лицу, у которого изымается жилье. Однако нельзя исключать и предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилья на иных правовых основаниях. Если, например, собственник изымаемого жилого помещения относится к категории граждан, которые в соответствии с законодательством нуждаются в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг, то по желанию такого собственника ему может быть предоставлено жилое помещение в доме социального обслуживания населения (см. ст. 96 ЖК и комментарий к ней).
12. Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику изымаемого жилья выплачивается разница между стоимостью "старого" и "нового" жилья.
Если стоимость "нового" жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилья, то соглашением сторон может быть предусмотрена выплата собственником изымаемого жилого помещения соответствующей разницы (в Законе на этот счет нет никаких указаний).
13. Учитывая предшествующую практику, социально-экономические реалии, менталитет и пр., можно прогнозировать, что более или менее длительное время предоставление другого жилья взамен изымаемого жилого помещения будет иметь более широкое распространение, нежели выплата выкупной цены, хотя Закон (ст. 239 ГК; ст. 32 ЖК) предусматривает как раз выплату выкупной цены собственнику изымаемого жилого помещения, а предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого допускается лишь как факультативное последствие изъятия жилого помещения, возможное только по соглашению сторон (см. также п. 8 комментария к ст. 32 ЖК).
14. Споры, возникающие по поводу изъятия жилого помещения, определения выкупной цены и иных условий выкупа, подведомственны суду. Причем в суд может обратиться не только орган государственной власти или орган местного самоуправления (как это указано в ч. 9 комментируемой статьи), но и собственник изымаемого жилого помещения.
15. Установление срока (два года), в течение которого орган государственной власти или орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе жилого помещения, призвано внести правовую определенность. Если бы не было такого указания, собственник жилого помещения неизвестно сколь продолжительный период времени был бы "не уверен в завтрашнем дне".
16. В ч. 10 комментируемой статьи установлено достаточно разумное правило, хотя форма его подачи оставляет желать лучшего.
Рассматривая содержание данной части, можно констатировать следующее.
Во-первых, Правительство РФ должно установить порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Во-вторых, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу <*>, должен предъявить собственникам помещений в таком доме требование о сносе дома и установить срок, в течение которого дом следует снести. Срок должен быть разумным.
--------------------------------
<*> Им, конечно, будет орган местного самоуправления.

В-третьих, если данное требование не будет выполнено (дом не снесен), земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Как следствие, подлежат изъятию и помещения этого дома.
Понятно, что в данном случае о муниципальных нуждах говорится совершенно в ином значении, нежели в ч. 1 комментируемой статьи (см. п. 4 комментария к ст. 32 ЖК). Более того, в этом случае у муниципального образования вообще нет интереса (потребности) к изъятию земельного участка (нет здесь никаких муниципальных нужд в изъятии земельного участка). Интерес муниципального образования состоит в том, чтобы не было аварийного дома.
Практически речь идет о том, что на отношения, возникающие в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, распространяются нормы, регулирующие отношения по поводу изъятия жилого помещения вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (кроме правила, установленного в ч. 4 ст. 32 ЖК). Более всего такой прием юридической техники напоминает аналогию закона (предусматриваемую самим Законом) (к сожалению, в данном случае этот прием "исполнен" не лучшим образом).
17. Думается, правило, предусмотренное в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, будет работать следующим образом.
Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, является особо ценным, то собственники помещений в таком доме снесут его, с тем чтобы здесь же построить другой дом или продать земельный участок <*> и на вырученные деньги приобрести другие жилые помещения.
--------------------------------
<*> Возможна также продажа жилых помещений такого жилого дома (вместе с земельным участком).

Если же земельный участок не представляет собой особой ценности, то собственники жилых помещений будут ждать, когда будут приняты решение об изъятии земельного участка будто бы для муниципальных нужд и, соответственно, решение об изъятии жилых помещений. Правда, если земельный участок не очень привлекателен, орган местного самоуправления не будет спешить с принятием решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.
2. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.
3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Комментарий к статье 33

1. Согласно принципу свободы завещания наследодатель вправе оставить на случай смерти любое распоряжение, не выходящее за рамки требований закона и здравого смысла. К числу таких распоряжений относится и завещательный отказ, предусмотренный ст. 1137 ГК РФ. В отличие от других видов завещательных распоряжений специфика завещательного отказа заключается в том, что, во-первых, завещательный отказ может быть установлен только в завещании, во-вторых, исполнителем воли наследодателя может быть только его наследник (при этом возложение может быть как на наследника по завещанию, так и на наследника по закону <*>).
--------------------------------
<*> По ранее действовавшему законодательству (ст. 538 ГК 1964 г.) завещательным отказом мог быть обременен только наследник по завещанию.

Сущность завещательного отказа (легата) заключается в том, что наследодатель возлагает на одного или на нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев), у которых возникает право требовать от наследника исполнения этой обязанности.
2. При определении предмета завещательного отказа законодателем в абз. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ специально выделено правило о том, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
3. Комментируемая статья в развитие положений ГК РФ определяет права и обязанности отказополучателя, вытекающие из пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу. Так, отказополучатель обладает равными с наследником правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Вместе с тем положения п. 2 указанной статьи допускают возможность заключения между собственником помещения и отказополучателем соглашения, предусматривающего иной порядок ответственности по обязательствам. Закон не запрещает наследнику и отказополучателю своим соглашением установить и иной порядок пользования помещением. Однако при возникновении спора суд должен исходить из равенства прав наследника и отказополучателя.
Право пользования отказополучателя жилым помещением является срочным и может быть предоставлено как на период жизни отказополучателя, так и на иной срок, указанный наследодателем в завещании. По истечении указанных сроков право пользования жилым помещением прекращается. Однако по сравнению с положениями ст. 1137 ГК РФ ч. 1 комментируемой статьи указывает на возможность сохранения права пользования жилым помещением и после истечения сроков, но только в том случае, если возникли иные законные основания пользования помещением у лица, которому оно предоставлялось по завещательному отказу.
В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ смена собственника жилого помещения, предоставленного по завещательному отказу, не влечет прекращение права пользования отказополучателя помещением.
4. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами, регистрации подлежат и иные права. К числу последних относится и право пользования, возникающее из завещательного отказа. Так, в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Порядок государственной регистрации определяется ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данный Закон не содержит специальных положений, регулирующих порядок совершения именно таких регистрационных действий. Следовательно, в данном случае применяются общие правила. Поскольку право пользования отказополучателя является обременением права собственности наследника, регистрация должна производиться в рамках государственной регистрации права собственности наследника как обременения путем отражения соответствующей записи в III подразделе ЕГРП. Вместе с тем в отличие от других случаев перехода права собственности (купля-продажа, мена и др.) возникновение права собственности у наследника не обусловлено государственной регистрацией. Право собственности в указанном случае возникает у наследника с момента открытия наследства, и при этом государственная регистрация носит лишь правоподтверждающий характер. Таким образом, может возникнуть ситуация, при которой наследник, став собственником наследуемого жилого помещения, не обратится в орган, осуществляющий регистрацию. Отказополучатель может воспользоваться своим правом требовать осуществления государственной регистрации своего права.
5. Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство. В соответствии с Приказом Минюста РФ от 10 апреля 2002 г. <*> N 99 при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемые свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания.
--------------------------------
<*> БНА РФ. 2002. N 20.

6. Следует учитывать, что в соответствии с положениями ГК РФ возможны ситуации, при которых, несмотря на наличие в завещании соответствующего распоряжения о завещательном отказе, право пользования жилым помещением может и не возникнуть.
К таким случаям относятся:
- применение к отказополучателю в соответствии с п. 5 ст. 1117 ГК правил о недостойных наследниках;
- смерть отказополучателя до открытия наследства (п. 3 ст. 1138 ГК);
- отказ от получения завещательного отказа (ст. 1160 ГК);
- истечение трехлетнего срока, в течение которого отказополучатель не воспользовался правом на получение завещательного отказа (п. 4 ст. 1137, п. 3 ст. 1138 ГК).
При наличии указанных обстоятельств наследник, право которого обременено завещательным отказом, освобождается от этой обязанности, за исключением случаев, когда отказополучателю самим наследодателем подназначен другой отказополучатель.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Комментарий к статье 34

1. Комментируемая статья определяет условия пользования жилым помещением гражданами, которым право пользования предоставлено на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
2. Институт пожизненного содержания с иждивением не является новым для отечественного законодательства. Вместе с тем в соответствии с положениями ГК 1964 г. он имел ряд особенностей, обусловленных самими основами советского законодательства. Так, прежде всего следует отметить, что договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, предусматривавшийся ст. ст. 253 и 254 ГК РСФСР, регулировал отношения по передаче на указанных условиях именно жилого дома, находящегося в личной собственности получателя ренты. Данный договор не предусматривал возможность передачи на таких условиях квартир в многоквартирных домах, которые на тот момент практически были исключены из гражданского оборота, поскольку основанием пользования гражданами квартирами в многоквартирных домах являлся договор социального найма. Кроме того, договор купли-продажи дома с условием пожизненного содержания с иждивением выполнял функции социальной поддержки лишь отдельных категорий граждан, к каковым относились нетрудоспособные по возрасту или по состоянию здоровья граждане. При этом восстановление трудоспособности получателя ренты являлось основанием для прекращения договора.
3. Ныне действующее законодательство определило место данному виду договора в системе обязательственных правоотношений как разновидности пожизненной ренты. Регламентация такой сделки осуществляется нормами § 4 гл. 33 ГК РФ. В соответствии со ст. 601 по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который в свою очередь обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им лица (лиц).
4. Особенностью данного вида договора является то, что рента предоставляется не в денежной форме, а в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде или уходе. Денежная оплата в соответствии со ст. 602 ГК РФ допускается только в части расходов на ритуальные услуги в связи со смертью получателя ренты.
5. Срок действия обязательства пожизненного содержания иждивенца определяется ст. 605 ГК РФ, в соответствии с которой указанное обязательство прекращается со смертью получателя ренты.
К основаниям прекращения пожизненного содержания с иждивением относится также существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств по содержанию получателя ренты. Согласно ч. 2 ст. 604 ГК РФ в этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного им в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.
6. ГК РФ содержит ограничения распоряжения имуществом, переданным плательщиком ренты в обеспечение пожизненного содержания. Так, в соответствии со ст. 604 Кодекса плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты.
7. Комментируемая статья распространяет правила, установленные ст. 33 ЖК РФ в части условий пользования отказополучателем жилым помещением, и на получателя ренты. Таким образом, получатель ренты обладает равными с плательщиком ренты правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.
Вместе с тем, так же как и в случае завещательного отказа, закон предоставляет возможность сторонам по договору своим соглашением установить иные условия пользования жилым помещением.
8. Право пользования помещением получателем ренты обременяет право собственности плательщика ренты. При этом обременение в данном случае возникает в силу закона. Такое право подлежит дополнительной защите посредством законодательного установления требования о государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрация обременения, возникающего в силу закона, осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на жилое помещение плательщика ренты. В соответствии с п. 30 Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, утвержденной Министерством юстиции РФ <*>, при государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. При этом такая регистрация производится без оплаты.
--------------------------------
<*> Приказ Минюста РФ N 289, Госстроя РФ N 235, ФКЦБ РФ N 290 от 16 октября 2000 г. (ред. от 7 февраля 2003 г.).

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
2. В случае если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Комментарий к статье 35

1. Действие комментируемой статьи распространяется на граждан, имеющих право пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и не являющихся собственниками этих жилых помещений. К ним относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, в том числе произведшего отчуждение этого жилого помещения другим лицам, граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа.
2. К членам семьи собственника жилого помещения согласно ст. 31 ЖК относятся проживающие совместно с этим собственником его супруг, его дети и его родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Под вселением в качестве членов своей семьи следует понимать вселение граждан для постоянного проживания.
Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения, например вследствие развода, ведет к тому, что для бывших членов семьи собственника право пользования этим жилым помещением, как правило, прекращается. В случае отказа добровольно освободить жилое помещение бывшие члены семьи собственника подлежат выселению из принадлежащего собственнику жилого помещения в судебном порядке.
Если у бывших членов семьи собственника жилого помещения отсутствуют возможность для приобретения жилого помещения в самостоятельное пользование или возможность осуществления права пользования иным жилым помещением по договору социального найма, суд вправе признать за бывшими членами семьи собственника право пользования жилым помещением. Таким образом, бывшие члены семьи собственника жилого помещения приобретают право пользования этим помещением на срок, установленный решением суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК).
По истечении этого срока пользование жилым помещением, установленное решением суда, прекращается.
3. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника, а также гражданами, проживающими в нем на основании решения суда, прекращается в случае выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые приняли решения об изъятии земельного участка, производят выкуп жилых помещений у их собственников (см. комментарий к ст. 32 ЖК). Члены семьи бывшего собственника выкупленного жилого помещения, а также граждане, которые пользовались им на основании решения суда, обязаны освободить данное жилое помещение. У этих граждан отсутствует право требовать обеспечения их жилыми помещениями, поэтому в случае их отказа освободить жилое помещение они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
4. Согласно ст. 292 ГК РФ смена собственника жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи собственника жилого помещения не имеют права распоряжения этим помещением, в связи с чем при отчуждении жилого помещения его собственником у членов его семьи прекращается право пользования этим помещением. Соответственно, должно прекратиться и право пользования жилым помещением граждан, которые проживали в жилом помещении совместно с его собственником одной семьей. Смена собственника жилого помещения может происходить в силу разных причин, в том числе и смерти собственника помещения. Но и в этом случае право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращается.
В случае отказа освободить жилое помещение члены семьи прежнего собственника жилого помещения подлежат выселению из этого помещения в судебном порядке на основании заявления его собственника.
5. Граждане могут приобрести право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа.
На наследника, которому переходит по завещанию жилое помещение, завещатель вправе возложить обязанность предоставить лицу, указанному в завещании, право пользования этим жилым помещением или отдельной его частью на период жизни этого лица либо на иной срок (ст. 1137 ГК). Если в завещании установлен иной срок, в течение которого наследник обязан предоставить право пользования жилым помещением гражданину, то истечение этого срока является основанием для прекращения права пользования жилым помещением гражданином, которому это право было предоставлено завещательным отказом, и его последующего выселения собственником жилого помещения (см. комментарий к ст. 33 ЖК).
6. Завещательный отказ может быть сделан только в отношении того жилого помещения, которое принадлежит лицу на праве собственности. Поэтому право пользования жилым помещением лицом, которому это право предоставлено завещательным отказом, прекращается во всех случаях, когда прекращается и право собственности наследника на данное помещение. Например, при выкупе жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, прекращается. Лица, пользовавшиеся жилым помещением на основании завещательного отказа, подлежат выселению из выкупленного жилого помещения без предоставления им другого жилого помещения.
То же происходит и в случае смены собственника жилого помещения. Право пользования этим помещением лицами, которые проживают в нем на основании завещательного отказа, прекращается. Нового собственника жилого помещения нельзя обязать предоставить это помещение в пользование иным лицам, поскольку завещатель вправе давать указания только своим наследникам, а не другим собственникам.
7. В случае, когда члены семьи собственника жилого помещения, в том числе бывшие члены его семьи, проживающие в жилом помещении на основании решения суда, а также граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа, используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить их об устранении этих нарушений и назначить разумный срок для проведения ремонта в жилом помещении либо устранения нарушений.
Если названные граждане после предупреждения собственника жилого помещения продолжают нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведут необходимый ремонт, то по иску собственника жилого помещения эти граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
После выселения указанных выше граждан обязанность проведения ремонта жилого помещения лежит на его собственнике.
8. Если члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника, использующие жилое помещение на основании решения суда, или граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа, самовольно произвели переустройство или перепланировку занимаемого помещения, то орган местного самоуправления направляет собственнику жилого помещения уведомление о необходимости приведения их жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок. Собственник жилого помещения вправе уведомить лиц, имеющих право пользования этим помещением и самовольно произведших переустройство и перепланировку, о приведении жилого помещения в прежнее состояние. Вместе с тем ответственность за действия этих лиц несет сам собственник. Приведение жилого помещения его собственником в прежнее состояние является основанием для взыскания с лиц, самовольно произведших переустройство и перепланировку, возмещения ущерба. Думается, что самовольные действия лиц, имеющих право пользования помещением и связанные с переустройством или перепланировкой жилого помещения, также могут служить основанием для выселения их из жилого помещения по требованию его собственника.

Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Комментарий к статье 36

1. В комментируемой статье регулируются отношения права собственности на общее имущество в многоквартирных домах. До вступления в силу настоящего Кодекса названные отношения регулировались ФЗ "О товариществах собственников жилья". В практике применения названного Закона возникали трудности по вопросам прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество дома. Они были вызваны, во-первых, названием Закона, которое все-таки говорит о товариществах собственников жилья, во-вторых, возникали из-за разночтения термина "кондоминиум". Практика применения ФЗ "О товариществах собственников жилья" была неоднозначна. В основном это было обусловлено неопределенностью Закона о необходимости регистрации кондоминиума и неоднозначным толкованием норм о создании кондоминиума. Действие названного Закона прекратилось с момента введения в силу настоящего Кодекса, в котором уже нет термина "кондоминиум" и, как следствие, нет норм о его регистрации и создании. Нормы комментируемой статьи регулируют отношения права общей собственности в многоквартирном доме, где жилые помещения принадлежат на праве собственности различным субъектам, включая и публичные образования. Кроме того, вопросы общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех многоквартирных домах, независимо от количества собственников помещений в таком доме и от наличия создания товарищества собственников жилья или какой-либо иной организации. Думается, что новый ЖК снял часть проблем, которые возникали ранее при применении норм ФЗ "О товариществах собственников жилья" в отношении норм об общем имуществе многоквартирного дома.
2. Собственнику жилого и нежилого помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В комментируемой статье дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, в том числе помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. К таким помещениям следует отнести колясочные, подвалы, чердаки, технические помещения, лестничные площадки и иные помещения. Также в состав общего имущества входят инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме.
3. Кроме того, в состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные объекты, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома. Однако границы земельных участков установлены далеко не во всех случаях. Часто земельные участки предоставлялись для строительства одновременно нескольких домов, и, соответственно, под каждый конкретный дом участки в качестве самостоятельных не выделялись. Организациям, осуществляющим строительство, не было необходимости устанавливать границы земельного участка для каждого конкретного дома, поскольку впоследствии, т.е. по окончании строительства, эти организации не приобретали вещные права на построенный ими жилой дом и земельный участок.
Действующим до вступления в силу нового ЖК РФ законодательством была предусмотрена передача собственникам помещений в многоквартирном доме земельного участка в общую долевую собственность. В то же время право собственности на общее имущество, в состав которого входит земельный участок, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу приобретения права собственности на жилое помещение. Возникновение права на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не должно зависеть от воли предыдущего собственника.
Кроме того, в подавляющем большинстве регионов органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не передавали собственникам помещений в многоквартирных домах земельные участки в общую долевую собственность. Нормы федерального законодательства о передаче в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не привели к желаемому результату.
4. ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что у земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Установление границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Кадастровый учет проводится за счет их средств.
Если границы земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, установлены и был произведен кадастровый учет до дня введения в действие настоящего Кодекса, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в силу нового ЖК РФ.
В случае, когда границы земельного участка не установлены, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В данном случае имеет место включение земельного участка в общее имущество многоквартирного дома и, как следствие, возникновение права общей собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
5. Кроме того, ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, должны приниматься приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, и проведении кадастрового учета.
В этом случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.
6. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, предназначены не только для пользования собственниками помещений в этих домах, но и для пользования многими другими лицами. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, могут привести к нарушению прав граждан и юридических лиц. На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).
Обременения, существовавшие до вступления в силу ЖК РФ, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок. Если обременение устанавливается после вступления в силу настоящего Кодекса, то подобное обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Если стороны не достигли соглашения об обременении земельного участка новым сервитутом, то спор о его установлении или условиях обременения правом ограниченного пользования может быть разрешен в судебном порядке.
7. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений (далее - собственники помещений) данного дома, домовладельцев.
В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых - жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома - общее имущество - находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым, неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и т.д. в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого имущественного комплекса. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.
Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.
8. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права.
Некоторые части общего имущества могут быть приращены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере. Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. В результате реконструкции возникает новый объект - квартира большей площади, в то время как площадь чердачного помещения уменьшается. Поскольку подобная реконструкция производится в отношении общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие других собственников помещений. Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к этим статьям). После получения такого согласия собственников помещений можно производить реконструкцию в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
9. По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к этим статьям). Однако решением общего собрания товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут быть уполномочены на передачу в пользование части общего имущества.
В силу функциональных особенностей не все объекты общего имущества могут быть переданы иным лицам даже в пользование. К таким объектам общей собственности относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и другие объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме. Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал).
Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, а также произвести государственную регистрацию права собственности. Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом. Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует. Передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом.
10. Передача в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений.
При отсутствии в многоквартирном доме товарищества собственников жилья стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Договор может быть подписан и одним из собственников, если он уполномочен на это общим собранием собственников. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступает товарищество или кооператив. В данном случае товарищество или кооператив выступают от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарий к статье 37

1. Доля каждого собственника помещений в праве на общее имущество в многоквартирном доме предполагается пропорциональной размеру принадлежащего ему помещения в данном доме, измеренного в квадратных метрах. Законодательство, действовавшее до введения нового ЖК, предусматривало возможность решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установить не пропорциональность, а какой-либо иной критерий. Например, каждый собственник мог иметь равный остальным голос. Настоящий Кодекс не предусматривает такой возможности. Однако ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу вышеназванного Закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. Таким образом, принятые ранее решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не утрачивают силы.
Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК). ЖК соответственно устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.
3. ГК РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением этого имущества.
Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и др. самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.
Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК), постольку она не может быть отчуждена отдельно.
В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Комментарий к статье 38

1. Право собственности на помещение может быть приобретено на основании договоров купли-продажи недвижимости, мены, дарения, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации, наследования, в результате строительства, а также по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством. При совершении сделки с помещением в многоквартирном доме государственной регистрации подлежит переход права собственности на помещение в данном доме. Право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение. Законодательство не предусматривает самостоятельную государственную регистрацию права на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество.
2. Есть случаи, когда право на долю в общей собственности при отчуждении помещения в многоквартирном доме у нового собственника возникает впервые. Так, например, в муниципальной собственности в многоквартирном доме находятся, предположим, 10 квартир. При приватизации жилого помещения новый собственник приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, пропорциональную площади этого помещения. Но до приватизации жилого помещения этой доли не было, поскольку доля в праве общей собственности у муниципального образования была пропорциональной общей площади 10 квартир, а не каждой квартиры в отдельности. В данном случае новый собственник приобрел долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональную площади своей квартиры. При этом доля в праве общей собственности у муниципального образования уменьшилась на размер доли в праве общей собственности, пропорциональной переданному в собственность граждан помещению.
По окончании строительства многоквартирного дома возникает право собственности у лиц, участвующих в строительстве дома своими средствами в порядке долевого участия. Соответственно, с момента возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме возникает и право на долю в общей собственности на общее имущество данного дома.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда возникает с момента возникновения права собственности на помещение в данном доме, независимо от воли предыдущего собственника или лица, приобретающего помещение в доме. При этом соглашением лица, производящего отчуждение помещения, и лица, приобретающего помещение, нельзя установить иное, нельзя уменьшить размер этой доли. Такое соглашение является ничтожным. Но это не означает, что договор, на основании которого производится отчуждение помещения, является также ничтожным. В данном случае ничтожным является только соглашение о доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 39

1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.
В обязанности собственников помещений в многоквартирном доме входит также соблюдение технических, противопожарных, санитарно-гигиенических правил, правил содержания жилых домов. Они обязаны содержать помещения, находящиеся в их собственности, в надлежащем состоянии и осуществлять их ремонт за свой счет.
2. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не только имеют права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации. В соответствии с требованиями ЖК РФ они обязаны выбрать способ управления принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом, куда входят не только жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, но и общее имущество дома, принадлежащее домовладельцам на праве общей долевой собственности.
Управление может осуществляться:
во-первых, непосредственно собственниками жилых помещений;
во-вторых, путем образования собственниками жилых помещений товарищества собственников жилья или жилищного кооператива и передачи ему функций управления многоквартирным домом;
в-третьих, юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или предпринимателем без образования юридического лица (управляющая организация). В этих целях собственники жилых помещений должны заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 162 ЖК).
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирают способ управления и вправе в любое время изменить способ управления по своему усмотрению (см. комментарий к ст. 161 ЖК).
3. Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить оплату содержания, технического обслуживания, ремонта общего имущества и коммунальных услуг. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.
Размер платы за содержание жилья и размер платы за ремонт жилья в жилищном фонде независимо от форм собственности устанавливаются дифференцированно в зависимости от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг. Порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавливается Правительством РФ.
Приказом министра строительства РФ утверждены "Методические указания по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда" от 12 декабря 1996 г. N 17-152. Данный документ разработан с целью создания методической базы по расчету ставок платы за наем жилых помещений муниципального и государственного жилищного фонда, а также включения капитального ремонта в оплату населением услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда.
Учитывая, что норматив отчислений на капитальный ремонт для граждан не должен зависеть от объемов работ, планируемых на конкретный год, в названном документе рекомендован порядок установления размера отчислений на капитальный ремонт.
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме создали товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то вопросы установления размера обязательных платежей и взносов собственников помещений, а также образования специальных фондов товарищества (кооператива), в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта многоквартирного дома и оборудования законодатель относит к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 137 ЖК).
5. С домовладельцами, не являющимися членами товарищества, товарищество заключает договоры о техническом обслуживании, об эксплуатации многоквартирного дома. При заключении таких договоров товарищество собственников жилья вправе требовать от домовладельцев, не являющихся членами товарищества, оплаты только необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом <*>. Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества, производят оплату предоставляемых коммунальных услуг и оплачивают расходы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. Остальные платежи могут устанавливаться только соглашением между товариществом собственников жилья и домовладельцами, не являющимися членами товарищества.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 3372. См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска".

6. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме их обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или управляющая организация вправе предъявить собственнику помещения в судебном порядке требование по погашению задолженности по обязательным платежам и иным общим расходам и взносов, установленных законодательством, договором, уставом или общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
7. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции РФ). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, также должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица - собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.
8. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в Российской Федерации утверждены Постановлением Совета Министров РСФСР N 415 от 25 сентября 1985 г.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 40

1. Лицо, приобретшее в собственность помещение, имеющее общую стену с помещением, находящимся у него на праве собственности, вправе реконструировать эти помещения, объединив их в одно. В результате такого объединения вместо двух помещений образуется новый объект (одно помещение). Для того чтобы произвести подобное объединение, собственник жилых помещений вправе убрать или перенести разделительные между помещениями перегородки или проделать в них проемы. В данном случае вместо двух ранее существовавших объектов (квартир) возникает один новый объект (квартира большей площади).
Собственник вправе произвести перепланировку помещения, выделив часть его в другое самостоятельное помещение, или объединить два помещения в одно. Однако при разделе жилого помещения на два других должны быть соблюдены требования, предъявляемые к жилым помещениям, т.е. каждое из них должно быть изолированно, иметь отдельный вход, санузел, кухню и т.д. В противном случае разделенное помещение не может использоваться в качестве самостоятельного жилого помещения.
Кроме того, собственник вправе увеличить одно помещение за счет площади смежного помещения.
2. В настоящее время подобного рода перепланировки и реконструкции - явление нередкое. При этом объединение помещений производится не только для использования в целях проживания, но и для использования в нежилых целях, например при переводе жилого помещения в нежилое. Соответственно, при этом производятся перепланировки смежных помещений (см. комментарий к ст. ст. 22 - 24 ЖК).
3. Реконструкция, переустройство и перепланировка допускаются только с соблюдением нормативных и технических требований. Это обусловлено тем, что при реконструкции помещений производится комплекс работ, связанных с изменением объектов недвижимости и появлением новых объектов недвижимости в многоквартирном доме, их состава и, возможно, функционального назначения, а также систем инженерного оборудования. Все это не должно нарушать установленные технические и санитарно-гигиенические требования, а также нормативы по эксплуатации жилищного фонда. При проведении реконструкции, переустройства и перепланировки собственники обязаны получить соответствующее разрешение на производство такого рода работ (см. комментарий к ст. ст. 25 - 29 ЖК).
4. Очень часто реконструкция (объединение) помещений в многоквартирном доме производится с присоединением части подъезда, коридора или лестничных клеток. Как известно, в многоквартирном доме эти объекты являются общим имуществом и находятся в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Для проведения такого рода реконструкции необходимо получить согласие названных собственников (см. комментарий к ст. 36 ЖК).

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Комментарий к статье 41

1. В комментируемой статье регулируются отношения права собственности на общее имущество в коммунальной квартире. К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, ванная комната, коридор и т.д.
Собственнику изолированного жилого помещения в коммунальной квартире наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры.
2. В коммунальной квартире изолированные жилые помещения являются объектами права собственности, которое подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат в данной квартире. Государственную регистрацию права общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры законодатель не предусмотрел. Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения на праве собственности жилого помещения в коммунальной квартире.
3. Коммунальная квартира не является объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в ней, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников изолированных жилых помещений (комнат). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире у собственников комнат возникает в момент возникновения права собственности на приобретенные ими комнаты в квартире.
4. В связи с назначением общего имущества коммунальной квартиры, а также с тем, что общее имущество не является самостоятельным объектом права, объекты общего имущества в коммунальной квартире не могут быть отчуждены отдельно от права собственности на жилые помещения в квартире. Общее имущество в коммунальной квартире не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества, которые не могут являться самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права. Некоторые части общего имущества коммунальной квартиры могут быть приращены к жилым комнатам. Такого рода действия могут быть совершены путем перепланировки и (или) реконструкции. Таким образом, размер общего имущества в коммунальной квартире может уменьшиться. Поскольку подобная перепланировка или реконструкция производится в отношении общего имущества коммунальной квартиры, которое находится в общей долевой собственности, для этих действий необходимо получить согласие всех собственников других комнат в данной квартире.

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарий к статье 42

1. Доля каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире в праве на общее имущество в данной квартире пропорциональна размеру принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в квартире. Исходя из размера доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире, собственники жилых помещений в такой квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (см. комментарий к ст. 43 ЖК).
Собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире также имеет долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме у собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размеру общего имущества коммунальной квартиры в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
2. ЖК РФ соответственно устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.
3. Аналогично правилам об общем имуществе многоквартирного дома и доле в праве общей собственности на него должны применяться правила и об общем имуществе коммунальной квартиры, и доле в праве общей собственности на нее. Это обусловлено назначением и специфической особенностью объектов, являющихся общими для коммунальной квартиры.
Во-первых, коммунальную квартиру нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в коммунальной квартире являются жилые помещения в ней. Коммунальная квартира должна рассматриваться как совокупность жилых помещений. Общее имущество коммунальной квартиры тесно связано назначением с помещениями и следует их судьбе, и, соответственно, собственники жилых помещений в коммунальной квартире не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество квартиры между собой.
Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не является самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок, постольку и не может быть отчуждена отдельно. Доля собственности каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество квартиры следует судьбе права собственности на жилое помещение в квартире.
4. При продаже изолированного жилого помещения в коммунальной квартире остальные собственники жилых помещений в этой квартире имеют право преимущественной покупки в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ, который устанавливает только один случай права преимущественной покупки - приобретение доли в праве общей собственности другими участниками долевой собственности (ст. 250). Но в данном случае было бы лучше, если бы в комментируемой статье ЖК РФ порядок и условия продажи изолированных жилых помещений в коммунальной квартире были расписаны.
5. Применяя аналогию ст. 250 ГК РФ, собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников изолированных жилых помещений в этой квартире о своем намерении продать принадлежащее ему на праве собственности помещение с указанием цены и других условий продажи. Если остальные собственники жилых помещений в квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемое жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире вправе продать его любому лицу.
При продаже жилого помещения в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки любой другой собственник жилого помещения в данной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
По аналогии со ст. 255 ГК РФ в случае наложения взыскания на изолированное жилое помещение в коммунальной квартире кредитор вправе требовать продажи должником этого жилого помещения остальным собственникам жилых помещений в этой квартире по цене, соразмерной рыночной стоимости этого жилого помещения, с обращением вырученных от продажи средств в счет погашения долга.
В случае отказа остальных собственников жилых помещений в коммунальной квартире от приобретения жилого помещения должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на жилое помещение должника путем продажи этой доли с публичных торгов.
6. Однако, думается, что аналогия в данном случае неуместна, поскольку имеют место совершенно разные объекты права собственности. В ГК РФ речь идет о доле в праве общей собственности, а в комментируемой статье объектом права собственности выступает изолированное жилое помещение.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Комментарий к статье 43

1. Собственнику изолированного жилого помещения (комнаты или комнат) в коммунальной квартире принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 41 ЖК).
Доля собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество квартиры пропорциональна размеру площади принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в данной квартире (см. комментарий к ст. 42 ЖК).
2. Собственники изолированных жилых помещений в коммунальной квартире несут бремя содержания принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в коммунальной квартире и самой квартиры. Бремя содержания жилого помещения в коммунальной квартире выражается в обязанности оплаты собственниками услуг по содержанию жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры.
Размер обязательных платежей каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире на содержание и ремонт принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
3. Следует обратить внимание на то, что имеется отличие случаев содержания жилого помещения собственниками жилых помещений в коммунальной квартире от тех случаев, когда квартира находится в общей долевой собственности. Если в последнем случае все участники долевой собственности являются собственниками квартиры и вместе участвуют в ее содержании, то в случае с коммунальной квартирой каждый собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире является собственником самостоятельного объекта (жилого помещения) и самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Если квартира находится в общей долевой собственности, каждый участник долевой собственности отвечает по обязательствам соразмерно своей доле в праве общей собственности на квартиру. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире несет бремя содержания своего жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Например, в двухкомнатной коммунальной квартире одна комната размером 20 кв. м, а другая - 10 кв. м, при этом доля первого составляет 2/3, а доля второго - 1/3. Каждый собственник производит оплату содержания общего имущества квартиры, исходя из своей доли.
4. Оплата коммунальных услуг производится по разным основаниям. Например, критерием оплаты отопления квартиры является площадь всей квартиры. Соответственно, оплату отопления собственник жилого помещения в коммунальной квартире производит пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры. В тех случаях, когда критерием оплаты коммунальных услуг является количество проживающих в квартире (например, водоснабжение), то и оплата производится по этому критерию, без учета доли в праве общей собственности в коммунальной квартире.
5. Собственнику жилого помещения в коммунальной квартире также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, и соответственно он несет еще бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально своей доле (см. комментарий к ст. 39 ЖК).

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 44

1. В российском законодательстве закреплена традиционная для многих правопорядков юридическая конструкция многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные и расположенные на разных этажах такого дома части - жилые помещения и, если имеются, помещения, не являющиеся жилыми, - находятся в собственности, а остальные части такого здания - несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри таких помещений, обслуживающее более одного такого помещения, иное имущество общего пользования - находятся в общей долевой собственности собственников таких помещений (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК).
Между тем нельзя не отметить, что первоначально Закон РФ от 24 декабря 1994 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <*> (до внесения изменений ФЗ от 21 апреля 1997 г. N 68-ФЗ <**>) устанавливал возможность использования в отношении общего имущества конструкции совместной собственности. В литературе справедливо указывалось на недостатки такого подхода: "Поскольку совместная собственность характеризуется незаменимостью ее участников, какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительны, так как необходимо было бы вначале определить долю на объект общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями" <***>. Ввиду этого конструкция права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме более приемлема с практической точки зрения.
--------------------------------
<*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.
<**> СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913.
<***> Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М: Статут, 2000. С. 28.

Такая конструкция в настоящее время окончательно закреплена ч. 1 ст. 36 ЖК (см. комментарий к этой статье).
Одной из основных особенностей правового режима общего имущества в многоквартирном доме является основание возникновения права общей долевой собственности. Общая собственность на объекты общего пользования возникает непосредственно в силу закона: "Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности" <*>.
--------------------------------
<*> Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. С. 23.

2. В отношении же собственности тесно переплетаются две стороны: "благо" обладания имуществом и "бремя" несения связанных с этим расходов, издержек и риска, т.е. собственность - это не только благо, но и бремя. Поэтому Закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, что соответственно обязывает собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять надлежащее содержание общего имущества в таком доме (ст. 210 ГК; ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК).
Кроме того, содержание права общей долевой собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, что позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в установленных Законом пределах (ч. 2 ст. 36 ЖК) осуществлять реализацию указанных правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, т.е. осуществлять деятельность, обычно именуемую "управление имуществом" <*>.
--------------------------------
<*> К примеру, Гражданское уложение Германии, в отличие от ГК РФ (который не выделяет из режимов владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, понятие "управление" таким имуществом), содержит специальные статьи с титулами "Совместное управление" (§ 744) и "Управление и пользование по решению большинства" (§ 745), которые регулируют отношения по поводу управления имуществом, находящимся в общей долевой собственности нескольких лиц. При этом в ст. 744 подчеркивается, что управление общим имуществом относится к совместному ведению участников общей собственности на это имущество (см.: Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 224).

Этот хозяйский интерес "управлять" своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Поэтому управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом <*>.
--------------------------------
<*> Мозолин В.П. предлагал дополнить перечень правомочий собственника правомочием управления (см. подробнее: Мозолин В.П. Корпорации, монополии и право в США. М., 1966). Вместе с тем представляется, что данный подход нельзя признать верным, поскольку правомочие управления не является отдельным, самостоятельным элементом правомочий собственника. Это общая категория, означающая возможности владения, пользования, распоряжения имуществом путем принятия управленческих решений и их осуществления. Как указывает Р. Пайпс, понятие "собственность" никогда не включало в себя управление, осуществляемое самим собственником (Пайпс Р. Собственность и свобода. М., 2001. С. 303).

3. Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК; ч. 3, 4 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК). Когда количество таких субъектов невелико, менее вероятна возможность возникновения непреодолимого конфликта интересов, а достижение согласия по управлению имуществом, находящимся в их общей собственности, в основном не вызывает больших сложностей и не требует установления специальной формы согласования их воли и принятия решений по такому управлению. При этом данное управление, позволяющее немногочисленному составу собственников осуществлять руководство деятельностью, направленной на сохранение, поддержание и развитие объекта управления, не всегда требует наличия специального органа, осуществляющего такое управление.
4. Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации сформировала ситуацию, когда все многоквартирные дома, за редким исключением, не имеют одного собственника. Такие дома, как правило, состоят из множества помещений, находящихся на праве собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, что существенно усложняет управление общим имуществом в таких домах. С учетом данного обстоятельства комментируемая статья устанавливает указанную специальную форму согласования и принятия решений в виде общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом данная статья определяет такое общее собрание как орган управления многоквартирным домом.
5. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома как орган управления многоквартирным домом является единственным таким органом и существует на протяжении всей "жизни" дома как многоквартирного - пока имеется правовая связь между собственниками помещений в таком доме по поводу общего имущества в нем. Исключение, пожалуй, составляет только один случай, когда все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику (см. комментарий к ст. 46 РФ).
6. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом имеет свою историческую ретроспективу.
До революции 1917 г. жилищный фонд в основном находился на праве собственности у домовладельцев, т.е. дома принадлежали, как правило, узкому кругу собственников, между которыми не возникали устойчивые правовые связи, основанные на праве общей собственности. На 80% жилищный фонд городов России состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находящихся в собственности граждан <*>. Поэтому управление домами осуществляли такие собственники самостоятельно либо через своих управляющих, и общее собрание собственников как орган управления домами не был востребован.
--------------------------------
<*> См.: Дмитриев Н. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М., 1973. С. 71.

После 1917 г. декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" <*> основная часть жилищного фонда, находившегося в частной собственности, была национализирована и передана в ведение местных Советов, на которые были возложены расходы, связанные с содержанием муниципализированных домов. Однако местные Советы, на бюджет которых перешел весь муниципализированный жилищный фонд, в связи с отсутствием финансовых возможностей не были способны поддерживать его в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт и пр. При этом широко практиковавшееся в тот период переселение жильцов из одного помещения в другое по распоряжению жилищных органов, возможность принудительного уплотнения жильцов и связанное с ним отсутствие у граждан уверенности в дальнейшем проживании в данном помещении снижали заинтересованность жильцов в надлежащем содержании занимаемого помещения, в производстве ремонта. В совокупности все эти факторы пагубным образом сказывались на сохранности жилищного фонда. К примеру, в первые же годы советской власти в Москве оказались разрушенными или пришли в полную негодность 7000 многоквартирных домов, насчитывавших 41000 квартир. Поэтому в целях предотвращения разрушения домов, достигшего угрожающих размеров, СНК РСФСР было издано 23 мая 1921 г. Постановление "О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ" <**>. Согласно этому Постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший срок выработать положение об управлении домами в городах с возложением ответственности за сохранность жилых помещений на домовые управления. К контролю над работой домовых управлений привлекалось проживающее в доме население.
--------------------------------
<*> СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674.
<**> СУ РСФСР. 1921. N 49. Ст. 253.

Это заложило основу для осуществления управления домами, в том числе посредством принятия решений жильцами конкретного дома на их общем собрании. Однако в отличие от правовой природы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правовая природа общего собрания жильцов была существенно иной. Правовая связь лиц, участвовавших в таких собраниях, не возникала на основе права общей собственности, а базировалась на режиме пользования жилым помещением (проживания в нем).
Положение об управлении домами <*> в конечном счете было утверждено СНК РСФСР 8 августа 1921 г. и предусматривало возложение на общее собрание жильцов решение ряда вопросов, связанных с управлением домом. В частности, по решению ежегодно проводимого общего собрания жильцов сроком на один год избирался заведующий домом, который в течение этого периода осуществлял непосредственное управление домом на постоянной основе; общее собрание жильцов также рассматривало вопросы, связанные с возмещением части расходов на текущий ремонт дома, вознаграждением заведующего домом, досрочным отстранением заведующего домом от управления домом в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, рассмотрением сметы расходов по отоплению и решением многих других вопросов.
--------------------------------
<*> СУ РСФСР. 1921. N 60. Ст. 411.

7. За последний десятилетний период условия управления большей частью многоквартирных домов формировали органы местного самоуправления. Данный период показал неэффективность такого подхода к системе управления домами, доказал нежелание, а зачастую неспособность органов местного самоуправления оптимально сформировать такую систему. Собственники помещений в многоквартирных домах по существу были отстранены от управления их домами, что привело: к повсеместному игнорированию прав таких собственников на участие в принятии решений, связанных с вопросами содержания, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствующих многоквартирных домах (когда в большинстве случаев такие решения принимались дирекциями единого заказчика без учета законных интересов собственников); к преобладанию административных методов хозяйствования, муниципализации (по существу монополизации) сферы управления многоквартирными домами, деятельности по предоставлению коммунальных услуг гражданам, содержанию и ремонту многоквартирных домов; к отсутствию экономических и организационных предпосылок для развития других форм управления многоквартирными домами.
Содержавшееся в ЖК РСФСР понятие "управление жилищным фондом" было основано на том, что такое управление в целом осуществлялось исключительно органами государственной или местной власти (ст. ст. 16 - 17 ЖК РСФСР), а непосредственное - жилищно-эксплуатационными организациями, роль которых сводилась в основном к "эксплуатации и содержанию жилищного фонда" (ст. ст. 22, 129, 141, 144, 148 ЖК РСФСР и др.). Продолжавшая применяться в период активного формирования собственности в жилищной сфере система управления многоквартирными домами была не способна учесть тот факт, что большая часть многоквартирных домов уже не принадлежала государству и новые реалии экономических отношений требовали не только учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, но и защиты их права собственности на общее имущество в многоквартирных домах, гарантируемой прежде всего Конституцией РФ.
8. Органы местного самоуправления, осуществлявшие права собственника в отношении муниципального имущества от имени муниципального образования, часто имевшие значительную долю жилых помещений в многоквартирных домах, а также как органы власти, отвечавшие в советский период за состояние жилищного фонда, не имея на то никаких правовых оснований, по инерции взяли на себя правомочия всех собственников общего имущества в многоквартирных домах. При этом управление многоквартирными домами на практике подменялось системой мер по управлению жилищным фондом (исключения составляли только случаи, когда в конкретных многоквартирных домах были созданы объединения собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы). В частности, не учитывалось, что управление конкретным жилищным фондом - это деятельность по управлению жилыми помещениями, входящими в такой фонд. Такая ситуация, в частности, возникает, когда муниципальное образование возлагает на свой уполномоченный орган функции наймодателя по договорам социального найма. В отличие от управления жилищным фондом управление многоквартирными домами осуществляется в отношении отдельных домов. При этом объектом управления в первую очередь выступает общее имущество указанных домов.
Заложенный в комментируемой статье принцип управления многоквартирным домом, когда основным и единственным органом такого управления названо общее собрание собственников помещений в этом доме, призван коренным образом изменить сложившуюся ситуацию в сфере управления многоквартирными домами.
9. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления обладает своей компетенцией. Природа такой компетенции опять же связана с режимом права собственности этих собственников на общее имущество в многоквартирном доме.
Любой собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом наиболее абсолютным образом. При этом основное содержание права собственности раскрывается в ГК через три важнейших правомочия собственника. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственник вправе своим имуществом владеть, пользоваться и распоряжаться. Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяйственное господство" над принадлежащим ему имуществом. Из такого "хозяйственного господства" и проистекают основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом составляющие элементы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые.
К организационным следует отнести определение основных направлений управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе выбор способа управления, управляющей организации, принятие решений о создании и ликвидации товарищества собственников жилья, о сроках и порядке проведения ежегодных общих собраний таких собственников и т.п.
Имущественно-правовые составляющие компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включают: принятие решений о порядке пользования, в установленных пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, об установлении платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, о содержании и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, размере оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, об определении условий договора управления многоквартирным домом и т.п.
10. ЖК РФ выделяет исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, упоминание о такой компетенции содержится в ч. 1 ст. 147 ЖК РФ.
Исключительность проявляется в том, что решения по отдельным вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не могут быть приняты иным органом либо лицом (общим собранием членов товарищества собственников жилья, правлением такого товарищества, управляющей организацией и др.).
Если по некоторым вопросам компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ предусматривает возможность принятия решений иным органом, к примеру общим собранием членов товарищества как высшего органа управления такого товарищества в части принятия решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то решения по таким вопросам, как выбор способа управления многоквартирным домом, создание товарищества собственников жилья, могут быть приняты только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее, что характерно для вопросов исключительной компетенции собрания, - фундаментальность этих вопросов, долгосрочность действия принятых по ним решений, невозможность без ущерба интересам собственников решить их в ином порядке.
11. Комментируемая статья непосредственно определяет перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом данный перечень по существу является закрытым, поскольку, несмотря на то что в данном перечне названы не все вопросы указанной компетенции, иные могут быть предусмотрены только ЖК РФ.
12. Пункт 1 ч. 2 комментируемой статьи относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Проблемы, связанные с реконструкцией и ремонтом многоквартирных домов, за последнее время особенно обострились, и зачастую необоснованно принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления решения о реконструкции или ремонте многоквартирных домов приводили к нарушению прав собственников квартир в таких домах.
На практике игнорировались положения ГК РФ, касающиеся института права собственности и режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, когда решения о реконструкции или ремонте многоквартирных домов, т.е. о совершении распорядительных действий в отношении общего имущества и жилых помещений в многоквартирном доме (распоряжения таким имуществом), принимались без учета воли собственников такого имущества. Исключения составляли только случаи, когда в соответствующем многоквартирном доме собственниками помещений в этом доме было создано объединение собственников в жилищной сфере, к примеру товарищество собственников жилья (действовавшим до 1 марта 2005 г. ФЗ "О товариществах собственников жилья" вопрос, связанный с принятием решения о реконструкции, был отнесен к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества).
13. Ранее в законодательстве понятие многоквартирного дома подменялось понятием кондоминиума. В тех случаях, когда речь должна была идти о праве собственности в любом многоквартирном доме, законодатель говорил о кондоминиуме, чем ограничил сферу применения своих нормативных актов и вызвал неточности в применении законодательства.
Ограничения были обусловлены тем, что собственники помещений в многоквартирных домах, не зарегистрировавшие объединение собственников жилья и, соответственно, права на кондоминиум как имущественный комплекс, в основном выпадали из специального правового регулирования. Хотя законодатель предполагал, что положения о кондоминиумах, содержавшиеся в ФЗ "О товариществах собственников жилья", будут распространяться на все многоквартирные дома, и считал, что правовой пробел заполнен, на практике оказалось все по-другому.
К примеру, ст. 1 Закона г. Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" от 9 сентября 1998 г. N 21-73 <*> было предусмотрено, что основанием для освобождения жилых помещений являлось постановление правительства Москвы, в том числе о капитальном ремонте дома, если его проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан, о реконструкции дома, переоборудовании непригодных для проживания домов и жилых помещений в нежилые. При этом принятие и применение такого постановления названный Закон не связывал с получением согласия от соответствующих собственников, за исключением собственников помещений в домах, управляемых товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, иными объединениями собственников в жилищной сфере (такое постановление могло быть принято только при наличии соответствующего решения общего собрания членов объединения).
--------------------------------
<*> Ведомости Московской городской думы. 1998. N 10. С. 5.

Судебная практика того периода также свидетельствовала об остроте проблемы. Так, очень часто администрации городов, заключая инвестиционные договоры о реконструкции чердаков многоквартирных домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, которые даже не входили в состав собственников помещений соответствующих домов, считали ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Их руководители ошибочно полагали, что:
1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками;
2) на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
По заявлению собственников квартир в этих домах соответствующие распоряжения администраций по решению суда признавались недействительными как противоречащие закону.
В качестве примера можно привести решение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 г. по делу N 3-107/2000 "О признании недействительным пункта 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-Р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 года N 128-Р" (решение оставлено в силе Определением Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. N 78-ГОО-61):
"Суд считает несостоятельным доводы представителя губернатора о том, что граждане, получившие в собственность квартиры на основании договоров приватизации, не становятся собственниками имущества, перечисленного в статьях 289, 290 ГК РФ, по следующим основаниям.
Действительно, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и заключенные на основании данного Закона договоры не предусматривают передачи собственникам квартир в многоквартирном доме в общую долевую собственность общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. Согласно части четвертой статьи 3 указанного Закона собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
При этом данный Закон не раскрывает содержания понятия "жилое помещение" как объекта приватизации, что, по мнению суда, является пробелом и не позволяет, с одной стороны, на основании этого Закона определить, что же в действительности передается в собственность граждан в случае приватизации ими занимаемого жилого помещения, а с другой стороны, дало основание представителю Губернатора утверждать, что граждане в этом случае приобретают в собственность лишь пространство ("воздух"), ограниченное стенами и перекрытиями, собственником которых остается государство.
Между тем, по мнению суда, с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ данный пробел был устранен, поскольку статья 289 ГК РФ, имеющая название "Квартира как объект права собственности", определила, что данный объект помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в статье 290 ГК РФ.
При этом норма пункта 1 статьи 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому, по мнению суда, должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир. Следовательно, данная норма в полной мере распространяется и на граждан, ставших собственниками квартир в результате их приватизации.
... Суд также не считает возможным согласиться с доводами представителя губернатора Ч. о том, что статья 290 ГК РФ носит абстрактный характер и что реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, поскольку изложенное ограничение не предусмотрено действующим законодательством.
Не являются убедительными, по мнению суда, и доводы представителя губернатора о том, что в случае реконструкции чердаков и создания в них мансардных помещений используется лишь некоторое пространство в доме. Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым в силу статей 289, 290, части первой статьи 246 ГК РФ также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир.
... В соответствии с пунктом 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Принимая во внимание, что чердаки относятся к общему имуществу дома, суд полагает, что чердаки как объект инвестиций также не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
При этом суд считает несостоятельными доводы представителя Губернатора о том, что чердаки не могут быть включены в перечень общего имущества дома, определенного статьей 290 ГК РФ, так как, по мнению представителя Губернатора, чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.
Действительно, в строительных нормах и правилах (СНиП 02.08.1989 - Приложение 1), на которые ссылается представитель Губернатора в обоснование своей позиции, дано определение терминов. При этом чердак определен как "пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа", а не как "помещение".
Однако суд учитывает, что данные строительные нормы и правила, как следует из текста этих норм и правил, распространяются на проектирование жилых зданий, следовательно, по мнению суда, применяемая в них терминология также подчинена этому назначению и не может служить для целей определения правового режима чердака в многоквартирном доме, в котором имеются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.
Кроме того, в соответствии с более поздним правовым актом - Постановлением Государственного комитета РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 года N 9 "Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства" - чердаки определены как "чердачное помещение" и отнесены к местам общего пользования".
14. В настоящее время ЖК РФ прямо предусматривает, что решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.
Императивность данной нормы обусловливает невозможность ее свободного толкования и принятия решений по данным вопросам лицами, не являющимися указанными собственниками. При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме иных не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию (см. комментарий к ст. ст. 36 и 40 ЖК).
Это также относится и к случаям, когда один из сособственников без разрешения других проводит перестройки общего имущества в многоквартирном доме, в особенности если это приводит к уменьшению данного имущества. Другие сособственники вправе требовать приведения общего имущества в прежнее состояние. Соответствующее требование может быть заявлено в порядке ст. 304 ГК.
Если же кто-либо из собственников помещений в многоквартирном доме лишен возможности использования какой-то части общего имущества, в том числе доступа к ней (к примеру, к чердаку дома), т.е. лишен владения, то он вправе заявить иск об истребовании вещи (ст. 301 ГК). Такой иск может быть заявлен как к любому из собственников помещений в таком доме, если он владеет этой частью имущества, так и к третьим лицам. При этом если виндикационный иск заявляется третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается заявленным в интересах всех собственников помещений в таком доме. Удовлетворение данного иска не предрешает вопроса о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает получение владения истца общим имуществом, например дает право прохода на чердак.
15. Достаточно неоднозначно сформулирована в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относительно возможности принятия решений о строительстве хозяйственных построек, других зданий, строений и сооружений. Неоднозначность проявляется в том, что, во-первых, одновременно не уточняется, на каком земельном участке будет проводиться такое строительство, и, во-вторых, не указывается предназначение таких объектов.
На первый взгляд может показаться, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение, к примеру, о строительстве на земельном участке, который не относится к общему имуществу в таком доме, офисного здания либо другого многоквартирного дома.
Однако не следует забывать, что в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является его органом управления - формой согласования их воли и принятия решений по управлению общим имуществом в данном доме, а природа компетенции указанного собрания основана на режиме права собственности данных собственников на названное имущество.
Соответственно, в данном случае можно вести речь о принятии решений о строительстве хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений только в рамках формирования и улучшения параметров общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Поэтому принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в части рассматриваемой компетенции этого собрания может быть обусловлено строительством только в установленных границах земельного участка, составляющего общее имущество в указанном доме, и только тех хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений, которые будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
16. Пунктом 2 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Данная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме основана на том, что, в отличие от ранее действовавшего законодательства, новый ЖК отнес земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 36). При этом в соответствии со ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, и данная статья регулирует два случая: когда земельный участок уже сформирован на момент введения в действие ЖК РФ и когда требуется его формирование. В первом случае земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу указания закона. Во втором случае на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой участок также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Названные собственники вправе реализовывать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению таким участком в пределах, установленных законодательством, в том числе ЖК РФ, в части ограничений режима распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
17. Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Гражданское законодательство дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также лес и растения, если иное не установлено Законом (ст. 261 ГК).
Более широкое понятие земельного участка дано в ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ <*>: это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.

Градостроительный кодекс РФ в целях определения порядка установления границ и видов разрешенного использования земельных участков в поселениях предусматривает принятие градостроительного регламента (устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 1).
ЖК РФ в свою очередь устанавливает, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36).
18. Правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств.
Такими свойствами для собственников помещений в многоквартирном доме является прежде всего возможность размещения на принадлежащем им земельном участке (над или под поверхностью) элементов озеленения и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объектов, установления ограничений пользования данным участком другими лицами. Поэтому под пределами использования земельного участка понимаются установление режимов пользования как отдельных частей такого участка, так и участка в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п. В частности, часто возникает ситуация, когда одна группа собственников в многоквартирном доме заинтересована в размещении стоянки для своих автотранспортных средств, другая - в выделении большей площади под детские площадки, третья - в посадке древесно-кустарниковых насаждений, четвертая - в возведении ограждения вокруг дома и ограничении свободного доступа к участку не имеющих отношения к дому лиц. Решить все эти и другие вопросы, связанные с пределами использования земельного участка, можно путем принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
19. Пунктом 3 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Реализация правомочий по пользованию имуществом, в том числе находящимся в общей собственности, представляет собой реализацию одного из элементов, составляющих содержание права собственности. Поскольку имущество находится в общей долевой собственности, решение о его передаче в пользование отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Затрагивая вопрос о субъектах права, которым могут быть переданы в пользование отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, следует отметить, что в рамках своей компетенции указанное общее собрание вправе решать вопрос о передаче в пользование данного имущества лицам как из числа собственников такого общего имущества, так и из числа любых иных лиц. Субъектный состав может учитываться при установлении размера возмещения за предоставленное в пользование имущество. Соответственно, если какое-либо имущество из состава общей собственности предоставляется в пользование одному из участников общей собственности, то может учитываться размер его доли в общем имуществе в данном доме при установлении указанного размера возмещения.
20. Достаточно очевидно, что, хотя п. 3 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность передачи в пользование "общего имущества в многоквартирном доме", это не означает возможность передачи всего состава такого общего имущества, поскольку данная передача нарушит правовой режим пользования основных объектов собственности в многоквартирном доме - жилых и нежилых помещений. При этом ч. 4 ст. 36 ЖК РФ прямо предусматривает возможность передачи в пользование иным лицам именно объектов общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, реализуя предусмотренную п. 3 ч. 2 комментируемой статьи компетенцию, решает вопросы, связанные с предоставлением в пользование конкретных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Одновременно следует учитывать, что не все части общего имущества в силу их функционального предназначения могут быть предоставлены в пользование. Такие объекты, как подъезд, лифтовые и вентиляционные шахты, системы и приборы технического учета, лестничные марши и площадки и другие подобные объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения всего многоквартирного дома и постоянно обеспечивающие функциональное назначение жилых и нежилых помещений в этом доме, не могут быть предоставлены в пользование. Иные объекты, например чердачные помещения, подвалы, земельные участки и др., могут быть предоставлены в пользование, если это не приводит к ущемлению прав и законных интересов собственников в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого дома.
21. Практика свидетельствует, что, несмотря на то что еще до введения в действие ЖК РФ многие элементы многоквартирного дома были отнесены ГК РФ (ст. 290) к объектам общего имущества данного дома, такие объекты передавались администрациями городов в пользование третьим лицам без участия самих собственников указанных объектов.
К примеру, за последний период широкое распространение получило размещение наружной рекламы на стенах и крышах многоквартирных домов. Пунктом 3 ст. 14 ФЗ "О рекламе" от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ предусматривается, что размещение рекламы, в том числе на зданиях, сооружениях, иных объектах, и определение размера и порядка внесения платы за размещение рекламы осуществляются на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим вещными правами на указанные объекты, и при наличии разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Вместе с тем органы местного самоуправления и органы государственной власти таких субъектов РФ, как города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, не только выдают разрешения, но и заключают договоры на размещение наружной рекламы без учета положений названного Федерального закона, ГК РФ (ст. 247), т.е. без разрешения правообладателя мест размещения рекламы.
Так, в некоторых городах уполномоченные органы принимают решения, обязывающие рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры на размещение рекламы не с собственниками общего имущества в многоквартирных домах, которое используется для размещения рекламы, а с городским уполномоченным органом либо с созданным им для этих целей унитарным предприятием. При этом они ввели такое неправовое понятие, как "рекламное пространство", которое якобы принадлежит им на праве собственности.
К примеру, Постановлением Правительства Москвы "О перспективах развития и правилах размещения средств наружной рекламы, информации и оформления города" от 22 января 2002 г. N 41-ПП предусмотрено, что размещение средств наружной рекламы и информации осуществляется на основании разрешения на распространение наружной рекламы, договора с Комитетом рекламы, информации и оформления г. Москвы, если сумма оплаты по договору превышает 2 млн. рублей в год, или с государственным унитарным предприятием г. Москвы "Городская реклама и информация", если сумма оплаты по договору не превышает 2 млн. рублей в год. При этом, когда встает вопрос о необходимости согласования размещения наружной рекламы на стене или крыше многоквартирного дома с гражданами, проживающими в этом доме и владеющими квартирами на правах собственности, названный Комитет обязывает согласовывать такое размещение только с дирекцией единого заказчика, подменяя решение собственников о предоставлении объекта общего имущества в многоквартирном доме в пользование решением этой организации как балансодержателя. Тем самым данный Комитет неправомерно рассматривает так называемого балансодержателя (обслуживающую организацию) в качестве единственного собственника многоквартирного дома.
В настоящее время ЖК РФ прямо предусматривает, что решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решения иных органов и лиц не могут подменять решение такого общего собрания. При этом предоставление собственниками за плату отдельных конструктивных элементов многоквартирных домов в целях их использования для размещения рекламы, оборудования связи и т.п. может служить дополнительным финансовым источником содержания общего имущества многоквартирного дома.
22. Пунктом 4 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости, как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников, все же является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению данным домом. В связи с этим ст. 161 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом. При этом ЖК РФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или управление управляющей организацией (см. комментарии к статьям разд. VIII).
Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или утрату им правомочий. Часть 1 ст. 44 ЖК РФ на этот случай не предусматривает каких-либо исключений. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.
23. В случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган управления многоквартирным домом.
При выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме возлагает на другой субъект права осуществление части своих правомочий. При этом следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы указанных правомочий.
В данном случае следует помнить, что непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме. Поскольку каждый такой собственник является лишь обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК; ст. 37 ЖК), то, как уже указывалось, возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом и выступает общее собрание указанных собственников, поэтому именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). Иные лица, такие, как товарищество собственников жилья, управляющая организация, получают возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от собственников помещений в этом доме на основании решения общего собрания собственников. Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом.
Другое дело - собственники помещений в многоквартирном доме. Они, выбирая способ управления своим домом с наделением иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению им, по существу принимают на себя обязательство воздерживаться от активных действий, препятствующих исполнению указанных правомочий. При этом следует отличать отношения, возникающие в связи с наделением правами, от отношений, возникающих в связи с заключением договора доверительного управления <*>.
--------------------------------
<*> В литературе высказывалось мнение, что выбор способа управления путем, к примеру, заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договора со службой заказчика можно рассматривать как передачу имущества в доверительное управление и, соответственно, как заключение договора доверительного управления, с чем вряд ли можно согласиться, поскольку отсутствует полный состав признаков такого договора (см.: Дроздов И.А. Кондоминиумы в современной России: Известия вузов // Правоведение. 1998. N 4. С. 146).

Передавая имущество в доверительное управление, собственник наделяет доверительного управляющего правами от своего имени осуществлять правомочия собственника (ст. 1020 ГК). Вместе с тем сам собственник по смыслу закона, пока действует договор доверительного управления имуществом, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению <*>.
--------------------------------
<*> Об этом подробнее см.: Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 527 - 550.

В случае наделения собственниками помещений в многоквартирном доме (путем принятия решения на их общем собрании) иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению домом возникает совершенно иная ситуация. Такие собственники по-прежнему продолжают осуществлять принадлежащие им правомочия. Они владеют, пользуются и в определенных пределах распоряжаются своим имуществом. Помимо этого действия, к примеру, управляющей организации не связаны с использованием имущества данных собственников, направленным на извлечение из этого имущества выгоды. Между тем доверительное управление всегда соединено с указанным действием <*>.
--------------------------------
<*> Гражданское право. Ч. 2: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: Проспект, 1997. С. 587.

24. Пункт 5 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность отнесения к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и других вопросов, прямо отнесенных ЖК РФ к компетенции названного органа управления многоквартирным домом. В частности, ЖК РФ к таким вопросам относит:
- установление сроков, порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка уведомления этих собственников о принятых им решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания (см. комментарий к ст. 45 ЖК);
- принятие решений о создании товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 136 ЖК) и об утверждении устава такого товарищества при его создании (см. комментарий к ст. 135 ЖК), о его преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив (см. комментарий к ст. 140 ЖК), о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 141 ЖК);
- определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (см. комментарий к ст. 156 ЖК);
- решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 164 ЖК).
Кроме того, ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ч. 3 ст. 16) относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопрос, связанный с принятием решения о формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества в таком доме объекты недвижимого имущества, если данный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Комментарий к статье 45

1. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник - владелец доли общего имущества в этом доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в доме и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание) При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также то, какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на нем, т.е. обязательно включаться в повестку дня собрания. Согласно ч. 1 комментируемой статьи собственники самостоятельно должны решить указанные вопросы на своем общем собрании. При этом возникает вопрос о пределах свободы собственников при установлении порядка проведения ежегодного общего собрания. В частности, вправе ли собственники изменить порядок принятия решений, требования о кворуме, обязательности оформления протоколов и т.п.
В данном случае необходимо учитывать, что законодатель, обозначив наименование комментируемой статьи "Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме", тем самым очертил круг связанных с данным вопросом отношений, некоторые из которых стали предметом регулирования названной статьи. Это отношения, возникающие в связи с определением наличия кворума собрания и информированием сособственников о предполагаемом проведении собрания. Поэтому другие вопросы, связанные с порядком принятия решений, голосования, проведения собрания в форме заочного голосования и отраженные в ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, не отнесены законодателем к порядку проведения общих собраний, в связи с чем предусмотренные в указанных статьях требования в равной степени распространяются на годовые общие собрания и сособственники при установлении порядка проведения годового собрания не вправе ограничить применение таких требований.
Такой вывод подтверждается и тем, что законодатель в ч. 1 комментируемой статьи не относит порядок уведомления о принятых собранием решений, установленный ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, к порядку проведения собрания. В частности, в ч. 1 комментируемой статьи прямо указывается на необходимость установления, наряду с порядком проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядка осуществления уведомления о принятых таким собранием решений. При этом следует обратить внимание на то, что с учетом буквального толкования ч. 3 комментируемой статьи (данная часть прямо предусматривает обязательность проведения повторного общего собрания собственников при отсутствии установленного этой частью кворума для проведения годового общего собрания) собственники при установлении порядка проведения годового общего собрания не вправе изменить закрепленные в указанной части условия о правомочности такого собрания (кворуме).
Соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно проводиться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня собрания, порядок направления сообщений о его проведении, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, включая адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения данного собрания, лиц, ответственных за его проведение, порядок уведомления о принятых собранием решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, а также требования о кворуме, предусмотренного ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.
3. Обязательная ежегодность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Это вопросы, которые связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку этот объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.
4. Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные общие собрания, которые созываются по инициативе любого из собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое же общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно, вопросы, связанные с проведением первого годового общего собрания, могут быть определены на общем собрании, созванном по инициативе любого из указанных собственников и проводимом в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний.
Возможность проведения внеочередных собраний предусмотрена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ не устанавливает конкретных случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем к таким случаям можно отнести случаи возникновения обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 141 ЖК).
Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как "чрезвычайные собрания". Данный термин очень точно характеризует статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников.
5. Особенность созыва и проведения внеочередного собрания, в отличие от годового собрания, состоит в том, что, во-первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и, во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ. Годовое же собрание с учетом его периодичной специфики может проводиться без созыва каким-либо лицом: к примеру, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть предусмотрен особый порядок его проведения, в том числе уведомление собственников о принятых решениях, формирование повестки дня такого собрания, места проведения и т.п. Именно в годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо представители товарищества собственников жилья, притом может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирным домом и т.п.
6. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума - минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.
Требование о кворуме общего собрания ЖК РФ непосредственно связывает с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников, или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип: "Нет кворума - нельзя принимать решения!").
7. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В свою очередь ст. 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В частности, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, устанавливая общий порядок определения указанной доли, предусматривает, что такая доля собственника помещения в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения.
Исключение составляет порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, поскольку в коммунальной квартире имеется также общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам комнат в этой квартире. Для такого случая ч. 2 ст. 42 ЖК РФ предусматривает специальный порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена коммунальная квартира: такая доля пропорциональна сумме размеров общей площади принадлежащей на праве собственности комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
8. Для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку это позволяет рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума. К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 2000 кв. м, то доля собственника И., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 95 кв. м, в процентах равна: (95 х 100) / 2000 = 4,75, и, соответственно, данному собственнику принадлежит 4,75 голоса (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более 50, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.
Расчет такой общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь "под рукой", поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также для идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания.
В списке собственников может содержаться, например, следующая информация:
количество помещений в многоквартирном доме;
общая площадь таких помещений;
описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);
режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);
фамилия, имя, отчество (наименование) собственника помещения либо указание, что помещение принадлежит на праве собственности РФ, конкретному субъекту РФ или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;
данные, необходимые для идентификации собственника помещения (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.);
фамилия, имя, отчество (наименование) представителя собственника помещения (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);
данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;
количество голосов, принадлежащих собственнику помещения;
почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).
9. Для годового общего собрания комментируемой статьей установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование ч. 1 комментируемой статьи о ежегодности его проведения.
10. Если по большинству вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает принятие решений простым большинством голосов от общего числа голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, то решения, указанные в п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК, могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, по существу ЖК РФ выделяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным, и кворум, необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. Это означает, что, даже если конкретное собрание является в силу ч. 3 ст. 45 правомочным, но в нем принимают участие собственники, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), которые связаны с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пределами использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с введением ограничений пользования им, а также с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
11. Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они такие правомочия в том числе посредством голосования на общем собрании. Однако отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания по существу лишит его возможности реализовать указанные правомочия, т.е. любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. Такое право связано в целом со всей деятельностью, касающейся данного управления.
К примеру, согласно ч. 2 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
Статья 2 ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации" от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ <*> определяет информацию как сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления. Основной объем прав на информацию содержится в ч. 4 ст. 29 Конституции РФ: "Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом..."
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 8. Ст. 609.

Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, можно определить как его право в установленном законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.
12. Право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает в качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в этом доме.
В частности, группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно, в результате несвоевременного предоставления собственникам информации о дате, времени и месте проведения общего собрания они могут быть лишены возможности реализовать свои правомочия как собственники путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственника о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др.
Таким образом, обладание необходимой информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права, связанные с управлением таким домом. Без получения информации осуществление некоторых прав собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно. Поэтому комментируемая статья устанавливает обязанность предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся подготовки и проведения их общих собраний (устанавливает требования к содержанию и форме уведомления).
13. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в этом доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в нем не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под роспись либо размещено в помещении этого дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.
Соответственно, по общему правилу уведомление о проведении общего собрания может осуществляться несколькими способами:
путем направления сообщения заказным письмом;
путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под расписку;
путем размещения сообщения в помещении дома.
Как первый, так и второй способ предусматривают такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом.

КонсультантПлюс: примечание.
Постановление Правительства РФ от 26.09.2000 N 725 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 15.04.2005 N 221 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи".

В частности, согласно п. 2 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 2000 г. N 725 <*>, заказным почтовым отправлением является почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое без оценки стоимости вложения с выдачей отправителю квитанции и вручаемое адресату под расписку. В случае его отсутствия по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении трех дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение недели после получения вторичного извещения адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 41. Ст. 4076.

Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе (месте жительства, месте нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении своего места жительства (тем более что такая обязанность не установлена ЖК). При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений, в отличие, к примеру, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что, если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса, повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения данного лица и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК; ст. 124 АПК).
Вместе с тем обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники помещений в многоквартирном доме обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанного с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (к примеру, таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме). В этом случае по аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, хотя бы данное лицо по этому адресу не проживает или не находится).
Комментируемая статья допускает возможность установления по решению собрания любого иного способа направления в письменной форме сообщения о проведении общего собрания. Поскольку ЖК РФ прямо не перечисляет возможные иные способы, собственники по своему усмотрению вправе определить такой способ. К примеру, по решению общего собрания способом уведомления в отношении собственников квартир может стать распространение сообщений по почтовым ящикам в многоквартирном доме без участия отделений почтовой связи.
В ЖК РФ предусмотрен и третий способ уведомления о планируемом проведении собрания, который по сравнению с вышеназванными является более простым и доступным. Суть данного способа состоит в том, что сообщение о собрании размещается в помещении дома. Основные два требования, которые ЖК РФ предъявляет к этому способу, сводятся к необходимости определения такого помещения по решению общего собрании и наличия у всех собственников свободного доступа в это помещение. К примеру, таким помещением по решению общего собрания может быть признан холл первого этажа дома как наиболее доступное и посещаемое место в доме.
14. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает обязательные требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В частности, в таком сообщении должны быть отражены: информация о лице, по инициативе которого созывается собрание (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица; какое помещение в доме принадлежит ему на праве собственности), форма проведения данного собрания (см. комментарий к ст. 47 ЖК), дата, место, время проведения данного собрания или - в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (см. комментарий к ст. 47 ЖК), повестка дня данного собрания (см. комментарий к ст. 46 ЖК), порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Лицо, имеющее право на участие в общем собрании собственников, должно получить ответы на вопросы о том, где и когда состоится собрание, какие вопросы включены в повестку дня, с какими материалами и в каком порядке можно ознакомиться. Неполная и недостоверная информация о месте проведения собрания существенно нарушает интересы собственников и может явиться основанием для признания в судебном порядке недействительным решения этого собрания. При этом ЖК не устанавливает требований к определению места проведения собрания, что может привести к косвенному нарушению прав собственников присутствовать на собрании, проводимом в форме очного голосования. Такие нарушения могут проявиться в том, что некоторые недобросовестные собственники могут определить место проведения собрания, удаленное до такой степени от места нахождения самого дома, что многие собственники не смогут себе позволить оплатить проезд к месту собрания и обратно. Поэтому представляется, что общее собрание собственников должно проводиться в поселении (городе, поселке, селе), являющемся местом нахождения дома, если иное место его проведения не будет установлено решением общего собрания собственников. При этом в сообщении об общем собрании должна содержаться информация именно о конкретном месте (адрес конкретного помещения или двор дома перед конкретным подъездом и т.п.), которая позволила бы собственнику однозначно определить место сбора собственников для проведения их общего собрания. Конечно же, недопустимо, чтобы место проведения собрания определялось в общих чертах - таким образом, чтобы "неугодный" собственник при всем своем желании не смог его обнаружить (к примеру, Российская Федерация, г. Москва).
Материалы должны быть предоставлены для ознакомления лицам, имеющим право на участие в общем собрании, к моменту их информирования о собрании. При этом возможность ознакомления с материалами (информацией) должна быть предоставлена в помещении дома или по иному адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 46

1. Индивидуальный собственник сам, своей волей и в своем интересе реализует власть над имуществом - принимает решение о совершении действия и совершает действие. При множественности состава собственников в отношении их общего имущества реализация ими возможностей владения, пользования, распоряжения усложняется. Это связано с тем, что в отличие от воли индивида, представляющей собой его самостоятельную направленность на выполнение тех или иных действий, которые выражаются им самостоятельно в своих волевых актах <*>, в отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает "психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций" <**>.
--------------------------------
<*> Философский словарь. М., 1968. С. 128.
<**> Суворов Н.С. О юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.

Такая особенность волевой организации в отношениях, усложненных множественностью имеющих имущество на праве общей собственности лиц, когда эти отношения могут возникнуть только на основании актов согласования их воль, предполагает необходимость упорядочения их действий по согласованию их воль, т.е. в силу множественности субъектов права собственности необходимо определение порядка принятия ими общих решений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Иначе говоря, порядок принятия общих решений необходим для выработки "общей воли" таких субъектов как воли, сформированной через согласование их воль <*>. При этом акты согласования воль могут представлять собой не соглашения участников общей собственности, а общие решения, принимаемые ими большинством голосов, если принятие таких решений допускается законом либо соглашением между ними.
--------------------------------
<*> Понятия "общая воля субъектов права общей собственности" и "формирование воли субъектов права общей собственности" условны, поскольку такая воля как таковая отсутствует в связи с отсутствием единого субъекта права. По существу посредством данных понятий характеризуется отношение по реализации отдельных индивидуальных воль субъектов - участников общей собственности.

2. В силу множественности субъектного состава в общей долевой собственности возникают особые процедурные механизмы реализации правомочий участников такой собственности.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделка - это волевой акт, создающий правовой результат. Поэтому не каждая совокупность "согласий" субъектов может рассматриваться в качестве сделки или договора. Решения же сособственников по поводу общего имущества необходимы для формирования их "общей" воли. Только затем такая воля изъявляется вовне через совершение сделок уполномоченными субъектами <*> (см., к примеру, ч. 3 ст. 164 ЖК). Иначе говоря, такое решение не является сделкой, а представляет собой часть волеобразующего процесса, предшествующего сделке, - результат голосования как совокупность односторонних сделок сособственников, выражающих волю каждого из них (см. также комментарий к ст. 48 ЖК).
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<*> К примеру, М.И. Брагинский, рассматривая гражданско-правовую природу согласия, пишет: "...согласие в отличие от соглашения само по себе не порождает обычных для юридического факта последствий: возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей. Его роль гораздо скромнее. Она проявлялась лишь в случаях, когда на этот счет есть прямое указание в ГК, в ином законе или в другом правовом акте либо договоре, и сводится к тому, что представляет собой непременное условие, при котором волеизъявление лица (для одной стороны) или совпадающее встречное изъявление воли других лиц (для договоров) способно создать правоотношение. Указанный смысл согласия выражен, например, весьма четко в п. 2 ст. 253 ГК: "Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом". Из приведенной нормы вытекает, что сделку совершает один, а согласие дает другой (другие лица). Таким образом, согласие третьего лица - юридический факт, который служит лишь условием, при котором законодательство предоставляет определенному лицу возможность совершить сделку (заключить договор)..." (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2000. С. 151).

Это также подтверждает позиция законодателя, который, к примеру, не распространяет в отношении решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме положений ГК РФ о признании сделок недействительными, предусматривает специальный порядок обжалования в судебном порядке таких решений и условия признания их недействительными (ч. 6 комментируемой статьи).
3. Применение норм п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ целесообразно при небольшом количестве участников общей собственности.
В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения вопроса об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.
Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие в общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Названные статьи ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленность субъектного состава этой собственности. Поэтому наличие в многоквартирном доме отношений общей долевой собственности обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства сособственников. Приемлемой оказалась конструкция, в соответствии с которой владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме должны осуществляться сособственниками по решениям, принимаемым большинством голосов <*>.
--------------------------------
<*> Змирлов К.П. в своей статье "О недостатках наших гражданских законов", опубликованной еще в 1883 г. в журнале "Журнал гражданского и уголовного права", отмечал: "Закон наш не указывает определенного пути при разрешении несогласия между совладельцами относительно способа и порядка эксплуатации общего имущества; по этому вопросу надлежит указать, что постановления большинства обязательны для меньшинства, судебная власть может указать порядок распоряжения только по жалобе этого последнего или при отсутствии наличности большинства" (см.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. вторая. М.: Статут, 2004. С. 270).

Возможность использования принципа "большинство голосов" следует из того, что в данном случае принадлежащие сособственнику правомочия имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях реализации права общей долевой собственности, во-первых, в силу вышеуказанной специфики назначения объекта, а во-вторых, большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что само по себе предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав.
Данная позиция прослеживается и в отдельных решениях КС РФ. В частности, в Постановлении от 17 декабря 1996 г. N 20-П <*> КС РФ указал на то, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В другом решении КС РФ отметил возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств <**>.
--------------------------------
<*> Постановление Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 г. "О федеральных органах налоговой полиции"" (Вестник КС РФ. 1996. N 5).
<**> В Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" (Вестник КС РФ. 2004. N 5) указано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, в Определении обосновывается, что особый "законодательно установленный порядок приобретения прав... обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина". При этом уточняется, что "установление неодинакового порядка приобретения прав... для собственников и... сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества".

4. Правовой механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, основанный на принципе "большинство голосов", нашел соответствующее отражение в комментируемой статье.
В частности, несмотря на требования ст. 246 и 247 ГК РФ, комментируемая статья непосредственно допускает осуществление владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме по решению большинства собственников такого имущества <*>. При этом предварительное достижение всеми такими собственниками согласия по указанному порядку принятия решения не предусмотрено.
--------------------------------
<*> ЖК РФ в этой части по существу, с одной стороны, идет по пути законодательства ряда зарубежных стран (к примеру, Гражданское уложение Германии (§745) также распространяет принцип "большинство голосов" на порядок принятия решений собственниками при управлении и пользовании имуществом, находящимся в их общей долевой собственности (см.: Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 224), и, с другой стороны, возвращается к ранее действовавшим положениям законодательства нашего государства (ст. 62 ГК РСФСР 1922 г.).

