Author: ConsultantPlus

Название документа
"КОММЕНТАРИЙ К НОВОМУ ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(постатейный)
(А.А. Титов)
(Юрайт-Издат, 2005)
Дата
10.03.2005
Источник публикации
"Юрайт-Издат", 2005
Автор
ТИТОВ А.А.
Примечание к документу
См. также следующий материал:
"ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(под ред. П.В. Крашенинникова)
(Статут, 2005)

См. также следующий материал:
"КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 29 ДЕКАБРЯ 2004 Г. N 188-ФЗ (ПОСТАТЕЙНЫЙ)"
(В.В. Глазов)
(ЗАО Юстицинформ, 2005)
Текст документа

КОММЕНТАРИЙ
К НОВОМУ ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

А.А. ТИТОВ

Титов А.А., специалист по жилищному законодательству, кандидат юридических наук, доцент; Государственный советник Российской Федерации 2-го класса. Заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин ИГУМО. Автор многих публикаций по жилищному законодательству, в том числе "Комментария к жилищному законодательству Российской Федерации" и "Комментария к Жилищному кодексу РСФСР" (1999 - 2004 гг.).

ВСТУПИТЕЛЬНАЯ СТАТЬЯ

С 1 марта 2005 г. вступил в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации. С принятием нового Кодекса полностью или частично прекращено действие Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) и некоторых основных законов жилищного законодательства, в том числе Законов РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". Конкретный порядок применения указанных правовых актов определен Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Как известно, подготовка проекта Жилищного кодекса РФ началась давно. Однако реальные шаги в этом направлении были предприняты только в 2004 г. Он был принят в рамках пакета 27 федеральных законов по формированию рынка доступного жилья. Доступное жилье - реальность или очередной миф? Это покажет время. Однако ясно, что для реализации данной задачи в первую очередь необходима правовая база. Принятие Кодекса следует рассматривать как прогрессивное явление, поскольку старое жилищное законодательство не отвечало нынешним условиям развития государства и общества и, следовательно, служило тормозом в формировании новых жилищных отношений.
К сожалению, не все положения нового Кодекса проработаны в достаточной степени: имеются определенные погрешности, в частности, неясен смысл некоторых статей. Однако в целом следует отметить огромную работу, проведенную в короткие сроки разработчиками данного Кодекса и других законов, которые послужили основой для кардинального обновления жилищного законодательства.

I. Основные тенденции развития жилищного законодательства,
формирования рынка жилья

Повышение качества и доступности жилья на сегодняшний день - первостепенная задача. С начала рыночной реформы резко упали объемы жилищного строительства, значительно снизились доходы большей части населения страны. При этом на основании нового законодательства очередникам на получение социального жилья выделялась только часть вновь построенных жилых помещений. Хроническое недофинансирование содержания и ремонта (в том числе капитального) жилищного фонда создавало угрозу выбытия значительного объема жилищного фонда и даже отказа от нового жилищного строительства. Основные средства были направлены на "латание дыр", т.е. на содержание и ремонт имеющегося жилья.
Три основные задачи жилищной реформы следующие:
- изменение финансового механизма улучшения жилищных условий граждан, решение этого вопроса в основном за счет собственных доходов и заемных (кредитных) средств;
- разрушение монополизма на рынках строительства, который ведет к резкому росту стоимости жилья;
- обеспечение гарантий права собственности добросовестных приобретателей жилых помещений.
Безусловно, для решения указанных выше задач требуется законодательная база, в которой нашли бы отражение происшедшие в стране за последние 15 лет изменения. В короткие сроки был разработан и принят ряд основных федеральных законов, основная цель которых - формирование рынка доступного жилья.
В 2004 г. в качестве законодательной инициативы в Государственную Думу был внесен так называемый "пакет 27 законов". В их числе проекты:
1. Жилищного кодекса Российской Федерации;
2. Градостроительного кодекса Российской Федерации;
Федеральных законов:
3. О внесении изменений в часть первую статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации;
4. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации;
5. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
6. О кредитных историях;
7. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О кредитных историях";
8. О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации";
9. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах";
10. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах";
11. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
12. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
13. О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине";
14. О внесении изменения в статью 146 части второй Налогового кодекса Российской Федерации;
15. О внесении изменения в статью 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации;
16. О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации;
17. О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации;
18. О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации;
19. О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю";
20. О внесении изменения в статью 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации;
21. О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации;
22. Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания;
23. О внесении изменений в статью 256 Налогового кодекса Российской Федерации;
24. Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса;
25. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса";
26. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья;
27. О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан.
Многие из указанных Законов приняты практически одновременно с Жилищным кодексом РФ.
Вместе с тем следует отметить, что законодательная работа, конечно, не ограничивалась указанными 27 законами. Их принятие в свою очередь повлекло внесение поправок в другие законы. Необходимо также иметь в виду, что соответствующие законы должны быть приняты не только на федеральном, но и на региональном уровнях. Поэтому можно говорить о создании принципиально новой правовой базы для регулирования жилищных отношений. Для общей ориентации относительно законотворческой (законодательной) работы рассмотрим некоторые из них.
Гражданский кодекс РФ, в том числе ст. 130, не относил незавершенное строительство к объектам недвижимого имущества. Следовательно, данные объекты не подлежали государственной регистрации и не использовались в гражданском обороте, например, для ипотеки. Теперь незавершенное строительство, зарегистрированное в учреждении юстиции как недвижимость, может быть предметом ипотеки. Для этого были внесены изменения (дополнения) в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, Федеральные законы от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Пункт 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, в котором защищались интересы бывших членов семьи собственников (они сохраняли право пользования жилым помещением при переходе права собственности к другому лицу), в этой части уже не действует. Кроме того, в п. 4 этой же статьи сняты ограничения на сделки с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние (ранее требовалось обязательное согласие органа опеки и попечительства). Теперь такое согласие на сделку требуется лишь в случаях, когда родители ограничены или лишены родительских прав.
В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в целом упрощен порядок использования недвижимости, в том числе жилья для ипотеки. Например, исключена нотариальная форма ипотечного договора, предметом залога может быть незавершенное строительство, не требуется указания места жительства гражданина (необходимы только паспортные данные) и др. Вместе с тем в случае невыполнения обязательств со стороны должника (залогодателя) он вместе со всеми проживающими лицами подлежит выселению из жилого помещения. При этом резко сужается участие органов опеки и попечительства в деле защиты прав несовершеннолетних граждан.
Даже приведенные примеры свидетельствуют о том, что изменения, внесенные в законодательство, прежде всего обеспечивают интересы собственников жилья (ими являются не только граждане, но и другие лица), а также банков и других кредитных учреждений (для них существенно снижены риски невозврата кредитов (заемных средств)). Здесь беспокоит создание правовой базы для возможного лишения жилья граждан, в том числе несовершеннолетних, которые в лучшем случае могут быть переселены в специальные временные фонды, формирование которых было возложено на субъекты РФ.