Так, согласно ч. 1 комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Следует обратить внимание на то, что в данном случае большинство голосов определяется даже не от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а только от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение из данного порядка составляют только случаи принятия решений, предусмотренных п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. К таким решениям относятся решения: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 44 ЖК). Данные решения должны приниматься квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3). При этом, в отличие от вышеприведенного порядка принятия решений, в данном случае указанное большинство голосов определяется от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ связывает только с рассмотрением вопроса об уменьшении размера общего имущества в таком доме. Например, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.
6. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны оформляться протоколами, которые в соответствии с ч. 4 данной статьи по существу относятся к документам постоянного хранения (в течение всей "жизни" дома как многоквартирного, т.е. пока он существует, орган управления таким домом - общее собрание собственников помещений в этом доме), поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения. Порядок такого оформления, а также место или адрес, по которым осуществляется хранение документов, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме.
7. ЖК РФ не предъявляет особых требований к содержанию протокола. Вместе с тем достаточно очевидно, что он должен содержать указание на дату, время и место проведения общего собрания. Причем эти сведения должны совпадать с теми, которые указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (сообщениях о проведении собраний, направлявшихся собственникам, объявлении о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), а также с идентификацией лиц, принимавших участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, - также обязательные реквизиты протокола. Традиционно в каждом протоколе указывается и его порядковый номер.
Также во вводной части протокола необходимо отразить общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором обобщена информация о площади принадлежащего каждому собственнику помещения в соответствующем доме и с учетом этого - о количестве принадлежащих ему голосов) и подтверждать, что собрание имело кворум, т.е. было правомочно принимать решения (см. комментарий к ст. 45 ЖК).
Кроме того, во вводной части должны быть указаны имя, фамилия и отчество лица, ведущего собрание (в случае внеочередного собрания таким лицом может быть собственник, инициировавший вопрос о его проведении и в случае годового собрания - по решению собрания), и лица, ответственного за оформление протокола.
Следующая часть протокола - повестка дня. Ее формулировка также должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания (сообщениям о проведении собраний, направлявшимся собственникам, объявлению о проведении собрания).
Далее в протоколе могут быть изложены основные положения выступлений, должны быть отражены вопрос, поставленный на голосование, итоги голосования по нему и принятое решение. Обычно для этого в протоколе используются термины "поставили на голосование", "голосовали", "приняли решение". При этом главное, чтобы поставленный на голосование вопрос повторял повестку дня. Нельзя, к примеру, что-то добавить в содержание этого вопроса по результатам его обсуждения на собрании, даже если присутствующие собственники высказываются за это (иначе решение собрания может быть оспорено иными собственниками в суде). Поэтому формулировку вопросов нужно продумывать заранее, еще при составлении повестки дня собрания.
Надлежащим образом оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания).
8. Оформленный протокол передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо размещается для хранения в специально отведенном для этого месте. При этом ЖК РФ не исключает, что в качестве адреса хранения общим собранием может быть установлен адрес помещения, принадлежащего указанному лицу. Если собрание проводилось в форме заочного голосования, т.е. без присутствия собственников, путем голосования в виде оформляемых в письменной форме решений каждого собственника по включенным в повестку дня вопросам, то принятые решения должны также храниться в порядке, аналогичном хранению протоколов. При этом, как следует из содержания ч. 4 комментируемой статьи, такие решения хранятся вместе с протоколами в одном месте либо по одному адресу.
Хранение протоколов и указанных решений обеспечивает возможность использования таких документов при разрешении судебных споров, в том числе в части установления правомерности принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу.
9. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает специальные требования относительно повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - это план собрания, содержащий перечень вопросов, которые выносятся на рассмотрение конкретного собрания.
Данная повестка формируется до начала проведения собрания, и согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ сообщение о проведении собрания, которое предварительно (за 10 дней до дня проведения собрания) направляется каждому собственнику помещения в соответствующем многоквартирном доме, должно содержать информацию о повестке дня планируемого собрания.
Повестка дня собрания играет существенную роль в части обеспечения прав указанных собственников на информацию (см. комментарий к ст. 45 ЖК), поскольку предварительно позволяет каждому из них оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение собрания, определить, насколько данные вопросы затрагивают их интересы. Каждый из сособственников, получив информацию о повестке дня, может предварительно согласовать с иными собственниками, с учетом наличия группового интереса, позицию по голосованию на собрании и т.п. При этом собственник помещения в многоквартирном доме, проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что данные вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не участвовать в общем собрании либо выдать доверенность на голосование другому собственнику, предоставив ему право самостоятельно решить, как голосовать по тем или иным вопросам повестки дня. Именно поэтому ч. 2 комментируемой статьи прямо устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания. Иначе, если допустить возможность изменения повестки дня собрания, а также принятия решений по не включенным в повестку дня вопросам, собственник, приняв решение не участвовать в собрании, основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по существу будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не были указаны в повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения, собственник не только не отказался бы от участия в собрании и голосовании, но и предпринял бы до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других собственников. Поэтому ЖК РФ в этой части категоричен: повестка дня неприкосновенна и обязательна для общего собрания. Отсюда вытекает, что она должна быть ясной и конкретной. В ней не допускается формулировка "разное". Собрание не вправе изменить повестку дня и выйти за ее рамки, даже если за это проголосуют собственники, которым принадлежит 2/3 голосов от общего количества голосов всех собственников. Тем самым гарантируются права собственников, не присутствующих на собрании.
10. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
Такое требование, установленное ч. 3 комментируемой статьи, как элемент правового механизма защиты прав сособственников на информацию, связанную с управлением многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 45 ЖК), играет важную роль в процессе формирования общей воли собственников (принятии общим собранием решения).
Вполне справедливо мнение, что при обязательном информировании всех сособственников о принятых общим собранием решениях и итогах голосования осуществляется всесторонняя защита их интересов, поскольку с учетом данной информации собственники могут применить предусмотренные законом способы защиты своих прав. Иначе говоря, данное требование является юридической гарантией права каждого из сособственников потребовать прежде всего пересмотра принятого общим собранием решения и, в крайнем случае, признания в судебном порядке такого решения недействительным.
Особую актуальность данный вопрос получает при проведении собрания в форме заочного голосования, поскольку даже те собственники, которые участвовали в голосовании путем направления своих оформленных в письменном виде решений, смогут узнать об общих результатах голосования только при соблюдении указанного требования.
11. По поводу вышеизложенного возникает вопрос: может ли служить нарушение требования о доведении до всех собственников принятых общим собранием решений и итогов голосования, в том числе в связи с нарушением десятидневного срока их доведения, основанием для признания всех принятых решений недействительными?
Очевидно, что невыполнение такого требования является нарушением законодательства. Однако специальных последствий такого нарушения ЖК РФ не устанавливает.
Вместе с тем требование о доведении указанной информации в некоторой степени напоминает требование Конституции РФ об обязательном опубликовании законов и о последствиях нарушения такого требования, когда неопубликованные законы применению не подлежат.
В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи решения общего собрания являются обязательными для всех сособственников, в том числе для тех, которые не принимали участие в голосовании. Поэтому правомерно ли считать обязательными и, соответственно, подлежащими применению те решения, о которых сособственник не знает в силу нарушения требования об их доведении до всех сособственников? Представляется, что с учетом возможности проведения заочного голосования ответ на данный вопрос можно дать отрицательный, поскольку в случае проведения заочного голосования без обнародования его итогов, формируемых на основе поступивших письменных решений собственников, сособственники, кроме отдельных лиц, которые осуществляли подсчет голосов, не будут знать, по каким вопросам приняты положительные решения и, соответственно, какие из данных решений являются для них обязательными.
Все сказанное подтверждает также то, что начало течения срока исковой давности по обжалованию решения общего собрания ЖК РФ связывает с днем, когда собственник, обращающийся в суд с заявлением, узнал или должен был узнать о принятом собранием решении.
Однако не следует забывать и о необходимости учета баланса интересов всех сособственников. С одной стороны, должны быть защищены интересы сособственников, которые не принимали участие в собрании и не знают о принятых решениях, некоторые из которых могут нарушить их права. С другой - существует большинство сособственников, которые принимали участие в собрании, обеспечили положительное решение большинства вопросов, включенных в повестку дня, и вряд ли была бы оправданной возможность во всех случаях признавать такие решения недействительными только на основании, к примеру, нарушения только срока доведения информации о принятых решениях и результатах голосования. В любом случае решение данного вопроса целиком относится к компетенции суда, поскольку четкие юридические критерии - основания для признания решений общего собрания недействительными и не подлежащими применению - в ЖК РФ отсутствуют.
12. Установленное ЖК РФ право каждого собственника помещения в многоквартирном доме на участие в общем собрании собственников с правом голоса по всем вопросам компетенции данного собрания является неотъемлемой частью прав такого собственника на управление многоквартирным домом. Право на обжалование принятых на общих собраниях решений также охватывается правом собственников жилых помещений на управление многоквартирным домом и неразрывно связано с необходимостью обеспечения защиты прав таких лиц как собственников общего имущества.
В ч. 6 комментируемой статьи содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.
Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ (например, с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; в случае принятия решения простым большинством голосов, хотя требовалось принятие квалифицированным большинством); во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.
13. Комментируемая статья устанавливает, что заявление о признании решения общего собрания недействительным может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Возникает вопрос: является ли этот срок сокращенным сроком исковой давности, и поэтому к нему должны применяться все предусмотренные ст. ст. 195 - 207 ГК РФ правила об исковой давности, включая возможность его восстановления применительно к физическим лицам, либо это срок особого вида - пресекательный, восстановление которого не допускается?
Основным аргументом против признания этого срока сокращенным сроком давности следовало бы признать возможность его восстановления только в отношении физических лиц, что поставило бы в неравное положение собственников - физических и юридических лиц (ст. 205 ГК предусмотрена возможность его восстановления только для первой категории).
Тем не менее представляется, что этот срок обладает всеми признаками давностного срока - срок на защиту нарушенного права, а теория пресекательных сроков настолько неразработанна, что активное обращение к подобным срокам ни к чему, кроме правовой неопределенности и даже ошибок, привести не может. Аргумент же о том, что физические лица поставлены в неравное положение с юридическими, никак нельзя считать достаточным, поскольку такова была воля законодателя при принятии ГК РФ. Поэтому в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска указанного срока собственником - физическим лицом по обстоятельствам, связанным с его личностью (тяжелая болезнь и т.п.), этот срок может быть восстановлен судом в соответствии со ст. 205 ГК РФ. Вместе с тем окончательную позицию по этому поводу должна будет сформировать судебная практика.
14. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает, что суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование обратившегося с заявлением собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику.
Диспозиция этой нормы, не допуская никакой доли усмотрения, точно и ясно формулирует правило, согласно которому суд вправе оставить обжалуемое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в силе, если перечисленные условия присутствуют одновременно.
При этом обращает на себя внимание тот факт, что законодатель не расшифровывает понятие "существенные нарушения". Таким образом, он оставляет решение этого вопроса на усмотрение суда, что предполагает необходимость при рассмотрении дела судом учитывать конкретные обстоятельства такого дела и оценивать каждое нарушение.
Вместе с тем достаточно очевидно, что к существенным нарушениям, которые могут служить основаниями для удовлетворения иска собственника о признании решения общего собрания недействительными, следует отнести, в частности, несвоевременное извещение (неизвещение) собственника о дате, месте и времени проведения общего собрания; непредставление возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам, включенным в повестку дня собрания; рассмотрение вопросов, не включенных в повестку дня; неправильный подсчет голосов; принятие решения при отсутствии кворума; нарушение порядка голосования при принятии решения (простым большинством голосов вместо квалифицированного).
15. В многоквартирном доме все помещения могут принадлежать одному собственнику. Особенности же такого "единоличного" режима собственности очевидны: здесь не может быть такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание собственников помещений в этом доме. Все решения, связанные с управлением многоквартирным домом, принимаются самим собственником. Соответственно, в таком многоквартирном доме не могут применяться и требования ЖК РФ о созыве собраний, уведомлении сособственников, порядке проведения, установлении кворума и т.д. Единственный собственник должен по своему усмотрению принимать решения, не беря в расчет ни дату их вынесения, ни повестку дня. Поэтому ч. 7 комментируемой статьи прямо предусматривает, что решения по вопросам, относящимся в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и положения гл. 6 ЖК РФ, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются. При этом ЖК РФ также устанавливает требование о необходимости оформления таких решений в письменной форме. Достаточно очевидно, что такое требование подразумевает обязанности собственника по обеспечению их хранения, хотя ЖК РФ на этот счет не содержит прямого указания (место и адрес такого хранения собственник, конечно же, определяет самостоятельно).
Кроме того, можно обозначить несколько условий, выполнение которых необходимо для того, чтобы такие решения были правильными и действительными. Прежде всего, дата принятия решения. Как правило, должен указываться и порядковый номер, хотя его отсутствие на юридической силе решения не скажется. Затем должны быть указаны сведения, идентифицирующие такого собственника (Ф.И.О. или наименование юридического лица), со ссылкой на количество принадлежащих ему голосов (должно быть 100%). Далее в документе формулируется содержание принятого решения. И наконец, решение должно быть подписано таким собственником. Если единственным собственником является юридическое лицо, решение удостоверяется его печатью и подписью лица, которое в силу закона или учредительных документов такого юридического лица вправе выступать от его имени без доверенности.
Собственник всех помещений в многоквартирном доме связан только требованиями ЖК РФ о сроке проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. ежегодно в самостоятельно определенные им сроки такой единственный собственник должен рассматривать вопросы управления многоквартирным домом, требующие ежегодного его внимания. Эти вопросы прежде всего связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого дома, поскольку такой объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием).

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Комментарий к статье 47

1. Слово "собрание" у большинства ассоциируется с залом, президиумом, графиком, подсчетом поднятых рук. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного партийно-профсоюзного и по существу, и по форме. В частности, его можно провести и без совместного личного присутствия сособственников. ЖК РФ предусматривает несколько способов проведения такого собрания.
2. Общее собрание, проводимое в форме очного голосования, предполагает личное совместное присутствие сособственников для обсуждения и принятия решений по вопросам, включенным в повестку дня. Такая форма основывается на самом содержании слова "собрание" - "обсуждение каких-нибудь вопросов собравшимися где-нибудь людьми" <*>. Поэтому законодатель прямо не выделяет в ЖК РФ такую форму проведения собрания (в форме очного голосования), предполагая, что она заложена в самом содержании слова "собрание". Соответственно, все положения гл. 6 ЖК РФ, касающиеся вопросов проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, полностью распространяются на случаи проведения общих собраний в очной форме.
--------------------------------
<*> Малый толковый словарь русского языка. М.: Русский язык, 1993. С. 551.

3. Одновременно комментируемая статья в качестве специального предмета правового регулирования выделяет отношения, возникающие в связи с проведением общих собраний без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме - в форме заочного голосования. Такой предмет правового регулирования имеет свою специфику, которая основывается на фактическом отсутствии собравшихся где-либо людей. Общее собрание в форме заочного голосования не предполагает совместного обсуждения вопросов повестки дня, а предусматривает в целях выявления воли сособственников по тому или иному вопросу повестки дня использование только письменной формы голосования.
Поскольку собственники не собираются для обсуждения вопросов повестки дня, эти вопросы должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог, основываясь на их содержании, выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня (к примеру, если вопросы повестки дня сформулированы следующим образом: 1) определение пределов использования земельного участка перед подъездами N 2 и 3; 2) определение места размещения детской площадки; 3) определение периодичности проведения ремонта подъездов и т.п., то понятно, что ответить на них однозначно невозможно, поскольку подобные вопросы требуют дополнительного обсуждения собственниками для определения конкретных вариантов их решения, которые уже будут ставиться на голосование).
Иных способов проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ не допускает. В частности, не допускается проведение общих собраний в смешанной форме, т.е. с одновременным использованием очной и заочной форм голосования (когда одни собственники голосуют непосредственно на собрании, проводимом в форме очного голосования, а другие - путем представления до начала такого собрания своих решений по отдельным вопросам повестки дня в письменном виде) (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
4. Форму проведения годового общего собрания определяет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а внеочередного - собственники - инициаторы его созыва.
Такой вывод можно сделать, проведя комплексный анализ ч. 1 и 5 ст. 45 ЖК РФ, которые, соответственно, предусматривают: проведение годового общего собрания в порядке, установленном общим собранием, и внеочередного - в зависимости от того, какая форма указана собственником-инициатором в сообщении о его проведении.
5. На общее собрание, проводимое в форме заочного голосования, в равной степени распространяются все положения гл. 6 ЖК РФ в части, касающейся проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. ст. 45, 46, 48 ЖК), с учетом установленных комментируемой статьей отдельных особенностей, связанных с порядком признания собственников принявшими участие в собрании лицами и оформления решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В частности, в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, должны считаться только те собственники помещений в данном доме, оформленные в письменном виде решения которых по вопросам, поставленным на голосование, были получены до даты окончания приема этих решений. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ такая дата должна быть указана в сообщении о проведении собрания, которое заблаговременно (не менее чем за 10 дней) доводится до сведения всех сособственников. При этом в соответствии с ч. 5 ст. 45 и ч. 1 комментируемой статьи в таком сообщении также должны быть указаны место или адрес, где можно ознакомиться с названными решениями собственников.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не может проводиться в форме заочного голосования без предварительного уведомления всех сособственников о его проведении.
Это означает, что если собственники помещений в многоквартирном доме установили порядок проведения годового общего собрания (см. комментарий к ст. 45 ЖК), не предусматривающий предварительного уведомления собственников о его проведении (к примеру, определили конкретные дату, время и место его ежегодного проведения, постоянный перечень вопросов, включаемых в повестку дня такого собрания), то данное собрание не может проводиться в форме заочного голосования.
6. Следует иметь в виду, что решение собственника может быть признано поступившим до установленной даты окончания приема решений только с учетом даты фактического поступления такого решения. В данном случае ЖК РФ четко устанавливает, что принявшими участие в общем собрании считаются собственники (чьи голоса соответственно учитываются при определении кворума и результатов голосования), решения которых получены не позднее установленной даты окончания приема таких решений. Поэтому в случае направления собственником решения по почте основную роль при признании его принявшим участие в собрании будет играть дата фактического поступления решения, а не дата, указанная на штемпеле почтового отправления.
ЖК РФ при рассматриваемых обстоятельствах выступает не в пользу такого собственника: последний не признается принявшим участие, если решение он отправил своевременно, но поступило оно с опозданием, пусть и не по вине собственника. При этом необходимо также учитывать, что если установленная дата окончания срока приема решений приходится на нерабочий день, то в соответствии со ст. 193 ГК РФ днем окончания срока приема решений будет считаться ближайший следующий за таким нерабочим днем рабочий день.
7. Требования к оформлению решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, содержит ч. 3 комментируемой статьи, согласно которой в указанном решении должны быть указаны:
- сведения о лице, участвующем в голосовании (о собственнике помещения в соответствующем доме <*>: Ф.И.О. и паспортные данные, если таким собственником является физическое лицо, или наименование юридического лица и данные о его государственной регистрации, если таким собственником является юридическое лицо);
--------------------------------
<*> То, что должны быть указаны сведения о собственнике помещения в соответствующем доме, подтверждает п. 2 ч. 3 комментируемой статьи.

- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (таким документом может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности (если право зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации квартиры, либо иной документ, являющийся основанием возникновения права собственности на помещение);
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (варианты голосования по вопросам повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался", указываются один раз по отношению к каждому из данных вопросов, поскольку в ином случае решение может быть признано недействительным (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
Понятно, что любое решение, оформленное в письменном виде, может быть признано решением конкретного лица только в том случае, если оно надлежащим образом удостоверено таким лицом. Поэтому, хотя ЖК РФ прямо не устанавливает требование о совершении удостоверительной подписи лицом, оформившим решение собственника по вопросам, поставленным на голосование на проводимом в форме заочного голосования общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, достаточно очевидно, что такое решение должно быть подписано этим лицом. При этом, как следует из п. 1 и 2 ч. 3 комментируемой статьи, лицом, участвующим в голосовании, должен быть собственник помещения в соответствующем доме.
Такой вывод следует из ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, согласно которой только собственник помещения в многоквартирном доме обладает правом голосования на общем собрании собственников помещений в этом доме. Поэтому только такой собственник вправе выступать в качестве лица, участвующего в голосовании.
Однако это не означает, что в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования представитель такого собственника не вправе оформлять решения за собственника. В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе осуществлять голосование, в данном случае оформить решение в письменном виде как лично, так и через своего представителя. Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, может быть оформлено его представителем. В этом случае решение подписывается представителем и согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ должно содержать сведения о документе, на котором основаны его полномочия (к примеру, доверенность на осуществление голосования либо, если собственником является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, акт уполномоченного государственного органа или акт органа местного самоуправления).

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Комментарий к статье 48

1. Права собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с реализацией их правомочий в отношении общего имущества в таком доме и в целом с управлением таким домом, реализуются через их участие в принятии решений органом управления многоквартирным домом - общим собранием данных собственников, на котором вырабатывается их общая воля как собственников (см. комментарий к ст. 45 ЖК).
Право на участие в принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не только предполагает право присутствия на собрании, но, подобно праву собственности, включает в себя несколько правомочий: право требовать созыва собрания, возможность участия в подготовке проведения собрания, право на получение необходимой информации, связанной с проведением собрания, право непосредственного участия в собрании, право голоса.
Несомненно, что основным правомочием, составляющим право на участие в принятии решений указанным общим собранием, является право голоса, поскольку любое решение может быть принято только путем голосования. Акты голосования направлены на реализацию сособственниками их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и специально предусмотрены ЖК РФ для этого. Поэтому ч. 1 комментируемой статьи прямо устанавливает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме.
2. Голосование - активный волевой акт, и, кроме того что сособственник вынужден "мириться" с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство. Он является собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания данного имущества. Это в свою очередь возлагает на него обязанность участия в принятии решений общим собранием (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.
3. В определенных обстоятельствах (занятость, болезнь, командировка и др.) собственник помещения в многоквартирном доме (лицо, имеющее право действовать от имени юридического лица без доверенности, в случае, если таким собственником является юридическое лицо) не может участвовать в принятии решений общим собранием собственников помещений в таком доме путем голосования. Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме может не обладать дееспособностью в полном объеме, что, с одной стороны, не лишает его права голоса на общем собрании собственников помещений в таком доме, но, с другой стороны, ограничивает его в реализации такого права (в осуществлении голосования).
Для таких обстоятельств ЖК РФ предусматривает возможность осуществления голосования на общем собрании представителем собственника. При этом собственник не передает свое право голоса, а осуществляет реализацию этого права через своего представителя, на что прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи: "Голосование... осуществляется собственником... как лично, так и через своего представителя".
Право голоса принадлежит только собственнику (в силу его правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме), и именно он признается участвовавшим в голосовании, даже если за него голосование осуществлял его представитель.
4. Правовые отношения между представителем и представляемым, а также оформление их полномочий регламентируются гл. 10 ГК РФ.
Полномочия представителя могут иметь различные правовые основания. Часть 2 комментируемой статьи, регулируя связанные с представительством на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме отношения, к таким основаниям относит:
составленную в письменной форме доверенность на голосование;
указание федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления.
5. Полномочия, основанные на доверенности на голосование, предполагают, что любое лицо, имеющее такую доверенность, выданную собственником помещения в многоквартирном доме, вправе осуществлять необходимые действия по голосованию на общем собрании собственников помещений в этом доме.
ГК РФ определяет доверенность как письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (ч. 1 ст. 185). Поэтому доверенность оформляется обязательно в письменной форме. Устную форму доверенности не допускают ни ЖК РФ, ни ГК РФ.
6. По содержанию и объему полномочий, которыми наделяется представитель, различаются три вида доверенности:
- генеральные (общие) доверенности - для совершения разнообразных сделок и иных юридических действий в течение определенного периода времени;
- специальные доверенности - для совершения ряда однородных сделок или иных юридических действий;
- разовые доверенности - для совершения строго определенной сделки или иного юридического действия.
Соответственно, доверенность на голосование, выдаваемая собственником помещения в многоквартирном доме, может выступать в качестве специальной доверенности (когда такой собственник поручает своему представителю осуществлять голосование на всех общих собраниях) или разовой доверенности (когда такой собственник поручает своему представителю осуществлять голосование только на одном конкретном собрании).
7. Срок действия доверенности не может превышать три года. Если срок в доверенности не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. При этом доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (ст. 186 ГК).
8. Необходимое условие для совершения действий - выполнение уполномоченным лицом, которому выдана доверенность, тех действий, на которые оно уполномочено (ст. 187 ГК). Поэтому в выданной собственником помещения в многоквартирном доме доверенности на голосование должны быть прямо указаны полномочия представителя на осуществление голосования от имени такого собственника на общем собрании собственников помещений этого дома.
9. Часть 2 комментируемой статьи также определяет некоторые требования о надлежащем оформлении доверенности на голосование.
В частности, доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ <*> или удостоверена нотариально <**>.
--------------------------------
<*> Доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (п. 4 ст. 185 ГК). В случае если собственником помещений в многоквартирном доме является юридическое лицо, доверенность от имени такого лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, и скрепляется оттиском печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК).
<**> Следует учитывать, что п. 3 ст. 185 ГК РФ содержит нормы, позволяющие отнести доверенность, оформленную определенными должностными лицами, к нотариально удостоверенным доверенностям.

10. С учетом ч. 1 ст. 187 ГК РФ лицо, которому собственником помещения в многоквартирном доме выдана доверенность на голосование:
- должно лично осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственника помещения в этом доме, который выдал данному лицу доверенность;
- может передоверить осуществление голосования на указанном собрании другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность собственника помещения в многоквартирном доме.
При этом в ГК РФ установлено, что передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия (п. 2 ст. 187).
Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.
Доверенность на голосование, выданную в порядке передоверия, необходимо нотариально удостоверить (п. 3 ст. 187 ГК) <*>. При этом совершение нотариального действия может быть произведено только по представлению на голосование основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлению доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.
--------------------------------
<*> Пункт 3 ст. 187 ГК РФ указывает на исключения, когда нотариальное удостоверение при передоверии не требуется. Исключения составляют только случаи получения заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, получения вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках, получения корреспонденции, в том числе денежной и посылочной (п. 4 ст. 185 ГК).

Доверенность на голосование, выданная в порядке передоверия, не может содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности.
11. С учетом ст. 188 ГК РФ полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме по осуществлению голосования, основанные на соответствующей доверенности, прекращаются вследствие:
истечения срока доверенности;
отмены доверенности указанным собственником;
его отказа от осуществления своих полномочий;
прекращения юридического лица, которое, выступая в качестве указанного собственника, выдало ему доверенность на голосование;
прекращения юридического лица, действующего в качестве представителя;
смерти указанного собственника, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
смерти представителя, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
12. Следует учитывать, что прекращение доверенности на голосование порождает определенные правовые последствия.
В частности, с учетом ч. 1 ст. 189 ГК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, выдавший доверенность на голосование и впоследствии отменивший ее, обязан известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также собственников помещений в этом доме. Такая же обязанность возлагается на правопреемников собственника, выдавшего доверенность на голосование, в случаях прекращения полномочий представителя по основаниям, связанным со смертью собственника, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (если таким собственником являлся гражданин) или с прекращением юридического лица (если таким собственником являлось юридическое лицо).
13. Полномочия, основанные на указании федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления, предполагают, что конкретное лицо в силу указания названных актов вправе выступать в качестве представителя собственника помещения в многоквартирном доме и от его имени осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в этом доме.
Таким образом, ЖК РФ выделяет представительство для осуществления голосования по закону (например, родители являются законными представителями своих несовершеннолетних детей без необходимости оформления специальных полномочий) и в силу акта уполномоченного органа (к примеру, акта, которым лицу разрешается действовать в качестве представителя - назначение (принятие) на должность, требующую исполнения представительских функций).
14. Законное представительство возникает в силу прямого указания закона и не зависит от воли представляемого. Оно направлено прежде всего на защиту интересов несовершеннолетних и лиц, страдающих психическими недостатками.
В частности, родители являются законными представителями своего несовершеннолетнего ребенка. При этом представительство и полномочие возникают, как правило, с момента рождения ребенка и прекращаются по достижении ребенком 18 лет или по иным основаниям, предусмотренным гражданским и семейным законодательством (вступление в брак несовершеннолетнего, эмансипация, лишение родительских прав) <*>.
--------------------------------
<*> При усыновлении права и обязанности усыновленных и усыновителей приравниваются к правам и обязанностям детей и родителей. Таким образом, усыновление как бы "заменяет" собой родство первой степени по происхождению, и усыновители становятся законными представителями усыновленных несовершеннолетних детей.

Правовое основание законного представительства родителя - подтверждение родства, регистрация рождения в органах загса, свидетельство о рождении ребенка. Если ребенок родился вне брака, представительство может осуществлять только мать или отец, если он добровольно признал свое отцовство или если отцовство установлено в судебном порядке. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей.
В случае установления в отношении несовершеннолетнего опеки или попечительства его законным представителем становится опекун (у несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет) или попечитель (у несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет) <*>.
--------------------------------
<*> Опека или попечительство устанавливается в отношении несовершеннолетних детей, которые остались без попечения родителей в связи с их смертью, отсутствием родителей или ограничением их в родительских правах, признания их безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), их нахождением в лечебных учреждениях, объявлением умершими, пребыванием в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождения в местах содержания под стражей, уклонением родителей от воспитания своих детей, отказом взять своих детей из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений и в связи с иными обстоятельствами, являющимися в соответствии с законом основаниями для признания ребенка оставшимся без попечения родителей (п. 3 ст. 31 ГК; п. 1 ст. 121 СК РФ; ст. 1 ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880).

15. Опекун или попечитель может быть назначен и взрослому человеку.
Полномочия представителя начинаются в силу нормативного акта со дня вступления в законную силу решения суда, например, о признании гражданина ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления алкоголем или наркотиками, и вынесения соответствующего решения о назначении опекуна или попечителя в течение месяца со дня вступления в законную силу данного решения.
16. Законное представительство имеет место и при представительстве юридических лиц. В частности, от имени юридического лица на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять голосование его законный представитель, действия которого также основаны на законе и не требуют специального полномочия. Законными представителями юридического лица являются его руководитель, а также иное лицо, признанное в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица (ст. 53 ГК).
17. Права собственника в отношении помещений в многоквартирном доме, входящих в состав государственной или муниципальной собственности, от имени Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования осуществляют уполномоченные государственные органы, соответственно, Российской Федерации и субъекта РФ или органы местного самоуправления. Правовую основу полномочий таких органов по вопросам государственной и муниципальной собственности определяет ГК РФ (ст. 125).
18. На практике может возникнуть вопрос, связанный с участием в собрании собственников помещений в многоквартирном доме нескольких представителей одного из собственников помещений в этом доме. В частности, может ли такой собственник назначить нескольких своих представителей, поручив каждому из них голосование по определенной части принадлежащих ему голосов либо участвовать в обсуждении и голосовании по отдельным вопросам повестки дня общего собрания?
Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть однозначно отрицательным.
Во-первых, следует исходить из ч. 1 комментируемой статьи, где прямо говорится, что голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником лично или через своего представителя (но не представителей).
Во-вторых, в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования оформляется в письменном виде одно решение собственника по всем вопросам, поставленным на голосование (ч. 3 ст. 47 ЖК), и нельзя допустить, чтобы по тому или иному вопросу повестки дня часть принадлежащих одному собственнику голосов была подана "за" принятие решения, а часть - "против". Это противоречило бы ряду норм ЖК РФ, применение которых увязывается с тем, как голосовал собственник по принятому собранием решению (см., например, ч. 6 ст. 46 ЖК). Неприемлемой, соответственно, является и ситуация, связанная с "раздачей" голосов по отдельным вопросам разным представителям. Поэтому если на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме пришел представитель одного из указанных собственников с доверенностью на голосование только в рамках отдельной части принадлежащих этому собственнику голосов, то эту доверенность следует считать оформленной ненадлежащим образом, и иные собственники помещений в данном доме не вправе рассматривать данное лицо в качестве надлежащего представителя указанного собственника и должны отказать ему в осуществлении голосования на общем собрании.
19. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. 37 и 40 ЖК РФ (см. комментарии к данным статьям).
20. Часть четвертая комментируемой статьи предусматривает возможность осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При этом ч. 5 комментируемой статьи устанавливает в качестве обязательного требования необходимость такого оформления при проведении указанного собрания в форме заочного голосования.
Несмотря на то что ЖК РФ допускает при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме осуществление голосования путем оформления в письменном виде решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, это не означает возможность проведения общего собрания в смешанной форме, когда одни собственники голосуют непосредственно на собрании, проводимом в форме очного голосования, а другие - путем представления до начала собрания своих решений по отдельным вопросам повестки дня в письменном виде. На этот счет ЖК РФ категоричен.
В частности, применение ряда норм ЖК РФ непосредственно увязывается с обязательным предварительным выбором формы проведения собрания (см., например, требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания, когда наряду с иными вопросами должен быть решен вопрос о форме проведения собрания (собрание или заочное голосование) - ч. 5 ст. 45). При этом тщательный анализ нормы ч. 1 ст. 47 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель выделил только две альтернативные возможности принятия решения общим собранием: с проведением собрания и без проведения собрания (без совместного присутствия собственников). Именно вторая возможность позволяет собственнику или его представителю осуществить в установленном порядке голосование по вопросам, включенным в повестку дня, не присутствуя на собрании. Иных случаев осуществления собственниками или их представителями голосования без присутствия на собрании ЖК РФ не предусматривает. Поэтому осуществлять голосование собственник или его представитель на собрании, проводимом в форме очного голосования, вправе только в том случае, если кто-либо из них явится в место проведения такого собрания. Кворум будет определяться исходя из количества голосов, принадлежащих явившимся собственникам и собственникам, чьи представители пришли в место проведения собрания.
Возможность же оформления на собрании решений собственников в письменной форме (к примеру, собственники могут по соглашению между собой предусмотреть обязательность оформления своих решений только в письменном виде) позволяет сделать их отношения более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования собственником и содержания его решения, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 46 ЖК РФ наряду с протоколами собраний должно обеспечиваться хранение также и оформленных в письменном виде решений собственников. При этом законодатель, предоставляя собственникам право самостоятельно выбрать способ голосования, не стал вводить обязательное оформление решений собственников в письменной форме на собрании, проводимом в форме очного голосования, поскольку это привело бы к заведомому осложнению и замедлению процедуры голосования.
Таким образом, норма ч. 4 комментируемой статьи имеет диспозитивный характер, что предполагает возможность выбора явившимися на собрание собственниками либо их представителями способа осуществления голосования: путем выражения каждым из них своего решения по вопросам, поставленным на голосование, в устной форме (к примеру, путем подсчета голосов, принадлежащих собственникам, на основе подсчета поднятых ими рук) либо в письменной (одновременно подсчитываются голоса, принадлежащие собственникам, которые по результатам обсуждения вопросов, включенных в повестку дня собрания, оформили свои решения в письменном виде) <*>.
--------------------------------
<*> При этом вряд ли оправдан такой подход к последовательности рассмотрения вопросов и принятию решений по ним, когда только после завершения обсуждения последнего вопроса повестки дня общего собрания проводится общее голосование по каждому из рассмотренных вопросов. С учетом сложившейся и оправдавшей себя практики в иных правоотношениях, касающихся проведения собраний, заседаний, обсуждение каждого вопроса должно завершаться принятием решения по нему (голосованием), после чего собрание уже может перейти к обсуждению следующего вопроса повестки дня.

21. В ч. 6 комментируемой статьи содержатся положения процедурного характера относительно порядка подсчета голосов при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменном виде решений собственников.
В частности, согласно данной части в оформленном в письменном виде решении собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений в данном доме, должен быть оставлен лишь один из возможных вариантов голосования по каждому вопросу. Такими вариантами, с учетом п. 3 ч. 3 ст. 47 ЖК, являются формулировки: "за", "против" и "воздержался". При нарушении этого правила решение собрания признается недействительным и соответствующие голоса не учитываются. Если голосование проводится по нескольким вопросам, а нарушение указанного порядка допущено лишь по некоторым из них, указанное решение признается недействительным частично (в отношении вопросов, по которым не выражено однозначное мнение собственника), а в остальной части учитывается при подсчете голосов.
22. Не исключена ситуация, когда при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме очного голосования, выяснится, что решение какого-либо собственника, осуществившего голосование письменным способом (предоставившего свое письменное решение по вопросу, поставленному на голосование), в силу требования ч. 6 комментируемой статьи следует признать недействительным.
Может сложиться и другая ситуация, когда при проведении общего собрания в форме заочного голосования до окончания срока приема решений собственников выяснится, что одно из поступивших решений собственников должно быть признано в соответствии с указанными требованиями недействительным.
Возникает вопрос о возможности переголосования таким собственником соответственно до окончания собрания (если проводится в форме очного голосования) и до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования).
В данном случае следует руководствоваться нормой, устанавливающей основное право собственника помещения в многоквартирном доме в отношениях по поводу общего имущества такого дома, - голосовать по всем вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК). Недействительные решения не выявляют волю собственников по тому или иному вопросу повестки дня, поэтому такие собственники считаются непроголосовавшими (их голоса не подсчитываются по всем позициям формулировок "за", "против" и "воздержался"). Поэтому представляется, что, если недействительность решений выяснится до окончания собрания (если собрание проводится в форме очного голосования) или до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования), собственник, узнавший об этом, вправе осуществить повторное голосование, соответственно, до окончания собрания или истечения срока приема решений.

Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ,
ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
5. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Комментарий к статье 49

1. Жилые помещения частного жилищного фонда (см. ст. 19 ЖК и комментарий к ней) в социальный наем не предоставляются.
Государственный и муниципальный жилищные фонды, напротив, только для того и предназначены, чтобы входящие в их состав жилые помещения передавались гражданам по договорам социального найма. Теоретически мыслима ситуация, когда жилье государственного и муниципального жилищных фондов передается в коммерческих целях, т.е. предоставляется в пользование граждан на основании договоров коммерческого найма или иных подобных договоров (с целью "заработать"). Допустимость такого использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов следует и из Закона (ч. 3 ст. 19 ЖК). Однако, как представляется, в принципе такого быть не должно. Данный вывод с учетом степени остроты жилищной проблемы надлежит сделать исходя из содержания ст. ст. 7, 40 Конституции РФ, ч. 1 ст. 1, ст. ст. 2, 12 - 14 ЖК РФ (см. п. 4 комментария к ст. 1, а также комментарии к другим названным статьям ЖК).
По-видимому, принимая во внимание обостренность жилищной проблемы и число граждан, состоящих на учете <*>, было бы попросту безнравственным более или менее широкое распространение коммерческого найма жилья государственного и муниципального жилищных фондов.
--------------------------------
<*> На учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, т.е. тех, кому государство "обещало" жилье, состоит более 4 млн. семей.

2. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Данное конституционное положение, кроме прочего, свидетельствует о несостоятельности прежних подходов к решению жилищной проблемы. Ранее государство "принимало на себя" "все и вся" в жилищной сфере. Однако многочисленные попытки государства решить жилищную проблему, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным жилым домом не увенчались успехом. Иначе и быть не могло.
Осознание невозможности сделать жилищную сферу процветающей, обеспечить комфортным жильем всех желающих (в том числе нуждающихся в жилье) только силами и за счет государства послужило основанием жилищной реформы.
Итак, в Конституции РФ гарантируется предоставление жилья из государственного или муниципального жилищных фондов <*> не всем гражданам, но только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.
--------------------------------
<*> Как представляется, упоминание в Конституции РФ "других жилищных фондов" сделано на всякий случай.

Когда речь идет о том, что указанным лицам жилые помещения предоставляются бесплатно или за доступную плату, то, конечно, не предполагается безвозмездность или весьма умеренная возмездность пользования жильем <*>. Гражданин не платит или вносит доступную плату за сам факт предоставления жилого помещения. За пользование жильем и коммунальными услугами должна вноситься плата (см. ст. ст. 153 - 160 и соответствующие комментарии).
--------------------------------
<*> В ГК РСФСР 1964 г. указывалось: "Впредь до установления бесплатного пользования жилыми помещениями наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату" (ст. 303). Иллюзии вскоре рассеялись. В Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (ст. 27), а затем и ЖК РСФСР (ст. ст. 55 - 57) об обязанности вносить плату за пользование жилым помещением и плату за коммунальные услуги говорится без каких-либо оговорок. Правда, некоторые категории граждан имели право бесплатного пользования жилым помещением с отоплением и освещением (ст. 28 Основ; ст. 59 ЖК РСФСР).

Указанное конституционное положение в весьма детализированном виде воспроизводится в ЖК РФ.
3. В социальный наем жилье предоставляется гражданам, которые являются нуждающимися в жилых помещениях (см. ст. 51 и комментарий к ней), но не всем, а только тем, которые признаются малоимущими.
Жилищный кодекс, конечно, не мог установить, кого считать малоимущим. Прежде всего потому, что уровень жизни в разных "городах и весях" России существенно различается. Вместе с тем в ЖК РФ называются два критерия, которыми нужно руководствоваться при решении вопроса о том, кого следует считать малоимущим.
Во-первых, это граждане, имеющие невысокий доход в расчете на каждого члена семьи. Предельный размер дохода, обеспеченность ниже которого дает возможность считать гражданина малоимущим, устанавливается органами местного самоуправления.
Во-вторых, у граждан, имеющих невысокий доход, нет имущества, подлежащего налогообложению, выше определенной стоимости. Если, например, в семье весьма низкий доход на каждого члена семьи, но у кого-либо из них имеется дорогостоящий загородный дом, то такие граждане не будут считаться малоимущими.
4. Отталкиваясь от приведенных положений ЖК, законами субъектов РФ должен устанавливаться порядок признания граждан малоимущими. Понятно, что в этих законах воспроизводятся два установленных ЖК РФ критерия. Но главное, они определяют, каким образом граждане подтверждают, что они являются малоимущими: какими документами подтверждается состав семьи, доход каждого члена семьи; как производить расчет дохода, приходящегося на каждого члена семьи; как учитывать, допустим, то обстоятельство, что кто-либо из членов семьи временно отсутствует, например, в связи с призывом на военную службу; учитывается ли то обстоятельство, что кто-либо из членов семьи имеет какие-либо льготы; какие документы должны быть представлены об имеющемся имуществе, подлежащем налогообложению, и как определяется его стоимость и т.д.
По-видимому, законом субъекта РФ должно устанавливаться, что учету подлежит все имущество, подлежащее налогообложению, принадлежащее отдельным членам семьи, находящееся в общей собственности всех членов семьи или некоторых из них. Вероятно, может предусматриваться, что малоимущими признаются граждане, имеющие невысокий доход, а принадлежащее им имущество, подлежащее налогообложению, по стоимости не превышает определенной (устанавливаемой органом местного самоуправления) суммы в расчете на каждого члена семьи и т.д.
Руководствуясь ЖК и указанным Законом субъекта РФ, каждый орган местного самоуправления должен назвать конкретные суммы. Предположим, установить, что малоимущими признаются проживающие в данном муниципальном образовании граждане, имеющие доход на каждого члена семьи не более чем ... рублей, а стоимость принадлежащего членам этой семьи имущества, подлежащего налогообложению, не превышает ... рублей либо его нет вовсе.
Итак, схематично решение вопроса о том, кто считается малоимущим, выглядит следующим образом:
1) ЖК РФ назвал два критерия, которыми следует руководствоваться;
2) закон субъекта РФ устанавливает порядок признания граждан малоимущими;
3) орган местного самоуправления признает граждан малоимущими <*>.
--------------------------------
<*> Приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. N 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.

5. Порядок предоставления малоимущим гражданам жилых помещений в социальный наем устанавливается ЖК РФ.
6. Как уже отмечалось, по договору социального найма жилье может предоставляться не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам (например, военнослужащим, судьям, работникам прокуратуры и т.д.).
Соответствующие указания могут содержаться как в федеральных законах, так и в законах субъектов Российской Федерации.
Для предоставления жилья в социальный наем этим категориям граждан не важно, каков их доход, есть ли у них имущество, подлежащее налогообложению, и какова его стоимость. Важно то, что они считаются нуждающимися в жилых помещениях. Причем если малоимущие граждане признаются нуждающимися по основаниям, установленным ЖК РФ (ст. 51), то Закон, предусматривающий возможность передачи жилья в социальный наем иным категориям граждан, может одновременно установить и другие критерии нуждаемости. Например, ввести такое основание признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, как проживание в коммунальной квартире.
По общему правилу жилые помещения предоставляются "иным указанным в законе категориям граждан" в порядке, установленном ЖК РФ. Однако федеральный закон или закон субъекта Российской Федерации, определяя, что та или иная категория граждан может получать жилье в социальный наем, вводя дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, может установить и иной порядок предоставления жилых помещений. Несомненно, что эта возможность достаточно часто будет реализована. А если учесть, что само понятие "порядок предоставления жилого помещения" в новом ЖК РФ (в отличие от ЖК РСФСР) четко не определено, то, вероятно, будут устанавливаться сроки, в течение которых должны предоставляться жилые помещения, может устанавливаться количество комнат в жилом помещении, предоставляемом на определенное количество членов семьи, и т.д. Норма предоставления жилья (общая) также может отличаться от нормы предоставления, установленной для малоимущих граждан (ч. 3 ст. 50 ЖК) (это естественно, поскольку норма предоставления жилья для малоимущих граждан устанавливается органом местного самоуправления, а для "иных указанных в законе граждан" может определяться в федеральном законе или законе субъекта РФ).
"Иным указанным в Законе категориям граждан" может предоставляться и муниципальное жилье, но только в том случае, если орган местного самоуправления наделен соответствующими полномочиями. Это указание, содержащееся в ч. 4 ст. 49 ЖК РФ, базируется на конституционном положении: органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств; реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ). И в этом случае применяется порядок предоставления жилья, установленный ЖК РФ, если иное не установлено специальным законом, предусматривающим предоставление жилья в социальный наем той или иной категории граждан.
7. В ч. 5 ст. 49 ЖК РФ установлено исключение из общего правила, предусмотренного ч. 3 ст. 4 Кодекса. Учитывая назначение жилищного фонда социального использования и существо отношений, складывающихся по поводу использования жилых помещений, входящих в состав этого фонда, введение такой нормы в ч. 5 комментируемой статьи представляется вполне оправданным.

Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

1. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
2. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
3. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления.
4. Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
5. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

Комментарий к статье 50

1. Государство не может отказаться от нормирования жилых помещений, предоставляемых в пользование, как в силу дефицита жилья, так и потому, что речь идет о социальном найме, т.е. о предоставлении жилья на условиях, гораздо более благоприятных, нежели обычно существующие. Жилье должно предоставляться из расчета: на каждого пользователя (нанимателя и членов его семьи) - площадь не менее размера, устанавливаемого органом местного самоуправления. Этот минимальный размер и есть норма предоставления. Если, предположим, органом местного самоуправления норма предоставления установлена в размере 15 кв. м общей площади на одного человека, то при предоставлении жилого помещения семье из трех человек площадь такого помещения должна быть не менее 45 (15 х 3) кв. м общей площади.
Как следует из ч. 2 комментируемой статьи, при определении нормы предоставления орган местного самоуправления должен исходить не из общего уровня обеспеченности в данном муниципальном образовании, но только из уровня обеспеченности жильем жилищного фонда социального использования <*>.
--------------------------------
<*> Норму предоставления жилья в юридической литературе, а нередко и в нормативных актах именовали "нормой средней обеспеченности".

Кроме того, при установлении нормы предоставления следует учитывать структуру и состояние жилищного фонда социального использования, существующего в данном муниципальном образовании, темпы жилищного строительства муниципального жилья, количество жилых помещений, поступающих в муниципальный жилищный фонд из других источников, и т.д.
2. Если перевести достаточно сложно сконструированную норму ч. 4 ст. 50 ЖК РФ на язык, понятный людям, не искушенным в юриспруденции, то получится следующее.
Нуждающимися в жилых помещениях в первую очередь нужно считать граждан, проживающих в переуплотненных жилых помещениях, или, иными словами, тех, у кого на каждого пользователя приходится незначительное количество квадратных метров. Уровень этой незначительности определяется органом местного самоуправления (ч. 5 ст. 50 ЖК). По ЖК РСФСР он определялся субъектами Российской Федерации (ст. 29). Предположим, установлено, что нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане, являющиеся нанимателями (членами семьи нанимателя) по договору социального найма либо собственниками (членами семьи собственника) жилого помещения, имеющие обеспеченность жильем не более 15 кв. м общей площади на одного человека. В этом случае 15 кв. м и есть учетная норма (ранее в литературе и актах некоторых субъектов Российской Федерации она иногда именовалась учетно-постановочной нормой). Обеспеченность на каждого пользователя менее учетной нормы означает, что граждане являются нуждающимися в жилье. Если, например, в квартире общей площадью 44 кв. м проживают три человека, а учетная норма в данном муниципальном образовании равна 15 кв. м, то такие граждане считаются нуждающимися в жилье, поскольку на каждого пользователя приходится менее чем по 15 кв. м.
Таким образом, вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 4 ст. 50 ЖК РФ (учетная норма - минимальный размер), учетная норма - это максимальный размер площади, приходящейся на каждого пользователя, "перешагнув" который граждане не считаются нуждающимися в жилье.
3. При установлении учетной нормы органам местного самоуправления следует принимать во внимание те же обстоятельства, которые учитываются при определении нормы предоставления, в том числе степень остроты жилищной проблемы, состояние и структуру имеющегося жилищного фонда, темпы жилищного строительства и т.д.
4. На учет принимаются граждане, обеспеченные жильем менее учетной нормы. Естественно, что норма предоставления должна быть выше учетной нормы. Иначе (если вдруг учетная норма выше нормы предоставления) получится замкнутый круг: гражданам, нуждающимся в жилом помещении, предоставляется жилье, но они продолжают оставаться нуждающимися.
Случается, что устанавливаются примерно такие правила: на учет принимаются граждане, обеспеченные не более чем по 15 кв. м общей площади на одного человека (учетная норма); жилые помещения предоставляются таким образом, чтобы на одного человека приходилось не менее чем по 15 кв. м общей площади (норма предоставления).
Как представляется, между нормой предоставления и учетной нормой всегда должен быть некий "разрыв". Такого рода правила весьма упречны, а с точки зрения житейской в ряде случаев их нельзя воспринимать без иронии. Предположим, семья обеспечена жильем по 14,9 кв. м на одного человека. Им предоставляется жилье из расчета по 15,5 кв. м на каждого. Есть ли смысл?

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Комментарий к статье 51

1. Как уже отмечалось (см. ст. 49 ЖК и комментарий к ней), на учет нуждающихся в жилых помещениях принимаются малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.
В комментируемой статье названы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях жилищного фонда социального использования. Соответствующие правила распространяются как на малоимущих, так и на иных указанных в законе граждан (см. комментарий к ст. 49 ЖК). Но в отношении последних в федеральном законе или законе субъекта РФ могут быть установлены и иные основания признания нуждающимися в жилых помещениях (дополнительно к тому, что установлено в ст. 51 ЖК).
2. Среди нуждающихся в жилище в первую очередь (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК) названы граждане, которые не имеют своего жилья по договору социального найма или в собственности, а также члены семьи таких граждан. Это те, кто "снимает квартиру" (или "угол"), т.е. пользуется жильем по договорам коммерческого найма или поднайма, проживает в качестве временных жильцов, занимает жилые помещения специализированного жилищного фонда.
3. Нуждающимися являются граждане, обеспеченные общей площадью на одного человека менее учетной нормы (см. п. 2, 3 комментария к ст. 50 ЖК). Естественно, что по указанному основанию могут быть приняты на учет только наниматели по договорам социального найма и собственники жилых помещений, а также члены семей этих субъектов. Все остальные лица принимаются на учет независимо от того, сколько квадратных метров общей площади жилого помещения приходится на одного человека (п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК).
При определении уровня обеспеченности общей площадью на одного человека учитывается площадь всех имеющихся у заявителей жилых помещений на основании договоров социального найма и (или) находящихся в их собственности (или собственности одного либо нескольких членов семьи) (ч. 2 ст. 51 ЖК). Например, семья из пяти человек проживает в квартире площадью 35 кв. м, предоставленной по договору социального найма. Один из членов семьи является собственником квартиры площадью 28,9 кв. м. При определении того, являются ли такие граждане нуждающимися в жилых помещениях, нужно учитывать площадь обеих квартир (35 + 28,9). Если, предположим, в данном муниципальном образовании учетная норма составляет 15 кв. м, то такие граждане признаются нуждающимися в жилье, поскольку на одного человека приходится менее 15 кв. м.
4. Жилое помещение не отвечает установленным требованиям, если оно темное, сырое, в нем шум свыше установленных норм и т.д. Соответствующие обстоятельства могут подтверждаться заключениями санитарно-эпидемиологической службы, органов здравоохранения, противопожарной службы и т.д.
5. При рассмотрении такого основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, как невозможность совместного проживания в одной квартире с больными, страдающими тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 3 ч. 1 комментируемой статьи), надо иметь в виду следующее. Для признания таких граждан нуждающимися в улучшении жилья не имеет значения, идет ли речь о коммунальной (густонаселенной) квартире, в которой проживает несколько семей, или об отдельной квартире, где две или более семьи проживают по одному договору. Не имеет значения также и то, что граждане (все или их часть) являются собственниками всей квартиры (жилого дома) или собственниками отдельных комнат и т.д. Не принимаются во внимание как размер занимаемого жилого помещения, так и факт наличия (или отсутствия) родственных отношений между семьями.
Важны лишь следующие обстоятельства:
а) в квартире проживает несколько семей;
б) в составе одной из них имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;
в) проживание с этими больными в одной квартире невозможно;
г) у граждан нет иного помещения в собственности или занимаемого по договору социального найма.
Специального перечня заболеваний, которым следовало бы руководствоваться при применении названного основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, до последнего времени не существовало. Обычно в таких случаях по аналогии использовался <*> Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади (утв. Приказом Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. N 330). В этом Списке указываются такие болезни, как активные формы туберкулеза всех органов и систем с выделением туберкулезной палочки, психические заболевания с хроническим течением, стойкой психотической симптоматикой и выраженными изменениями личности (шизофрения, маниакально-депрессивный психоз, эпилептическая болезнь, пресенильные и сенильные психозы) и некоторые другие заболевания.
--------------------------------
<*> Аналогичное основание для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусматривалось в ЖК РСФСР (п. 3 ч. 1 ст. 29).

Невозможность совместного проживания с такими больными в одной квартире должна подтверждаться заключением органов здравоохранения. Медицинское заключение выдается врачебно-консультационными комиссиями (ВКК) лечебно-профилактических учреждений по месту жительства или по месту работы больного и заверяется руководителем учреждения. При отсутствии такой комиссии в лечебно-профилактическом учреждении больному выдается заключение, подписанное лечащим врачом и главным врачом.
В настоящее время перечень заболеваний должен быть установлен Правительством РФ.

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных настоящим Кодексом случаев.
2. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 настоящего Кодекса категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
3. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.
4. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.
5. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.
6. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.
7. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Комментарий к статье 52

1. В социальный наем жилье предоставляется только тем гражданам, которые состоят на учете. Представляет некоторую сложность установление случаев, когда допустимо отступление от этого правила (ч. 1 комментируемой статьи).
Гражданам, не состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях, по договору социального найма могут предоставляться жилые помещения, освободившиеся в коммунальной квартире (см. ч. 1 - 2 ст. 59 ЖК и соответствующие комментарии).
По-видимому, тем гражданам, которые имеют право получить жилье вне очереди (ч. 2 ст. 57 ЖК), могут предоставляться жилые помещения и в том случае, когда они не состояли на учете.
2. На учет для получения жилых помещений в социальный наем принимаются нуждающиеся в жилых помещениях:
- малоимущие граждане;
- иные указанные в законе граждане.
Учет ведется раздельно по каждой из этих категорий граждан. Если нуждающийся в жилом помещении гражданин является малоимущим и в то же время относится к иной категории граждан, которые в соответствии с законом имеют право получить жилье в социальный наем, то он может встать на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям (ч. 2 ст. 52 ЖК).
3. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, осуществляется органами местного самоуправления. Причем эти органы ведут как учет малоимущих граждан, нуждающихся в жилье, которым будут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда, так и учет других нуждающихся в жилье граждан, которые в соответствии с законом могут получить в социальный наем жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или субъекта РФ.
Федеральным законом или законом субъекта РФ может быть предусмотрено, что учет тех граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на жилье жилищного фонда социального использования, осуществляется в ином порядке (не органами местного самоуправления), например, органами юридических лиц (по месту работы таких граждан).
4. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, осуществляется органами местного самоуправления по месту жительства граждан <*>. Если это допускается законодательством, граждане могут встать на учет и не по месту своего жительства. Так, работникам, высвобождаемым при ликвидации организаций по добыче (переработке) угля, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, имеющим стаж подземной работы не менее 10 лет и достигшим пенсионного возраста, предоставляется жилье по новому месту жительства <**>. Подобные правила установлены для сотрудников уголовно-исполнительной системы, прослуживших в учреждениях с особыми условиями хозяйственной деятельности не менее 10 лет <***>, и некоторых других категорий граждан (военнослужащих, граждан, выезжающих из населенных пунктов, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате аварии на Чернобыльской АЭС, и т.д.).
--------------------------------
<*> Несомненно, что немало затруднений вызывает существующий в законодательстве понятийный и терминологический разнобой. Местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20 ГК). В ЖК понятия "место жительства гражданина" и "населенный пункт, в котором проживает гражданин" отождествляются. Между тем территория муниципального образования далеко не всегда ограничивается территорией населенного пункта. Так, муниципальным образованием может быть и сельский район, включающий в себя ряд населенных пунктов. По-видимому, в таких случаях орган местного самоуправления будет вести учет граждан раздельно по различным населенным пунктам, входящим в данное муниципальное образование.
<**> См.: Федеральный закон "О государственном регулировании в области добычи и использования угля, об особенностях социальной защиты работников организаций угольной промышленности" от 20 июня 1996 г. N 81-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 26. Ст. 3033).
<***> См.: Закон РФ "Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы" от 21 июля 1993 г. N 5473-I. См. также Постановление Правительства РФ "Вопросы обеспечения жильем увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов и учреждений" от 29 сентября 1999 г. N 1095.

Как представляется, и в этих случаях ничего не мешает гражданину состоять на учете по месту жительства и одновременно в органе местного самоуправления по предполагаемому месту жительства.
5. Несовершеннолетних граждан (ими считаются лица, не достигшие 18 лет) в жилищных отношениях по общему правилу <*> представляют их законные представители - родители, опекуны или попечители <**>.
--------------------------------
<*> Исключение из этого правила составляет, например, указание, содержащееся в ч. 1 ст. 111 ЖК РФ, в силу которого членом кооператива может быть гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста.
<**> Над малолетними (гражданами, не достигшими 14 лет) устанавливается опека (ст. 32 ГК). Над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет устанавливается попечительство (ст. 33 ГК).

При постановке на учет нуждающихся в жилых помещениях несовершеннолетних граждан от их имени действуют (подают заявление и т.д.) родители, усыновители, опекуны или попечители.
Постановка на учет граждан, ограниченных в дееспособности, осуществляется по заявлению их попечителей.
При постановке на учет граждан, признанных недееспособными, от их имени действуют опекуны.
В большинстве случаев гражданин, обращаясь с заявлением о постановке на учет, действует от собственного имени (и в своих интересах), а также от имени других граждан (членов своей семьи, в том числе несовершеннолетних граждан, граждан, ограниченных в дееспособности или признанных недееспособными).
6. Граждане принимаются на учет на основании их заявлений. Естественно, к заявлению должны прилагаться документы, подтверждающие право состоять на учете (в частности, документы, подтверждающие состав семьи), свидетельствующие о том, что граждане, обратившиеся с заявлением, являются малоимущими, подтверждающие их право быть признанными нуждающимися в жилом помещении.
7. С целью максимально обеспечить права граждан в ЖК РФ включено большое число весьма детализированных норм инструктивного характера, в том числе регламентирующих отношения, возникающие по поводу принятия граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях. К ним относятся указания о выдаче расписки в получении заявления и прилагаемых к нему документов (с перечнем документов и указанием даты их получения), о том, что заявление должно быть рассмотрено и принято решение в течение 30 рабочих дней, о необходимости извещения гражданина о принятом решении в течение трех рабочих дней.
В случае отказа в принятии на учет соответствующее решение должно быть мотивировано (см. ст. 54 ЖК и комментарий к ней).
8. При установлении порядка ведения учета обычно воспроизводятся нормы ЖК РФ и, кроме того, вводится большое число норм процедурного характера (о ведении книги учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, учетных дел и т.д.) <*>.
--------------------------------
<*> Приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. N 18 утверждены Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма.

Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Комментарий к статье 53

1. Правило, аналогичное тому, которое содержится в комментируемой статье, в законодательных актах Российской Федерации (и ранее в законодательных актах РСФСР) не содержится. Но уже несколько десятилетий подобные правила включаются в нормативные акты субъектов Российской Федерации (ранее - в акты областей, краев и т.п.).
2. Обычно считается, что жилищные условия ухудшаются "с намерением приобретения права состоять на учете", если граждане стали нуждающимися в результате обмена жилыми помещениями, вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, переселения в специализированное жилое помещение либо на жилую площадь на условиях поднайма или в качестве члена семьи собственника, вследствие отчуждения пригодного для проживания жилого помещения, принадлежавшего гражданину на праве собственности, и т.д.
Ранее чем через пять лет после совершения названных и подобных им действий граждане на учет не принимаются. Правда, если гражданин обратится в суд, вряд ли органу местного самоуправления удастся доказать, что эти действия совершены с намерением приобретения права состоять на учете.

Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если:
1) не представлены предусмотренные частью 4 статьи 52 настоящего Кодекса документы;
2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
3) не истек предусмотренный статьей 53 настоящего Кодекса срок.
2. Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

Комментарий к статье 54

1. Перечень оснований для отказа в принятии граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях, содержащийся в комментируемой статье, является исчерпывающим. Он не может быть дополнен (и (или) изменен) ни иными федеральными законами, ни иными актами федеральных органов государственной власти либо субъектов Российской Федерации и уж тем более актами органов местного самоуправления. Правда, если речь идет не о малоимущих гражданах, а об "иных определенных федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориях граждан" (см. ч. 3 ст. 49 и комментарий к ней), то, по-видимому, другие основания отказа в принятии таких граждан на учет могут устанавливаться федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
2. В ч. 4 ст. 52 ЖК РФ не содержится указание о том, какие именно документы должны прилагаться к заявлению о принятии на учет нуждающихся в жилых помещениях <*>. Да и невозможно дать в Законе такой перечень, пригодный для всех случаев. Поэтому орган местного самоуправления в каждом конкретном случае должен будет решать, подтверждают ли прилагаемые к заявлению документы право состоять на учете.
--------------------------------
<*> В упоминавшихся Методических рекомендациях Минрегиона России (см. п. 8 комментария к ст. 52) названы, в частности, документы, подтверждающие состав семьи (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака и т.п.), необходимые для признания гражданина малоимущим, подтверждающие право быть признанным нуждающимся и др.

3. О п. 3 ч. 1 комментируемой статьи см. п. 2 комментария к ст. 53 ЖК РФ.
4. Отказ в принятии на учет нуждающихся в жилых помещениях должен быть мотивирован указанием нарушений, допущенных заявителем. В том числе должны быть названы факты, препятствующие принятию на учет, нормы права, которые оказались бы нарушены в случае принятия на учет, и т.п. Подобное правило содержалось в ранее действовавшем законодательстве. Оно обоснованно воспроизведено в ЖК РФ. Соответствующие требования сформулированы для того, чтобы в случае несогласия с отказом в принятии на учет гражданин, обращаясь к суду, мог аргументировать свою позицию.
5. Следуя общей тенденции устанавливать в том числе и процедурные (инструктивные) нормы, в ЖК РФ (ч. 3 ст. 54) установлен срок, в течение которого гражданин извещается об отказе в принятии на учет, - три рабочих дня.

Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 настоящего Кодекса оснований снятия их с учета.

Комментарий к статье 55

1. Принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, является важной стадией процесса обеспечения отдельных категорий граждан жилыми помещениями из жилищного фонда социального использования и преследует цель обеспечить реализацию прав данных граждан на удовлетворение их потребности в жилье путем улучшения их жилищных условий (см. комментарий к ст. 52 ЖК). Поэтому положения комментируемой статьи направлены против необоснованного лишения данных граждан этого права и предусматривают пребывание их на учете до тех пор, пока они, прежде всего, не реализуют его, т.е. до получения жилого помещения.
Вместе с тем указанные граждане могут отказаться от реализации данного права (к примеру, обратившись с заявлением о снятии их с учета), утратить его (к примеру, в связи с утратой ими оснований признания их малоимущими или нуждающимися) либо реализовать это право путем улучшения своих жилищных условий с помощью государства или муниципального образования, не получая непосредственно жилое помещение в пользование по договору социального найма (к примеру, путем получения от органа государственной власти или органа местного самоуправления финансовых средств или земельного участка для приобретения или строительства жилого помещения). Кроме того, учитывая конституционный принцип свободы передвижения и выбора места жительства, гражданин, вставший на учет в конкретном муниципальном образовании в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма в населенном пункте, расположенном на территории данного образования, может выехать на место жительства в другое муниципальное образование, в связи с чем удовлетворение его потребности в жилье уже будет связано с его новым местом жительства. Для таких случаев комментируемая статья не предусматривает сохранения права соответствующих граждан состоять на учете. При этом закрытый перечень оснований снятия с учета, включающих указанные случаи, предусмотрен ст. 56 ЖК РФ (см. комментарий к этой статье). В частности, в соответствии с данной статьей граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
2. Таким образом, комментируемая статья исходит из предпосылки: снятие с учета носит исключительный характер, а принятый на учет сохраняет право состоять на учете впредь до получения жилого помещения или удовлетворения иным путем его жилищных потребностей либо возникновения прямо указанных в ЖК РФ обстоятельств, являющихся основанием для снятия его с учета.

Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
2. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Комментарий к статье 56

1. Комментируемая статья устанавливает ограниченный исчерпывающий перечень оснований, по которым граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.
2. Правоотношение, возникающее между гражданином и компетентным органом по поводу предоставления первому конкретного жилого помещения по договору социального найма, характеризуется юридическим равенством сторон: никто не может обязать гражданина встать на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма. При постановке на такой учет граждане вправе самостоятельно решить, вставать им на учет или нет. Исходя из этого, они по своему усмотрению могут и отказаться от своего права состоять на учете. Поэтому п. 1 ч. 1 комментируемой статьи предусматривает в качестве основания для снятия с учета случай подачи гражданами заявления о снятии их с учета.
ЖК РФ не предъявляет специальных требований к такому заявлению, поэтому оно может быть составлено в свободной форме. При этом достаточно очевидно, что указанное заявление должно быть представлено в орган, где гражданин, обращающийся с просьбой о снятии его с учета в качестве нуждающегося, состоит на учете, должно быть подписано данным гражданином и орган, осуществляющий учет, обязан удостовериться в том, что заявление подает надлежащее лицо.
3. Следует обратить внимание на то, что в отличие от ч. 3 ст. 52 ЖК РФ, которая предусматривает возможность принятия на учет недееспособных граждан на основании заявлений о принятии их на учет, поданных их законными представителями, комментируемая статья не определяет заявительного порядка снятия таких граждан с учета. Поэтому законный представитель недееспособного гражданина, однажды подав заявление о постановке на учет такого гражданина, уже не сможет в дальнейшем по своему усмотрению снять его с учета, подав соответствующее заявление. Недееспособный гражданин может быть снят с учета только по инициативе органа, осуществляющего учет, в случае утраты таким гражданином оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, либо выявления иных обстоятельств, служащих в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи основанием для снятия с учета.
4. В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся.
Согласно ч. 2 ст. 52 ЖК РФ состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, имеют право малоимущие граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта, и иные отдельные категории граждан, определенные федеральным законом или законом субъекта РФ, при условии, что такие граждане по основаниям, установленным ст. 51 ЖК РФ, являются нуждающимися в жилых помещениях (см. комментарий к ст. ст. 49, 51, 52 и 57 ЖК).
Пункт 2 ч. 1 комментируемой статьи предусматривает основание для снятия с учета граждан в случае утраты ими права состоять на данном учете, т.е. когда такие граждане утрачивают свой статус, связанный с признанием их малоимущими, или относящимися к особой названной в Законе категории граждан, или нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.
Таким образом, основаниями для снятия граждан с учета могут стать, к примеру, следующие обстоятельства:
1) увеличение доходов, приходящихся на каждого члена семьи, состоящего на учете (к примеру, доходов, связанных с получаемых членами семьи по трудовым договорам выплат, предусмотренных системой оплаты труда, компенсаций, выплачиваемых государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей, выходных пособий, выплачиваемых при увольнении, компенсаций при выходе в отставку, заработной платы, сохраняемой на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников, социальных выплат из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников (пенсий, стипендий, пособий по безработице и т.п.); увеличение доходов от имущества, принадлежащего на праве собственности семье (отдельным ее членам), в том числе доходов от реализации и сдачи в аренду (наем) недвижимого имущества (земельных участков, домов, квартир, дач, гаражей), транспортных и иных механических средств, средств переработки и хранения продуктов, плодов и продукции личного подсобного хозяйства (многолетних насаждений, огородной продукции, продукционных и демонстрационных животных, птицы, пушных зверей, пчел, рыбы); увеличение других доходов, связанных, к примеру, с оплатой работ по договорам, заключенным в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, материальной помощью, оказываемой работодателями своим работникам, в том числе бывшим, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по возрасту, авторскими вознаграждениями, получаемыми в соответствии с законодательством Российской Федерации об авторском праве и смежных правах, в том числе по авторским договорам наследования, с занятием предпринимательской деятельностью, включая увеличение доходов, полученных в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, доходов по акциям, принадлежащим членам семьи, и других доходов от их участия в управлении собственностью организации, увеличение процентов по их банковским вкладам, получение ими наследуемых и подаренных денежных средств и др.);
2) увеличение стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, состоящих на учете, и подлежащего налогообложению (к примеру, увеличение в связи с изменением соотношения спроса и предложения на рынке стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности у членов семьи, получение в порядке наследования нового имущества и т.п.);
3) улучшение жилищных условий граждан, состоящих на учете: возникновение у них права самостоятельного пользования жилым помещением (т.е. не являвшихся на момент постановки на учет членами семьи собственника жилого помещения или нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в последующем вселившихся в жилое помещение как члены семьи указанного собственника или нанимателя); увеличение размера общей площади жилого помещения, приходящегося на каждого члена семьи (к примеру, в связи с получением членом семьи другого жилого помещения в порядке наследования либо в связи с выездом на другое место жительства или со смертью одного из членов семьи, в том числе больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, а также если приходящийся на каждого члена семьи, состоящего на учете, размер общей площади жилого помещения, которым он пользуется в качестве нанимателя такого помещения по договору социального найма либо члена семьи нанимателя такого помещения или в качестве собственника такого помещения либо члена семьи собственника, увеличился и превысил установленный в соответствующем муниципальном образовании размер учетной нормы площади жилого помещения).
5. Поскольку необходимым условием для принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом в конкретном населенном пункте по договору социального найма, является проживание гражданина в муниципальном образовании, на территории которого расположен данный населенный пункт (см. комментарии к ст. ст. 52 и 57 ЖК), то его выезд на место жительства в другое муниципальное образование влечет снятие его с учета. Такое основание для снятия с учета содержит п. 3 ч. 1 комментируемой статьи. Исключение составляют случаи изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, учитывая особенности организации местного самоуправления в таких городах.
6. Место жительства является одним из важных составляющих элементов правоспособности физических лиц. С ним напрямую связаны отдельные вопросы гражданского, административного права, законодательство, регулирующее семейные, жилищные, земельные отношения. Например, место открытия наследства, признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление гражданина умершим, определение органа опеки и попечительства, определение процентов, подлежащих начислению за пользование чужими денежными средствами, то же по договору займа, определение места исполнения денежного обязательства, место предъявления иска, назначение и начисление пенсий и пособий, предоставление льгот, участие в выборах и т.п.
Местом жительства по определению п. 1 ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г. N 5242-1 <*> конкретизирует содержание понятия "место жительства" и устанавливает, что местом жительства является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
--------------------------------
<*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.

В соответствии с названным Законом граждане РФ обязаны регистрироваться по месту жительства в пределах Российской Федерации. Такая обязанность для иностранных граждан и лиц без гражданства установлена ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3032.

Регистрационный учет во многом отличается от прописки - по характеру, условиям, основаниям. Правовое значение прописки заключалось в том, что она давала право ее владельцу проживать исключительно в конкретном населенном пункте, закрепленном в прописке, и в течение срока, указанного в ней. Регистрационный учет представляет собой совокупность правовых предписаний, устанавливающих уведомительный порядок регистрации и учета населения РФ, передвижения граждан внутри страны и при выезде в другие государства, въезда, выезда, проживания и передвижения по территории России иностранцев и лиц без гражданства. Если прописка могла быть постоянной (постоянное проживание в данной местности) и временной, то в системе регистрационного учета существует регистрация по месту жительства и по месту пребывания. Поэтому и ЖК РФ, в отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР, в соответствующих статьях уже не упоминает об изменении постоянного места жительства: у гражданина может быть либо место жительства, либо место временного пребывания.
Прописка носила разрешительный характер, так как государственные органы давали гражданину разрешение на прописку (проживание) в определенном населенном пункте. При этом в основном именно пропиской подтверждалось право на приобретение жилой площади. Отсутствие прописки служило основанием для ограничения реализации гражданами своих прав и свобод, например в части принятия на работу. Регистрация же, в отличие от прописки, носит уведомительный характер. Ее сущность состоит исключительно в фиксации органами государственной власти по заявлению гражданина факта его проживания или нахождения на определенной территории Российской Федерации <*>.
--------------------------------
<*> Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а также Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждены Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 (СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939). Во исполнение данного Постановления Министерством внутренних дел РФ издан Приказ от 23 октября 1995 г. N 393 (БНА РФ. 1996. N 4), которым утверждена Инструкция о применении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и определены формы заявлений, свидетельств и иных документов, удостоверяющих регистрацию граждан, в том числе по месту жительства.

7. Статья 20 ГК РФ под местом жительства гражданина подразумевает фактическое место жительства, т.е. при определении места жительства (в контексте ст. 20 ГК) не имеют значения место регистрации гражданина, место нахождения его имущества, место жительства супруга и другие подобные факты, поскольку ГК РФ не связывает с ними определение места жительства гражданина. Как справедливо отмечают многие авторы, регистрация по месту жительства является лишь одним из доказательств преимущественного проживания гражданина по конкретному адресу и сама по себе не предопределяет решения вопроса о месте его жительства <*>. При этом отсутствие регистрации не исключает возможность установления судом места жительства гражданина на основе других данных, необязательно исходящих от органов регистрационного учета.
--------------------------------
<*> См.: Гражданское право: Учебник. В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК "Велби"; Проспект, 2003. Т. 1. С. 133.

В силу ст. 3 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Данное положение подтверждено и Конституционным Судом РФ в Постановлениях от 4 апреля 1996 г. N 9-П <1>, от 2 июля 1997 г. N 10-П <2>, от 15 января 1998 г. N 2-П <3>, от 2 февраля 1998 г. N 4-П <4>. В сфере учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, данный принцип также оказал определенное влияние на правоприменительную практику. В частности, Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 16 апреля 2002 г. N КАС 02-176 <5> п. 8 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 <6>, предусматривавший обязательное условие для принятия на учет граждан, нуждавшихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении им жилых помещений - проживание с регистрацией по месту жительства в населенном пункте, был признан не соответствующим федеральному закону и не подлежащим применению в части слов "с регистрацией по месту жительства".
--------------------------------
<1> Постановление Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. N 9-П "По делу о проверке конституционности ряда нормативных актов города Москвы и Московский области, Ставропольского края, Воронежской области, регламентирующих порядок регистрации граждан, прибывающих на постоянное жительство в названные регионы" (СЗ РФ. 1996. N 16. Ст. 1909).
<2> Постановление Конституционного Суда РФ от 2 июля 1997 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности частей первой, второй и третьей статьи 2 и части шестой статьи 4 Закона Московской области от 5 июля 1996 года "О сборе на компенсацию затрат бюджета Московской области по развитию инфраструктуры городов и других населенных пунктов области и обеспечению социально-бытовыми условиями граждан, прибывающих в Московскую область на постоянное жительство" в связи с жалобами граждан И.В. Шестопалько, О.Е. Сачковой и М.И. Крючковой" (СЗ РФ. 1997. N 27. Ст. 3304).
<3> Постановление Конституционного Суда РФ от 15 января 1998 г. N 2-П "По делу о проверке конституционности положений частей первой и третьей статьи 8 Федерального закона от 15 августа 1996 г. "О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию" в связи с жалобой гражданина А.Я. Аванова" (СЗ РФ. 1998. N 4. Ст. 531).
<4> Постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П "По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713" (СЗ РФ. 1998. N 6. Ст. 783).
<5> Бюллетень ВС РФ. 2002. N 10.
<6> СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121.

8. Вместе с тем оправданно полагать, что в целях определения оснований для снятия с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, место жительства должно определяться бесспорно и однозначно, по формальному признаку. Иначе на практике доказывание места фактического постоянного или преимущественного проживания как от граждан, так и от органов, осуществляющих такой учет, потребует немало времени и сил, увеличится документооборот, не удастся избежать ошибок, связанных с необоснованным снятием с учета, и т.п. Поэтому в правоприменительной практике сам по себе факт изменения места постоянного или преимущественного проживания гражданина, когда он не исполнил обязанность по уведомлению государства о своем новом месте жительства (не зарегистрировался по новому месту жительства), не дает основания к определению его места жительства в целях снятия его с учета в качестве нуждающегося. Формально у органа, осуществляющего учет, есть информация только о регистрации гражданина по предыдущему месту жительства, и данный орган не вправе по своему усмотрению, к примеру, исходя из сведений, полученных от соседей этого гражданина, снять его с учета. Основным доказательством места жительства гражданина для органа, осуществляющего учет, остается регистрация гражданина.
Учитывая сказанное, возникает вопрос: что считать местом жительства, когда гражданин имеет на праве собственности квартиру в городе, которой не пользуется, но зарегистрирован по ее адресу, и дом в сельской местности, где фактически проживает? На практике окажется, что факт проживания в сельском доме не будет иметь юридического значения (если только он не будет установлен в судебном порядке), причем даже в том случае, если гражданин зарегистрирован в этом доме по месту пребывания.
Кроме того, фактическое отсутствие гражданина в жилом помещении, по которому он зарегистрирован как по месту жительства (даже и достаточно продолжительный период), не обязательно означает изменение им места своего жительства. Это может быть связано с условиями и характером его работы, лечением, обучением, отдыхом и т.п. <*>. В свою очередь орган, осуществляющий учет, не имеет достаточных правомочий, чтобы оценить все обстоятельства отсутствия гражданина. Это может сделать только суд, поскольку только в судебном порядке могут быть объективно исследованы все обстоятельства, свидетельствующие о фактическом изменении места жительства гражданина. Поэтому в случае фактического изменения места жительства гражданина, когда он не регистрируется по новому месту жительства и сохраняется его регистрация по предыдущему месту жительства, данный гражданин может быть снят с регистрационного учета только на основании решения суда, подтверждающего фактическое изменение гражданином своего места жительства.
--------------------------------
<*> Даже в советский период существования института прописки по месту постоянного жительства для таких случаев в правоприменительной практике были выработаны специальные исключения. В частности, согласно п. 1 и 2 Постановления СМ СССР "О гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы" от 16 апреля 1988 г. N 477 (СПП СССР. 1988. N 18. Ст. 54) граждане, временно отсутствовавшие в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы, не подлежали снятию с учета по мотивам их выезда и обеспечивались жилой площадью независимо от наличия у этих граждан прописки в населенном пункте, где сохранялось за ними жилое помещение в течение всего времени выполнения данной работы. Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. N 2 (Бюллетень ВС СССР. 1987. N 3. С. 8) при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан был истребовать доказательства, свидетельствующие о поселении нанимателя в другом населенном пункте или в другом жилом помещении (документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.).

Таким образом, основным юридическим фактом, позволяющим установить изменение места жительства гражданина в целях снятия его с учета нуждающихся, является формальный признак - снятие с регистрационного учета по месту жительства в муниципальном образовании, в котором он состоял на учете в качестве нуждающегося, и его регистрация по новому месту жительства в другом муниципальном образовании (регистрация по месту пребывания в этом смысле значения не имеет).
Данная позиция находит свое подтверждение и в Определении Конституционного Суда РФ от 9 апреля 2002 г. N 123-О <*>. В частности, Конституционный Суд РФ отметил, что, регламентируя условия реализации конституционного права на жилище, включая порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, законодатель в целях исключения злоупотребления правом может предусмотреть в нормативных правовых актах определенные организационно-учетные правила. По мнению Конституционного Суда РФ, введение условия о наличии у гражданина регистрации по месту жительства, поскольку оно направлено на обеспечение справедливого распределения жилья, на предотвращение возможных злоупотреблений со стороны граждан, обращающихся с заявлением о постановке на учет по улучшению жилищных условий, и органов управления муниципальным жильем, а также на защиту прав и законных интересов собственников жилого фонда, иных граждан, не может рассматриваться как не согласующееся с предписаниями ст. ст. 17, 19, 27 и 40 Конституции РФ. При этом место жительства гражданина, как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 5 октября 2000 г. по жалобе гражданина А.М. Кушнарева на нарушение его конституционных прав положениями ст. 40.1 КЗоТ РФ и ст. 12 Закона РФ "О занятости населения", может быть установлено судом общей юрисдикции на основе юридических фактов, необязательно связанных с видом регистрации.
--------------------------------
<*> Постановление Конституционного Суда РФ "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Аванова Александра Яковлевича на нарушение его конституционных прав положениями части 2 статьи 11 Закона города Москвы "Основы жилищной политики г. Москвы" от 9 апреля 2002 г. N 123-О (СЗ РФ. 2002. N 31. Ст. 3159).

9. Пункт 4 ч. 1 комментируемой статьи в виде основания снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях предусматривает случай получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения.
Учитывая высокую стоимость жилых помещений и незначительных доходов большинства граждан, нуждающихся в жилье, в современных условиях такая финансовая помощь играет важную роль в обеспечении условий для решения жилищной проблемы данных граждан.
В Российской Федерации существуют различные виды и формы такой помощи. При этом принципиально важный характер имеет безвозмездная финансовая помощь (субсидия) гражданам на строительство или приобретение жилья, которая не подлежит возврату или возмещению даже частично. Предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий на строительство или приобретение жилья является основной формой использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу. Основания, условия и порядок предоставления такой субсидии определены в Положении о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 937 <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 33. Ст. 4006.

В соответствии с названным Положением субсидия на строительство или приобретение жилья предоставляется гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствии с законодательством РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. При этом субсидия может быть предоставлена только с согласия указанных граждан. Субсидия предоставляется: федеральными органами исполнительной власти; органами исполнительной власти субъектов РФ; органами местного самоуправления; предприятиями, организациями, воинскими частями и формированиями. Субсидия может быть использована гражданами по их желанию на приобретение готового жилья по их выбору, на финансирование строительства индивидуального жилого дома в форме перечислений по индивидуальному графику за выполненный объем работ или на финансирование приобретения квартиры при участии в достройке многоквартирного дома высокой степени технической готовности (не менее 70%).
Для большинства категорий граждан из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на субсидию размер предоставляемой субсидии может составлять от 5 до 70% средней рыночной стоимости (на момент выдачи свидетельства о предоставлении субсидии) строительства жилья или приобретения жилого помещения.
За счет средств федерального бюджета субсидия может быть предоставлена (в пределах предусмотренных объемов) следующим категориям граждан:
военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы в запас или отставку;
лицам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, имеющим стаж работы или время проживания в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 15 лет и не имеющим жилья в других регионах Российской федерации, а также лицам, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации, действующим до 31 июля 1998 г., приобрели право на получение жилищных субсидий при наличии стажа работы или времени проживания в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 10 лет;
лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;
лицам, пострадавшим от чернобыльской и других аварий, чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий;
лицам рядового и начальствующего состава налоговой полиции;
сотрудникам центрального аппарата Министерства внутренних дел Российской Федерации, министерств (главных управлений, управлений) внутренних дел субъектов Российской Федерации, а также предприятий, учреждений и организаций, непосредственно подчиненных Министерству внутренних дел Российской Федерации, а также сотрудникам Государственной противопожарной службы, содержащимся за счет средств федерального бюджета;
спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб и профессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органов исполнительной власти;
членам казачьих обществ, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в пограничные районы Российской Федерации;
молодым малообеспеченным семьям (одному из супругов в возрасте не старше 30 лет);
лицам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.
Основания, порядок и условия предоставления субсидий на приобретение и строительство жилья, а также категории граждан, которые имеют право на получение субсидий за счет бюджетов субъектов РФ, конкретизированы нормативными актами субъектов РФ <*>.
--------------------------------
<*> См., напр.: Положение о порядке и условиях предоставления жителям г. Москвы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилища, утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 9 октября 2001 г. N 896-ПП (Вестник мэрии Москвы. 2001. N 40). См. также Постановление Московской городской думы "О порядке определения размера безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам в городе Москве на строительство или приобретение жилища" от 18 октября 2000 г. N 110 (Вестник Московской городской думы. 2000. N 11), с момента признания утратившим силу которого вступит в силу новое Положение о порядке и условиях предоставления жителям г. Москвы субсидий на строительство или приобретение жилища, утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 26 октября 2004 г. N 729-ПП (Вестник мэра и Правительства Москвы. 2004. N 63).

10. Отдельным категориям граждан в решении их жилищной проблемы может быть оказана государством или муниципальным образованием помощь не только в виде предоставления им бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения, но и в виде предоставления земельного участка для строительства жилого дома. Например, Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы наделены правом бесплатного получения в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности <*>. Право на аналогичную льготу имеют также Герои Социалистического Труда и полные кавалеры ордена Трудовой Славы, с той лишь разницей, что размер площади предоставляемых бесплатно в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов составляет 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га - в сельской местности <**>.
--------------------------------
<*> См. п. 4 ст. 5 Закона РФ "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 7. Ст. 247).
<**> См. п. 4 ст. 3 ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ (СЗ РФ. 1997. N 3. Ст. 349).

Пункт 5 ч. 1 комментируемой статьи предусматривает в качестве одного из оснований для снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, получение гражданами от органов государственной власти или органов местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома.
11. Согласно п. 6 ч. 1 комментируемой статьи граждане снимаются с учета нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, при выявлении в представленных ими документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет.
В данном пункте предусмотрены два самостоятельных основания для снятия с учета.
Во-первых, снятие с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, производится в случае, если основанием для принятия на учет послужили не соответствующие действительности сведения, содержащиеся в представленных гражданами в орган, осуществляющий учет, документах. Имеются в виду не всякие сведения, а лишь такие, которые касаются существенных обстоятельств и были решающими при принятии решения о постановке на такой учет, например, относительно численности членов семьи, размера и пригодности для проживания занимаемого жилого помещения, состояния здоровья граждан, получаемых доходов и т.п. При этом не имеет значения, явились ли неправильные сведения результатом ошибки или намеренного действия, есть ли в этом вина заявителя или нет. При этом правоприменительная практика свидетельствует о том, что граждане снимаются по такому основанию с учета только в том случае, если будет установлено, что действительно отсутствует состав всех необходимых условий для признания их права состоять на учете (к примеру, в представленных органу, осуществляющему учет, документах сведения об общей площади занимаемого жилого помещения не соответствуют действительной площади такого помещения, но такое несоответствие не приводит к утрате какого-либо основания, по которому соответствующий гражданин был принят на учет).
Во-вторых, основанием для снятия с учета является случай, когда при отсутствии необходимых для этого оснований и условий гражданин был принят на учет вследствие неправомерных действий должностного лица (которое, например, неправильно оценило фактические обстоятельства при рассмотрении его заявления о постановке на учет).
12. Снятие с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, возможно лишь в случаях, предусмотренных ч. 1 комментируемой статьи. Поэтому неправомерным является снятие с учета, например, по мотивам зачисления гражданина на учет желающих получить жилое помещение по договору коммерческого найма, безосновательного неоднократного отказа такого гражданина от предоставляемого ему жилого помещения в порядке очередности, отказа от получения земельного участка под строительство жилого дома и т.п.
13. Естественным основанием снятия с учета, не указанным в комментируемой статье, является смерть гражданина, состоящего на учете, так как с этим обстоятельством связано прекращение его правоспособности (ст. 17 ГК). При этом в случае смерти гражданина, состоящего на учете, члены его семьи, если они были приняты на учет как члены семьи данного гражданина, не могут быть сняты с учета по указанному мотиву. За ними в силу ст. 55 ЖК РФ сохраняется право состоять на учете, и они могут быть сняты с учета только по основаниям, указанным в ч. 1 комментируемой статьи.
14. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, осуществляется органом, на основании решения которого такие граждане были приняты на данный учет (см. комментарий к ст. 52 ЖК). При этом ЖК РФ устанавливает требование для указанного органа относительно сроков принятия им решений о снятии с учета. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи данный орган должен принимать решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня выявления случаев, являющихся основанием для снятия с учета. Поэтому решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи. Указанные решения выдаются или направляются гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее чем через три рабочих дня <*> со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы этими гражданами в судебном порядке.
--------------------------------
<*> Следует обратить внимание на то, что рассматриваемые сроки исчисляются не календарными, а рабочими днями, т.е. течение срока приостанавливается на выходные и праздничные дни.

15. С учетом положений ст. 247 ГПК РФ обращение в суд гражданина, оспаривающего решение о снятии его с учета, осуществляется путем подачи заявления об оспаривании действий (решений), нарушающих права гражданина. В заявлении должно быть указано, какое решение и какого именно органа должно быть признано незаконным, какие права и свободы лица нарушены этим решением. К заявлению необходимо приложить копии представляемых документов, так как в силу ст. 257 ГПК РФ заявление рассматривается с участием должностного лица (руководителя органа) либо его представителя.
Заявление подается гражданином в районный суд общей юрисдикции. Оно может подаваться как самим гражданином, так и его представителем (чьи полномочия должны быть оформлены в соответствии с Законом (ст. 53 ГПК)). Гражданин вправе подать заявление как в суд общей юрисдикции по месту нахождения органа, осуществляющего учет, чье решение обжалуется, так и по месту своего жительства (ст. 254 ГПК).
Срок для обращения в суд с заявлением установлен ст. 256 ГПК РФ и составляет три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права (в данном случае - со дня получения гражданином решения о снятии его с учета). При этом следует учитывать, что пропуск срока не является основанием для отказа в принятии судом заявления, а причины пропуска срока подлежат выяснению в судебном заседании. При этом срок, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом. Уважительными причинами могут быть любые обстоятельства, в том числе болезнь гражданина.

Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.
2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.
7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 57

1. Рассматривая достаточно лаконичное правило, включенное в ч. 1 ст. 57, следует обратить внимание на следующее.
Во-первых, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете.
Граждане, имеющие право на получение жилья вне очереди, могут получать жилые помещения в социальный наем и в том случае, если они не состоят на учете. Точно так же вне зависимости от того, состоят ли граждане на учете, может производиться предоставление жилых помещений, освободившихся в коммунальной квартире (ч. 1 - 2 ст. 59 ЖК).
Во-вторых, жилые помещения предоставляются в порядке очередности. Очередность определяется временем принятия граждан на учет и, соответственно, временем включения их в списки нуждающихся в жилье.
Граждане считаются принятыми на учет со дня принятия соответствующего решения (органом местного самоуправления или - в соответствующем случае - иным субъектом) (см. п. 3 комментария к ст. 52 ЖК).
При одновременном рассмотрении заявлений нескольких граждан их очередность следует определять по датам подачи ими заявлений с необходимыми документами.
В-третьих, все граждане, принятые на учет, включаются в единый список. Если гражданам, имеющим право на внеочередное получение жилья, оно не предоставляется немедленно после обращения, то они должны включаться в указанный единый список и одновременно в список граждан, имеющих право на внеочередное получение жилых помещений.
2. Основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания устанавливаются Правительством РФ (см. ч. 4 ст. 15 ЖК и соответствующий комментарий). Но одного факта признания жилья непригодным для проживания недостаточно для того, чтобы жилье предоставлялось в социальный наем вне очереди. Как указано в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи, должно быть установлено, что такое жилое помещение "ремонту или реконструкции не подлежит".
При применении названного правила возможны два варианта развития социальных связей. В одних случаях для того, чтобы принять решение о необходимости внеочередного предоставления жилья в социальный наем, достаточно констатации факта непригодности жилого помещения для проживания. Например, если выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья людей, то вряд ли уместно рассматривать вопрос о ремонте или реконструкции жилого помещения. Гражданам, проживающим в таком жилье, должно предоставляться другое жилье вне очереди (немедленно). Точно так же следует обеспечивать жилыми помещениями граждан, жилище которых в результате стихийного бедствия разрушено, и т.д.
По-видимому, можно утверждать, что в таких случаях существует объективная необходимость внеочередного предоставления жилья в связи с уничтожением жилого помещения, неустранимостью дефектов жилища либо экономической (или иной) нецелесообразностью работ по их устранению.
В других случаях, когда жилье признано непригодным для проживания, но установлено, что в результате проведения ремонта или реконструкции можно привести жилое помещение в соответствие с установленными требованиями, предоставления другого жилья вне очереди не производится.
3. Дети считаются оставшимися без родительского попечения <*> в случаях:
--------------------------------
<*> В законодательстве, в том числе в жилищном (п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ; ранее - ст. 37 ЖК РСФСР), традиционно говорится о детях-сиротах и детях, оставшихся без попечения родителей, хотя, конечно же, понятие "дети, оставшиеся без попечения родителей" является родовым, которым охватывается в том числе и понятие "дети-сироты".

- смерти родителей;
- лишения их родительских прав;
- ограничения их в родительских правах;
- признания родителей недееспособными;
- болезни родителей;
- длительного отсутствия родителей;
- уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений;
- отсутствия родительского попечения по иным причинам (ст. 121 СК РФ; см. также ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".
Дети-сироты - это лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель.
Лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - это граждане в возрасте от 18 до 23 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единственный родитель, а также которые остались без попечения единственного или обоих родителей (ст. 1 ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей").
Дети, оставшиеся без попечения родителей, передаются <*> под опеку (попечительство) в приемную семью, а при отсутствии такой возможности - в учреждения для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, всех типов (воспитательные учреждения, в том числе детские дома семейного типа, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения и другие аналогичные учреждения).
--------------------------------
<*> Приоритетной формой устройства детей, оставшихся без попечения родителей, является усыновление или удочерение (ст. 124 СК). В этом случае дети не приобретают право на внеочередное получение жилья.

Над несовершеннолетними устанавливается опека или попечительство, когда они остались без родительского попечения, для защиты прав и интересов несовершеннолетних, а также для их воспитания. Опека устанавливается над малолетними (гражданами, не достигшими 14 лет). Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Опекун или попечитель назначается органом местного самоуправления по месту жительства детей, оставшихся без попечения родителей (ст. ст. 31 - 40 ГК; ст. ст. 145 - 150 СК).
Приемная семья образуется на основании договора о передаче ребенка (детей) на воспитание в семью. Договор о передаче ребенка (детей) заключается между органом опеки и попечительства (им является орган местного самоуправления) и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими взять детей на воспитание в семью) (ст. ст. 151 - 155 СК; Положение о приемной семье, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1996 г. N 829 <*>).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 31. Ст. 3721.

Под учреждениями для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, понимаются образовательные учреждения, в которых содержатся (обучаются и (или) воспитываются) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; учреждения социального обслуживания населения (детские дома-интернаты для детей-инвалидов с умственной отсталостью и физическими недостатками, социально-реабилитационные центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей, социальные приюты); учреждения здравоохранения (дома ребенка) и т.д.
Основаниями возникновения права на внеочередное получение жилья у детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, нуждающихся в жилых помещениях, являются следующие юридические факты:
- окончание пребывания названных граждан в образовательных и иных учреждениях, детских домах семейного типа, приемных семьях;
- прекращение опеки (попечительства);
- окончание службы в Вооруженных Силах РФ;
- освобождение из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
4. Многие десятилетия "единственным основанием для вселения в жилое помещение" был ордер (см., например, ст. 47 ЖК РСФСР). Принято считать, что ордер является пережитком административно-командной системы и потому ему не нашлось места в новом ЖК.
Жилые помещения предоставляются на основании решений органов местного самоуправления. К сожалению, характеристика таких решений в ЖК свелась к следующему:
- они выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия;
- в них должен устанавливаться срок, в течение которого с гражданином заключается договор социального найма.
Как представляется, в связи с отказом от ордера и столь краткой характеристикой решения о предоставлении жилья стала невозможной унификация. В различных муниципальных образованиях будут самые разные решения о предоставлении жилых помещений. В одних решениях будет назван гражданин, которому предоставляется жилье, и указано место нахождения (адрес) жилого помещения. В других решениях, кроме того, обозначена площадь предоставляемого жилого помещения, может быть, будет указание о количестве комнат в предоставляемом помещении, перечисление членов семьи гражданина и т.д. и т.п.
Как известно, порядок ведения учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, устанавливается Законом соответствующего субъекта Российской Федерации (п. 7 ст. 13, ч. 7 ст. 52 ЖК).
Думается, этим же Законом следует определять то, каким требованиям должно отвечать решение о предоставлении жилого помещения. В нем должны содержаться данные, характеризующие предоставляемое жилое помещение (жилой дом, квартира, комнаты, общая площадь, место нахождения (адрес)), а также назван будущий наниматель по договору социального найма и члены его семьи и т.д.
Хотя об этом умалчивается в комментируемой статье, следует помнить, что во многих случаях решения о предоставлении жилья будут принимать не органы местного самоуправления, а иные уполномоченные органы. Речь идет об обеспечении жильем иных указанных в Законе граждан (не малоимущих). Соответствующими федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации может устанавливаться иной порядок предоставления жилья (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. 3 - 4 ст. 49 ЖК).
5. В ч. 5 - 9 комментируемой статьи (а также в ст. 58 ЖК) названы требования, которым должно отвечать предоставляемое жилое помещение.
Во-первых, жилое помещение предоставляется по месту жительства граждан (в черте соответствующего населенного пункта) (см. п. 4 комментария к ст. 52 ЖК).
Существуют исключения из этого правила. Если гражданин может встать на учет не по месту жительства (ч. 3 ст. 52 ЖК), то ему и предоставляется жилье не в том населенном пункте, в котором гражданин проживает, но в том, где он состоял на учете. Жилье может предоставляться в другом населенном пункте (с согласия граждан) при внеочередном обеспечении жилыми помещениями граждан, лишившихся своего жилья в результате стихийного бедствия. Как представляется, в случае, когда муниципальное образование объединяет несколько населенных пунктов, с согласия гражданина (а может быть, по его просьбе) ему может быть предоставлено жилое помещение в одном из населенных пунктов, входящих в данное муниципальное образование. Категорическое указание, включенное в ч. 5 ст. 57 ЖК РФ, адресовано органам местного самоуправления в целях защиты прав граждан. По воле граждан от этого указания могут быть отступления.
Во-вторых, жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры (жилого дома) на семью. Отступление от принципа посемейного заселения квартир допускается только для случаев заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах, да и то далеко не всегда (см. ст. 59 ЖК и комментарий к ней).
В-третьих, минимальный размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из нормы предоставления и числа членов семьи. Если, предположим, норма предоставления составляет 18 кв. м, а семья состоит из трех человек, то предоставляемое жилое помещение должно быть не менее 54 (18 х 3) кв. м общей площади. Из этого правила также сделаны исключения. Если, допустим, кому-либо из членов семьи принадлежит квартира на праве собственности общей площадью 32 кв. м, то в приведенном примере граждане могут получить жилое помещение площадью не менее 22 (54 - 32) кв. м (ч. 7 ст. 57 ЖК). Кроме того, законодательством субъектов Российской Федерации должно устанавливаться, как определяется размер предоставляемого жилья, если в определенный период времени (не менее пяти лет), предшествовавший решению о предоставлении жилого помещения, гражданин совершил действия по отчуждению принадлежавшего ему жилья либо повлекших уменьшение размера занимаемого жилого помещения. Законодательством субъекта Российской Федерации может быть установлено примерно следующее:
1) перечень действий, которые следует учитывать при определении общей площади предоставляемого жилого помещения (отчуждение жилья по договорам купли-продажи, дарения, мены и др.; осуществление перепланировки, результатом которой стало в том числе уменьшение размера жилого помещения).
Следуя "букве закона" (ч. 8 ст. 57 ЖК), к числу таких действий не может быть отнесено вселение новых членов семьи в занимаемое жилое помещение, а также умышленное уничтожение (снос) пригодного для проживания жилого помещения (хотя, учитывая "генетическую" связь правила, предусмотренного ч. 8 ст. 57 ЖК РФ, с нормой, установленной в ст. 53 Кодекса, можно констатировать, что при конструировании ч. 8 ст. 57 предполагалась необходимость учета и таких (и подобных им) действий);
2) срок, предшествующий предоставлению жилья, с тем, что действия, приведшие к уменьшению занимаемого жилого помещения или его отчуждению, совершенные в этот период, учитывались при определении размера предоставляемого жилого помещения. Этот срок не может быть менее пяти лет;
3) порядок того, как учитывается факт совершения указанных действий в названный срок. Например, может быть установлено, что в случае отчуждения жилого помещения в определенный период времени, предшествующий предоставлению жилья, размер предоставляемого жилого помещения, рассчитанный по общим правилам, уменьшается на число квадратных метров, равное площади отчужденного жилья. Предположим, на учете состоит семья из пяти человек; норма предоставления в данном муниципальном образовании составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. Значит, такой семье должно быть предоставлено жилое помещение общей площадью 90 (18 х 5) кв. м. Но, учитывая, что за два года до принятия решения о предоставлении жилья один из членов семьи продал принадлежавшую ему квартиру площадью 35 кв. м, размер предоставляемого жилого помещения составит 55 (90 - 35) кв. м.
Такие правила введены в ЖК РФ с целью не допустить того, чтобы граждане своими действиями создавали условия, при которых им предоставлялось бы больше жилья, чем требуется в действительности. Как представляется, соответствующие нормы сформулированы излишне категорично. Нормы императивные, которые, с одной стороны, не могут быть изменены другим актом, в том числе законодательством субъекта Российской Федерации при реализации полномочия, предусмотренного ч. 9 ст. 57 ЖК РФ, с другой стороны, не позволяют учесть конкретные обстоятельства. Применение этих норм, несомненно, породит социально-политические и юридические проблемы. Так, нуждающимся в жилых помещениях может быть предоставлено жилье меньше, чем по норме предоставления. Отсюда вопрос: они по-прежнему остаются нуждающимися? Следуя логике, граждане, получившие жилые помещения в социальный наем, снимаются с учета (ст. 55 ЖК), но в данном случае они вновь могут встать на учет. В чем же смысл предоставления жилья, если граждане по-прежнему остаются нуждающимися в жилых помещениях? (О максимальном размере предоставляемого жилого помещения см. ч. 2 ст. 59 ЖК и соответствующий комментарий.)

Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

1. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
2. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Комментарий к статье 58

1. Согласие, о котором идет речь в ч. 1 комментируемой статьи, должно быть свободно выраженным. Понуждение лиц разного пола, кроме супругов, к поселению в одну комнату недопустимо.
2. В прежнем законодательстве максимальный размер предоставляемого жилого помещения определялся с помощью нормы жилой площади (12 кв. м на одного человека). Жилое помещение предоставлялось в пределах этой нормы (не более чем по 12 кв. м жилой площади на одного человека) (ст. ст. 38, 40 ЖК РСФСР).
В ЖК РФ принципиально иной подход. Нет нормы жилой площади. Правовое значение придается не жилой площади, но общей площади жилого помещения. По-иному определен и максимальный размер предоставляемого жилья: при наличии указанных в ч. 2 ст. 58 ЖК РФ условий допускается превышение нормы предоставления, но не более чем в два раза. Если, например, предоставляется жилое помещение одинокому гражданину, а норма предоставления в данном муниципальном образовании составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, то такому гражданину может быть предоставлена однокомнатная квартира общей площадью не более 36 (18 х 2) кв. м.
Таким образом, в ЖК РФ предусмотрена возможность значительного превышения нормы предоставления, указана мера этой значительности (не более чем в два раза) и названы случаи, когда это допустимо. К сожалению, в Кодексе не нашлось места для определения общего правила о максимальном размере предоставляемого жилого помещения. Нам известно, каким должен быть его минимальный размер ("на одного человека не менее нормы предоставления" - ч. 5 ст. 57 ЖК), но неизвестен максимальный. По-видимому, учитывая правило, установленное в ч. 2 ст. 58 ЖК, определяющее "верхнюю границу" для исключительных случаев, следует сделать вывод, что по общему правилу допускается только незначительное превышение нормы предоставления.

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 59

1. Ранее действовавшее законодательство установило, что жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР). Это указание не имело практического содержания. Оно могло бы работать, если бы в законодательстве были определены случаи допустимости отступления от принципа посемейного заселения квартир. Перечень таких случаев не устанавливался. Поэтому решение вопроса о том, будет ли гражданину (гражданам) предоставлена отдельная квартира или только комната (комнаты) в квартире, всякий раз зависело от ничем не ограниченного усмотрения субъекта, принимавшего решение о предоставлении жилья в социальный наем <*>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Областной закон от 04.05.1995 N 14-ОЗ "О предоставлении жилища в Свердловской области" утратил силу в связи с принятием Областного закона от 27.06.2005 N 58-ОЗ "О признании утратившим силу Областного закона "О предоставлении жилища в Свердловской области".

<*> В законодательстве субъектов Российской Федерации иногда устанавливались более категоричные правила. Так, Законом Свердловской области "О предоставлении жилища в Свердловской области" от 4 мая 1995 г. N 14-ОЗ предусматривалось, что жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры на семью, за исключением предоставления жилья в дополнение к имеющемуся.

В результате предоставления по отдельному договору изолированной комнаты (комнат) в квартире такая квартира оказывалась заселенной двумя или более нанимателями (семьями). Такие же последствия наступали в результате раздела жилой площади (ст. 86 ЖК РСФСР; ЖК РФ не предусматривает такого основания изменения договора социального найма). Это возможно также, когда по договору обмена в одну квартиру вселяются граждане, пользующиеся в ней отдельными комнатами по самостоятельным договорам найма. Как исключение, и ЖК РФ допускает предоставление комнаты (комнат) в социальный наем (ч. 6 ст. 57, ч. 4 ст. 59). Во всех этих случаях имеются отдельные договоры найма изолированных комнат в одной квартире. Такие квартиры именуют коммунальными (иногда - густонаселенными). По поводу пользования отдельными комнатами такой квартиры существуют два или более жилищных правоотношения, основанных на договорах социального найма.
Возможна также ситуация, когда в коммунальной квартире одна комната (несколько комнат) принадлежит гражданину на праве собственности (чаще всего в результате приватизации), а другие комнаты квартиры используются другими гражданами по договорам социального найма. Это тоже коммунальная (густонаселенная) квартира.
Коммунальной именуют также квартиру, в которой разные комнаты принадлежат на праве собственности различным субъектам (ст. ст. 41 - 43 ЖК). Правила комментируемой статьи распространяются на такие коммунальные квартиры только в том случае, если одна комната (или несколько комнат) находится в государственной или муниципальной собственности, предоставлена в социальный наем и освободилась.
По ряду причин правоотношение, основанное на договоре социального найма, может прекратиться (например, вследствие смерти нанимателя, когда в жилом помещении не проживают члены его семьи; выезда всех пользователей на постоянное жительство в другое место; выселения их и т.п.). Возникает вопрос: должно ли освободившееся жилое помещение заселяться на общих основаниях или оно подлежит передаче пользователям других комнат данной квартиры? Ответ на него содержится в комментируемой статье, правила которой направлены на обеспечение принципа посемейного заселения квартир.
2. В ЖК РФ предлагается, условно говоря, "ступенчатое" решение вопроса о заселении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, которое находилось в социальном найме. Причем если решение принято на "первой ступени", то нет нужды рассматривать третью и т.д.
Во-первых, освободившееся жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам других жилых помещений этой квартиры, если они являются малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При этом не имеет значения формальный момент - факт признания таких граждан малоимущими, а также факт принятия на учет нуждающихся в жилых помещениях. Важно, что они по установленным правилам являются малоимущими и нуждающимися в жилье.
Освободившееся жилое помещение передается указанным гражданам "на основании их заявления". Иногда граждане, обладающие правом получить в свое пользование освободившееся помещение, могут быть не заинтересованы в этом, например, потому, что в случае улучшения жилищных условий в общем порядке им будет предоставлено новое благоустроенное жилое помещение, а присоединение освободившейся комнаты приведет к исчезновению оснований нуждаемости в жилье. Если граждане не выразили свою волю на получение освободившегося в квартире жилого помещения, то принудительно наделить их правом пользования таким помещением невозможно. Но если граждане желают получить освободившуюся комнату, то отказ им в этом недопустим.
Во-вторых, на "первой ступени" решение о заселении освободившейся комнаты может быть не принято не только при отсутствии в квартире граждан, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье (как это сказано в ч. 2 комментируемой статьи, но и потому, что проживающие в квартире граждане (малоимущие и нуждающиеся) не желают получать освободившуюся комнату. В этих случаях освободившееся жилье предоставляется в социальный наем проживающим в квартире гражданам, которые являются малоимущими, обеспечены жильем более учетной нормы (ч. 4 - 5 ст. 50 ЖК), т.е. не относятся к числу нуждающихся в жилье, но на каждого пользователя приходится менее нормы предоставления (ч. 1 - 2 ст. 50 ЖК). Например, в двухкомнатной коммунальной квартире на каждого пользователя приходится по 17 кв. м общей площади. В данном муниципальном образовании учетная норма составляет 15 кв. м общей площади на одного человека, а норма предоставления - 18 кв. м. Одна из комнат этой квартиры, бывшая объектом договора социального найма, освободилась. Если граждане, проживающие в другой комнате, являются малоимущими (ч. 2 ст. 49 ЖК), то освободившаяся комната передается им в пользование на условиях социального найма, поскольку на каждого пользователя приходится менее нормы предоставления (меньше чем по 18 кв. м). Естественно, что такая передача освободившейся комнаты производится по желанию граждан, проживающих в соседней комнате коммунальной квартиры ("на основании их заявления"). Если граждане изъявили волю на получение освободившейся комнаты, то отказать им нельзя.
В-третьих, если в коммунальной квартире освободилась комната, а проживающие в соседней комнате (комнатах) граждане не являются малоимущими, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, то освободившаяся комната передается этим гражданам по договору купли-продажи. Кроме того, освободившаяся комната может быть продана гражданам, которые проживают в этой квартире и не относятся к числу малоимущих, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, если проживающие в этой же квартире граждане, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье или малоимущими, но обеспеченными общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, отказались от получения освободившейся комнаты.
Понятно, что договор купли-продажи заключается, только если на то есть воля граждан. Другая сторона (орган местного самоуправления, орган государственной власти) при волеизъявлении граждан на заключение договора купли-продажи комнаты обязана заключить такой договор. В случае неисполнения этой обязанности граждане вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 445 ГК).
В-четвертых, - "четвертая ступень" - освободившаяся в коммунальной квартире комната предоставляется нуждающимся в жилье гражданам (ст. ст. 49, 51, 52, 57 ЖК), не проживавшим в этой квартире, если:
- в квартире не живут граждане малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях;
- в квартире нет малоимущих, но есть граждане, которые не являются малоимущими и нуждающимися в жилье, но обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Освободившаяся комната заселяется в общем порядке также в том случае, когда граждане, имеющие право получить ее в социальный наем ("первая и вторая ступени", ч. 1 - 2 ст. 59 ЖК) или в собственность на основании договора купли-продажи ("третья ступень", ч. 3 ст. 59 ЖК), отказались от своего права.

Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к статье 60

1. Комментируемая статья ЖК РФ посвящена понятию договора социального найма жилого помещения, сроку его действия, а также гарантиям его неизменности. Фактически через положения ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения реализуется положение ст. 40 (ч. 3) Конституции РФ о том, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
2. Понятие договора социального найма содержится не только в ЖК РФ, но и во многих региональных законах, являясь более развернутым. Так, согласно ст. 3 ЖК Кабардино-Балкарской Республики договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.
3. Договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами - гражданином-нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду (подробнее о видах жилищных фондов см. комментарий к ст. 19 ЖК). ЖК РФ не предполагает заключения договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.
От имени собственника соответствующего жилищного фонда может выступать действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо - наймодатель.
Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения (см. комментарий к ст. 57 ЖК), что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основаниями возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов - принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.
4. Как обязательственное правоотношение договор социального найма жилого помещения характеризуется рядом прав и обязанностей его сторон, которые предусмотрены в первую очередь именно в настоящем Кодексе (см. комментарии к ст. ст. 65 и 67 ЖК).
В числе полномочий гражданина - нанимателя жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ называет полномочия по владению и пользованию занимаемой площадью. Вместе с тем наниматель социального жилья не лишен и отдельных правомочий распоряжения предоставленным жилым помещением, к числу которых могут быть отнесены право на замену и обмен жилой площади, направленные на ее отчуждение иным лицам при определенных условиях, установленных законом.
Полномочия гражданина-нанимателя жилой площади по распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, существенно Уже соответствующего правомочия гражданина-собственника, который может заключать в отношении принадлежащего ему жилья любые гражданско-правовые сделки.
Цель договора социального найма жилого помещения заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).
Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги - плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (см. комментарий к ст. 154 ЖК).
Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности).
Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
5. Близким по содержанию договору социального найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный гл. 35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).
Различия между этими видами договоров сводятся к следующему. Как отмечалось выше, договор социального найма жилого помещения может заключаться только в государственном или муниципальном жилищном фонде, в то время как договор коммерческого найма должен заключаться только в частном жилищном фонде (к сожалению, это правило не удалось последовательно провести в ЖК РФ).
Основанием заключения договора социального найма выступает решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, т.е. административный акт, а договор коммерческого найма заключается исключительно на основе волеизъявления сторон. Договор социального найма жилого помещения - бессрочный; плата за пользование жилым помещением по такому договору, предоставляемым по установленной норме, предусмотрена законодательством. В то же время договор коммерческого найма всегда носит срочный характер и заключается на срок от одного года до пяти лет; плата за пользование жилым помещением по этому договору определяется соглашением сторон, им же определяется и размер предоставляемого жилого помещения.
Споры относительно пользования жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.
6. ЖК РСФСР содержал норму о том, что к отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения (имелся в виду социальный наем), в определенных случаях подлежали применению также правила гражданского законодательства. Это касалось, например, норм о сделках, исковой давности и т.д. Сейчас в ЖК РФ такого упоминания нет, что, однако, не означает невозможности использования положений ГК РФ в этой части. Более того, именно положения ГК РФ предстоит использовать при решении вопросов, связанных, например, с последствием предоставления жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов на основании незаконного решения органа местного самоуправления, о котором ЖК РФ умалчивает.
7. Стабильность отношений по пользованию жилым помещением по договору социального найма - одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.
Условиями такой стабильности являются не только бессрочность договора социального найма, предусмотренная ст. 60 (ч. 2) ЖК РФ, но и правило ч. 3 этой же статьи. Ее смысл состоит в том, что граждане, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма, но переставшие, к примеру, быть малоимущими (по ЖК РФ, это основное условие предоставления социального жилья), вправе продолжать пользоваться им и далее по договору социального найма.
Не вполне удачным является указание ЖК РФ на то, что изменение условий и оснований, дающих право на получение жилого помещения, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения, поскольку основным фактором для получения социального жилья служит отнесение того или иного гражданина к категории малоимущих граждан (хотя, по ЖК РФ, это не основание, а условие получения социального жилья), и именно с этим обстоятельством целесообразно связывать дальнейшее пользование социальным жильем.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Комментарий к статье 61

1. Наниматели жилых помещений по договору социального найма могут использовать их в соответствии с предписаниями ЖК РФ, а также заключенного договора. Кодекс исходит из того, что граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора, а при осуществлении этих прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей они не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК).
Как представляется, вряд ли можно говорить о сколько-нибудь значимой свободе в установлении и реализации жилищных прав применительно к сторонам договора социального найма. Этот договор имел и имеет достаточно жесткую регламентацию, которая не предполагает ни возможности изменять действующие правила ЖК РФ, ни возможности устанавливать иные права и обязанности, помимо предусмотренных законодательством.
2. В качестве общего правила комментируемый Кодекс предусматривает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств <*>. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Так, например, согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (СанПиН 2.1.2.1002-00), не допускается:
--------------------------------
<*> ЖК Кабардино-Балкарской Республики разрешает размещать промышленное производство в отдельно стоящих индивидуальных жилых домах (ст. 10).

- использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;
- хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух;
- выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;
- захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других мест общего пользования;
- использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений.
До утверждения Постановлением Правительства РФ новых Правил пользования жилыми помещениями (во исполнение ст. ст. 12, 17 ЖК) продолжают действовать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (с последующими изменениями и дополнениями). Поскольку, как отмечалось выше, правомочия нанимателя по договору социального найма в основном определялись в ЖК (сначала ЖК РСФСР, а теперь ЖК РФ), указанные Правила перечисляют некоторые дополнительные права нанимателя и гораздо более подробно регламентируют обязанности нанимателя по пользованию занимаемым жильем. Так, к примеру, Правила указывают, что при обнаружении неисправностей в квартире наниматель обязан немедленно принять возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщить о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу.
Наниматель обязан содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; производить чистку одежды, ковров и т.п. в местах, определяемых ЖЭО; своевременно производить текущий ремонт жилого и подсобных помещений; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию. Нанимателям запрещается устанавливать на крышах домов без разрешения ЖЭО индивидуальные антенны для телевизоров; хранить в жилых помещениях и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и другие места общего пользования.
Не допускается курение в местах общего пользования в квартирах, где проживает несколько нанимателей, в подъездах, холлах и на лестничных клетках жилого дома; выполнение в квартире работ или совершение других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.
Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 должна соблюдаться полная тишина.
Содержание собак и кошек в отдельных квартирах допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах, а в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кроме того, лишь при согласии других нанимателей и совершеннолетних членов их семей. Содержание на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел запрещается.
Ряд положений рассматриваемых Правил предназначен для пользователей коммунальных квартир. Согласно им кухня, ванная, туалетная комната, коридоры и подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них.
Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению нанимателей жилых помещений квартиры.
В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов за освещение, телефон коллективного пользования, печное отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также за ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются:
а) плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике - пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя;
б) плата за телефон коллективного пользования - по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров. Междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, производившим разговоры;
в) плата за печное отопление - пропорционально площади отапливаемых помещений;
г) плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире больше месяца).
Отдельный раздел Правил посвящен содержанию жилого дома и придомовой территории. В нем также отражены соответствующие обязанности нанимателя и наймодателя, в том числе по текущему ремонту занимаемых жилых помещений, определено содержание текущего ремонта: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки.
3. Часть 2 комментируемой статьи закрепляет право нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме фонда социального использования пользоваться также общим имуществом этого дома. Объекты общего имущества многоквартирного дома перечислены в ст. 36 ЖК РФ. К ним относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 62

1. Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. ЖК РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (см. комментарий к ст. 15 ЖК). Таким образом, Кодекс называет два основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность и пригодность для постоянного проживания (правильнее говорить о пригодности для проживания). Последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил.
Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо (например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и т.п.) не относятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кладовые и т.п.).
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется, в частности, Санитарно-эпидемиологическими требованиями к жилым зданиям и помещениям" СанПиН 2.1.2.1002-00. Эти правила устанавливают санитарные требования, которые должны соблюдаться при проектировании, реконструкции, строительстве, а также содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.
Названные правила и нормативы предусматривают следующие требования: к участку и территории жилых зданий при их размещении; к жилым зданиям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях; к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений; к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий; к строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений; к инженерному оборудованию; требования к водоснабжению и канализации; к лифтам; к мусороудалению; к содержанию жилых помещений.
Вместе с тем ЖК РФ ориентировал законодателя на то, что требования, которым должно отвечать жилое помещение, и порядок (т.е. процедура) признания помещения жилым должны устанавливаться на более высоком - правительственном уровне.
Соответственно, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, также установленным Правительством РФ. В настоящее время действует Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 октября 2003 г. N 552.
2. Статья 62 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что по существу является правильным, однако дублирует понятие "часть квартиры". И хотя ЖК РФ в ст. 62 не упоминает комнаты как предмет договора социального найма, другие статьи Кодекса прямо предусматривают их в качестве предмета этого договора (см., например, ч. 6 ст. 57 ЖК).
3. Не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения неизолированные жилые помещения (например, проходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), помещения вспомогательного использования (кухни, кладовые и т.п.), общее имущество многоквартирного дома (о понятии общего имущества многоквартирного дома см. ст. 36 ЖК). Невозможность указанных объектов выступать в качестве предмета договора социального найма объясняется тем, что они не отвечают критериям жилого помещения: изолированности и пригодности для проживания.
Не может быть предметом договора социального найма и часть комнаты, хотя об этом прямо в ЖК РФ не говорится.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 63

1. Как и ранее, ЖК РФ предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (см. комментарий к ст. 57 ЖК).
2. Несоблюдение простой письменной формы при заключении договора социального найма не влечет за собой его недействительность, поскольку это не предусмотрено ЖК РФ (ст. 162 ГК). В юридической литературе отмечалось, что, "поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. С. 349.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора (сделки) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение заключения такого договора на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Например, при незаключении договора социального найма между нанимателем и наймодателем подтверждением возникновения отношений по пользованию жилым помещением может служить, в частности, надлежаще оформленное решение органа местного самоуправления о предоставлении такого жилого помещения конкретному лицу (лицам).
3. Ранее на практике, как правило, не уделялось должного внимания заключению договоров социального найма в письменной форме. Между тем выполнение соответствующих предписаний ЖК РФ позволит сторонам договора иметь четкую информацию об их взаимных правах и обязанностях, предотвратит возможные конфликтные ситуации по поводу пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением.

КонсультантПлюс: примечание.
"Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР" (утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415) утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".

Типовой договор социального найма жилого помещения должен быть утвержден Правительством РФ. В настоящее время такой документ предстоит разработать. Основой его может послужить Типовой договор найма жилого помещения, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к статье 64

Комментируемая статья содержит важное правило, направленное на защиту интересов нанимателей, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. Ее назначение состоит в том, чтобы сохранить в неизменности отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, даже в случае перехода права собственности и иных вещных прав (например, в результате акционирования предприятия) на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма.
Следует отметить, что нормы о сохранении договора социального найма жилого помещения при изменении отношений собственности уже известны региональному законодательству. Так, например, в ст. 6 ЖК Республики Башкортостан 1994 г. говорится: "При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в их хозяйственном ведении или в оперативном управлении, должен быть передан в хозяйственное ведение или в оперативное управление их правопреемников, иных юридических лиц либо в ведение органов местной власти в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав проживающих в нем граждан, в том числе права на приватизацию жилья.
При ликвидации общественных организаций и иных объединений и отсутствии их правопреемников жилищный фонд, находящийся в их собственности, передается в установленном законодательством порядке в собственность района, города либо входящих в них административно-территориальных образований с сохранением всех жилищных прав проживающих в нем граждан и предоставлением права последующей приватизации занимаемых жилых помещений".
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 16 мая 2000 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited" было отмечено, что жилищный фонд социального использования наряду с другими объектами используется в том числе и в интересах населения, подлежащих защите со стороны государства. Поэтому отношения, связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения такого объекта, носят публично-правовой характер <*>.
--------------------------------
<*> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. М.: Юристъ, 2001. С. 109.

В силу этого законодатель предусмотрел, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, не может вести ни к выселению нанимателей, ни к изменению каких-либо условий договора социального найма жилого помещения, в частности срока его действия, оплаты занимаемого помещения и иных условий пользования им.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарий к статье 65

1. Комментируемая статья в обобщенном виде содержит перечень прав и обязанностей наймодателя жилого помещения по договору социального найма.
Поскольку указанный договор относится к числу возмездных, основное право наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 155 (ч. 1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В отношении многоквартирных домов этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом.
Несвоевременное внесение либо внесение не полностью платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет за собой гражданско-правовую ответственность по уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).
Иных прав наймодателя ЖК РФ в ст. 65 не называет. Однако это не означает, что они не существуют. Фактически правом наймодателя является требование соблюдения нанимателем по договору социального найма жилого помещения всех возложенных на него обязанностей, которые перечислены, в частности, в действующих в настоящее время Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г. (см. комментарий к ст. 61 ЖК).
Так, например, наймодатель вправе потребовать от нанимателей: при освобождении жилого помещения (в случае выезда на другое место жительства и т.п.) сдать его в надлежащем состоянии; не производить на придомовой территории мойку автомашин и иных транспортных средств, не сливать бензин и масла, не регулировать сигналы, тормоза и двигатели.
2. Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не может предоставить в пользование по договору социального найма помещение, на которое, к примеру, уже заключен аналогичный договор.
Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Эта обязанность наймодателя конкретизирована Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г. Согласно им наймодатель обязан:
- систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, а также осмотр объектов благоустройства придомовых территорий;
- своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;
- обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов, а также придомовых территорий;
- своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.
В обязанности наймодателя входит капитальный ремонт жилого помещения.
Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества - еще одна обязанность наймодателя. К коммунальным услугам относится холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение и т.п.). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, допускается изменение размера платы, вносимой за эти услуги (см. комментарий к ст. 157 ЖК).
Другие обязанности наймодателя могут быть предусмотрены иными, кроме ЖК РФ, нормативными актами, а также самим договором социального найма жилого помещения.
Так, упомянутые выше Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г. предусматривают, что наймодатель обязан содержать придомовую территорию в чистоте и порядке; оборудовать хозяйственные площадки для установки контейнеров и бачков для мусора и пищевых отходов, для сушки белья, чистки одежды, ковров и т.п.; оборудовать в установленном порядке на придомовой территории спортивные, игровые площадки и устройства, площадки для детей и т.п.; своевременно производить работы по ремонту и окраске объектов благоустройства; осуществлять систематический уход за зелеными насаждениями.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Комментарий к статье 66

1. Ответственности наймодателя жилого помещения за неисполнение обязанностей по договору социального найма посвящена отдельная статья ЖК РФ. Часть 1 комментируемой статьи, говоря об ответственности наймодателя жилого помещения, не называет ее конкретных видов, однако они могут быть выведены путем системного применения законодательства. Примерный перечень обязанностей наймодателя содержится в ст. 65 (ч. 2) ЖК РФ, кроме того, обязанности наймодателя могут быть предусмотрены договором социального найма жилого помещения, а также иными актами жилищного законодательства.
2. Уголовная ответственность за неисполнение каких-либо обязанностей наймодателя в настоящее время не предусмотрена. Вместе с тем по-прежнему к виновному наймодателю может быть применена административная ответственность. Так, согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 МРОТ; на юридических лиц - от 400 до 500 МРОТ.
Из текста ст. 7.22 КоАП РФ следует, что законодатель выделяет ряд различных виновных действий со стороны должностных лиц:

КонсультантПлюс: примечание.
"Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР" (утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415) утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".

а) нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Эти правила содержатся в действующих до настоящего времени Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г. и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР (более подробно об этих правилах см. комментарий к ч. 2 ст. 65 ЖК РФ).
Большой перечень правил по содержанию жилого помещения содержится также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.
Субъектом ответственности за указанное нарушение выступает управляющая организация, с которой заключается договор управления данным домом (см. комментарий к ст. 163 ЖК). Управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы (ОАО, ООО) или индивидуальный предприниматель;
б) нарушение порядка и правил признания жилых домов и (или) жилых помещений непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК). В настоящее время действует Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552. Это Положение называет три признака непригодности жилья для проживания: ветхость, аварийность и наличие вредного воздействия факторов среды обитания.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований (территориальной разобщенности, плотности населения, состояния жилищного фонда, других факторов) и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований. Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания, в частности, на основании заявления собственника либо уполномоченного собственника, или указания органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления, или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции.
Таким образом, все перечисленные выше органы либо должностные лица наряду с наймодателем могут рассматриваться в качестве субъектов административной ответственности за нарушение порядка и правил признания жилых домов непригодными для проживания.
По ЖК РФ допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот. Поэтому, несмотря на то что КоАП РФ устанавливает административную ответственность только за нарушение порядка и правил перевода жилых помещений в нежилые, соответствующая ответственность должна наступать и тогда, когда имеются аналогичные нарушения и при переводе нежилых помещений в жилые. Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления, который и будет выступать субъектом указанной ответственности;
в) проведение переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом или жилым помещением. Обращает на себя внимание то, что КоАП РФ, ГК РФ и ЖК РФ содержат по этому вопросу различную терминологию. КоАП РФ говорит о переоборудовании, ГК РФ - о переустройстве и реконструкции (ст. 678 ГК) <*>, ЖК РФ - о переустройстве и перепланировке жилого помещения (гл. 4), а также о переоборудовании и реконструкции дома (ст. ст. 36, 73).
--------------------------------
<*> См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Е.Н. Сидоренко: 4-е изд. М.: Проспект, 2004. С. 193.

Между тем под переоборудованием жилого помещения (как более общим понятием) применительно к КоАП РФ понимают фактически его переустройство и перепланировку <*>, понятия которых содержатся в ЖК РФ (см. комментарий к ст. 25 ЖК). Таким образом, административная ответственность может наступать за нарушения именно в этой части и должна быть связана с проведением переустройства и перепланировки без согласия нанимателя, а также членов его семьи, включая временно отсутствующих, поскольку последние имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.
--------------------------------
<*> Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ 2004 г. реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения).

Неправомерные действия по переустройству и перепланировке жилого помещения, факт которых должен быть подтвержден актом приемочной комиссии (см. комментарий к ст. 28 ЖК), могут иметь место во время капитального ремонта жилого помещения, занимаемого нанимателем.
Представляется, что административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений по ст. 7.22 КоАП РФ должна наступать только в тех случаях, когда последствия тех или иных нарушений приводят к существенному ухудшению условий использования жилого помещения, прав и законных интересов нанимателей социального жилья. В каждом конкретном случае решение этих вопросов должно осуществляться с привлечением органов государственной жилищной инспекции либо судом.
3. Наймодатель по договору социального найма может нести и гражданско-правовую ответственность, которая является одновременно и жилищно-правовой. Так, например, в случае передачи наймодателем такого жилого помещения, которое не свободно от прав иных лиц (при предоставлении жилого помещения по договору социального найма), наниматель вправе предъявить в суде иск о признании за ним права на спорное жилое помещение (ст. 12 ГК; ст. 11 ЖК). В случае неправомерных действий наймодателя, следствием которых выступает существенное изменение условий пользования многоквартирным жилым домом, наниматель вправе потребовать также восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК; ст. 11 ЖК).
Гражданско-правовая ответственность наймодателя наступает при наличии его вины (умысла или неосторожности), а также убытков нанимателя, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей (т.е. путем действия или бездействия). Освобождение от гражданско-правовой ответственности допускается в том случае, если невыполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы, т.е. чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами (ст. 401 ГК).
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению капитального ремонта жилого помещения в установленный срок, а также общего имущества дома (см. комментарий к ст. 36 ЖК) влечет для наймодателя ответственность, предусмотренную ч. 2 комментируемой статьи.
В этой ситуации ЖК РФ предоставляет нанимателю право выбрать наиболее удобную для него форму реагирования:
1) предъявление требования об уменьшении платы за пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, а также общим имуществом многоквартирного дома;
2) предъявление требования о возмещении своих расходов на устранение соответствующих недостатков;
3) предъявление требования о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных выше обязанностей наймодателя.
Рассматриваемые положения ч. 2 ст. 66 ЖК РФ позволяют утверждать, что для привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности (подп. 1) достаточно лишь невыполнения наймодателем своих обязанностей в установленный срок.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Комментарий к статье 67

1. Статья 67 ЖК РФ содержит перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. В статье перечислены основные права и обязанности нанимателя, содержащиеся в первую очередь именно в ЖК РФ, что не исключает возможности для нанимателя иметь и иные права и обязанности, которые могут быть предусмотрены настоящим Кодексом, иными федеральными законами, а также конкретным договором социального найма.
Представляется, однако, что целевое назначение жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, не предполагает сколько-нибудь серьезного изменения объема предусмотренных ЖК РФ прав и обязанностей нанимателей соглашением сторон этого договора. Иное дело - федеральные законы, принятие которых может повлечь за собой появление у нанимателя социального жилья новых правомочий.
2. В соответствии с ЖК РФ наниматель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи (см. комментарий к ст. 70 ЖК), сдавать жилое помещение (полностью или его часть) в поднаем за плату (см. комментарии к ст. ст. 76 - 79 ЖК), разрешать безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов (см. комментарий к ст. 80 ЖК). Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменивать это помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по этому же договору (см. комментарии к ст. ст. 72 - 75 ЖК), требовать замены большего жилого помещения на меньшее (см. комментарий к ст. 81 ЖК).
Впервые в ЖК РФ прямо предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
К числу прав нанимателя, не обозначенных в ст. 67 ЖК РФ, но предусмотренных иными статьями Кодекса, относится право оставаться пользователем жилого помещения в случае его временного отсутствия, которое в отличие от ЖК РСФСР не регламентировано какими-либо сроками (см. комментарий к ст. 71 ЖК). Члены семьи нанимателя жилого помещения, имеющие равные с нанимателем права и обязанности, вправе требовать изменения ранее заключенного договора социального найма (см. комментарий к ч. 2 ст. 82 ЖК). Проживающие в коммунальной квартире наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых помещений в случае их объединения в одну семью (см. комментарий к ч. 1 ст. 82 ЖК).
Наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть этот договор (см. комментарий к ст. 83 ЖК).
Малоимущие наниматели, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ вправе не вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем); наниматели вправе требовать перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг при их временном отсутствии (ч. 11 ст. 155 ЖК). Наниматели социального жилья имеют право на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 159 ЖК).
Наниматели жилых помещений имеют право на информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне, о качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и о размерах оплаты этих услуг (ч. 2 ст. 165 ЖК).
3. Поскольку пользование жилым помещением, в том числе по договору социального найма, будет осуществляться в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ (ч. 4 ст. 17 ЖК), именно этот нормативный акт может содержать расширенный, по сравнению с ЖК РФ, перечень прав и обязанностей нанимателя.
Действующие в настоящее время Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г. каких-либо дополнительных правомочий нанимателя, помимо установленных ЖК, не предусматривают.
4. Обязанности нанимателей жилых помещений по договору социального найма сводятся к следующему. Они должны использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания, и в пределах, которые установлены комментируемым Кодексом. Имеется в виду возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).
Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать такого использования, которое может вести к его разрушению и порче, а также к разрушению и порче инженерного оборудования, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий (не реже одного раза в пять лет) ремонт жилого помещения, к которому относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной электропроводки (п. 20 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г.).
Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное (не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым) внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 ЖК).
Наниматель обязан также информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований (ст. 51 ЖК) и условий (ст. 49 ЖК), дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Представляется, что такой срок должен быть установлен в Типовом договоре социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 63 ЖК), положения которого в этой части должны быть воспроизведены в конкретных договорах.
Обязанность нанимателя по информированию наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, вызвана тем, что переставшие быть малоимущими граждане обязываются к внесению платы за пользование жилым помещением и, соответственно, изменению условий договора социального найма.
5. Другие обязанности нанимателя могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также договором социального найма. Так, например, согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам.

КонсультантПлюс: примечание.
"Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР" (утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415) утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".

Что касается договора социального найма, то дополнительные обязанности нанимателя, вытекающие из этого договора, будут, как представляется, базироваться на положениях Типового договора социального найма, который предстоит разработать взамен действующего в настоящее время Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР 1985 г.

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Комментарий к статье 68

1. Комментируемая статья содержит общую норму об ответственности нанимателя социального жилья, которая наступает в случае неисполнения им обязанностей, вытекающих из положений жилищного законодательства и конкретного договора социального найма. В новом ЖК РФ ответственности нанимателя и наймодателя посвящены отдельные статьи гл. 8 "Социальный наем жилого помещения". В ранее действовавшем ЖК РСФСР имелся специальный разд. V, озаглавленный "Ответственность за нарушение жилищного законодательства", который прямо предусматривал уголовную, административную и иную (т.е. гражданско-правовую) ответственность лиц, виновных в нарушении требований ЖК РСФСР.
2. УК РФ, действующий с 1 января 1997 г., в настоящее время не предусматривает уголовной ответственности нанимателей за нарушение жилищного законодательства.
КоАП РФ 2001 г. предусматривает ответственность нанимателя за нарушение правил пользования жилыми помещениями (ст. 7.21). Согласно ей порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 10 до 15 МРОТ. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах (т.е. изменение их конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.
КоАП РФ, как следует из текста приведенной статьи, разделяет понятия "переоборудование" и "перепланировка". Поэтому можно предположить, что под переоборудованием в смысле ст. 7.21 КоАП РФ понимается только его переустройство, представляющее собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК).
Административная ответственность нанимателей предусмотрена и законами субъектов РФ. Так, Закон г. Москвы "Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда" от 20 декабря 1995 г. за нарушение разрешенного порядка проведения работ по переустройству (переоборудованию или перепланировке) помещений в жилых домах предусматривает предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 15 до 25 МРОТ.
3. Гражданско-правовая ответственность нанимателей, предусмотренная ЖК РФ, состоит, в частности, в том, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени (т.е. неустойку) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).
4. Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья заключается в возможности их выселения из занимаемых жилых помещений вследствие виновного поведения. Такое выселение может быть осуществлено как без предоставления другого жилого помещения, так и с предоставлением другой, но меньшей по размеру жилой площади.
Выселение без предоставления другого жилого помещения является серьезной мерой ответственности нанимателя, и допускается она в случае, если жилое помещение используется не по назначению; наниматель и члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей; наниматель и члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (см. комментарий к ст. 91 ЖК). Выселение нанимателей, которые лишены родительских прав, если их совместное проживание с детьми будет признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК), также осуществляется без предоставления другого жилого помещения и может быть отнесено к тем случаям выселения, которые связаны с систематическим нарушением прав и интересов ребенка.
Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения не противоречит требованиям Конституции РФ, которая запрещает лишь произвольное (т.е. не на основании Закона и вне судебного порядка) выселение. Соответствующая правовая позиция неоднократно высказывалась и подтверждалась Конституционным Судом РФ в его решениях.
5. Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, не является мерой ответственности.

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Комментарий к статье 69

1. В определение круга лиц, которые могут быть отнесены к членам семьи нанимателя и которые должны быть указаны в договоре социального найма, в том числе после его заключения, законодатель внес определенные коррективы. Так, уточнено (сужено) правило о том, что членами семьи нанимателя наряду с его супругом являются лишь дети и родители самого нанимателя жилого помещения. Ранее действовавший ЖК РСФСР признавал членами семьи нанимателя детей и родителей обоих супругов. Сама по себе возможность признания и этих граждан членами семьи нанимателя по новому ЖК РФ не утрачена, однако такое признание потребует соблюдения иных условий, о которых речь пойдет ниже. Супруг нанимателя, его дети и родители признаются членами семьи нанимателя при условии совместного проживания с нанимателем.
А) Супруг нанимателя. По СК РФ супругами являются лица, заключившие брак в органах записи актов гражданского состояния. Поэтому фактические брачные отношения совместно проживающих граждан не порождают для любого из них право быть членом семьи нанимателя.
В соответствии со ст. 31 СК РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Это означает, что супруги не обязаны проживать совместно. Однако раздельное проживание, т.е. наличие в пользовании каждого из супругов разных жилых помещений, занимаемых ими, к примеру, по самостоятельным договорам социального найма, не влечет за собой автоматического признания членом семьи супруга другого раздельно проживающего супруга, являющегося нанимателем такого жилого помещения. Будучи членами семьи в смысле семейных отношений, такие супруги не могут рассматриваться членами семьи применительно к жилищно-правовым отношениям. В свою очередь временное, хотя и длительное, отсутствие другого супруга в общем занимаемом супругами помещении не погашает его права быть членом семьи нанимателя.
Б) Дети нанимателя. К их числу ЖК РФ относит общих детей супругов, а также ребенка (детей) самого нанимателя от других браков (зарегистрированных либо незарегистрированных, но при условии, что в отношении таких детей установлено отцовство (ст. ст. 49 - 50 СК). Детьми нанимателя жилого помещения по договору социального найма признаются также несовершеннолетние усыновленные или удочеренные лица (гл. 19 СК).
В) Родители нанимателя. К их числу относятся мать и отец самого нанимателя, а также его усыновители, поскольку по своему характеру отношения между усыновителями и усыновленными приравнены к отношениям родителей и детей.
2. Для других родственников и нетрудоспособных иждивенцев возможность признаниях их в качестве членов семьи нанимателя по новому ЖК РФ зависит от таких условий, как вселение в качестве членов семьи нанимателя и ведение с ним общего хозяйства.
Факт вселения в жилое помещение подтверждается, как правило, регистрацией (пропиской) в жилом помещении. При отсутствии таковой проживание в жилом помещении может быть подтверждено свидетельскими показаниями, иными письменными доказательствами, свидетельствующими о признании нанимателем лица в качестве члена своей семьи. Факт ведения общего хозяйства предполагает наличие совместного бюджета, общих расходов и может подтверждаться любыми письменными доказательствами и свидетельскими показаниями. Доказанность фактов вселения в жилое помещение на постоянное жительство, проживания в нем и совместного ведения хозяйства дает основание в случае спора о том, являлось ли конкретное лицо членом семьи нанимателя, дать положительный ответ на этот вопрос. Соответствующие споры подлежат разрешению в судебном порядке.
А) Другие родственники. Закон не называет каких-либо степеней родства для того, чтобы то или иное лицо могло признаваться членом семьи нанимателя. Поэтому любой родственник по восходящей или нисходящей линии может быть отнесен к членам семьи нанимателя при указанных выше условиях.
Б) Нетрудоспособные иждивенцы. Круг лиц, относящихся к числу нетрудоспособных, определен пенсионным законодательством. ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" от 17 декабря 2001 г. к числу нетрудоспособных иждивенцев относит, в частности, братьев, сестер, внуков нанимателя, не достигших возраста 18 лет, а также братьев, сестер, внуков нанимателя, обучающихся в очной форме в образовательных учреждениях всех типов и видов независимо от их организационно-правовой формы, за исключением образовательных учреждений дополнительного образования, до окончания ими такого обучения, но не дольше чем до достижения ими возраста 23 лет, или братьев, сестер, внуков нанимателя старше этого возраста, если они до достижения возраста 18 лет стали инвалидами, имеющими ограничение способности к трудовой деятельности.
Нахождение на иждивении предполагает, что помощь, предоставляемая лицу, является для него постоянным и основным источником существования, что, как представляется, не исключает возможности самостоятельных, но незначительных доходов. Факт нахождения на иждивении может быть установлен по правилам особого производства (гл. 28 ГПК).
3. Членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма могут признаваться и иные лица. ЖК РФ говорит о том, что такое признание допускается лишь в исключительных случаях и в судебном порядке.
Под иными лицами понимаются любые лица, которые не подпадают под рассмотренные выше категории граждан. Ими могут быть фактический супруг, дети другого супруга, родители (родитель) другого супруга, близкие знакомые и т.д. Признание их членами семьи нанимателя по договору социального найма, хотя об этом прямо в ЖК РФ не говорится, возможно в том случае, если они не имеют права пользования другим жилым помещением по любому основанию либо утратили такое право, а также при условии совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего (совместного) хозяйства. Именно эти обстоятельства должен выяснять суд. Представляется, что обращение к суду может стать необходимым как в случае искового спора по поводу признания того или иного лица членом семьи нанимателя (например, при его выселении нанимателем как временного жильца), так и тогда, когда потребуется установление фактов, имеющих юридическое значение, а именно фактов совместного проживания и ведения общего хозяйства, т.е. в порядке особого производства.
Как следствие, можно утверждать, что приобретение статуса члена семьи нанимателя по ЖК РФ возможно в силу различных оснований закона и судебного решения.
4. Очерченный ЖК РФ круг членов семьи не является единым для различных правоотношений. Действующее законодательство по-разному определяет состав членов семьи, например, в зависимости от правового статуса гражданина. Так, ФЗ "О статусе военнослужащих" от 27 мая 1998 г. к членам семей военнослужащих, уволенных с военной службы, относит супруга, несовершеннолетних детей, детей старше 18 лет, ставших инвалидами до достижения ими возраста 18 лет; детей в возрасте до 23 лет, обучающихся в образовательных учреждениях в очной форме обучения; лиц, находящихся на иждивении военнослужащих.
5. Как и ранее действовавший ЖК РСФСР, ЖК РФ закрепляет важный принцип проживания в социальном жилье нанимателя и членов его семьи - принцип равенства их прав и обязанностей. Этого принципа строго придерживается и судебная практика. Действующие в настоящее время разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. и Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г., также подтверждают незыблемость этого положения (о правах и обязанностях нанимателя см. комментарий к ст. 67 ЖК).
Вместе с тем, как правильно отмечалось в юридической литературе, "хотя принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения и закреплен в качестве универсального, было бы неверно утверждать, что он вообще не терпит никаких изъятий. В первую очередь это относится к тем обязанностям, которые возлагаются на проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Совершенно очевидно, что некоторые из этих обязанностей члены семьи нанимателя в силу возраста, по состоянию здоровья или иным заслуживающим внимания обстоятельствам нести не могут" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Жилищное законодательство: Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. М.: Юрид. лит., 1991. С. 178 - 179.

Это касается, например, таких обязанностей, как проведение текущего ремонта жилого помещения. Вследствие этого новый ЖК РФ устанавливает, что ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, возлагается на дееспособных членов семьи нанимателя (по ЖК РСФСР - совершеннолетних, что было менее точно).
Положения о дееспособности граждан, включающей в себя в том числе способность создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, содержатся в ст. 21 ГК РФ. В полном объеме гражданская дееспособность возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. При вступлении в брак лица до 18 лет дееспособность в полном объеме приобретается им со времени вступления в брак. Полностью дееспособным (эмансипированным) может быть и несовершеннолетний, который достиг 16-летнего возраста, при условии, что он работает по трудовому договору (контракту) либо с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК). Следовательно, по общему правилу члены семьи нанимателя могут нести наравне с ним ответственность, вытекающую из договора социального найма, по достижении 18-летия либо с момента вступления в брак до достижения этого возраста, либо объявления их в установленном порядке эмансипированными.
Ответственность членов семьи нанимателя носит солидарный характер и строится, как отмечалось, по образному принципу: "один за всех и все за одного" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Комментарий к ЖК РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. М.: Проспект, 2004. С. 143.

Солидарная ответственность предполагает, что наймодатель вправе требовать исполнения обязательств, вытекающих из договора социального найма, не только от наймодателя, но и от любого дееспособного члена семьи нанимателя. Причем это требование может заявляться как о полном исполнении обязательства, так и о его исполнении в какой-либо части. Например, требование о погашении задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги может быть предъявлено не к нанимателю-пенсионеру, а к одному из его взрослых сыновей либо к ним обоим в равных или неравных долях.
Недополучение причитающегося от указанных солидарных должников дает наймодателю право предъявить требование остальным солидарным должникам. Поэтому, если предъявленное к одному из сыновей пенсионера-нанимателя требование о погашении задолженности не будет исполнено, его можно предъявить другому дееспособному сыну нанимателя-пенсионера. В том случае, если обязательство будет исполнено полностью одним дееспособным сыном нанимателя-пенсионера, и наниматель, и другой его сын будут освобождены от исполнения этого обязательства в пользу наймодателя. В свою очередь исполнивший в полном объеме обязательство член семьи нанимателя вправе обратиться с регрессным требованием к остальным обязанным лицам в равных долях за вычетом доли, причитающейся с него самого. Правила о солидарных обязательствах и их исполнении содержатся в ст. ст. 322 - 325 ГК РФ.
ГК РФ говорит о солидарной ответственности дееспособных членов семьи нанимателя лишь по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Вместе с тем солидарная ответственность дееспособных членов семьи нанимателя может наступать и в иных случаях, установленных законом, и вытекать из отношений, связанных с проживанием в многоквартирном доме. Порча, к примеру, лифтов, каких-либо инженерных коммуникаций, иного оборудования, находящегося в данном доме, может служить основанием для привлечения виновных лиц к солидарной имущественной ответственности за содеянное.
6. Принцип равенства прав нанимателя и членов его семьи сохраняется и в том случае, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя социального жилья. Причины этого могут быть самыми различными (расторжение брака, неприязненные отношения и т.д.), и они не влияют на объем правомочий бывшего члена семьи. Обязательным условием сохранения равенства прав является лишь условие, по которому бывший член семьи нанимателя должен продолжать проживать в занимаемом жилом помещении. Однако неверно толковать это условие как требование постоянного физического нахождения лица в жилом помещении. В данном случае "продолжение проживания" означает сохранение за бывшим членом семьи нанимателя права на спорное помещение, что не лишает его тем не менее возможности временного длительного или кратковременного отсутствия в нем по любым причинам.
Таким образом, бывший член семьи нанимателя до возможного расторжения с ним договора социального найма жилого помещения по основаниям, указанным в Законе, вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц по правилам ст. 70 ЖК РФ; заключать договор поднайма жилого помещения по правилам ст. 76 ЖК РФ; требовать принудительного обмена занимаемой площади и т.д.
В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР ЖК РФ не говорит о равенстве обязанностей бывшего члена семьи нанимателя, проживающего в занимаемом жилом помещении, и других сонанимателей этого же жилья. Новый Кодекс указывает на то, что бывший член семьи нанимателя самостоятельно (а не солидарно, как ранее!) отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
По-видимому, это положение следует рассматривать как возможность заключения такого соглашения с бывшим членом семьи нанимателя, по которому его обязанности, вытекающие из договора социального найма, будут конкретизированы определенным объемом участия. Такое соглашение между пользователями конкретного жилого помещения должно быть доведено до сведения наймодателя, а в соответствующий договор социального найма должны быть внесены изменения, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств. Представляется, что в первую очередь это будет касаться распределения между членами семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в его текущем ремонте и т.д.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Комментарий к статье 70

1. Право на вселение в занимаемое жилое помещение иных граждан всегда рассматривалось как одно из наиболее важных и "ценных" для нанимателя правомочий. Вместе с тем это правомочие нанимателя никогда не было свободно от различного рода административных ограничений. Длительное время ЖК РСФСР в качестве одного из условий вселения в жилое помещение называл необходимость соблюдения "установленного порядка" вселения, под которым понималась необходимость соблюдения правил о прописке (регистрации). Поэтому зачастую на практике именно с фактом прописки или отсутствия ее связывалось решение вопроса о приобретении вселившимся лицом права на то или иное жилое помещение.
Несмотря на то что цивилисты всегда выступали за отмену административных барьеров в регулировании жилищных отношений и еще Заключением Комитета конституционного надзора СССР от 11 октября 1991 г. нормативные акты о прописке были признаны недействующими, положение ЖК РСФСР о необходимости соблюдения этих правил оставалось действующим до 25 апреля 1995 г. - дня принятия Конституционным Судом РФ Постановления по делу о проверке конституционности ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гр. Л.Н. Ситаловой <*>. В этом Постановлении Конституционный Суд РФ отметил, что неопределенность юридического содержания понятия "в установленном порядке" не позволяла ответить на вопрос, какой орган и какие акты должны устанавливать этот порядок; это порождало произвольное понимание того, что оно означает по своему существу; отсутствие указания на вид нормативного акта, который должен "устанавливать порядок" вселения в жилое помещение, позволяло законодательным и исполнительным органам государственной власти различных субъектов РФ устанавливать его по собственному усмотрению. Правоприменительные же органы при решении вопросов вселения в жилое помещение нередко руководствовались отмененными нормативными актами.
--------------------------------
<*> См.: Конституционный Суд РФ: Постановления. Определения. 1992 - 1996 гг. М.: Новый юрист, 1997. С. 319.

В итоге Конституционный Суд РФ признал, что содержавшееся в ст. 54 ЖК РСФСР положение об "установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует по содержанию ст. ст. 18, 19 (ч. 1), 27 (ч. 1), 40 (ч. 1) и 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ.
Развивая эту правовую позицию, Конституционный Суд РФ в Постановлении по делу о проверке конституционности п. 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, отметил, что представление гражданином таких документов, как паспорт или иной заменяющий его документ, удостоверяющий личность гражданина, и документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (ордер, договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ), либо его надлежаще заверенная копия, порождает у органа регистрационного учета не право, а обязанность зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он избрал местом своего жительства <*>.
--------------------------------
<*> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. 1997 - 1998 гг. М.: Юристъ, 2000. С. 186.

2. Новый ЖК РФ внес изменения в регулирование отношений по вселению в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя, максимально приблизив его к тому, что предусмотрено для найма (коммерческого найма) жилого помещения гл. 35 ГК РФ. О круге членов семьи нанимателя социального жилья см. комментарий к ст. 69 ЖК РФ.
3. Одним из условий вселения новых членов семьи нанимателя в социальное жилье, помимо желания нанимателя, является согласие проживающих в жилом помещении граждан. Такое согласие должно быть дано в письменной форме. Введение письменной формы согласия на вселение не следует рассматривать как ужесточение правил вселения: во избежание споров между "старыми" и "новыми" членами семьи такая форма согласия не исключалась и ЖК РСФСР. Прямое указание ЖК РФ на необходимость получения письменного согласия на вселение призвано предотвратить возможные конфликтные ситуации, связанные с приобретением права на жилое помещение вселившегося лица. Само по себе несоблюдение письменной формы дачи согласия на вселение нового члена семьи в жилое помещение в случае спора не должно приводить к безусловному отказу в признании права на жилое помещение за этим лицом. Новый Кодекс об этом не говорит. Поэтому заинтересованное лицо вправе ссылаться на любые иные письменные доказательства того, что такое согласие давалось. В противном случае в приобретении права на жилое помещение путем вселения в него может быть отказано.
Для вселения в жилое помещение нового члена семьи требуется письменное согласие также временно отсутствующих членов семьи (см. комментарий к ст. 81 ЖК).
Согласие сонанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, требуется на вселение определенных лиц. К их числу относятся супруг, дети и родители нанимателя. Вселение указанной категории граждан допускается вне зависимости от того, будет наниматель признаваться после их вселения нуждающимся в получении социального жилья вследствие уменьшения его площади до учетной нормы, дающей право постановки на учет нуждающихся в получении социального жилья, или не будет.
4. Для вселения в жилое помещение в качестве членов семьи других граждан (родственников любой степени родства, фактического супруга и т.д.) наниматель социального жилья должен получить не только согласие проживающих с ним в жилом помещении членов семьи (включая временно отсутствующих), но и согласие наймодателя. Требование согласия наймодателя для вселения в жилое помещение этой категории граждан направлено, по-видимому, на предотвращение возникновения у нанимателя одного из оснований нуждаемости в получении другого жилого помещения по договору социального найма, т.е. уменьшения общей площади занимаемого жилого помещения до учетной нормы (см. комментарий к ст. 50 ЖК), что, как исключение, допустимо лишь в отношении его супруга, детей и родителей. В связи с этим ЖК РФ прямо указывает на то, что наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы, которая устанавливается органом местного самоуправления, а в ряде случаев - законом субъекта РФ или федеральным законом.
Такое ограничение для вселения новых членов семьи ранее не было известно ЖК РСФСР. Представляется, однако, что в том случае, когда вселение к нанимателю социального жилья, например дальнего родственника, действительно вызвано необходимостью и какими-либо заслуживающими внимания обстоятельствами (болезнью нанимателя, за которым требуется уход, и т.д.), наймодатель вправе разрешить такое вселение независимо от допустимого уменьшения размера общей жилой площади. Этот вывод может быть сделан как из формулировки ст. 70 ЖК РФ, которая говорит фактически о праве, а не об обязанности наймодателя запретить такое вселение, так и на основании здравого смысла. Вместе с тем следует иметь в виду, что понуждение наймодателя к даче такого согласия на вселение в судебном порядке невозможно.
В том случае, если член семьи нанимателя жилого помещения все-таки вселился в него без согласия наймодателя, такое вселение следует рассматривать как самоуправное и не порождающее права члена семьи на жилое помещение. Выселение самоуправно вселившегося лица ЖК РФ не предусматривает.
5. Неизменным осталось правило, согласно которому на вселение к родителям их несовершеннолетних детей (т.е. лиц, не достигших 18-летнего возраста) не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Это правило распространяется и на вселение несовершеннолетних детей к бывшим членам семьи нанимателя социального жилья, если они остались проживать в этом же помещении. Представляется, однако, что целесообразно было бы говорить об упрощенном порядке вселения в жилое помещение недееспособных детей нанимателя, учитывая, что они могут вступить в брак до 18 лет.
6. Вселившиеся члены семьи нанимателя приобретают наравне с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Равный объем этих прав и обязанностей вытекает из положений ст. 69 (ч. 2) ЖК РФ.
В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ не предусматривает возможности ограничения прав вселившегося члена семьи нанимателя по пользованию жилым помещением соглашением сторон. Поэтому в настоящее время недопустимо ограничивать право пользования жилой площадью нового члена семьи нанимателя соглашением, по которому вселившееся лицо приобретало бы право пользования, к примеру, только одной комнатой в трехкомнатной квартире.
7. Факт вселения в жилое помещение нового члена семьи нанимателя должен быть отражен в договоре социального найма в целях определенности возникших отношений, осведомленности о правах и обязанностях сторон. Именно в таком контексте следует рассматривать положение ч. 2 ст. 70 ЖК РФ. Вместе с тем изменение договора социального найма жилого помещения при вселении нового члена семьи нанимателя может касаться многих его условий, связанных в том числе с размером вносимой платы за жилое помещение и коммунальные услуги, появлением новых правомочий, например на замену жилого помещения по состоянию здоровья, и т.д.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Комментарий к статье 71

1. Комментируемая статья ЖК РФ содержит очень важное положение, которое гарантирует нанимателю и проживающим вместе с ним членам его семьи, временно отсутствующим в жилом помещении, сохранение в неизменности их статуса нанимателей и невозможность расторжения с ними по указанному основанию договора социального найма.
Перечень основных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи содержится в ст. 67 ЖК РФ (см. комментарий), иных статьях Кодекса. Дополнительные права и обязанности нанимателя могут содержать и другие федеральные законы, а также договор социального найма.
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование (ч. 2 ст. 60 ЖК). Это относится ко всем лицам, участвующим в договоре социального найма (нанимателю и членам его семьи) (см. комментарий к ст. 69 ЖК), проживающим в данном жилом помещении (ст. 20 ГК).
Ранее действовавший ЖК РСФСР исходил из того, что право на жилое помещение могло прекратиться, если наниматель или члены его семьи отсутствовали в жилом помещении сверх срока, предусмотренного данным Кодексом. Вследствие этого лица, которые не проживали в предоставленном им жилом помещении по уважительным причинам, как правило, утрачивали право на него. Сохранение права за отсутствующими пользователями сохранялось лишь при условиях, предусмотренных ЖК РСФСР.
В 1995 г. ограничение конституционного права на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи было признано не соответствующим Конституции РФ <*>. При этом Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что временное непроживание лица в жилом помещении, в том числе в связи с осуждением его к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Ограничение права пользования жилым помещением могут повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц.
--------------------------------
<*> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности части 1 и пункта 8 части 2 статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука // Конституционный Суд РФ: Постановления. Определения. 1992 - 1996. М.: Новый юрист, 1997. С. 351 - 352.

2. Законодательство не содержит определения того, что следует считать временным отсутствием нанимателя, членов его семьи или всех их вместе взятых. Очевидно, что такие ранее предусматривавшиеся допустимые основания длительного отсутствия, как командировка, выезд для обучения, для прохождения лечения и т.д., свидетельствуют о временном характере отсутствия нанимателя. Однако установление даже приблизительного перечня оснований временного отсутствия граждан, занимающих социальное жилье, вряд ли целесообразно, поскольку в случае их непроживания в жилом помещении временный характер такого отсутствия презюмируется. Иными словами, обязанность доказывания того, что отсутствующий наниматель, члены его семьи либо все они вместе выехали из занимаемого помещения и не намерены в него возвращаться, лежит на наймодателе.
3. ЖК РФ не ставит возможность сохранения права пользования жилым помещением за временно отсутствующим нанимателем в зависимость от того, информирован об этом наймодатель или нет. Нанимателю нет необходимости обращаться к наймодателю с какими-либо заявлениями по поводу своего отсутствия. Сейчас решение этого вопроса полностью зависит только от усмотрения самого нанимателя либо членов его семьи, что, впрочем, не препятствует им поставить наймодателя в известность о своем отсутствии.
4. Формулировку ст. 71 ЖК РФ о том, что временное отсутствие нанимателя социального жилья, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан в жилом помещении не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма, не следует понимать однозначно. Так, ч. 11 ст. 155 ЖК РФ предусматривает, что при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ. Тем самым для временно не проживающего в жилом помещении нанимателя происходит изменение (уменьшение) объема его обязанности по внесению платы за коммунальные услуги. Это правило впервые введено на федеральном уровне, хотя некоторые регионы давно руководствовались им, осуществляя собственное правовое регулирование в этом вопросе.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 72

1. Обмен жилыми помещениями является важным правомочием нанимателя по распоряжению жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи на условиях договора социального найма.
Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. прошлого века. Постановление Президиума Моссовета "Об улучшении жилищного дела в Москве" от 28 июля 1924 г. впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР "О жилищной политике" от 4 января 1928 г. <*> и в других Постановлениях.
--------------------------------
<*> СЗ СССР. 1928. N 6. Ст. 49.

2. Для сторон, вступающих в договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.
Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно обмениваемым помещением может быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.
Не могут быть предметом договора обмена неизолированное жилое помещение (комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).
Жилые помещения в домах социального использования не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в том числе в специализированном фонде, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых помещениях в домах маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального обслуживания и т.д., индивидуальном фонде и в фонде коммерческого использования.
Как неоднократно отмечал КС РФ, определение круга объектов, не подлежащих обмену, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилого помещения, исключают возможность его обмена <*>. Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; в домах системы социального обслуживания населения - для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и т.д. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан.
--------------------------------
<*> См.: Определения Конституционного Суда РФ от 5 ноября 2003 г. N 350-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики о проверке конституционности положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"; от 2 ноября 2000 г. N 220-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда города Краснодара о проверке конституционности статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

3. ЖК РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществление правомочий по обмену занимаемой площадью. В соответствии с нормами ЖК РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. Не имеют права на обмен жилого помещения поднаниматели и временные жильцы.
Ранее действовавшим законодательством (ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; ст. ст. 67 - 74, ч. 2 ст. ст. 98, 119 ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находившимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов или в домах ЖСК. Собственники жилых помещений были вправе осуществить обмен (мену) жилых помещений на любые другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов. Соответственно круг лиц, имевших право обмена жилого помещения, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма (гл. 35 ГК) <*>, а также собственники жилых помещений.
--------------------------------
<*> Это положение законодательства, как представляется, было вызвано недоразумением.

Столь серьезное сокращение категорий граждан, имеющих право обменять свое жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма, объясняют существованием объективных оснований для осуществления обмена только в рамках жилищного фонда социального использования и, в частности, особыми основаниями предоставления и условиями пользования жилыми помещениями жилищного фонда социального использования. Заключение договора социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов отличается рядом особенностей. Право получить в пользование жилое помещение по договору социального найма признается за малоимущими гражданами, которые признаны по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также за гражданами, категории которых определены федеральным законом или законом субъекта РФ (см. комментарий к ст. 49 ЖК).
Вместе с тем в условиях, когда ЖК РФ (ч. 3 ст. 60 ЖК) не предусматривает возможности расторжения договора социального найма жилого помещения с гражданами, которые перестали быть малоимущими, ограничение участников обмена жилыми помещениями только нанимателями социального жилья выглядит по меньшей мере необоснованным.
4. Для обмена жилого помещения необходимо волеизъявление нанимателя и всех членов его семьи, в том числе временно отсутствующих.
Нанимателю жилого помещения необходимо получить также согласие в письменной форме на обмен жилого помещения от наймодателя этого жилого помещения. Ранее действовавший ЖК РСФСР, за небольшим исключением, не требовал согласия наймодателя на обмен жилыми помещениями, поэтому усиление административно-правового начала в регламентации обменных операций вряд ли может приветствоваться. Вместе с тем, поскольку о согласии наймодателя на обмен социального жилья говорится и в ст. 74 ЖК РФ, посвященной оформлению обмена жилыми помещениями, возможно предположить, что такое "согласие" достаточно условно и фактически наймодатель при совершении обмена должен проверять только одно: нарушены или нет запретительные нормы об обмене.
5. Ранее действовавший ЖК РСФСР (ст. 70) предусматривал такую разновидность обмена, как обмен жилого помещения членом семьи нанимателя. Его особенность заключалась в том, что договор найма жилого помещения в отношении остальных членов семьи продолжал действие, а один из ее членов выбывал из состава семьи и с занимаемой ею площади. Вместо него, но тоже в качестве члена семьи (без заключения самостоятельного договора жилищного найма) поселялось другое лицо, на прежнюю жилую площадь которого приобретал право выбывший член семьи, совершивший обмен. На практике чаще всего совершались такие обмены, при которых часть площади в виде комнаты или части комнаты обменивалась на отдельную квартиру (например, дочь, проживавшая с родителями в двухкомнатной квартире, обменивала приходящуюся на ее долю жилую площадь на однокомнатную квартиру бабушки, которая в качестве члена семьи переселялась в указанную двухкомнатную квартиру. Как указывал В.А. Дозорцев, в таком порядке совершались "внутрисемейные" обмены, которые иногда именовали "родственными" <*>. При определении круга лиц, которые могли быть стороной "внутрисемейного" обмена, руководствовались критериями, определяющими состав членов семьи. Объектом обмена являлась не жилая площадь, а доля жилой площади, приходящаяся на меняющегося члена семьи, в счет доли которого совершался обмен. Доля жилой площади как объект обмена не выражалась арифметически. Речь шла об абстрактной величине, и смысл заключался не в определении размера доли, а в том, что вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя, вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Доля жилой площади могла быть представлена в виде смежной неизолированной комнаты и даже части комнаты. Выделение ее в натуре было необязательно.
--------------------------------
<*> См.: Комментарий к ЖК РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. С. 181.

Такая разновидность обмена, как "внутрисемейный" обмен, в новом ЖК РФ не предусмотрена. Законодателем исключена возможность обмена доли жилой площади, приходящейся на члена семьи нанимателя.
6. В силу равенства прав нанимателя и членов его семьи ч. 2 ст. 72 ЖК РФ предусмотрено, что инициатором обмена занимаемого жилого помещения может выступать как сам наниматель, так и любой из членов его семьи.
7. Частью 3 ст. 72 ЖК РФ предусматривается случай, когда между нанимателями и членами его семьи (в том числе бывшими членами семьи на основании ч. 4 ст. 69 ЖК), занимающими жилое помещение по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения на жилые помещения в разных домах или квартирах, т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора социального найма может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. Такой обмен в этом случае в целях расселения может быть совершен принудительно.
Основанием для принудительного обмена может явиться наличие между сторонами крайне неприязненных отношений, сложившихся, например, в результате расторжения брака. В этом случае при разрешении спора о принудительном обмене жилого помещения суду следует выяснить, будет ли переселение сторон по предложенному варианту обмена способствовать разрешению возникшего между ними конфликта. Для принудительного расселения не требуется противоправного поведения кого-либо из членов семьи.
Решение по требованию о принудительном обмене (в случае недостижения сторонами соглашения о расселении или о варианте расселения) принимает суд. Суд рассматривает спор о конкретном обмене, предложенном истцом, который обязан указать в исковом заявлении жилое помещение, на которое может быть осуществлен обмен.
Жилищные условия переселяемых лиц в порядке принудительного обмена не должны ухудшаться. Если суд придет к выводу о том, что предлагаемый вариант обмена, представленный истцом, ущемляет чьи-либо интересы, в принудительном обмене должно быть отказано. Важным условием принудительного обмена является необходимость учета заслуживающих внимания доводов и интересов всех лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, например обстоятельств, препятствующих упомянутым лицам в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (расположение жилого помещения в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, отсутствие телефона и др.).
Новый ЖК РФ не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов (ч. 1 ст. 58). Это означает, что при принудительном обмене жилыми помещениями не должно допускаться вселение в одну комнату разнополых лиц, если только они сами не выразят согласие на такое совместное проживание.
В вопросе о конституционности положений жилищного законодательства о принудительном обмене, который допускался и ЖК РСФСР, Конституционный Суд РФ придерживается той точки зрения, что ст. 40 Конституции РФ, провозглашая право каждого на жилище и указывая на недопустимость его произвольного лишения, вместе с тем не устанавливает ни условий, ни порядка обмена жилых помещений. Такие условия и порядок в силу ст. 72 (п. "к" ч. 2) Конституции РФ регламентируются жилищным законодательством. Предусмотренное правило о принудительном обмене жилых помещений не затрагивает конституционное право на жилище, представляя собой законодательно установленное определение порядка пользования государственной или муниципальной жилой площадью в ситуации, когда между гражданами не достигнуто соглашение о разъезде. В силу этого Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что правило о принудительном обмене жилой площади как способе защиты жилищных прав граждан не противоречит конституционному принципу, закрепленному в ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ не изменена и сохраняет свою силу и в настоящее время <*>.
--------------------------------
<*> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 19 апреля 2001 г. N 71-О.