II. Новое жилищное законодательство и другие акты,
содержащие нормы жилищного права

Жилищный кодекс РФ является базовым в системе актов жилищного законодательства. Другие нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не должны противоречить нормам Жилищного кодекса, принимаются в соответствии с нормами Жилищного кодекса и в их развитие. В частности, это нашло отражение в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая посвящена именно жилищному законодательству.
Из теории права известно, что все российское право подразделяется на отдельные отрасли права и соответственно - на отрасли законодательства. В основе этого разграничения лежат предмет и метод (методы) правового регулирования тех или иных общественных отношений. Не следует смешивать понятия "жилищное законодательство" и "жилищное право". Жилищное законодательство включает в себя Жилищный кодекс РФ, другие акты жилищного законодательства, которые принимаются специально для регулирования жилищных отношений. Жилищное право как отрасль права можно представить как совокупность (систему) всех правовых норм, регулирующих жилищные отношения.
Нормы жилищного права (жилищные нормы) содержатся не только в актах жилищного законодательства, но и в других правовых актах, например в Конституции РФ (ст. 25, 27 и 40), Гражданском кодексе РФ (гл. 18 и 35), в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Поэтому жилищное право, которое включает нормы жилищного законодательства и других актов, содержащих жилищные нормы, по своему составу (набору) правовых норм преобладает над жилищным законодательством.
Вместе с тем жилищное законодательство - это основной правовой массив данной отрасли законодательства, нормами которого регулируются жилищные отношения. К сожалению, сказанное выше не учтено в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая называется "Жилищное законодательство". На наш взгляд, следовало бы назвать указанную статью "Жилищное законодательство и иные акты, содержащие нормы жилищного права", как, например, это сделано в ст. 3 Гражданского кодекса РФ ("Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права") или в ст. 5 Трудового кодекса РФ ("Трудовое законодательство и иные акты, содержащие нормы трудового права").
Автору данного Комментария не хотелось бы вступать в дискуссию о месте жилищного права (как отрасли права) в системе российских отраслей права, поскольку это отдельная тема и в основном теоретического характера. Однако в ряде публикаций говорится о том, что жилищное право - комплексная отрасль права, которая содержит нормы гражданского, административного и других отраслей права <*>. На наш взгляд, такие суждения вообще противоречат теории права и не отражают действительность, поскольку отдельная отрасль права не может состоять из норм других отраслей права (другой отраслевой принадлежности). Некоторые авторы традиционно относят жилищное право к подотрасли гражданского права и даже считают, что жилищные отношения как бы самостоятельно не существуют. В этих изданиях отмечено, что "жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности" <**>. При этом авторы подобных утверждений не учитывают, что жилищное законодательство 20 лет назад выделилось в самостоятельную отрасль и отдельно упоминается в ст. 72 Конституции РФ.
--------------------------------
<*> Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2003. С. 50.
<**> Толстой Ю.К. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Пост-Фактум, 1996. С. 10; Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2001. С. 207 - 293.