Решение суда о принудительном обмене не освобождает стороны от необходимости оформить обмен в установленном законом (ст. 74 ЖК) порядке.
8. Часть 4 ст. 72 ЖК РФ предусматривает положение, направленное на защиту интересов несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан при совершении обменов жилых помещений, в которых они проживают.
Для таких обменов требуется письменное решение (согласие) органов опеки и попечительства, в котором отражается мнение этих органов о целесообразности обмена и дается ответ на основной вопрос: не будут ли нарушены права или законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан совершаемым обменом?
Отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение обмена жилыми помещениями строго формально может приводить к признанию совершенного обмена недействительным, поскольку сделка, не соответствующая требованиям Закона, ничтожна (ст. 168 ГК). Однако ЖК РФ в принципе не обязывает наймодателя запрещать обмен жилыми помещениями, если на него не получено предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 73 ЖК), из чего можно сделать вывод о том, что обмен и без согласия органов опеки и попечительства допускается. Таким образом, определенное несоответствие в подходе ГК РФ и ЖК РФ к обменам такого рода должно быть устранено хотя бы с помощью разъяснений Пленума Верховного Суда РФ.
Следует обратить внимание и на то, что ГК РФ (ст. 292) в настоящее время предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства только на те сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживали находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются их права и интересы. Иными словами, ГК РФ презюмирует добросовестность родителей - собственников жилых помещений и не требует получения ими согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению жилого помещения.
9. Нормой ч. 4 ст. 72 ЖК РФ для органов опеки и попечительства установлен четырнадцатидневный срок для принятия решения на осуществление обмена. Соответственно, в рамках этого же срока органы опеки и попечительства при выявлении нарушений прав или законных интересов указанных лиц принимают решение об отказе в осуществлении обмена жилыми помещениями. Срок исчисляется не календарными, а рабочими днями (т.е. течение срока приостанавливается на выходные и праздничные дни) и начинает течь с момента подачи заявителями заявлений о намерениях осуществить обмен жилыми помещениями. Отказ органов опеки и попечительства в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
10. Допускается обмен жилых помещений, находящихся как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. ЖК РФ не содержит каких-либо ограничений того, как часто может производиться обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена.
Нет какого-либо ограничения и по количеству обменивающихся сторон. Вместе с тем при совершении обмена должно соблюдаться важное требование: вселение в обмениваемое помещение иных лиц, кроме супруга нанимателя, его детей и родителей требует обязательного учета размера общей площади помещения, приходящегося на одного человека, который не может быть менее учетной нормы, т.е. нормы постановки на учет нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма. В случае если в результате обмена на одного человека будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, наймодатель вправе запретить вселение таких граждан. Соответственно, наличие этого обстоятельства должно повлечь за собой отказ наймодателя на обмен жилыми помещениями.
К сожалению, это важное положение содержится не в "той" статье ЖК РФ, а ст. 73 Кодекса, посвященная условиям, при которых обмен жилыми помещениями в фонде социального использования не допускается, содержит исчерпывающий перечень таких условий, что нуждается в корректировке законодателя.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Комментарий к статье 73

1. Перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями социального жилья не допускается, сформулирован как исчерпывающий, хотя таковым на самом деле не является. Дополнительное условие, при котором обмен жилой площадью не допускается, фактически сформулировано в ст. 72 (ч. 5) нового ЖК РФ и связано с необходимостью соблюдения при обмене нормы общей площади жилого помещения, приходящейся на одного члена семьи, за исключением супруга нанимателя, его детей и родителей.
2. Обмен жилыми помещениями не допускается в том случае, если право нанимателя на занимаемую жилую площадь поставлено под сомнение и имеет спорный характер. Такое сомнение существует, когда к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения.
Основания, по которым с нанимателем жилого помещения может быть расторгнут договор социального найма, перечислены в ст. 83 нового ЖК РФ. К ним относятся: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения как самим нанимателем, так и теми гражданами, за действия которых он отвечает (поднанимателей, временных жильцов); систематическое нарушение прав и интересов лиц, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (в ЖК содержится менее правильное указание на нарушение прав и интересов соседей); использование жилого помещения не по назначению, т.е. за пределами допустимого использования жилья согласно ст. 17 ЖК РФ. Дополнительное основание расторжения договора социального найма содержится в ст. 29 ЖК РФ, и связано оно с проведением самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения.
До разрешения судебного спора в пользу нанимателя обмен не может быть оформлен, как и до разрешения судебного спора по поводу жилого помещения между нанимателем и членами его семьи.
По смыслу ст. 73 ЖК РФ под изменением договора социального найма, связанным со спором по поводу конкретного помещения, следует понимать не всякое изменение договора, а лишь то, о котором говорится в ст. 82 ЖК РФ. В частности, обмен не может быть совершен до тех пор, пока не разрешится вопрос о том, кто из дееспособных членов семьи нанимателя будет "представлять" интересы семьи после смерти прежнего нанимателя. До разрешения всех иных споров, связанных с пользованием обмениваемым помещением (например, в связи с вселением нового члена семьи нанимателя), обмен будет невозможен в соответствии с п. 2 ст. 73 ЖК РФ.
3. Непригодность жилого помещения для проживания также препятствует проведению обменов жилыми помещениями. Это вызвано тем, что признанное непригодным для проживания жилое помещение прекратило свое существование в качестве жилого помещения. Непригодность для проживания сегодня обусловливается состоянием аварийности, ветхости жилья либо выявлением в нем вредных факторов воздействия внешней среды (Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552).
4. В качестве условия, препятствующего обмену жилыми помещениями, названы предстоящий снос дома или его переоборудование для использования в других целях. Применительно к сносу жилого дома имеется в виду случай, связанный с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Однако запрет на обмен жилого помещения, находящегося в жилом помещении, подлежащем сносу, в системной связи с иными положениями ЖК РФ представляется абсолютно надуманным. Наличие этого правила в ЖК РСФСР было понятно и объяснялось тем, что наймодателю было небезразлично, какое количество граждан будет проживать в сносимом доме: проживающие в нем лица подлежали обеспечению жилыми помещениями по норме предоставления. Теперь же, согласно ст. 89 ЖК РФ, при сносе дома выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено равнозначное по общей площади жилье. Таким образом, наймодателю в этой ситуации совершенно безразлично, сколько человек будет проживать в жилом помещении, подлежащем обмену. Поэтому было бы разумно отказаться от этого запретительного условия обмена.
Неточным является и употребление в п. 4 ст. 73 ЖК РФ термина "переоборудование" применительно к использованию жилого помещения в других целях. Кодекс говорит о переустройстве и перепланировке жилого помещения, дает их понятия; понятие "переоборудование", так же как и понятие "реконструкция", содержащиеся в ЖК РФ, им не объясняются. Вместе с тем, по-видимому, в этом случае законодатель имел в виду перевод жилого помещения в нежилое, т.е. ситуацию, в результате которой жилое помещение, являющееся предметом обмена, должно будет прекратить свое существование в качестве жилого помещения, поэтому более точно было бы говорить именно о переводе жилого помещения в нежилое как условии, запрещающем его обмен.
Для того чтобы все названные обстоятельства (непригодность для проживания, снос или переоборудование жилого помещения для использования в других целях и т.д.) исключали право обмена жилого помещения, они должны быть оформлены решением соответствующего органа и приняты в установленном законом порядке.
5. Обмен жилыми помещениями не допускается, если принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. На наш взгляд, это основание для запрета обмена также должно быть исключено из действующего законодательства. Сами по себе переустройство и (или) перепланировка жилых помещений (см. комментарий к ст. 25 ЖК), даже если они требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения и производятся при капитальном ремонте дома, не могут и не должны служить препятствием к обмену жилой площади, поскольку, к примеру, перенос санитарно-технического оборудования либо изменение конфигурации жилого помещения не могут вести к его сколько-нибудь серьезной трансформации. Проведение в ходе капитального ремонта таких работ, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено либо его общая площадь существенно уменьшится, из-за чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо значительно увеличится, и тем самым общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи значительно превысит норму предоставления, также безразлично наймодателю, поскольку в результате проведения таких работ он обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение, размер которого равен площади ранее занимавшегося помещения. В силу этого наймодателю юридически безразлично и количество граждан, которые могут проживать в таком помещении, поскольку для их переселения, как это было предусмотрено ранее действовавшим ЖК РСФСР, не потребуется большего количества жилой площади.
6. Обмениваемым помещением может быть и комната в коммунальной квартире, предоставленная гражданам на условиях договора социального найма. Такой обмен полностью подчинен общим правилам. На обмен комнаты в коммунальной квартире не требуется согласие других нанимателей или собственников комнат в коммунальной квартире. Препятствием для совершения данного обмена является вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний должен быть установлен Правительством РФ (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих, с неизбежностью затронуло бы законные интересы нанимателей или собственников, проживающих в данной коммунальной квартире.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Комментарий к статье 74

1. В ЖК РФ содержится более подробная регламентация отношений, связанных с оформлением обмена жилыми помещениями.
2. Процедура оформления обмена жилыми помещениями выглядит следующим образом.
Начинается она с оформления сторонами договора об обмене жилыми помещениями. Данный договор устанавливает волеизъявление сторон на обмен конкретными жилыми помещениями.
Требования к форме соглашения об обмене сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.
Существенным условием любого договора, в том числе договора об обмене жилыми помещениями, является его предмет. Соответственно, рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемые по договору обмена жилые помещения. Отсутствие данных о размере жилого помещения, его местонахождении может означать, что соответствующее существенное условие не согласовано и, следовательно, сам договор не считается заключенным.
3. Каждая из сторон представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у нее заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение для получения разрешения (согласия) на обмен. Очередность подачи наймодателю заключенного договора об обмене (оригинала) устанавливается по выбору обменивающихся сторон.
Наймодателем проверяется только соответствие содержания заключенного сторонами договора закону, а также правильность данных, указанных в договоре об обмене. При отсутствии оснований для отказа в обмене наймодатель обязан вынести решение о согласии на осуществление обмена.
В том случае, если в обмениваемом жилом помещении проживают лица, находящиеся под опекой (попечительством), нанимателю жилого помещения необходимо получить решение (согласие) органов опеки и попечительства, перед тем как представлять договор об обмене для согласования наймодателю.
Решение о даче согласия на обмен должно быть принято в течение 10 рабочих дней со дня представления наймодателю договора об обмене. Этот срок, установленный комментируемым Кодексом, является единым как для дачи согласия на обмен, так и для принятия решения об отказе в обмене.
4. Наймодатель вправе отказать в разрешении обмена лишь в предусмотренных ст. 73 ЖК РФ случаях. Однако это правильное по своей сути предписание не согласуется с тем, что ЖК РФ в ст. 72 устанавливает дополнительное условие, при котором обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, не допускается.
Так, наймодатель вправе отказать в обмене и в том случае, если в результате вселения в обмениваемое помещение на одного проживающего (за исключением вселившихся супруга нанимателя, его детей и родителей) будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения (ч. 1 ст. 70 ЖК). По существу в данном случае речь идет о таком существенном ухудшении жилищных условий участников договора обмена, которое может повлечь за собой признание этих граждан нуждающимися в получении жилых помещений по договору социального найма.
Вместе с тем необходимо обратить внимание на то, что норма ч. 1 ст. 70 ЖК РФ не является императивной. Законодатель предоставил право наймодателю (вероятно, в зависимости от конкретной ситуации) решать вопрос о запрете или разрешении на вселение новых нанимателей в жилое помещение в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи станет менее учетной нормы. Кроме того, данную норму следует применять в системной связи со ст. 53 ЖК РФ, в которой предусмотрены последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий. Граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, в том числе путем обмена, принимаются на учет нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий. Все эти обстоятельства наймодателю необходимо оценивать в совокупности.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
5. Комментируемая статья в отличие от ранее действовавшей ст. 67 ЖК РСФСР, которая регламентировала обмен жилыми помещениями, не содержит условия о взаимной передаче прав и обязанностей сторонами обмена, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, поскольку договор об обмене жилыми помещениями более правильно рассматривать не как перемену лиц в обязательстве, а как прекращение одних правоотношений и возникновение других.
Как указывал Ю.К. Толстой, в том случае, когда у правоотношения полностью меняется объект, происходит не изменение, а прекращение правоотношения <*>.
--------------------------------
<*> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Проспект, 1996. С. 63, 77.

Возникновение права на обмененное жилое помещение не должно ставиться в зависимость от правомочий прежнего нанимателя и быть отягощено его обязательствами. Объем прав и обязанностей для нового нанимателя может оказаться иным - большим или меньшим. Например, наниматель, признанный малоимущим, освобождается от обязанности вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК), тогда как объем обязанностей для нового нанимателя (лица, въезжающего в жилое помещение в порядке обмена) в части платы за пользование жилым помещением будет иным, в случае если он не будет признан малоимущим. Наниматель, не являющийся малоимущим, не освобождается от обязанности вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем).
6. В соответствии с нормами ЖК РФ прежний договор социального найма на обмениваемое жилое помещение подлежит расторжению для каждой из сторон. Наймодатель обязан одновременно заключить новый договор с гражданами, которые вселяются в обмененное жилое помещение.
Таким образом, гражданин - наниматель жилого помещения, получивший в результате обмена жилое помещение в пользование, на основании договора об обмене и принятого наймодателем решения об обмене жилыми помещениями вправе требовать от наймодателя заключения договора социального найма и передачи жилого помещения. Таким образом, соглашение об обмене жилыми помещениями будет вступать в силу с момента заключения нового договора социального найма на обмененное помещение.
Расторжение прежних договоров и заключение новых договоров социального найма должны оформляться наймодателем в течение 10 рабочих дней со дня представления договора об обмене жилыми помещениями и решений, принятых каждым наймодателем обмениваемых помещений.
7. Поскольку в результате обмена социального жилья никакого перехода прав собственности на жилое помещение не происходит, договор обмена жилыми помещениями не подлежит государственной регистрации.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Комментарий к статье 75

1. К основаниям признания обмена жилых помещений недействительным относится нарушение как требований, предъявляемых гражданским законодательством ко всяким сделкам вообще, так и требований, предусмотренных жилищным законодательством, которые также должны быть признаны не соответствующими требованиям Закона (ст. 168 ГК).
2. Основания признания обмена недействительным по мотиву нарушений требований жилищного законодательства предусмотрены ЖК РФ (см. комментарии к ст. ст. 72, 73 ЖК).
По гражданскому законодательству из таких оснований признания сделки недействительной, как обман, угроза, насилие и т.п. (ст. ст. 177 - 179 ГК), для обмена жилых помещений наибольшее практическое значение имеет обмен, совершенный под влиянием существенного заблуждения. Последнее признается существенным, если оно относится к предмету обмена, но не к его последствиям (например, сторона знала, что поселяется в жилое помещение, окна которого выходят на шумную улицу, но не предполагала, что это может повлечь ухудшение самочувствия кого-либо из вселяющихся вместе с ней).
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Заблуждение истца необязательно должно являться следствием виновного поведения другой стороны. По иску потерпевшего признается недействительной и сделка, совершенная гражданином вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для него условиях.
Решение суда должно содержать указание на конкретное основание признания договора обмена жилыми помещениями недействительным, а также ссылки на соответствующие нормы материального права.
3. Последствием признания сделки недействительной как не соответствующей требованиям закона является обязанность возвратить другой стороне все полученное по сделке (двусторонняя реституция). В соответствии с этим положением в случае признания обмена недействительным стороны его подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Приводя стороны в первоначальное положение, суд должен определить конкретные меры для этого.
Такое последствие установлено для всех оснований признания обмена жилыми помещениями недействительным. Выселение без предоставления жилого помещения при признании обмена недействительным не применяется.
4. Если обмен является результатом неправомерных действий одной из сторон, Закон устанавливает дополнительные последствия признания его недействительным. Виновный в неправомерных действиях участник обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (расходы в связи с переездом, оформлением договора об обмене, ремонтом жилого помещения и т.д.). Убытки исчисляются в соответствии с общими требованиями гражданского законодательства (ст. 15 ГК).
5. Право заявить требование о недействительности обмена принадлежит лицам, участвующим в обмене; прокурору в интересах пострадавших лиц, при условии, что эти лица по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могут сами обратиться в суд (ст. 45 ГПК).
6. Для признания недействительным договора обмена жилыми помещениями действует общий трехгодичный срок исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК).

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Комментарий к статье 76

1. Комментируемая статья закрепляет одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи на условиях договора социального найма, - право сдавать на срок в пользование нанятое им помещение (все или часть) в поднаем.
2. Стороны договора поднайма жилого помещения - наниматель, являющийся одновременно стороной в договоре социального найма жилого помещения, и поднаниматель. Поднанимателем может быть только гражданин, который при заключении договора поднайма может действовать как в своих интересах, так и в интересах членов своей семьи.
В поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору социального найма жилое помещение.
Для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо получить в письменной форме согласие, помимо наймодателя этого жилого помещения, также проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, поскольку наниматель и члены его семьи равны в правах (ч. 2 ст. 69 ЖК). А для заключения договора поднайма жилого помещения в коммунальной квартире нанимателю необходимо получить и согласие соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей).
3. Наймодатель жилого помещения не может произвольно, на свое усмотрение, отказать обратившемуся к нему нанимателю в праве сдать на срок в пользование нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Только в силу прямо установленных законодательством ограничений для совершения поднайма наймодатель вправе возражать против сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем.
Заключение договора поднайма жилого помещения предполагает обязательное соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего. Общая площадь жилого помещения на одного проживающего в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления жилого помещения.
Препятствием для заключения договора поднайма жилого помещения является проживание в этом жилом помещении (в том числе в коммунальной квартире), а также вселение в него гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих, перечень которых устанавливается Правительством РФ (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Такой запрет представляется вполне оправданным, учитывая порядок пользования коммунальными квартирами. В указанных квартирах помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием (кухня, коридоры, подсобные помещения и т.д.), являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права по пользованию названными помещениями.
Перечень случаев, при которых исключается сдача жилого помещения в поднаем (отсутствие согласия наймодателя; недостаточность общей площади; проживание в жилом помещении лиц, страдающих заболеваниями, опасными для окружающих, и т.д.), не является исчерпывающим. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи запрета заключения договора поднайма.
Нарушение хотя бы одного из перечисленных требований, предъявляемых при заключении договора поднайма, влечет недействительность такого договора (ст. 168 ГК).
4. Приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение.
Права поднанимателя зависят от прав основного съемщика (нанимателя): они "следуют" за правами основного съемщика (нанимателя) <*>.
--------------------------------
<*> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Всесоюзный институт юридических наук. М.: Госюриздат, 1956. С. 141.

По договору поднайма жилого помещения поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем, прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, вследствие чего отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору социального найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, будет наниматель. Утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору социального найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.
Поднаниматель не может возражать против вселения нанимателем в занимаемое жилое помещение, например, новых членов его семьи либо временных жильцов, а также против обмена нанимателем своего жилого помещения. Сам же поднаниматель не вправе без согласия нанимателя вселять в занимаемое помещение других граждан, помимо тех, которые совместно вселились с ним и указаны в договоре поднайма.
5. Нормы о поднайме жилого помещения содержатся также в ГК РФ (ст. 685). В соответствии с п. 3 ст. 672 ГК РФ правила п. 1 - 3 ст. 685 этого Кодекса применяются к договору социального найма. Правила указанных пунктов совпадают с правилами, предусмотренными ч. 1, 3 ст. 76 и ч. 1 ст. 78 ЖК РФ.
Однако следует обратить внимание на то, что ЖК РФ включает дополнительные специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Так, ЖК РФ устанавливаются специальные нормы в отношении договора поднайма жилого помещения в случае, если объектом такого договора является комната в коммунальной квартире (в части соблюдения правил о норме общей площади на одного проживающего, получения согласия соседей на сдачу комнаты в поднаем). Сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в установленном законом порядке (данное требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире).

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

Комментарий к статье 77

1. ЖК РФ предусматриваются специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма, по сравнению с правилами поднайма, установленными ст. 685 ГК РФ (в силу прямого указания в п. 3 ст. 672 ГК РФ правила о поднайме, установленные в подп. 1 - 3 ст. 685 этого Кодекса, применяются и к социальному найму). Речь идет о форме договора поднайма жилого помещения.
В ст. 685 ГК РФ форма договора поднайма жилого помещения не устанавливается, следовательно, она подчинена общим требованиям гражданского законодательства о форме сделок. Несоблюдение письменной формы (которая не требуется в силу закона) не влечет недействительности сделки (договора поднайма). В этом случае наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной письменной форме сделки. По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
Требования ЖК РФ к форме договора поднайма жилого помещения, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма, сводятся к тому, что данный договор должен быть заключен в письменной форме. В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ общие для всех сделок требования к письменной форме признаются соблюденными, если составлен документ, выражающий ее содержание, и имеются подписи лица или лиц, совершивших сделку, либо уполномоченных ими лиц. Простая письменная форма договора поднайма установлена для определенности взаимоотношений и призвана обеспечить интерес контрагентов. Поскольку письменная форма договора поднайма предусмотрена законом, то ее несоблюдение влечет недействительность сделки (договора поднайма) (п. 1 ст. 162 ГК).
ЖК РФ предписывает нанимателю жилого помещения передать экземпляр договора поднайма наймодателю такого жилого помещения.
2. Дополнительные требования сформулированы в ч. 2 комментируемой статьи для заключения договора поднайма жилого помещения в том случае, когда поднаниматель действует также в интересах членов своей семьи. При этом условием договора поднайма является перечень лиц, вселяющихся совместно с поднанимателем в жилое помещение. Данное условие является существенным в силу обязательной для сторон императивной нормы закона.
3. Законодателем не установлены какие-либо ограничения для нанимателя относительно того, на какой срок может быть сдано в поднаем предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение. Этот срок определяется самими сторонами.
Такое решение, вероятно, вызвано тем, что в соответствии с положениями ЖК РФ временное непроживание лица в жилом помещении (в том числе в связи с осуждением его к лишению свободы) само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить основанием для лишения права пользования жилым помещением (см. комментарий ст. 71 ЖК). Данное положение основано на правовой позиции Конституционного Суда РФ <*> относительно временного непроживания лица в жилом помещении.
--------------------------------
<*> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука (СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622).

На случай своего длительного отсутствия наниматель может сдать в поднаем предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение, например, для того, чтобы оплачивать расходы, предусмотренные договором социального найма за содержание жилого помещения. Длительное отсутствие нанимателя может быть связано с избранием его на выборную должность в органы государственной власти, работой в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, направлением на работу за границу, призывом на военную службу, нахождением на лечении в лечебно-профилактических учреждениях (больнице, госпитале, санатории, хосписе и т.д.), в связи с характером работы, связанной с постоянным передвижением (в составе экипажа судов, геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.).
Однако в силу того, что договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, его действие не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частности, если договор социального найма жилого помещения заканчивается из-за каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма жилого помещения.
Условие о сроке договора поднайма жилого помещения не относится к числу существенных условий договора. В договоре поднайма жилого помещения могут отсутствовать указания на его срок, и в этом случае в силу закона такой договор будет считаться заключенным на один год.
4. Положения ч. 4 комментируемой статьи основаны на нормах ст. 309 ГК РФ, в соответствии с которыми обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Таким образом, то обстоятельство, что по договору поднайма поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем и прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает, не может являться основанием для неисполнения поднанимателем обязанностей соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства, а также правила пользования жилыми помещениями, утвержденные в установленном порядке. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии не только с договором поднайма жилого помещения, но и с требованиями, установленными ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным.
2. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Комментарий к статье 78

Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ: оплата должна будет производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением.
Плата по договору вносится нанимателю. Размер платы, которую поднаниматель должен уплатить нанимателю, определяется соглашением сторон. В договоре поднайма жилого помещения стороны могут предусмотреть платежи в твердой денежной сумме, которые могут вноситься либо периодически, либо одновременно; на поднанимателя может быть возложена оплата затрат нанимателя, обусловленных договором социального найма, которые наниматель несет за нанятое жилое помещение и коммунальные услуги. В силу ст. 313 ГК РФ наймодатель обязан принять исполнение третьим лицом (поднанимателем) обязательств нанимателя. В частности, ст. 313 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Стороны вправе установить в договоре поднайма жилого помещения плату за поднаем как в виде сочетания названных выше форм, так и в любой иной форме.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, изменения размера платы за поднаем жилого помещения могут производиться сторонами в сроки, предусмотренные договором поднайма жилого помещения. При возникновении споров, связанных с изменением платы за поднаем жилого помещения, решающее значение будет иметь то, как стороны урегулировали порядок изменения платы за поднаем при заключении договора поднайма жилого помещения.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
4. В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к статье 79

1. Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер.
Договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, поскольку его действие не может выходить за пределы срока основного договора. В этой связи договор поднайма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны нанимателя.
Прекращение договора социального найма жилого помещения влечет одновременное прекращение права пользования жилым помещением у поднанимателей (независимо от оснований его прекращения). Например, это может быть связано с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью нанимателя и т.п.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут одним из способов: по соглашению сторон; по требованию нанимателя в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения; на основании решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.
Основным способом расторжения договора поднайма жилого помещения, как и всякого другого гражданско-правового договора, является его расторжение по соглашению сторон. Однако в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ законом или договором эта возможность может быть ограничена. В текст договора поднайма жилого помещения может быть включено условие о запрещении его расторжения по соглашению сторон до окончания установленного срока. Данное указание имеет значение для определения последствий расторжения данного договора.
Другой способ расторжения договора поднайма жилого помещения (одностороннее расторжение) заключается в том, что одна из сторон может реализовать свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора поднайма (п. 3 ст. 450 ГК). В данном случае отказ от исполнения договора поднайма жилого помещения в силу закона (п. 2 ч. 3 ст. 79 ЖК) допускается со стороны нанимателя в связи с невыполнением поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. К примеру, это может быть связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны поднанимателя обязанности по внесению предусмотренной договором платы за поднаем жилого помещения, с невыполнением поднанимателем обязанности, установленной договором, по текущему ремонту сданного в поднаем жилого помещения и т.п.
Требование к порядку расторжения договора в этом случае сводится к тому, что наниматель должен обязательно письменно уведомить поднанимателя об отказе от договора поднайма жилого помещения (от исполнения договора). Указанное требование признается соблюденным в случае уведомления поднанимателя посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора. С момента получения такого уведомления другой стороной договор поднайма жилого помещения будет считаться расторгнутым.
3. ЖК РФ допускает расторжение договора поднайма жилого помещения на основании решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.
Основанием для выселения поднанимателя являются противоправные действия, допущенные поднанимателем, выразившиеся в использовании жилого помещения поднанимателем или гражданами, за действия которых данный поднаниматель отвечает, не по назначению.
В соответствии с требованиями ст. 16 ЖК РФ жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан. Жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности только проживающими в нем на законных основаниях гражданами и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другое основание - это систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Для установления факта недопустимого поведения не требуется признания поднанимателя или граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает, виновными в уголовно-наказуемом деянии.
Поднаниматель должен не только исполнять свои обязательства перед нанимателем надлежащим образом в соответствии с условиями договора поднайма, но также, осуществляя пользование жилым помещением, соблюдать при этом права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства.
Третье основание - бесхозяйственное обращение с жилым помещением (например, в случае, если жилое помещение подвергалось разрушению и порче как со стороны поднанимателя, так и со стороны граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает).
Перечисленные случаи следует отнести к существенным изменениям обстоятельств договора поднайма. В силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Наниматель может предъявить в суд иск о расторжении договора поднайма жилого помещения при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК).
Вначале наниматель должен предупредить поднанимателя о допущенных нарушениях, указав на необходимость их устранения, а в случае, если нарушения повлекли за собой разрушение жилого помещения, - назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. И только тогда, когда нарушения останутся неустраненными, наниматель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма жилого помещения и выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.
Договором поднайма жилого помещения могут быть предусмотрены любые другие обстоятельства, которые будут служить основанием его расторжения в судебном порядке (п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК).
4. Прекращение или расторжение договора поднайма жилого помещения влечет для поднанимателя обязанность освободить жилое помещение. Прекращение договора поднайма жилого помещения в связи с истечением его срока или после истечения трехмесячного срока предупреждения производится автоматически, поднаниматель и проживающие совместно с ним граждане обязаны освободить занимаемое жилое помещение.
В случае, если поднаниматель не освобождает жилое помещение, то последствием прекращения или расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения как самого поднанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.
5. Законодатель установил для сторон договора поднайма жилого помещения обязанность предупреждать друг друга о прекращении договора поднайма за три месяца. Данная обязанность в силу закона возлагается на стороны только в случае, если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока.

Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.
2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Комментарий к статье 80

1. Правовое положение временных жильцов определено настоящей статьей ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (в силу прямого указания п. 3 ст. 672 ГК).
Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых наша практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы <*>.
--------------------------------
<*> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Всесоюзный институт юридических наук. С. 145.

Вселение временных жильцов возможно лишь по взаимному согласию нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Разрешение наймодателя на поселение временных жильцов не требуется, но он должен получить предварительное уведомление от нанимателя (до вселения временного жильца).
Наймодатель вправе возражать против вселения временных жильцов в случае нарушения установленной нормы общей площади на одного проживающего. Общая площадь жилого помещения на одного проживающего в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления жилого помещения.
Временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно и без заключения какого-либо договора. Таким образом, безусловно, можно согласиться с имеющейся в юридической литературе точкой зрения, суть которой в том, что по правовой природе вселение временных жильцов представляет собой заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением. Побудительными мотивами к заключению такого рода договоров, основанных на безвозмездности, между гражданами всегда служили обычные для человеческого общения чувства: милосердие, любовь к ближнему, вера в Бога, особое отношение к родственникам и др. <*>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 773.

Временные жильцы не уплачивают какое-либо вознаграждение нанимателю, не вносят плату за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги они обязаны оплачивать (ч. 12 ст. 155 ЖК). Такая плата за временных жильцов вносится нанимателем жилого помещения, который для этого должен заключить с наймодателем дополнительное соглашение об оплате за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Дополнительное соглашение заключается на срок проживания временных жильцов.
2. В отличие от ст. 680 ГК РФ, также определяющей правовое положение временных жильцов и срок их проживания - до шести месяцев, в ч. 2 ст. 80 ЖК РФ указано, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
3. Приобретенное временным жильцом право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение. Права временных жильцов производны от прав нанимателя жилого помещения. Наниматель, который разрешает проживание временных жильцов, "заслоняет" их перед наймодателем <*>.
--------------------------------
<*> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 51.

4. Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания по требованию нанимателя или любого вместе с ним проживающего члена семьи. В том случае, если срок не согласован, - не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования.
5. Право пользования жилым помещением прекращается у временных жильцов в случае:
прекращения договора социального найма;
истечения согласованного с ними срока проживания;
требования нанимателя или другого вместе с ним проживающего члена семьи (если срок не был согласован - по первому их требованию).
В случае спора выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Как правило, споры возникают в случаях, когда вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов лица оспаривают временный характер своего проживания и ссылаются на свое вселение в качестве членов семьи нанимателя и в связи с этим на приобретение самостоятельного права на жилое помещение. Между тем независимо от продолжительности проживания в жилом помещении временные жильцы самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают.
В таких случаях суду необходимо установить соответствие правового положения временного жильца требованиям ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ, обратив внимание на безвозмездность и срок проживания.
Кроме того, конечно, нахождение временного жильца в том или ином месте временного пребывания (жилом помещении) влечет необходимость уведомления органов регистрационного учета о месте их пребывания в соответствии с установленным законом порядке. Правовая позиция относительно регистрационного учета граждан по месту пребывания и по месту жительства была изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" от 31 октября 1995 г. N 8 (п. 13), в котором было указано, что "при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях" <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень ВС РФ. 1996. N 2. С. 1.

Следует обратить внимание также на то, что КС РФ <*> положения п. 10, 12, 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации <**>, устанавливающие ограничение срока регистрации по месту пребывания до шести месяцев (п. 10) и возможность отказа гражданину в регистрации по месту пребывания и по месту жительства (п. 12 и 21), были признаны несоответствующими Конституции РФ, ее ст. 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3).
--------------------------------
<*> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П по делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 // Вестник КС РФ. 1998. N 3.
<**> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 (СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939). В настоящее время нормы Постановления Правительства РФ приведены в соответствие с Постановлением Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П.

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.

Комментарий к статье 81

1. Как и ранее действовавший ЖК РСФСР, новый ЖК РФ регламентирует отношения по замене одного жилого помещения на другое. Предоставление нанимателю меньшего жилого помещения взамен занимаемого - одна из разновидностей замены, которая отличается от обмена жилого помещения рядом признаков <*>.
--------------------------------
<*> По сравнению с ЖК РСФСР количество признаков замены, которые могут содержаться в ЖК РФ, несколько уменьшено.

В отличие от договора обмена жилыми помещениями (с. 72 ЖК), сторонами которого являются наниматели жилых помещений по договору социального найма, в договоре замены с одной стороны участвует гражданин - наниматель, а с другой - наймодатель - управомоченное собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда лицо.
Признаком замены является предоставление гражданину свободного жилого помещения взамен сданной и поступающей в распоряжение наймодателю жилой площади. Это помещение после его сдачи также подчиняется режиму свободного жилого помещения, отличному от режима освобождающейся площади, поэтому правила ст. 59 ЖК РФ на него не распространяются. Заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК).
Как правило, замена не может применяться в отношении жилых помещений специализированного жилищного фонда. Так, например, не допускается замена служебного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК). Вместе с тем это обстоятельство по ранее действовавшему ЖК РСФСР не являлось препятствием для замены. Аналогичное правило о невозможности замены действует и в отношении общежитий, жилых помещений в домах маневренного фонда.
Вместе с тем нельзя исключить, что при принятии специального законодательства, регламентирующего, к примеру, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания либо жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан и отнесенного в том числе к компетенции субъектов РФ, последние могут предусмотреть соответствующее положение о замене указанного жилья.
Ранее замену от обмена отличало и то, что обмен жилыми помещениями допускался с участием нанимателей, членов ЖСК и собственников жилых помещений, в то время как замене подлежали исключительно государственные или муниципальные жилые помещения. В настоящее время предметом и замены, и обмена жилыми помещениями может выступать исключительно социальное жилье, занимаемое по договору социального найма.
Результатом замены жилых помещений является взаимосвязанное прекращение одного жилищного правоотношения и одновременное возникновение другого правоотношения.
2. По ранее действовавшему ЖК РСФСР заменяемое жилое помещение могло быть не только отдельной квартирой, но и комнатой или несколькими комнатами, находящимися в коммунальной квартире. Теперь из текста ст. 81 ЖК РФ следует, что замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры, поскольку замена допустима в отношении жилого помещения, общая площадь которого (а не жилая, как ранее) превышает норму предоставления на одного члена семьи (о норме предоставления см. комментарий к ст. 50 ЖК).
3. Закон предусматривает замену занимаемого нанимателем жилого помещения на меньшее по инициативе нанимателя. В этом случае наниматель направляет наймодателю требование о замене, оформляя его в виде письменного заявления. В таком заявлении должны быть указаны данные о помещении, которое необходимо заявителю.
Инициатива постановки вопроса о замене может исходить и от наймодателя. Но и в этом случае замена возможна лишь с согласия нанимателя как на замену в принципе, так и на предоставляемое ему помещение. Предложение наймодателя о замене не имеет для нанимателя обязательного характера.
4. Для замены жилого помещения требуется согласие нанимателя и членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.
Замена жилого помещения, в котором проживает лицо, находящееся под опекой или попечительством, разрешается с согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства, поскольку она существенным образом затрагивает интересы подопечных.
Закон не указывает, в какой форме должно быть получено согласие лиц, проживающих в заменяемом помещении. Но следует признать, что такое согласие должно быть выражено в письменной форме.
5. Замена большего жилого помещения на меньшее производится вне очереди на улучшение жилищных условий (см. комментарий к ст. 57 ЖК). Однако это не может служить основанием для выселения гражданина из предоставленного ему в порядке замены жилья. Так, по одному из дел Судебная коллегия Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене постановления президиума Ставропольского краевого суда, указав следующее.
Как видно из материалов дела, спорная квартира была предоставлена С. и его семье не в порядке улучшения жилищных условий (ст. 29 ЖК РСФСР), а в связи с тяжелой болезнью сына, препятствующей проживанию без ущерба для его здоровья на пятом этаже дома, не имеющего лифта, что подтверждается справками и заключениями врачей. При этом суд первой инстанции с учетом конкретных обстоятельств дела пришел к правильному выводу о том, что новая квартира была предоставлена С. не в порядке очередности, а в связи с заменой равноценного жилья на квартиру пониженной этажности, и права очередников НГЧ-3 в связи с этим нарушены не были, так как освободившаяся квартира С. по совместному решению администрации и профсоюзного комитета НГЧ-3 была предоставлена вне очереди семье Ч., жилище которого в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания.
6. В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР ст. 81 ЖК РФ придала отношениям по замене жилой площади более определенный характер. Реализация права на замену жилого помещения в пределах нормы предоставления (но не менее учетной нормы) гарантируется в настоящее время обязанностью наймодателя предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Представляется, что наниматель и наймодатель должны согласовать при замене жилого помещения круг вопросов: месторасположение и размер жилого помещения, степень его благоустройства, количество предоставляемых комнат и т.д. Очевидно, что как требование нанимателя о замене жилого помещения не должно базироваться на явно нереальных условиях, так и предложенный наймодателем вариант не должен быть явно не отвечающим потребностям нанимателя.
К сожалению, законодатель не установил достаточных юридических гарантий соблюдения правомочий нанимателя и последствий их нарушения наймодателем в части сроков предоставления нового жилья, которое могло бы касаться, в частности, уменьшения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, поскольку малоимущие наниматели, согласно ст. 156 (ч. 9) ЖК РФ, освобождены от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Между тем Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" ранее в ст. 15.7 содержал норму о том, что оплата жилья и коммунальных услуг осуществлялась исходя из социальной нормы площади жилого помещения, о замене которого подано заявление, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого подано такое заявление, до месяца, в течение которого нанимателю жилого помещения вручены документы, позволяющие ему занять предоставленное в качестве замены жилое помещение.
В случае если такая замена не состоялась по вине нанимателя жилого помещения, подавшего заявление о замене жилого помещения, оплата жилья и коммунальных услуг, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого последовал отказ нанимателя жилого помещения о его замене, осуществлялась на общих основаниях. Право на уменьшение размера оплаты жилья и коммунальных услуг в случае подачи заявления о замене жилого помещения могло быть использовано один раз.
7. Пользуясь правом, предоставленным им ст. 72 (п. "к") Конституции РФ, субъекты РФ идут по пути расширения оснований и условий замены. В г. Москве, например, вопросы замены жилых помещений решаются Законом г. Москвы "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" от 15 января 2003 г. (Ведомости Московской городской думы. 2003. N 5). Им предусмотрено, что замена, в частности, производится гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования.
Замена жилого помещения не допускается, если в результате ее граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основанием для замены жилого помещения в г. Москве может служить наличие у заявителя, в частности, заболеваний опорно-двигательной системы, других заболеваний. С заявлениями о замене вправе обращаться инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, которым по заключению лечебных учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации рекомендовано проживание на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтами либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации.
При наличии согласия граждан замена производится на равнозначное по общей площади жилое помещение гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, либо на равноценное по рыночной стоимости жилое помещение гражданам, занимающим жилое помещение на праве собственности. В порядке замены жилых помещений могут ликвидироваться коммунальные квартиры.
Для целей замены в г. Москве создан обменный фонд, который формируется за счет выделения жилой площади различных форм собственности в порядке взаиморасчетов с юридическими и физическими лицами, заинтересованными в решении жилищных вопросов.
Решение о необходимости замены гражданам жилого помещения не является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 16 Закона г. Москвы).
Вместе с тем согласно ЖК Кабардино-Балкарии 1997 г. (ст. 101, п. "ж") проживание в отдельных квартирах на четвертом этаже и выше домов без лифтов инвалидов I и II групп, страдающих тяжелыми формами сердечно-сосудистых заболеваний либо не имеющих нижних конечностей, является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий и последующей замены жилой площади на расположенную на более низких этажах.

КонсультантПлюс: примечание.
Областной закон от 04.05.1995 N 14-ОЗ "О предоставлении жилища в Свердловской области" утратил силу в связи с принятием Областного закона от 27.06.2005 N 58-ОЗ "О признании утратившим силу Областного закона "О предоставлении жилища в Свердловской области".

В соответствии с Законом Свердловской области "О предоставлении жилища в Свердловской области" от 4 мая 1995 г. органы местного самоуправления и предприятия предоставляют по заявлению граждан, имеющих излишнюю жилую площадь, используемую на условиях найма сверх социальной нормы, жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого с выплатой денежной компенсации за разницу в площади между сдаваемым и предоставляемым жилым помещением. Размер компенсации, порядок и сроки выплаты определяются соглашением сторон.
8. Жилые помещения в порядке замены площади заселяются в общем порядке на основании решения органа местного самоуправления.
Заключенный на основании такого решения договор социального найма может быть оспорен как не соответствующий требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК) в судебном порядке.

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Комментарий к статье 82

1. В комментируемой статье названы случаи, когда договор социального найма может быть изменен исключительно по требованию нанимателя.
Договор социального найма по требованию нанимателя может быть изменен в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма.
Основанием для предъявления требования об объединении самостоятельных договоров социального найма в один такой договор является именно факт объединения граждан в одну семью, которая с точки зрения жилищного права должна характеризоваться не только совместным проживанием, но и ведением общего хозяйства, наличием общих расходов и т.д. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, по смыслу ст. 82 ЖК РФ не вправе требовать такого объединения договоров найма.
Обращение к наймодателю с требованием об объединении договоров социального найма производится с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. Несмотря на то что в комментируемой статье не говорится о необходимости получения согласия членов семьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер, что вытекает в том числе и из равенства прав нанимателя социального жилья и членов его семьи (ч. 2 ст. 69 ЖК). Это связано с тем, что при объединении нескольких договоров должен быть заключен новый договор социального найма, по которому члены семьи прежнего нанимателя будут проживать одной семьей. При этом осуществление ряда их правомочий будет поставлено в зависимость от согласия других лиц, что немаловажно. То же касается несения солидарной ответственности, вытекающей из договора социального найма. Следует учитывать и то существенное обстоятельство, что после объединения нескольких договоров в один нельзя будет потребовать изменения нового договора социального найма путем раздела жилого помещения и заключения отдельного договора найма с каким-либо членом семьи нанимателя.
Отказ члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от объединения в одну семью с другими гражданами и последующего объединения договоров социального найма в один является безусловным и не может быть обжалован в судебном порядке.
Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке. В результате объединения договоров социального найма заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров.
2. В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (так называемый раздел жилого помещения). Это решение было обусловлено попыткой в законодательном порядке отказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные квартиры, хотя целесообразность этого решения небесспорна. Представляется также, что потребовать раздела жилого помещения, апеллируя к ст. 11 ЖК РФ и такому предусмотренному ею способу защиты права, как изменение жилищного правоотношения, будет нельзя.
3. Изменение договора социального найма возможно по требованию дееспособного члена семьи нанимателя, например, в случае выбытия нанимателя (выезда на постоянное жительство в другое помещение) или его смерти. Если наниматель выехал в другое постоянное место жительства, то любой дееспособный член его семьи, оставшийся проживать в этом жилом помещении, вправе с согласия других дееспособных членов семьи потребовать признания его нанимателем взамен выбывшего лица. В случае недостижения согласия между членами семьи нанимателя о том, кто будет являться нанимателем по ранее заключенному договору социального найма, необходимо обращение в суд. В таком же порядке подлежит изменению договор социального найма и в случае смерти нанимателя. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать только несовершеннолетние лица, это не может служить препятствием к заключению с ними договора социального найма.
Право дееспособного члена семьи нанимателя потребовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма не ограничивается только случаями выбытия первоначального нанимателя по тем или иным причинам. Это право предоставлено члену семьи и в том случае, если первоначальный наниматель остался проживать в этом же жилом помещении.
В литературе правильно отмечается, что "вопрос о замене нанимателя обычно возникает, когда наниматель является лицом преклонного возраста и хотел бы, чтобы до его смерти были оформлены права члена его семьи" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Жилищное законодательство: Комментарий / Отв. ред. В.Т. Яковлев, П.И. Седугин. М.: Юрид. лит., 1991. С. 256.

4. Перечень перечисленных в комментируемой статье случаев изменения договора социального найма не является исчерпывающим. Кодекс устанавливает и иные обстоятельства, когда договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Так, например, изменение договора социального найма происходит и при предоставлении нанимателю изолированного жилого помещения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 59 ЖК).

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарий к статье 83

1. Часть 1 ст. 83 ЖК РФ содержит общий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как правило, возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК).
Вместе с тем словосочетание "может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон" применительно к договору социального найма имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины может обратиться к нанимателю с предложением расторгнуть бессрочный договор социального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. Механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст. 83 неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договора в "любое время". Расторгнуть договор социального найма в "любое время" может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право на расторжение договора обусловлено определенными условиями.
2. Расторжение договора найма жилого помещения, как указывал В.А. Дозорцев, следует отличать от прекращения права пользования жилым помещением. С выбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонами остаются оставшиеся участники, один из которых замещает нанимателя (см. комментарий к ст. 82 ЖК). Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении и нанимателя, и всех членов его семьи одновременно.
Расторжение договора социального найма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без такого решения.
Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется.
Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения <*>.
--------------------------------
<*> См.: Комментарий к ЖК РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. С. 219.

3. Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и при необходимости - представителя несовершеннолетних членов семьи.
Как указал КС РФ, право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы последнего (Определение КС РФ N 51 от 11 апреля 1997 г.).
4. Согласно ч. 2 комментируемой статьи на расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя он должен получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, в письменной форме. Каково юридическое значение этого письменного документа? Наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения, занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. Кроме того, даже если на расторжение договора социального найма имелось письменное согласие члена семьи, но оно было дано, к примеру, под влиянием угрозы, такое согласие в случае спора будет признано судом ничтожным (ст. 179 ГК). Следовательно, письменная форма согласия членов семьи на расторжение договора социального найма должна оцениваться в совокупности со всеми иными доказательствами намерения граждан расторгнуть этот договор.
Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется только намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое жилье, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.
Доказательствами такого намерения могут быть устройство нанимателя на новую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения по договору социального найма, вселение в качестве члена семьи к иному лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в иное жилое помещение в пределах того же населенного пункта.
5. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Так, согласно ст. 31 СК РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Поэтому выезд на постоянное жительство в другое место нанимателя или одного из членов его семьи не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения насовсем, а другой - временно, например, в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
6. Особо стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.
7. Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениваться как отказ этого гражданина и его членов семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.
Тем не менее во избежание последующих судебных споров было бы целесообразно извещать наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства. Представляется, что соответствующая обязанность нанимателя должна быть отражена в Типовом договоре социального найма.
8. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имел ли место выезд или временное отсутствие.
В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такие основания могут быть определены только федеральным законом - ЖК РФ или иными специальными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК).
9. Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма жилого помещения в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (см. комментарий к ст. 90 ЖК);
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (см. комментарий к ст. 91 ЖК);
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (см. комментарий к ст. 91 ЖК);
- использования жилого помещения не по назначению (см. комментарий к ст. 91 ЖК).
Перечень оснований, по которым допускается расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, сформулирован как исчерпывающий, но таковым на самом деле не является и, учитывая положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, являться не должен.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель произвел самовольное переустройство или перепланировку занимаемого помещения и после предупреждения о необходимости приведения этого помещения в прежнее состояние не сделал этого (см. комментарий к ст. 29 ЖК). Является ли это основание для расторжения договора социального найма самостоятельным либо представляет собой частный случай разрушения или повреждения жилого помещения, что представляется спорным, - решит правоприменительная практика.
10. ЖК РФ называет два основания прекращения договора социального найма - разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя. В обоих случаях договор социального найма "лишается" двух своих существенных условий - предмета и субъекта, а потому прекращает свое действие. Последствием прекращения договора социального найма никогда не может выступать выселение из жилого помещения.
При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) для прекращения договора не требуется волеизъявление сторон. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, их переоборудования для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.
Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.
Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.
В результате разрушения жилого помещения, приведения его в непригодность для проживания из-за чрезвычайных обстоятельств, в том числе стихийных бедствий, граждане, у которых это жилое помещение было единственным, могут быть поселены временно в доме маневренного фонда по договору найма специализированного жилого помещения (см. комментарии к ст. ст. 95, 99 ЖК) либо им сразу может быть предоставлено другое благоустроенное и равноценное по площади жилое помещение по договору социального найма.
Договор социального найма по требованию наймодателя может быть расторгнут только в судебном порядке.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.

Комментарий к статье 84

Выселение из жилых помещений осуществляется на разных условиях.
Во-первых, наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (о понятии благоустроенного жилого помещения см. комментарии к ст. ст. 15, 89 ЖК). Другое благоустроенное жилое помещение предоставляется при выселении в связи со сносом дома, с переводом жилого помещения в нежилое или признанием его непригодным для проживания, а также в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома, если в результате их проведения жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, из-за чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, и общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (см. комментарии к ст. ст. 86 - 88 ЖК).
Во-вторых, наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения. Это означает, что им может быть предоставлено жилое помещение в черте данного населенного пункта, но оно может быть меньшего размера, менее благоустроенное, чем ранее занимаемое. В случае выселения граждан с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения такое предоставление является правом, а не обязанностью лица, производящего выселение, т.е. наймодателя. Наниматель же не вправе требовать предоставления ему и членам его семьи благоустроенного жилого помещения.
С предоставлением менее благоустроенного жилого помещения могут быть выселены наниматели, виновные в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев без уважительных причин (см. комментарий к ст. 90 ЖК). Предоставляемое менее благоустроенное жилое помещение по своему размеру, однако, должно быть таким, чтобы переселенный в него малоимущий наниматель не становился нуждающимся в получении другого жилья по социальному найму.
В-третьих, наниматель и члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения.
Выселение без предоставления другого жилого помещения предусмотрено в качестве санкции, применяемой к пользователю жилого помещения в случае его виновного поведения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (см. комментарий к ст. 91 ЖК).
В таком же порядке могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми окажется невозможным.
В вопросе о конституционности выселения без предоставления другого жилого помещения Конституционный Суд РФ исходит из того, что Конституция РФ (ст. 40) запрещает только произвольное выселение. Поскольку выселение на основании закона и в судебном порядке не может считаться произвольным, оно не может рассматриваться как нарушающее конституционное право на жилище (Определение Конституционного Суда РФ N 76 от 11 июля 1996 г.).
Конкретное помещение, предоставляемое выселяемому нанимателю и членам его семьи, должно быть обязательно указано в решении суда о выселении. В рассмотрении дел о выселении обязательно участие прокурора (ст. 45 ГПК).

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Комментарий к статье 85

В комментируемой статье установлен перечень случаев выселения граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения. Их в ЖК РФ четыре.
1. Снос дома. Условием сноса жилого дома является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Кодекс не раскрывает содержание понятий "государственные нужды" или "муниципальные нужды", как не раскрывают их и Конституция РФ в ст. 35 (ч. 3), и другие федеральные законы. Некоторые субъекты Российской Федерации конкретизируют эти понятия в своих нормативных актах. Например, Закон г. Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" от 9 сентября 1998 г. исходит из того, что городские и муниципальные нужды - это то, что может вызывать необходимость нового строительства, развития территорий, реализацию других государственных (муниципальных) программ, требующих сноса строений (ст. 1 Закона).
Представляется, что наличие государственной или муниципальной нужды должно определяться в каждом конкретном случае. Например, цель строительства многоквартирного дома на земельном участке, где расположены несколько одноквартирных домов или непригодный для проживания жилой дом, может являться муниципальной нуждой, поскольку многоквартирный дом предназначен для проживания граждан.
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд и снос расположенных на нем жилых домов осуществляются по решению органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации либо органов местного самоуправления.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение. В нежилые помещения с последующим выселением граждан должны переводиться такие дома (жилые помещения), которые в силу различных причин не могут использоваться как жилые.
В случае перевода дома (жилого помещения) в нежилой и его последующего переоборудования (реконструкции) переселяемым из него гражданам, к числу которых относятся только те из них, кто имеет самостоятельное право пользования жилым помещением (наниматели и члены их семей), предоставляется другое благоустроенное жилое помещение.
3. Признание жилого помещения непригодным для проживания. Порядок признания жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах непригодными для проживания, а также порядок признания жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах непригодными для проживания конкретных граждан по медицинским показаниям должен быть установлен Правительством РФ (ст. 15 ЖК).
В настоящее время продолжает действовать Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552.
4. Реконструкция или капитальный ремонт дома. Закон связывает выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения не со всяким капитальным ремонтом или реконструкцией, а только с теми, которые приведут к:
1) несохранению жилого помещения;
2) уменьшению общей площади жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК), в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК);
3) увеличению общей площади жилого помещения, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ч. 2 ст. 50 ЖК). Кодекс не говорит о том, какое увеличение общей площади занимаемого жилого помещения можно считать существенным превышением нормы предоставления, поэтому в этой части соответствующее разъяснение должно быть дано Пленумом Верховного Суда РФ.
Понятие "реконструкция" содержится в Градостроительном кодексе РФ 2004 г. Согласно ст. 1 этого Кодекса реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
5. В перечисленных случаях граждане выселяются в судебном порядке. Судебные споры вызываются, как правило, несогласием нанимателей и членов их семей с переселением в предоставляемые жилые помещения. Поэтому судам надлежит в каждом конкретном случае выяснять обоснованность причин отказа от предлагаемого переселения.

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Комментарий к статье 86

1. Комментируемая статья говорит о порядке, т.е. процедуре предоставления жилого помещения по договору социального найма в случае сноса дома, хотя фактически указывает лишь на органы государственной власти (местного самоуправления), которые обязаны произвести такое предоставление. Снос жилого дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, влечет за собой одностороннее расторжение договора социального найма. Кодекс не называет оснований, по которым возможен снос дома. Жилой дом может быть снесен в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии земельного участка, производят отселение граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений. В этом случае предоставление жилых помещений производится именно органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии земельного участка, поскольку по договору социального найма может быть предоставлено жилое помещение только в домах государственного или муниципального жилищного фонда.
Другим основанием сноса жилого дома может быть его ветхость или аварийность, в силу которых такой дом признается непригодным для проживания (см. комментарий к ст. 15 ЖК). Однако сопоставление ст. ст. 86 и 87 ЖК РФ дает основание утверждать, что снос жилого дома в силу ветхости или аварийности регламентируется ст. 87 ЖК РФ.
2. В случае отказа граждан от переселения в другое благоустроенное жилое помещение при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка их выселение производится в судебном порядке по иску органов государственной власти или органов местного самоуправления. Жилое помещение, в которое производится выселение нанимателя и членов его семьи, должно быть указано в исковом заявлении.

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Комментарий к статье 87

1. Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения производится тогда, когда дом подлежит сносу в случае признания его непригодными для проживания. Порядок признания жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах непригодными для проживания должен устанавливаться Правительством РФ. В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552, которым утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. К этой категории оно относит ветхое, аварийное жилье, а также жилые помещения, в которых выявлено вредное воздействие факторов внешней среды.
2. С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения наниматель и члены его семьи выселяются в случае, если жилой дом или жилые помещения в многоквартирных домах подлежат переводу в нежилые помещения (о переводе жилых помещений в нежилые см. гл. 3 ЖК; о понятии благоустроенного жилого помещения см. комментарии к ст. ст. 15, 89 ЖК).
3. Гражданам, выселяемым из домов и жилых помещений в многоквартирных домах, признанных непригодными для проживания, другое жилое помещение должно предоставляться наймодателем, поскольку именно наймодатель обязан проводить капитальный ремонт дома и содержать его в состоянии, отвечающем установленным требованиям. Каких-либо иных процедурных правил предоставления жилого помещения по указанным в ст. 87 основаниям ЖК не называет.

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
2. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
3. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

Комментарий к статье 88

1. Осуществление капитального ремонта жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, - одна из основных обязанностей наймодателя, закрепленных ст. 65 (ч. 2) нового ЖК РФ. Этой обязанности наймодателя и последствиям ее неисполнения посвящена также ст. 66 Кодекса.
Более пристальное внимание законодателя к этому вопросу обусловлено тем, что капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов зачастую проводится с нарушением сроков, что приводит не только к обветшанию домов, но и к их разрушению в силу ветхости.
В Приложении N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Госстроем России 27 сентября 2003 г. N 170, содержится перечень работ, которые относятся к числу капитальных. В их число входят, в частности, перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство лифтов и т.д.
Проведение таких работ, безусловно, требует выселения граждан из занимаемых помещений, которое, как и ранее, подробно регламентировано ст. 88 нового ЖК РФ.
2. Для проведения капитального ремонта или реконструкции, которые требуют переселения проживающих граждан, нанимателям жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на время капитального ремонта предоставляются жилые помещения маневренного фонда. Договор социального найма жилого помещения, находящегося в доме, где проводится капитальный ремонт или реконструкция, не расторгается (см. комментарий к ст. 88 ЖК). Переселение граждан в жилые помещения маневренного фонда, а также после проведения капитального ремонта из маневренного фонда в ранее занимаемое жилое помещение производится за счет наймодателя.
В случае отказа нанимателя и (или) членов его семьи от переселения в жилые помещения маневренного фонда их выселение производится в судебном порядке.
Как правильно отмечалось в литературе, для вынесения судебного решения о выселении нанимателей из подлежащих капитальному ремонту или реконструкции домов требуется соблюдение ряда условий:
1) установление факта того, что жилое помещение действительно нуждается в капитальном ремонте;
2) осуществление ремонтных работ, требующее освобождения жилого помещения;
3) переселение нанимателя, носящее временный характер и предполагающее возврат нанимателя в ранее занимаемое помещение;
4) наличие жилого помещения маневренного фонда, которое должно соответствовать необходимым требованиям и быть пригодным для проживания конкретных нанимателей <*>.
--------------------------------
<*> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. С. 203.

3. Наймодатель вправе не переселять нанимателя и членов его семьи в жилые помещения маневренного фонда, а предоставить им до начала капитального ремонта другое жилое помещение по договору социального найма с их согласия. При этом договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению. Такое расторжение договора социального найма является примером расторжения договора по соглашению сторон, о котором говорится в ст. 83 ЖК РФ, только происходит оно не "в любое время", как указано в этой статье, а при определенной ситуации.
Следует отметить, что предоставление другого жилого помещения является правом наймодателя, и, соответственно, наниматель не вправе требовать предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения взамен подлежащего ремонту или реконструкции. В то же время и наймодатель не вправе требовать переселения граждан в другое благоустроенное жилое помещение в случае несогласия нанимателя или кого-либо из членов его семьи переселиться в предоставляемое помещение.
4. Капитальный ремонт и реконструкция жилого дома производятся на основании утвержденного проекта. В проекте указываются все изменения, которые будут произведены в жилом доме, включая перепланировку жилых помещений, их переустройство и реконструкцию. Наймодателю до начала капитального ремонта и реконструкции известно, какие жилые помещения будут перепланированы, размеры каких жилых помещений будут увеличены или уменьшены, а также то, какие жилые помещения перестанут существовать в результате объединения их с другими помещениями. Как следствие, в таких случаях наниматели жилых помещений не могут быть переселены в те жилые помещения, размеры которых будут существенно изменены либо которые прекратят свое существование.
Малоимущий наниматель жилого помещения, которое будет значительно уменьшено в размере в результате проведения капитального ремонта и реконструкции, может быть признан нуждающимся в жилом помещении, если обеспеченность общей площадью нового жилого помещения на одного члена семьи будет менее учетной нормы (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК). В этом случае наймодатель должен предоставить такой семье до начала ремонта другое благоустроенное жилое помещение, размер которого соответствует размеру ранее занимавшегося помещения.
Другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено и в случае, когда размер жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, увеличится, в результате чего его общая площадь на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления и у нанимателя и членов его семьи образуются излишки жилой площади.
5. Частью 4 комментируемой статьи нанимателю предоставлено право вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась в результате проведения капитального ремонта и реконструкции. При сопоставлении ее с ч. 3 комментируемой статьи, в которой говорится, что в случае уменьшения размера ремонтируемого жилого помещения, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, наймодатель должен предоставить другое благоустроенное жилое помещение, возникает вопрос: вправе ли переселиться наниматель только в то помещение, которое уменьшится в определенных пределах, либо такое переселение возможно и в случае, когда на каждого члена семьи размер приходящейся общей площади окажется менее учетной нормы?
Вопрос этот является спорным. Представляется, что обязанность наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение исключает его право поступить иначе. Во всяком случае к возможному признанию граждан нуждающимися в получении жилого помещения по договору социального найма не должны приводить действия наймодателя. Существует и другая точка зрения, согласно которой наниматель вправе вселиться после ремонта в ранее занимавшееся и существенно уменьшившееся помещение, поскольку он может быть признан в этом случае нуждающимся в получении жилого помещения через пять лет (см. комментарий к ст. 53 ЖК). Разъяснения по этому вопросу предстоит дать Пленуму ВС РФ.
6. Проведение капитального ремонта и реконструкции жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, и предполагаемое изменение размера этого жилого помещения невозможны без согласия собственника помещения. Поэтому при реконструкции жилых помещений, находящихся в собственности, орган государственной власти либо орган местного самоуправления должен получить согласие собственников этих помещений на такую реконструкцию. Если собственник жилого помещения не согласен с тем, чтобы его помещение было изменено, проведение такой реконструкции невозможно.

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Комментарий к статье 89

Часть 1 комментируемой статьи называет основные требования, предъявляемые к жилому помещению, предоставляемому по договору социального найма, при выселении граждан в связи со сносом дома, переводом жилого помещения в нежилое или признанием его непригодным для проживания, а также в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.
1. Предоставляемое жилое помещение должно быть, во-первых, благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, поскольку разные населенные пункты имеют разную степень благоустроенности. Благоустроенность жилого помещения предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа. В том случае, если выселяемый наниматель и члены его семьи проживали в неблагоустроенном жилом помещении применительно к условиям данного населенного пункта и не имевшем, к примеру, горячего водоснабжения, это обстоятельство не должно служить поводом для переселения граждан в такое же неблагоустроенное жилое помещение.
2. Во-вторых, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Так, например, Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям содержатся в ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <*>. В соответствии с ним жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции (освещению солнечными лучами), микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от срока (ст. 23 ФЗ).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.

В настоящее время разработан ряд санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, которые необходимо соблюдать при строительстве и содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для проживания. Исключения могут устанавливаться в отношении общежитий, специализированных домов для инвалидов и т.п.
Общие требования к инсоляции жилых зданий содержат Санитарные правила и нормы (СанПиН 22.1/2.1.1.1076-01) "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий", утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 19 октября 2001 г. и введенные в действие 1 февраля 2002 г.
3. В-третьих, жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта. Чертой населенного пункта, в пределах которого должно предоставляться другое жилое помещение, является административная граница того или иного поселения.
4. В-четвертых, предоставляемое жилое помещение должно быть равным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это правило является новеллой ЖК РФ. При определении размера конкретного жилого помещения, предоставляемого выселяемым гражданам в качестве благоустроенного, следует исходить из следующего. Данный Кодекс ориентирует правоприменителя на то, что размер предоставляемого жилья должен быть равным по размеру жилому помещению, из которого граждане выселяются. Это обусловлено тем, что в случае принудительного переселения по основаниям, установленным законом, не должно происходить улучшения жилищных условий в обход общей очереди нуждающихся в получении жилья по социальному найму. Фактически при таком переселении происходит замена жилого помещения на равноценное. В случае сноса дома или проведения капитального ремонта, в результате которого жилое помещение не сохранится в первоначальном виде, орган государственной власти, орган местного самоуправления или наймодатель предоставляют взамен занимаемого жилого помещения другое жилое помещение, равное первому по площади.
Граждане, которым предоставлено другое равноценное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилого помещения, если не отпали основания для пребывания на таком учете (см. комментарии к ст. 51 и 56 ЖК). Например, гражданин состоял на учете в качестве нуждающегося в предоставлении жилого помещения по договору социального найма по основанию проживания в жилом помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, в то время как размер жилого помещения соответствовал норме предоставления. В случае предоставления ему в результате сноса дома другого благоустроенного жилого помещения, отвечающего установленным требованиям и размером, равным ранее занимавшемуся, у данного гражданина отпадут основания состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. В то же время в случае, если площадь занимаемого жилого помещения у выселяемого лица была менее учетной нормы, при предоставлении нанимателю жилья, равного по площади, он останется состоять на учете нуждающихся до предоставления ему жилого помещения по норме предоставления в порядке очередности.
Нанимателю должно быть предоставлено жилое помещение, состоящее из того же количества комнат, что и ранее занимаемое; если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена соответственно квартира.
5. В случае отказа от переселения в предлагаемое нанимателю и членам его семьи помещение вопрос о принудительном выселении решается в судебном порядке. Жилое помещение, в которое выселяют нанимателя, должно быть свободным и указано в решении суда. При несоблюдении этого правила решение может быть отменено. Поэтому при принятии соответствующих исковых заявлений о выселении суду необходимо проверять, учтено ли это требование истцом; в противном случае заявление остается без движения (ст. 136 ГПК), а истцу предоставляется разумный срок для исправления недостатков.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Комментарий к статье 90

1. Рассматриваемая статья предусматривает последствие расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. В случае, когда наниматель не производит оплату жилого помещения и предоставленных коммунальных услуг в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения размером, установленным для вселения в общежитие, что нередко неправильно понимается как переселение в общежитие. На самом деле речь идет о выселении в другое жилое помещение, размер которого равняется 6 кв. м жилой площади на одного человека. Законодатель не дает ответа на вопрос о том, могут ли быть выселены из занимаемого жилья граждане, уже занимающие жилое помещение размером 6 кв. м на одного человека, т.е. такое, которое должно предоставляться при выселении по основаниям, предусмотренным комментируемой статьей. Представляется, что в этих случаях выселение виновных граждан уже невозможно, и проблема неплатежей за жилое помещение и предоставленные коммунальные услуги решена не будет.
2. Судам необходимо исследовать причины образования у граждан задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, относя их к обстоятельствам, имеющим юридическое значение. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги должны признаваться длительные задержки выплаты заработной платы, пенсий, тяжелое материальное положение в связи с болезнью и любые другие уважительные причины.
3. Предоставляемое жилое помещение должно отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Кроме того, при выселении на условиях, предусмотренных ст. 90 ЖК РФ, жилищные условия выселяемых лиц могут быть ухудшены.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения отличается от выселения с предоставлением благоустроенного жилого помещения тем, что предоставляемое жилое помещение может быть менее благоустроенным и может предоставляться без соблюдения правила о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола.
4. Выселение из занимаемого жилого помещения поднанимателей, не вносящих плату за поднаем, производится на основании ст. 79 ЖК РФ. Они могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Комментарий к статье 91

1. Выселение нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, по указанным в этой статье основаниям является следствием одностороннего расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя и санкцией за виновное поведение нанимателя или членов его семьи.
Текст ст. 91 ЖК РФ воспроизводит текст ст. 293 ГК РФ, регламентирующей прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.
2. Одним из оснований расторжения договора социального найма выступает использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 17 ЖК РФ жилые дома и жилые помещения предназначаются для проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве специализированных домов и жилых помещений. Это означает, что основное предназначение жилого помещения состоит в возможности удовлетворения потребности человека использовать его в качестве места проживания. Допускается (без перевода жилого помещение в нежилое) использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами в случаях, когда это не нарушает права и законные интересы других граждан. Такое использование жилого помещения не должно нарушать требования (санитарные, технические и др.), которым должно отвечать жилое помещение.
Общее абсолютное ограничение для использования жилья не для проживания состоит в невозможности размещать в нем промышленное производство. Вместе с тем, к примеру, ЖК Кабардино-Балкарии допускает размещение промышленных производств в отдельно стоящих индивидуальных жилых домах (ст. 10).
Анализ пределов допустимого использования жилого помещения не только в качестве жилого приводит к выводу о том, что использование жилья не по назначению может выражаться в размещении в нем каких-либо учреждений, офисов, складов и т.п., т.е. в фактическом превращении жилых помещений в нежилые.
Выселение без предоставления другого жилого помещения в силу использования жилого помещения не по назначению возможно после того, как наниматель будет предупрежден наймодателем о недопустимости противоправного поведения.
В случае использования жилых домов (жилых помещений) не по назначению виновные лица могут привлекаться к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Последствием привлечения к административной ответственности служит наложение на граждан административных взысканий в виде предупреждения или административного штрафа в размере от 10 до 15 МРОТ. Следует признать, что выселение виновного нанимателя может происходить как после привлечения лица к административной ответственности, так и после любого письменного предупреждения его о необходимости прекращения использования жилого помещения не по назначению.
3. Вторым основанием расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя с последующим выселением проживающих в нем граждан служит систематическое нарушение последними прав и законных интересов соседей.
К сожалению, механическое заимствование и перенос в ЖК РФ гражданско-правовой нормы привело к появлению в данном Кодексе явно неудачного положения. Ранее действовавший ЖК РСФСР в ст. 98 говорил о выселении тех, кто делал невозможным для других проживание с виновным в одной квартире или в одном доме. По смыслу ст. 91 ЖК РФ получается, что лишь нарушенные права соседей могут послужить основанием для выселения из жилого помещения.
Представляется, что ст. 91 ЖК РФ нуждается в безусловном уточнении и дополнении. При возникновении же таких случаев на практике следует защищать интересы пострадавших лиц - не соседей - через системное применение положений ст. 7 (ч. 1) и ст. 91 ЖК РФ, т.е. через аналогию закона.
Выселение по этому основанию требует обязательной совокупности следующих условий:
1) систематичности противоправных действий лица;
2) виновного поведения лица;
3) предупреждения наймодателя о необходимости устранить нарушения.
Систематичность предполагает неоднократность совершения неправомерных действий, следовательно, однократное, хотя и грубое, нарушение правил поведения в жилом помещении не может вести к выселению без предоставления другого жилого помещения.
Противоправность поведения нанимателя или членов его семьи может выражаться в нарушении правил пользования жилыми помещениями, которое делает невозможным для других проживание с виновными в одном доме.
Еще одно необходимое условие для постановки вопроса о выселении нарушителя связано с выяснением того, являлось ли антиобщественное поведение гражданина виновным.
Поскольку противоправные действия нанимателя или иных лиц в рассматриваемом случае могут составлять отдельные составы преступлений, преследуемых по УК РФ (ст. 115 - умышленное причинение легкого вреда здоровью, ст. 119 - угроза убийством и др.), следует исходить из того, что вина названных лиц будет проявляться в форме умысла: по неосторожности такие преступления не совершаются.
При определении возраста лица, достижение которого дает основание считать его виновным в совершении рассматриваемого действия, а также вменяемости, т.е. способности осознавать характер и опасность своих действий, необходимо также руководствоваться соответствующими положениями УК РФ: по общему правилу уголовной ответственности подлежит лицо, достигшее ко времени совершения преступления 16-летнего возраста. Лицо, которое не могло осознавать фактический характер и общественную опасность своих действий либо руководить ими вследствие хронического психического расстройства, временного психического расстройства, слабоумия либо иного болезненного состояния психики, не подлежит уголовной ответственности.
Следовательно, нельзя требовать, к примеру, выселения по ст. 91 ЖК РФ ни 15-летнего лица, если оно совершало хулиганские поступки в отношении соседей, ни психически больного человека с асоциальным поведением. К последнему могут быть применены принудительные меры медицинского характера, например принудительное лечение в психиатрическом стационаре (ст. 101 УК РФ).
Судебная практика исходит из того, что очередной факт последующего противоправного и виновного поведения ответчика после применения к нему мер предупреждения свидетельствует об их безрезультатности. Каких-либо сроков, которые должны пройти между предыдущим и последующим противоправными действиями лица, ЖК РФ не устанавливает.
4. Бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, также может служить основанием для выселения гражданина.
Разрушение или порча жилого помещения являются нарушением обязанности граждан бережно относиться к дому, в котором они проживают, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Закон специально оговаривает то обстоятельство, что действия по разрушению или порче занимаемого жилья должны быть не эпизодическими. Именно целенаправленные, постоянные действия по разрушению жилья могут послужить причиной для выселения проживающих в нем граждан. Под разрушением или порчей жилого помещения, являющимися основанием для выселения, в юридической литературе понимают действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и т.п.) либо на их уничтожение <*>.
--------------------------------
<*> См.: Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 286.

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно их оборудования является также основанием для применения административной ответственности: указанные правонарушения влекут за собой предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ (ст. 7.21 КоАП).
5. Часть 2 комментируемой статьи называет в качестве еще одного основания для выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения лишение родительских прав, следствием которого является невозможность проживания лиц, лишенных родительских прав, с их детьми. Это основание выселения восстановлено в ЖК РФ после того, как оно было отменено Законом СССР от 22 мая 1990 г. "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства" (Вестник Верховного Совета СССР. 1990. N 23. Ст. 422).
Родители могут быть лишены родительских прав в случаях: уклонения от выполнения обязанностей родителей; злоупотребления своими родительскими правами; жестокого обращения с детьми, в том числе осуществления физического или психического насилия над ними, покушения на их половую неприкосновенность; совершения умышленного преступления против жизни или здоровья своих детей либо против жизни или здоровья супруга (ст. 69 СК). Хронический алкоголизм или наркомания также могут служить основанием для лишения родительских прав.
Лишение родительских прав производится в судебном порядке (ст. 70 СК).
Родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, в отношении которого они были лишены родительских прав, в том числе право на получение от него содержания.
Суд при вынесении решения о выселении граждан, лишенных родительских прав, выясняет вопрос о возможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. В случае, когда проживание граждан, лишенных родительских прав, совместно с детьми признано судом невозможным, названные граждане выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
6. Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения не ограничивается основаниями, перечисленными в комментируемой статье. Без предоставления другой жилой площади могут быть выселены лица, произведшие самовольные переустройство и (или) перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 29 ЖК), хотя в этой статье говорится только о расторжении договора социального найма.
7. Выселение без предоставления другого жилого помещения может быть произведено и в отношении граждан, самоуправно занявших жилое помещение. К сожалению, ЖК РФ не называет такого специального основания выселения, однако сделать вывод о его допустимости можно, исходя из общего смысла законодательства.
Предоставление жилых помещений по договору социального найма осуществляется в порядке, предусмотренном комментируемым Кодексом. Он предполагает принятие решения о предоставлении гражданину, нуждающемуся в жилом помещении, такого жилого помещения в соответствии с очередностью. На основании принятого решения гражданин заключает договор социального найма.
Таким образом, вселению в жилое помещение на законных основаниях предшествует принятие органом местного самоуправления надлежаще оформленного решения о предоставлении жилого помещения.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. по делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений, и административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора было дано определение самоуправного занятия жилого помещения, под которым понималось вселение в жилое помещение без предоставления его в установленном порядке (т.е. без ордера) и без заключения договора найма. Тем самым Конституционный Суд РФ признал, что для самоуправного вселения "квалифицирующими" должны являться два условия: 1) отсутствие ордера; 2) незаключение договора социального найма на спорное жилое помещение.
Конституционный Суд РФ отметил также, что не может считаться законным основанием для подобного вселения в жилое помещение и судебное решение, поскольку оно представляет собой лишь один из юридических фактов, который сам по себе, без выдачи ордера (в настоящее время - решения о предоставлении жилого помещения), не может породить субъективное право на жилое помещение.
Следовательно, основным условием для признания состоявшегося вселения самоуправным, на наш взгляд, Конституционный Суд РФ считает все-таки отсутствие ордера на предоставление жилого помещения, который являлся бы основанием для заключения договора социального найма. В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ основаниями для вселения в жилое помещение называет принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма.
В случае самовольного вселения лица отсутствуют оба названных условия. Однако это не лишает законного владельца жилого помещения права предъявить требование о выселении самовольно вселившихся граждан. Их выселение возможно на основании негаторного иска. В ст. 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Те же требования об устранении нарушения права может предъявить и лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК).
Таким образом, орган государственной власти, орган местного самоуправления, унитарное предприятие или учреждение, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, вправе по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 304, 305 ГК), предъявить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения граждан, самоуправно занявших жилое помещение.
Согласно ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.
8. Серьезным пробелом ЖК РФ является отсутствие в нем положений, допускающих выселение граждан, с которыми заключены договоры социального найма, на основании незаконных решений органов местного самоуправления о предоставлении жилых помещений. Ранее действовавший ЖК РСФСР в ст. 100 предусматривал последствия признания ордера недействительным и возможность выселения граждан без предоставления другого жилого помещения либо с предоставлением другого или ранее занимаемого помещения.
По-видимому, до внесения соответствующих дополнений в ЖК РФ будет возможно требовать признания в судебном порядке заключенных договоров социального найма недействительными, рассматривая их как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК). Согласно ГК РФ такие сделки являются ничтожными, и иск о применении последствий недействительной сделки, т.е. о возвращении сторон в первоначальное положение, может быть заявлен в течение 10 лет любым заинтересованным лицом (ст. 166 ГК).

Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.

Комментарий к статье 92

1. В комментируемой статье дан перечень жилых помещений специализированного жилищного фонда. Как видно, жилые помещения в этом фонде предназначены для проживания различных категорий граждан в связи с тем, что они не имеют жилья в данном населенном пункте. Вселение их производится по разным основаниям, но все помещения данного фонда предназначены для временного проживания граждан.
Жилищный фонд является специализированным потому, что в рассматриваемом случае имеет место специальный режим использования жилых помещений.
2. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером трудовых отношений. Под служебные жилые помещения предоставляются отдельные квартиры. Как жилое помещение специализированного жилищного фонда, оно должно быть специальным актом органа государственной власти или органа местного самоуправления включено в число служебных. В число служебных включаются свободные жилые помещения, т.е. не обремененные правом пользования. Это обусловлено тем, что изменение правового режима использования жилого помещения возможно только с согласия всех участников договора, на основании которого граждане пользуются этим помещением. Помещение, обремененное правом пользования, может быть включено в число служебных с согласия граждан (нанимателей), проживающих в нем. Исключение помещения из числа служебных производится на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Служебное жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам (см. комментарий к ст. 15 ЖК). При этом законодательством не предусмотрено, что служебное жилое помещение предоставляется в пределах нормы предоставления жилья.
3. Для использования в качестве общежитий предоставляются построенные или переоборудованные жилые дома. Общежития как жилые помещения специализированного жилищного фонда проходят регистрацию в соответствующем органе государственной власти или органе местного самоуправления. Только после регистрации жилой дом можно использовать в качестве общежития.
Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Семьям должны предоставляться изолированные жилые помещения.
4. Маневренный фонд формируется органами государственной власти или органами местного самоуправления в основном для временного проживания граждан, переселяемых в связи с проведением капитального ремонта жилого дома, который нельзя произвести без отселения граждан, в нем проживающих. Для использования жилых помещений в качестве помещений маневренного фонда должны предоставляться отдельные дома. Было бы неправильно размещать жилые помещения, в которых временно проживают граждане, переселенные в связи с капитальным ремонтом, в домах, где проживают собственники жилых помещений и граждане по договорам социального найма.
5. Жилые помещения специализированного жилищного фонда в домах системы социального обслуживания населения предоставляются органом, по решению которого они созданы. Прием жилого дома системы органов социальной защиты в эксплуатацию производится государственной приемочной комиссией с обязательным участием представителей органов социальной защиты.
В домах системы социального обслуживания населения выделяются помещения для размещения помещений лечебно-профилактического назначения и иных аналогичных целей.
Органы социальной защиты ведут учет граждан для предоставления им жилых помещений в домах социального обслуживания населения. С гражданами, которым предоставлено такое жилое помещение, заключается договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения.
6. Жилые помещения для временного поселения в соответствии с жилищным законодательством также относятся к специализированным жилым помещениям.
Согласно Положению о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев представляет собой совокупность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения), предназначенных для временного проживания на территории Российской Федерации лиц, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами, в течение срока действия статуса вынужденного переселенца (далее - фонд жилья для временного поселения, жилые помещения для временного поселения).
Формирование такого фонда жилья осуществляется с учетом Генеральной схемы расселения на территории Российской Федерации и другой градостроительной документации, а также необходимости регулирования миграционных потоков путем приобретения, строительства или аренды жилых помещений.
Формирование фонда жилья для временного поселения осуществляется за счет средств федерального бюджета, выделяемых на реализацию Федеральной миграционной программы, а также средств, поступающих из других законных источников.
Жилые помещения для временного поселения, за исключением арендуемых, являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующего территориального органа Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ.
Жилые помещения для временного поселения подлежат учету в реестре федерального имущества.
7. Аналогично жилищному фонду для вынужденных переселенцев формируется специализированный жилищный фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами. Его формирование производится на основании Положения "О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275.
8. Фонд специализированных жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан должен формироваться в зависимости от того, какой категории граждан нужна подобная защита. Но если обратить внимание на то, что этим гражданам не нужно какое-либо социальное обслуживание, то скорее всего для этого вида жилищного фонда будут использоваться жилые помещения, не имеющие специальных требований.
9. Специализированный жилищный фонд создается:
Правительством РФ - в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности Российской Федерации;
органами государственной власти субъектов РФ - в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности субъектов РФ;
органами местного самоуправления - в домах муниципального жилищного фонда.
Использование жилого дома в качестве специализированного допускается после его регистрации в названных органах в качестве специализированного. При регистрации проверяется соответствие жилого дома требованиям, предъявляемым к данному виду домов специализированного жилищного фонда. При несоблюдении требований, предъявляемых к жилым домам специализированного жилищного фонда, регистрация жилых домов и жилых помещений не производится, и, соответственно, жилые помещения не могут использоваться в качестве специализированных. Регистрация жилого дома в качестве специализированного удостоверяется путем выдачи органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующего документа (регистрационного удостоверения). Исключение помещения из специализированного жилищного фонда производится соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.
10. Законодательством введены ограничения при использовании жилых помещений специализированного жилищного фонда: они не подлежат передаче в аренду или в коммерческий наем и приватизации. Эти ограничения установлены для органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Ограничения по использованию специализированных жилых помещений установлены также для нанимателей (см. комментарий к ст. 100 ЖК).

Статья 93. Назначение служебных жилых помещений

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Комментарий к статье 93

1. В комментируемой статье установлено назначение служебных жилых помещений. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером трудовых отношений, прохождением военной службы, а также с избранием гражданина на выборную должность в органы государственной власти или местного самоуправления.
В ЖК РСФСР было предусмотрено, что служебные жилые помещения предоставляются гражданам, которые в связи с характером трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от нее. В настоящем Кодексе этот критерий не записан как основной, но, несмотря на это, думается, что предназначение служебных жилых помещений в основном должно быть связано именно с этим.
Органы государственной власти и местного самоуправления должны будут утвердить перечень должностей, занимающим которые гражданам будут предоставляться служебные жилые помещения, поскольку в отличие от общежития служебные жилые помещения предоставляются гражданам, занимающим определенные должности.
2. Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении такого помещения. Наймодателем является государственное унитарное предприятие, государственное или муниципальное учреждение, за которыми на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено служебное жилое помещение.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений. В договоре найма служебного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон относительно пользования служебным жилым помещением.
Размер, порядок и срок внесения платы за пользование служебным жилым помещением и оказание коммунальных услуг в договоре найма служебного жилого помещения устанавливаются в соответствии с требованиями, предусмотренными для договора социального найма жилого помещения.
Пользование служебными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями.
Вместе с нанимателем в служебное жилое помещение вселяются члены его семьи. Совместно проживающие с нанимателем служебного жилого помещения члены его семьи пользуются равными с нанимателем правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма служебного жилого помещения.