В отличие от гражданского законодательства, которое находится только в ведении Российской Федерации, жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому соответствующие правовые акты принимаются как на федеральном, так и региональном уровнях. Даже с этой точки зрения нет необходимости искусственно увязывать гражданское и жилищное право, не считая последнее самостоятельной отраслью права. На наш взгляд, одновременно с принятием нового Жилищного кодекса РФ следовало бы исключить из ст. 672 Гражданского кодекса РФ п. 3, поскольку он устанавливает определенную зависимость Жилищного кодекса от Гражданского.

III. Право граждан на жилище и другие
конституционные гарантии, касающиеся жилища

Жилищный кодекс РФ, как следует из его ст. 4, регулирует жилищные отношения с участием многих субъектов. Однако ясно, что центральное место в нем занимает гражданин (человек). Только гражданину нужно для проживания жилище, и указанное право закреплено в ст. 40 Конституции РФ. Это право согласно ч. 2 ст. 17 Конституции РФ, как и другие права и свободы, неотчуждаемо и принадлежит каждому от рожденья, т.е. его нельзя передать другому лицу или отказаться от него. Такие права называют естественными, в частности, в некоторых источниках право на жилище относят к социально-экономическим правам.
Нужно отметить, что в юридической литературе по вопросу, что означает право на жилище, нет единого мнения. В этой связи существует проблема доктринального определения права граждан на жилище <*>.
--------------------------------
<*> Подробно данная проблема освещена в статье Л.М. Пчелинцевой "Современный этап развития учения о праве граждан на жилище: теоретические аспекты" // Жилищное право. 2004. N 3. С. 76 - 91.

В одном из комментариев по жилищному законодательству разъясняется следующее:
"Право на жилище... нельзя понимать только в качестве обязанности государства предоставлять каждому, находящемуся на территории России, жилое помещение. Суть конституционной нормы видится в другом: никто в Российской Федерации не может быть вынуждаем к бродяжничеству, к жизни "на улице". Это связано с тем, что конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте - место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий "домашний очаг", защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. С этой точки зрения в качестве жилища могут быть ночлежные дома и другие помещения, приспособленные для проживания граждан. Поэтому право на жилище может быть рассмотрено в качестве требования, сформулированного как нравственный принцип социального общества: каждый вправе иметь крышу над головой. Во-вторых, здесь закрепляется правовой принцип, обращенный ко всем ветвям власти и определяющий требования к должностным лицам и содержанию нормативных актов. В-третьих, конституционная норма включает в себя и субъективное право требования каждого обеспечить его жилищем способами, имеющимися как у государства, так и у юридических лиц (организаций). В России жилищем до сих пор является помещение, которое в некоторых развитых странах не признается таковым. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление нашего быта. Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него - с правом проживания именно в таком помещении..." <*>.
--------------------------------
<*> Комментарий к жилищному законодательству РФ / Отв. ред. Г.А. Жилин. М.: Норма, 2002. С. 1 - 2.

Удивляет, что этот "нравственный принцип социального общества: каждый вправе иметь крышу над головой", в какой-то мере нашел отражение в ст. 2 Жилищного кодекса РФ, где формулировки об обязанности органов государственной власти и местного самоуправления в части реализации права граждан на жилище отличаются особой осторожностью ("обеспечивают создание условий для осуществления права на жилище, содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, стимулируют жилищное строительство..."). Можно сказать, что редакция ст. 40 Конституции РФ не отличается конкретностью. Это так. Однако надо полагать, для того и принимался новый Жилищный кодекс, чтобы "снять" все неопределенности. А из ст. 2 Жилищного кодекса РФ неясно, каким образом каждому гражданину должно быть обеспечено право на жилище (а не крыша над головой).
Представляется, что из Конституции РФ следует: государство в лице соответствующих органов (должностных лиц) должно позаботиться о каждом в зависимости от его имущественного, социального положения и иного статуса. Иначе говоря, кто-то должен получить бесплатное (социальное) жилье, кто-то - с частичной оплатой его стоимости, а кто-то (более состоятельный) должен решить задачу обеспечения жильем с помощью различных льгот, например налоговых. Перекладывать эту важную (для многих "неподъемную") задачу на самих граждан нельзя. Кроме того, полагаем, что отождествление понятия "право на жилище" только с правом граждан быть обеспеченными жилым помещением является неполным и не соответствует его содержанию, определенному Конституцией РФ.
Конституционное право на жилище, по нашему мнению, должно подкрепляться (наряду с гарантией обеспечения жильем) указанными ниже составными частями, без которых оно не может быть реализовано.
1) Осуществление гражданами права на передвижение, избрание места пребывания и жительства.
Право на жилище не может быть осуществлено без права граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Законом РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" введен регистрационный учет граждан вместо прописки. Однако в правоприменительной практике по этому вопросу возникли сложности. Ранее действующее законодательство, в частности Жилищный кодекс РСФСР (ч. 1 ст. 54), право граждан на жилище (на вселение и проживание в жилом помещении) неразрывно связывало с пропиской лица на данной жилой площади. Аналогичную позицию занимали суды, руководствуясь Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства". Норма ч. 1 ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР, где под записью о вселении в установленном порядке подразумевалась лишь прописка, была признана Конституционным Судом РФ неконституционной (Постановление от 25 апреля 1995 г. N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой"). В указанном Постановлении отмечено, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием регистрации прав и свобод гражданина, в том числе права на жилище.
В ряде субъектов РФ вводились ограничения для иногородних граждан, прибывших на жительство в эти регионы. Например, действовал Закон города Москвы от 14 сентября 1994 г. N 15-67 "О сборе за компенсацию затрат городского бюджета по развитию инфраструктуры города и обеспечению социально-бытовыми условиями граждан, прибывших в г. Москву на жительство". Этим Законом был установлен специальный сбор для иногородних граждан, прибывающих на постоянное жительство в г. Москву. В этой связи прописке (регистрации) в г. Москве подлежали только граждане, уплатившие этот сбор. Постановлением Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. N 9-П "По делу о проверке конституционности ряда нормативных актов города Москвы и Московской области, Ставропольского края, Воронежской области и города Воронежа, регламентирующих порядок регистрации граждан, прибывающих на постоянное жительство в названные регионы" положения этого Закона, касающиеся установления указанного выше сбора с иногородних граждан, признаны неконституционными. Одновременно неконституционными были признаны и другие акты (или их отдельные положения) субъектов РФ. В указанном Постановлении Конституционного Суда РФ было отмечено, в частности, следующее.
В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 17). Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Свобода передвижения и выбора места жительства предусмотрена также Международным пактом о гражданских и политических правах (ст. 12), другими международными и международно-правовыми актами, в том числе протоколом N 4 к Европейской конвенции прав человека (ст. 2).
Нормативное содержание названного конституционного права включает: 1) свободу передвижения каждого по территории Российской Федерации; 2) свободу выбора места пребывания; 3) свободу выбора места жительства. Оспариваемые нормативные акты непосредственно затрагивают право на выбор места жительства. Это право предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает либо являясь его собственником, либо по договору найма, аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
Общим требованием Конституции РФ и международно-правовых норм является положение о том, что ограничения прав на свободный выбор места жительства могут быть установлены только законом. Конституция РФ конкретизирует это требование указанием на то, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом. При этом понятием "закон" охватываются исключительно федеральные законы, но не законы субъектов РФ, поскольку иначе названной норме придавался бы неконституционный смысл.
Реализация конституционного права на выбор места жительства не может ставиться в зависимость от уплаты или неуплаты каких-либо налогов и сборов, поскольку основные права граждан Российской Федерации гарантируются Конституцией РФ без каких-либо условий фискального характера. Таким образом, отказ в регистрации в связи с невыполнением гражданином обязанностей по уплате налогов и иных сборов противоречит Конституции РФ.
Соответствующие изменения и дополнения были внесены в действующие нормативные правовые акты, касающиеся порядка регистрации граждан. Поэтому в настоящее время со стороны компетентных органов не должны чиниться надуманные препятствия в регистрации граждан и, следовательно, в реализации их права на избрание места пребывания и жительства. Конечно, ограничения остаются, однако эти ограничения установлены законом и касаются территорий с определенным режимом: в пограничной зоне, в закрытых военных городках и т.п.
2) Неприкосновенность жилища.
Конституция РФ содержит специальную статью (ст. 25) о неприкосновенности жилища: "Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". В основе этого конституционного положения лежит запрет на проникновение в жилище других лиц без согласия проживающих в нем граждан. Право на неприкосновенность жилища может быть ограничено федеральным законом или судом.
Понятие "жилище" непосредственно связано с понятиями "жилищный фонд" и "жилое помещение". В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности. Понятие "жилое помещение" определено в ст. 16 Жилищного кодекса РФ и ст. 673 Гражданского кодекса РФ. Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.
Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, т.е. для проживания граждан: в качестве собственника, члена жилищного кооператива, нанимателя, поднанимателя, временного жильца, члена семьи перечисленных граждан. Новый Жилищный кодекс РФ расширил сферу использования жилья, согласно ст. 17 допускается использование жилых помещений для иных целей: осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. При этом не имеет значения, используется жилое помещение гражданами для постоянного или временного проживания. Однако необходимо иметь в виду, что правом на неприкосновенность жилища пользуются только лица, у которых правомерно возникло право собственности или право пользования занимаемым жилым помещением. Правоустанавливающими документами в таких случаях являются документы о праве собственности на данное жилое помещение, договор найма (поднайма) и т.п.
Кто и на каком основании может проникнуть в жилище помимо воли проживающих в нем граждан?
Таким правом наделены на основании федеральных законов сотрудники правоохранительных органов при проведении процессуальных следственных действий в связи с возбуждением уголовного дела (обыск или выемка), наложении ареста на имущество должника, преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление или произошел несчастный случай. В иных случаях действия лиц, направленные на проникновение в жилище, должны рассматриваться как неправомерные, и законодательством предусмотрена уголовная и административная ответственность за такие действия.
Здесь необходимо подчеркнуть, что право на неприкосновенность жилища может быть ограничено только федеральным законом, и, следовательно, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, а также правовые акты органов местного самоуправления не могут содержать нормы, касающиеся ограничения права граждан на неприкосновенность их жилища.
3) Недопущение произвольного лишения граждан права на жилище.
Конституция РФ в понятие "право на жилище" включает и конституционное положение о том, что "никто не может быть произвольно лишен жилища" (ч. 1 ст. 40). Это означает, что ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Статьей 292 Гражданского кодекса РФ установлено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Новым Жилищным кодексом РФ предусмотрен только судебный порядок выселения из жилых помещений, что является дополнительной гарантией защиты жилищных прав. Конечно, в большей степени понятие "лишение права на жилище" относится к выселению граждан из жилых помещений. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяются законом. Следует отметить, что действующие законы содержат соответствующие нормы, касающиеся прекращения права пользования жилым помещением. Конкретные нормы имеются не только в Жилищном, но и в Гражданском кодексе РФ.