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Комментарий к статье 94

1. Общежития относятся к помещениям специализированного жилищного фонда и предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период работы или учебы.
Под общежития отводятся специально построенные или переоборудованные дома, и, как следствие, не допускается использование в качестве общежитий жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения или которые находятся в собственности граждан.
При регистрации жилого дома в качестве общежития орган государственной власти или орган местного самоуправления проверяет соответствие этого дома требованиям, предъявляемым к общежитиям:
построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;
укомплектован ли дом мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;
имеются ли штаты сотрудников для обслуживания общежития.
При несоблюдении требований, предъявляемых к общежитиям, регистрация жилого дома в качестве общежития не должна производиться, и, соответственно, жилой дом не может быть использован в качестве общежития.
2. В общежитии могут выделяться помещения для размещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов, санаториев, профилакториев и предприятий бытового обслуживания.
Использование жилой площади в указанных целях допускается только после перевода соответствующего помещения в нежилое. Перевод жилых помещений в нежилые производится в порядке, определяемом настоящим Кодексом.
3. Жилые дома, используемые как общежития, находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений. И соответственно, эти организации являются наймодателями и работодателями одновременно. С гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие, учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии на период трудовых отношений или учебы.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Комментарий к статье 95

1. Жилые помещения маневренного фонда предназначаются для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом занимаемых ими жилых помещений по договору найма или по договору социального найма и в других случаях, предусмотренных законодательством.
2. Жилые помещения в домах маневренного фонда предоставляются гражданам в случаях, когда жилой дом, где находятся занимаемые ими жилые помещения, подлежит капитальному ремонту, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем граждан. Переселение в жилые помещения маневренного фонда производится на период капитального ремонта. Договор социального найма ремонтируемого жилого помещения не подлежит расторжению. В маневренном фонде гражданам предоставляется изолированное жилое помещение. Граждане, проживающие в домах маневренного фонда, оплачивают занимаемые жилые помещения и коммунальные услуги. Договор найма жилого помещения в доме маневренного фонда заключается на период проведения капитального ремонта.
3. В случае, когда граждане, взявшие кредит, в обеспечение данного обязательства передали в залог занимаемое ими на праве собственности жилое помещение и не смогли вернуть кредит, на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, может быть наложено взыскание. Если жилое помещение, на которое наложено взыскание, является единственным у гражданина, то ему предоставляется для временного проживания жилое помещение в доме маневренного фонда на период продажи его прежнего жилья с публичных торгов.
4. Также жилые помещения в домах маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, у которых единственное жилое помещение в результате стихийного или техногенного бедствия стало непригодным для проживания. В этих случаях жилые помещения в доме маневренного фонда предоставляются для проживания граждан до предоставления им другого жилого помещения.
5. Законодательством могут быть предусмотрены и иные случаи предоставления гражданам для временного пользования жилых помещений в доме маневренного фонда.

Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Комментарий к статье 96

1. Дома специализированного жилищного фонда в системе органов социальной защиты и дома иного специального назначения предназначаются для проживания нуждающихся в специальной социальной защите граждан.
Можно предположить, что жилые дома системы органов социальной защиты предназначаются для проживания одиноких престарелых граждан, одиноких граждан, являющихся инвалидами, лиц, сохранивших полную или частичную степень самообслуживания.
2. Исходя из того, что гражданам, проживающим в домах системы социального обслуживания населения, предоставляется медицинское и социально-бытовое обслуживание, в этих домах должны выделяться помещения для размещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов, профилакториев и предприятий бытового обслуживания, которые будут предназначаться для обслуживания проживающих в данных домах граждан.
3. Гражданам, проживающим в доме системы социального обслуживания населения, органами социальной защиты должны предоставляться соответствующие медицинские услуги. К ним относятся:
а) медико-санитарное обслуживание;
б) патронаж;
в) организация культурного обслуживания;
г) оказание бытовых услуг (стирка белья, химчистка, ремонт одежды, обуви и т.д.);
и другие услуги, определенные органами социальной защиты (см. также комментарий к ст. 107 ЖК).
4. Учет граждан, нуждающихся в получении жилого помещения в жилом доме системы социального обслуживания населения, должен производиться органами социальной защиты.

Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.

Комментарий к статье 97

1. Названные в комментируемой статье специализированные жилые помещения предоставляются для временного проживания гражданам, которые признаны вынужденными переселенцами и беженцами.
В советское время многие граждане уезжали жить в другие республики СССР. Это было вызвано разными причинами, в том числе карательными (высылка во времена репрессий), вынужденными (эвакуация во время Великой Отечественной войны), экономическими (крупные стройки), семейными и т.д. После распада Советского Союза республики, входившие в его состав, приобрели статус независимых государств. Многие граждане бывшего СССР в настоящее время возвращаются в Россию.
2. В соответствии с Законом РФ "О вынужденных переселенцах" вынужденным переселенцем признается гражданин Российской Федерации, который покинул место жительства, располагавшееся как на территории иностранного государства, так и на территории одного из субъектов Российской Федерации, вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
Вынужденными переселенцами также признаются: иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающие на законных основаниях на территории Российской Федерации и изменившие место жительства в пределах территории РФ по названным выше обстоятельствам; гражданин бывшего СССР, постоянно проживавший на территории республики, входившей в состав СССР, получивший статус беженца в Российской Федерации и утративший этот статус в связи с приобретением гражданства РФ, при наличии обстоятельств, препятствовавших данному лицу в период действия статуса беженца в обустройстве на территории РФ (ст. 1 Закона РФ "О вынужденных переселенцах").
3. Для того чтобы получить официально статус вынужденного переселенца, гражданин должен обратиться с ходатайством о признании его вынужденным переселенцем в территориальный орган миграционной службы, где ему может быть присвоен статус вынужденного переселенца.
Для временного проживания вынужденных переселенцев в течение срока действия их статуса за счет средств федерального бюджета создается жилищный фонд, который передается в оперативное управление миграционной службы (ст. 11) (см. комментарий к ст. 92 ЖК).
4. В соответствии с ФЗ "О беженцах" беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений (ст. 1 ФЗ "О беженцах").
Лицо, заявившее о желании быть признанным беженцем, должно обратиться с ходатайством в письменной форме:
1) в дипломатическое представительство или консульское учреждение Российской Федерации, если данное лицо еще не прибыло на территорию РФ;
2) в пост иммиграционного контроля федерального органа исполнительной власти по миграционной службе, а при его отсутствии - в орган пограничного контроля федерального органа исполнительной власти по пограничной службе в пункте пропуска через Государственную границу РФ при пересечении данным лицом Государственной границы РФ.
Решение о выдаче свидетельства принимается дипломатическим представительством или консульским учреждением по месту подачи ходатайства либо постом иммиграционного контроля или территориальным органом федерального органа исполнительной власти по миграционной службе. Решение дипломатического представительства или консульского учреждения о выдаче свидетельства и материалы предварительного рассмотрения ходатайства в течение пяти рабочих дней направляются в федеральный орган исполнительной власти по миграционной службе для выдачи свидетельства (ст. 4 ФЗ "О беженцах").
5. Для временного проживания лиц, признанных беженцами, за счет средств федерального бюджета создается специализированный жилищный фонд (ст. 11) (см. комментарий к ст. 92 ЖК).

Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

1. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
2. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 98

1. Названные в комментируемой статье специализированные жилые помещения предназначаются для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Настоящим Кодексом такая категория граждан не определена. Категории граждан, которые нуждаются в обеспечении названными в комментируемой статье жилыми помещениями, будут устанавливаться федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.
2. В данном случае мы можем увидеть, что законодатель установил два вида специализированных жилых помещений для лиц, нуждающихся в специальной социальной защите: 1) с предоставлением медицинского и социально-бытового обслуживания (см. комментарий к ст. 96 ЖК); 2) без медицинского и социально-бытового обслуживания.
В комментируемой статье право устанавливать категории лиц, которые нуждаются в специальной социальной защите, но которым не нужно будет какого-либо социального обслуживания, предоставляется еще законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. При этом следует обратить внимание на то, что одним категориям граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, жилое помещение предоставляется по договору найма, а другим категориям граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, жилые помещения предоставляются по договору безвозмездного пользования (см. комментарий к ст. 99 ЖК). Думается, что такую категорию граждан, нуждающихся в специальной социальной защите и не нуждающихся в каком-либо социальном обслуживании, установить будет непросто.

Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ

Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

1. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
2. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Комментарий к статье 99

1. В комментируемой статье (на наш взгляд, некорректно) сказано, что жилое помещение специализированного жилищного фонда предоставляется по решению собственника. Специализированный жилищный фонд может быть создан на базе государственного или муниципального жилищного фонда. Публичные образования, хотя и являются субъектами гражданских правоотношений, но самостоятельно не принимают решения. От их имени эти действия совершают органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 125 ГК). Решение о предоставлении специализированного жилого помещения принимается органом или организацией, в чьем ведении находится специализированный жилищный фонд. Это может быть орган государственной власти, орган местного самоуправления, администрация государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения. Жилое помещение специализированного жилищного фонда предоставляется гражданам в соответствии с требованиями, предъявляемыми к конкретному виду помещений специализированного жилищного фонда.
Исходя из того, что конкретные виды помещений специализированного жилищного фонда установлены настоящим Кодексом, можно сделать вывод, что подавляющее большинство специализированных жилых помещений находится в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий или оперативном управлении государственных и муниципальных учреждений. Решение о предоставлении таких жилых помещений будет приниматься администрацией этих предприятий и учреждений.
На основании решения о предоставления жилого помещения специализированного жилищного фонда с гражданами заключается договор найма такого жилого помещения.
2. Гражданам, имеющим в данном населенном пункте жилые помещения на праве собственности или занимающим жилые помещения по договору социального найма, не могут быть предоставлены жилые помещения специализированного жилищного фонда. Это обусловлено тем, что жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с определенными обстоятельствами, когда им негде проживать. Исходя из смысла этой нормы, можно сделать вывод о том, что в случае, когда граждане, проживающие в специализированном жилом помещении, будут обеспечены жильем по договору социального найма или приобретут жилое помещение в собственность, должно прекратиться их право проживать в специализированном жилищном фонде.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса.
6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 100

1. В комментируемой статье установлены общие положения договора найма специализированного жилого помещения. В зависимости от вида специализированного жилищного фонда в договоре найма жилого помещения каждого конкретного специализированного фонда будут установлены и другие права и обязанности сторон договора найма (см. комментарии к ст. ст. 104 - 108 ЖК). Типовые договоры найма каждого вида специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.
На основании решения органа государственной власти, органа местного самоуправления, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения о предоставлении жилого помещения специализированного жилищного фонда заключается договор найма этого помещения.
2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем по данному договору выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Нанимателем по такому договору является гражданин, которому предоставлено указанное жилое помещение.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения по общему правилу является изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Исключение может быть при выделении жилья в общежитиях, где допускается вселение в одну комнату лиц, не имеющих родственных отношений (бытовой термин - "койко-место").
3. В договоре найма также устанавливаются права и обязанности сторон договора.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц; принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наймодатель специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: использовать жилое помещение по назначению; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель и наниматель специализированного жилого помещения несут и иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, федеральными законами и договором найма специализированного жилого помещения.
4. Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны быть указаны в договоре.
К членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (см. комментарий к ст. 69 ЖК).
Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения должны быть указаны в договоре найма.
5. В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением, за ними сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако эти граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения.
Это правило не распространяется на бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений нанимателя служебного жилого помещения и члена (членов) его семьи право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. В том случае, когда у бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования служебным жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК). В этом случае логично было бы применить это правило и к бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, поскольку проживание в служебном жилом помещении и в общежитии связано с трудовыми отношениями.
Законодатель для бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения предусмотрел нормы, установленные для бывших членов семьи собственника жилого помещения, но не решил вопрос для тех случаев, когда наниматель прекратит трудовые отношения и подлежит выселению. В то время как право пользования служебным жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя будет признано судом, нанимателя выселят, а бывших членов семьи выселить невозможно.
6. В комментируемой статье введены ограничения при использовании нанимателем жилых помещений специализированного жилищного фонда. Наниматель не вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения, а также передать его в поднаем. Это обусловлено особенностью использования специализированных жилых помещений.

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.
3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Комментарий к статье 101

1. По общему правилу договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут соглашением сторон. Об этом речь идет в ч. 1 комментируемой статьи. Однако такая ситуация возможна только в случаях, когда расторгнуть договор решит наниматель специализированного жилого помещения. Это вытекает из того, что наниматель может в любое время расторгнуть договор найма и заявить об этом наймодателю. Наймодатель же не может в любое время расторгнуть договор, он может только обратиться с таким предложением к нанимателю, а тот уже принимает решение о расторжении договора найма или об отказе от расторжения этого договора.
Таким образом, наниматель специализированного жилого помещения вправе расторгнуть договор найма в любое время. Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.
2. В случае выезда нанимателя специализированного жилого помещения и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Но думается, что наниматель должен предупредить наймодателя о своем выезде. Бывают случаи, когда наниматель может выехать временно, по каким-либо уважительным причинам. При этом право пользования специализированным жилым помещением может и не прекратиться. Будет более правильно известить об этом наймодателя, чтобы впоследствии избежать спора о праве пользования этим помещением.
3. Наймодатель вправе требовать в судебном порядке расторжения договора найма специализированного жилого помещения в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению (см. комментарий к ст. 83 ЖК).
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (см. комментарий к ст. 29 ЖК).
4. Кроме общих положений о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в Положении о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, и в Положении о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275, установлено, что договор найма помещения данного вида специализированного жилищного фонда расторгается досрочно:
а) по заявлению нанимателя;
б) по решению комиссии в случаях:
- утраты или лишения статуса вынужденного переселенца;
- получения (приобретения) другого жилья или завершения строительства индивидуального жилья;
- отсутствия (неиспользования предоставленного жилого помещения) без уважительных причин свыше шести месяцев;
- выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья;
в) по решению суда в случае возникновения спора.
5. Кроме того, договор найма помещения специализированного жилищного фонда подлежит расторжению в случае, когда специализированное жилое помещение предоставлено неправомерно, например, гражданину, которому оно не может быть предоставлено или предоставлено в результате представления им не соответствующих действительности документов, послуживших основанием для заключения договора найма специализированного жилого помещения.
6. В случае расторжения в судебном порядке договора найма специализированного жилого помещения наниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

Комментарий к статье 102

1. В комментируемой статье говорится о прекращении договора найма специализированного жилого помещения: данный договор может быть расторгнут в судебном порядке либо по соглашению сторон. Но в ряде случаев договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен в силу наступления определенного события. Так, в ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в связи с разрушением (уничтожением) жилого дома, в котором находится специализированное жилое помещение, договор найма такого жилого помещения прекращается. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, а также обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации. В данном случае имеет место физическое уничтожение объекта договора найма и в связи с этим, соответственно, не может быть и самого договора найма.
2. Договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен и по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ.
Так, например, договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Как следствие, прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы являются основаниями для прекращения договора найма служебного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104 ЖК).
Кроме того, имеют место случаи прекращения договора найма служебного жилого помещения и без прекращения трудовых отношений. Служебное жилое помещение предоставляется гражданам, занимающим определенную должность. В случае освобождения от должности, в связи с которой было предоставлено служебное жилое помещение гражданину, не прекратившему трудовые отношения с предприятием или учреждением, предоставившими это помещение, договор найма служебного жилого помещения прекращает свое действие.
3. Аналогичная конструкция договора найма жилого помещения в общежитии, который заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. В данном случае прекращение трудовых отношений или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (см. комментарий к ст. 105 ЖК). Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается в случае прекращения срочного трудового договора, прекращения сезонной работы, прекращения обучения в образовательных учреждениях.
Договор найма прекращается в случае прекращения бессрочного трудового договора при увольнении по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию или увольнение работника по инициативе работодателя.
4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период, указанный в ст. 106 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 106 ЖК), и истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием для прекращения данного договора.
5. Договор найма жилого помещения фонда для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок. По окончании срока действия данный договор найма прекращается.
6. В случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением договора найма по тем же основаниям и на тех же условиях, на которых был заключен прекративший свое действие договор найма, кроме случаев, когда основания проживания в специализированном жилом помещении прекратились.
7. В ч. 2 комментируемой статьи говорится еще об одном основании прекращения договоров найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Особенностью этих договоров найма является то, что наймодатель жилого помещения и работодатель граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитии, - одно и то же лицо. Как отмечалось выше, прекращение трудовых отношений является основанием для прекращения договора найма названных жилых помещений. В данном случае ситуация иная. Трудовой договор не прекращается, а меняется наймодатель - сторона в договоре найма. Тем самым прекращаются основания для проживания в служебном жилом помещении и в общежитии, поскольку наймодатель и работодатель - разные лица.
8. В настоящее время практикуется передача общежитий и служебных жилых помещений в ведение органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных юридических лиц. Это происходит, как правило, в случае приватизации государственных или муниципальных предприятий. Органы государственной власти и органы местного самоуправления передают служебные жилые помещения и общежития в ведение других организаций. Однако при этой передаче не всегда учитывается, что проживающие в служебных жилых помещениях и в общежитии граждане не состоят в трудовых отношениях с предприятием и учреждением, которым передается служебное жилое помещение и общежитие, в то время как трудовые отношения являлись основанием вселения граждан в служебное жилое помещение и общежитие и проживания в нем. При передаче служебного жилого помещения или общежития другому юридическому лицу оно не будет являться работодателем для граждан, проживающих в служебном жилом помещении или общежитии. Как следствие, граждане, проживающие в передаваемых жилых помещениях, уже не имеют права проживать в них, поскольку не состоят в трудовых отношениях с организацией, которой передано служебное жилое помещение или общежитие. Но в то же время их нельзя и выселить без предоставления другого жилого помещения. При вселении в служебное жилое помещение или общежитие они состояли в трудовых отношениях с организацией, в чьем ведении оно находилось ранее, и их вселение было законным.
Таким образом, передача общежития другому юридическому лицу должна влечь за собой прекращение договора найма служебного жилого помещения и договора найма жилого помещения в общежитии, кроме случаев, когда юридическое лицо, которому передано служебное жилое помещение или общежитие, является правопреемником прав и обязанностей по трудовому договору.
В данном случае передача служебных жилых помещений и общежитий должна производится либо после прекращения режима использования жилых помещений в качестве служебных, а также жилого дома в качестве общежития и с гражданами, проживающими в них, заключается договор социального найма, либо жилые помещения должны быть переданы свободными.
При прекращении договора найма служебного жилого помещения или договора найма жилого помещения в общежитии в связи с передачей их другим юридическим лицам граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения. Выселение граждан в данном случае осуществляется прежним наймодателем или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (см. комментарий к ст. 106 ЖК).
9. Статьей 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Таким образом, названный Закон решил судьбу тех договоров найма жилых помещений в общежитиях, которые были переданы в ведение других юридических лиц до вступления в силу ЖК РФ. В данном случае с момента вступления в силу ЖК РФ право пользования указанными помещениями осуществляется на основании договора социального найма.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
3. Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
4. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Комментарий к статье 103

1. Комментируемая статья предусматривает условие выселения граждан из специализированного жилого помещения в случае расторжения или прекращения договора найма такого помещения.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке или прекратить свое действие в силу наступления определенных условий (например, прекращение трудовых отношений нанимателя служебного жилого помещения и нанимателя жилого помещения в общежитии) (см. комментарии к ст. ст. 101 и 102 ЖК). Граждане, проживающие в этих помещениях, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, перечисленных в ч. 2 комментируемой статьи.
2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено ЖК РФ для нанимателей служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Выселение нанимателей иных специализированных жилых помещений производится без предоставления другого жилого помещения.
В комментируемой статье названы категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения.
Выселению из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии без предоставления других жилых помещений не подлежат:
во-первых, члены семьи военнослужащих, а также сотрудников органов внутренних дел, федеральной службы безопасности, таможенных органов, органов противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, федеральной службы исполнения наказаний, погибших, умерших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей. В этом случае не имеет значения, являлся военнослужащий нанимателем служебного жилого помещения или членом семьи нанимателя. Независимо от принадлежности жилищного фонда члены семьи военнослужащего не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения;
во-вторых, пенсионеры по старости. Согласно ст. 7 ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" пенсионерами по возрасту считаются мужчины, достигшие возраста 60 лет, и женщины, достигшие возраста 55 лет;
в-третьих, члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии. В данном случае оставшиеся проживать члены семьи умершего работника не имеют оснований пользоваться служебным жилым помещением, в связи с чем они подлежат выселению;
в-четвертых, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении своих обязанностей либо вследствие заболевания, связанного с исполнением своих обязанностей. В соответствии со ст. 1 ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалидом признается лицо, которое имеет нарушение здоровья со стойким расстройством функций организма, обусловленное заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее к ограничению жизнедеятельности и вызывающее необходимость его социальной защиты. Признание лица инвалидом осуществляется Государственной службой медико-социальной экспертизы. Порядок и условия признания лица инвалидом устанавливаются Правительством РФ.
Кроме того, предоставление другого жилого помещения названным гражданам при выселении их из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии производится в случае, если они не являются нанимателями или членами семьи нанимателя иного жилого помещения или не имеют жилое помещение на праве собственности либо не являются членами семьи собственника жилого помещения. В противном случае они будут выселены без предоставления другого жилого помещения.
3. Предоставляемое названным гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или из жилого помещения в общежитии, жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Законодатель указывает, что благоустроенность и размер занимаемого жилого помещения, в которое могут выселить гражданина из общежития, могут и не приниматься в расчет.
Следует учитывать, что гражданин, выселяемый из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, не может быть выселен в другое служебное жилое помещение или другое жилое помещение в общежитии, поскольку выселяемый не является лицом, которому в соответствии с ЖК РФ может быть предоставлено такое жилое помещение.

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.
2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.
3. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Комментарий к статье 104

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером трудовых отношений. Перечень должностей, занимающим которые гражданам предоставляется служебное жилое помещение, устанавливается (утверждается) органом государственной власти или органом местного самоуправления в зависимости от принадлежности жилищного фонда.
До вступления в силу настоящего Кодекса системный перечень указанных должностей принят не был. Думается, что необходимо принять именно такой перечень, а не постепенно, отдельными нормативными актами, устанавливать эти должности.
Ранее Советом Министров РСФСР, Правительством РФ были приняты некоторые нормативные акты в отношении отдельных категорий работников. Некоторые должности, занимающим которые гражданам предоставляются служебные жилые помещения, были установлены федеральными законами. Так, например, ФЗ "О статусе военнослужащих" предусмотрено, что военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей в трехмесячный срок со дня прибытия на новое место военной службы предоставляются жилые помещения. При этом военнослужащим, которые заключили контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г. (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования), и членам их семей на первые пять лет военной службы предоставляются служебные жилые помещения или общежития. При продолжении военной службы свыше указанных сроков им предоставляются жилые помещения по договору социального найма.
2. Служебное жилое помещение предоставляется гражданину в виде отдельной квартиры. Такое жилое помещение должно быть включено в число служебных, и гражданин, которому оно предоставляется, должен соответственно занимать должность, в связи с которой может быть предоставлено служебное жилое помещение.
Служебное жилое помещение предоставляется гражданину на основании решения государственного или муниципального унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения, за которыми на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено служебное жилое помещение. Это решение является основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения.
3. Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, государственное или муниципальное учреждение, за которыми на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено служебное жилое помещение.
Рассматриваемый договор заключается на период трудовых отношений. В данном договоре определяются его предмет, права и обязанности сторон относительно пользования служебным жилым помещением.
4. Предметом договора найма служебного жилого помещения является квартира или одноквартирный дом. Однако практически иногда под служебное жилье выделяются и изолированные комнаты в коммунальных квартирах.
Размер, порядок и срок внесения платы за пользование служебным жилым помещением и оказание коммунальных услуг в договоре найма служебного жилого помещения устанавливаются в соответствии с требованиями, предусмотренными для договора социального найма жилого помещения.
Пользование служебными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями.
Вместе с нанимателем в служебное жилое помещение вселяются члены его семьи. Совместно проживающие с нанимателем служебного жилого помещения члены его семьи пользуются равными с нанимателем правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма.
5. Прекращение трудовых отношений, увольнение со службы или окончание срока пребывания на выборной должности являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Граждане, проживающие в служебном жилом помещении, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, перечисленных в ч. 2 ст. 103 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 103 ЖК).

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Комментарий к статье 105

1. Решение о предоставлении жилого помещения в общежитии принимает администрация унитарного предприятия, в хозяйственном ведении которого находится общежитие, администрация учреждения или казенного предприятия, в оперативное управление которого передано общежитие.
Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Семьям должно предоставляться изолированное жилое помещение.
Вселяемые в общежитие граждане должны состоять в трудовых отношениях с предприятием, в хозяйственном ведении которого находится общежитие, или учреждением (или обучаться в учебном заведении), в оперативном управлении которого находится общежитие. Вселение иных граждан в общежитие не допускается.
2. На основании принятого решения с гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие либо учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений или учебы.
В договоре найма жилого помещения в общежитии конкретизируются основные права и обязанности сторон.
Исходя из требований, предъявляемых законодательством к общежитиям (см. комментарий к ст. 94 ЖК), проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты, учащиеся имеют право:
- пользоваться предоставленным жилым помещением, помещениями культурно-бытового и иного назначения;
- требовать своевременной замены пришедших в негодность мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря общежития, а также устранения недостатков в жилищно-бытовом обслуживании.
Проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты, учащиеся обязаны:
- использовать предоставленную им жилую площадь в соответствии с ее назначением;
- соблюдать правила внутреннего распорядка, пожарной безопасности и санитарно-гигиенические правила;
- обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, инвентарю;
- своевременно вносить плату за пользование жилой площадью;
- соблюдать правила содержания придомовой территории.
Администрация общежития обязана обеспечить:
- создание необходимых жилищно-бытовых условий для проживающих в общежитии;
- своевременную выдачу проживающим мебели, постельных принадлежностей;
- ознакомление вселяемых с правилами внутреннего распорядка, а также с правами и обязанностями проживающих в общежитии;
- надлежащее содержание жилых помещений, подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования, а также придомовой территории;
- сохранность имущества граждан, проживающих в общежитии;
- вселение рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в общежитие в строгом соответствии с выданными им ордерами.
Администрация объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения обязана:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение в общежитии, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам;
- содержать жилые помещения в общежитии в соответствии с установленными санитарными и техническими правилами;
- своевременно проводить текущий и капитальный ремонт общежития;
- содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию;
- утвердить правила внутреннего распорядка в общежитии;
- обеспечивать оказание необходимых коммунальных и других услуг для нанимателя;
- обеспечивать финансирование расходов на содержание общежития;
- обеспечивать надлежащую эксплуатацию и своевременный ремонт общежития, бесперебойную работу инженерного оборудования.
Плата за пользование жилым помещением в общежитии и предоставление коммунальных услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма.
Кроме того, некоторые ограничения в отношении пользования общежитием установлены в отношении заселения гражданами освободившихся в общежитии комнат. Граждане, проживающие в общежитиях, не имеют право требовать предоставления им освободившихся комнат. Таким образом, правила, установленные ст. 59 ЖК РФ, не применяются в общежитиях.
3. Комментируемая статья предусматривает условия прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Прекращение трудовых отношений, увольнение со службы или окончание срока пребывания на выборной должности являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Лица, вселенные в общежитие, работавшие по срочному трудовому договору, сезонные работники, прекратившие работу, а также учащиеся и студенты, прекратившие обучение в образовательных учреждениях, обязаны освободить занимаемое в общежитии жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение в общежитии они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Для данной категории лиц основанием выселения без предоставления другого жилого помещения является прекращение работы или учебы, так как они уже не являются субъектами права пользования жилыми помещениями в общежитии.
Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию или увольнение работника по инициативе работодателя.
Граждане, проживающие в общежитии, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, перечисленных в ч. 2 ст. 103 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 103 ЖК).

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.
2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса);
2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);
3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса);
4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 статьи 95 настоящего Кодекса).
3. Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Комментарий к статье 106

1. Маневренный фонд создается органами государственной власти в государственном жилищном фонде или органами местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде.
В случае проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома нанимателям жилых помещений (социальный наем) и собственникам жилых помещений в маневренном фонде должен предоставлять жилые помещения орган, который принял решение о проведении капитального ремонта или реконструкции. В домах маневренного фонда гражданам предоставляются изолированные жилые помещения размером не менее 6 кв. м на одного человека. Договор социального найма жилого помещения, находящегося в доме, где проводится капитальный ремонт или реконструкция, не подлежит расторжению (см. комментарий к ст. 88 ЖК).
2. В период проживания в доме маневренного фонда граждане производят оплату за жилое помещение, занимаемое в таком доме. Договор найма жилого помещения в доме маневренного фонда заключается с гражданами на период проведения капитального ремонта или реконструкции. По окончании капитального ремонта или реконструкции граждане подлежат переселению в жилые помещения, занимаемые по договору социального найма или находящиеся в их владении на праве собственности.
3. ЖК РФ не предусмотрен порядок предоставления жилых помещений в домах маневренного фонда гражданам, чье единственное жилое помещение было приобретено за счет кредита, было заложено в обеспечение возврата этого кредита и на него наложено взыскание в случае невозвращения денежных средств.
В этом случае ЖК РФ не установил, какой орган будет предоставлять жилое помещение в доме маневренного фонда. Как следствие, неизвестно, в домах государственного или муниципального жилищного фонда будут предоставляться жилые помещения названным гражданам.
В данном случае логично было бы предоставление жилых помещений государственного жилищного фонда Российской Федерации, поскольку именно федеральным законом установлена эта норма.
4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается с гражданами, на жилое помещение которых наложено взыскание, до завершения расчетов с ними в результате обращения взыскания на их жилое помещение. Гражданам предоставляется изолированное жилое помещение в размере не менее 6 кв. м.
После отчуждения жилого помещения в результате наложения на него взыскания и проведения расчетов с этими гражданами они подлежат выселению из жилого помещения маневренного фонда.
5. Нанимателям по договору социального найма, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, жилое помещение маневренного фонда предоставляется наймодателем. Если жилой дом стал непригодным для проживания в результате чрезвычайной ситуации, а в нем имеются жилые помещения, занимаемые по договору социального найма и находящиеся в собственности граждан, то собственнику жилого помещения, которое стало непригодным для проживания, жилое помещение маневренного фонда предоставляет тот орган или организация, которые являются наймодателям и жилых помещений, занимаемых по договору социального найма в этом доме.
Если в доме, который стал непригодным для проживания в результате чрезвычайной ситуации, все жилые помещения находятся в собственности граждан, то для такого случая законодатель не предусмотрел порядок предоставления жилого помещения маневренного фонда.
6. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается до предоставления нанимателям жилого помещения по договору социального найма в порядке, предусмотренном ст. ст. 88 и 89 ЖК РФ, или до завершения расчетов с гражданами, являющимися собственниками жилого помещения, в порядке, предусмотренном ст. 32 настоящего Кодекса.
Нанимателю жилого помещения, которое стало непригодным для проживания, предоставляется по договору социального найма благоустроенное жилое помещение, отвечающее установленным требованиям, равное по общей площади жилому помещению, которое стало непригодным для проживания.
Если наниматель и члены его семьи до выселения занимали квартиру, то им предоставляется квартира, состоящая из такого же числа комнат. В случае, когда он занимал жилое помещение (одну или несколько комнат) в коммунальной квартире, то ему предоставляется такое же количество комнат, которое он занимал ранее (см. комментарий к ст. 89 ЖК).
У собственников жилого помещения, которое стало непригодным для проживания, производится выкуп этого жилого помещения.
Земельный участок, на котором расположен непригодный для проживания дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в этом доме. Выкуп жилых помещений у их собственников производится органом местного самоуправления, поскольку земельный участок изымается для муниципальных нужд (см. комментарий к ст. 32 ЖК). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения и орган местного самоуправления не достигли соглашения о выкупной цене жилого помещения или иных условиях выкупа помещения, то данный спор разрешается в судебном порядке по иску органа местного самоуправления.
Предоставление нанимателю жилого помещения по договору социального найма, а также выкуп жилого помещения у его собственника являются основаниями прекращения договора найма жилого помещения маневренного фонда.
7. Жилое помещение маневренного фонда может быть предоставлено и иным гражданам в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. При этом Законом устанавливаются условия договора найма жилого помещения, а также основания его прекращения.

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 107

1. Настоящий Кодекс не определяет те категории граждан, которым будут предоставляться жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Они будут устанавливаться законодательством Российской Федерации и субъектов Федерации. Однако, исходя из практики использования такого вида жилищного фонда в регионах страны, можно предположить, что к таким категориям могут относиться одинокие престарелые граждане или супруги, которые в силу состояния своего здоровья не могут самостоятельно себя обслуживать. Думается, что по смыслу названия такого жилищного фонда учет граждан, которые нуждаются в предоставлении жилых помещений этого фонда, будут вести органы социальной защиты.
Прием жилого дома системы органов социальной защиты в эксплуатацию должен производиться с участием представителей органов социальной защиты.
2. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения должно осуществляться органами социальной защиты либо органами государственной власти, органами местного самоуправления с участием органов социальной защиты.
В доме системы органов социального обслуживания населения должны выделяться помещения для размещения поликлиник, здравпунктов, профилакториев и предприятий бытового обслуживания, предназначенных для обслуживания проживающих в данном доме граждан (см. также комментарий к ст. 96 ЖК).
3. На основании принятого решения с гражданином, которому предоставлено жилое помещение в доме социального обслуживания населения, заключается договор найма.
Договор найма жилого помещения в жилом доме социального обслуживания населения заключается в письменной форме.
Отношения сторон договора найма регулируются нормативными актами жилищного законодательства и договором найма жилого помещения в доме системы органов социальной защиты.
4. Наниматель жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения имеет право:
а) в любое время расторгнуть договор найма;
б) пользоваться предоставляемыми органами социальной защиты услугами;
в) требовать устранения недостатков в социально-бытовом обслуживании.
Наниматель жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению;
б) соблюдать правила содержания жилого помещения.
5. Наймодатель в доме системы социального обслуживания населения обязан:
а) своевременно проводить текущий и капитальный ремонт жилого дома (жилого помещения);
б) содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию;
в) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг;
г) обеспечивать надлежащее медицинское и социально-бытовое обслуживание граждан, проживающих в данном доме.
6. Оплата жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения и за предоставление коммунальных услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма.
7. Органы социальной защиты должны предоставлять проживающим в доме социального обслуживания населения следующие услуги:
а) медико-санитарное обслуживание;
б) патронаж;
в) организацию культурного обслуживания;
г) оказание бытовых услуг (стирка белья, химчистка, ремонт одежды, обуви и т.д.);
д) телефонизацию дома;
е) организацию ритуальных услуг;
ж) другие услуги, определенные органами социальной защиты.
8. Выселение из жилых помещений в доме системы социального обслуживания населения производится в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.

Комментарий к статье 108

1. Условия предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев устанавливаются Законом РФ "О вынужденных переселенцах" и ФЗ "О беженцах". Такие жилые помещения предоставляются семье вынужденного переселенца или беженца в порядке очередности, устанавливаемой территориальным органом миграционной службы (п. 4 ст. 11 в обоих Законах).
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, как уже говорилось, установлен Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации и Положением о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании (см. п. 6, 7 комментария к ст. 92, а также комментарий к ст. 97 ЖК). Несмотря на то что одно из названных положений регулирует отношения по предоставлению жилых помещений вынужденным переселенцам, а другое - беженцам и приняты они в разное время, эти положения абсолютно идентичны в формулировках задач по созданию такого жилищного фонда, учету граждан для предоставления им жилых помещений из этого фонда и предоставлению помещений.
Согласно названным выше положениям жилые помещения для временного поселения предоставляются семьям вынужденных переселенцев и беженцам в случаях:
- отсутствия возможности самостоятельного определения своего нового места жительства на территории Российской Федерации;
- если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения, предоставленного по договору найма;
- если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения на праве собственности.
2. Учет вынужденных переселенцев или беженцев, нуждающихся в предоставлении жилых помещений для временного поселения, и принятие решения о предоставлении им такого жилья в установленном Министерством по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ порядке осуществляется комиссией территориального органа этого Министерства по распределению жилья (далее - комиссия) по месту нахождения этих лиц на учете в качестве вынужденных переселенцев.
При принятии вынужденных переселенцев или беженцев на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения учитываются члены семьи, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами или беженцами, а также их несовершеннолетние дети.
Для принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения вынужденный переселенец или беженец лично подает в комиссию заявление по форме, утвержденной Министерством по делам Федерации, национальной и миграционной политики РФ. Заявление, поданное лицом, не состоящим на учете в качестве вынужденного переселенца в соответствующем территориальном органе указанного Министерства, к рассмотрению не принимается.
3. Жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев или беженцев предоставляются в порядке очередности.
Решение о предоставлении жилого помещения принимается комиссией по месту нахождения граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения.
Оплата жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев и предоставления коммунальных услуг производится по ставкам и тарифам, установленным для жилых помещений социального использования органом местного самоуправления по месту расположения жилого помещения.
4. По окончании срока действия договора найма проживающие в жилом помещении лица обязаны в месячный срок освободить его и сдать по акту. В случае отказа от добровольного освобождения жилого помещения они подлежат выселению в судебном порядке.

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 109

1. В комментируемой статье установлено, что порядок и условия вселения граждан в жилые помещения для их социальной защиты устанавливаются законодательством РФ и субъектов РФ. Однако следует обратить внимание на то, что установленные условия и порядок выселения граждан, а также пользования ими жилыми помещениями специализированного жилищного фонда содержат большое количество ограничений прав граждан. В соответствии со ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом. Субъекты РФ не вправе устанавливать условия договора, ограничивающие права граждан, а также условия и порядок выселения граждан из жилых помещений.
2. На основании решения о предоставления жилого помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением. Подобного вида договор впервые применяется в жилищном законодательстве.
Типовой договор безвозмездного пользования жилым помещением данного вида специализированного жилищного фонда должен быть утвержден на федеральном уровне.
3. До принятия нового ЖК РФ такой вид договора был установлен в ст. 14 Закона г. Москвы "Основы жилищной политики города Москвы" от 11 марта 1998 г. N 6, согласно которой отдельным категориям лиц предоставляются жилые помещения фонда специализированного использования жилых помещений по договору безвозмездного пользования. По этим правилам в г. Москве в нарушение норм федерального законодательства предоставлялись жилые помещения детям-сиротам. Договор безвозмездного пользования заключался для того, чтобы они не могли приватизировать эти жилые помещения, вместо того чтобы в соответствии с федеральным законодательством обеспечивать их вне очереди жильем по договору социального найма.
Может быть, когда приватизация предоставленных по договору социального найма жилых помещений уже не будет производиться, а дети-сироты должны обеспечиваться вне очереди жилыми помещениями по договору социального найма, уже не будет смысла в проживании граждан на основании договора безвозмездного пользования. Такой вид договора не обусловлен никакой необходимостью. Кроме того, права и обязанности сторон договора безвозмездного пользования установлены ГК РФ (гл. 36), а не ЖК РФ.

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Комментарий к статье 110

1. До введения в действие комментируемого Кодекса организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности, так как в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не был урегулирован.
Кооперативы фактически руководствовались практикой, сложившейся еще при действии Примерного устава <*>, и началами, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми положениями Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также ст. 51 Закона СССР "О кооперации в СССР" от 26 мая 1988 г.
--------------------------------
<*> Примерный устав жилищно-строительного кооператива отменен Постановлением Совета Министров РСФСР "О признании утратившими силу решений Правительства РСФСР по вопросам кооперации" от 19 апреля 1989 г. N 126 // СПП РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73.

ГК РФ содержит лишь общие положения, регулирующие правовой режим такого вида потребительских кооперативов. Как следует из ст. 116 данного Кодекса, жилищными и жилищно-строительными кооперативами признаются добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемого путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Цель создания таких кооперативов - удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива (п. 1 ст. 51 Закона СССР "О кооперации в СССР"). Подобное определение дано и в ч. 1 комментируемой статьи. Члены таких кооперативов своим имуществом, как правило денежными средствами, участвуют в строительстве либо приобретении многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.
2. Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строительные кооперативы, которые организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом данные кооперативы можно разделить на два вида: создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронажными) и организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.
В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных кооперативов принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Встречаются случаи, когда субъекты РФ, органы местного самоуправления либо заинтересованные юридические лица принимают на себя значительную часть расходов по строительству дома, подведению и подключению объектов инженерной инфраструктуры. Так, в Москве распоряжением мэра города "О строительстве домов ЖСК, сформированных в 1995 - 1996 гг." от 12 февраля 1996 г. N 70-рм устанавливается, что, во-первых, жилищно-строительные кооперативы освобождаются от надбавок к сметной стоимости жилых домов; во-вторых, до 50% затрат на строительство домов ЖСК покрывается из городского бюджета и за счет реализации на коммерческой основе до 10% общей жилой площади в каждом кооперативном доме. Кроме того, согласно этому документу предполагается предусматривать в бюджетных показателях ассигнования на покрытие расходов по строительству домов ЖСК с учетом объемов, предусмотренных в ежегодных инвестиционных программах Правительства Москвы.
Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищно-строительного кооператива.
3. ГК РФ предусматривает возможность осуществления предпринимательской деятельности потребительскими кооперативами, в том числе жилищными и жилищно-строительными. Однако это обусловливается тем, что такая деятельность должна служить целям, ради которых созданы названные кооперативы. В отличие от прежнего законодательства ГК РФ устанавливает правило, по которому доходы, полученные жилищными и жилищно-строительными кооперативами от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами.
4. Деятельность специализированных жилищных потребительских кооперативов, таких как жилищные накопительные кооперативы, ЖК РФ не регулируется, для данных юридических лиц действует специальный ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" <*>.
--------------------------------
<*> Российская газета. 2004. 31 декабря.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.
2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Комментарий к статье 111

1. Часть 1 комментируемой статьи, в отличие от прежнего ЖК РСФСР, предусматривает, что членами кооператива могут быть не только физические, но и юридические лица. Кроме того, вступить в кооператив могут граждане, достигшие 16-летнего возраста (по ЖК РСФСР требовалось достижение 18 лет). Условия приема лиц в члены жилищных кооперативов определяются субъектами, организующими соответствующий кооператив (об организации жилищных кооперативов см. комментарий к ст. 112 ЖК).
2. В настоящее время учет граждан, желающих вступить в жилищные и жилищно-строительные кооперативы, можно рассматривать с двух позиций.
Первая - когда кооператив создается без поддержки государственных и муниципальных органов. В таком случае порядок учета определяется лицами, организующими кооператив, исходя из финансовых и других условий.
Вторая - порядок учета традиционный, когда государственные или муниципальные органы поддерживают создание кооператива. В таких случаях малоимущие граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (см. комментарий к ст. 52 ЖК), имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы. Основания нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий дают ему возможность для вступления в правоотношения, связанные с жилым помещением, т.е. в жилищные правоотношения. Для реализации указанной возможности гражданин вправе подать заявление о постановке на кооперативный учет.
3. Принятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы - решением администрации и организации, при содействии которых организуется кооператив. Жилищное правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии на учет. С этого времени гражданин имеет право требовать улучшения жилищных условий, а орган местного самоуправления либо организация обязаны предоставить жилое помещение. Представляется, что это организационное жилищное правоотношение, которое с момента выделения квартиры преобразуется в жилищное правоотношение с конкретным объектом.
С момента принятия гражданина на учет у него возникает право на обеспечение жилой площадью. Однако пребывание на учете для улучшения жилищных условий есть начальное состояние жилищных правоотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь при последующих благоприятных условиях (продвижение в очереди) и при наличии определенных юридических фактов это правоотношение начнет развиваться.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Комментарий к статье 112

1. В ч. 1 комментируемой статьи устанавливается минимальное количество членов кооператива - не менее пяти физических или юридических лиц. Максимальное количество определяется количеством в доме кооператива жилых помещений (причем именно жилых помещений, а не только квартир: к примеру, при разделе кооперативной квартиры может появиться два жилых помещения, соответственно будет представлено два члена кооператива).
2. Создание кооператива, как правило, проходит в четыре этапа.
На первом этапе по инициативе и с участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится собрание граждан, желающих объединиться в потребительский кооператив. Если кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления или юридического лица, то собрание организуется самостоятельно.
На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жилищно-строительного кооператива, оговариваются возможные места отводов либо приобретения земельных участков под жилищное строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуальных проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать членами кооператива, и членов их семей. Собрание учредителей принимает решение о создании жилищно-строительного кооператива и выбирает из своего состава группу лиц - комиссию, которая должна будет заниматься организационными вопросами до регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для принятия устава.
Возможен вариант, когда инициативная комиссия не выбирается на собрании, а создается до проведения собрания решением органа местного самоуправления либо юридического лица из числа граждан, желающих объединиться в кооператив.
До оформления управленческих структур инициативная комиссия должна выступать по вопросам, связанным с будущим кооперативом, перед органами местного самоуправления и другими организациями. Полномочия по решению организационных вопросов по созданию жилищно-строительного кооператива необходимо оформлять доверенностью, которая должна выдаваться гражданами, желающими создать кооператив, руководителю инициативной комиссии.
3. На втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным участком, на котором будет вестись кооперативное жилищное строительство. Если орган местного самоуправления поддерживает конкретный кооператив, то он проверяет обоснованность решения собрания граждан, желающих объединиться в кооператив, и наличие возможности осуществить жилищное строительство, утверждает решение собрания об образовании жилищно-строительного кооператива, производит отвод земли для строительства дома и при необходимости включает в государственный план проектные и строительно-монтажные работы по возведению жилого дома кооператива. В таких случаях отвод земли производится, как правило, в районах массового жилищного строительства, имеющих дороги, магистральные сети водопровода, канализации и водоснабжения.
В тех случаях, когда жилищно-строительный кооператив создается без поддержки органов местного самоуправления либо юридического лица, граждане самостоятельно прорабатывают вопросы, связанные с отводом земельного участка либо приобретением его в аренду или на праве собственности.
4. На третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание учредителей, на котором принимается устав жилищно-строительного кооператива.
На четвертом, заключительном, этапе устав, принятый собранием учредителей, и протокол этого собрания представляются в орган государственной регистрации юридических лиц по месту нахождения жилищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.
5. Функции заказчика по проектированию и строительству жилых домов жилищно-строительных кооперативов, как правило, выполняет сам кооператив. В тех случаях, когда организации жилищно-строительного кооператива содействуют органы местного самоуправления или юридические лица, функции заказчика могут возлагаться на управления (отделы) капитального строительства органов местного самоуправления или организаций, при содействии которых созданы кооперативы.
Если патронажный кооператив передал функции заказчика, то отношения между кооперативом и управлением (отделом) капитального строительства либо организацией оформляются договором, по которому жилищно-строительный кооператив передает функции заказчика по проектированию и (или) строительству многоквартирного дома со сметной стоимостью по сводному сметному расчету. Управление (отдел) капитального строительства либо соответствующая организация принимает на себя все обязанности заказчика по оформлению и освоению участка строительства, заключению договоров и расчетам с проектной, подрядной и пусконаладочными организациями по обеспечению строительства материалами, оборудованием и т.д. Кооператив в свою очередь обязуется внести на специальный счет управления (отдела) собственные средства в установленном соглашением размере.
Жилищно-строительный кооператив вправе контролировать строительство жилого дома, предназначенного для него. Для этой цели кооператив может назначить компетентного в области строительства члена (членов) кооператива, который осуществляет наблюдение за ходом строительства и согласовывает возникающие в процессе строительства вопросы. На указанного гражданина кооператив в лице председателя правления оформляет доверенность на осуществление возложенных полномочий. Договор по строительству жилого дома должен предусматривать имущественную ответственность сторон за нарушение взятых на себя обязательств.
В тех случаях, когда кооператив самостоятельно осуществляет функции заказчика, правление от имени жилищно-строительного кооператива заключает договор подряда на капитальное строительство со специализированной строительной организацией.
6. По договору строительного подряда согласно § 3 гл. 37 ГК РФ подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика (в данном случае - кооператива) многоквартирный дом, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную в договоре стоимость работ. В таком договоре, как правило, содержатся условия о выполнении монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строительством дома работ.
Следует отметить, что подрядчик обязан осуществлять строительство и иные связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой стоимости работ. При отсутствии иных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и смете. Подрядчик производит испытания смонтированного им оборудования, сдает рабочей комиссии жилой дом.
Заказчик в свою очередь обязан своевременно передать подрядчику проектно-сметную документацию, оборудование, материалы и пр., предоставить для строительства земельный участок, обеспечить открытие и финансирование строительства, принять от подрядчика по акту рабочей комиссии законченный строительством жилой дом.
На практике случаи выступления кооператива в качестве заказчика до последнего времени встречались достаточно редко. Это объяснялось прежде всего тем, что абсолютное большинство жилищно-строительных кооперативов создавалось при органах местного самоуправления (ранее - исполкомы местных Советов народных депутатов) или при государственных организациях. В настоящее время в связи с тем, что, с одной стороны, граждане имеют возможность самостоятельно организовывать жилищно-строительные кооперативы, а с другой - кооператив может образовываться при содействии юридических лиц различных организационно-правовых норм, жилищно-строительные кооперативы самостоятельно выступают в роли заказчика по договору капитального строительства жилого дома.
7. Организация жилищных кооперативов в целом аналогична созданию жилищно-строительных кооперативов. Это относительно новая форма жилищной кооперации. Впервые она была предусмотрена в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" от 31 марта 1988 г. N 406 <*>, где указывалось, что жилищные кооперативы создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.
--------------------------------
<*> СПП СССР. 1988. N 16. Ст. 43.

После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцом могут выступать органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.
Такой договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550, 551 ГК РФ).
В целях более полной защиты прав покупателей установлено правило, из которого следует, что передача многоквартирного дома продавцом и принятие его кооперативом осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом если иное не предусмотрено договором, обязательство передать дом считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче многоквартирного дома на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается, соответственно, отказом продавца от исполнения обязанности передать дом, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем дома, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае передачи многоквартирного дома, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Важно подчеркнуть, что в случае существенного нарушения требований к качеству дома (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) жилищный кооператив как покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за дом денежной суммы либо замены дома ненадлежащего качества многоквартирным домом, соответствующим договору.
8. Из ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на многоквартирный дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты, а именно:
если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок;
если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
В договоре о продаже многоквартирного дома жилищному кооперативу возможны и нетрадиционные (но необходимые для нормального проживания граждан) условия. Например, по соглашению между жилищным кооперативом и органом местного самоуправления на кооператив могут возлагаться такие обязательства, как озеленение и благоустройство участка, прилегающего к дому, установка ограды и устройство тротуаров в пределах отведенного для жилого дома земельного участка и т.д.
9. Необходимо отметить, что рассматриваемая форма жилищной кооперации существенно отличается от жилищно-строительных кооперативов. Первым основанием различия является то, что при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным приобретаемым жилым домом.
Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов: жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный - возводит жилые дома, т.е. в первом случае имеет место первоначальный способ возникновения права собственности, а во втором - производный.
Третье отличие вытекает из второго и связано с разными способами приобретения дома. У жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.
Из изложенного следует, что указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели - удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Комментарий к статье 113

1. Как следует из п. 1 ст. 52 ГК РФ, жилищный кооператив как юридическое лицо действует на основании устава, который утверждается решением собрания учредителей (см. ст. 112 ЖК и комментарий к ней).
2. В уставе жилищно-строительного кооператива должны быть обязательно указаны:
- наименование кооператива с указанием на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив" (например, "Юго-западный жилищно-строительный кооператив" либо "Кооператив по строительству и эксплуатации жилья "Вишневый сад");
- место нахождения кооператива, которое определяется местом его государственной регистрации;
- порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооператива;
- предмет и цели деятельности кооператива;
- сведения о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов;
- состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Кроме того, в устав могут включаться и другие не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельности конкретного кооператива.
3. Нельзя не обратить внимание на то, что наряду с действующим законодательством устав жилищно-строительного кооператива служит юридической основой, обеспечивающей участие кооператива в гражданских, административных, земельных и других правоотношениях. Нормы устава обязательны для регулирования внутрикооперативных отношений. В случае возникновения споров в данных отношениях правоприменительные органы наряду с положениями законодательных и иных нормативных актов применяют нормы конкретного устава жилищно-строительного кооператива.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Комментарий к статье 114

1. Основным законодательным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией юридических лиц, является ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <*>, который был принят на основании и во исполнение ст. 51 ГК РФ. Гражданский кодекс устанавливает общее правило, согласно которому юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом вышеуказанным Законом. Данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Отказ в регистрации по мотивам нецелесообразности создания юридического лица не допускается. Отказ в государственной регистрации, а также уклонение от такой регистрации могут быть обжалованы в суд. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431.

Наряду со ст. 51 ГК РФ включает еще целый ряд норм, указывающих на необходимость осуществления государственной регистрации действий, влияющих на положение юридического лица: ст. 52 "Учредительные документы юридического лица", ст. 57 "Реорганизация юридического лица", ст. 59 "Передаточный акт и разделительный баланс", а также другие нормы, содержащиеся как в части первой, так и в части второй данного Кодекса.
2. На основании ч. 2 ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация юридических лиц - акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый посредством внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, а также иных сведений о юридических лицах в соответствии с указанным Федеральным законом.
Из определения можно выделить три признака государственной регистрации юридических лиц.
Первый - это государственный акт, осуществляемый налоговыми органами.
Второй - это акт, который имеет правообразующее значение. С его осуществлением создается, реорганизуется или ликвидируется юридическое лицо, вносятся изменения в учредительные документы юридического лица.
Третий - это акт публичный: государственная регистрация осуществляется посредством внесения соответствующих сведений в государственный реестр, который открыт для получения информации о юридических лицах третьими лицами.
3. С момента государственной регистрации кооператив приобретает статус юридического лица, а учредители становятся его членами. Как верно отмечается в литературе, регистрация означает возможность реализации прав и обязанностей учредителей (участников) в полном объеме <*>.
--------------------------------
<*> См.: Захаров В.А. Создание юридических лиц: правовые вопросы. М.: Норма, 2002. С. 133.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Комментарий к статье 115

В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органы жилищных и жилищно-строительных кооперативов можно разделить на органы управления и контроля.
К органам управления следует отнести:
во-первых, общее собрание членов кооператива или конференцию, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом кооператива, - высшие органы (см. ст. 117 ЖК и комментарий к ней);
во-вторых, правление и председатель кооператива - исполнительно-распорядительные органы (см. ст. ст. 118, 119 ЖК и комментарии к ним).
Контрольным органом кооператива является ревизионная комиссия (см. ст. 120 ЖК и комментарий к ней).

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 116

1. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 53 ГК РФ порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом или учредительными документами. Применительно к жилищным кооперативам комментируемый Кодекс предусматривает, что общее собрание, являющееся высшим органом управления, созывается в порядке, установленном уставом.
2. Объем полномочий высшего органа управления кооператива определяется законодательством, составляющим как российские нормативные правовые акты, так и акты Союза ССР. Компетенция общего собрания делится на исключительную и альтернативную. Закон СССР "О кооперации в СССР" в п. 3 ст. 14 к исключительной компетенции высшего органа управления кооператива относит принятие устава и внесение в него изменений и дополнений; избрание председателя, правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, заслушивание отчетов об их деятельности; решение вопросов о приеме в члены кооператива, исключении из него, а также вопросов, связанных с выходом из кооператива, принятием и изменением правил внутреннего распорядка кооператива, положением об оплате труда, о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу кооператива, и других внутренних актов; определение размеров вступительных взносов; утверждение планов деятельности кооператива и отчеты об их исполнении; установление видов, размеров и направлений использования фондов и резервов; решение вопросов реорганизации и прекращения деятельности кооператива, вхождения его в союзы (объединения) и выхода из них.
В исключительную компетенцию общего собрания (конференции) входят и другие действия. Так, по решению высшего органа кооператива лицу, принятому в члены кооператива, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой его паевого взноса.
Думается, что уставом конкретных жилищно-строительных кооперативов может быть закреплен за общими собраниями (конференциями) более широкий круг полномочий. Так, наряду с полномочиями, определенными в Законе СССР "О кооперации в СССР" и ЖК РФ, возможно отнесение к исключительной компетенции высшего органа решения таких вопросов, как: утверждение проекта и сводной сметы на строительство жилого дома; принятие решения о получении банковского кредита на строительство дома; утверждение расчета стоимости квартир; установление размера паевых взносов; принятие решения о порядке эксплуатации жилого дома; установление сроков внесения взносов на капитальный ремонт жилого дома, на эксплуатацию и содержание придомовой территории, платы за коммунальные услуги; подача заявления в орган местного самоуправления о переоборудовании и переведении непригодных для проживания жилых помещений в доме кооператива в нежилые; рассмотрение жалоб на действия правления и ревизионной комиссии кооператива. Действовавший до 19 апреля 1989 г. Примерный устав жилищно-строительного кооператива <*>, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. N 1143 <**>, относил к исключительной компетенции общего собрания также выделение служебной жилой площади в доме кооператива для обслуживающего персонала. Включение данных условий (отражающих вопросы компетенции) в конкретные уставы не противоречит Закону СССР "О кооперации в СССР", ГК РФ и ЖК РФ. В соответствии с уставом кооператива к его исключительной компетенции могут быть отнесены и другие вопросы организационной, хозяйственной и общественной деятельности кооператива (п. 3 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР").
--------------------------------
<*> СПП РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73.
<**> СПП РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144.

Альтернативная компетенция общего собрания (собрания уполномоченных) предполагает возможность принять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к ведению исполнительно-распорядительных и контрольных органов жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Следует иметь в виду, что возможность рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью кооператива, не дает право высшему органу (как, впрочем, и другим органам) вмешиваться в осуществление членами кооператива своих гражданских прав по пользованию жилым помещением.
3. Думается, что в целях решения конкретной задачи высшим органом управления или правлением кооператива может создаваться временная комиссия. Полномочия этой комиссии должны оформляться доверенностью, выданной руководителю данного образования. При достижении поставленной цели комиссия отчитывается на общем собрании (собрании уполномоченных) или на правлении кооператива.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.
4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Комментарий к статье 117

1. Как было указано в ст. 116 комментируемого Кодекса, высшим органом управления кооператива является общее собрание. При этом вместо него в крупных кооперативах могут создаваться конференции. Норма представительства на конференции устанавливается уставами конкретных кооперативов.
Выбирая норму представительства, думается, что кроме учета общей численности членов объединения кооперативу необходимо принимать во внимание, что на конференции должно присутствовать не более 100 представителей, в противном случае могут возникнуть сложности организационного порядка (отсутствие необходимого помещения для проведения собрания, трудности в оповещении членов кооператива и ведении собрания). Вместе с тем представительство на конференции должно быть обусловлено четкими и понятными критериями: например, представителями становятся уполномоченные от каждой лестничной площадки или от каждого подъезда жилого дома (домов) кооператива.
2. Созыв общего собрания (конференции) кооператива производится членами кооператива или его органами.
Очередные собрания кооператива созываются правлением не реже той периодичности, которая закреплена в уставе кооператива. Во многих уставах кооперативов отражена норма, содержавшаяся в отмененном Примерном уставе жилищно-строительного кооператива, которая устанавливала, что собрание должно было созываться правлением не реже двух раз в год. В настоящее время возможны различные варианты регулирования данного вопроса в уставах конкретных кооперативов. Думается, что целесообразно проводить созыв высшего органа управления кооператива не реже одного раза в год.
При возникновении ситуации, когда необходимо безотлагательное решение каких-либо вопросов, созыва внеочередного собрания могут потребовать третья часть членов кооператива, правление, ревизионная комиссия. Представляется, что в "патронажном" кооперативе право требования внеочередного собрания должны иметь организация либо орган местного самоуправления, при помощи которых был организован кооператив.
3. Общее собрание (конференция) кооператива может считаться таковым лишь при наличии определенного количества членов (уполномоченных) кооператива. Кворум, необходимый для проведения общего собрания (конференции), закреплен в ч. 1 комментируемой статьи, он составляет 50% членов кооператива плюс один, т.е. более 50 членов.
4. По общему правилу решения общего собрания принимаются большинством присутствующих на общем собрании (конференции). Однако устав кооператива может предусматривать вопросы, по которым решение принимается при условии, что за него проголосовало более 3/4 присутствующих на собрании (конференции) членов кооператива: например, внесение изменений и дополнений в устав кооператива, избрание председателя правления кооператива.
Решение общего собрания (конференции) оформляется протоколом и является обязательным для членов кооператива и безусловным для органов управления и контроля.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Комментарий к статье 118

1. В целях проведения текущей работы, организации выполнения принятых решений общее собрание (конференция) избирает из числа членов кооператива исполнительно-распорядительный орган - правление. Уставом кооператива определяется срок деятельности правления, который, как представляется, не должен быть менее двух и более пяти лет. Согласно п. 4 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" правление кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива и принимает решения по вопросам, которые не относятся к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных). Если кооператив объединяет небольшое количество членов, то функции правления может выполнять председатель кооператива.
2. Формулируя обязанности правления, уставы большинства жилищных и жилищно-строительных кооперативов воспроизводят ст. 33 отмененного Примерного устава жилищно-строительного кооператива, называя в их числе: получение установленных общим собранием вступительных и паевых взносов от членов кооператива; составление планов, смет и отчетов; управление домохозяйством; наем рабочих для обслуживания домохозяйства и увольнение их; заключение договоров; выдачу банковским организациям обязательств по погашению кредита и совершение других сделок от имени кооператива; осуществление технического надзора за строительством дома (домов) жилищно-строительного кооператива и участие через своего представителя в государственной комиссии по приемке дома (домов) в эксплуатацию; представительство кооператива во всех судебных и административных учреждениях и общественных организациях; ведение списка членов и делопроизводства кооператива; выполнение других обязанностей. Следует отметить, что изложенная норма не противоречит действующему законодательству.
Как верно отмечал Ш.Д. Чиквашвили, объем полномочий правления совпадает с пределами специальной правоспособности юридической личности кооператива. Все права и обязанности, которые находятся в этих пределах, могут быть осуществлены правлением от имени и за счет жилищного кооператива <*>.
--------------------------------
<*> См.: Чиквашвили Ш.Д. Жилищно-строительная кооперация в СССР. М., 1965. С. 72.

3. Правление созывается председателем не реже определенного в уставе количества раз в конкретный период, обычно не реже одного раза в месяц.
4. Правление в пределах своей компетенции принимает решения, обязательные к исполнению всеми членами кооператива, а также лицами, работающими в кооперативе по трудовым договорам. Решения правления могут быть отменены только общим собранием (конференцией) кооператива. Правление не реже одного раза в год отчитывается перед высшим органом управления кооператива. Надо полагать, что общее собрание (конференция) вправе потребовать отчета у отдельного члена правления.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
2. Председатель правления жилищного кооператива:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Комментарий к статье 119

1. Комментируемая статья указывает на то, что руководит деятельностью членов правления кооператива председатель, который избирается на заседании высшего органа управления или исполнительно-распорядительного органа. В статье говорится о председателе правления, однако на практике деятельность кооперативов в этом вопросе ведется (может вестись) в двух направлениях. В небольших жилищных и жилищно-строительных кооперативах избирается председатель кооператива. В больших жилищных кооперативах существует должность председателя правления кооператива. Кто избирает председателя и каковы его полномочия, решает общее собрание (конференция) кооператива при разработке (изменении) устава.
2. Председатель правления (председатель) кооператива обеспечивает выполнение решений общего собрания (конференции) и правления, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, организациями, в том числе другими кооперативами, заключает договоры, совершает иные действия.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Комментарий к статье 120

1. Ревизионная комиссия (ревизор) является контрольным органом кооператива. Комиссия избирается на общем собрании (конференции), как правило, на тот же срок, что и правление. В обязанность ревизионной комиссии входит проверка хозяйственной и финансовой деятельности правления кооператива. Компетенция ревизионной комиссии (ревизора) наряду с ЖК РФ определяется уставом и другими документами кооператива (например, положением о деятельности ревизионной комиссии (ревизора)).
2. Указание в ч. 1 комментируемой статьи на то, что члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления кооператива, означает также, что ревизионная комиссия (ревизор) не зависит от правления и его председателя и отчитывается только перед общим собранием (конференцией).

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Комментарий к статье 121

1. Граждане или юридические лица, имеющие право на вступление в жилищные кооперативы (см. ст. 111 ЖК и комментарий к ней) и желающие стать членами жилищных кооперативов, могут стать таковыми двумя путями.
Первый - при учреждении кооператива, после решения об организации жилищного кооператива и его государственной регистрации в качестве юридического лица граждане и юридические лица, принимавшие участие в собрании учредителей, становятся членами жилищного кооператива.
Второй - вступление в "организованный" кооператив. В данном случае требуется выразить свою волю в заявлении, которое рассматривается в течение месяца правлением, а затем утверждается общим собранием (конференцией). Кроме того, требуется внесение вступительного взноса.
2. О правовом положении членов жилищных кооперативов см. гл. 12 ЖК РФ и комментарии к ее статьям.

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Комментарий к статье 122

1. В комментируемой статье, несмотря на название, речь идет только об одном способе реорганизации - преобразовании в товарищество собственников жилья, однако реорганизация возможна и в других случаях.
Общее собрание (конференция) членов кооператива вправе произвести слияние с другим аналогичным кооперативом или присоединение к таковому либо провести преобразование кооператива.
2. Рассмотрим процедуры возможных вариантов слияний и присоединений.
Слияние происходит, когда два, три или более кооператива решили организовать один. Такие организации иногда называют объединенными кооперативами.
Присоединение возможно, когда один кооператив присоединяется к другому, как правило, более крупному или раньше организованному.
И слияние, и присоединение происходят в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда и придомовых территорий. В обоих случаях имеет место правопреемственность, т.е. происходит переход прав и обязанностей прекратившего свою деятельность кооператива: в первом случае - к вновь возникшему кооперативу (п. 1 ст. 58 ГК РФ), во втором - к присоединяемому (п. 2 ст. 58 ГК РФ). Правопреемство осуществляется на основании передаточного акта.
3. Преобразование жилищного или жилищно-строительного кооператива производится, как правило, в товарищество собственников жилья, т.е. происходит изменение организационно-правовой формы юридического лица, к вновь возникшему товариществу переходят права и обязанности реорганизованного кооператива в соответствии с передаточным актом <*>.
--------------------------------
<*> Следует отметить, что на основании ст. 14 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" при выплате полностью паевого взноса хотя бы одним членом кооператива последний следует преобразовать в товарищество собственников жилья до 1 января 2007 г.

Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного кооператива в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.
Передаточный акт утверждается общим собранием кооператива и представляется вместе с учредительными документами в налоговые органы для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы уже существующих юридических лиц <*>.
--------------------------------
<*> О государственной регистрации, осуществляемой при реорганизации юридического лица, см.: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц" / Под ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2003. С. 138 - 183.

Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного кооператива влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. ГК РФ (ст. 60) устанавливает гарантии прав кредиторов при реорганизации юридического лица, в том числе и жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о реорганизации, обязано письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого кооператива. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является этот кооператив.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Комментарий к статье 123

1. На основании ст. 61 ГК РФ ликвидация кооператива влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Кооператив может быть ликвидирован:
- по решению общего собрания членов;
- по решению суда в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, или осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Требование о ликвидации кооператива по вышеназванным основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.
Решением суда о ликвидации юридического лица на его членов могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации.
3. Как ни парадоксально, но в отсутствие специальных норм в ЖК РФ кооператив может быть ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) на основании и в порядке, установленными ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
4. Общее собрание членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, принявшее решение о ликвидации юридического лица, обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в налоговые органы для внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о том, что кооператив находится в процессе ликвидации.
Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о ликвидации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливает порядок и сроки ликвидации.
С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами кооператива. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого кооператива выступает в суде.
Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о ликвидации кооператива и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации.
Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации кооператива.
5. После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого кооператива, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения.
Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием кооператива.
Если имеющиеся у ликвидируемого кооператива денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества кооператива с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Представляется, что к такому имуществу не могут быть отнесены жилые помещения, занимаемые членами ликвидируемого кооператива.
После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов кооператива.
Ликвидация считается завершенной, а кооператив - прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.
6. На основании ст. 64 ГК РФ при ликвидации жилищного или жилищно-строительного кооператива требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:
в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемый кооператив несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;
во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту;
в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого кооператива;
в четвертую очередь погашаются задолженности по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;
в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.
При этом требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди.
В случае недостаточности имущества оно распределяется между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам требований, подлежащих удовлетворению.
При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требований кредитора либо уклонении от их рассмотрения кредитор вправе до утверждения ликвидационного баланса кооператива обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося имущества ликвидированного кооператива.
7. Требования кредиторов, заявленные после истечения срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого кооператива, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок.
Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества ликвидируемого кооператива, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решением суда кредитору отказано.

Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ
КООПЕРАТИВОВ

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
2. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Комментарий к статье 124

1. Из комментируемой статьи следует, что лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с суммой паевого взноса. В тех случаях, когда кооператив организовывался при поддержке органов местного управления, последние утверждают решение общего собрания.
Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере могут учитываться состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
2. Членство в кооперативе лица, получившего жилое помещение, приводит к возникновению определенных правоотношений между ним и жилищным или жилищно-строительным кооперативом. С этого момента член кооператива имеет право:
- проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;
- добровольно выбыть из кооператива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
- получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
- произвести сдачу внаем занимаемого жилого помещения, а также заключать некоторые иные сделки с жилым помещением по поводу кооперативной квартиры; при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой по своему усмотрению.
В то же время член кооператива обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями <*>.
--------------------------------
<*> См. п. 3 Постановления N 11 Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. "О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М.: СПАРК, 1995. С. 195.

3. Как следует из п. 4 ст. 116 ГК РФ, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности такие члены кооперативов несут имущественную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. При этом ответственность является дополнительной и наступает лишь тогда, когда у кооператива отсутствует имущество.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.
2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Комментарий к статье 125

1. Паевой взнос в кооперативе является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и, соответственно, стать собственником занимаемого жилого помещения.
2. До полной выплаты паевой взнос в некоторых случаях может быть возвращен, например в случае выбытия лица из кооператива.
3. Право на паевой взнос может принадлежать нескольким лицам. Состав этих лиц определяется по разным основаниям, самое распространенное из них - супружеские отношения. Кроме того, наряду с членом кооператива могут иметь право на пай лица, участвующие в выплате паенакоплений.
4. Одним из основных правомочий членов жилищного или жилищно-строительного кооператива является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях - распоряжения кооперативной квартирой. Следует иметь в виду, что право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем членам его семьи, которые принимают участие в выплате паевого взноса. При этом другие лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилищем.
Право проживания наряду с пайщиками кооператива имеют члены их семей. В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР указано, что проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень ВС СССР. 1988. N 9. Ст. 7.

Однако правовое положение членов семей пайщиков во многом отличается от правового положения самих членов кооператива. По существу права членов семьи производны от прав пайщика <*>. Так, лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи. При вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, такого согласия не требуется. Допустимость такой аналогии признается судебной практикой <**>.
--------------------------------
<*> См.: Чиквашвили Ш.Д. Жилищно-строительная кооперация в СССР. М., 1995. С. 149; Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 122.
<**> См. дело по иску жилищно-строительного кооператива к Левуну В.М. об отсутствии у него права на пользование квартирой в доме кооператива // Бюллетень ВС СССР. 1989. N 3. С. 28 - 31.

Вместе с оговоренной выше производностью прав членов семьи существует, на наш взгляд, и определенная обусловленность прав пайщика правами членов его семьи. Так, при предоставлении жилого помещения учитывается состав членов семьи (количество и наличие льгот по жилищному обеспечению). Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, имеют право на раздел жилых помещений, бывший супруг вправе разделить паевые взносы и квартиру и др. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает право на выселение проживающих с ним лиц. Их выселение может иметь место в случаях, предусмотренных законодательством <*>.
--------------------------------
<*> См. ч. 2 п. 12 Постановления N 1 Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г. // Бюллетень ВС СССР. 1988. N 2. С. 7.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 126

Для временного проживания граждан в кооперативной квартире требуется согласие члена кооператива и всех членов его семьи. Кроме того, необходимо уведомление правления жилищного кооператива о правовом положении временных жильцов.
Срок проживания временных жильцов ограничен шестью месяцами. При этом они не обладают самостоятельным правом пользования и обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока; если такового нет, то в течение семи дней со дня предъявления соответствующего требования членом кооператива (см. ст. 680 ГК; ст. 80 ЖК и комментарий к ней).

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Комментарий к статье 127

1. ЖК РСФСР, оговаривая возможность раздела жилой площади только между членом кооператива и его бывшим супругом, ограничивал права других лиц, участвующих в паенакоплении. Наряду с бывшими супругами к таким лицам в настоящий момент могут относиться: во-первых, супруг, по каким-либо причинам желающий раздела квартиры, но не желающий расторгать брак; во-вторых, члены семьи пайщика, имеющие право на долю в паенакоплении; в-третьих, юридические лица, имеющие право на паенакопление.
2. Комментируемая статья предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива. Такой раздел возможен между членом кооператива и лицом, имеющим право на паенакопление. При этом необходимо соблюдение двух условий: первое - пай должен быть в составе общего имущества; второе - каждому из претендующих на раздел может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.
Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 11 октября 1991 г. <*> разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому участнику раздела доли паенакопления, интересы других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.
--------------------------------
<*> См. п. 23 - 26 Постановления Пленума Верховного Суда СССР "О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" от 11 октября 1991 г. N 11 // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 200 - 201.

Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или на обе стороны.
При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу лица, за которым признано право на часть паенакопления, по просьбе последнего об этом и лишь при условии, что это лицо изъявит согласие освободить жилое помещение.
По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
2. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
3. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 - 79 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 128

1. Комментируемая статья регламентирует право членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов распорядиться занимаемым жилым помещением или его частью посредством заключения договора найма жилого помещения. По такому договору член кооператива передает на срок часть или все занимаемое помещение нанимателю. Заключение договора обусловлено согласием правления кооператива, лиц, имеющих право на паенакопление, а также членов семьи члена кооператива.
В случае временного освобождения жилого помещения по причине выхода или исключения из кооператива кооператив вправе выступить в роли наймодателя, однако срок такого договора ограничен приемом нового члена кооператива, вселяющегося в данное жилое помещение.
Безусловно, договор найма жилого помещения в кооперативных домах может быть заключен при условии соблюдения правил о норме жилой площади на одного человека.
Следует особо отметить, что в отличие от лиц, заключивших договор социального или коммерческого найма, наниматель жилого помещения в кооперативном доме не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед кооперативом остается член жилищного или жилищно-строительного кооператива.
2. Договор найма жилого помещения в кооперативных домах является возмездным. Размер платы определяется соглашением сторон. О правах и обязанностях сторон договора см. ст. ст. 76 - 79 ЖК РФ и комментарии к ним.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 129

1. На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.
Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан - членов кооператива и прекращения такового у юридического лица - кооператива:
1) членство в кооперативе;
2) пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
3) полная выплата паевого взноса.
Следует обратить внимание на то, что право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих правоустанавливающих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после выплаты паевого взноса - гражданин.
2. В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.
3. Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии - для приобретения на него права собственности.
Большие трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона СССР "О собственности в СССР" - первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенности рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.
С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР "О собственности в СССР") факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма была воспроизведена в ГК РФ.
4. В связи с принятием названных законодательных актов граждане - члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов - разделились на собственников и несобственников жилых помещений. По исполнении фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права - права собственности. В отличие от этого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Данный член кооператива имеет ограниченное право распоряжения. Так, право на обмен он может осуществить только при наличии согласия проживающих совместно с ним членов семьи, разрешения органа местного самоуправления, а также согласия общего собрания или правления кооператива на прием в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение.
Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке <*>.
--------------------------------
<*> См. п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда СССР "О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" от 11 октября 1991 г. N 11 // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 195.

5. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.
Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество в таких случаях принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (см. ст. ст. 36 - 48 ЖК и комментарии к ним).
Во-вторых, в соответствии со ст. 14 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" жилищные и жилищно-строительные кооперативы должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

1. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидации жилищного кооператива;
5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
2. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
3. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.
4. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Комментарий к статье 130

1. Комментируемая статья предусматривает основания прекращения членства граждан и юридических лиц в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
Первое основание относится к тем лицам, которые по каким-то причинам решили выйти из кооператива и, соответственно, прекратить членские и паевые отношения. В данном случае подается заявление, которое удовлетворяется, как правило, правлением кооператива.
Уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи исключения из кооператива. Часть 3 комментируемой статьи указывает на грубое неисполнение своих обязанностей.
Так, основанием для исключения из кооператива могут послужить систематическое разрушение или порча жилого помещения, или использование его не по назначению, или нарушение правил общежития, делающее невозможным для других проживание с ним в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в судебном порядке.
Бывший член жилищного или жилищно-строительного кооператива, исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами (см. ст. 133 ЖК и комментарий к ней).
2. Основанием прекращения членства в кооперативе является как ликвидация самого кооператива, так и ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива.
3. Одним из оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, перечисленных в ч. 1 комментируемой статьи, является смерть гражданина, бывшего членом жилищного кооператива. Прекращение членства в этом случае происходит в силу закона и не требует вынесения общим собранием членов кооператива решения об исключении умершего из числа членов кооператива.
4. Со смертью гражданина возникают наследственные отношения.
Особенностью наследования в указанном случае является то, что в состав наследственной массы входит не жилое помещение, которое было предоставлено при жизни члену кооператива, а его паенакопление. Согласно норме п. 1 ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Это обусловлено тем, что право собственности у члена кооператива на предоставленную ему квартиру возникает только после полной выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК; ч. 1 ст. 129 ЖК). Следовательно, по наследству переходит не право собственности на квартиру, а право на паенакопление.
Указанная статья ГК РФ устанавливает право наследников члена кооператива быть принятыми в члены соответствующего кооператива. Несмотря на то что речь здесь идет о наследниках во множественном числе (и каждый из них в принципе может рассматриваться при определенных условиях в качестве потенциального члена кооператива), в члены кооператива может быть принят тот из них, кто обладает преимущественным правом и воспользуется этим правом. При этом указывается, что такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.
Часть 4 комментируемой статьи, развивая данные положения, устанавливает порядок рассмотрения вопроса о приеме наследника в члены кооператива и предусматривает необходимость принятия решения об этом общим собранием членов кооператива. Кажущееся на первый взгляд излишним указание на необходимость решения вопроса о приеме нового члена кооператива общим собранием имеет существенное значение по следующим причинам.
Во-первых, до вынесения решения собранием членов кооператива в отношении того или иного лица, являющегося наследником умершего члена кооператива, должны быть выполнены требования законодательства о наследовании, согласно которым и определяются надлежащие наследники пая.
Во-вторых, в случае, если наследников пая несколько, вышеуказанное решение становится завершением процедуры определения наследника, имеющего преимущественное право на вступление в кооператив по правилам, установленным в ст. 131 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 131 ЖК). Остальные наследники получают материальное возмещение в порядке и в сроки, установленные настоящим Кодексом и учредительными документами кооператива.

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

1. В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.
2. Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.
3. Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
4. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Комментарий к статье 131

1. В соответствии с п. 1 ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского кооператива, к каковым относятся и жилищные кооперативы, входит его пай. Наследование пая осуществляется в порядке, установленном в части третьей ГК РФ. Пай может быть передан по наследству по завещанию, при отсутствии завещания право на паенакопление переходит к наследникам по закону. В полной мере применяются к данным отношениям правила признания наследников недостойными (ст. 1117 ГК), а равно и правила о наследовании обязательной доли в наследстве (ст. 1149 ГК). Вместе с тем особенностью такого способа удовлетворения жилищных потребностей граждан, как участие в жилищном кооперативе, является то, что основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе (ч. 3 ст. 124 ЖК). Учитывая требование ст. 112 ЖК РФ о равенстве количества членов кооператива и количества жилых помещений, в случае перехода по наследству пая к нескольким лицам возникают вопросы: кто из наследников имеет преимущественное право на вступление в кооператив и в каком порядке производятся расчеты с наследниками, не ставшими членами кооператива? Согласно п. 2 ст. 1177 ГК РФ решение указанных вопросов определяется законодательством о потребительских кооперативах и учредительными документами соответствующего кооператива. Основным источником законодательства, регулирующего деятельность жилищных кооперативов, является ЖК РФ (разд. V).
2. Таким образом, комментируемая статья не затрагивает вопросов определения наследников и порядка наследования пая, а регулирует отношения, связанные с определением того из наследников, кто имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива. ЖК РФ не содержит специальные положения, определяющие порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм. Следовательно, исходя из отсылки, содержащейся в ст. 1177 ГК РФ, указанные вопросы должны быть урегулированы в уставе кооператива.
3. Часть 1 комментируемой статьи наделяет преимущественным правом на вступление в члены кооператива супруга умершего члена кооператива при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. Такое право возникает в силу положения ст. 33 СК РФ, когда имущество супругов находится на так называемом законном режиме, т.е. вступление в члены кооператива происходило в период брака и оплата паевого взноса производилась за счет совместно нажитого имущества, и при этом соглашением между супругами не был установлен иной режим имущества (ст. 254 ГК; ст. 34 СК). Так, в соответствии со ст. 34 СК РФ к общему имуществу супругов относятся и приобретенные за счет общих доходов паи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо от имени кого или кем из супругов внесены денежные средства в оплату паевого взноса. При этом в силу ст. 1150 ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью <*>.
--------------------------------
<*> Следует согласиться с позицией, содержащейся в "Комментарии к третьей части Гражданского кодекса Российской Федерации" (под ред. А.Л. Маковского, Е.А. Суханова. М.: Юристъ, 2002. С. 190), согласно которой и в случае, если установлен договорной режим имущества супругов (ст. 254 ГК; ст. 34 СК), действует правило о разграничении прав пережившего супруга на свою долю в имуществе. Комментируемая статья ЖК РФ также должна применяться с учетом данного положения.

4. Следует учитывать, что закон не обусловливает возможность вступления пережившего супруга в члены кооператива фактом совместного проживания супругов на момент открытия наследства. Однако вступление в кооператив пережившего супруга не происходит автоматически. Во-первых, возможна ситуация, при которой переживший супруг не имеет права на часть пая в силу того, что паенакопление принадлежит единолично одному из супругов в соответствии с соглашением между супругами либо возникло до вступления в брак. Во-вторых, к пережившему супругу, равно как и к другим наследникам, могут при наличии оснований быть применены правила о недостойных наследниках (ст. 1117 ГК), в результате чего он может быть отстранен от наследования. В-третьих, в соответствии с положениями гл. 64 ГК РФ переживший супруг вправе отказаться от наследства. И наконец, в-четвертых, супруг, имеющий самостоятельное право на часть пая, может отказаться от вступления в члены кооператива. В этих случаях в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи преимущественным правом на вступление в члены кооператива будет обладать наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. Срок совместного проживания законодателем не установлен. Это означает, что право на вступление в кооператив возникает у такого наследника при условии, что он проживал совместно с наследодателем на момент открытия наследства, т.е. на день смерти. Переживший супруг, отказавшийся от вступления в кооператив, но имеющий право на часть пая, получает материальное возмещение в порядке, способом и в сроки, установленные учредительными документами соответствующего кооператива.
5. При отсутствии лиц, указанных в ч. 1 и 2 комментируемой статьи, а равно при их отказе от вступления в кооператив преимущественное право на вступление в члены кооператива принадлежит наследнику члена кооператива, не проживавшему совместно с наследодателем, но имеющему право на часть пая.
6. Член семьи, проживавший на момент открытия наследства с наследодателем, но не являющийся его наследником, может получить право на вступление в кооператив при следующих условиях:
- при отсутствии лиц, указанных в ч. 1 - 3 комментируемой статьи;
- при их отказе от вступления в члены кооператива;
- в случае внесения данным членом семьи умершего члена кооператива паевого взноса.
При отсутствии наследников или их отказе от вступления в кооператив по существу происходит замена члена кооператива новым лицом с возмещением отказавшимся лицам стоимости паенакопления или при их отсутствии - государству в порядке перехода по наследству права на выморочное имущество.
7. С учетом требования ч. 4 ст. 130 ЖК РФ вопрос о приеме в члены кооператива одного из указанных выше лиц решается общим собранием членов кооператива с соблюдением процедуры, установленной ст. 121 Кодекса для приема в члены кооператива (см. комментарий к ст. 121 ЖК).
8. Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста. Следовательно, если наследником члена кооператива является несовершеннолетний, то право на вступление в кооператив такой гражданин иметь не будет. С учетом обстоятельств, имеющих значение для определения в порядке комментируемой статьи лица, имеющего право на вступление в кооператив, такое лицо должно быть определено, а несовершеннолетнему наследнику должно быть выплачено возмещение в порядке, установленном учредительными документами соответствующего кооператива.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Комментарий к статье 132

1. О паевых взносах см. ст. 125 ЖК РФ и комментарий к ней.
2. При исключении члена жилищного кооператива из этого кооператива прекращается право пользования жилым помещением (см. ст. 133 ЖК и комментарий к ней). Кроме того, прекращаются паевые отношения, и, как следствие, сумма паевого взноса подлежит возвращению.
3. Срок и условия возвращения пая определяются уставом жилищного кооператива, однако комментируемая статья устанавливает предельный срок: он не может быть более двух месяцев со дня принятия жилищным кооперативом соответствующего решения.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.
2. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 настоящей статьи граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Комментарий к статье 133

1. Комментируемая статья предусматривает последствия исключения члена кооператива из жилищного или жилищно-строительного кооператива и, соответственно, утрату права пользования жилым помещением. При этом в ч. 2 устанавливается условие, согласно которому при отказе добровольно освободить жилое помещение выселение происходит в судебном порядке, без предоставления другого жилого помещения выселяются все проживающие.
2. Представляется не противоречащим законодательству правило, по которому уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив. Такие основания, как правило, связаны с невиновностью членов семьи в нарушениях, которые привели пайщика к исключению из членов кооператива, а затем и к выселению из занимаемого жилого помещения (систематическое разрушение или порча жилья, нарушение правил общежития и др.) <*>.
--------------------------------
<*> См. п. 7 Постановления N 1 Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г. // Бюллетень ВС СССР. 1988. N 2. С. 8.

3. Скорее теоретически, нежели практически нуждающийся в улучшении жилищных условий член кооператива имеет первоочередное право на получение освободившейся на основании комментируемой статьи квартиры в доме того же кооператива. Вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных условий решается на основании устава кооператива в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия членов кооператива на учет по улучшению жилищных условий, состава семьи, состояния здоровья члена кооператива и членов его семьи, планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и т.п.
Общее собрание (конференция) не вправе предоставлять жилые помещения нечленам кооператива, если в кооперативе имеются лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Справедливости ради следует отметить, что такое право крайне редко находит свое применение, поскольку член кооператива имеет право досрочно выплатить паевой взнос и распорядиться принадлежащим ему жильем на праве собственности по своему усмотрению. Кроме того, у наследников члена кооператива есть право на первоочередное вступление в кооператив (см. ст. 131 ЖК и комментарий к ней), что практически не оставляет возможности кооперативу распорядиться освободившимся жильем.

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Комментарий к статье 134

1. Общее правило по поводу отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, содержится в ст. 239 ГК РФ. В соответствии с ним в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество (в нашем случае - кооперативный дом), находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.
2. Требование об изъятии кооперативного дома не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данный многоквартирный дом.
Если все-таки изъятие будет подтверждено, в такой ситуации, полагаем, возможны разные варианты решения возникшей проблемы.
Первый - это договор купли-продажи жилого дома между государственным органом или органом местного самоуправления и кооперативом. При этом решение о продаже дома и распределении его цены между членами кооператива должно приниматься общим собранием единогласно.
Второй - государственный орган или орган местного самоуправления передает в собственность членов кооператива равноценный дом. При этом равноценность должна быть соблюдена и применительно к жилым помещениям, занимаемым членами кооператива; если последнее невозможно, то должна быть предоставлена соответствующая денежная компенсация.
И третий - государственный орган или орган местного самоуправления должен договориться с каждым членом кооператива по предоставлению им жилых помещений (возможны разные основания пользования: право собственности, членство в другом кооперативе, социальный наем и т.д.).

Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Комментарий к статье 135

1. Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут создаваться в организационно-правовых формах, предусмотренных данным Кодексом, а также в формах, предусмотренных законом. В соответствии с данной нормой ГК РФ ч. 1 комментируемой статьи предусматривает дополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Такое объединение может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК).
Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания товарищества собственников жилья при объединении собственников нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов с соблюдением требований, установленных п. 1 и 2 ч. 2 указанной статьи ЖК РФ, а также путем создания объединения товариществ собственников жилья (см. комментарии к ст. 136 и 142 ЖК).
2. Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О некоммерческих организациях" <*> некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. При этом установлено, что некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. С учетом данного положения комментируемая статья определяет, что целью создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же Кодексом способов управления таким домом (см. комментарий к ст. 161 ЖК).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

3. Цели создания собственниками помещений в многоквартирном доме товарищества собственников жилья по совместному управлению комплексом недвижимого имущества условно можно разделить на две составляющие:
1) непосредственное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, включая решение вопросов обеспечения эксплуатации такого комплекса, которое предполагает обеспечение товариществом собственников жилья для проживающих в многоквартирном доме граждан благоприятных и безопасных условий их проживания, решение вопросов надлежащего содержания общего имущества в данном доме, пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;
2) реализация прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, которая предполагает возможность использования указанного имущества в хозяйственной деятельности товарищества.
Кроме того, учитывая, что в собственности товарищества собственников жилья может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК), товарищество также принимает согласованные в установленном ЖК РФ порядке управленческие решения по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.
4. Ранее действовавшим и утратившим силу с 1 марта 2005 г. ФЗ "О товариществах собственников жилья" предусматривались похожие цели создания товарищества собственников жилья.
В частности, такое товарищество могло быть образовано домовладельцами (собственниками помещений в многоквартирном доме), во-первых, в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме и, во-вторых, для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества. При этом товариществом признавалась также некоммерческая организация, создаваемая для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, где кондоминиумом признавался самостоятельный объект недвижимости - объект права, представляющий собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости.
В отличие от вышеназванного Федерального закона ЖК РФ не использует понятие "кондоминиум". Все имущество в многоквартирном доме, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности собственникам помещений в таком доме, составляет общее имущество многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникам помещений (см. комментарий к ст. 36 ЖК).
5. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает требования к порядку принятия устава товарищества собственников жилья, который является единственным учредительным документом товарищества как некоммерческой организации. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Учитывая, что ЖК РФ допускает возможность создания товарищества собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 139 ЖК), устав товарищества, соответственно, может быть принят названными лицами с соблюдением указанных требований по голосованию.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме либо лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к ст. ст. 45 - 48). Такое общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие указанные собственники либо лица, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на таком общем собрании либо лицо, которое будет обладать правом собственности в строящемся многоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. ст. 37 и 42 ЖК РФ.
6. Комментируемый Кодекс не устанавливает отдельные требования к уставу товарищества. Вместе с тем с учетом п. 2 ст. 52 ГК РФ в уставе товарищества собственников жилья в обязательном порядке должно быть отражено наименование такой некоммерческой организации с указанием на организационно-правовую форму, место нахождения, порядок управления деятельностью, а также на предмет и цели деятельности. Одновременно в уставе товарищества могут быть отражены вопросы, которые в соответствии с разд. 6 ЖК РФ решаются данным товариществом. К примеру, вопросы, связанные с порядком созыва (ч. 1 ст. 145 ЖК), компетенцией (ч. 3 ст. 145 ЖК), правомочностью (ч. 3 ст. 146 ЖК) общего собрания членов товарищества собственников жилья, со способом голосования на таком собрании (ч. 6 ст. 146 ЖК), с установлением сроков полномочий правления товарищества (ч. 2 ст. 147) и председателя правления товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК), сроков созыва заседаний правления товарищества (ч. 6 ст. 147 ЖК).
7. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает требование к численному составу членов товарищества собственников жилья. Число создавших такое товарищество членов должно превышать 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, имеющих право голоса. Учитывая положения ч. 1 ст. 136 и ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, можно сделать вывод, что законодатель установил основное требование для создания товарищества собственников жилья: сумма голосов, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме, которые проголосовали за создание товарищества в этом доме, в совокупности должна быть больше 50% голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в этом доме.
8. Некоммерческая организация создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено учредительными документами некоммерческой организации (п. 2 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях").
В соответствии с данным положением ч. 4 комментируемой статьи устанавливает диспозитивное правило, касающееся срока деятельности товарищества собственников жилья. Согласно этому правилу, если срок деятельности товарищества собственников жилья не определен его Уставом, считается, что такое товарищество создано без ограничения срока его деятельности.
9. Часть 5 комментируемой статьи непосредственно определяет товарищество собственников жилья как юридическое лицо, правоспособность которого возникает с момента государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Регистрация товарищества собственников жилья как юридического лица осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Как юридическое лицо, товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму. Место нахождения товарищества как юридического лица, согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ, определяется местом его государственной регистрации. Указанная государственная регистрация осуществляется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа товарищества собственников жилья, которым согласно ч. 4 ст. 147 ЖК РФ является правление товарищества. При этом следует обратить внимание на то, что осуществление государственной регистрации по месту нахождения лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (в товариществе - председатель правления), допускается только в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа (см. комментарии к ст. 147 и 149 ЖК). В случае отсутствия специально предусмотренного помещения в многоквартирном доме для проведения заседаний правления товарищества собственников жилья, как представляется, местом проведения таких заседаний по соглашению членов товарищества может быть выбрано, к примеру, помещение, принадлежащее на праве собственности одному из членов правления, в том числе его председателю. Соответственно, в качестве места нахождения товарищества может быть указано согласованное членами товарищества соответствующее помещение в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие необходимые реквизиты.
Согласно п. 4 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческая организация должна иметь печать с полным наименованием этой некоммерческой организации на русском языке, а также может иметь зарегистрированную в установленном порядке эмблему. С учетом данного положения товарищество собственников жилья должно иметь печать с обязательным указанием своего наименования на русском языке.
Открытие банковского счета является необходимым условием для осуществления деятельности товарищества собственников жилья как юридического лица. Расчетные операции юридических лиц осуществляются через коммерческие банки, в которых посредством заключения договоров банковского счета открываются соответствующие счета (расчетные, текущие, корреспондентские и др.). В настоящее время юридическим лицам разрешено открывать любое количество счетов в банках, в том числе юридические лица вправе иметь валютные счета в уполномоченных банках РФ.
10. Часть 6 комментируемой статьи воспроизводит установленный ст. 48 ГК РФ основополагающий принцип ответственности товарищества собственников жилья как юридического лица по своим обязательствам всем своим имуществом. В качестве диспозитивного правила комментируемой статьей установлено, что товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам своих членов, а члены данного товарищества не отвечают по обязательствам указанного товарищества, за исключением случаев, прямо предусмотренных ГК РФ либо уставом товарищества.
В частности, согласно п. 3 ст. 56 ГК РФ, если несостоятельность (банкротство) товарищества собственников жилья как юридического лица вызвана членом товарищества, который имеет право давать обязательные для этого юридического лица указания, либо членом товарищества, имеющим возможность определять действия такого товарищества, на таких лиц в случае недостаточности имущества данного товарищества как юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам. Кроме того, с учетом п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, который в силу соответствующих положений ЖК РФ вправе выступать от имени товарищества как юридического лица, должен действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им данному товариществу.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Комментарий к статье 136

1. Комментируемая статья устанавливает общие требования к созданию товарищества собственников жилья и его государственной регистрации в качестве юридического лица. При этом следует учитывать, что ЖК РФ выделяет два способа создания товарищества собственников жилья:
- путем его учреждения; в этом случае возникают и сам субъект, и его права и обязанности;
- путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива; в этом случае имеет место правопреемство.
Отношения, возникающие по поводу создания товарищества путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).
В свою очередь гл. 13 ЖК РФ предусматривает два случая создания товарищества собственников жилья путем учреждения:
- в существующем многоквартирном доме лицами, являющимися собственниками помещений в этом доме;
- в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме.
Порядок создания товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме определен ст. 139 ЖК РФ (см. комментарий к ней).
Комментируемая статья по существу регламентирует вопросы, связанные с созданием товарищества собственников жилья путем его учреждения в существующем многоквартирном доме лицами, являющимися собственниками помещений в этом доме.
2. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия им решений определены ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к данным статьям). При этом следует учитывать, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, прежде чем принимать решение о создании товарищества в этом доме, должно вначале определиться со способом управления этим домом, в частности, принять решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом (см. комментарии к ст. ст. 45 и 161 ЖК):
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе;
- управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании собственников помещений в этом доме (см. комментарий к ст. 46 ЖК). Соответственно, только в том случае, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе такого способа управления, как управление товариществом собственников жилья, указанное собрание вправе принять решение о создании в таком доме товарищества. Данное решение должно быть принято с соблюдением установленных ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ требований к проведению собрания и голосованию на нем. При этом следует обратить внимание на то, что в отличие от нормы о принятии решения о выборе способа управления многоквартирным домом комментируемая статья устанавливает более жесткие требования к принятию решения о создании товарищества. В частности, согласно ч. 1 комментируемой статьи для принятия такого решения требуется большинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме, а от голосов всех таких собственников: как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно принять не только решение о создании товарищества собственников жилья, но и решение об утверждении устава товарищества <*>. В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье) решение об утверждении устава товарищества должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Результаты голосования по вопросам, связанным с созданием товарищества, должны быть отражены в протоколе собрания (о порядке оформления протокола см. также комментарий к ст. 46 ЖК).
--------------------------------
<*> Вопросы, связанные с созданием органов управления товарищества, ЖК РФ (ст. 145) относит к компетенции общего собрания членов товарищества.

4. Дополнительное требование, которое устанавливает ч. 1 комментируемой статьи, - это возможность создания в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Такое требование вызвано прежде всего необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятся несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент, крыша, общее механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом).
Ранее, до введения в действие ЖК РФ, признанный в настоящее время утратившим силу ФЗ "О товариществах собственников жилья" допускал возможность образования кондоминиума, а соответственно, и товарищества собственников жилья в рамках отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, т.е. по существу в рамках одного подъезда, при том условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции (подъезда) не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав кондоминиума. Несостоятельность такого подхода, избранного на тот период законодателем, явно проявляется хотя бы в том, что в данном случае были упущены такие важные элементы, обеспечивающие единство кондоминиума, как крыша, технические подвалы, несущие конструкции дома (общие стены, фундамент и т.п.), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное общее оборудование. Кроме того, с учетом большинства типовых конструктивных решений строительства многоквартирных домов достаточно сложно представить себе возможность сноса части здания (подъезда), не нарушая при этом целостности других частей здания <*>.
--------------------------------
<*> Хотя некоторые авторы, несмотря на однозначное указание на это федерального закона, исключали такой критерий, как "невозможность сноса без нарушения целостности других частей здания", из оснований, ограничивающих создание кондоминиума в рамках одной блок-секции. К примеру, О.А. Городов указывал, что если "нарушения целостности в результате надстройки, реконструкции, перестройки части здания размером не менее одной блок-секции не происходит, что доказывается проектной документацией, - этого вполне достаточно для выделения части здания в отдельный кондоминиум" (Городов О.А. Комментарий к Федеральному закону "О товариществах собственников жилья". СПб.: Питер, 2003. С. 32).

В настоящее время создание нескольких товариществ собственников жилья в одном многоквартирном доме ЖК РФ не допускается.
5. Частью 2 комментируемой статьи предусматривается создание товарищества собственников жилья:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке или нескольких смежных земельных участках;
2) собственниками жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов, гаражей и других объектов, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке или нескольких смежных земельных участках.
При этом ЖК РФ не определяет, в каком порядке должны приниматься решения о создании товарищества собственников жилья вышеуказанными собственниками. Представляется, что до урегулирования законодателем данного вопроса с учетом ст. 7 ЖК РФ и ст. 6 ГК РФ могут применяться по аналогии, соответственно, нормы ЖК РФ о создании товарищества собственников жилья в одном многоквартирном доме и нормы ГК РФ о владении имуществом, находящимся в общей собственности.
6. Пунктом 3 ст. 49 ГК РФ установлено, что правоспособность юридического лица возникает в момент его создания, а п. 2 ст. 51 ГК РФ определено, что юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации. Таким образом, необходимыми условиями возникновения товарищества собственников жилья как нового субъекта права являются не только воля лиц, его создающих, но и факт государственной регистрации такого товарищества как юридического лица.
В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
В настоящее время порядок государственной регистрации юридических лиц определен ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
С учетом ст. 12 названного Федерального закона для государственной регистрации создаваемого товарищества в регистрирующий орган (территориальный орган Федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества, указанному в уставе товарищества) должны быть представлены следующие документы:
- подписанное уполномоченным собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создается товарищество, лицом заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" от 19 июня 2002 г. N 439 <*>;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2586.

- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение о создании товарищества;
- устав товарищества (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);
- документ об уплате государственной пошлины (в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.33 части второй НК РФ <*> она составляет 2000 рублей).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Комментарий к статье 137

1. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, основанной на членстве собственников помещений в многоквартирном доме. Членами объединения собственников помещений в многоквартирном доме могут быть граждане и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Товарищество собственников жилья создается в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. По общему правилу товарищество собственников жилья как юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности (см. комментарий к ст. 135 ЖК).
Поскольку товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, его правоспособность как юридического лица всегда является специальной. Специальная правоспособность предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности товарищества как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ совершенная товариществом собственников жилья как юридическим лицом сделка, выходящая за рамки установленной ЖК РФ специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого товарищества, так и любого из его членов.
2. Части 1 и 2 комментируемой статьи содержат закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых ЖК РФ действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных комментируемой статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.
3. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает перечень прав товарищества, которые хотя в целом затрагивают права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, но возможность их реализации согласно данной части, в отличие от ч. 2 комментируемой статьи, не обусловливается требованием обеспечения соблюдения указанных прав и законных интересов. Видимо, это связано с тем, что перечисленные в ч. 1 комментируемой статьи права товарищества в основном направлены на решение текущих вопросов управления, обеспечения эксплуатации, содержания, ремонта многоквартирного дома, в котором создано товарищество, и предоставления услуг собственникам помещений в таком доме. Вместе с тем следует иметь в виду, что с учетом п. 6 ст. 138 ЖК РФ товарищество в любом случае обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
4. Часть 2 комментируемой статьи содержит отдельный перечень прав товарищества, дополнительно увязывая возможность их реализации с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что установление отдельного перечня прав товарищества, для реализации которых законодателем дополнительно предусматривается требование о соблюдении указанных прав и интересов, обусловлено исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений, затрагивающих вопросы реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонта общего имущества в многоквартирном доме, установления пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введения ограничений пользования им, передачи в пользование общего имущества в многоквартирном доме, непосредственно относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Хотя в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ прямо не подчеркивается исключительность указанной компетенции общего собрания собственников в многоквартирном доме, такой вывод можно сделать с учетом комплексного анализа статей ЖК РФ. В частности, в ст. 147 Кодекса непосредственно упоминается исключительная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, исключительность такой компетенции подтверждается установленным ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требованием о квалифицированном большинстве голосов, а именно не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, при принятии решений по вопросам, предусмотренным п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Соответственно, решения по указанным вопросам должны приниматься с соблюдением порядка, установленного ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.
Заключаемые от имени товарищества собственников жилья правлением товарищества и его председателем сделки и совершаемые иные действия также не должны нарушать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений должны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, размер которых определяется исходя из доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая принадлежит конкретному собственнику помещения в таком доме, определяется пропорционально размеру общей площади указанного помещения (см. комментарии к ст. ст. 37 и 39 ЖК). Кроме того, согласно ч. 8 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя иных расходов, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащего ему помещения.
Соответственно, ч. 3 комментируемой статьи предоставляет товариществу собственников жилья право обращения в суд для принудительного возмещения собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, обязательных платежей и взносов в случае неисполнения указанными собственниками своих обязанностей по участию в общих расходах, как на содержание общего имущества в многоквартирном доме, так и по уплате обязательных для каждого собственника помещения в данном доме платежей и взносов, в том числе за предоставленные коммунальные услуги.
6. Если в результате ненадлежащего исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, несению иных общих расходов товариществу были причинены убытки, такое товарищество вправе обратиться в суд с требованием полного возмещения причиненных указанными действиями убытков. Такое право товарищества, применительно к собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, установлено ч. 4 комментируемой статьи. Возмещение причиненных убытков является одним из способов защиты нарушенных прав (ст. 12 ГК РФ). Безусловно, несвоевременная оплата предоставленных собственнику помещения в многоквартирном доме каких-либо услуг, возмещение затрат на восстановление имущества либо невозможность своевременной сдачи в аренду части общего имущества в таком доме по вине какого-либо собственника помещения или иного лица влекут дополнительные расходы такого товарищества либо приводят к невозможности запланированного сметой получения доходов.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые товарищество собственников жилья произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые такое товарищество получило бы при "нормальном" осуществлении хозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Кроме того, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, товарищество собственников жилья в случае нарушения своих прав вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Комментарий к статье 138

1. Товарищество собственников жилья создается в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Комментируемая статья с учетом целей создания товарищества собственников жилья устанавливает основные обязанности такого товарищества.
Исполнение установленных ЖК РФ обязанностей товарищества не должно противоречить Конституции РФ, гражданскому и жилищному законодательству РФ, а также Уставу товарищества. В случае осуществления товариществом собственников жилья деятельности, запрещенной законом либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо в случае допущения при создании такого товарищества грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, товарищество собственников жилья как юридическое лицо по решению суда может быть ликвидировано (п. 2 ст. 61 ГК РФ). Требование о ликвидации по указанным основаниям вправе предъявить в суд государственный орган, которому такое право предоставлено законом (п. 3 ст. 61 ГК РФ). При этом согласно п. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" регистрирующий орган вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации указанного товарищества в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов государственной регистрации юридических лиц <*>.
--------------------------------
<*> В соответствии с Постановлением Правительства РФ "Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" от 17 мая 2002 г. N 319 уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, начиная с 1 июля 2002 г., государственную регистрацию юридических лиц, является Министерство Российской Федерации по налогам и сборам, которое согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 преобразовано в Федеральную налоговую службу.

Кроме того, согласно ст. 14.25 КоАП РФ за предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если такое действие не содержит уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 50 МРОТ или дисквалификацию на срок до трех лет. Согласно ст. 171 УК РФ представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, превышающем 250 тыс. р.
2. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с Уставом данного товарищества.
Если собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, не подал заявление о вступлении в данное товарищество, то с таким собственником товарищество обязано заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эта обязанность корреспондируется с установленным ч. 6 ст. 155 ЖК РФ порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с таким товариществом.
Надлежащее исполнение договорных обязательств по общему правилу является обязанностью товарищества собственников жилья и всех его членов. Исполнение данной обязанности следует рассматривать расширительно в отношении любых заключенных товариществом договоров.
3. Обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме и выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме вне зависимости от их членства в товариществе обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме вытекают из основной цели создания товарищества, а именно из совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме и обеспечения его эксплуатации.
Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме реализуется в рамках заключаемого товариществом договора с управляющей организацией по оказанию услуг, в том числе выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества в таком доме, также товарищество может заключать отдельные договоры с лицами, оказывающими такие услуги, и обеспечивает контроль за их исполнением. Общий контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, в том числе за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, возложен на органы государственной власти и местного самоуправления (ст. ст. 3, 12, 13 ЖК).
4. Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме в основном заключается в своевременной оплате расходов на указанные цели. В этой связи в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, такое товарищество обязано обеспечивать надлежащее выполнение всеми собственниками указанных обязанностей. Это достигается повседневной работой органов управления товарищества собственников жилья совместно с его членами, заключением соответствующих договоров с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также может потребовать полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов, а также по оплате иных общих расходов (см. комментарий к ст. 137 ЖК).
5. Реализация предоставленных ЖК РФ товариществу собственников жилья прав в части определения товариществом условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью должна осуществляться с соблюдением прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Особенность по обеспечению товариществом собственников жилья соблюдения указанных прав заключается в том, что общее имущество в многоквартирном доме не является собственностью такого товарищества и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Предусматриваемая ЖК РФ реализация прав по владению, пользованию и распоряжению товариществом собственников жилья указанным имуществом должна осуществляться в строгом соответствии с компетенцией органов управления товариществом и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарии к ст. ст. 44 - 48, 145 и 147 ЖК).
6. Для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме товарищество собственников жилья принимает меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а также представляет законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Данные обязанности товарищества собственников жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться путем подачи данным товариществом запроса или жалобы в уполномоченные государственные органы либо органы местного самоуправления, органы управления управляющей организации, с которой товариществом заключен договор управления многоквартирным домом, а также искового заявления в суд либо посредством разрешения конфликтов между собственниками помещений в таком доме, рассмотрения жалоб на действия правления товарищества и его председателя.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Комментарий к статье 139

1. Комментируемая статья наряду с предусмотренной ст. 136 ЖК РФ возможностью создания товарищества собственников жилья собственниками помещений в уже существующем многоквартирном доме вводит дополнительную возможность создания такого объединения - в случае, когда многоквартирный дом еще находится на стадии строительства.
В частности, ч. 1 комментируемой статьи допускает создание товарищества собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме <*>.
--------------------------------
<*> Следует признать, что создание товарищества в строящемся многоквартирном доме в полной мере не соответствует ни одной из целей создания товарищества, установленных ст. 135 ЖК РФ, а именно совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Установление принадлежности того или иного лица к данному кругу возможно только при наличии соответствующих фактов, имеющих юридическое значение. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество. Только наличие у конкретного лица указанных документов служит юридическим фактом, порождающим правовые последствия, связанные с возникновением у него права на участие в принятии решения о создании товарищества. На настоящий момент к таким документам в принципе можно было бы отнести только договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома передать помещения в этом доме участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные помещения при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома. При этом согласно ст. 17 названного Федерального закона указанный договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>. Именно поэтому такой договор, зарегистрированный в установленном порядке, можно было бы признать достаточным основанием для подтверждения права конкретного лица - участника долевого строительства - на участие в принятии решения о создании товарищества.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Вместе с тем следует обратить внимание на недостаточно верный подход, избранный законодателем, к определению круга лиц, имеющих право участвовать в принятии решения о создании товарищества при строительстве многоквартирного дома, поскольку в ч. 1 комментируемой статьи приведены недостаточно однозначные критерии определения такого круга лиц (в частности, не устанавливаются конкретные юридические факты, например заключение договора участия в долевом строительстве, позволяющие однозначно определить соответствующий круг лиц). Так, ч. 1 комментируемой статьи прямо указывает на необходимость обязательного возникновения в дальнейшем права собственности на соответствующее помещение в построенном доме у лица, которое участвует в принятии решения о создании товарищества (используется формулировка "будет принадлежать"). В то же время любой договор, предусматривающий переход права собственности, может быть расторгнут, изменен или прекращен, в том числе в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, и, соответственно, лицу, которому по договору должно было бы принадлежать право собственности на помещение в многоквартирном доме, в конечном счете такое право не будет принадлежать, что исключает, учитывая указанную часть комментируемой статьи, легитимность его участия в принятии решения о создании товарищества. Это означает, что на момент принятия решения о создании товарищества в строящемся доме конкретный круг лиц, именно которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, точно установить не представляется возможным в связи с невозможностью на момент принятия решения установления всех юридических фактов, свидетельствующих об однозначном возникновении права собственности у всех этих лиц после окончания строительства дома на помещения в этом доме.
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи решение о создании товарищества собственников жилья при строительстве многоквартирного дома принимается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме после окончания его строительства, на их общем собрании. Согласно требованию ч. 2 комментируемой статьи данное общее собрание должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ, т.е. в порядке, установленном для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарии к ст. ст. 45 - 48 ЖК). Соответственно общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, будет правомочным (иметь кворум), если в нем примут участие указанные лица, которые будут обладать более чем 50% голосов от общего числа голосов, которые будут принадлежать всем будущим собственникам помещений в таком доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию. При этом количество голосов, которым будет обладать каждое указанное лицо на их общем собрании, согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, должно определяться пропорционально будущей доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь такая доля определяется с учетом ст. 37 ЖК РФ. В частности, лицу, у которого возникнет в будущем право собственности на помещение в многоквартирном доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию, будет принадлежать доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения.
Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление не только конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме, но и конкретных помещений в таком доме, которые будут принадлежать указанному кругу лиц, и общей площади каждого из таких помещений. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, не только подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество, но и содержащими сведения об общей площади такого помещения. Применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует иметь в виду, что в соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в указанном договоре должен быть определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (конкретное помещение в строящемся многоквартирном доме) в соответствии с проектной документацией. При этом согласно ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом, представляются также документы с описанием помещения в многоквартирном доме с указанием его местоположения на плане создаваемого многоквартирного дома и планируемой площади такого помещения.
3. Комментируемая статья не устанавливает каких-либо особенностей для государственной регистрации товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме. В частности, ч. 3 комментируемой статьи, так же как и ч. 3 ст. 136 ЖК РФ, которая определяет порядок создания товарищества собственников жилья в существующем многоквартирном доме, содержит положение отсылочного характера к законодательству о государственной регистрации юридических лиц (см. комментарий к ст. 136 ЖК).

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Комментарий к статье 140

1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Реорганизация юридического лица может быть произведена в виде:
- слияния двух и более юридических лиц в одно;
- присоединения одного или нескольких юридических лиц к другому;
- разделения юридического лица на два и более;
- выделения из юридического лица двух и более;
- преобразования юридического лица в другую организационно-правовую форму.
Товариществом собственников жилья является некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для управления многоквартирным домом, обеспечения эксплуатации этого дома, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 135 ЖК).
2. Для управления многоквартирным домом собственники помещений в этом доме обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом, к одному из которых относится управление товариществом собственников жилья (см. комментарий к ст. 161 ЖК).
Следует отметить особенности реорганизации товарищества собственников жилья. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья (см. комментарий к ст. 136 ЖК). Соответственно, действующее в одном многоквартирном доме товарищество не может быть реорганизовано.
Действующее в многоквартирном доме товарищество собственников жилья не может разделиться на два или более товарищества, а также из него не может быть выделено другое товарищество собственников жилья. Такого рода реорганизация товарищества собственников жилья будет противоречить ст. 136 настоящего Кодекса, поскольку два и более товарищества не могут обслуживать один многоквартирный дом.
Что касается слияния или присоединения, то, как указывалось, в одном многоквартирном доме не может быть два и более товарищества. Следовательно, такого вида реорганизация невозможна в одном доме. Но имеется и исключение из этого правила. В ст. 5 действовавшего ранее ФЗ "О товариществах собственников жилья" было установлено, что кондоминиум (в настоящем Кодексе этого понятия не существует) может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Согласно названному Федеральному закону кондоминиумом признавался многоквартирный дом, помещения в котором находятся в собственности различных лиц, а остальная его часть (общее имущество) - в общей долевой собственности собственников помещений в данном многоквартирном доме. Таким образом, Закон допускал возможность создания в одном многоквартирном доме двух и более товариществ собственников жилья. В настоящее время они должны будут объединиться в одно товарищество путем слияния или присоединения.
3. Однако товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенных на общем земельном участке или на нескольких граничащих земельных участках, с общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (см. комментарий к ст. 136 ЖК).
В данном случае два товарищества собственников жилья, созданные в двух многоквартирных домах, могут объединиться в одно товарищество собственников жилья путем слияния или присоединения. И наоборот, товарищество собственников жилья, созданное в двух многоквартирных домах, вправе провести реорганизацию путем разделения или выделения. Этими случаями исчерпываются возможности реорганизации товариществ собственников жилья.
4. Решение о реорганизации товарищества собственников жилья может быть принято только общим собранием товарищества (см. комментарий к ст. 145 ЖК). Решение считается принятым, если за него отдано более половины голосов.
Товарищество собственников жилья считается реорганизованным, кроме случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникшего товарищества, поскольку в случае присоединения одно юридическое лицо остается в прежнем виде.
При реорганизации товарищества собственников жилья в форме присоединения к нему другого товарищества первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного товарищества.
При слиянии двух и более товариществ собственников жилья права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему товариществу. При присоединении товарищества собственников жилья к другому товариществу к последнему переходят права и обязанности присоединенного товарищества.
При разделении товарищества собственников жилья его права и обязанности переходят к вновь возникшим товариществам.
При выделении из товарищества собственников жилья одного или нескольких товариществ к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного товарищества в соответствии с разделительным балансом.
Передаточный акт и разделительный баланс утверждаются общим собранием товарищества собственников жилья или органом, принявшим решение о реорганизации товарищества.

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 141

1. Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Требование о ликвидации товарищества по этим основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.
В данном случае товарищество собственников жилья может быть ликвидировано в случае, когда оно занимается деятельностью, не предусмотренной уставом товарищества, либо деятельностью, которой некоммерческая организация заниматься не вправе.
2. Следует обратить внимание на то, что по общему правилу юридическое лицо может быть ликвидировано по решению его участников. Товарищество собственников жилья не может быть ликвидировано общим собранием товарищества собственников жилья. Деятельность товарищества является способом управления многоквартирным домом, решение о его создании и устав товарищества принимаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, и ликвидировать товарищество собственников жилья может общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а не общее собрание членов товарищества собственников жилья. В настоящее время количество участников названных собраний может отличаться, и, возможно, существенно.
В ст. 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья.
При этом способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, а общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение об избрании другого способа управления, то товарищество собственников жилья должно быть ликвидировано, поскольку управлять многоквартирным домом оно не может в силу решения собственников помещений в этом доме, а иной деятельностью заниматься не может в силу закона.
3. В настоящем Кодексе установлен еще один, не предусмотренный общими правилами, случай ликвидации товарищества собственников жилья как юридического лица.
Членство в товариществе собственников жилья не является обязательным, и любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выйти из состава товарищества либо после отчуждения помещения новый собственник помещения может и не стать членом товарищества собственников жилья. Следовательно, число членов товарищества собственников жилья может быть уменьшено и может иметь меньше чем половину голосов. В таком случае товарищество собственников жилья не может управлять многоквартирным домом и должно быть ликвидировано общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Этот способ ликвидации товарищества собственников жилья установлен в комментируемой статье. Основанием данного способа являются уменьшение числа членов товарищества и сокращение доли членов товарищества собственников жилья в праве собственности на общее имущество дома не менее чем наполовину. Думается, что в данном случае речь стоит вести о праве собственников помещений в многоквартирном доме ликвидировать товарищество, а не об обязанности.
В обоих названных случаях товарищество собственников жилья ликвидируется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме или членов товарищества собственников жилья, принявшее решение о ликвидации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию и уведомляет регистрирующий орган о формировании ликвидационной комиссии, а также о составлении промежуточного ликвидационного баланса. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами товарищества собственников жилья.
Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридических лиц, публикацию о ликвидации товарищества собственников жилья, порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Срок заявления требований кредиторами не может быть менее чем два месяца со дня публикации о ликвидации товарищества. Ликвидационная комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации товарищества.
5. После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием товарищества собственников жилья или органом, принявшим решение о ликвидации товарищества.
При ликвидации товарищества собственников жилья оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество направляется на обеспечение содержания, технической эксплуатации и ремонта многоквартирного дома, которым управляло товарищество.
Ликвидация товарищества собственников жилья считается завершенной, а само товарищество прекратившим существование после внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц о его ликвидации.
6. Согласно ст. 142 настоящего Кодекса два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товарищества собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. В случае ликвидации товарищества собственников жилья аналогично ликвидируется и объединение товариществ, так как в результате ликвидации одного товарищества собственников жилья не сможет функционировать и объединение с другим товариществом.

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам настоящей главы.

Комментарий к статье 142

1. Создание товарищества собственников жилья обусловлено одним из важных мотивов - собственники помещений в многоквартирном доме объединяются, чтобы сделать вместе то, что они не могут сделать самостоятельно. Аналогичную цель преследуют и организации, объединяясь между собой. В результате такого объединения достигается координация осуществляемой ими деятельности, что приводит в конечном счете к улучшению качественных показателей процесса управления этой деятельностью и эффективной защите общих интересов.
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. При этом согласно п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться. С учетом этого комментируемая статья предусматривает возможность создания двумя и более товариществами собственников жилья объединения товариществ собственников жилья.
2. В соответствии с п. 2 ст. 121 ГК РФ и п. 2 ст. 11 ФЗ "О некоммерческих организациях" объединение некоммерческих организаций осуществляется в форме создания ассоциаций (союзов) таких организаций. Поэтому предусмотренная комментируемой статьей возможность объединения товариществ собственников жилья предполагает возможность создания такими товариществами ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья. По существу ассоциация (союз) товариществ собственников жилья может выступать по отношению к создавшим ее товариществам как управляющая компания, выполняющая часть управленческих функций, добровольно переданных ей данными товариществами.
3. С учетом положений ст. ст. 121 - 123 ГК РФ и ст. 11 названного Федерального закона можно выделить основные особенности правового статуса (правового положения) объединения товариществ собственников жилья как ассоциации (союза) таких товариществ:
- объединение является юридическим лицом - одной из форм некоммерческих организаций (соответственно, в отношении такого объединения действуют положения ФЗ "О некоммерческих организациях");
- наименование объединения должно отражать специфику объединения как объединения товариществ собственников жилья и содержать слова "ассоциация" или "союз";
- учредительными документами объединения являются учредительный договор, подписанный представителями создающих такое объединение товариществ, и утвержденный ими устав, которые должны содержать сведения, указанные в п. 2 ст. 52 и п. 2 ст. 122 ГК РФ;
- товарищества, создавшие объединение, становятся его членами, и как члены такого объединения сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица;
- объединение не отвечает по обязательствам своих членов;
- члены объединения несут субсидиарную ответственность по обязательствам такого объединения в размере и в порядке, предусмотренных его учредительными документами;
- одним из основных источников формирования имущества объединения являются имущественные взносы его членов, обязанность внесения которых хотя прямо не установлена, однако следует из смысла п. 2 ст. 123 ГК РФ;
- имущество объединения принадлежит ему на праве собственности, его члены не имеют имущественных прав в отношении имущества объединения.
В свою очередь, правовой статус члена объединения товариществ собственников жилья сводится к следующим основным правам и обязанностям:
- член объединения вправе по своему усмотрению выйти из объединения по окончании финансового года (в этом случае он несет субсидиарную ответственность по обязательствам объединения пропорционально своему взносу в течение двух лет с момента выхода);
- член объединения может быть исключен из него по решению других членов объединения в случаях и порядке, установленных учредительными документами объединения (в части субсидиарной ответственности исключенного члена применяются аналогичные правила, которые действуют при выходе члена объединения из данного объединения);
- с согласия членов объединения в него может войти новый член объединения;
- член объединения вправе безвозмездно пользоваться услугами (консультационными, информационными и др.) объединения.
4. В соответствии с комментируемой статьей управление объединением товариществ собственников жилья должно осуществляться по правилам гл. 13 ЖК РФ, которая в то же время содержит положения, касающиеся правового статуса товарищества собственников жилья, порядка его создания, государственной регистрации, реорганизации, ликвидации, и не регулирует отношения, возникающие по поводу управления товариществом. Представляется, что правильнее руководствоваться п. 2 ст. 122 ГК РФ и п. 3 ст. 14 ФЗ "О некоммерческих организациях", где порядок управления деятельностью такого объединения, в том числе состав и компетенция органов управления таким объединением, порядок принятия им решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов членов объединения, должны быть установлены учредительными документами объединения.

Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 143

1. Товарищество собственников жилья, согласно ст. 135 ЖК РФ, представляет собой некоммерческую организацию - объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в данном доме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в данном доме.
Товарищество собственников жилья создается собственниками помещений в многоквартирном доме в целях управления таким домом, и создание данного объединения позволяет им в дальнейшем упростить согласование порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, а также осуществление деятельности по содержанию, сохранению, приращению такого имущества и распределение между ними обязанностей по возмещению соответствующих расходов.
Выбор собственниками помещений в многоквартирном доме на основе свободного волеизъявления такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом, означает реализацию их права на создание объединения для достижения вышеназванных целей. Обязательный признак такого объединения - членство в нем. Только члены данного объединения имеют право участвовать в работе его руководящего органа, избирать и быть избранными в его исполнительный орган, а также контролировать деятельность как его исполнительного органа, так и объединения в целом.
Комментируемая статья регулирует отношения, складывающиеся по поводу возникновения и прекращения членства в таком объединении - товариществе собственников жилья.
2. Согласно ч. 1 комментируемой статьи членами товарищества собственников жилья вправе стать только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество (т.е. физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование, имеющие на праве собственности жилое или нежилое помещение в таком доме), и одновременно ч. 2 комментируемой статьи подчеркивает, что лица, приобретающие помещения в таком доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на указанные помещения. При этом комментируемой статьей заложены основополагающие принципы членства в товариществе: индивидуальность (личная инициатива) и добровольность. Это предполагает, что членство в товариществе собственников жилья возникает только в результате свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления, и соответственно, принудительное членство в товариществах собственников жилья не допускается законом ни при каких условиях.
Данное правило в полной мере учитывает Постановление Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" от 3 апреля 1998 г. N 10-П <*>, которым были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные положения в настоящее время утратившего силу ФЗ "О товариществах собственниках жилья", которые предусматривали обязательность членства в товариществе собственников жилья для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

3. Норма ч. 1 комментируемой статьи императивна, поскольку, кроме заявления о вступлении в члены товарищества собственников жилья, не предусматривает каких-либо дополнительных условий возникновения членства в товариществе. Данное заявление является единственным условием возникновения членства в товариществе собственников жилья у собственника помещения в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, и в связи с этим установление каких-либо дополнительных требований в уставе товарищества, к примеру о необходимости для приобретения членства в товариществе внесения вступительного взноса <*>, рассмотрения или утверждения заявления о вступлении в члены товарищества общим собранием членов товарищества или правлением товарищества, недопустимо. При этом следует учитывать, что праву собственника помещения в многоквартирном доме стать членом товарищества в заявительном порядке корреспондирует обязанность правления товарищества при получении от данного собственника заявления о вступлении в товарищество обеспечить внесение о нем сведений в список членов товарищества <**>. Соответственно, невключение в список членов товарищества такого собственника либо необоснованное (при отсутствии заявления о выходе из членов товарищества) исключение его из данного списка не изменяет его правового положения как члена товарищества, поскольку комментируемая статья не связывает с данными фактами каких-либо правовых последствий.
--------------------------------
<*> Такой вид взноса упоминается в ст. 151 ЖК РФ.
<**> В соответствии с п. 7 ст. 148 ЖК РФ ведение списка членов товарищества является обязанностью правления товарищества.

4. Комментируемая статья не определяет, в какой форме должно быть выражено заявление о вступлении в члены товарищества: письменной или устной. Вместе с тем представляется, что данное заявление должно быть оформлено в письменной форме, поскольку именно данная форма позволяет однозначно определить волю конкретного лица о вступлении в товарищество и произвести идентификацию данного лица как собственника помещения в многоквартирном доме. Это также во многом обусловливается необходимостью документирования деятельности товарищества как для внутренней отчетности, так и для отчетности перед налоговыми и иными контролирующими органами. Именно заявления служат основными доказательствами о наличии членства в товариществе у определенного количества собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем письменная форма таких заявлений обеспечивает возможность ведения предусмотренного п. 7 ст. 148 ЖК РФ списка членов товарищества, выявления обстоятельств, служащих основанием для ликвидации товарищества (ч. 2 ст. 141 ЖК), выявления финансовых обязательств собственников помещений в многоквартирном доме в связи с их членством в товариществе, исключает возможные злоупотребления и т.п.
Необходимость оформления в письменной форме заявления о вступлении в члены товарищества косвенно подтверждается тем, что заявление о выходе из членов товарищества может быть оформлено только в письменной форме. В частности, ч. 3 комментируемой статьи возможность прекращения членства в товариществе обусловливает подачей заявления о выходе из членов товарищества, т.е. действием, связанным с передачей указанного заявления. Достаточно очевидно, что данное действие может быть осуществлено только в случае, если указанное заявление будет оформлено в письменной форме.
5. Заявления от имени собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся несовершеннолетними, либо признанными судом недееспособными, либо ограниченными судом в дееспособности гражданами, подаются с учетом положений гл. 3 ГК РФ.
В частности, следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцатилетнего возраста. Соответственно, лицо, не достигшее указанного возраста, является несовершеннолетним и не обладает полной дееспособностью. От имени несовершеннолетних вправе подавать заявления их родители, усыновители, опекуны или попечители. В то же время ГК РФ установлены два исключения из общего правила приобретения дееспособности: вступление несовершеннолетнего в брак и эмансипация.
Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме, который вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий либо руководить ими вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть соответственно признан судом недееспособным или ограничен судом в дееспособности (п. 1 ст. 29 и п. 1 ст. 30 ГК РФ). В этих случаях над такими гражданами устанавливается опека или попечительство, и от их имени могут подавать заявления о вступлении в товарищество собственников жилья соответственно опекуны и попечители (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
6. Часть 3 комментируемой статьи выделяет два главных основания прекращения членства в товариществе собственников жилья: обращение члена товарищества с заявлением о выходе из товарищества и прекращение у члена товарищества права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Первое основание связано с одним из основополагающих принципов членства в товариществе собственников жилья - добровольностью. В частности, поскольку членство в товариществе собственников жилья возникает только в результате свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления, то данный собственник вправе свободно, по своему усмотрению подать заявление о выходе из товарищества и тем самым прекратить свое членство в товариществе. В данном случае следует иметь в виду, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, подавшие заявление о выходе из товарищества, в любом случае обязаны продолжать участвовать в содержании общего имущества в таком доме соразмерно их доле в праве собственности на данное имущество.
Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за коммунальные услуги, услуги и работы по управлению таким домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в таком доме в соответствии с договорами, заключенными с товариществом. При этом, как указывал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска", товарищество собственников жилья не вправе нарушать права отказавшихся от членства в товариществе собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общим имуществом в этом доме только для членов товарищества либо налагая на собственников помещений в этом доме, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению этим домом и его эксплуатации.
Второе основание непосредственно связано с установленным комментируемой статьей перечнем субъектов, имеющих право быть членами товарищества. Как указывалось ранее, данный перечень ограничен собственниками помещений в многоквартирном доме. Поэтому с прекращением права собственности на помещение в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, прекращается также и членство в данном товариществе у лица, которому принадлежало указанное помещение на праве собственности. Вместе с тем существует одно исключение из данного правила: когда члену товарищества принадлежит не одно, а несколько помещений в многоквартирном доме и право собственности у него прекращается на одно из этих помещений. В этом случае с учетом того, что член товарищества продолжает являться собственником помещения в многоквартирном доме, его членство в товариществе не прекращается, а происходит изменение его доли в праве собственности на общее имущество в этом доме. Законодатель, не упоминая в комментируемой статье данное исключение, видимо, исходил из его очевидности и достаточности содержащегося в ч. 1 данной статьи перечня субъектов, наделенных правом быть членами товарищества.
7. Комментируемая статья не упоминает еще одно основание прекращения членства в товариществе собственников жилья, связанное с общим для всех гражданских правоотношений основанием прекращения правоспособности. В частности, следует учитывать, что правоспособность гражданина прекращается со смертью (п. 2 ст. 17 ГК), а юридического лица - в момент завершения его ликвидации (п. 3 ст. 49 ГК). Поэтому у гражданина членство в товариществе прекращается в связи с его смертью, а у юридического лица - в связи с его ликвидацией.
Прекращение членства в товариществе по любому из названных оснований влечет исключение бывшего члена товарищества из списков членов товарищества и прекращение его полномочий как члена правления товарищества, председателя правления товарищества (в случае, если он на момент прекращения членства исполнял такие полномочия).

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Комментарий к статье 144

1. В соответствии с ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом. Поэтому товарищество собственников жилья как юридическое лицо - несуществующая реально и порожденная правом фиктивная конструкция, которая не обладает собственной волей и не способна изъявлять ее вовне и, следовательно, не может сама по себе приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности. Процессы волеобразования и волеизъявления связаны с мышлением, присущим способным мыслить субъектам, к которым не может быть отнесен фиктивный субъект.
Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ товарищество приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Таким образом, в вопросах формирования и выражения воли товарищества мы имеем дело с волей и действиями его органов, выступающих от имени товарищества. Именно органы товарищества формируют и выражают волю товарищества, и именно посредством совершаемых ими действий товарищество приобретает гражданские права и принимает на себя обязанности. Действия органов товарищества рассматриваются как действия самого товарищества. При отсутствии сформированных органов товарищество будет "мертвым" субъектом права, неспособным на осуществление какой-либо деятельности.
Органы товарищества являются обязательным элементом внутренней структуры управления товарищества, который характерен для любого юридического лица. В частности, управленческие решения в товариществе собственников жилья принимаются по воле лиц, входящих в состав органов управления товарищества, и в итоге считаются решениями самого товарищества. При этом органы управления товарищества собственников жилья осуществляют не только принятие решений, но и текущее ведение дел, связанных с реализацией возможностей владения, пользования и в установленных пределах распоряжения имуществом товарищества.
В целом можно выделить следующие основные признаки, присущие органу управления товарищества собственников:
- орган управления товарищества - это организационно оформленный структурный элемент товарищества, представленный несколькими членами товарищества либо всеми членами такового;
- орган управления товарищества образуется в соответствии с порядком, определенным ЖК РФ и уставом товарищества;
- орган управления товарищества обладает определенными полномочиями, реализация которых осуществляется в пределах его собственной компетенции.
При этом следует обратить внимание на то, что органы товарищества собственников жилья формируются особым образом - только из членов товарищества, которые одновременно являются собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. Другими словами, фактически в принятии управленческих решений и их реализации участвуют сами члены товарищества. Поэтому можно говорить о том, что управление указанным домом реализуется самими членами товарищества, хотя и опосредованно - через органы товарищества.
2. Комментируемая статья к органам управления товарищества собственников жилья относит:
- общее собрание членов товарищества;
- правление товарищества.
Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются коллегиальными органами, первый из которых состоит из всех членов товарищества, второй - из определенного, более ограниченного, числа членов товарищества <*>. Данные органы по отношению друг к другу располагаются согласно определенной иерархии, поскольку правление товарищества не только избирается общим собранием членов товарищества, но и в своей деятельности подотчетно ему. Это связано с тем, что общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товарищества, а правление товарищества - исполнительным органом управления товарищества.
--------------------------------
<*> Мейер Д.И. относительно коллегиальности органов управления юридического лица отмечал, что "большей частью несколько физических лиц составляют орган юридического лица". При этом он также обращал внимание на то, что "орган юридического лица - совокупности лиц физических - может быть составлен или таким образом, что несколько физических лиц составляют орган юридического лица, или все лица, входящие в состав юридического лица, в совокупности составляют его орган" (Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. М., 1997. С. 127).

По существу задача общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом сводится к формированию воли товарищества по основополагающим вопросам его деятельности как юридического лица, к определению концептуальных подходов в решении наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества. К примеру, общее собрание членов товарищества утверждает годовой план о финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, а также решения по вопросам, связанным с внесением изменений в устав товарищества, избранием правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, установлением размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образованием специальных фондов товарищества, определением направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества (см. комментарий к ст. 145 ЖК).
Правление же товарищества как исполнительный орган товарищества обеспечивает оперативное управление текущей деятельностью товарищества и непосредственно реализует волю товарищества как юридического лица, выраженную в решениях общего собрания членов товарищества, при ведении дел товарищества (организации управления домом, совершении сделок и т.д.), т.е. организует выполнение таких решений. При этом правление товарищества обладает так называемой остаточной компетенцией, т.е. может решать только те вопросы руководства текущей деятельностью товарищества, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или к компетенции общего собрания членов товарищества (см. комментарии к ст. 147 и 148 ЖК).

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Комментарий к статье 145

1. Комментируемая статья содержит основные положения, касающиеся статуса общего собрания членов товарищества и его компетенции. В частности, ч. 1 комментируемой статьи называет общее собрание членов товарищества высшим органом управления товарищества, что характеризует его как орган, возглавляющий всю систему органов товарищества, занимающий в ней главенствующее положение и направляющий деятельность данных органов. По существу задача общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом сводится к определению концептуальных подходов к решению наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества.
2. Рассматриваемый орган управления товарищества состоит из всех членов товарищества. Именно через данный орган любой член товарищества может выразить свою волю по наиболее важным вопросам деятельности товарищества и тем самым реализовать предоставленное ему право на участие в управлении не только товариществом, но и соответствующим многоквартирным домом в целом. При этом обращает на себя внимание обстоятельство, связанное с аутентичностью составов общего собрания членов товарищества и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. также комментарий к ст. 44 ЖК). В частности, поскольку членами товарищества собственников жилья являются только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, по существу субъектный состав общего собрания членов товарищества аналогичен составу общего собрания собственников помещений в таком доме, а если не все собственники помещений в этом доме подали заявления о вступлении в данное товарищество, общее собрание членов товарищества представляет собой "усеченный" состав общего собрания собственников помещений в указанном доме.
3. Таким образом, общее собрание членов товарищества является коллегиальным органом.
В юридическом смысле коллегиальность общего собрания членов товарищества представляет собой организационно-правовую форму построения и функционирования данного высшего органа управления товарищества, смысл которой состоит в том, что компетенция этого органа выражается в коллегиальном (совместно согласованном) принятии управленческих решений.
4. Коллегиальность, а также многосубъектный состав общего собрания членов товарищества осложняют на практике возможность обеспечения его функционирования на постоянной основе. Поэтому названный орган не функционирует постоянно и созывается по мере необходимости. При этом комментируемая статья не определяет каких-либо сроков, периодичности и порядка его созыва. В соответствии с ч. 1 данной статьи указанный порядок должен быть отражен в уставе товарищества, который является единственным учредительным документом товарищества и принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создается товарищество (ч. 2 ст. 135 ЖК). Вместе с тем, учитывая, что товарищество как минимум раз в год должно собираться для утверждения годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении, можно сделать вывод о необходимости ежегодного проведения общего собрания членов товарищества.
5. Поскольку ЖК РФ не определяет, какое лицо или какой орган может инициировать вопрос о созыве общего собрания членов товарищества, данный вопрос также должен быть решен в уставе товарищества. При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 8 ст. 148 ЖК РФ вопрос, связанный с созывом общего собрания членов товарищества, отнесен к обязанности правления товарищества. Однако это не исключает возможность предоставления уставом товарищества права инициирования созыва указанного собрания также и члену товарищества, либо не являющемуся членом товарищества собственнику помещения в многоквартирном доме, либо любому иному лицу, поскольку в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ обязанность направления уведомления о проведении собрания возлагается именно на лицо, по инициативе которого созывается собрание.
Следует также помнить, что в любом случае каждый член товарищества как собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, вправе в любое время инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.
6. Представляется целесообразным в уставе товарищества предусмотреть возможность приглашения для участия в общем собрании членов товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества, с правом совещательного голоса. Это позволит выяснять мнение данных собственников по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, и в некоторой степени сглаживать возможные конфликты интересов членов товарищества и собственников помещений, не являющихся членами товарищества.
В случаях, когда требуется принятие решения, выходящего за рамки компетенции общего собрания членов товарищества, такая процедура совместного обсуждения может в дальнейшем облегчить принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом может возникнуть вопрос о необходимости проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, в случае, к примеру, когда все названные собственники являются членами товарищества. ЖК РФ не дает однозначного ответа на данный вопрос. Вместе с тем, учитывая установленное требование о необходимости ежегодного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК), а также особую процедуру его проведения, оформления и хранения его решений, а также обжалования таких решений (ст. ст. 46 - 48 ЖК), представляется, что такое общее собрание не может подменяться общим собранием членов товарищества.
Необходимо также обратить внимание на то, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, выступая в качестве органа управления таким домом, наделено по отношению к высшему органу управления товарищества собственников жилья особыми полномочиями, которые проявляются в праве общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества, если члены такого товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 141 ЖК).
7. Часть 2 комментируемой статьи содержит перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Данный перечень является открытым, поскольку компетенция высшего органа управления товариществом может быть расширена за счет вопросов, отнесенных к компетенции указанного органа как ЖК РФ, иным федеральным законом, так и уставом товарищества (см. ч. 3 комментируемой статьи).
8. "Компетенция" (от лат. competentia) - принадлежность по праву, т.е. круг полномочий. Термин "компетенция" характерен для определения вертикальных властных правоотношений между управляемым и управляющим субъектом.
Управление в товариществе осуществляется не непосредственно его членами, а через соответствующие органы управления товариществом. При этом управление товариществом и хозяйственная деятельность товарищества находятся в тесной взаимной связи. Осуществление такой деятельности зависит от принимаемых органами товарищества управленческих решений, которые определяют объем, пределы и направление хозяйственной деятельности товарищества, а также пути использования ее результатов. Поэтому составляющие компетенции общего собрания членов товарищества могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые, хотя это разграничение в известной степени условно.
9. Организационные функции общего собрания членов товарищества основаны на его полномочиях, перечисленных в ч. 2 комментируемой статьи, а именно:
- внесение изменений в устав товарищества - в отличие от процедуры его принятия при создании товарищества, предусматривающей принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от общего числа голосов всех данных собственников (см. комментарий к ст. 135 ЖК), изменения в него вносятся на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на данном собрании членов товарищества;
- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества с учетом оснований и порядка, установленных гражданским законодательством (см. комментарии к ст. ст. 140 и 141 ЖК); при этом решения по данным вопросам принимаются большинством - не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
- избрание правления товарищества - из числа членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (см. комментарий к ст. 147 ЖК); при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества - на срок не более чем два года; член товарищества, избираемый в состав ревизионной комиссии товарищества либо ревизором товарищества, не может одновременно являться членом правления товарищества; член ревизионной комиссии или ревизор товарищества не обязательно должны являться членами товарищества; при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, - в порядке, установленном общим собранием членов товарищества; цели использования (расходования) средств фондов должны быть предусмотрены в уставе товарищества; резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества; фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования; кроме того, может быть принято решение об образовании любого иного специального фонда (см. комментарий к ст. 151 ЖК), при этом решение об образовании специального фонда товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана - предполагается необходимость ежегодно проводить общее собрание членов товарищества; ежегодно составлять указанные документы и представлять их на рассмотрение данному общему собранию обязано правление товарищества; в свою очередь ревизионная комиссия (ревизор) товарищества одновременно представляет заключения на указанные документы (см. комментарии к ст. ст. 150 и 151 ЖК); при этом утверждение указанных отчета и плана осуществляется путем принятия решения большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- рассмотрение жалоб членов товарищества на действия правления товарищества и его председателя, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- принятие и изменение правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда, - данные документы являются локальными нормативными актами товарищества, которые должны регламентировать порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудовых договоров, заключаемых товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе, а также определить вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат; разработать указанные документы и вынести их на утверждение общего собрания членов товарищества обязан председатель правления товарищества (см. комментарий к ст. 149 ЖК); при этом решения о принятии и изменении указанных документов принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- определение размера вознаграждения членов правления товарищества - размер такого вознаграждения может устанавливаться дифференцированно в зависимости от объема возложенных на каждого из членов правления обязанностей и результатов их выполнения; при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества.
10. К имущественно-правовым функциям общего собрания членов товарищества из непосредственно перечисленных в ч. 2 комментируемой статьи можно отнести полномочия:
- по установлению размера обязательных платежей и взносов членов товарищества - такие платежи и взносы составляют основную доходную часть финансового плана (бюджета) товарищества, в связи с чем расчет их размеров должен производиться одновременно с составлением указанного плана на очередной год, с учетом закладываемой в него расходной части, включающей в себя расходы, связанные с выплатами за коммунальные услуги, услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; представляется, что для упрощения расчета конкретного размера обязательного платежа и взноса каждого из членов товарищества в части содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаемый размер обязательных платежей и взносов членов товарищества в этой части может быть соотнесен с величиной общей площади помещения, принадлежащего на праве собственности каждому члену товарищества (к примеру, если установлено 20 руб. с 1 кв. м, то размер платежа члена товарищества, которому на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 60 кв. м, составит 1200 руб.); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- по решению вопросов, связанных с получением заемных средств, в том числе банковских кредитов, - это означает, что договор займа и кредитный договор могут быть заключены правлением товарищества или его председателем только на основании принятых общим собранием членов товарищества решений по указанным вопросам; предметом договора займа могут быть как денежные средства, так и вещи, определяемые родовыми признаками; предметом кредитного договора могут быть только денежные средства, предоставляемые по такому договору банком или иной кредитной организацией; договор займа относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи денег или вещи (ей); кредитный договор относится к консенсуальным договорам, и его заключение влечет обязанность банка или иной кредитной организации предоставить денежные средства в установленные сроки и в обусловленном объеме; договор займа и кредитный договор заключаются товариществом по правилам гл. 42 ГК РФ; при этом решения по указанным вопросам принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
- по определению направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества - денежные средства, полученные в виде дохода от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества; дополнительные доходы, т.е. доходы, дополнительно полученные в ходе исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества, могут быть направлены и на иные цели, указанные в уставе товарищества (см. комментарий к ст. 152 ЖК); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
- по принятию решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме - при принятии данных решений следует учитывать, что в этом случае могут быть затронуты интересы не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ вопросы, связанные с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме, отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме; при этом указанные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества.
11. Необходимо также иметь в виду, что, учитывая особое положение общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товарищества, ч. 4 комментируемой статьи предусматривает возможность решения им вопросов, отнесенных к компетенции исполнительного органа управления товариществом - правления товарищества (о компетенции данного органа см. комментарий к ст. 147 ЖК).

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
6. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Комментарий к статье 146

1. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, являясь членами такого товарищества, не только владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме, но и решают аналогичные вопросы в отношении имущества, находящегося в собственности товарищества, а также вопросы, возникающие в результате хозяйственной деятельности товарищества. Отсутствие у какого-либо члена товарищества информации о дате, месте проведения и повестке дня такого собрания лишает члена товарищества реализации указанных правомочий.
Часть 1 комментируемой статьи устанавливает требование об обязательном и заблаговременном уведомлении каждого члена товарищества собственников жилья о проведении общего собрания членов такого товарищества.
2. Требование о заблаговременности направления уведомления заключается в том, что лицо, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества собственников жилья, обязано сообщить всем членам товарищества о планируемом проведении общего собрания членов товарищества не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В частности, согласно ч. 1 комментируемой статьи в указанный срок названное лицо обязано вручить уведомления о проведении общего собрания членов товарищества всем его членам под расписку или направить данные уведомления заказными письмами посредством почтового отделения.
Соответственно, уведомление о проведении общего собрания членов товарищества может осуществляться только двумя способами:
- путем непосредственного вручения уведомления каждому члену товарищества собственников жилья под расписку;
- путем направления уведомления почтовым отправлением (заказным письмом).
При этом использование иного способа уведомления о проведении общего собрания членов товарищества, в том числе возможность его определения в уставе товарищества, ЖК РФ не допускает.
3. Оба способа уведомления о проведении общего собрания членов товарищества предусматривают доставку информации с обязательным обеспечением подтверждения ее получения адресатом.
Согласно п. 2 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 2000 г. N 725 <*>, заказным почтовым отправлением является почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое без оценки стоимости вложения с выдачей отправителю квитанции и вручаемое адресату под расписку. В случае его отсутствия по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении трех дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение недели после получения вторичного извещения адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 41. Ст. 4076.

Непосредственное вручение уведомления каждому члену товарищества собственников жилья под расписку предполагает активные действия инициатора созыва общего собрания членов товарищества по доставке указанных уведомлений членам товарищества без участия представителей отделений почтовой связи.
4. Обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений о проведении общего собрания членов товарищества с местом жительства или местом нахождения членов товарищества, которым адресовано такое уведомление. Поэтому члены товарищества обладают достаточной степенью свободы в решении вопроса, связанного с установлением критериев определения конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим членом товарищества (к примеру, таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество). Адрес члена товарищества, по которому должны направляться уведомления о проведении общих собраний членов товарищества, может указываться, наряду с иной информацией о члене товарищества, в списке членов товарищества, который обязано вести правление товарищества (см. комментарий к ст. 148 ЖК). При этом в случае фактического изменения адреса, обеспечивающего получение членом товарищества уведомления, и недоведения информации об изменении данного адреса до остальных членов товарищества (к примеру, неуведомления правления товарищества о необходимости изменения данных об адресе доставки уведомления, указанном в списке членов товарищества) представляется, что уведомление может направляться по последнему известному и согласованному с членом товарищества адресу и должно считаться направленным по надлежащему адресу, хотя бы данное лицо по этому адресу не проживает, не находится или не имеет возможности непосредственно получить уведомление (см. также комментарий к ст. 45 ЖК).
5. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает требования к содержанию уведомления о проведении общего собрания членов товарищества.
В частности, в таком уведомлении должна быть отражена информация о лице, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица; сведения, подтверждающие его право созыва общего собрания членов товарищества, к примеру, то, что он является членом товарищества либо собственником помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, либо иные сведения, в зависимости от того, как с учетом ч. 1 ст. 145 ЖК РФ вопрос о порядке созыва такого собрания решен в уставе товарищества), дате, месте, времени проведения и повестке дня такого общего собрания (см. также комментарии к ст. ст. 46 и 145 ЖК).
6. Часть 2 комментируемой статьи не допускает изменение повестки дня в ходе проведения общего собрания членов товарищества.
Повестка дня общего собрания членов товарищества - это план проведения собрания, содержащий перечень вопросов, которые будут вынесены на рассмотрение членов товарищества на данном собрании. При этом, как уже указывалось, вопросы, включаемые в повестку дня общего собрания членов товарищества, должны быть доведены до сведения членов товарищества заблаговременно (за 10 дней до дня проведения данного общего собрания) путем направления уведомления о проведении данного общего собрания.
7. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает основное требование для проведения общего собрания членов товарищества - правомочность данного собрания, т.е. необходимость наличия условий, при которых данное собрание вправе рассматривать вопросы, включенные в повестку дня, и принимать по ним решения (осуществлять реализацию своих правомочий - прав как органа управления товариществом в пределах установленной компетенции). При этом указанная часть выделяет два таких условия.
Первое из них связано с определением правомочности общего собрания членов товарищества в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Данная статья ЖК РФ устанавливает правило правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, в соответствии с ч. 3 этой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в таком доме (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. комментарии к ст. ст. 45 и 48 ЖК).
Таким образом, одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества (их представителей), которым как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса (пропорциональные доле указанных членов товарищества в праве общей собственности на общее имущество в таком доме), составляющие более чем 50% от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме.
Следует также обратить внимание на то, что согласно ч. 3 комментируемой статьи правомочность общего собрания членов товарищества должна определяться не только в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, но и в соответствии с уставом товарищества. Поэтому уставом товарищества могут быть предусмотрены более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества <*>. При этом уставом товарищества не может быть снижена установленная ст. 45 ЖК РФ "планка" голосов в 50%, поскольку, даже если такое снижение будет допущено в уставе товарищества, общее собрание членов товарищества, на котором будут присутствовать члены товарищества, обладающие 50% голосов или менее, нельзя будет признать правомочным, учитывая императивность требования ч. 3 комментируемой статьи об определении правомочности и положения ст. 45 ЖК РФ <**>.
--------------------------------
<*> В частности, уставом товарищества может быть установлено такое условие правомочности общего собрания членов товарищества, как, к примеру, необходимость присутствия членов товарищества (их представителей), которым принадлежит более 60% голосов от общего числа голосов.
<**> Ранее действовавший ФЗ "О товариществах собственников жилья" (п. 1 ст. 35) распространял правила об установлении правомочности общего собрания домовладельцев (собственников помещений в доме) на установление правомочности общего собрания членов товарищества при том условии, что "иное не предусмотрено уставом товарищества". В отличие от названного Федерального закона в первом предложении ч. 3 комментируемой статьи законодатель использовал союз "и", что предполагает необходимость одновременного учета требований о правомочности как ст. 45 ЖК РФ, так и устава товарищества. При этом, учитывая более высокую юридическую силу ЖК РФ по отношению к уставу товарищества, данный устав не может содержать положения, противоречащие названной статье ЖК РФ.

Второе из условий, при наличии которых общее собрание членов товарищества может быть признано правомочным, заключается в необходимости присутствия на таком общем собрании более половины членов товарищества (их представителей). Поэтому в случаях, когда на общем собрании членов товарищества собственников жилья хотя и присутствует более половины членов такого товарищества (их представителей), но они не обладают вышеуказанным необходимым количеством голосов (пропорциональным доле данных членов товарищества в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество) либо когда члены такого товарищества (их представители) хотя и обладают указанным количеством голосов, но на общем собрании присутствует менее половины членов товарищества (их представителей), общее собрание членов товарищества собственников жилья не может быть признано правомочным.
Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Представляется, что установление законодателем указанных требований для общего собрания членов товарищества обусловлено необходимостью обеспечения баланса, с одной стороны, интересов не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, самих членов товарищества, выступающих одновременно в качестве указанных собственников, в отношении общего имущества в таком доме, и, с другой стороны, интересов членов товарищества в отношении имущества и хозяйственной деятельности товарищества.
8. Правомочность общего собрания членов товарищества должна быть определена к моменту начала его проведения (открытия собрания). Для этого предварительно, непосредственно до начала проведения общего собрания, должна проводиться регистрация прибывших на это собрание членов товарищества. Такая регистрация может быть организована либо лицом, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества, либо правлением товарищества, если собрание созывается данным органом управления товарищества. По окончании регистрации в обязательном порядке устанавливается правомочность общего собрания членов товарищества, о чем делается сообщение общему собранию членов товарищества.
9. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает требования к порядку принятия решений по вопросам компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
В частности, решения по вопросам, указанным в п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ (связанные с реорганизацией и ликвидацией товарищества, получением заемных средств, в том числе банковских кредитов, направлением использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, предоставлением в аренду или передачей иных прав на общее имущество в многоквартирном доме), должны приниматься не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества (их представителей), т.е. квалифицированным большинством голосов. Для принятия решений по иным вопросам не требуется квалифицированного большинства голосов. Данные решения принимаются большинством голосом от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества (их представителей), т.е. простым большинством голосов. При этом следует обратить внимание на то, что в данном случае простое большинство голосов, в отличие от квалифицированного большинства, определяется не от общего числа голосов, принадлежащих всем членам товарищества, а только от совокупного числа голосов членов товарищества, присутствующих на собрании.
Соответственно, это означает, что, даже если конкретное общее собрание членов товарищества является в силу ч. 3 ст. 146 ЖК РФ правомочным, но в нем принимают участие члены товарищества, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), указанным в п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.
10. ЖК РФ непосредственно не устанавливает порядок определения количества голосов, которым обладает каждый член товарищества <*>.
--------------------------------
<*> Ранее действовавший ФЗ "О товариществах собственников жилья", в отличие от ЖК РФ, непосредственно устанавливал порядок определения количества голосов, принадлежащих члену товарищества. В частности, п. 2 ст. 35 названного Федерального закона в качестве общего требования предусматривал правило пропорциональности указанного количества голосов доле члена товарищества как домовладельца (собственника помещения) в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (многоквартирном доме). При этом иной порядок определения количества голосов мог быть установлен уставом товарищества.

Вместе с тем согласно ч. 3 ст. 146 ЖК РФ определение правомочности общего собрания членов товарищества осуществляется в том числе в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, т.е. обусловливается необходимостью подсчета количества голосов, которые принадлежат присутствующим на таком собрании членам товарищества как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество. При этом необходимо также обратить внимание на то, что с учетом ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых должен нести член товарищества как собственник помещения в данном доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, которая согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Поэтому представляется, что количество голосов, которые принадлежат каждому члену товарищества на общем собрании членов товарищества, должно быть равным количеству голосов, принадлежащих ему как собственнику помещения в соответствующем многоквартирном доме, т.е. должно быть пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения. При этом поскольку в отличие от ранее действовавшего законодательства, в частности ФЗ "О товариществах собственников жилья" (см. ст. 9 Закона), ЖК РФ не допускает определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по соглашению между собственниками помещений в таком доме, представляется, что уставом товарищества не может быть установлен иной порядок определения количества голосов, принадлежащих членам товарищества.
11. По общему правилу решения общего собрания членов товарищества должны оформляться протоколами. В протоколе должны быть отражены сведения о количестве членов товарищества, присутствующих на данном собрании, и количестве принадлежащих им голосов, а также все вопросы, обсуждавшиеся в ходе проведения общего собрания, в том числе принятые общим собранием решения и итоги голосования. Порядок оформления протоколов общих собраний членов товарищества, а также место или адрес, по которым осуществляется их хранение, должны быть установлены общим собранием членов товарищества или уставом товарищества. При этом каждый член товарищества должен иметь право и возможность ознакомиться с такими протоколами, и по требованию любого члена товарищества должна предоставляться возможность получения их копий либо выписок из них, которые могут удостоверяться печатью товарищества и подписью председателя правления товарищества.
12. Часть 5 комментируемой статьи определяет категории должностных лиц товарищества, которые обязаны вести общее собрание членов товарищества, т.е. исполнять обязанности председательствующего на таком собрании.
В частности, в виде общего правила указанной частью комментируемой статьи обязанность по ведению общего собрания членов товарищества возложена на председателя правления товарищества, который избирается членами правления товарищества из своего состава (см. комментарии к ст. ст. 147 и 149 ЖК). В случае отсутствия председателя правления товарищества общее собрание членов товарищества может вести его заместитель. Если же отсутствует и заместитель председателя правления, то согласно комментируемой статье исполнять функции председательствующего на общем собрании членов товарищества может один из членов правления товарищества. В данном случае вопрос, связанный с определением конкретного члена правления товарищества, который будет вести общее собрание членов товарищества, может быть решен членами товарищества путем голосования на таком общем собрании.
13. Часть 6 комментируемой статьи устанавливает возможность проведения голосования на общем собрании товарищества посредством письменного опроса его членов и проведения голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов. При этом проведение голосования на общем собрании членов товарищества в указанных формах допускается только в том случае, если это прямо предусмотрено уставом товарищества.
14. Первая предусмотренная ч. 6 комментируемой статьи форма голосования по существу допускает при проведении общего собрания членов товарищества осуществление голосования <*> путем отражения в документарном виде позиций членов товарищества по вопросам, поставленным на голосование. Такая форма голосования, в отличие, к примеру, от голосования путем подсчета поднятых членами товарищества рук, предполагает необходимость письменного удостоверения каждым голосующим членом товарищества своей позиции по поставленному на голосование вопросу, что существенно повышает достоверность подсчета голосов и позволяет сделать отношения, возникающие между членами товарищества при голосовании, более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования тем или иным членом товарищества и содержания его позиции по голосованию. В дальнейшем любой член товарищества, к примеру не присутствовавший на общем собрании членов товарищества, может ознакомиться не только с результатами голосования, но и с конкретной позицией по вопросам, по которым осуществлялось голосование, каждого из голосовавших членов товарищества. Соответственно, каждый член товарищества после проведенного общего собрания членов товарищества может проверить правомочность собрания (подсчитав количество членов товарищества, выразивших свою волю в письменной форме, и количество принадлежащих им голосов), а также правомочность принятого таким собранием решения (в части соблюдения требований о простом или квалифицированном большинстве голосов). При этом законодатель, предоставляя членам товарищества право самостоятельно решить в уставе товарищества вопрос о письменной форме голосования, в том числе в зависимости от решаемых вопросов, не стал вводить такую форму в качестве обязательной, поскольку это привело бы к заведомому осложнению и замедлению всей процедуры голосования.
--------------------------------
<*> Следует обратить внимание на то, что ч. 6 комментируемой статьей допускается в форме письменного опроса именно голосование, а не проведение общего собрания членов товарищества в заочной форме (т.е. без совместного присутствия членов товарищества) с использованием голосования путем письменного опроса. Комментируемая статья, устанавливая требования к порядку организации и проведения общего собрания членов товарищества, не предусматривает возможность его проведения без совместного присутствия (созыва) членов товарищества. При этом данной статьей в императивной форме установлены: необходимость обязательного указания в уведомлении о проведении собрания места и времени его проведения (ч. 2); возможность признания собрания правомочным только если более половины членов товарищества именно присутствуют на данном собрании (ч. 3); обязательность определения при принятии собранием решений по некоторым вопросам простым большинством голосов большинства голосов с учетом его соотношения с общим числом голосов, принадлежащих именно присутствующим на собрании членам товарищества (ч. 4); необходимость непосредственного ведения собрания председателем правления, его заместителем или одним из членов правления товарищества (ч. 5).

15. Вторая введенная ч. 6 комментируемой статьи форма голосования предусматривает возможность проведения раздельного голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих членам товарищества помещений в многоквартирном доме (жилые либо нежилые) и решаемых вопросов. Таким образом, данная форма голосования предполагает, что отдельные члены товарищества вправе для осуществления голосования объединиться в группу членов товарищества (к примеру, члены товарищества, являющиеся собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество) и могут поручить одному лицу, выдав ему общую доверенность на голосование, представлять их интересы и голосовать от их имени (от имени группы) на общем собрании членов товарищества с учетом всех принадлежащих такой группе голосов.