* * *

Настоящий Комментарий является постатейным, т.е. разъясняются нормы каждой статьи Кодекса, дается их юридическая характеристика, проводится сравнительно-правовой анализ. При этом указывается не только на правовое и научное значение соответствующих норм (положений), но и разъясняется практический механизм их применения, в том числе с учетом судебной правоприменительной практики; дается независимая экспертная оценка Кодекса и в целом нового жилищного законодательства.
Автор стремился сделать изложение доступным не только для специалистов-юристов, но и для всех граждан, интересующихся жилищными вопросами.

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

1. Нормативные правовые акты

Конституция - Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.
Вводный закон - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // РГ. 2005. 12 янв.
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 1996. N 9. Ст. 773; N 34. Ст. 4026; 1999. N 28. Ст. 3471; 2001. N 17. Ст. 1644; N 21. Ст. 2063; 2002. N 12. Ст. 1093; N 48. Ст. 4737; Ст. 4746; 2003. N 2. Ст. 167; 2003. N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711; N 31. Ст. 3233; РГ. 2004. 30 дек.; 31 дек.; часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410; N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; N 52. Ст. 5930; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160; Ст. 167; N 13. Ст. 1179; N 46 (ч. 1). Ст. 4434; N 52 (ч. 1). Ст. 5034; РГ. 2005. 12 янв.; 13 янв.; часть третья от 26.11.2001 N 146-ФЗ (в ред. от 02.12.2004) // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552; Ст. 4553; 2004. N 49. Ст. 4855.
ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // РГ. 2005. 12 янв.
ЖК РСФСР - Жилищный кодекс РСФСР, утвержден Верховным Советом РСФСР 24.06.1983 (в ред. от 31.12.2002) // Ведомости РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883; 1985. N 4. Ст. 117; 1986. N 36. Ст. 1023; 1987. N 29. Ст. 1060; 1988. N 47. Ст. 1493; N 51. Ст. 1619; 1989. N 26. Ст. 642; 1991. N 28. Ст. 963; СЗ РФ. 1995. N 5. Ст. 346; N 18. Ст. 1708; N 27. Ст. 2622; N 35. Ст. 3503; 1998. N 13. Ст. 1467; 2001. N 17. Ст. 1647; 2002. N 30. Ст. 3033; N 52 (ч. 1). Ст. 5135; 2003. N 1. Ст. 2.
Закон о приватизации - Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004) // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Ведомости РФ. 1993. N 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472; N 45. Ст. 5603; 1999. N 18. Ст. 2214; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; N 48. Ст. 4738; 2003. N 5. Ст. 503; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; РГ. 2005. 12 янв.
Закон о государственной регистрации прав - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081. N 35. Ст. 3607. N 45. Ст. 4377; РГ. 2004. 30 дек.; 31 дек.
Основы - Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 22.08.2004) // Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 147; 1997. N 17. Ст. 1913; 1999. N 7. Ст. 876; N 25. Ст. 3042; N 28. Ст. 3485; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5135; 2003. N 19. Ст. 1750; 2004. N 35. Ст. 3607.
Постановление Пленума N 2 - Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" (в ред. от 30.11.1990) // Сб. постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994.
Постановление Пленума N 5 - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.1984 N 5 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" (в ред. от 10.10.2001) // Сб. постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994; БВС РФ. 1994. N 3; 1997. N 1; 2001. N 12.
Постановление Пленума N 8 - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 25.10.1996) // БВС РФ. 1993. N 1; 1994. N 3; 1997. N 1.
Примерные правила учета граждан - Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.1984 N 335 (в ред. от 18.09.2003) // СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121; СП РФ. 1992. N 6. Ст. 31; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860; СЗ РФ. 1996. N 10. Ст. 948; БВС РФ. 2003. N 8.
Правила пользования помещениями - Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 N 415 (в ред. от 23.07.1993) // СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10; 1992. N 6. Ст. 31; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.