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
6. Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

Комментарий к статье 147

1. Статья 144 ЖК РФ к органам управления товарищества собственников жилья, наряду с общим собранием членов товарищества собственников жилья, являющимся высшим органом управления товариществом, относит также правление товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 144 ЖК).
Комментируемая статья определяет режим, цели деятельности, компетенцию такого органа, порядок его формирования.
2. Согласно ч. 1 комментируемой статьи правление товарищества осуществляет руководство деятельностью товарищества.
Такое руководство предполагает принятие решений по достаточно большому кругу вопросов, связанных с оперативным управлением текущей деятельностью товарищества.
Данное прямое указание в части осуществления правлением руководства деятельностью товарищества, конечно же, не означает, что общее собрание членов товарищества не осуществляет такое руководство. Осуществление общего руководства деятельностью товарищества заложено непосредственно в правовой базис, содержание правомочий общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом. Однако организация деятельности общего собрания членов товарищества недостаточно гибка и оперативна, в связи с чем законодатель данному органу основную роль в управлении товариществом отвел в части определения концептуальных подходов к решению наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества. Это предопределило необходимость введения законодателем дополнительного органа, имеющего более гибкий инструментарий для выработки решений по повседневным вопросам, касающимся деятельности товарищества, в особенности для оперативного реагирования на возникающие проблемы. Таким органом стало именно правление товарищества.
По существу деятельность общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом ограничивается формированием воли товарищества по основополагающим вопросам его деятельности как юридического лица. Правление же товарищества призвано осуществлять волю товарищества как юридического лица, выраженную в решениях общего собрания, при ведении текущих дел товарищества (организации управления домом, совершении сделок и т.д.), т.е. должно обеспечивать организацию выполнения таких решений. Поэтому ч. 4 комментируемой статьи правление товарищества определяет как исполнительный орган товарищества и при этом подотчетный высшему органу товарищества.
3. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает общее правило, касающееся компетенции правления товарищества. В соответствии с данным правилом правление обладает так называемой остаточной компетенцией, т.е. может решать только те вопросы руководства текущей деятельностью товарищества, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или компетенции общего собрания членов товарищества.
Применительно к комментируемой статье в исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме входят вопросы, решение которых ЖК РФ не относит к компетенции общего собрания членов товарищества. К примеру, такими вопросами являются выбор способа управления многоквартирным домом, ликвидация товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, утверждение устава товарищества собственников жилья.
В целом, анализируя закладывавшийся законодателем в комментируемое положение концептуальный подход к определению содержания компетенции правления товарищества, можно говорить о том, что правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или общего собрания членов товарищества.
Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, названы в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, общего собрания членов товарищества собственников жилья - в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ (кроме того, иные отдельные полномочия данных органов предусмотрены другими нормами ЖК РФ (к примеру, ст. ст. 45, 135, 136, 140, 141), а для общего собрания членов товарищества могут быть предусмотрены еще и уставом товарищества) (см. комментарии к указанным статьям).
С одной стороны, правило об остаточной компетенции не вызывает сомнений в ее обоснованности (в ЖК РФ либо в уставе товарищества невозможно предусмотреть все вопросы полномочий правления товарищества), с другой - на практике могут возникнуть проблемы, связанные с определением применительно к конкретным ситуациям содержания остаточной компетенции (с обеспечением деятельности правления в пределах своей компетенции). В этой части ст. 148 ЖК РФ, содержащая вопросы, относящиеся к обязанностям правления товарищества (т.е. по существу относящиеся к его полномочиям (см. комментарий к ст. 148 ЖК)), позволяет частично конкретизировать содержание остаточной компетенции. Поэтому с учетом изложенного и содержания вышеуказанных статей ЖК РФ можно выявить отдельные, наиболее важные, вопросы, которые составляют компетенцию правления товарищества. В частности, к компетенции правления товарищества можно отнести вопросы:
1) реализации в целом всех решений общего собрания членов товарищества;
2) оперативного руководства текущей деятельностью товарищества;
3) составления приходно-расходных смет и отчетов товарищества, представления их на утверждение общего собрания его членов;
4) распоряжения материальными и нематериальными активами товарищества в пределах, необходимых для обеспечения его текущей деятельности, и в соответствии с утвержденной сметой;
5) организационно-технического обеспечения деятельности общего собрания членов товарищества, в том числе созыв данного собрания и организации его проведения;
6) организации учета и отчетности товарищества, подготовки годового плана, бюджета, годового отчета и представления их на утверждение общего собрания членов товарищества;
7) обеспечения делопроизводства товарищества и содержания его архива;
8) организации охраны имущества товарищества и общего имущества в многоквартирном доме;
9) организации строительства, ремонта и содержания объектов общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с принятыми общим собранием членов товарищества решениями;
10) приема на работу в товарищество лиц по трудовым договорам, их увольнения, поощрения и наложения на них взысканий, ведения учета работников товарищества;
11) контроля за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов;
12) совершения от имени товарищества сделок, связанных с управлением многоквартирным домом;
13) ведения списков членов товарищества;
14) обеспечения соблюдения товариществом законодательства РФ и требований его устава;
15) представления интересов товарищества в суде, государственных органах, органах местного самоуправления, общественных и других организациях;
16) рассмотрения заявлений членов товарищества;
17) подготовки изменений и дополнений в устав товарищества с учетом принятого общим собранием членов товарищества решения;
18) сдачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме согласно условиям и требованиям, установленным общим собранием членов товарищества применительно к конкретным таким объектам.
4. Правление товарищества собственников жилья, как и общее собрание членов товарищества собственников жилья, является коллегиальным органом управления товариществом.
Согласно ч. 2 комментируемой статьи данный орган избирается общим собранием членов товарищества из своего состава. Это означает, что членом правления товарищества собственников жилья может быть только являющийся членом товарищества собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. Если собственником помещения является юридическое лицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть избранным в состав правления товарищества. При этом избрание членов правления п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ непосредственно отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества. Соответственно, с учетом ч. 4 ст. 146 ЖК РФ, предусматривающей по данному вопросу компетенции принятие общим собранием членов товарищества решения простым большинством голосов, избранными в состав правления будут считаться кандидаты, за которых проголосовали члены товарищества, которым принадлежит большинство голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества, или их представители.
5. Требования к количественному составу правления товарищества ЖК РФ не устанавливает, в связи с чем можно сделать вывод, что вопрос о конкретном числе членов правления вправе решить общее собрание членов товарищества по своему усмотрению. При этом достаточно очевидно, что правление товарищества должно состоять не менее чем из трех человек, поскольку ч. 3 комментируемой статьи устанавливает требование об избрании правлением из своего состава председателя правления, а ч. 6 комментируемой статьи - требование о правомочности заседания правления. Однако с учетом сложности решаемых уставных целей и задач члены товарищества вправе установить и иную численность коллегиального органа управления, например пять, семь или более человек.
6. Пределы осуществления членом правления товарищества прав и обязанностей обусловливаются целями функционирования правления, его компетенцией. При этом согласно п. 3 ст. 53 ГК РФ члены правления должны действовать в интересах товарищества, осуществлять свои права и исполнять обязанности добросовестно и разумно. В целом успешность деятельности правления товарищества во многом зависит от инициативности и компетентности лиц, избранных в его состав.
Вместе с тем ЖК РФ не регулирует вопросы, связанные с порядком выдвижения кандидатов в члены правления товарищества, и не содержит указаний относительно требований к кандидатам, претендующим на членство в составе правления товарищества. Данные вопросы должны получить свое развитие и четкое закрепление в уставе товарищества.
7. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает требование, в соответствии с которым члены правления избираются на срок не более чем два года. Это предполагает необходимость рассмотрения общим собранием членов товарищества вопроса о переизбрании правления товарищества не реже чем каждые два года. При этом ЖК РФ не исключает ситуации, когда один и тот же член товарищества может быть переизбран в состав правления товарищества на новый срок.
8. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что ЖК РФ не урегулировал вопросы, связанные с возможностью досрочного прекращения полномочий членов правления, к примеру, по решению общего собрания членов товарищества. Учитывая, что в соответствии с ч. 3 ст. 145 ЖК РФ дополнительная компетенция общего собрания членов товарищества может быть установлена уставом товарищества, указанные вопросы могут найти свое решение в данном уставе.
9. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает избрание правлением товарищества из своего состава председателя товарищества. При этом законодателем при принятии ЖК РФ, возможно, допущена юридико-техническая ошибка в части определения должности избираемого правлением лица, поскольку данный Кодекс не только не определяет статус, правовое положение данного лица как председателя товарищества, но и не упоминает его в иных своих положениях. Вместе с тем ЖК РФ оперирует понятием "председатель правления товарищества" и определяет статус, правовое положение лица, избранного в качестве председателя именно правления товарищества (см. п. 9, 10 ч. 2 ст. 145, ч. 5 ст. 146, ст. 149 ЖК). Поэтому можно сделать вывод, что в данном случае речь идет об избрании правлением из своего состава председателя правления товарищества. При этом достаточно очевидно, что правление товарищества после окончания формирования его состава должно избрать из своего состава председателя на первых своих заседаниях.
Следует обратить также внимание на то, что ч. 5 ст. 146 ЖК РФ, наряду с председателем правления товарищества, выделяет также лицо, являющееся заместителем председателя правления товарищества. При этом комментируемый Кодекс не определяет порядок избрания либо назначения такого лица. Представляется, что данное лицо должно избираться правлением в том же порядке, как и председатель правления товарищества. Вместе с тем окончательное свое разрешение данный вопрос должен получить в уставе товарищества либо во внутренних документах товарищества, утверждаемых общим собранием членов товарищества.
10. Заседания правления товарищества проводятся в соответствии с ч. 5 и 6 комментируемой статьи.
В частности, в соответствии с ч. 5 комментируемой статьи заседания правления товарищества созывает председатель правления в установленные уставом товарищества сроки. При этом уставом товарищества может быть предусмотрено проведение регулярных заседаний правления по графику, утверждаемому правлением товарищества.
Согласно ч. 6 комментируемой статьи заседание правления товарищества считается правомочным, если в нем участвует большинство членов правления. Иными словами, правление товарищества как коллегиальный орган управления товариществом только тогда правомочно принимать решения, когда на момент начала его заседания присутствует такое количество членов правления товарищества, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о правомочности заседания правления товарищества. В противном случае решения правления товарищества не будут иметь юридической силы.
Содержание понятия "созыв заседания" и указанное требование об участии в заседании большинства членов правления товарищества достаточно очевидно свидетельствуют о том, что заседания правления товарищества должны проводиться только в очной форме.
11. В соответствии с ч. 3 ст. 145 ЖК РФ дополнительная компетенция общего собрания членов товарищества может быть установлена уставом товарищества. При этом согласно п. 2 ст. 52 ГК РФ в учредительных документах юридического лица определяется порядок управления деятельностью юридического лица. Решения правления товарищества могут приниматься простым большинством голосов присутствующих членов правления товарищества при помощи поименного голосования или поднятия рук. Член правления товарищества в случае несогласия с решением правления должен иметь право зафиксировать свое особое мнение в протоколе заседания правления и довести его до сведения общего собрания членов товарищества в установленном уставом товарищества порядке.
Кроме того, заседание правления товарищества должно проводиться с обязательным ведением протокола. Протокол заседания правления товарищества может вестись в произвольной форме. При этом представляется, что в нем должны содержаться информация, из которой следуют ответы на основные вопросы, касающиеся обсуждаемых на заседании проблем, а также сведения о порядке голосования. При этом с учетом ч. 6 комментируемой статьи в протоколе должны быть отражены принятые на заседании правления товарищества решения. За содержание протокола должен отвечать подписывающий данный протокол председатель правления товарищества либо его заместитель.
Ознакомление иных членов товарищества с содержанием принятых правлением решений может реализовываться через обеспечение их доступа к протоколам заседаний правления товарищества. При этом место хранения протоколов заседаний правления, по аналогии с определением места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, может быть определено по решению общего собрания членов товарищества либо уставом товарищества.
Кроме того, уставом товарищества может быть предусмотрено право любого члена товарищества свободно посещать заседания правления товарищества.
Участие в заседании правления товарищества как в коллегиальном органе является личным правом его члена, поэтому представляется, что передача этого права не должна допускаться никаким иным субъектам, в том числе другим членам правления товарищества.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Комментарий к статье 148

1. ЖК РФ относит к компетенции правления товарищества собственников жилья целый комплекс особенно важных для деятельности такого товарищества вопросов.
Одной из основных функций правления товарищества собственников жилья является выполнение решений общего собрания членов товарищества, оперативное руководство текущей финансово-производственной деятельностью товарищества (см. комментарий к ст. 147 ЖК).
2. Комментируемая статья определяет основные обязанности правления товарищества.
Обязанности правления товарищества как исполнительного органа управления товариществом являются своеобразными способами обеспечения реализации его прав, связанных с выполнением им управленческих функций.
3. Одной из главных обязанностей правления товарищества является обеспечение соблюдения в деятельности товарищества действующего законодательства, устава товарищества. Достаточно очевидно, что такой обязанности корреспондирует право правления товарищества на принятие необходимых мер по устранению выявленных нарушений. При этом следует учитывать, что согласно п. 2 ст. 61 ГК РФ товарищество может быть ликвидировано по решению суда в случае осуществления им деятельности без надлежащего разрешения, либо деятельности, запрещенной федеральным законом, либо деятельности с иными неоднократными или грубыми нарушениями федерального закона или иных правовых актов <*>.
--------------------------------
<*> Довольно часто основанием для ликвидации являются нарушения налогового законодательства.

4. К обязанностям правления товарищества собственников жилья также отнесены вопросы, связанные с контролем за своевременным внесением членами такого товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов обеспечивается в основном путем использования лицевых счетов членов товарищества, в которых отражаются их денежные обязательства перед товариществом.
5. Значительные полномочия предоставлены правлению товарищества по вопросам организации составления приходно-расходной сметы, годовых отчетов товарищества и их представления на утверждение общего собрания его членов. В частности, в соответствии с п. 3 комментируемой статьи правление товарищества обязано составлять смету доходов и расходов товарищества на очередной год и отчеты о финансовой деятельности, представляя их общему собранию членов товарищества на утверждение.
Решение данных вопросов непосредственно связано с обеспечением эффективного управления и реализации уставных целей, поскольку для этого необходимо финансовое планирование, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов членов товарищества, определить движение денежных средств применительно к конкретным временным периодам.
Главным элементом финансового планирования является составление годового плана о финансовой деятельности (годового бюджета) товарищества - сметы доходов и расходов.
В качестве исходных данных при формировании сметы на очередной год могут послужить:
- бюджет прошлых лет и его выполнение;
- условия инфляции;
- технические характеристики объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- предполагаемая заработная плата работников товарищества;
- цены на услуги по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- остатки финансовых средств с прошлых лет;
- остатки материальных ресурсов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Расходная часть сметы товарищества может включать следующие виды расходов:
- административно-управленческие расходы (заработная плата административно-управленческого персонала с начислениями, содержание помещения правления товарищества (отопление, горячее и холодное водоснабжение, освещение, оплата телефона и др.), канцелярские расходы, содержание оргтехники, информационные и юридические услуги, транспортные расходы, связанные со служебными поездками, и прочие подобные расходы);
- расходы на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (заработная плата с начислениями для обслуживающего персонала, расходы на инвентарь и материалы, на дератизацию и дезинфекцию, на дежурное освещение мест общего пользования, оплату по договорам о техническом обслуживании подрядным организациям и т.п.);
- отчисления в образованный товариществом фонд капитального ремонта многоквартирного дома и др.
Доходная часть сметы товарищества может складываться из следующих видов поступлений:
- обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- доходов в виде арендной платы за предоставление в пользование объектов общего имущества многоквартирного дома;
- доходов от прочей хозяйственной деятельности товарищества.
Отчет о финансовой деятельности товарищества за прошедший годовой период - один из основных документов, откуда члены товарищества, иные лица могут получить информацию о финансовом состоянии дел товарищества. Особое значение в этом смысле имеет годовая бухгалтерская отчетность товарищества, поскольку именно в ней содержатся основные финансовые показатели деятельности товарищества по итогам года.
6. Пункт 4 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по управлению многоквартирным домом.
Коллегиальность правления товарищества предполагает, что между членами правления должны быть распределены обязанности по обеспечению функционирования того или иного объекта общего имущества в многоквартирном доме. При этом такое управление имеет свои недостатки.
В частности, членами правления могут быть только члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме. Соответственно, выбор кандидатур членов правления достаточно ограниченный. Это в свою очередь может сказаться на недостаточности профессиональных знаний в сфере управления многоквартирными домами у членов правления, недостаточности у них времени (в силу занятости на основной работе) для решения постоянно возникающих текущих вопросов, связанных с управлением. Неэффективность же управления многоквартирным домом в целом скажется на каждом собственнике помещения в этом доме. Поэтому законодатель предусмотрел возможность выбора второго варианта управления многоквартирным домом управления, осуществляемого силами профессиональных управленцев. В частности, п. 4 комментируемой статьи допускает передачу функций правления товарищества по управлению многоквартирным домом управляющей организации путем заключения договора управления многоквартирным домом.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация (любая коммерческая организация или индивидуальный предприниматель) по заданию правления товарищества в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (см. комментарий к ст. 162 ЖК).
Профессиональное управление может дать лучший конечный результат и обеспечить непрерывность управления. В то же время данный вариант управления может потребовать и больших расходов, вызванных необходимостью оплаты услуг профессиональных управляющих.
7. Пункт 5 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по найму работников для обслуживания многоквартирного дома. Данной обязанности соответственно корреспондирует и право правления товарищества увольнять указанных работников.
Наем работников для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и их увольнение должны осуществляться правлением товарищества с соблюдением правил, закрепленных ТК РФ.
Наем работников производится на основании заключения с ними трудовых договоров. В соответствии со ст. 56 ТК РФ трудовым договором является соглашение между работодателем и работником, в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда, предусмотренные законодательством, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными правовыми актами, своевременно и в полном размере выплачивать ему заработную плату, а работник обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать действующие в организации правила внутреннего трудового распорядка.
8. Как уже было отмечено, обязанностью правления товарищества в соответствии с п. 6 комментируемой статьи является также обязанность по заключению договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Указанные договоры, заключаемые правлением товарищества от имени товарищества, подписываются председателем правления товарищества либо лицом, уполномоченным правлением товарищества. При этом ЖК РФ не отвечает на вопрос о том, как именно эти полномочия должны быть выражены (с учетом того, что правление товарищества, не являясь юридическим лицом, не имеет права выдавать доверенности). Представляется, что эти полномочия могут быть выражены в решении правления товарищества. В данном случае мы сталкиваемся с исключением из общего правила, в соответствии с которым сделки от имени юридического лица в основном заключает единоличный исполнительный орган либо лицо, им уполномоченное <*>.
--------------------------------
<*> К примеру, положение п. 5 ст. 185 ГК РФ законодателем сформулировано применительно прежде всего именно к такой системе отношений. В частности, согласно указанному пункту доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами.

По данным договорам исполняется определенное задание (поручение, заказ и т.п.). При этом предметом таких договоров служат определенный результат, услуга, фактическое или юридическое действие, получаемые товариществом со стороны исполнителя. При заключении рассматриваемых договоров товариществу следует согласовать ряд обязательных условий. В частности, в договоре необходимо определять конкретный вид работы или характер услуги, подлежащих выполнению по заданию товарищества. Должна быть предусмотрена точная сумма вознаграждения либо порядок ее определения, исходя из выполненного объема работы, затраченного времени и т.д. При этом в ходе исполнения соответствующего договора следует вести учет объемов работ (услуг), времени их выполнения (оказания). Промежуточный и (или) окончательный результат работы (оказания услуги) необходимо определять в двустороннем акте, исходя из установленной соответствующим договором формы учета (затраченное время на оказание услуги, площади отремонтированной крыши и т.п.). Расчеты по указанным договорам должны производиться исходя из результатов, отраженных в двустороннем акте (см. гл. 37 и 39 ГК РФ).
9. Правление товарищества в соответствии с п. 7 комментируемой статьи организует ведение списка членов товарищества.
Названный список является документом, в который вносится информация о всех членах товарищества. Данную информацию можно узнать только из этого документа, так как в устав товарищества сведения о его членах не вносятся, что вполне объяснимо, поскольку каждое изменение, вносимое в устав, потребует обеспечения соблюдения соответствующей процедуры (принятие решения о внесении изменения общим собранием членов товарищества, направление уведомления органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц, и т.п.). В то же время в соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ для признания собственника помещения в многоквартирном доме членом товарищества достаточно одного его заявления о вступлении в товарищество. Соответственно, праву собственника помещения в многоквартирном доме стать членом товарищества в заявительном порядке корреспондирует обязанность правления товарищества при получении от данного собственника заявления о вступлении в товарищество обеспечить внесение о нем сведений в список членов товарищества. При этом невключение в список членов товарищества такого собственника либо необоснованное (при отсутствии заявления о выходе из членов товарищества) исключение его из данного списка не изменяет его правового положения как члена товарищества, поскольку ЖК РФ не связывает с данными фактами каких-либо правовых последствий.
На основании сведений списка членов товарищества осуществляется идентификация члена товарищества, могут составляться списки участников общих собраний членов товарищества, обеспечиваться голосование на данном общем собрании опросным путем и т.п.
10. В процессе деятельности у товарищества, как и у любого другого юридического лица, образуется большое количество документов, различных по ценности и значимости, - от бухгалтерской документации, протоколов общих собраний членов товарищества до описей имущества. Поэтому деятельность товарищества должна обеспечиваться системой ведения управленческой документации - делопроизводства. В соответствии с комментируемой статьей (п. 7) обязанность по ведению делопроизводства товарищества возложена на правление товарищества.
11. Несмотря на то что ЖК РФ прямо не устанавливает требование о необходимости обеспечения хранения документов товарищества, не регламентирует виды документов товарищества, подлежащих обязательному хранению, и порядок их хранения, представляется, что хранение документов товарищества должно обеспечиваться правлением товарищества, поскольку это является неотъемлемой частью делопроизводства. Следует иметь в виду, что хранение некоторых документов товарищества необходимо в публично-правовых целях с тем, чтобы в течение всего либо части времени существования товарищества о его деятельности можно было составить объективное представление. Хранение документов товарищества создает условия для осуществления контроля за деятельностью товарищества со стороны государственных органов, членов товарищества.
Представляется, что правление товарищества в рамках ведения делопроизводства должно обеспечить хранение, к примеру, следующих документов:
- решения о создании товарищества, договора о присоединении (слиянии) товарищества и передаточного акта, решения о разделении, выделении или преобразовании и разделительного баланса;
- устава товарищества, изменений и дополнений, внесенных в устав товарищества, свидетельства о государственной регистрации товарищества;
- документов, подтверждающих права товарищества на имущество, находящееся на его балансе;
- внутренних документов товарищества;
- годовых отчетов товарищества;
- документов бухгалтерского учета товарищества;
- документов бухгалтерской отчетности товарищества (бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, приложения к бухгалтерской отчетности, предусмотренные нормативными актами Российской Федерации, аудиторские заключения, подтверждающие достоверность бухгалтерской отчетности, пояснительные записки);
- опросных листов по голосованию, а также доверенностей (копий доверенностей) на участие в общем собрании членов товарищества;
- списков членов товарищества;
- протоколов общих собраний членов товарищества;
- протоколов заседаний правления товарищества;
- распоряжений (решений) председателя правления товарищества;
- протоколов заседаний ревизионной комиссии товарищества;
- заключений ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, государственных и муниципальных органов финансового контроля.
Перечень типовых управленческих документов, образующихся в деятельности организаций, с указанием сроков хранения утвержден решением Федеральной архивной службы РФ от 6 октября 2000 г. <*>.
--------------------------------
<*> Сборник руководящих документов Росавтодора и федеральных органов власти, имеющих отраслевое значение. 2001. N 2.

Кроме того, следует учитывать, что требования по хранению отдельных видов документов предъявляются законодательством РФ в сфере финансового учета и контроля <*>.
--------------------------------
<*> К примеру, см. ст. 17 ФЗ "О бухгалтерском учете" от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369).

12. Правление товарищества также должно обеспечить ведение бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в товариществе (п. 7 комментируемой статьи). Такая обязанность правления товарищества носит публично-правовой характер. Соответственно, именно правление товарищества ответственно за организацию, состояние и достоверность бухгалтерского учета в товариществе, своевременное представление ежегодного отчета и другой финансовой отчетности в соответствующие органы.
Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ "О бухгалтерском учете" от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ <*> бухгалтерский учет - упорядоченная система сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.

Объектами бухгалтерского учета в товариществе являются его имущество, обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые товариществом в процессе его деятельности.
Ведение бухгалтерского учета в товариществе позволяет сформировать полную и достоверную информацию о деятельности товарищества и его имущественном положении, необходимую членам товарищества, а также кредиторам товарищества и другим заинтересованным лицам, органам финансового контроля, и тем самым позволяет обеспечить возможность осуществления контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации при осуществлении товариществом хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств товарищества, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов товарищества в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами.
Бухгалтерская отчетность как единая система данных о финансовом положении товарищества, финансовых результатах его деятельности и изменениях в его финансовом положении составляется на основании данных бухгалтерского учета. В соответствии с ч. 6 ст. 2 ФЗ "О бухгалтерском учете" бухгалтерская отчетность организации представляет собой единую систему данных об имущественном и финансовом положении организации и его изменениях, а также о результатах хозяйственной деятельности организации, составляемую на основании данных бухгалтерского учета по установленным формам.
В целях надлежащего ведения бухгалтерского учета и финансовой отчетности товарищества правление товарищества в зависимости от объема учетной работы может учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение товарищества, возглавляемое главным бухгалтером, ввести в штат должность бухгалтера, передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту либо самостоятельно вести бухгалтерский учет.
Помимо бухгалтерской отчетности товарищество обязано вести налоговую отчетность в соответствии с НК РФ. Так, в частности, в соответствии с п. 1 ст. 23 НК РФ в налоговый орган по месту учета товарищества бухгалтерская отчетность должна представляться в обязательном порядке. В разд. 5 НК РФ определяются порядок и сроки составления и представления налоговой отчетности. При этом необходимо иметь в виду, что с учетом гл. 26.2 НК РФ товарищество может перейти на применение упрощенной системы налогообложения, если по итогам девяти месяцев того года, в котором товарищество подает заявление о переходе на указанную систему налогообложения, доход от реализации, определяемый в соответствии со ст. 249 НК РФ (к примеру, в виде получаемой товариществом платы от предоставленного в пользование имущества), не превысил 11 млн. руб. (без учета налога на добавленную стоимость).
В случае перехода на упрощенную систему налогообложения товарищество в соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ "О бухгалтерском учете" будет освобождено от обязанности ведения бухгалтерского учета. При этом правление товарищества должно будет вести учет доходов и расходов в порядке, установленном гл. 26.2 НК РФ, и учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством РФ о бухгалтерском учете.
13. Пункт 8 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по созыву и проведению общего собрания членов товарищества.
Порядок созыва общего собрания членов товарищества с учетом ч. 1 ст. 145 ЖК РФ должен быть установлен уставом товарищества (см. комментарий к данной статье).
Проведение общего собрания членов товарищества осуществляется в соответствии со ст. 146 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).
14. Следует отметить, что перечень обязанностей правления товарищества, приведенный в п. 1 - 8 комментируемой статьи, не является исчерпывающим и носит открытый характер. В соответствии с п. 9 комментируемой статьи на правление товарищества уставом товарищества могут быть возложены и любые иные обязанности, обеспечивающие достижение уставных целей товарищества, ради которых оно создано, и нормальную деятельность товарищества.
Принципиальными особенностями таких обязанностей являются: 1) решения правления товарищества в рамках исполнения таких обязанностей должны приниматься в соответствии с законодательством РФ и уставом товарищества; 2) эти решения не должны касаться компетенции общего собрания членов товарищества и исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Комментарий к статье 149

1. Комментируемая статья определяет правовое положение председателя правления товарищества - выборного должностного лица товарищества, возглавляющего исполнительный орган управления товарищества, организующего его работу и наделенного некоторыми управленческими полномочиями.
Председателем правления товарищества собственников жилья может стать только лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, вступившее в члены такого товарищества и являющееся членом правления такого товарищества, поскольку председатель правления товарищества избирается членами правления товарищества из своего состава (см. комментарий к ст. 147 ЖК).
2. В соответствии с комментируемой статьей (п. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и, соответственно, его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.
3. Председатель правления товарищества не является органом управления товарищества, поскольку ст. 144 ЖК РФ к органам управления товарищества относит только общее собрание членов товарищества и правление товарищества.
Комментируемая статья наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества.
На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.
Категория "добросовестность и разумность действий" имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.
4. На председателя правления товарищества комментируемой статьей возложены административные производственные функции.
В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает указания и распоряжения должностным лицам товарищества, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.
5. Председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.
6. Достаточно очевидно, что товариществом своим работникам должно выплачиваться вознаграждение за труд в зависимости от их квалификации, сложности, количества, качества и условий выполняемой ими работы. Комментируемая статья относит к функциональным обязанностям председателя правления товарищества разработку положения об оплате труда работников товарищества - локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в том числе размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и соответственно должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.
7. Необходимо отметить, что указанный в комментируемой статье перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных комментируемой статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Комментарий к статье 150

1. Ревизионная комиссия (ревизор) является органом контроля товарищества, осуществляющим функции внутреннего финансово-хозяйственного и правового контроля за деятельностью товарищества, правления товарищества и его членов, а также председателя правления товарищества.
Комментируемая статья определяет обязанности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья, некоторые вопросы порядка избрания ревизионной комиссии (ревизора), а также избрания председателя ревизионной комиссии.
2. Пунктом 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ и ч. 1 комментируемой статьи избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества. При этом следует обратить внимание на то, что ЖК РФ не устанавливает требования об избрании ревизионной комиссии (ревизора) товарищества только из членов товарищества в отличие от установленного им требования к избранию правления товарищества. Поэтому в состав ревизионной комиссии или в качестве ревизора могут быть избраны любые физические лица, как являющиеся, так и не являющиеся членами товарищества. Единственное требование, которое установлено комментируемой статьей к кандидату на должность члена ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, - он не должен являться членом правления товарищества.
В соответствии с ч. 4 ст. 146 ЖК РФ, предусматривающей по данному вопросу компетенции принятие общим собранием членов товарищества решения простым большинством голосов, избранным в состав ревизионной комиссии (ревизором) будет считаться кандидат, за которого проголосовали члены товарищества, обладающие в совокупности большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей (см. комментарий к ст. 146 ЖК).
3. ЖК РФ оставляет целиком на усмотрение общего собрания членов товарищества решение вопроса о выборе формы организации контроля: о выборе ревизионной комиссии товарищества как коллегиального органа контроля или о предпочтении ей единоличного ревизора товарищества, никак не связывая такой выбор с количественными параметрами самого товарищества. При этом ЖК РФ также не предусматривает требований к количественному составу ревизионной комиссии товарищества. Соответственно, вопрос о конкретном количественном составе такой комиссии вправе решить общее собрание членов товарищества. При этом достаточно очевидно, что данная комиссия должна состоять не менее чем из трех человек, поскольку ч. 2 комментируемой статьи устанавливает требование об избрании ревизионной комиссией товарищества председателя комиссии из своего состава. Однако с учетом объема финансовых вопросов, контролируемых ревизионной комиссией товарищества, общее собрание членов товарищества вправе установить и иную численность органа контроля товарищества, например пять, семь или более человек.
4. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается на срок, определяемый общим собранием членов товарищества, но не более чем на два года. При этом срок полномочий ревизионной комиссии (ревизора) исчисляется с момента ее (его) избрания и до следующего избрания (переизбрания) ревизионной комиссии (ревизора). При этом ЖК РФ не определяет случаев и не предусматривает оснований досрочного прекращения полномочий ревизионной комиссии (ревизора). Представляется, что такое прекращение полномочий должно осуществляться в том же порядке, как и избрание комиссии, т.е. по решению общего собрания членов товарищества, и основания, по которым возможно досрочное прекращение полномочий ревизионной комиссии (ревизора), целесообразно определить в уставе товарищества, а не относить в каждом случае на усмотрение общего собрания членов товарищества.
5. Часть 3 комментируемой статьи определяет основные обязанности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, которые предопределены ее (его) главной функцией - осуществлением контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества.
В частности, основной обязанностью ревизионной комиссии (ревизора) является осуществление ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества. Пункт 1 ч. 3 комментируемой статьи обязывает ревизионную комиссию (ревизора) осуществлять ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже чем один раз в год. Все другие ревизии осуществляются ревизионной комиссией (ревизором) по инициативе членов ревизионной комиссии (самого ревизора) либо по решению общего собрания членов товарищества или правления товарищества.
Ревизия финансовой деятельности товарищества представляет собой систему обязательных контрольных действий по документальной и фактической проверке законности и обоснованности совершенных товариществом в ревизуемом периоде хозяйственных и финансовых операций, правильности их отражения в бухгалтерском учете и отчетности, а также законности действий правления товарищества, председателя правления товарищества и работников товарищества, которые ответственны за их осуществление.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества при осуществлении ревизии финансовой деятельности товарищества может проводить проверку такой деятельности, к примеру, проверяя:
- соответствие осуществляемой товариществом деятельности его уставу;
- обоснованность расчетов сметных назначений;
- исполнение правлением товарищества смет расходов;
- использование средств товарищества по целевому назначению;
- обеспечение сохранности денежных средств и материальных ценностей товарищества;
- соблюдение финансовой дисциплины и правильность ведения бухгалтерского учета и составление отчетности;
- обоснованность операций с денежными средствами, расчетных и кредитных операций;
- полнота и своевременность уплаты товариществом налогов;
- расчеты по оплате труда и прочие расчеты с физическими лицами;
- обоснованность произведенных затрат, связанных с текущей деятельностью, и затрат капитального характера;
- формирование финансовых результатов деятельности товарищества и их распределение.
Соответственно, ревизия финансовой деятельности товарищества может проводиться путем осуществления:
- проверки плановых, отчетных, бухгалтерских и других документов по форме и содержанию в целях установления обоснованности и правильности произведенных операций;
- проверки фактического соответствия совершенных операций данным первичных документов, в том числе по фактам получения и выдачи указанных в них денежных средств и материальных ценностей, фактически выполненных работ (оказанных услуг) и т.п.;
- организации процедур фактического контроля за наличием и движением материальных ценностей и денежных средств, правильностью формирования затрат, достоверностью объемов выполненных работ и оказанных услуг, обеспечением сохранности денежных средств и материальных ценностей путем организации проведения инвентаризаций, обследований, контрольных обмеров выполненных объемов работ и т.п.;
- проверки достоверности отражения произведенных операций в бухгалтерском учете и отчетности, в том числе соблюдения установленного порядка ведения учета, сопоставления записей в регистрах бухгалтерского учета с данными первичных документов, сопоставления показателей отчетности с данными бухгалтерского учета, арифметической проверки первичных документов;
- проверки использования дополнительных доходов от хозяйственной деятельности товарищества, средств специальных фондов.
Члены ревизионной комиссии (ревизор) исходя из целей ревизии самостоятельно определяют необходимость и возможность применения тех или иных ревизионных действий, приемов и способов получения информации, аналитических процедур, объем выборки данных из проверяемой совокупности материалов, обеспечивающий надежную возможность сбора требуемых сведений и доказательств. При этом достаточно очевидно, что о результатах ревизий члены ревизионной комиссии (ревизор) должны отчитываться перед общим собранием членов товарищества с представлением рекомендаций по устранению выявленных нарушений. Такая обязанность ревизионной комиссии (ревизора) товарищества предусмотрена п. 3 ч. 3 комментируемой статьи. В частности, результаты ревизий должны оформляться актом, который подписывается председателем ревизионной комиссии (ревизором) товарищества, а при необходимости - и членами ревизионной комиссии товарищества и представляется правлению товарищества, общему собранию членов товарищества.
6. В соответствии с п. 2 ч. 3 комментируемой статьи на ревизионную комиссию (ревизора) товарищества возложена также обязанность представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на очередной год, отчет о финансовой деятельности товарищества и отчет о размерах обязательных платежей и взносов.
Вместе с тем обязанность по составлению отчета о финансовой деятельности и его представлению общему собранию членов товарищества для утверждения ст. 148 ЖК РФ возложена на правление товарищества, что представляется достаточно обоснованным, поскольку именно правление как исполнительный орган управления товариществом осуществляет финансовое планирование и расходование средств в соответствии с утвержденной общим собранием членов товарищества сметой (годовым планом финансовой деятельности). Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества не является органом управления товариществом и, соответственно, не совершает действия от имени товарищества, изменяющие в той или иной степени его финансовые обязательства. Поэтому ревизионная комиссия (ревизор) не может отчитываться за финансовую деятельность товарищества. Ревизионная комиссия (ревизор) может только проверить такую деятельность и, подготовив соответствующее заключение, представить его на рассмотрение общему собранию членов товарищества. Это также касается и вопроса, связанного с подготовкой ревизионной комиссией (ревизором) отчета о размерах обязательных платежей и взносов.
Таким образом, представляется, что в рамках п. 2 ч. 3 комментируемой статьи на ревизионную комиссию (ревизора) возложена обязанность по подготовке и представлению общему собранию членов товарищества не только заключения о смете доходов и расходов на очередной год, но и заключения на подготовленный правлением товарищества отчет о финансовой деятельности товарищества, а также заключения об экономической обоснованности установленных размеров обязательных платежей и взносов <*>.
--------------------------------
<*> Именно такой подход к определению обязанностей ревизионной комиссии (ревизора) использовался в ранее действовавшем ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963). В частности, в соответствии с п. 3 ст. 39 данного Федерального закона ревизионные комиссии (ревизоры) товариществ должны были представлять общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов.

7. Установленные комментируемой статьей обязанности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества не охватывают всех сторон деятельности такого органа контроля товарищества. Поэтому представляется, что общему собранию членов товарищества следовало бы утвердить внутренний регламент работы ревизионной комиссии (ревизора). В данном регламенте желательно более подробно определить порядок выдвижения кандидатов в состав ревизионной комиссии (на должность ревизора) и выборов членов ревизионной комиссии (ревизора), установить организационные формы работы ревизионной комиссии (ревизора) и другие условия внутренней деятельности, взаимоотношения с правлением товарищества в процессе ревизий и проверок, конкретизировать условия и порядок досрочных перевыборов членов ревизионной комиссии (ревизора), урегулировать порядок созыва общего собрания членов товарищества по требованию ревизионной комиссии в случае, к примеру, выявления существенных финансовых нарушений в деятельности правления товарищества (председателя правления товарищества).

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Комментарий к статье 151

1. Согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом.
Пунктом 1 ст. 48 ГК РФ определены основные признаки юридического лица:
а) обособленность его имущества;
б) самостоятельная ответственность по своим обязательствам;
в) приобретение и реализация гражданских прав от своего имени;
г) выступление в качестве истца и ответчика в судах.
Первый названный признак, связанный с обособленностью имущества, является одним из основных и предполагает необходимость обособления любого имущества товарищества от имущества членов товарищества. Основной правовой формой такого обособления для товарищества является наличие имущества на праве собственности. Именно на это прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи, в которой говорится о том, что в собственности товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри и за пределами многоквартирного дома.
Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, принадлежат в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ). Поэтому перечисленное имущество, в том числе указанный земельный участок с расположенными на нем объектами, - общее имущество в многоквартирном доме - не может принадлежать товариществу до тех пор, пока оно не станет одним из собственников помещений в многоквартирном доме (соответственно, товарищество, став одним из указанных собственников, приобретает права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме) <*>. В частности, товарищество может приобрести нежилое помещение в многоквартирном доме для проведения в нем заседаний правления товарищества, ревизионной комиссии, размещения в нем рабочих мест председателя правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, бухгалтера товарищества, хранения документов товарищества и т.п. В этом случае товарищество, став собственником помещения в многоквартирном доме, приобретает права такого собственника по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, голосованию на таком собрании <**> и т.п. При этом возникает интересная ситуация: товарищество как указанный собственник вправе стать членом товарищества, т.е. членом самого себя. Достаточно очевидна абсурдность такой ситуации. В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ само товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем оно не может выступать одновременно в качестве субъекта такого объединения и субъекта права, возникшего в результате такого объединения. Поэтому если товарищество имеет на праве собственности помещение в многоквартирном доме, в котором оно создано, то оно не может подать заявление о вступлении в члены товарищества.
--------------------------------
<*> В отличие от ранее действовавшего ФЗ "О товариществах собственников жилья", п. 4 ст. 40 которого допускал возможность иметь товариществу на праве собственности недвижимое имущество, входящее в состав именно кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, включавшего в установленных границах и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
<**> Федеральным законом "Об акционерных обществах" (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1) установлено, что акции, размещенные акционерным обществом и в дальнейшем приобретенные им, не предоставляют права голоса и не учитываются при подсчете голосов на общем собрании акционеров (п. 3 ст. 72). В отличие от названного Федерального закона ЖК РФ не предусматривает каких-либо ограничений по голосованию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме для случаев, когда одним из таких собственников является товарищество собственников жилья, созданное в данном доме.

2. В целом следует учитывать, что понятие имущества в гражданском праве многозначно.
В частности, "имущество" - понятие, применяемое для обозначения:
1) совокупности вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении;
2) совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц (актив);
3) совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив) <*>.
--------------------------------
<*> См.: Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. М., 1997. С. 179.

При этом "имущество" - более широкая категория, чем "вещь". Состав имущества товарищества могут образовывать как материальные объекты - вещи, так и нематериальные составляющие - обязательства в виде прав требования (имущественных прав) и долгов.
Все элементы имущества товарищества имеют определенный правовой режим и специфическое правовое регулирование. Существенным для определения правового режима каждого из таких элементов является отнесение их к движимому или недвижимому имуществу, что также подчеркивает ч. 1 комментируемой статьи.
3. Основным источником формирования собственного имущества товарищества являются денежные средства. При этом ч. 2 комментируемой статьи относит к таким средствам обязательные платежи; вступительные <*> и иные взносы членов товарищества; доходы от хозяйственной деятельности товарищества; предоставляемые органом государственной власти или местного самоуправления субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии; прочие поступления.
--------------------------------
<*> Вместе с тем следует обратить внимание на то, что иные положения ЖК РФ не предусматривают необходимость внесения вступительных взносов и не определяют порядок установления размеров таких взносов. В частности, согласно ст. 143 ЖК РФ вступление в члены товарищества не может быть обусловлено внесением вступительного взноса.

4. Общее собрание членов товарищества может принять решение об образовании за счет денежных средств товарищества специального фонда товарищества.
Часть 3 комментируемой статьи указывает на необходимость целевого использования средств, составляющих специальный фонд, и предоставляет право общему собранию членов товарищества самостоятельно определить порядок образования такого фонда. При этом цели использования (расходования) таких средств должны быть прямо предусмотрены в уставе товарищества.
Учитывая, что потребность в целевом использовании определенной совокупности средств товарищества может существенным образом отличаться по сферам деятельности товарищества, ЖК РФ не устанавливает ограничений по количеству фондов, которые могут быть образованы в одном товариществе.
К примеру, в п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ названы некоторые из фондов: резервный фонд, фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.
Резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества.
Фонд, предназначенный для восстановления и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования.
Возможно создание фонда текущих расходов для использования средств данного фонда на текущее содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на цели мелкого текущего ремонта отдельных его объектов, приобретения оборудования, инвентаря, или создание фонда страхования - для страхования объектов общего имущества в многоквартирном доме.
5. Статья 861 ГК РФ закрепила в качестве общего правила принцип безналичных расчетов для юридических лиц. Поэтому товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, для осуществления безналичных расчетов вынуждено будет заключить договор банковского счета в целях открытия счета в банке и зачисления на него своих денежных средств.
Часть 4 комментируемой статьи предоставляет правлению товарищества как исполнительному органу управления товарищества право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества <*>. Реализация такого права предполагает необходимость принятия правлением товарищества, учитывая его коллегиальность, соответствующего решения на своем заседании с наделением конкретного лица полномочиями по оформлению необходимых платежных документов <**>. При этом следует иметь в виду, что правление товарищества может и не наделять конкретное лицо такими полномочиями, поскольку ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председателю правления товарищества предоставлено право действовать без доверенности от имени товарищества и подписывать платежные документы.
--------------------------------
<*> В данном случае законодатель имеет в виду годовой план финансовой деятельности товарищества (смету расходов и доходов), который составляет правление товарищества и утверждает общее собрание членов товарищества (см. комментарии к ст. ст. 145 и 148 ЖК).
<**> Порядок оформления расчетных документов и осуществления безналичных расчетов установлен Положением Центрального банка РФ "О безналичных расчетах в Российской Федерации" от 3 октября 2002 г. N 2-П (Вестник Банка России. 2002. N 74).

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Комментарий к статье 152

1. Комментируемая статья регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением товариществом собственников жилья хозяйственной деятельности.
В частности, ч. 1 комментируемой статьи предоставляет право товариществу собственников жилья осуществлять хозяйственную деятельность, но только ту, которая направлена на достижение целей, предусмотренных уставом товарищества.
В действующем законодательстве легального определения понятия "хозяйственная деятельность" не существует.
Вместе с тем на протяжении ХХ в. многие сторонники идеи комплексного законодательного регулирования отношений, возникающих в связи с осуществлением хозяйственной деятельности, добивались принятия специального Хозяйственного кодекса параллельно с Гражданским кодексом (роль последнего должна была быть сведена к регулированию отношений с участием физических лиц). При этом под хозяйственной деятельностью в основном рассматривалась деятельность, связанная с созданием, распределением и доведением до потребителей продукции, и такую деятельность часто относили к понятию не правовому, а экономическому <*>.
--------------------------------
<*> См.: Собчак А.А. Правовое регулирование хозяйственной деятельности. Л., 1981. С. 9, 10.

В настоящее время подобный взгляд утратил свою актуальность в связи с принятием ГК РФ, который определил понятие только предпринимательской деятельности, которой является "самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном Законом порядке" (п. 1 ст. 2). При этом в отношении деятельности некоммерческих организаций, к которым относится товарищество собственников жилья (см. ч. 1 ст. 135 ЖК), также используется понятие предпринимательской, а не хозяйственной деятельности. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует данным целям.
С другой стороны, товарищество создается собственниками помещений в многоквартирном доме (т.е. хозяевами общего имущества в таком доме) в целях управления таким домом (т.е. их общим хозяйством), и, соответственно, основная деятельность товарищества не должна быть направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Возможно, законодатель, используя термин "хозяйственная деятельность" в комментируемой статье, стремился подчеркнуть пределы осуществления товариществом деятельности и тот хозяйский интерес, который должно проявлять товарищество в отношении как к общему имуществу в многоквартирном доме, так и в целом к управляемому им многоквартирному дому. Именно поэтому любая хозяйственная деятельность товарищества должна носить строго целевой характер, определенный уставом товарищества.
2. Часть 2 комментируемой статьи содержит перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество собственников жилья. В частности, в их число законодатель включил:
1) обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
С одной стороны, закрытый характер данного перечня не предполагает возможность осуществления товариществом иных не указанных в нем видов хозяйственной деятельности. С другой стороны, комплексный анализ положений ЖК РФ, посвященных деятельности товарищества, позволяет сделать вывод о том, что законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом иных видов хозяйственной деятельности. К примеру, п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ допускает возможность передачи товариществом во временное пользование принадлежащего ему имущества (т.е. не только части общего имущества в многоквартирном доме, как это предусматривает п. 3 ч. 2 комментируемой статьи).
3. Денежные средства, полученные в виде доходов от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества. При этом должно быть обеспечено действие принципа сбалансированности годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы доходов и расходов), предполагающего, что объем предусмотренных таким планом (сметой) расходов должен соответствовать суммарному объему доходов товарищества. Именно поэтому ч. 3 комментируемой статьи предусматривает в качестве основания для использования доходов товарищества от хозяйственной деятельности только решение общего собрания членов товарищества, утверждающего указанный план (смету) на очередной год.
4. Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы расходов и доходов), суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства товарищества), могут быть направлены не только на покрытие общих расходов товарищества (к примеру, на очередной год) или в специальные фонды товарищества, но и на иные цели, связанные с деятельностью товарищества и указанные в уставе товарищества, а также в гл. 14 ЖК РФ. При этом, учитывая необходимость обеспечения вышеназванного принципа сбалансированности, решения о целевом использовании данных средств должны приниматься общим собранием членов товарищества.

Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Комментарий к статье 153

1. Договоры, содержащие условия предоставления жилых помещений в пользование гражданам, а также условия оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов и предоставления коммунальных услуг, являются возмездными. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и юридическими лицами. Обязательства по предоставлению жилых помещений, оказанию услуг, выполнению работ и предоставлению коммунальных услуг, а также обязательства по оплате являются встречными обязательствами (ст. ст. 307, 328 ГК).
Обязанности по своевременному внесению "квартирной платы и платы за коммунальные услуги" устанавливались и ранее действовавшим ЖК РСФСР. Новый Жилищный кодекс устанавливает необходимость не только своевременного, но и полного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, причем распространяет данную обязанность не только на граждан, но и на юридических лиц, собственников жилых и нежилых помещений. ЖК РФ также установлена ответственность за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 ЖК). При регулировании этого вопроса сохраняется преемственность положений Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 15.5) и ГК РФ (ст. 687).
2. Часть 2 комментируемой статьи определяет момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для физических и юридических лиц. Необходимость законодательного определения указанного момента вызвана многочисленными судебными спорами, возникавшими из-за того, что в федеральном законодательстве не было норм, регулирующих вопросы внесения платы за жилое помещение (о плате за содержание и ремонт жилого помещения см. комментарий к ст. 154 ЖК) и коммунальные услуги в незаселенных или неиспользуемых жилых помещениях.
3. В соответствии с положениями комментируемой статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц только с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания использования жилого помещения, либо после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива.
При этом ЖК РФ не содержит положения, устанавливающие момент возникновения обязанностей по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы рассматриваемой статьи ЖК РФ, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии.
4. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность содержания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их предоставления в пользование гражданам. На практике такие помещения нередко содержались за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. Достаточно часто организации, предоставляющие коммунальные услуги, не могли идентифицировать лицо, обязанное вносить плату за соответствующие услуги, либо возлагали эту обязанность на будущих владельцев жилых помещений. Новый ЖК РФ возлагает эту обязанность на органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченных ими лиц.
5. ЖК РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников (бесхозяйное и выморочное имущество). Таких помещений сравнительно немного, и основное количество споров по данному вопросу вызывает лишь момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для лиц, наследующих данное помещение в порядке, установленном гражданским законодательством.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Комментарий к статье 154

1. Части 1 и 2 комментируемой статьи раскрывают понятие платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, и для собственников помещений в многоквартирном доме.
2. ЖК РФ не устанавливает структуру платы и требования к определению размера платы для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам найма жилого помещения частного жилищного фонда. Этот вопрос урегулирован гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения". Согласно ст. 682 ГК РФ наниматель и наймодатель самостоятельно устанавливают в договоре найма жилого помещения размер платы за жилое помещение.
3. Плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в свою очередь включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также 2) плату за пользование жилым помещением (плату за наем), не уплачиваемую собственниками жилых помещений.
Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 1) определял плату за наем жилого помещения как плату, являющуюся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения внаем. В ЖК РФ такого определения нет, но экономическое содержание платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не изменилось.
Взимая плату за наем или арендную плату (в экономической литературе эти термины используются как синонимы), собственник в первую очередь компенсирует свои капитальные расходы, связанные со строительством данного жилого помещения, а также закладывает в указанный платеж определенную норму прибыли.
Положение Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований как собственников государственного и муниципального жилищных фондов и наймодателей имеет в этом отношении существенные особенности, что и определяет необходимость специального регулирования в ЖК РФ. Во-первых, государственный и муниципальный жилищные фонды предназначены для удовлетворения жилищных потребностей малоимущих и иных установленных законом категорий граждан и, как правило, не должны использоваться с целью извлечения прибыли. Во-вторых, ЖК РФ полностью освобождает от внесения наймодателю платы за наем основную группу пользователей муниципального жилищного фонда - малоимущих граждан (ч. 9 ст. 156 ЖК). Очевидно, что и для остальных категорий пользователей по договорам социального найма и найма в государственном и муниципальном жилищных фондах плата за наем будет устанавливаться, как правило, не в полном размере (т.е. в размере, не обеспечивающем компенсацию капитальных расходов собственника) с целью сохранения доступности платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также комментарий к ст. 156 ЖК).
4. Понятие "плата за содержание и ремонт жилого помещения", используемое в ЖК РФ, включает в себя понятие "плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме". Важно подчеркнуть, что это понятие не охватывает услуги и работы, связанные с содержанием и ремонтом непосредственно жилого помещения (см. комментарий к ч. 10 ст. 155). Состав общего имущества определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
5. Плата за содержание и ремонт жилого помещения вносится как нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах, так и собственниками помещений в многоквартирном доме - как жилых, так и нежилых. Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вносит "плату за содержание и ремонт жилого помещения".
6. Согласно п. 2 ч. 1 настоящей статьи плата за жилое помещение для нанимателей таких помещений государственного и муниципального жилищных фондов не включает в себя расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором проживает наниматель. Эти расходы покрываются собственником соответствующих помещений государственного и муниципального жилищных фондов наравне с иными собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов осуществляется исключительно за счет средств собственников помещений в таких домах (см. комментарий к ст. 158 ЖК).
7. Часть 3 комментируемой статьи определяет структуру платежей для собственников жилых домов - индивидуально-определенных зданий (см. комментарий к ст. 16 ЖК). Для этой категории граждан не установлена жесткая структура платы; комментируемым Кодексом предусматривается лишь обязанность по несению расходов на их содержание и ремонт принадлежащих им домов, а также по оплате потребляемых коммунальных услуг в соответствии с заключенными договорами (см. также ч. 9 ст. 155 ЖК).
8. Согласно ч. 4 комментируемой статьи плата за коммунальные услуги, вносимая и нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, и собственниками помещений в многоквартирных домах, и собственниками жилых домов, включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Установив непосредственно в федеральном законе перечень коммунальных услуг, предоставляемых нанимателям и собственникам помещений и жилых домов, ЖК РФ положил конец многочисленным спорам среди специалистов жилищно-коммунального комплекса о том, относятся ли, например, вывоз мусора, обслуживание лифтов и иные аналогичные работы, осуществляемые в многоквартирных домах, к коммунальным услугам. Такая определенность будет способствовать осуществлению указанных и иных аналогичных видов деятельности в перспективе не по регулируемым тарифам, а по свободным ценам, устанавливаемым под влиянием спроса и предложения на конкурентном рынке.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
3. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
8. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
9. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
10. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
11. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
12. Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
13. Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Комментарий к статье 155

1. Положения ч. 1 комментируемой статьи о ежемесячном внесении нанимателями и собственниками помещений платы за жилое помещение и коммунальные услуги до 10-го числа месяца, следующего за истекшим, каких-либо изменений по сравнению с ЖК РСФСР (ст. ст. 56 и 57) не претерпели.
2. Новым является положение о возможности установления иного срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги договором управления многоквартирным домом. Эта норма является диспозитивной только для одного из способов, предусмотренных для управления многоквартирными домами. Статья 162 ЖК РФ (п. 3 ч. 3) предусматривает в качестве существенного условия договора управления не срок внесения платы, а более широкое условие: порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 162 ЖК).
При этом стороны договора управления могут согласовать авансирование или предварительную оплату, что особенно актуально при оплате коммунальных услуг. Это связано с широко распространенной практикой авансовой системы оплаты управляющими организациями тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения ресурсоснабжающим организациям. При этом возможны варианты оплаты до наступления оплачиваемого месяца и оплаты в течение оплачиваемого месяца.
Следует отметить, что оплата коммунальных услуг может производиться за фактически принятые объемы (количество) энергии или воды с использованием показаний приборов учета. Это предусмотрено п. 1 ст. 544 ГК РФ (см. также комментарий к ст. 157 ЖК).
При оплате работ по капитальному ремонту собственники помещений и управляющая организация могут согласовать в договоре рассрочку платежа за выполненные работы в течение определенного периода (см. комментарий к ст. 158 ЖК).
3. Часть 2 ст. 155 ЖК РФ установила, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании соответствующих платежных документов, а также определила срок их предоставления. Платежные документы должны представляться гражданам не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Как и в случае с установлением срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, иной срок представления платежных документов может быть установлен договором управления многоквартирным домом.
Содержание платежного документа может определяться в договорах, являющихся основанием оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг, с учетом требований ст. 154 ЖК РФ к структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для сторон договора управления, например, это вытекает из п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Ответственность за своевременное представление гражданам платежных документов несет лицо, которому вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги.
4. Поскольку комментируемым Кодексом предусмотрена обязанность уплаты пени в случае несвоевременного или неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, законодатель вполне логично установил обязанности соответствующих получателей этой платы по своевременному и надлежащему информированию плательщиков о размере предстоящих платежей. Непредставление платежных документов или их представление с нарушением указанного срока будет свидетельствовать о нарушении обязанности соответствующей организацией и позволит нанимателям и собственникам помещений требовать переноса момента, с которого начинают применяться штрафные санкции в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, на более позднюю дату (см. комментарий к ч. 14 настоящей статьи).
5. Части 3 - 10 комментируемой статьи определяют круг лиц, которыми вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также порядок принятия решений о внесении этой платы для членов товарищества собственников жилья, либо жилищного кооператива, либо иного специализированного потребительского кооператива.
Согласно ч. 3 комментируемой статьи плата за пользование жилым помещением (плата за наем) вносится нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов наймодателю соответствующего жилого помещения. Поскольку плата за наем является доходом собственника жилого помещения и не связана с объемом и качеством оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, то ее внесение осуществляется наймодателю при любом способе управления таким домом.
6. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает особый порядок исполнения нанимателем жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, денежных обязательств по договорам социального найма (ч. 1 ст. 65, а также ст. 90 ЖК). Наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. В этом случае управляющая организация обязана принять исполнение обязательства за собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов (ст. 313 ГК). При этом наймодатель отвечает перед управляющей организацией за неисполнение или ненадлежащее исполнение его обязательства нанимателями, на которых законом было возложено исполнение (ст. 403 ГК).
7. В соответствии с ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК), оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Такая ситуация возможна, например, в случае установления взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома (см. комментарий к ст. 154 ЖК). Поскольку условия договора управления многоквартирным домом должны устанавливаться одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК), то условие о согласовании процедуры внесения наймодателем оставшейся части платы после внесения платы нанимателями не может содержаться в договоре управления. Такие условия должны содержаться в отдельном договоре наймодателя и управляющей организации.
8. Часть 5 комментируемой статьи предусматривает, что органами управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или специализированного потребительского кооперативов может быть предусмотрен любой порядок внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Это обусловлено тем, что отношения по внесению взносов и обязательных платежей в товариществе (кооперативе) не тождественны отношениям, возникающим из возмездных договоров. Указанные некоммерческие организации вправе самостоятельно решать вопросы внесения взносов, вытекающие из отношений членства в них граждан и организаций (ст. ст. 113, 137, 145 ЖК).
9. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, обязаны участвовать в общих расходах на управление многоквартирным домом, его содержание и ремонт путем внесения обязательных платежей, поскольку все собственники помещений независимо от членства в такой организации несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 39 ЖК). Согласно ч. 6 комментируемой статьи собственники помещений в таком многоквартирном доме, не являющиеся членами указанной некоммерческой организации, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом. ЖК РФ не определяет содержание и не регулирует особенности заключения и исполнения такого гражданско-правового договора. Его условия определяются по соглашению сторон.
10. В соответствии с ч. 7 комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием внесения такой платы является договор управления, предусмотренный ст. 162 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье). При этом по смыслу ЖК РФ собственник помещения обязан внести плату управляющей организации за все виды коммунальных услуг, которыми он пользуется в принадлежащем ему жилом помещении.
Комментируемая норма распространяется не только на граждан, но и на иных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, включая Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.
11. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги своим контрагентам по договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 8 комментируемой статьи). Согласно ст. 164 ЖК РФ договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме заключаются собственниками помещений на основании решений общего собрания, а договоры о холодном и горячем водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении (в том числе о поставке бытового газа в баллонах), об отоплении (теплоснабжении, в том числе о поставке твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения самостоятельно.
12. В соответствии с ч. 9 комментируемой статьи собственники жилых домов (см. ст. 16 ЖК) самостоятельно заключают договоры с лицами, осуществляющими деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по их содержанию и ремонту принадлежащих им домов и вносят соответствующую плату на основании таких договоров. В аналогичном порядке ими вносится плата за коммунальные услуги.
13. Часть 10 комментируемой статьи определяет порядок оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг и работ по содержанию и ремонту непосредственно самих принадлежащих им помещений, т.е. объектов, не являющихся частью общего имущества многоквартирного дома, плата за содержание и ремонт которых не регулируется ч. 2 ст. 154, а также ч. 5 - 8 ст. 155 ЖК РФ. К таким услугам и работам, в частности, относится проведение ремонта устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, а также текущего ремонта жилого помещения. По общему правилу такие услуги и работы не являются предметом договора управления (см. комментарий к ст. 162 ЖК), а выполняются и оплачиваются в соответствии с договорами, заключенными собственниками жилых и нежилых помещений с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
14. Часть 11 комментируемой статьи устанавливает обязательность внесения собственниками, нанимателями и иными лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги независимо от использования или неиспользования соответствующих помещений. При наличии приборов учета расчет платы за соответствующие виды коммунальных услуг производится с использованием их показаний без какого-либо перерасчета независимо от факта проживания в жилом помещении. При временном отсутствии граждан в занимаемом жилом помещении внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с обязательным перерасчетом платежей (но не обязательно полным освобождением от соответствующей платы) за период временного отсутствия. Порядок такого перерасчета утверждается Правительством РФ. При этом часть коммунальных услуг, предоставление которых не прерывается при временном отсутствии (например, отопление в многоквартирном доме), необходимо оплачивать независимо от факта такого отсутствия.
15. Согласно ст. 80 ЖК РФ временные жильцы проживают в жилых помещениях безвозмездно. Часть 12 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения нанимателем жилого помещения платы за предоставляемые временным жильцам коммунальные услуги. Размер и порядок такой платы должны устанавливаться дополнительным соглашением нанимателя с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
16. Часть 13 комментируемой статьи устанавливает обязанность наймодателя информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предельный срок предоставления такой информации. Аналогичная обязанность установлена ЖК РФ для управляющей организации в отношении информирования собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Обязанность предоставлять информацию необходимо отличать от права изменять размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Так, процедура установления тарифов, используемых для определения размера платы за коммунальные услуги, предусмотрена ч. 2 ст. 157 ЖК РФ и ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", вступающего в силу с 1 января 2006 г. Нормативы потребления коммунальных услуг как эквивалент оплачиваемого объема потребления газа, тепловой и электрической энергии, воды и сточных вод утверждаются органами местного самоуправления (органом государственной власти в городах Москве и Санкт-Петербурге) в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК). Размер платы за содержание и ремонт жилья может как определяться на общем собрании собственников жилья (ч. 7 ст. 156 ЖК), так и регулироваться в установленных ЖК РФ случаях органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК).
Комментируемая норма устанавливает предельный срок предоставления информации: не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в новом размере. Настоящий Кодекс допускает установление иного срока предоставления информации собственникам помещений договором управления.
17. ГК РФ предусматривает установление неустойки (штрафа, пени) федеральным законом или договором (ст. 330 ГК). Согласно ч. 14 комментируемой статьи лица, не исполнившие или исполнившие ненадлежащим образом свои обязательства (несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги), обязаны уплатить своему кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты. Ныне утративший силу Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 15.5) устанавливал аналогичное значение в качестве предельного размера пени.
Снижение размера пени или ее отмена не допускаются. Уплата установленной ЖК РФ пени производится независимо от того, предусмотрена она договором или нет (ст. 332 ГК). Пени начисляются от не выплаченных должниками в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты, по день фактической выплаты включительно. При этом ЖК РФ устанавливает запрет на увеличение установленного размера пеней.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
10. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 156

1. Статья 156 регулирует определение размера двух составляющих платы за жилое помещение, установленных ст. 154 ЖК РФ: платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за пользование жилым помещением. В комментируемой статье определяются требования к установлению размеров платежей, входящих в структуру платы за жилое помещение, в зависимости от категорий граждан и способа управления многоквартирным домом, а также указывается, кем устанавливаются размеры таких платежей.
2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает правило, согласно которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать соответствие состояния многоквартирного дома обязательным требованиям законодательства к содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Указанное положение не зависит от реализуемого способа управления многоквартирным домом и не содержит конкретного перечня требований, а отсылает к предписаниям действующего законодательства.
К таким требованиям в первую очередь относятся правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемые Правительством РФ (ч. 3 ст. 39 ЖК). К иным требованиям законодательства к содержанию общего имущества в многоквартирном доме также относятся технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, иные обязательные требования, устанавливаемые на федеральном уровне (ст. ст. 2, 4, 12 - 14, 17 ЖК).
3. Часть 2 комментируемой статьи посвящена установлению требований к площади жилых помещений, используемой для определения размера платы за жилое помещение нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищных фондов. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. При пользовании гражданами отдельными комнатами в общежитиях плата за жилое помещение определяется исходя из площади этих комнат (жилой площади).
4. Использование понятия общей площади жилого помещения в ЖК РФ является новым по сравнению с ЖК РСФСР, в котором использовалось лишь понятие жилой площади. Определение общей площади жилого помещения дается в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Следует подчеркнуть, что оплачиваемые исходя из общей площади жилого помещения (или площади комнат в общежитии) работы и услуги физически не привязаны к этой площади и в части содержания и ремонта жилого помещения направлены на содержание и ремонт всего общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 154 ЖК).
5. В связи с тем что порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается соглашением с управляющей организацией (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК), а при непосредственном управлении - в договорах с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 8 ст. 155, ч. 1 ст. 164 ЖК), то в общем требования ч. 2 ст. 156 ЖК РФ не распространяются на собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому в указанных договорах может быть установлен иной порядок определения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
6. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан содержать в надлежащем виде принадлежащее ему помещение, а также общее имущество собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Если указанное жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире, собственник несет также бремя содержания общего имущества комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30, ст. ст. 43, 39, ч. 1 ст. 158 ЖК).
7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений устанавливается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья (ч. 7 и 8 ст. 156 ЖК) и в принципе не подлежит регулированию (при условии соблюдения требований ч. 1 ст. 156 ЖК).
8. Часть 3 комментируемой статьи содержит исключение из этого правила, согласно которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, должен устанавливаться органом местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти субъекта РФ. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать перечню и качеству выполняемых работ и оказываемых услуг управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 161 ЖК РФ, и подлежит отражению в заключаемых собственниками помещений договорах управления. Поскольку размер такой платы должен устанавливаться на единицу занимаемой общей площади жилого помещения, то правомерно ее отождествление с ценой на содержание и ремонт жилого помещения. Ранее практикуемое установление цен на содержание и ремонт жилых помещений сразу для группы многоквартирных домов или для всех многоквартирных домов в поселении не будет соответствовать ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 158 и ч. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ.
Исключение предусмотрено также ч. 4 ст. 158 комментируемого Кодекса, если собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Иные случаи регулирования платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений ЖК РФ не предусмотрены.
9. Органы местного самоуправления или органы государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов как для групп многоквартирных домов, так и отдельно для каждого многоквартирного дома, в котором есть такие жилые помещения.
10. Размер платы за содержание жилого помещения по договору найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в принципе может не совпадать с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленным для собственника этого жилого помещения в многоквартирном доме (см. комментарий к ч. 4 ст. 155 ЖК).
11. Части 4, 5 и 9 комментируемой статьи устанавливают требования к определению размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма или по договору найма. В иных случаях, например при найме жилого помещения в доме частного жилищного фонда, размер платы за наем ЖК РФ не регулируется.
12. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в доме государственного или муниципального жилищных фондов должен устанавливаться в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Чем выше качество и благоустройство жилого помещения, чем лучше месторасположение дома, тем выше может устанавливаться наймодателем размер платы за наем.
13. Качество жилого помещения характеризуют также этаж, материал стен дома и его износ, степень благоустройства придомовой территории.
14. Под благоустроенностью жилого помещения целесообразно понимать наличие в жилом помещении или в непосредственной близости от дома инженерных систем для пользования коммунальными услугами, наличие лифта, мусоропровода.
15. При определении качества месторасположения дома необходимо учитывать удаленность от центра населенного пункта, транспортную доступность, количество в месте расположения дома объектов социальной инфраструктуры и другие подобные признаки.
16. Значительная часть нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов (малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма) от внесения платы за наем освобождены (ч. 9 ст. 156 ЖК). Собственники домов соответствующего жилищного фонда вправе освободить от внесения платы за наем также ряд других категорий граждан (ч. 6 ст. 156 ЖК).
17. К числу граждан, вносящих плату за наем по договорам социального найма и найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов относятся:
- граждане, не являющиеся малоимущими и проживавшие в государственном или муниципальном жилищном фонде до введения в действие ЖК РФ;
- граждане, являвшиеся малоимущими на момент предоставления им жилого помещения по договору социального найма, однако впоследствии переставшие относиться к категории малоимущих;
- граждане, признанные нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ (ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК), - в случае установления соответствующих норм федеральными законами, законами субъектов РФ;
- граждане, проживающие в домах специализированного жилищного фонда (с учетом возможных исключений в соответствии с положениями ч. 6 настоящей статьи).
18. Установление платы за наем для нанимателя, который ранее такую плату не вносил, само по себе не приводит к возникновению права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг либо к увеличению размера такой субсидии, если наниматель получал ее ранее (ч. 5 ст. 156 ЖК). В соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения (но не платы за жилое помещение, включающей в себя плату за наем). Поэтому норму ч. 5 комментируемой статьи следует трактовать как общее указание на необходимость учитывать доступность для нанимателя размера всех платежей, составляющих плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при установлении размера платы за наем. Целесообразность более детального и конкретного регулирования в данной сфере будет определяться практикой установления величины платы за наем собственниками государственного и муниципального жилищных фондов.
19. Часть 6 комментируемой статьи содержит бланкетную норму, предоставляющую собственникам жилых помещений домов системы социального обслуживания, собственникам общежитий, а также собственникам жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливать порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в таких жилых помещениях.
20. В отношении определения размера платы за жилое помещение в общежитиях это положение применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятельными нанимателями. При проживании в одной комнате в общежитии одного нанимателя или нанимателя и членов его семьи действует общий порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях. Указанные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19, ст. 92 ЖК). В связи с этим собственниками домов такого жилищного фонда могут являться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. От имени собственников указанного жилищного фонда в случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, и по их специальному поручению могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (п. 3 ст. 125 ГК).
21. Часть 7 комментируемой статьи устанавливает правило определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, на общем собрании собственников помещений в таком доме. Это правило распространяется как на управление многоквартирным домом управляющей организацией, так и на непосредственное управление собственниками помещений в доме. Согласно указанной норме прекращается прежняя практика установления органами местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти субъектов РФ) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Такое положение вытекает из права собственников выбирать способ управления многоквартирным домом и согласовывать между собой и управляющей или подрядной организацией необходимый перечень, объемы и качество работ и услуг по содержанию и ремонту их многоквартирного дома (ст. ст. 161, 162 и 164 ЖК при условии соблюдения норм ч. 1 ст. 156 ЖК). Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ.
22. Часть 7 ст. 156 ЖК РФ содержит указание на то, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Такое положение корреспондируется с положениями ст. 162 ЖК РФ. Согласно указанной статье (п. 3 ч. 3) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления.
23. Часть 8 ст. 156 ЖК РФ определяет порядок установления размера обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Согласно данной норме размер обязательных платежей и (или) взносов членов указанных некоммерческих организаций, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного кооператива, либо органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
24. Перечень органов управления товарищества собственников жилья дан в ст. 144 ЖК РФ, органов управления жилищного кооператива - в ст. 116 ЖК РФ, а органов управления жилищного накопительного кооператива (иного специализированного потребительского кооператива) в ст. 33 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ. Решения об установлении размера обязательных платежей и (или) взносов принимаются органами управления в пределах их компетенции. Так, например, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК). Товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК). Размеры таких платежей и взносов могут указываться в договорах о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, которые товарищество обязано заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества (п. 2 ст. 138 ЖК).
25. Конкретная процедура определения размера обязательных платежей и взносов устанавливается в соответствии с уставом ТСЖ, либо с уставом жилищного кооператива, либо с уставом иного специализированного потребительского кооператива. При этом ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива и ТСЖ обязаны представлять общему собранию членов указанных некоммерческих организаций заключение о размерах обязательных платежей и взносов (п. 2 ч. 3 ст. 120, п. 2 ч. 3 ст. 150 ЖК).
26. Часть 10 комментируемой статьи устанавливает последствие ненадлежащего исполнения обязательств по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В качестве нарушений указанная норма расценивает оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Такие условия обязательств и требования к их исполнению устанавливаются федеральными законами и иными правовыми актами (в частности, правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемыми Правительством РФ), а также договорами. В случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения подлежат изменению. Порядок снижения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается Правительством РФ.

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги

1. Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.
3. Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
4. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 157

1. Часть 1 ст. 157 ЖК РФ устанавливает порядок определения размера платы, вносимой потребителями коммунальных услуг, - нанимателями жилых помещений, собственниками помещений в многоквартирном доме и собственниками жилых домов - за коммунальные услуги, предоставляемые указанным лицам. Плата за коммунальные услуги в многоквартирных и индивидуальных жилых домах включает в себя и плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, включая поставку (продажу) бытового газа в баллонах, а также плату за отопление или теплоснабжение, заключающиеся в поставке (продаже) твердого топлива при наличии печного отопления (см. комментарий к ч. 4 ст. 154 ЖК).
2. Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного или индивидуального жилого дома. Под степенью благоустройства дома с точки зрения предоставления коммунальных услуг понимаются технические возможности по оказанию коммунальных услуг потребителям в конкретном доме.
3. Согласно рассматриваемой статье размер платы за коммунальные услуги определяется прежде всего исходя из фактических объемов потребления, определенных с использованием показаний приборов учета. Только при отсутствии приборов учета допускается определение размера платы за коммунальные услуги исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. Данное положение направлено на стимулирование процессов энерго- и ресурсосбережения в жилищном фонде и подразумевает необходимость ежемесячного расчета размера платы за коммунальные услуги, так как показания приборов учета неизбежно будут различными за каждый месяц, в котором предоставлялись коммунальные услуги, подлежащие оплате.
4. Таким образом, перед управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным, потребительским кооперативами или собственниками помещений в многоквартирном доме, если в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано непосредственное управление собственниками (см. комментарий к ст. 161 ЖК), а также перед собственниками жилых домов встает задача ежемесячного расчета и корректировки размера платы за коммунальные услуги для каждого потребителя коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учета.
5. В ЖК РФ не уточняется, показания каких приборов учета - коллективных (домовых) или индивидуальных (квартирных) - должны использоваться при определении размера платы за коммунальные услуги. Очевидно, что в случае отсутствия индивидуальных приборов учета в помещениях многоквартирного жилого дома для осуществления расчета размера платы за коммунальные услуги в таком доме будут использоваться показания коллективного прибора, учитывающего общий объем подачи соответствующего ресурса - воды, тепловой и электрической энергии, газа, необходимого для оказания коммунальных услуг в многоквартирном доме. В этом случае размер общей платы за коммунальные услуги в многоквартирном доме, рассчитанный исходя из показаний коллективного прибора учета, должен быть в установленном Правилами предоставления коммунальных услуг порядке разделен между всеми потребителями этих услуг.
6. Если все помещения в многоквартирном доме оборудованы индивидуальными приборами учета, суммарные показания этих приборов всегда будут меньше показаний общего прибора учета из-за потерь во внутридомовых инженерных сетях и расходов ресурсов на общие домовые нужды. Порядок изменения размера платы потребителей за коммунальные услуги в соответствии с показаниями приборов учета и распределения общей платы за услуги в многоквартирном доме между всеми потребителями с учетом показаний индивидуальных и общего прибора учета, а также порядок расчета платы для каждого конкретного потребителя в многоквартирных домах, частично оборудованных индивидуальными приборами учета, должны регулироваться правилами предоставления коммунальных услуг, утверждаемыми Правительством РФ.
7. Рассматриваемая задача ежемесячной корректировки размера платы за коммунальные услуги значительно осложняется, если часть помещений в многоквартирном доме будет оборудована индивидуальными приборами учета, а часть нет. В данном случае, как показывает практика, в отсутствие соответствующей нормативной правовой базы оплата всех нормативных и сверхнормативных потерь соответствующих ресурсов во внутридомовых инженерных сетях, а также расходы этих ресурсов на общие домовые нужды зачастую необоснованно производится за счет потребителей, использующих помещения в многоквартирном доме, не оборудованные индивидуальными приборами учета. Эти вопросы должны быть урегулированы Правительством РФ.
8. При отсутствии у потребителей как индивидуальных, так и коллективных приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из нормативов потребления данных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге - соответствующими органами государственной власти в порядке, установленном Правительством РФ. На момент вступления в силу ЖК РФ нормативы потребления коммунальных услуг утверждены и применяются практически во всех муниципальных образованиях РФ.
9. Указанные нормативы зачастую установлены одинаковыми для всего жилищного фонда муниципального образования и не учитывают, например, разницы в необходимых объемах тепловой энергии для отопления жилых помещений в домах различного типа. В порядке утверждения данных нормативов, разрабатываемом Правительством РФ, предполагается предусмотреть возможность дифференциации нормативов потребления коммунальных услуг в зависимости от технических и строительных характеристик жилых зданий, а также от перечня коммунальных услуг, предоставляемых в жилых зданиях с различной степенью благоустройства.
10. Правительство РФ в соответствии с требованиями ч. 1 комментируемой статьи устанавливает правила предоставления коммунальных услуг гражданам, которые должны детально урегулировать отношения между исполнителями коммунальных услуг и их потребителями, определить правоотношения, возникающие между указанными лицами в процессе предоставления коммунальных услуг, установить права, обязанности и ответственность потребителей и исполнителей коммунальных услуг, а также определить порядок осуществления контроля за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Кроме того, в соответствии с положениями ч. 4 комментируемой статьи правила предоставления коммунальных услуг должны включать в себя и порядок изменения (снижения) размера этой платы при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
11. Размер платы за коммунальные услуги в соответствии с положениями ч. 2 комментируемой статьи рассчитывается с применением тарифов, установленных органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в соответствии с Федеральными законами "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ, "О газоснабжении в Российской Федерации" от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ, "Об электроэнергетике" от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ, "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ, "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ.
12. При расчете размера платы за коммунальные услуги необходимо учитывать, что каждый из названных федеральных законов имеет свою специфику установления тех или иных тарифов. Например, ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" предоставляет органам местного самоуправления право устанавливать надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса, которые производят ресурсы, используемые в процессе предоставления коммунальных услуг нанимателям жилых помещений, собственникам помещений в многоквартирном доме и собственникам жилых домов. При этом под потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, в отличие от общего понятия "потребители коммунальных услуг", в соответствии с ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" понимаются не только лица, пользующиеся помещениями в многоквартирных и индивидуальных жилых домах по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, иными актами федерального законодательства, но и товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные и специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации. Такие организации приобретают товары и услуги у организаций коммунального комплекса с целью предоставления коммунальных услуг нанимателям и собственникам помещений в многоквартирных домах.
13. Надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса, устанавливаемые органами местного самоуправления в соответствии с ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", также будут учитываться при определении размера платы за коммунальные услуги, вносимой непосредственными потребителями коммунальных услуг. Однако в соответствии с ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" предельные уровни тарифов на электрическую и тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, включая предельные уровни тарифов для населения, устанавливаются Правительством РФ с выделением предельных уровней для населения ежегодно до принятия Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении проекта федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и вводятся в действие с начала указанного года.
14. На основании постановлений Правительства РФ предельные уровни тарифов на электрическую и тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, включая предельные уровни тарифов для населения по субъектам РФ с учетом региональных и иных особенностей, устанавливает федеральный орган исполнительной власти - Федеральная служба по тарифам. Таким образом, тарифы на тепловую и электрическую энергию, устанавливаемые органами исполнительной власти субъектов РФ и используемые для расчета размера платы за электроснабжение и отопление для потребителей этих коммунальных услуг в муниципальных образованиях, не могут превышать предельные уровни, установленные Федеральной службой по тарифам. В то же время ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" предусмотрено, что надбавки для потребителей, устанавливаемые органами местного самоуправления, с 1 января 2008 г. могут превышать предельные уровни тарифов на электрическую и тепловую энергию.
15. ЖК РФ предусматривает одинаковый размер платы за коммунальные услуги для потребителей коммунальных услуг, использующих жилые помещения в многоквартирных жилых домах, управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья либо жилищными, жилищно-строительными, иными специализированными потребительскими кооперативами, и потребителей этих услуг, избравших иной способ управления своим домом, а также для собственников жилых домов и нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам найма в государственном или муниципальном жилищных фондах. Изменение формы собственности на жилое помещение или оснований его использования, например заключение договора найма вместо договора социального найма, образование или ликвидация товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, также не является основанием для изменения ранее установленного размера платы за коммунальные услуги для потребителей.
16. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Порядок снижения размера платы в указанных случаях должен определяться Правительством РФ. Такой порядок содержался в Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099. При приведении таких Правил в соответствие с ЖК РФ порядок снижения размера платы за коммунальные услуги при нарушении их качества может быть изменен.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Комментарий к статье 158

1. Статья 158 ЖК РФ развивает положения ст. 156 данного Кодекса в части определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимость дополнительного регулирования связана с особенностями оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, а также с необходимостью установления правовых последствий непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Нормы данной статьи распространяются на собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.
2. Положения ч. 1 ст. 158 ЖК РФ развивают норму ст. 210 ГК РФ, устанавливающую, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Содержание понятия собственности физических и юридических лиц в многоквартирных домах содержится в ст. 289 ГК РФ, определяющей, что "собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома". Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме в соответствии со ст. 290 ГК РФ понимаются "общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".
3. Нормы ЖК РФ конкретизируют и расширяют понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарии к ст. ст. 36 - 43 ЖК), а также устанавливают, что бремя содержания жилого помещения и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарии к ст. ст. 30, 39 ЖК) заключается во внесении собственниками помещений платы за содержание и ремонт жилого помещения. Собственники помещений участвуют в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно их доле в праве общей собственности на это имущество, определяемой в соответствии с нормами ст. 37 ЖК РФ.
4. Нормы ЖК РФ, определяющие обязанности собственников помещений по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, не устанавливают, что указанная плата должна вноситься собственниками помещений только лично, а в случае, предусмотренном ч. 4 комментируемой статьи, прямо возлагают часть этой обязанности на нанимателя, однако в случае нарушений обязанностей по внесению этой платы лицом, на которое возлагается ответственность за допущенное нарушение, является собственник помещения в многоквартирном доме.
5. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК). Часть 2 комментируемой статьи содержит новый подход к принятию решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и об определении размера платы за капитальный ремонт. Все вопросы организации капитального ремонта многоквартирного дома решают собственники помещения в многоквартирном доме. До вступления в действие ЖК РФ вопросы очередности и объемов проведения капитального ремонта многоквартирных домов, как правило, решали органы местного самоуправления.
6. Отношения по организации и оплате капитального ремонта многоквартирных домов урегулированы ст. 158 ЖК РФ исчерпывающим образом. Данный Кодекс не предусматривает возможность регулирования таких отношений нормативными правовыми актами органов государственной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Возможность предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам предусматривается ст. 165 ЖК РФ (подробнее см. комментарий к данной статье).
7. Согласно ч. 2 комментируемой статьи решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома (срок начала, необходимый объем работ) и об оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации. При непосредственном управлении многоквартирным домом решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием собственников помещений (ст. 164 ЖК), а при управлении ТСЖ, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом - органами управления соответствующей некоммерческой организации (ст. 137 ЖК).
8. Установление размера платы за капитальный ремонт органом местного самоуправления возможно как исключение в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня вступления в силу ЖК РФ не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161, ст. 18 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). В этом случае осуществление капитального ремонта может быть одним из условий проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации.
При этом обязательства по проведению капитального ремонта и его оплате возникнут между собственниками помещений и выбранной органом местного самоуправления управляющей организацией на основании договора управления (ч. 5 ст. 161 ЖК), а не правового акта органа местного самоуправления. Кроме того, размер платы за капитальный ремонт может устанавливаться органом местного самоуправления в случае, указанном в ч. 4 комментируемой статьи.
9. В зависимости от условий договора управления обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома может возникать у собственников помещений в таком доме как до проведения капитального ремонта, так и непосредственно после его проведения. Установление обязательной платы за капитальный ремонт в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения в конкретном многоквартирном доме ЖК РФ не предусматривает. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить иной порядок финансирования расходов на капитальный ремонт (например, накопление необходимых средств на капитальный ремонт, получение займа или банковского кредита, предварительная оплата ремонта управляющей организации и др.). При принятии решения о порядке финансирования расходов на капитальный ремонт собственники самостоятельно оценивают связанные с таким решением риски (влияние инфляции, риск смены управляющего и др.).
10. Если расходы возмещаются после проведения капитального ремонта, собственники помещений возмещают понесенные расходы лицу, проводившему ремонт: управляющему - при управлении управляющей организацией, подрядной организации - при непосредственном управлении. Срок возмещения расходов на капитальный ремонт согласовывается сторонами в договоре управления (при управлении управляющей организацией) либо договоре строительного подряда (при управлении ТСЖ или при непосредственном управлении).
11. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех новых собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Если права собственности на помещение в многоквартирном доме перешли к новому собственнику, то к нему переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 3 ст. 158 ЖК).
12. Если капитальный ремонт не проводился или все обязательства предыдущего собственника на момент отчуждения жилого помещения выполнены, то к новому собственнику никакие обязательства не переходят. В таком случае обязательства по оплате капитального ремонта впервые возникнут у нового собственника.
13. Согласно комментируемой статье размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. также комментарий к ст. 156 ЖК) устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Это в свою очередь означает, что собственники помещений при установлении размера этой платы должны согласовать между собой объем всех необходимых расходов на содержание многоквартирного дома, а также на его текущий и капитальный ремонт (подробнее см. комментарий к ст. 156 ЖК).
14. Если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является важным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК). В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным.

Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

1. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам части 6 настоящей статьи, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
2. Право на субсидии имеют граждане:
1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3) члены жилищных кооперативов;
4) собственники жилых помещений.
3. Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.
4. Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного частью 1 статьи 155 настоящего Кодекса.
5. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
6. При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.
7. Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации.
8. Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Российской Федерации, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов Российской Федерации. Субъектам Российской Федерации на цели, указанные в настоящей части, из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь, рассчитанная исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством Российской Федерации.
9. Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливается Правительством Российской Федерации.
10. Размер субвенции из бюджета субъекта Российской Федерации рассчитывается исходя из статистической информации о распределении населения муниципального образования относительно уровней среднедушевых доходов и из региональных стандартов:
1) нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;
2) стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференцированной по муниципальным образованиям;
3) максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
11. Орган местного самоуправления вправе применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление указанных в настоящей части субсидий финансируются за счет средств местного бюджета.
12. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное.