2. Официальные издания

БНА (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР, РСФСР, РФ
БВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда СССР, РСФСР, РФ
Ведомости (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР); Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ)
ВКС - Вестник Конституционного Суда Российской Федерации
РВ - "Российские вести"
РГ - "Российская газета"
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
САПП РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СП (СССР, РСФСР, РФ) - Собрание постановлений Правительства (СССР, РСФСР, РФ)

3. Прочие сокращения

БТИ - бюро технической инвентаризации
гл. - глава (-ы)
коммент. - комментарий
п. - пункт (-ы)
подп. - подпункт
разд. - раздел
ред. - редакция
РФ - Российская Федерация
с. - страница (-ы)
сб. - сборник
см. - смотри
ср. - сравнить
ст. - статья (-и)
т.д. - так далее
т.е. - то есть
т.н. - так называемый (-ая, -ое, -ые)
утв. - утвержденный (-ая, -ое, -ые)
ФЗ - федеральный закон
ФЗК - федеральный конституционный закон
ч. - часть (-и)

29 декабря 2004 года N 188-ФЗ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Комментарий к статье 1

1. Комментируемая статья открывает ЖК РФ.
В ч. 1 - 3 комментируемой статьи излагаются основные начала жилищного законодательства. Они заключаются в следующем:
- со стороны органов государственной власти (на федеральном и региональном уровнях) и органов местного самоуправления должны быть обеспечены условия для осуществления права граждан на жилище, на неприкосновенность жилища и недопущение его произвольного лишения. При этом указанные органы должны руководствоваться прежде всего нормами Конституции: ст. 40, в которой закреплено право граждан на жилище и гарантируется, что никто не может быть лишен жилища; ст. 25 о неприкосновенности жилища; ст. 27 о свободе передвижения, избрания места пребывания и жительства;
- признается равенство участников жилищных отношений. Этими лицами, как следует из ч. 2 ст. 4 ЖК РФ, являются не только граждане РФ, но и юридические лица (организации), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Наряду с общим правилом, закрепляющим равенство участников жилищных отношений (такие отношения имеют место между сторонами на основании договоров об использовании жилья), в комментируемой статье отмечается, что жилищное законодательство регулирует и иные отношения, не предусматривающие юридическое равенство их участников. В частности, такие отношения складываются между органами, осуществляющими учет нуждающихся в жилье граждан и предоставление им жилых помещений, и гражданами, желающими получить жилье на условиях договора социального найма (гл. 7 ЖК РФ);
- жилищные права обеспечиваются судебной защитой. Конституцией (ст. 11) установлено, что государственную власть осуществляют соответствующие государственные органы, в том числе суды РФ (см. коммент. к ст. 11).
В ч. 1 комментируемой статьи обращается внимание на необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. В этой связи следует иметь в виду, что новый ЖК РФ не запрещает использовать жилые помещения для других целей, т.е. не для проживания (см. ст. 17 и коммент. к ней).
2. В ч. 2 комментируемой статьи отмечается, что жилищные права осуществляются в рамках законодательства, а также что граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Представляется, что данные критерии (условия) осуществления жилищных прав относятся не только к гражданам, но и другим лицам - участникам жилищных отношений.
Кроме того, из ч. 3 следует, что жилищные права могут быть ограничены только федеральным законом (к ним относится и ЖК РФ) и лишь в некоторых случаях (в частности, в целях защиты прав и законных интересов других лиц) допускаются ограничения прав граждан, в том числе жилищных.
Другие физические лица (иностранные граждане и лица без гражданства) могут участвовать в жилищных отношениях в соответствии с ч. 2 ст. 4 ЖК РФ. Положения ЖК РФ применяются к указанным лицам, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом. Например, ЖК РФ не предусмотрено предоставление вышеуказанным лицам жилых помещений по договору социального найма. Исключение из этого общего правила может быть установлено международным договором (ч. 5 ст. 49 ЖК РФ).
3. В ч. 4 комментируемой статьи говорится о свободном выборе жилого помещения. Однако из указанной части неясно, в чем заключается возможность выбора жилого помещения и как может быть ограничено это право. В Конституции (ст. 27), например, закреплено право граждан свободно выбирать место пребывания и жительства, а не право свободного выбора жилого помещения. В большинстве случаев, касающихся решения гражданами жилищного вопроса, тезис "о свободе выбора жилого помещения" вообще не применим. Гражданин свободен в выборе жилого помещения только при заключении конкретного договора (купли-продажи, договора найма и т.п.), когда действует принцип свободы договора. Для других случаев эта запись не имеет правового значения, поскольку не может быть практически реализована. Основания возникновения жилищных прав граждан перечислены в ст. 10 ЖК РФ, в частности они могут возникнуть из различных договоров. Это относится и к вопросу обеспечения граждан жилым помещением.
4. См. также коммент. к ст. 2 и 3 и Вступительную статью.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Комментарий к статье 2

1. Комментируемая статья не содержит самого понятия "жилище", а также не определяет, в чем заключается конституционное право граждан на жилище и как оно может быть практически реализовано (обеспечено). Полагаем, что это следует отнести к недостаткам нового ЖК РФ. В комментируемой статье, на наш взгляд, названы не все элементы указанного конституционного права, гарантированного ст. 40 Конституции, в частности, его не следует отождествлять только с задачей соответствующих органов и организаций обеспечить граждан жилым помещением.
2. Следует отметить, что такой подход в законодательстве сложился исторически (традиционно). Право граждан на жилище закрепилось в Конституции СССР 1977 г. и Конституции РСФСР 1978 г. Текстуально содержание ст. 58 Конституции РСФСР было перенесено в ст. 1 ЖК РСФСР, и данная статья в течение 20 лет не изменялась. Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что это право обеспечивается справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Конечно, такой подход к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно-командной системы, когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и, соответственно, брало на себя основные расходы по обеспечению граждан жильем. В этом состояло ее отличие от стран с рыночной экономикой, где доля частных средств, используемых на эти цели, является преобладающей.
Право на жилище также увязывалось с решением жилищного вопроса. В ч. 1 ст. 2 Основ право граждан на жилище предусматривалось обеспечить несколькими способами:
1) путем предоставления жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищных фондов всем нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам на условиях договора найма;
2) путем предоставления в указанных жилищных фондах жилья на условиях аренды;
3) путем приобретения или строительства жилья за собственные средства с использованием предоставляемых государством систем компенсаций (субсидий и льгот).
При этом органы государственной власти и местного самоуправления должны были обеспечивать:
1) учет жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также продажу жилых помещений;
2) доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья;
3) жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов;
4) предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией;
5) содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;
6) возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот предприятиями, учреждениями, организациями, предпринимателями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства.
3. Действующая Конституция занимает главенствующее положение в правовой системе страны. Ее положения являются первичными по отношению ко всем правовым актам, принимаемым в Российской Федерации (ст. 15 Конституции). Это касается и правовых актов жилищного законодательства, в том числе ЖК РФ. Конституция содержит специальную статью (ст. 40), которая включена в гл. 2 "Права и свободы человека и гражданина". Она состоит из трех частей:
"1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".
Как видно из ч. 1, Конституцией провозглашено право граждан на жилище, которое является юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Однако содержание данного права изменилось. Теперь всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство уже не может гарантировать "благоустроенное жилище", а также "невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги". Конституция закрепила принципы рыночной экономики, в том числе в жилищной сфере. Она изменила пути решения жилищного вопроса граждан, установив, что бесплатно (т.е. на условиях договора социального найма) или за доступную плату жилье предоставляется только двум категориям граждан: малоимущим и иным указанным в законе лицам. Другие граждане должны решать данный вопрос в основном самостоятельно, т.е. за счет собственных или заемных средств.
4. Как указывалось выше, отождествление права граждан на жилище с задачей обеспечения граждан жильем сужает содержание ст. 40 Конституции. Кроме того, не следует приравнивать понятие "жилище" к понятию "жилое помещение". Например, в индивидуальном домовладении в состав жилища включается не только жилой дом, но и различные хозяйственные постройки, расположенные на земельном участке. Это нашло отражение в судебной правоприменительной практике.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

1. Жилище неприкосновенно.
2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Комментарий к статье 3