Комментарий к статье 159

1. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг является мерой по реализации гарантий социальной защиты при осуществлении гражданами права на жилище. Оплата жилых помещений и коммунальных услуг предусматривает выполнение гражданами денежных обязательств, вытекающих из договоров, являющихся основаниями пользования жилыми помещениями, без скидок на суммы рассчитанных субсидий и сумм предоставленных льгот. При этом гражданам, имеющим низкие доходы, в соответствии со ст. 159 ЖК РФ предоставляются адресные субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, кроме того, отдельным категориям граждан могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 160 ЖК).
2. Статья 159 ЖК РФ устанавливает порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, которые ранее предусматривались Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. ст. 15.2 и 15.4), утратившим силу с принятием ЖК РФ (ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (п. 13, 18, 20, 22 - 24, 32 ч. 1 ст. 2)). В тексте статьи сохраняется преемственность в регулировании института субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, однако при этом имеется и ряд важных уточнений по следующим направлениям:
2.1. Приведение в соответствие с законодательством РФ о разграничении полномочий между органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления. В соответствии с подп. 25 п. 2 ст. 26.3 ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" предоставление субвенций местным бюджетам для выплаты гражданам адресных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг в соответствии с устанавливаемыми органами государственной власти субъекта РФ стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг отнесено к предметам ведения субъекта РФ, при этом непосредственное предоставление субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг осуществляется органами местного самоуправления в форме реализации государственного полномочия.
2.2. Унификация терминологии. Поскольку системообразующим понятием в ЖК РФ является понятие жилого помещения, в тексте настоящего Кодекса используется понятие "субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг". Ранее использовавшееся в законодательстве в том же значении понятие "субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг" необходимо понимать в соответствии с терминологией, установленной ЖК РФ.
2.3. Введение порядка определения права на субсидию и расчета ее размера, исходя из региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, применяемых вместо размера платы, фактически начисленной получателю субсидии (заявителю) и членам его семьи.
2.4. Расширение перечня категорий получателей субсидий.
2.5. Детальное указание полномочий Правительства РФ по установлению порядка предоставления субсидий.
2.6. Определение возможности улучшения программы субсидий для граждан органами местного самоуправления.
2.7. Установление источников финансирования предоставления субсидий и обеспечения их предоставления; установление порядка определения размера бюджетного финансирования всех уровней бюджетной системы на цели предоставления субсидий.
3. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - субсидии) в странах с рыночной экономикой являются одним из основных инструментов социальной защиты граждан с низкими доходами при оплате жилого помещения и коммунальных услуг. В Российской Федерации данный институт действует с 1993 г. В настоящее время получателями субсидий являются около 15% российских семей. Основным принципом предоставления субсидий является возмещение разницы между нормативным уровнем платежей, связанных с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг, с одной стороны, и некоторым максимально допустимым с точки зрения общества уровнем расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (измеряется как процент от совокупного дохода семьи) - с другой.
4. Важным принципом предоставления субсидий является независимость размера субсидии от фактических расходов на цели оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. В ч. 1 комментируемой статьи указывается, что при расчете субсидии используются величины регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий (аналог понятия "социальная норма площади жилья", использовавшегося в ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики"), и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг.
5. Размер субсидий для семей со среднедушевым доходом выше установленного прожиточного минимума определяется как разница между установленным для муниципального образования размером регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг и величиной, соответствующей региональному стандарту максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
6. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается по правилам ч. 6 ст. 159 ЖК РФ.
7. Размер регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, должен устанавливаться раздельно для семей разного состава, а также для одиноко проживающих граждан.
8. Региональный стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи измеряется в процентах; на сегодня установленная в регионах величина этого показателя составляет от 10 (Москва) и до 22% в ряде регионов, установивших региональный стандарт, численно равный так называемому федеральному стандарту для целей межбюджетных отношений между федеральным бюджетом и бюджетами субъектов РФ (см. Постановление Правительства РФ "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 год" от 26 августа 2004 г. N 441).
9. ЖК РФ сохранил порядок определения размера субсидий для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума с использованием поправочного коэффициента. При этом размер субсидий определяется как разница между установленным для муниципального образования размером регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг и величиной, соответствующей максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, умноженной на поправочный коэффициент, равный отношению среднедушевого дохода в семье к прожиточному минимуму. Таким образом, законодатель осуществил перераспределение средств на оказание помощи в оплате жилых помещений и коммунальных услуг в пользу граждан, имеющих доходы ниже установленного прожиточного минимума, как нуждающихся в особой защите со стороны государства.
10. Следует подчеркнуть, что стандарт нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий (устанавливается субъектом РФ), может численно не совпадать с нормой предоставления жилого помещения по договору социального найма, устанавливаемой органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК), тем более с фактическим размером предоставленного жилого помещения. Очевидно, что на практике эти нормативы должны быть достаточно схожи, что потребует согласованного принятия решения органами государственной власти субъекта РФ и органа местного самоуправления. При согласовании решений следует исходить из принципа, что граждане, проживающие по договору социального найма, должны иметь возможность тратить на расходы по оплате предоставленного жилого помещения и коммунальных услуг приемлемую долю своих доходов.
11. В ч. 2 комментируемой статьи дается закрытый перечень категорий граждан, имеющих право на получение субсидии в зависимости от основания пользования жилым помещением. По сравнению с перечнем категорий граждан, которым право на получение субсидий предоставлялось в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики", перечень, содержащийся в ч. 2 ст. 159 ЖК РФ, расширен. Категории пользователей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и нанимателей по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда являются новыми. К категории собственников относятся в том числе члены товариществ собственников жилья и члены жилищных кооперативов, полностью выплатившие паевые взносы за жилые помещения. К категории членов жилищных кооперативов, как и ранее, относятся граждане, не выплатившие полностью паевой взнос за жилое помещение.
12. Фактически правом получения субсидий обладают все граждане, проживающие в жилых помещениях государственного и муниципального жилищных фондов, включая граждан, проживающих по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями в таком жилищном фонде. Именно поэтому в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи используется понятие "пользователи жилых помещений". К категории пользователей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов относятся:
- наниматели жилых помещений по договору социального найма (гл. 8), а также наниматели по договорам найма специализированных жилых помещений: наниматели служебных жилых помещений (ст. 104 ЖК), наниматели жилых помещений в общежитиях (ст. 105 ЖК), наниматели жилых помещений в домах маневренного фонда (ст. 106 ЖК), наниматели жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения (ст. 107 ЖК), наниматели жилых помещений фонда вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 108 ЖК);
- члены семьи нанимателей жилых помещений, проживающие с нанимателями и имеющие равные с ними права и обязанности (ч. 1 - 3 ст. 69 и ч. 6 ст. 100 ЖК);
- бывшие члены семьи нанимателей жилых помещений, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении и сохраняющие такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК);
- граждане отдельных категорий, которым для их социальной защиты предоставляются жилые помещения по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК).
13. Существенной новеллой ЖК РФ является распространение права на субсидию на граждан, проживающих по договору найма в частном жилищном фонде. Предполагается, что это будет способствовать повышению социальной и территориальной мобильности населения России, а также легализации отношений по найму жилья в частном жилищном фонде. Сам же размер субсидии не зависит от правового положения пользователя жилого помещения и определяется по правилам ч. 1 и 6 комментируемой статьи.
14. Анализ положений ЖК РФ позволяет определить категории граждан, которым субсидии не предоставляются: иностранные граждане, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное (ч. 12 ст. 159 ЖК); временные жильцы, проживающие безвозмездно в жилых помещениях у нанимателей по договору социального найма (ст. 80 ЖК); поднаниматели жилых помещений, предоставленных нанимателям по договорам социального найма или договорам найма в государственном, муниципальном или частном жилищных фондах (ст. 77 ЖК; ст. 685 ГК); ссудополучатели по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда (гл. 36 ГК); отказополучатели, которым право пользования жилым помещением предоставлено по завещательному отказу (ст. 33 ЖК), и получатели ренты, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК).
15. В соответствии с положениями ЖК РФ временные жильцы (ст. 80 ЖК) и поднаниматели (ч. 3 ст. 76 ЖК; ст. 685 ГК) не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ссудополучатели по договору безвозмездного пользования жилыми помещениями в частном жилищном фонде, отказополучатели, пользующиеся жилыми помещениями по завещательному отказу, и получатели ренты, проживающие в жилых помещениях на основании договоров пожизненного содержания с иждивением, не указаны в ч. 2 ст. 159 ЖК РФ в качестве получателей субсидий.
16. Субсидии предоставляются на основании заявительного принципа. Размер субсидии зависит от количества членов семьи, постоянно проживающих совместно с гражданином, обращающимся за субсидией. Число таких граждан определяет величину нормативной площади жилого помещения для семьи данного размера. Основные принципы определения количества членов семьи устанавливаются соответствующими разделами ЖК РФ: ч. 1 ст. 69 - для нанимателей жилых помещений, ч. 1 ст. 31 - для собственников жилых помещений. Расходы на оплату жилых помещений и коммунальных услуг членов семьи, проживающих отдельно от имеющих право на субсидии граждан, субсидированию не подлежат. Детальное регулирование порядка определения состава семьи в соответствии с ч. 7 комментируемой статьи должно быть осуществлено постановлением Правительства РФ.
17. Следует подчеркнуть, что указанная совокупность граждан не тождественна совокупности граждан, доход которых должен учитываться при расчете совокупного дохода семьи, что также должно быть предметом регулирования Правительства РФ (ч. 7 ст. 159 ЖК). В частности, в соответствии с п. 28 Положения о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденного Постановлением Правительства РФ "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" от 30 августа 2004 г. N 444, при определении совокупного дохода семьи в целях предоставления субсидий состоящие в браке родители (усыновители), одинокий родитель (усыновитель) и их несовершеннолетние дети, а также супруги считаются членами одной семьи независимо от того, раздельно или совместно они проживают.
18. Субсидии должны предоставляться гражданам органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением.
19. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг органами местного самоуправления является отдельным государственным полномочием, предусмотренным ч. 3 ст. 159 ЖК РФ. Орган местного самоуправления вправе уполномочить осуществлять предоставление субсидий муниципальное учреждение. В последние годы наметилась тенденция передачи соответствующих функций структурным подразделениям органов местного самоуправления, занимающимся вопросами социальной защиты населения (с 2006 г. - в рамках реализации делегированных субъектом РФ полномочий), которые имеют возможность реализовать программы унификации предоставления субсидий и предоставления практически той же категории граждан иных социальных выплат, устанавливаемых на местном и региональном уровне.
20. Для реализации этого государственного полномочия в соответствии с ч. 8 - 10 ст. 159 ЖК РФ в местные бюджеты из региональных бюджетов должны перечисляться необходимые средства.
21. В ч. 4 комментируемой статьи предусматривается обязательство предоставляющих субсидии органов перечислить сумму субсидии до наступления у гражданина обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Этим механизм предоставления субсидий отличается от действовавшего ранее компенсационного механизма, при котором сначала гражданин несет полные расходы, а потом часть расходов или все его расходы компенсируются денежной выплатой.
22. ЖК РФ (ст. 155) сохранил срок внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги, установленный ранее ЖК РСФСР, - до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, однако дал возможность устанавливать договором управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 155 ЖК) иной срок внесения платы, т.е. предоставил легальную возможность установления таким договором более раннего срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Одной из основных проблем развития института профессионального управления многоквартирными домами является временной разрыв между периодом осуществления затрат, связанных с обеспечением предоставления услуг по содержанию жилого помещения и коммунальных услуг, как правило, до начала месяца, в котором будут оказаны соответствующие услуги, и периодом сбора платежей потребителей, являющихся источником возмещения указанных затрат.
Факт установления договором управления более раннего срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет за собой обязательства соответствующих бюджетов по обеспечению своевременного перечисления субсидий гражданам.
23. Согласно комментируемой статье субсидии предоставляются гражданам. Таким образом, не допускается перечисление бюджетных средств предприятиям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги. Передача непосредственно гражданам права распоряжения всеми бюджетными ресурсами, выделяемыми на субсидирование жилищно-коммунального хозяйства, предусмотренная подпрограммой "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 797 и Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (абз. 4 ст. 15.1).
24. Основным механизмом реализации положений комментируемой статьи является перечисление средств на персонифицированные адресные счета граждан. Механизм перечисления субсидий на банковские счета граждан апробирован в ходе эксперимента, проведенного в 2002 - 2003 гг. на основании Постановления Правительства РФ "О проведении эксперимента по применению экономической модели реформирования жилищно-коммунального хозяйства" от 1 июля 2002 г. N 490. Исходя из местных особенностей могут использоваться и другие механизмы предоставления субсидий (перечисление средств по почте, доставка социальными работниками и т.п.). Детальный порядок предоставления субсидий устанавливается Правительством РФ.
25. Предоставление субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предполагает выполнение ее получателем своих обязательств по своевременному и полному внесению соответствующей платы согласно договорам найма или управления либо уставу товарищества собственников жилья или жилищного кооператива (см. комментарий к ст. 155 ЖК).
Невыполнение получателем субсидии своих обязательств может служить основанием для приостановки и последующего прекращения предоставления данной субсидии. Возникновение у получателя субсидии задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг само по себе не может являться основанием для прекращения ее предоставления. В этом случае получатель субсидии может заключить с кредитором по денежному обязательству соглашение по погашению возникшей задолженности. Соглашения по ее погашению должны заключаться не с органом местного самоуправления, предоставляющим субсидию, а с лицом, перед которым граждане имеют обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг согласно положениям федеральных законов, а также издаваемым в соответствии с ними постановлениям Правительства РФ или договорам. Но в случае невыполнения такого соглашения предоставление субсидии прекращается. Органы, предоставляющие субсидии, обязаны осуществлять необходимые меры контроля за своевременностью и полнотой внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за исполнением гражданином, имеющим задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, своих обязательств по ее погашению.
26. Частью 6 ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) было установлено, что для расчета объема межбюджетных трансфертов, передаваемых из бюджетов субъектов РФ бюджетам поселений, применяются региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг. Применение региональных стандартов получило дальнейшее развитие в нормах, содержащихся в ч. 6 - 11 ст. 159 ЖК РФ.
27. В соответствии с ч. 1 и 6 ст. 159 ЖК РФ при определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и при расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
28. Для установления размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг органам государственной власти субъекта РФ необходимо определить уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры индивидуальных жилых домов или многоквартирных домов, которые соответствуют средним условиям в каждом муниципальном образовании на территории субъекта РФ.
29. Под уровнем благоустройства дома целесообразно понимать наличие инженерных систем подачи в жилые помещения холодной и горячей воды, электрической и тепловой энергии, газа, отведения из жилых помещений сточных вод, печного отопления, газового оборудования (установок), работающего с использованием баллонов со сжиженным газом, водоразборных колонок и т.п. От уровня благоустройства зависит перечень видов предоставляемых гражданам коммунальных услуг. Под конструктивными и техническими параметрами индивидуальных жилых домов или многоквартирных домов целесообразно понимать этажность, материал стен, кровли, оборудование лифтом (лифтами), мусоропроводом и т.п.
30. Расчет размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг производится исходя из цен и тарифов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в тех домах, которые признаны соответствующими средним условиям в каждом конкретном муниципальном образовании.
При этом порядок расчета размеров региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг заключается в суммировании стоимости содержания и ремонта жилого помещения в "среднем (типичном) для данного муниципального образования доме" и стоимости всех видов коммунальных услуг, предоставляемых в таком доме, в расчете на 1 кв. м общей площади жилого помещения.
31. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг дифференцируется по муниципальным образованиям субъекта РФ (п. 2 ч. 10 ст. 159 ЖК). При этом органами государственной власти субъектов РФ могут устанавливаться один стандарт на несколько муниципалитетов с близкими средними условиями проживания граждан или отдельные стандарты для каждого муниципального образования.
32. ЖК РФ не содержит запрет устанавливать несколько региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг для одного муниципального образования. Региональные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг для нескольких принимаемых за "средние" домов целесообразно устанавливать в случае, если в муниципальном образовании четко выделяются разные типы жилья, резко различающиеся по условиям оплаты (например, индивидуальные жилые дома и многоквартирные дома). Другими словами, это может оказаться целесообразным тогда, когда оказывается затруднительно описать средние (типичные) условия для данного муниципального образования. В этом случае стандарты стоимости целесообразно устанавливать для "средних" домов из числа относящихся к каждому из типов.
33. Часть 7 ст. 159 ЖК РФ содержит поручение Правительству РФ установить порядок определения размера субсидий и их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановления и прекращения предоставления субсидий, определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан. ЖК РФ не предусматривает полномочия органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по изданию нормативных правовых актов по вопросам порядка и условий предоставления субсидий.
34. В ЖК РФ сохранен подход к финансированию расходов на предоставление субсидий, установленный ст. 15.3 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ). С 1 января 2005 г. 100% средств начисленных гражданам субсидий должны перечисляться в местные бюджеты из региональных бюджетов. Это связано с тем, что для органов местного самоуправления предоставление субсидий гражданам является выполнением государственных полномочий, возложенных федеральным законом.
35. Согласно подп. 25 п. 2 ст. 26.3 ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ (в ред. ФЗ от 4 июля 2003 г. N 95-ФЗ) к полномочиям органов государственной власти субъекта РФ по предметам совместного ведения, осуществляемым данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта РФ, относится предоставление субвенций местным бюджетам для выплаты гражданам адресных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.
36. Часть 8 комментируемой статьи устанавливает источники и процедуру финансирования расходов на предоставление субсидий. Из федерального бюджета бюджету субъекта РФ может передаваться финансовая помощь (субсидия на условиях долевого финансирования), рассчитанная исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством РФ. Из бюджета субъекта РФ местным бюджетам предоставляются субвенции (бюджетные средства, предоставляемые на безвозмездной и безвозвратной основе на осуществление целевых расходов). Из местных бюджетов субсидии перечисляются гражданам, за исключением городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, в которых субсидии перечисляются гражданам непосредственно из бюджетов данных субъектов РФ.
37. Положение ч. 8 комментируемой статьи о расчете размера финансовой помощи, передаваемой из федерального бюджета бюджету субъекта РФ, исходя из федеральных стандартов, не является новым. Ранее действующими положениями Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ч. 6 ст. 15) устанавливалось, что для расчета объема межбюджетных трансфертов, передаваемых из федерального бюджета бюджетам других уровней бюджетной системы Российской Федерации, применяются федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг. Виды и размеры таких стандартов, как и прежде, должны устанавливаться Правительством РФ. При этом органы местного самоуправления несут ответственность за осуществление отдельных государственных полномочий в пределах выделенных муниципальным образованиям на эти цели материальных и финансовых средств (п. 2 ст. 49 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ; п. 3 ст. 20 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ).
38. В соответствии с ч. 9 комментируемой статьи Правительством РФ устанавливается порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках.
39. ЖК РФ не указывает источник финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий. По аналогии с подп. 25 п. 2 ст. 26.3 ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ источником финансирования таких расходов должен быть региональный бюджет.
40. Средства, связанные с обеспечением выполнения органами местного самоуправления государственных полномочий по предоставлению гражданам субсидий, должны направляться на оплату оргтехники и ее обслуживание, компьютерные программы, оплату услуг связи, информационно-разъяснительную работу, выплату заработной платы и оплату других подобных расходов. При этом органы государственной власти субъектов РФ вправе централизованно приобретать и передавать муниципальным образованиям программное обеспечение, оборудование, материалы информационно-разъяснительного характера и другие средства материального обеспечения предоставления субсидий.
41. В ч. 10 комментируемой статьи устанавливается порядок расчета размера субвенций из бюджета субъекта РФ на предоставление субсидий. При расчете размера региональных субвенций используются статистическая информация о численности и распределении населения каждого из муниципальных образований по уровню среднедушевых доходов, а также установленные региональные стандарты, используемые при расчете величины субсидии (ч. 1 и 6 ст. 159 ЖК): региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференцированной по муниципальным образованиям, и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
42. Если в связи с незапланированным увеличением числа граждан, обратившихся за получением субсидий (например, при сокращении работников градообразующего предприятия), образуется дефицит денежных средств, направляемых на финансовое обеспечение предоставления органами местного самоуправления субсидий или на обеспечение предоставления субсидий, то законодательные органы государственной власти субъекта РФ для исполнения своего полномочия, установленного подп. 25 п. 2 ст. 26.3 ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", должны внести необходимые изменения в Законы о бюджете на очередной финансовый год. Основанием для такого изменения может быть обращение органа местного самоуправления в органы государственной власти субъекта РФ с информацией о невозможности полного выполнения возложенного государственного полномочия по предоставлению субсидий.
43. В соответствии с ч. 11 комментируемой статьи орган местного самоуправления вправе применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих субсидии. В этом случае финансирование дополнительных расходов на предоставление субсидий в указанном порядке осуществляется за счет средств местного бюджета.
44. По смыслу нормы ч. 11 комментируемой статьи органы местного самоуправления могут реализовать свое право одним из следующих способов (или их комбинацией):
- установить муниципальный стандарт нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, большего размера, чем соответствующий региональный стандарт;
- установить муниципальный стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи меньшего размера, чем соответствующий региональный стандарт;
- установить муниципальный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг большего размера, чем соответствующий региональный стандарт.
Поскольку такое право предоставлено органам местного самоуправления федеральным законом, то разрешение органов государственной власти субъектов РФ или какое-либо согласование с ними не требуется. Для применения органом местного самоуправления такого права также не требуется издание региональных актов.
45. ЖК РФ предусматривает в качестве общего правила право на получение субсидий физическими лицами, являющимися гражданами РФ. В качестве исключения ч. 12 комментируемой статьи допускает возможность предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг иностранным гражданам, если это предусмотрено международными договорами РФ. В остальных случаях субсидии иностранным гражданам не предоставляются.

Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

1. Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
2. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в порядке, установленном статьей 159 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 160

1. Часть 1 комментируемой статьи вводит компенсационный механизм обеспечения мер социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Категории таких граждан, порядок и условия предоставления им компенсаций, а также источники финансирования расходов на предоставление компенсаций устанавливаются федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. При этом в соответствии со ст. 8 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" до внесения соответствующих изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты (в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления компенсаций в соответствии со ст. 160 ЖК) сохраняется действующий на момент введения в действие ЖК РФ порядок предоставления указанных льгот.
2. Сущность компенсационного механизма заключается в возмещении гражданам произведенных ими расходов в размере, установленном законодательством РФ, законодательством субъектов РФ или местными правовыми актами. Сначала гражданин, имеющий право на компенсацию, несет в полном размере расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, а потом часть его расходов или все расходы на эти цели компенсируются предоставляемой такому гражданину денежной выплатой. Механизм предоставления компенсаций должен заменить механизм предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в виде скидки с оплаты для других категорий граждан, имеющих право на льготы. Ранее действующий механизм предоставления "натуральных льгот" заключался в освобождении гражданина, имеющего право на льготу, от оплаты части стоимости жилья и коммунальных услуг.
Этот механизм не является новым для законодательства. В частности, в соответствии с ФЗ "О статусе военнослужащих" право на ежемесячную 50-процентную денежную компенсацию расходов по оплате жилых помещений и коммунальных услуг имеют члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более.
3. В большинстве случаев размер предоставляемых в соответствии с федеральными законами льгот составляет 50% размера полной платы за жилые помещения и коммунальные услуги. В случае определения размера компенсации в процентном выражении от цен на содержание и ремонт жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги с изменением размера платы за жилые помещения и коммунальные услуги одновременно будет изменяться и величина компенсации. При других способах определения размера компенсации (например, в виде фиксированной суммы) необходимо устанавливать условия и порядок индексирования указанной суммы.
4. Согласно ч. 2 комментируемой статьи компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемые гражданам в денежной форме, включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в порядке, установленном ст. 159 ЖК РФ. Эта норма необходима для избежания предоставления повторной государственной помощи в осуществлении одного и того же платежа.
5. Если в соответствии с федеральным законом установлены ежемесячные денежные выплаты, предоставляемые не отдельно для оказания помощи в оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а одновременно для помощи в оплате более широкого перечня социально значимых товаров, работ и услуг, то действует иной порядок ее учета в доходах граждан. Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ (п. 7 ст. 154) установлено, что впредь до вступления в силу соответствующего федерального закона сумма ежемесячной денежной выплаты, установленной в соответствии с Законом РФ "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", Федеральными законами "О ветеранах", "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" и "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне", не учитывается при исчислении размера совокупного дохода семьи (одиноко проживающего гражданина) для оценки их нуждаемости при определении права на получение субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ
МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Комментарий к статье 161

1. Раздел VIII ЖК РФ посвящен регулированию основных положений в сфере управления жильем. Нормы, содержащиеся в данном разделе, направлены на решение ключевых задач в сфере управления, а именно: на создание условий для демонополизации рынка управления многоквартирными домами и развитие конкурентных отношений между организациями любых организационно-правовых форм; на регулирование перехода к самостоятельному выбору собственниками помещений в многоквартирном доме приемлемого для них способа управления домом; на снятие барьеров для создания товариществ собственников жилья и потребительских кооперативов в жилищной сфере.
2. В соответствии с ЖК РСФСР (ст. 17) управление жилищным фондом местных Советов народных депутатов должно было осуществляться исполнительными комитетами местных Советов и образуемыми ими органами управления, а управление ведомственным жилищным фондом - органами государственной власти (министерствами, государственными комитетами, ведомствами) и подчиненными им предприятиями, учреждениями, организациями. Несмотря на начало приватизации жилых помещений, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ст. ст. 22, 23) предусматривал, что обслуживание и ремонт жилого дома в целом должны были осуществляться жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями или их правопреемниками, обслуживающими этот дом до начала приватизации (ст. 24 указанного Закона).
3. ЖК РФ по-другому определил объект управления: объектом управления является многоквартирный дом. Таким образом, продекларирован так называемый пообъектный принцип управления, что существенно отличается от объекта управления по ЖК РСФСР - жилищного фонда. Поскольку "жилищный фонд" определен в новом ЖК РФ как "совокупность жилых помещений" (ст. 19), он не включает, в частности, общее имущество многоквартирного дома, по поводу которого должно приниматься большинство управленческих решений. С момента введения в действие ЖК РФ становится неправомерной практика выбора способа управления одновременно в отношении нескольких многоквартирных домов (квартала, района в городе или всего города). Это объясняется юридической определенностью обязанности собственников нести бремя содержания только своего имущества как индивидуально-определенного (квартира, нежилое помещение), так и общего имущества дома (ст. ст. 210, 289 ГК; п. 3 ст. 30 ЖК), а также индивидуальностью технических характеристик и состоянием дома, специфичностью потребностей собственников помещений.
Кроме того, ранее действовавший ФЗ "О товариществах собственников жилья" предусматривал управление "кондоминиумом", ныне от использования этого понятия законодатель отказался (см. подробнее комментарий к ст. 36 ЖК). В отличие от положений ФЗ "О товариществах собственников жилья" (ст. ст. 5, 20 - 22) действие разд. VIII ЖК РФ не распространяется на отношения по управлению несколькими компактно расположенными жилыми домами независимо от их объединения общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
4. Правовая конструкция управления многоквартирным домом, описанная в ЖК РФ, исходит из основных принципов государственной политики в жилищной сфере, изложенных в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425, в Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 и подпрограммы "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 797.
5. Часть 1 ст. 161 ЖК РФ впервые определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. Деятельность по управлению должна отвечать указанным в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ критериям независимо от выбранного собственниками помещений способа управления домом.
6. Управление может осуществляться как на профессиональной основе (управляющей организацией, управляющим), так и собственниками помещений непосредственно в доме или создаваемыми ими организациями (товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или специализированными потребительскими кооперативами).
7. Управление многоквартирным домом как функция собственников помещений содержательно должно включать в себя: постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координации и стимулированию деятельности непосредственных исполнителей (привлекаемых лиц), направленной на достижение наилучшего качества, а также контроль достижения планируемых результатов.
8. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. ЖК РФ предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
9. Указанный в ст. 161 ЖК РФ перечень способов управления является закрытым и расширению не подлежит. Ранее ФЗ "О товариществах собственников жилья" (п. 2 ст. 20) содержал открытый перечень способов управления в случае их установления федеральными законами и законами субъектов РФ. Так, например, с введением в действие ЖК РФ нельзя рассматривать в качестве легальных способов управления многоквартирным домом доверительное управление (гл. 53 ГК).
10. Исходя из содержания рассматриваемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных ЖК РФ. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается. В случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления с управляющей организацией способ управления, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, не изменяется. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, способ управления изменяется, что требует принятия общим собранием решения о ликвидации указанной некоммерческой организации (см. также комментарий к ст. 162 ЖК).
11. Часть 3 рассматриваемой статьи устанавливает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Эта норма Кодекса сохраняет преемственность по отношению к положениям ранее действовавшего ЖК РСФСР (п. 3 ст. 21). Собрание проводится в порядке, определенном положениями ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к названным статьям). Решение общего собрания собственников может быть принято путем как очного, так и заочного голосования. При заочном голосовании собственники помещений могут передать в письменной форме свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Собственник помещения в многоквартирном доме может участвовать в общем собрании как лично, так и через своего представителя, имеющего полномочия, основанные на доверенности на голосование, составленной в письменной форме (ч. 2 ст. 48 ЖК).
12. Муниципальные образования, субъекты РФ и Российская Федерация участвуют в принятии решений на общем собрании на равных условиях с другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Какие-либо исключения в объеме прав этих собственников помещений настоящим Кодексом не предусмотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени публично-правовых образований в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований и по их специальному поручению в собрании могут участвовать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. ст. 121, 125 и 214 ГК).
13. Реализуемый собственниками способ управления может быть изменен ими в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ликвидация товарищества собственников жилья или потребительского кооператива, управляющего многоквартирным домом, может производиться в соответствии с положениями ст. ст. 123 и 141 ЖК РФ.
14. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой подход соответствует общему правилу об обязательности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (ч. 5 ст. 46 ЖК). Решение общего собрания о выборе способа управления домом является обязательным и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (см. комментарий к ст. 46 ЖК).
15. Часть 4 ст. 161 ЖК РФ содержит исключение из общего правила, а именно: выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, согласно которому орган местного самоуправления обязан выбрать управляющую организацию, которая должна управлять многоквартирным домом, если собственниками помещений в этом доме в течение года не выбран способ управления этим домом или если принятое ими решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. По ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 18) в первый раз обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, возникает, если собственники не выполнили требование закона в течение года с момента введения в действие ЖК РФ.
16. Для установления факта отсутствия выбора собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года способа управления этим домом органу местного самоуправления необходимо выяснить, проводилось ли общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а также проверить его легитимность и ознакомиться с содержанием решения собрания. Решение собрания должно фиксироваться в протоколе, порядок хранения которого установлен ст. 46 ЖК РФ. Отсутствие реализации выбранного способа управления домом при непосредственном управлении подтверждается незаключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом об отсутствии реализации выбранного способа управления свидетельствует неосуществление собственниками действий по созданию такой организации. Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то это подтверждает нереализацию выбранного способа управления домом.
17. В случае, указанном в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться посредством открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правительством РФ. Правительственный акт может не только устанавливать процедуры объявления открытого конкурса, но и содержать порядок оценки предложений претендентов и условия выработки существенных условий договора управления с победителем конкурса. Указанная функция органов местного самоуправления должна исполняться до тех пор, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не будут самостоятельно осуществлять управление своим домом исходя из выбранного ими способа управления.
18. Часть 5 ст. 161 ЖК РФ устанавливает процедуру заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса, в обязательном порядке исходя из положений ст. 445 ГК РФ. В соответствии с ГК РФ управляющий предлагает собственникам помещений в соответствующем доме заключить договор на условиях, выработанных при открытом конкурсе.
Собственники помещений в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор, отказаться от подписания договора или предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий). Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели указанные в ГК РФ.
19. Управляющий, получивший от собственников помещений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в течение 30 дней со дня получения предложения собственников, в свою очередь, вправе подписать договор или передать разногласия на рассмотрение суда.
В случае непередачи в суд в 30-дневный срок управляющей организацией протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным. Право на обращение в суд с разногласиями имеет лишь сторона, для которой заключение договора является правом, а не обязанностью, т.е. управляющий. Если управляющий не высказывает возражений, то в суд может обратиться и собственник помещения. При этом управляющий вправе представить в суд свои предложения по содержанию условий договора управления.
Если стороны подписывают договор, то содержащиеся в нем условия считаются согласованными. Если управляющий передал разногласия на рассмотрение суда, то суд может определить условия договора управления и обязать собственников помещений заключить договор управления на этих условиях. Если собственники помещений уклоняются от заключения договора управления, управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
20. Поскольку в соответствии с ЖК РФ (ч. 4 ст. 162 и комментарий к ней) условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, то, если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия, отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления.
21. Срок действия договора управления, заключаемого собственниками помещений в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, не может превышать одного года (см. комментарий к указанной статье). Не позднее чем через год после заключения договора управления орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.
Если собственники помещений в многоквартирном доме вновь не принимают решение о выборе способа управления домом или не реализуют принятое ими решение, то согласно положениям ч. 4 - 8 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления обязан еще раз провести конкурс по выбору управляющего, и повторяется процедура заключения договора управления в обязательном порядке с выбранной управляющей организацией. В соответствии с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ очередное собрание собственников вправе выбрать любой способ управления.
22. Часть 7 ст. 161 ЖК РФ предусматривает меры защиты прав собственника помещения в многоквартирном доме, собственники помещений в котором в течение года не выбрали способ управления этим домом или приняли решение о выборе способа управления, но не реализовали его. Если муниципалитет в этой ситуации своевременно не исполнил обязанность, установленную ч. 4 - 6 комментируемой статьи, то любой заинтересованный собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
23. Часть 8 комментируемой статьи содержит условие заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. Такая процедура допускается, если конкурс в соответствии с законодательством РФ признан несостоявшимся. Основания признания открытого конкурса по выбору управляющей организации несостоявшимся предусматриваются п. 5 ст. 447 ГК РФ. В соответствии с ГК РФ конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся. Предполагается, что порядок заключения договора управления многоквартирным домом и его условия будут регламентироваться постановлением Правительства РФ, которое в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ устанавливает процедуру проведения открытого конкурса.
24. В ч. 9 комментируемой статьи сформулировано правило о необходимости управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Это объясняется тем, что многоквартирный дом - это единый сложный объект недвижимости. Управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно. При этом неизбежно принятие ими различных взаимоисключающих управленческих решений по поводу общего имущества многоквартирного дома, что является недопустимым.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Комментарий к статье 162

1. Содержание и ремонт многоквартирных домов осуществляются на основании договора с управляющей организацией при обязательном соблюдении единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений.
В современном законодательстве появилось новое понятие - "управляющая организация". Под управлением жилищным фондом понимается деятельность по обеспечению содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов, а также предоставлению коммунальных услуг.
2. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425, предусмотрено, что важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, что позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства.
Также в Концепции отмечается, что необходимой предпосылкой развития конкуренции является демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся:
- управление жилищным фондом;
- привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты;
- выполнение отдельных работ по обслуживанию многоквартирных домов (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и т.п.).
Ключевой проблемой реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать способ управления многоквартирным домом. В случае создания товарищества собственников жилья товарищество может управлять многоквартирным домом без привлечения других организаций. При этом договор управления не заключается, поскольку отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся на основании членства и договоры в данном случае не предусмотрены в силу природы названных отношений (см. комментарий к ст. 161 ЖК). Однако с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, товарищество заключает договоры, поскольку между названными субъектами отсутствуют отношения членства.
Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления управляющей организации. При выборе общим собранием собственников помещений данного способа управления необходимо выбрать такую организацию.
В отношении договоров, заключенных до вступления в силу настоящего Кодекса, ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что действие разд. VIII ЖК РФ распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными жилыми домами.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления и управляющей организации вправе устанавливать условия управления. В данном случае общее собрание может определить перечень необходимых работ и услуг, которые должны производиться управляющей организацией, стоимость работ и услуг, оказываемых управляющей организацией, или пределы стоимости таких работ и услуг и т.д. Конечно, желательно, чтобы условия, на которых будет заключаться договор управления, а также права и обязанности сторон договора на общем собрании были определены более четко и подробно.
4. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация (см. комментарий к ст. 161 ЖК). Это логично, поскольку обслуживание несколькими организациями одного многоквартирного дома вызовет большие затруднения и неудобства как для самих управляющих организаций, так и для собственников помещений в многоквартирном доме. Можно представить, как будет производиться уборка территории несколькими организациями: им придется делить территорию на части для уборки. Управляющим организациям нужно будет заключить несколько договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги в один многоквартирный дом, и т.д.
5. Управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой организационно-правовой формы собственности. Однако, как можно заметить, выбор организации для обслуживания жилищного фонда проводится далеко не на конкурсной основе, и конкуренции в данной сфере практически нет. Конкурентами (если так можно их назвать) жилищно-эксплуатационных организаций иногда выступают жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья. И практически по-прежнему в сфере управления жилищным фондом доминируют государственные и муниципальные управляющие организации.
При заключении собственниками жилых помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией последняя заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Собственники жилых помещений вправе для управления многоквартирным домом самостоятельно заключить договоры с эксплуатационными организациями и организациями, предоставляющими коммунальные услуги, поскольку предоставлением коммунальных услуг занимаются специализированные организации, имеющие свой штат специалистов, лицензию на право заниматься определенной деятельностью (если такая необходима). В случае, когда собственники жилых помещений организовали товарищество собственников жилья, то товарищество при осуществлении своей деятельности может самостоятельно управлять многоквартирным домом, но может и как юридическое лицо заключить договор с управляющей организацией, которая на основании этого договора будет проводить работы и оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Товарищество вправе самостоятельно выбирать такую организацию, если управляющая организация не выбрана общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 161 ЖК).
6. Договор управления многоквартирным домом заключается, с одной стороны, управляющей организацией или управляющим и, с другой стороны, собственниками помещений в многоквартирном доме. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположены дом и иные объекты недвижимости, а также предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений.
Собственник помещения в многоквартирном доме заключает договор управления с управляющей организацией. В этом случае договор управления заключается с каждым собственником в письменной форме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации. Несмотря на то что в ч. 1 комментируемой статьи установлено, что договор управления заключается с каждым собственником, думается, что не исключена возможность заключения одного договора управления со всеми собственниками. В этом случае договор управления будет с множественностью лиц на стороне собственника. Однако такое можно допустить, если в многоквартирном доме нет нежилых помещений. В одном многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников. Но при этом следует учесть, что оплата некоторых видов коммунальных услуг для собственников жилых помещений отличается от той же оплаты собственниками нежилых помещений. В связи с этим при наличии в многоквартирном доме жилых и нежилых помещений размер оплаты предоставления коммунальных услуг будет различным. А в одном договоре со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме установить разные размеры оплаты предоставления коммунальных услуг было бы неправильно.
В случае, когда общее собрание способом управления выбрало товарищества собственников жилья или кооператив, а последние самостоятельно многоквартирным домом управлять не стали, товарищество или кооператив заключают договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, где соответственно выступают стороной в договоре управления.
Договор управления является двухсторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.
Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.
7. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В комментируемой статье установлены существенные условия договора управления.
Перечень необходимых работ и услуг является существенным условием договора управления. Также в договор должен быть включен перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень коммунальных услуг содержится в настоящем Кодексе: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (см. комментарий к ст. 154 ЖК).
Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги на основании договора с организациями, и именно она несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг, перечень которых должен включаться в договор.
В договоре также должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома. Однако произвести описание общего имущества многоквартирного дома в договоре практически невозможно, да собственник жилого помещения может и не знать размера и состава всего общего имущества. Думается, что в данном случае к договору должен быть приложен поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера и состава помещений и общего имущества в многоквартирном доме либо какой-то другой технический документ. В комментируемой статье имеется указание на то, кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы и всю техническую документацию управляющей организации. При наличии товарищества собственников жилья или жилищного кооператива техническая документация на многоквартирный дом находится в этих организациях. Если таких организаций нет, то документации у собственников помещений может и не быть. Собственники помещений в многоквартирном доме, особенно граждане, вряд ли ее имеют. Думается, что разрешение этой проблемы могут взять на себя, например, органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Состав общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником помещения. Можно представить себе объем каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Возникает законный вопрос: зачем управляющей организации такое количество описаний состава общего имущества или такое количество одинаковых документов, прилагаемых к договору?
В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Если договор заключается с товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, то указываются цена договора по управлению всем многоквартирным домом и порядок ее определения. В этом случае общее собрание собственников помещений устанавливает обязательные платежи каждого собственника. В случае заключения договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в договоре указывается размер оплаты работ и услуг пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по содержанию и ремонту этого дома и платы за коммунальные услуги, а также порядок их взимания.
Кроме этого в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. Один из видов контроля за выполнением обязательств указан в ч. 11 комментируемой статьи. Там установлено, что управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении условий договора в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан в договоре управления, то управляющая организация предоставляет отчет ежегодно в течение первого квартала. При этом каждому собственнику помещения в многоквартирном доме должен быть послан такой отчет.
Если договор управления заключается с товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, то порядок контроля установить нетрудно. Другое дело, когда такой договор заключается с каждым собственником. В этом случае контроль за исполнением обязательств управляющей организацией будет делом не простым. А если каждый собственник помещения в многоквартирном доме установит свою форму и способ контроля, то управляющая организация должна будет только тем и заниматься, что отчитываться перед собственниками.
В договоре управления также должны быть отражены и условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Исполнение условий договора управления, перечисленных в комментируемой статье, не вызывает затруднений в случаях, когда договор заключается между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.
8. Настоящим Кодексом установлены минимальный и максимальный сроки, на которые может быть заключен договор управления. Договор заключается на срок не менее одного года, но не более чем на пять лет. После заключения договора управления управляющая организация в срок не позднее 30 дней должна приступить к исполнению своих обязанностей по данному договору, если иной срок не установлен договором управления. Соответственно если для управляющей организации установлен законом такой срок, то следовало бы установить в этом же законе и лицо, предоставляющее документацию управляющей организации, и срок ее предоставления. Так, например, в комментируемой статье говорится, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, а кем и в какие сроки ей предоставят эту документацию, в настоящем Кодексе не предусмотрено.
9. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление собственникам коммунальных услуг. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг.
Договор управления должен содержать нормы об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
10. Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным нормами ГК РФ.
Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.
В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управлением многоквартирным домом.
Договор управления может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК).
Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч. 3 ст. 161 настоящего Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления подлежит расторжению, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ.
11. По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить его на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия договора, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о прекращении договора либо об отказе стороны заключить новый договор или продлить действие уже заключенного договора. Судя по сроку, указанному в ч. 10 комментируемой статьи, где установлено, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен ли договор или нет, и соответственно она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. А возврат документации может означать, что управляющая организация не желает продлевать договор управления. Таким образом, без указания срока предупреждения об окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока не будет знать о желании собственников помещений продлить договор. Полагается, что этот срок в договоре необходимо прописать.
12. По окончании действия договора управления, за 30 дней до окончания срока его действия, управляющая организация обязана передать собственникам помещений в многоквартирном доме всю техническую документацию, которую передали ей собственники при заключении договора, и документацию по данному многоквартирному дому, которая была оформлена в период управления.
Передача производится выбранной общим собранием управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу, при отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.
После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
2. Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Комментарий к статье 163

1. Комментируемая статья регулирует порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. Специфика такого объекта управления заключается в том, что подобный многоквартирный дом находится в собственности одного публично-правового образования и ни одно жилое помещение не находится в собственности других лиц.
Таких многоквартирных домов в настоящее время немного, но после завершения бесплатной приватизации жилья с 1 января 2007 г. число их будет возрастать.
2. Субъектом права собственности многоквартирного дома, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, является одно лицо. Исходя из этого согласно ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления такими домами устанавливают, соответственно, Правительство РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления с учетом положений ЖК РФ.
3. Положения комментируемой статьи не могут применяться, если помещения в многоквартирном доме находятся в собственности нескольких публично-правовых образований (например, нескольких муниципальных образований или муниципального образования и частных лиц). В этом случае собственниками помещений в установленном порядке должен быть выбран один из способов управления, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
4. В ч. 2 комментируемой статьи устанавливается, что единственно возможным способом управления многоквартирными домами, указанными в ч. 1 ст. 163 ЖК РФ, является управление управляющей организацией. Управляющую организацию выбирает соответствующий орган власти или уполномоченное им лицо по результатам проведения открытого конкурса. По аналогии с положениями ч. 4 ст. 161 ЖК РФ выбор управляющей организации на открытом конкурсе целесообразно проводить в порядке, установленном Правительством РФ.
5. Требование законодателя о выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса соответствует цели обеспечения равных условий для деятельности организаций как муниципальной или государственной форм собственности, так и частной формы собственности. Управление многоквартирными домами, указанными в ч. 1 ст. 163 ЖК РФ, могут осуществлять и индивидуальные предприниматели. Условия договора управления с выбранной управляющей организацией должны соответствовать требованиям ст. 162 ЖК РФ.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарий к статье 164

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все общие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и без привлечения управляющей организации (управляющего). В отличие от положений ФЗ "О товариществах собственников жилья" ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавший Закон ограничивал возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя "не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам". Оптимальное число собственников помещений в многоквартирном доме, которым целесообразно использовать этот способ управления, определит практика.
2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры об оказании услуг по содержанию и (или) о выполнении работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двухсторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в доме превышало половину общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом исключает возможность привлечения профессионального управляющего (управляющей организации). Лицо, имеющее с собственниками помещений возмездные договоры об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.
4. К отношениям по рассматриваемым договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 38 ГК РФ) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК РФ) с учетом обязательных требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, технических регламентов, санитарных и технических норм и правил, устанавливаемых на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.), а также правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемых Правительством РФ (ч. 3 ст. 39 ЖК).
5. Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг. Договоры о холодном и горячем водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении (в том числе о поставке газа в баллонах), об отоплении (теплоснабжении, в том числе о поставке твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени.
В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры об электро-, газо-, тепло-, водоснабжении и водоотведении, а также договоры о продаже газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с собственниками помещений с любым обратившимся собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом.
К отношениям по договорам об электро-, газо-, тепло-, водоснабжении и водоотведении, а также по договорам о продаже газа в баллонах и твердого топлива применяются правила предоставления коммунальных услуг, устанавливаемые Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК).
6. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.
Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в доме.
Во-вторых, собственники помещений могут распределить между собой обязанности по управлению домом.
В-третьих, они могут в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме.
7. При выборе в качестве управомоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.
8. В случае привлечения собственниками помещений управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенности в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности "от лица общего собрания" ЖК РФ не предусмотрена.
9. Лицо, которому собственники помещений выдали письменные доверенности, не может считаться управляющим. Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенностей уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то для этого необходимо изменить способ управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений вправе в любое время выбрать на общем собрании предусмотренный п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления управляющей организацией (управляющим). Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям настоящего Кодекса к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
2. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Комментарий к статье 165

1. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает меры, осуществляемые органами местного самоуправления в целях создания благоприятных условий для управления многоквартирными домами собственниками помещений.
Обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм (п. 1 ч. 1) касается не только обеспечения при выборе управляющей организации равных возможностей как для частных организаций, так и для "служб заказчика", создаваемых в форме муниципальных или государственных предприятий и учреждений. Такие "службы заказчика" ранее назначались управлять "жилищным фондом" административным решением органов местного самоуправления или органов государственной власти субъектов РФ без проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
2. К мерам по обеспечению равных условий для деятельности управляющих организаций необходимо отнести предоставление на равных условиях в пользование нежилых офисных, производственных и складских помещений любым субъектам в сфере управления жильем. Указанные действия будут соответствовать положениям антимонопольного законодательства (ст. 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках"). Закрепление таких помещений за муниципальными унитарными предприятиями (государственными унитарными предприятиями) на праве хозяйственного ведения или за государственными или муниципальными учреждениями на праве оперативного управления ущемляет интересы организаций частной формы собственности, создает дискриминационные условия их участия в открытых конкурсах по выбору управляющих организаций, ограничивает, а порой и устраняет конкуренцию.
3. Согласно п. 2 ч. 1 комментируемой статьи органы местного самоуправления вправе предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья и потребительским жилищным и специализированным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Это могут быть как безвозмездная передача бюджетных средств, так и предоставление бюджетных кредитов и иные способы финансирования, предусмотренные бюджетным законодательством РФ.
4. Право органов местного самоуправления предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов реализуется отдельно от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Оплата муниципалитетом (как собственником части помещений) расходов на капитальный ремонт должна производиться в объеме, согласованном всеми собственниками помещений в доме.
5. В целях демонополизации сферы управления многоквартирными домами органы местного самоуправления должны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность (п. 3 ч. 1 ст. 165 ЖК). Это требование касается подготовки должностных лиц органов управления товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов и содействия развитию института частных управляющих - индивидуальных предпринимателей.
6. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи органы местного самоуправления и управляющие организации по запросам граждан обязаны предоставлять им информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, об объемах, перечне и параметрах качества выполняемых работ и оказываемых услуг, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги. Выполнение указанной обязанности не связывается законодателем с тем, установлены ли такие цены и тарифы в результате регулирования органами государственной власти или органами местного самоуправления либо они являются рыночными и установлены по согласованию сторон договоров.
В случае регулирования цен и тарифов, в частности, на коммунальные услуги такую информацию целесообразно запрашивать в органе местного самоуправления, а в случае установления цен и тарифов по согласованию сторон - в управляющей организации.
Установление ЖК РФ такой обязанности должно способствовать защите гражданами своих прав потребителей, а также позволит сравнивать предложения различных управляющих организаций, действующих в поселении, и обеспечит оптимальный выбор способа управления многоквартирным домом.

Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН
Москва, Кремль
29 декабря 2004 года
N 188-ФЗ

29 декабря 2004 года N 189-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>

--------------------------------
<*> Не приводится.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
(Перечень ссылок подготовлен специалистами
КонсультантПлюс)

"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием 12.12.1993)

"КОНСТИТУЦИЯ (ОСНОВНОЙ ЗАКОН) РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ - РОССИИ"
(принята ВС РСФСР 12.04.1978)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 215-ФЗ
"О ЖИЛИЩНЫХ НАКОПИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВАХ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 210-ФЗ
"ОБ ОСНОВАХ РЕГУЛИРОВАНИЯ ТАРИФОВ ОРГАНИЗАЦИЙ КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

"ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 N 189-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 22.08.2004 N 122-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМИ СИЛУ НЕКОТОРЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗАКОНОВ "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ ОРГАНИЗАЦИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ (ПРЕДСТАВИТЕЛЬНЫХ) И ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И "ОБ ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ ОРГАНИЗАЦИИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 05.08.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 06.10.2003 N 131-ФЗ
"ОБ ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ ОРГАНИЗАЦИИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 16.09.2003)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 04.07.2003 N 95-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ ОРГАНИЗАЦИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ (ПРЕДСТАВИТЕЛЬНЫХ) И ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 20.06.2003)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.03.2003 N 35-ФЗ
"ОБ ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКЕ"
(принят ГД ФС РФ 21.02.2003)

"ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 14.11.2002 N 138-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 23.10.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.10.2002 N 127-ФЗ
"О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)"
(принят ГД ФС РФ 27.09.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.07.2002 N 115-ФЗ
"О ПРАВОВОМ ПОЛОЖЕНИИ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 21.06.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2002 N 102-ФЗ
"О ТРЕТЕЙСКИХ СУДАХ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 21.06.2002)

"АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 24.07.2002 N 95-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 14.06.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 10.07.2002 N 86-ФЗ
"О ЦЕНТРАЛЬНОМ БАНКЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (БАНКЕ РОССИИ)"
(принят ГД ФС РФ 27.06.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 28.03.2002 N 32-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ"
(принят ГД ФС РФ 22.02.2002)

"ТРУДОВОЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 30.12.2001 N 197-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.12.2001)

"КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ" от 30.12.2001 N 195-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 20.12.2001)

"УГОЛОВНО-ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 18.12.2001 N 174-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.11.2001)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.12.2001 N 173-ФЗ
"О ТРУДОВЫХ ПЕНСИЯХ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 30.11.2001)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 01.11.2001)

"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.08.2001 N 129-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ И ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ"
(принят ГД ФС РФ 13.07.2001)

"НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 19.07.2000)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 02.01.2000 N 28-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ"
(принят ГД ФС РФ 24.11.1999)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 06.10.1999 N 184-ФЗ
"ОБ ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ ОРГАНИЗАЦИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ (ПРЕДСТАВИТЕЛЬНЫХ) И ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 22.09.1999)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.06.1999 N 119-ФЗ
"О ПРИНЦИПАХ И ПОРЯДКЕ РАЗГРАНИЧЕНИЯ ПРЕДМЕТОВ ВЕДЕНИЯ И ПОЛНОМОЧИЙ МЕЖДУ ОРГАНАМИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ОРГАНАМИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 04.06.1999)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 31.03.1999 N 69-ФЗ
"О ГАЗОСНАБЖЕНИИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 12.03.1999)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.03.1999 N 52-ФЗ
"О САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКОМ БЛАГОПОЛУЧИИ НАСЕЛЕНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 12.03.1999)

"НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 16.07.1998)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N 102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ 24.06.1997)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 27.05.1998 N 76-ФЗ
"О СТАТУСЕ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ"
(принят ГД ФС РФ 06.03.1998)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 119-ФЗ
"ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ"
(принят ГД ФС РФ 04.06.1997)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 09.01.1997 N 5-ФЗ
"О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ СОЦИАЛЬНЫХ ГАРАНТИЙ ГЕРОЯМ СОЦИАЛИСТИЧЕСКОГО ТРУДА И ПОЛНЫМ КАВАЛЕРАМ ОРДЕНА ТРУДОВОЙ СЛАВЫ"
(принят ГД ФС РФ 18.12.1996)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОНСТИТУЦИОННЫЙ ЗАКОН от 31.12.1996 N 1-ФКЗ
"О СУДЕБНОЙ СИСТЕМЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(одобрен СФ ФС РФ 26.12.1996)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.12.1996 N 159-ФЗ
"О ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ГАРАНТИЯХ ПО СОЦИАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКЕ ДЕТЕЙ-СИРОТ И ДЕТЕЙ, ОСТАВШИХСЯ БЕЗ ПОПЕЧЕНИЯ РОДИТЕЛЕЙ"
(принят ГД ФС РФ 04.12.1996)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 20.06.1996 N 81-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕГУЛИРОВАНИИ В ОБЛАСТИ ДОБЫЧИ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УГЛЯ, ОБ ОСОБЕННОСТЯХ СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИТЫ РАБОТНИКОВ ОРГАНИЗАЦИЙ УГОЛЬНОЙ ПРОМЫШЛЕННОСТИ"
(принят ГД ФС РФ 17.05.1996)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.06.1996 N 72-ФЗ
"О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"
(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)

"УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 13.06.1996 N 63-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 12.01.1996 N 7-ФЗ
"О НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОРГАНИЗАЦИЯХ"
(принят ГД ФС РФ 08.12.1995)

"СЕМЕЙНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 08.12.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.12.1995 N 208-ФЗ
"ОБ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ"
(принят ГД ФС РФ 24.11.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.11.1995 N 181-ФЗ
"О СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИТЕ ИНВАЛИДОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 20.07.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 28.08.1995 N 154-ФЗ
"ОБ ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ ОРГАНИЗАЦИИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 12.08.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 12.08.1995 N 144-ФЗ
"ОБ ОПЕРАТИВНО-РОЗЫСКНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"
(принят ГД ФС РФ 05.07.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 18.07.1995 N 108-ФЗ
"О РЕКЛАМЕ"
(принят ГД ФС РФ 14.06.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.07.1995 N 101-ФЗ
"О МЕЖДУНАРОДНЫХ ДОГОВОРАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 16.06.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 14.04.1995 N 41-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ТАРИФОВ НА ЭЛЕКТРИЧЕСКУЮ И ТЕПЛОВУЮ ЭНЕРГИЮ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 10.03.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 20.02.1995 N 24-ФЗ
"ОБ ИНФОРМАЦИИ, ИНФОРМАТИЗАЦИИ И ЗАЩИТЕ ИНФОРМАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 25.01.1995)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОНСТИТУЦИОННЫЙ ЗАКОН от 21.07.1994 N 1-ФКЗ
"О КОНСТИТУЦИОННОМ СУДЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(одобрен СФ ФС РФ 12.07.1994)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 14.06.1994 N 5-ФЗ
"О ПОРЯДКЕ ОПУБЛИКОВАНИЯ И ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ ФЕДЕРАЛЬНЫХ КОНСТИТУЦИОННЫХ ЗАКОНОВ, ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗАКОНОВ, АКТОВ ПАЛАТ ФЕДЕРАЛЬНОГО СОБРАНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 25.05.1994)

ЗАКОН РФ от 21.07.1993 N 5473-1
"ОБ УЧРЕЖДЕНИЯХ И ОРГАНАХ, ИСПОЛНЯЮЩИХ УГОЛОВНЫЕ НАКАЗАНИЯ В ВИДЕ ЛИШЕНИЯ СВОБОДЫ"

ЗАКОН РФ от 25.06.1993 N 5242-1
"О ПРАВЕ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА СВОБОДУ ПЕРЕДВИЖЕНИЯ, ВЫБОР МЕСТА ПРЕБЫВАНИЯ И ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ЗАКОН РФ от 27.04.1993 N 4866-1
"ОБ ОБЖАЛОВАНИИ В СУД ДЕЙСТВИЙ И РЕШЕНИЙ, НАРУШАЮЩИХ ПРАВА И СВОБОДЫ ГРАЖДАН"

ЗАКОН РФ от 19.02.1993 N 4530-1
"О ВЫНУЖДЕННЫХ ПЕРЕСЕЛЕНЦАХ"

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 19.02.1993 N 4528-1
"О БЕЖЕНЦАХ"

ЗАКОН РФ от 15.01.1993 N 4301-1
"О СТАТУСЕ ГЕРОЕВ СОВЕТСКОГО СОЮЗА, ГЕРОЕВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПОЛНЫХ КАВАЛЕРОВ ОРДЕНА СЛАВЫ"

ЗАКОН РФ от 24.12.1992 N 4218-1
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"

ЗАКОН РФ от 27.11.1992 N 4015-1
"ОБ ОРГАНИЗАЦИИ СТРАХОВОГО ДЕЛА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ЗАКОН РФ от 07.02.1992 N 2300-1
"О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ"

ЗАКОН РФ от 12.12.1991 N 2020-1
"О НАЛОГЕ С ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕХОДЯЩЕГО В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ ИЛИ ДАРЕНИЯ"

ЗАКОН РФ от 04.07.1991 N 1541-1
"О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ЗАКОН РФ от 15.05.1991 N 1244-1
"О СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИТЕ ГРАЖДАН, ПОДВЕРГШИХСЯ ВОЗДЕЙСТВИЮ РАДИАЦИИ ВСЛЕДСТВИЕ КАТАСТРОФЫ НА ЧЕРНОБЫЛЬСКОЙ АЭС"

ЗАКОН РФ от 18.04.1991 N 1026-1
"О МИЛИЦИИ"

ЗАКОН РСФСР от 22.03.1991 N 948-1
"О КОНКУРЕНЦИИ И ОГРАНИЧЕНИИ МОНОПОЛИСТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ТОВАРНЫХ РЫНКАХ"

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 02.12.1990 N 394-1
"О ЦЕНТРАЛЬНОМ БАНКЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (БАНКЕ РОССИИ)"

ЗАКОН СССР от 22.05.1990 N 1501-1
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ СССР ПО ВОПРОСАМ, КАСАЮЩИМСЯ ЖЕНЩИН, СЕМЬИ И ДЕТСТВА"

ЗАКОН СССР от 06.03.1990 N 1305-1
"О СОБСТВЕННОСТИ В СССР"

ЗАКОН СССР от 26.05.1988 N 8998-XI
"О КООПЕРАЦИИ В СССР"

"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 24.06.1983)

"ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И СОЮЗНЫХ РЕСПУБЛИК"
(приняты ВС СССР 24.06.1981)

"ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 11.06.1964)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 11.06.1964)

УКАЗ Президента РФ от 09.03.2004 N 314
"О СИСТЕМЕ И СТРУКТУРЕ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ"

УКАЗ Президента РФ от 28.04.1997 N 425
"О РЕФОРМЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

УКАЗ Президента РФ от 23.05.1996 N 763
"О ПОРЯДКЕ ОПУБЛИКОВАНИЯ И ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ АКТОВ ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ"

УКАЗ Президента РФ от 29.03.1996 N 432
"О РАЗВИТИИ КОНКУРЕНЦИИ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УСЛУГ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ И РЕМОНТУ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНЫХ ФОНДОВ"

УКАЗ Президента РФ от 21.01.1993 N 104
"О НОРМАТИВНЫХ АКТАХ ЦЕНТРАЛЬНЫХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 21.05.2005 N 315
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 15.04.2005 N 221
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ПОЧТОВОЙ СВЯЗИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 30.08.2004 N 444
"О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ СУБСИДИЙ НА ОПЛАТУ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 26.08.2004 N 441
"О ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТАХ ОПЛАТЫ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ПОРЯДКЕ ВОЗМЕЩЕНИЯ РАСХОДОВ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЬЯ НА 2005 ГОД"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 04.09.2003 N 552
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ПРИЗНАНИЯ ЖИЛЫХ ДОМОВ (ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ) НЕПРИГОДНЫМИ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ"

РАСПОРЯЖЕНИЕ Правительства РФ от 25.09.2002 N 1361-р
<О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ СТРАХОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 01.07.2002 N 490
"О ПРОВЕДЕНИИ ЭКСПЕРИМЕНТА ПО ПРИМЕНЕНИЮ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА"
(вместе с "УСЛОВИЯМИ УЧАСТИЯ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ПРОВЕДЕНИИ ЭКСПЕРИМЕНТА ПО ПРИМЕНЕНИЮ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА")

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 19.06.2002 N 439
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМ И ТРЕБОВАНИЙ К ОФОРМЛЕНИЮ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ, А ТАКЖЕ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ В КАЧЕСТВЕ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 17.05.2002 N 319
"ОБ УПОЛНОМОЧЕННОМ ФЕДЕРАЛЬНОМ ОРГАНЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕМ ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ, КРЕСТЬЯНСКИХ (ФЕРМЕРСКИХ) ХОЗЯЙСТВ, ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ В КАЧЕСТВЕ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 17.11.2001 N 797
"О ПОДПРОГРАММЕ "РЕФОРМИРОВАНИЕ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩЕ" НА 2002 - 2010 ГОДЫ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 17.09.2001 N 675
"О ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЕ "ЖИЛИЩЕ" НА 2002 - 2010 ГОДЫ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 09.04.2001 N 275
"О ФОНДЕ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ВРЕМЕННОГО ПОСЕЛЕНИЯ ЛИЦ, ПРИЗНАННЫХ БЕЖЕНЦАМИ, И ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 09.04.2001 N 273
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ ПОЭТАПНОГО РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 08.11.2000 N 845
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ЖИЛИЩНОМ ОБУСТРОЙСТВЕ ВЫНУЖДЕННЫХ ПЕРЕСЕЛЕНЦЕВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 26.09.2000 N 725
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ПОЧТОВОЙ СВЯЗИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 29.09.1999 N 1095
"ВОПРОСЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЖИЛЬЕМ УВОЛЬНЯЕМЫХ СО СЛУЖБЫ СОТРУДНИКОВ ОРГАНОВ ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОТИВОПОЖАРНОЙ СЛУЖБЫ МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ДЕЛАМ ГРАЖДАНСКОЙ ОБОРОНЫ, ЧРЕЗВЫЧАЙНЫМ СИТУАЦИЯМ И ЛИКВИДАЦИИ ПОСЛЕДСТВИЙ СТИХИЙНЫХ БЕДСТВИЙ, УЧРЕЖДЕНИЙ И ОРГАНОВ УГОЛОВНО-ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, А ТАКЖЕ ГРАЖДАН, УВОЛЕННЫХ СО СЛУЖБЫ ИЗ УКАЗАННЫХ ОРГАНОВ И УЧРЕЖДЕНИЙ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 18.02.1998 N 219
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301
"О ГОСУДАРСТВЕННОМ УЧЕТЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОДГОТОВКИ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ И ИХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 03.08.1996 N 937
"О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ГРАЖДАНАМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, НУЖДАЮЩИМСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ СУБСИДИИ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 17.07.1996 N 829
"О ПРИЕМНОЙ СЕМЬЕ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 17.07.1995 N 713
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ РЕГИСТРАЦИИ И СНЯТИЯ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПЕРЕЧНЯ ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ, ОТВЕТСТВЕННЫХ ЗА РЕГИСТРАЦИЮ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 20.02.1995 N 161
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПЕРЕЧНЯ КАТЕГОРИЙ РАБОТНИКОВ ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА, КОТОРЫМ МОГУТ БЫТЬ ПРЕДОСТАВЛЕНЫ СЛУЖЕБНЫЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ПРАВИЛ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ ПО ВЫВОЗУ ТВЕРДЫХ И ЖИДКИХ БЫТОВЫХ ОТХОДОВ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 19.04.1989 N 126
"О ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМИ СИЛУ РЕШЕНИЙ ПРАВИТЕЛЬСТВА РСФСР ПО ВОПРОСАМ КООПЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина СССР от 16.04.1988 N 477
"О ГАРАНТИИ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН, ВРЕМЕННО ОТСУТСТВУЮЩИХ В МЕСТЕ ПОСТОЯННОГО ЖИТЕЛЬСТВА ПО УСЛОВИЯМ И ХАРАКТЕРУ РАБОТЫ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЦК КПСС, Совмина СССР от 31.03.1988 N 406
"О МЕРАХ ПО УСКОРЕНИЮ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ КООПЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 25.09.1985 N 415
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, СОДЕРЖАНИЯ ЖИЛОГО ДОМА И ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ В РСФСР И ТИПОВОГО ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО, МУНИЦИПАЛЬНОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РСФСР"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 31.07.1984 N 335
"О ПОРЯДКЕ УЧЕТА ГРАЖДАН, НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В РСФСР"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 02.10.1965 N 1143
"О ХОДЕ ВЫПОЛНЕНИЯ ПЛАНА КООПЕРАТИВНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В 1965 ГОДУ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЦИК и СНК СССР от 04.01.1928
"О ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ"

"ПОЛОЖЕНИЕ ОБ УПРАВЛЕНИИ ДОМАМИ"
(утв. СНК РСФСР 08.08.1921)

ДЕКРЕТ ВЦИК от 20.08.1918
"ОБ ОТМЕНЕ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДАХ"

ПРИКАЗ Минрегиона РФ от 25.02.2005 N 18
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ДЛЯ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПОРЯДКА ВЕДЕНИЯ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ УЧЕТА ГРАЖДАН В КАЧЕСТВЕ НУЖДАЮЩИХСЯ В ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА, И ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ТАКИМ ГРАЖДАНАМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА"

ПРИКАЗ Минрегиона РФ от 25.02.2005 N 17
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ДЛЯ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО УСТАНОВЛЕНИЮ ПОРЯДКА ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАН МАЛОИМУЩИМИ В ЦЕЛЯХ ПОСТАНОВКИ НА УЧЕТ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ МАЛОИМУЩИМ ГРАЖДАНАМ, ПРИЗНАННЫМ НУЖДАЮЩИМИСЯ В ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ, ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ И НОРМ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА"

"ПОЛОЖЕНИЕ О БЕЗНАЛИЧНЫХ РАСЧЕТАХ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(утв. ЦБ РФ 03.10.2002 N 2-П)

ПРИКАЗ Госстроя РФ от 18.07.2002 N 149
"ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПЕРЕЧНЯ ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ, УПОЛНОМОЧЕННЫХ СОСТАВЛЯТЬ ПРОТОКОЛЫ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ В ОБЛАСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ"

ПРИКАЗ Минюста РФ от 10.04.2002 N 99
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМ РЕЕСТРОВ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ, НОТАРИАЛЬНЫХ СВИДЕТЕЛЬСТВ И УДОСТОВЕРИТЕЛЬНЫХ НАДПИСЕЙ НА СДЕЛКАХ И СВИДЕТЕЛЬСТВУЕМЫХ ДОКУМЕНТАХ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Главного государственного санитарного врача РФ от 25.10.2001 N 29
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ САНПИН 2.2.1/2.1.1.1076-01"
(вместе с "САНИТАРНЫМИ ПРАВИЛАМИ И НОРМАМИ "ГИГИЕНИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ИНСОЛЯЦИИ И СОЛНЦЕЗАЩИТЕ ПОМЕЩЕНИЙ ЖИЛЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И ТЕРРИТОРИЙ. САНПИН 2.2.1/2.1.1.1076-01", утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 19.10.2001)

ПРИКАЗ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ"

ПРИКАЗ Минюста РФ N 289, Госстроя РФ N 235, ФКЦБ РФ N 290 от 16.10.2000
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ВОЗНИКШЕЙ В СИЛУ ЗАКОНА ИЛИ ДОГОВОРА, А ТАКЖЕ О ПОРЯДКЕ РЕГИСТРАЦИИ СМЕНЫ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ В СВЯЗИ С ПЕРЕХОДОМ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ"

ПРИКАЗ Госстроя РФ от 28.06.2000 N 149
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ДАЛЬНЕЙШЕМУ РАЗВИТИЮ СТРАХОВАНИЯ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Госстроя РФ от 23.02.1999 N 9
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ПЛАНИРОВАНИЯ, УЧЕТА И КАЛЬКУЛИРОВАНИЯ СЕБЕСТОИМОСТИ УСЛУГ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА"

ПРИКАЗ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПРИКАЗ Госстроя РФ от 25.03.1998 N 17-66
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПРИКАЗ Минстроя РФ от 02.12.1996 N 17-152
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ "МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ ПО РАСЧЕТУ СТАВОК ПЛАТЫ ЗА НАЙМ И ОТЧИСЛЕНИЙ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ВКЛЮЧАЕМЫХ В СТАВКУ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ (ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ), МУНИЦИПАЛЬНОГО И ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА"

ПРИКАЗ МВД РФ от 23.10.1995 N 393
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПРИМЕНЕНИИ ПРАВИЛ РЕГИСТРАЦИИ И СНЯТИЯ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПРИКАЗ Минздрава СССР от 28.03.1983 N 330
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СПИСКА ЗАБОЛЕВАНИЙ, ДАЮЩИХ ПРАВО ЛИЦАМ, СТРАДАЮЩИМ ЭТИМИ ЗАБОЛЕВАНИЯМИ, НА ПЕРВООЧЕРЕДНОЕ ПОЛУЧЕНИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 N 82-О
"ПО ЗАПРОСУ ПЕРВОМАЙСКОГО РАЙОННОГО СУДА ГОРОДА ПЕНЗЫ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПУНКТА 5 СТАТЬИ 36 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 27.01.2004 N 1-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ПУНКТА 2 ЧАСТИ ПЕРВОЙ СТАТЬИ 27, ЧАСТЕЙ ПЕРВОЙ, ВТОРОЙ И ЧЕТВЕРТОЙ СТАТЬИ 251, ЧАСТЕЙ ВТОРОЙ И ТРЕТЬЕЙ СТАТЬИ 253 ГРАЖДАНСКОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЗАПРОСОМ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 N 350-О
"ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЗАПРОСА ЧЕРКЕССКОГО ГОРОДСКОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПОЛОЖЕНИЯ ЧАСТИ ПЕРВОЙ СТАТЬИ 4 ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 10.11.2002 N 281-О
"О ПРЕКРАЩЕНИИ ПРОИЗВОДСТВА ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ ОРГАНИЗАЦИИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И СТАТЬИ 6 УСТАВА ГОРОДА МОСКВЫ В СВЯЗИ С ЗАПРОСОМ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ И ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН В.П. ЖАРКО, А.В. ПАВЛЕНКО И В.А. ШМЕЛЕВА"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 09.04.2002 N 123-О
"ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ ГРАЖДАНИНА АВАНОВА АЛЕКСАНДРА ЯКОВЛЕВИЧА НА НАРУШЕНИЕ ЕГО КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ ПОЛОЖЕНИЯМИ ЧАСТИ 2 СТАТЬИ 11 ЗАКОНА ГОРОДА МОСКВЫ "ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ ГОРОДА МОСКВЫ"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 19.04.2001 N 71-О
"ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ ГРАЖДАНИНА БОРЗУНОВА НИКОЛАЯ НИКОЛАЕВИЧА НА НАРУШЕНИЕ ЕГО КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ СТАТЬЕЙ 68 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 02.11.2000 N 220-О
"ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЗАПРОСА СОВЕТСКОГО РАЙОННОГО СУДА ГОРОДА КРАСНОДАРА О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ СТАТЬИ 4 ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 16.05.2000 N 8-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ПУНКТА 4 СТАТЬИ 104 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)" В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ КОМПАНИИ "TIMBER HOLDINGS INTERNATIONAL LIMITED"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 05.11.1998 N 147-О
"ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЗАПРОСА ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ РЯДА ПОЛОЖЕНИЙ ЗАКОНА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ "О СТАТУСЕ ДЕПУТАТА ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО СОБРАНИЯ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПУНКТОВ 1, 3 И 4 СТАТЬИ 32 И ПУНКТОВ 2 И 3 СТАТЬИ 49 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 15 ИЮНЯ 1996 ГОДА "О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ" В СВЯЗИ С ЗАПРОСОМ СОВЕТСКОГО РАЙОННОГО СУДА ГОРОДА ОМСКА"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 N 4-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПУНКТОВ 10, 12 И 21 ПРАВИЛ РЕГИСТРАЦИИ И СНЯТИЯ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, УТВЕРЖДЕННЫХ ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 17 ИЮЛЯ 1995 Г. N 713"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 15.01.1998 N 2-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПОЛОЖЕНИЙ ЧАСТЕЙ ПЕРВОЙ И ТРЕТЬЕЙ СТАТЬИ 8 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 15 АВГУСТА 1996 ГОДА "О ПОРЯДКЕ ВЫЕЗДА ИЗ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ВЪЕЗДА В РОССИЙСКУЮ ФЕДЕРАЦИЮ" В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ ГРАЖДАНИНА А.Я. АВАНОВА"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 02.07.1997 N 10-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТЕЙ ПЕРВОЙ, ВТОРОЙ И ТРЕТЬЕЙ СТАТЬИ 2 И ЧАСТИ ШЕСТОЙ СТАТЬИ 4 ЗАКОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 5 ИЮЛЯ 1996 ГОДА "О СБОРЕ НА КОМПЕНСАЦИЮ ЗАТРАТ БЮДЖЕТА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО РАЗВИТИЮ ИНФРАСТРУКТУРЫ ГОРОДОВ И ДРУГИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ОБЛАСТИ И ОБЕСПЕЧЕНИЮ СОЦИАЛЬНО-БЫТОВЫМИ УСЛОВИЯМИ ГРАЖДАН, ПРИБЫВАЮЩИХ В МОСКОВСКУЮ ОБЛАСТЬ НА ПОСТОЯННОЕ ЖИТЕЛЬСТВО" В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН И.В. ШЕСТОПАЛЬКО, О.Е. САЧКОВОЙ И М.И. КРЮЧКОВОЙ"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 11.04.1997 N 51-О
"ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ ГРАЖДАНИНА ПЕЧЕНЕВА СЕРГЕЯ ЕВГЕНЬЕВИЧА КАК НЕ СООТВЕТСТВУЮЩЕЙ ТРЕБОВАНИЯМ ФЕДЕРАЛЬНОГО КОНСТИТУЦИОННОГО ЗАКОНА "О КОНСТИТУЦИОННОМ СУДЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПУНКТОВ 2 И 3 ЧАСТИ ПЕРВОЙ СТАТЬИ 11 ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 24 ИЮНЯ 1993 ГОДА "О ФЕДЕРАЛЬНЫХ ОРГАНАХ НАЛОГОВОЙ ПОЛИЦИИ"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 11.07.1996 N 76-О
"ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЗАПРОСА ДОРОГОМИЛОВСКОГО МЕЖМУНИЦИПАЛЬНОГО (РАЙОННОГО) СУДА ГОРОДА МОСКВЫ КАК НЕ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ТРЕБОВАНИЯМ ФЕДЕРАЛЬНОГО КОНСТИТУЦИОННОГО ЗАКОНА "О КОНСТИТУЦИОННОМ СУДЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 04.04.1996 N 9-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ РЯДА НОРМАТИВНЫХ АКТОВ ГОРОДА МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ, ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ И ГОРОДА ВОРОНЕЖА, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ ГРАЖДАН, ПРИБЫВАЮЩИХ НА ПОСТОЯННОЕ ЖИТЕЛЬСТВО В НАЗВАННЫЕ РЕГИОНЫ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТИ ПЕРВОЙ И ПУНКТА 8 ЧАСТИ ВТОРОЙ СТАТЬИ 60 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР В СВЯЗИ С ЗАПРОСОМ МУРОМСКОГО ГОРОДСКОГО НАРОДНОГО СУДА ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ И ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН Е.Р. ТАКНОВОЙ, Е.А. ОГЛОБЛИНА, А.Н. ВАЩУКА"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 N 3-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТЕЙ ПЕРВОЙ И ВТОРОЙ СТАТЬИ 54 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ ГРАЖДАНКИ Л.Н. СИТАЛОВОЙ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 05.02.1993 N 2-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ, СВЯЗАННОЙ С СУДЕБНЫМ ПОРЯДКОМ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ; О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ПОРЯДКА ВЫСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ САМОУПРАВНО ЗАНЯТЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С САНКЦИИ ПРОКУРОРА; О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ОТКАЗА В ВОЗБУЖДЕНИИ УГОЛОВНОГО ДЕЛА"

ЗАКЛЮЧЕНИЕ Комитета конституционного надзора СССР от 11.10.1991 N 26 (2-1)
"О РАЗРЕШИТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ ПРОПИСКИ ГРАЖДАН"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2003 N 5
"О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ ОБЩЕПРИЗНАННЫХ ПРИНЦИПОВ И НОРМ МЕЖДУНАРОДНОГО ПРАВА И МЕЖДУНАРОДНЫХ ДОГОВОРОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ от 20.01.2003 N 2
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКШИХ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ И ВВЕДЕНИЕМ В ДЕЙСТВИЕ ГРАЖДАНСКОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 16.04.2002 N КАС02-176
<О ПРИЗНАНИИ ЧАСТИЧНО НЕ СООТВЕТСТВУЮЩИМ ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ И НЕ ПОДЛЕЖАЩИМ ПРИМЕНЕНИЮ АБЗАЦА 1 ПУНКТА 8 ПОСТАНОВЛЕНИЯ СОВЕТА МИНИСТРОВ РСФСР ОТ 31.07.1984 N 335>

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 25.12.2000 N 78-Г00-61
<О ДЕЛЕ ПО ЖАЛОБЕ ТУМАСОВОЙ Л.А., ВАСИЛЬЕВОЙ Л.Н., ТАРАСОВА В.В., КОНЦЕВОГО В.В., МАРИНИЧЕВА Г.В., ПЕТРОВА Ю.В.>

РЕШЕНИЕ Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 по делу N 3-107/2000
<О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ПУНКТА 1.2 РАСПОРЯЖЕНИЯ ГУБЕРНАТОРА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ОТ 11.12.1998 N 1244-Р И ПУНКТА 2.3 В ЧАСТИ СЛОВА "СОБСТВЕННОСТЬ" РАСПОРЯЖЕНИЯ МЭРА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ОТ 19.02.1996 N 128-Р>

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53
<О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ>

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 N 8
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ КОНСТИТУЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ПРАВОСУДИЯ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 N 11
"О ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ РАССМОТРЕНИИ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ КООПЕРАТИВАМИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда СССР от 03.02.1988 N 1
"О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ РАССМОТРЕНИИ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ КООПЕРАТИВАМИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2
"О ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.1984 N 5
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКШИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Европейского суда по правам человека от 18.11.2004
<ДЕЛО ПРОКОПОВИЧ (PROKOPOVICH) ПРОТИВ РОССИИ> [англ.]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Европейского суда по правам человека от 18.12.1996
"ЛОИЗИДУ (LOIZIDOU) ПРОТИВ ТУРЦИИ" [рус. (извлечение), англ.]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Европейского суда по правам человека от 16.12.1992
"НИМИТЦ (NIEMIETZ) ПРОТИВ ГЕРМАНИИ" [рус. (извлечение), англ.]

ОБЛАСТНОЙ ЗАКОН от 27.06.2005 N 58-ОЗ
"О ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМ СИЛУ ОБЛАСТНОГО ЗАКОНА "О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЖИЛИЩА В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ"
(принят Областной Думой 31.05.2005)

ЗАКОН г. Москвы от 03.11.2004 N 66
"О ПАСПОРТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (КВАРТИР) В ГОРОДЕ МОСКВЕ"

ЗАКОН г. Москвы от 07.04.2004 N 21
"О МОНИТОРИНГЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЖИЛЫХ ДОМОВ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ"

ЗАКОН г. Москвы от 15.01.2003 N 22
"ОБ УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА МОСКВЫ"

ЗАКОН Республики Коми от 18.03.2002 N 43-РЗ
"О ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМИ СИЛУ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ В ОБЛАСТИ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА"
(принят Государственным Советом Республики Коми 27.02.2002)

ЗАКОН Санкт-Петербурга от 27.05.1999 N 110-22
"ОБ УСЛОВИЯХ И ПОРЯДКЕ УЧАСТИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА В СТРАХОВАНИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА"
(принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 05.05.1999)

ЗАКОН г. Москвы от 09.09.1998 N 21-73
"О ГАРАНТИЯХ ГОРОДА МОСКВЫ ЛИЦАМ, ОСВОБОЖДАЮЩИМ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ"

ЗАКОН г. Москвы от 11.03.1998 N 6
"ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ ГОРОДА МОСКВЫ"

"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ" от 21.07.1997 N 22-РЗ
(принят Советом Республики Парламента Кабардино-Балкарской Республики 07.05.1997)

ЗАКОН Республики Коми от 10.06.1997 N 30-РЗ
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ КОМИ"
(принят Государственным Советом Республики Коми 28.05.1997)

ЗАКОН г. Москвы от 13.11.1996 N 30
"ОБ УСТАНОВЛЕНИИ НОРМАТИВОВ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА МОСКВЫ И КОНТРОЛЕ ЗА ИХ СОБЛЮДЕНИЕМ"

ЗАКОН г. Москвы от 20.12.1995 N 26
"ОБ АДМИНИСТРАТИВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НАРУШЕНИЕ НОРМАТИВОВ МОСКВЫ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА"

ОБЛАСТНОЙ ЗАКОН от 04.05.1995 N 14-ОЗ
"О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЖИЛИЩА В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ"
(принят Областной Думой 28.04.1995)

"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН" от 02.03.1994 N ВС-22/32

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 26.10.2004 N 729-ПП
"О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЖИТЕЛЯМ ГОРОДА МОСКВЫ СУБСИДИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛИЩА"
(вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ О ПОРЯДКЕ И УСЛОВИЯХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИТЕЛЯМ ГОРОДА МОСКВЫ СУБСИДИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛИЩА")

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 01.10.2002 N 821-ПП
"О МЕРАХ ПО ДАЛЬНЕЙШЕМУ РАЗВИТИЮ СТРАХОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ГОРОДЕ МОСКВЕ"
(вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ О СИСТЕМЕ СТРАХОВАНИЯ В ГОРОДЕ МОСКВЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ", "ПОЛОЖЕНИЕМ О ГОСУДАРСТВЕННОМ УЧРЕЖДЕНИИ ГОРОДА МОСКВЫ "ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР ЖИЛИЩНОГО СТРАХОВАНИЯ")

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 22.01.2002 N 41-ПП
"О ПЕРСПЕКТИВАХ РАЗВИТИЯ И ПРАВИЛАХ РАЗМЕЩЕНИЯ СРЕДСТВ НАРУЖНОЙ РЕКЛАМЫ, ИНФОРМАЦИИ И ОФОРМЛЕНИЯ ГОРОДА"
(вместе с "ПРАВИЛАМИ РАЗМЕЩЕНИЯ СРЕДСТВ НАРУЖНОЙ РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ В Г. МОСКВЕ")

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 09.10.2001 N 896-ПП
"О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЖИТЕЛЯМ Г. МОСКВЫ, НУЖДАЮЩИМСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, СУБСИДИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛИЩА"
(вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ О ПОРЯДКЕ И УСЛОВИЯХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИТЕЛЯМ Г. МОСКВЫ, НУЖДАЮЩИМСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, СУБСИДИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛИЩА")

РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра от 18.09.2000 N 993-РМ
"О ПОРЯДКЕ ПОСТАНОВКИ НА УЧЕТ ПО УЛУЧШЕНИЮ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫМ СЛУЖАЩИМ ГОРОДА МОСКВЫ"
(вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ О ПОРЯДКЕ ПОСТАНОВКИ НА УЧЕТ ПО УЛУЧШЕНИЮ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫМ СЛУЖАЩИМ ГОРОДА МОСКВЫ")

РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра от 02.12.1999 N 1368-РМ
"О ПОРЯДКЕ ПРИЗНАНИЯ ГИБЕЛИ ИЛИ УНИЧТОЖЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (ДОМОВ)"
(вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ О ПОРЯДКЕ ПРИЗНАНИЯ ГИБЕЛИ ИЛИ УНИЧТОЖЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (ДОМОВ)")

РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра от 12.02.1996 N 70-РМ
"О СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОМОВ ЖСК, СФОРМИРОВАННЫХ В 1995 - 1996 ГГ."
(вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ О СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОМОВ ЖСК")

РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра от 04.03.1994 N 101-РМ
"О МЕРАХ ПО ПРЕСЕЧЕНИЮ ПРОТИВОПРАВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Моссовета "ОБ УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНОГО ДЕЛА В МОСКВЕ" от 28.07.1924