1. Комментируемая статья базируется на двух статьях Конституции: ст. 25 и ст. 40 (ч. 1). Статьей 25 установлено, что жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Согласно ч. 1 ст. 40 каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. В ч. 3 комментируемой статьи называются случаи, когда возможно проникновение в жилище других граждан помимо воли проживающих в нем лиц (работников жилищно-коммунального хозяйства, спасателей, сотрудников милиции и др.). К сожалению, конкретного правового механизма этого "проникновения" не установлено, т.е. неясно, кто (какие органы и лица), на основании каких документов вправе против воли проживающих в жилище граждан проникнуть в него. Такая неопределенность может привести к многочисленным нарушениям жилищных прав граждан, и потому данный вопрос должен быть регламентирован соответствующими федеральными законами. Отметим, что для ряда случаев, например для проникновения в жилое помещение работников милиции, имеются конкретные нормы в специальном федеральном законе, касающемся деятельности сотрудников милиции. См. также Вступительную статью.
3. Представляется, что ч. 4 комментируемой статьи некорректно сформулирована по отношению к ч. 1 ст. 40 Конституции. В Конституции говорится о том, что никто не может произвольно быть лишен жилища. В ч. 4 говорится не только о выселении из жилища по определенным основаниям и в установленном порядке, но и об ограничениях в праве пользования жилищем (включая пользование коммунальными услугами). Такие ограничения возможны только в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. Следовательно, принцип недопустимости произвольного лишения жилища увязывается только с выселением из жилища. Но, например, гражданин может быть лишен права на жилище, если без решения компетентных органов снесен жилой дом, в котором он проживает. Комментируемая часть имеет в основном отсылочный характер, поэтому соответствующие нормы имеются в самом ЖК РФ (например, выселению посвящены ст. 84 - 91), а также в других федеральных законах.
Кроме того, нужно иметь в виду, что в ряде случаев этот вопрос не следует учитывать с правом граждан на жилище. Например, ст. 29 ЖК РФ предусмотрена продажа жилого помещения, находящегося в собственности, с публичных торгов по иску органа местного самоуправления и на основании судебного решения. Эта мера предусмотрена в отношении граждан, осуществивших самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения. Если гражданин проживал в данном помещении, то речь может идти о лишении права на жилище. А если он не проживал в нем (имел другое жилье), то - о лишении (принудительном изъятии) имущества (жилья).
См. также по данному вопросу Вступительную статью.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к статье 4

1. В комментируемой статье указываются:
а) предмет правового регулирования жилищного законодательства (т.е. настоящего ЖК РФ и других правовых актов) (ч. 1). В ч. 1 определяется, какие отношения регулируются жилищным законодательством и, следовательно, считаются "жилищными". (О жилищном законодательстве см. коммент. к ст. 5 и Вступительную статью.)
Традиционно к жилищному законодательству относили вопросы пользования жилыми помещениями, учета жилищного фонда, его содержания и ремонта. В комментируемой статье названы и новые отношения, которые регулируются жилищным законодательством: пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда, создание и деятельность жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья и др. Однако полагаем неудачной правовую конструкцию ч. 1 комментируемой статьи. Здесь следовало бы указать, что жилищным законодательством регулируются также другие отношения в данной сфере, т.е. этот перечень не следует делать закрытым. Кроме того, считаем, что в самом перечне отношений (вопросов) не все учтено, например в отношении частного жилищного фонда говорится только о пользовании этим фондом, без учета других элементов права собственности (правомочий собственника): права владения и распоряжения принадлежащим собственнику жилым помещением. По данному вопросу см. коммент. к гл. 5 и 6 (ст. 30 - 48);
б) основные участники жилищных отношений, т.е. возможные субъекты жилищных отношений (ч. 2). К ним относятся граждане (физические лица), юридические лица (организации), Российская Федерация (государство), субъекты РФ, муниципальные образования (городские, сельские поселения и др.). Для того чтобы указанные лица могли стать участниками жилищных отношений, необходимо обладать определенным правовым статусом - правосубъектностью, которая включает в себя обязательные элементы: правоспособность и дееспособность. Эти вопросы регламентированы подразделом 2 "Лица" (ст. 17 - 127) ГК. В частности, с точки зрения правоспособности все граждане равны независимо от возраста (ст. 17 ГК), т.е. в равной мере способны иметь права и нести обязанности. С точки зрения дееспособности граждане, конечно, не равны. Дееспособность гражданина, т.е. способность своими действиями приобретать права и исполнять обязанности (ст. 21 ГК), возникает по общему правилу с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Законом установлены исключения для несовершеннолетних супругов (п. 2 ст. 21 ГК) и эмансипированных граждан (ст. 27 ГК). Если гражданин не обладает дееспособностью в полном объеме, то в соответствующих отношениях участвуют его законные представители: родители, усыновители или опекуны (попечители). Важно уяснить, что даже недееспособные граждане (ст. 29 ГК) могут быть участниками жилищных отношений, но от их имени, например, сделки совершает опекун.
2. В ч. 2 комментируемой статьи называются и другие участники жилищных отношений: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Представляется, что в этих отношениях могут участвовать не только указанные лица, в ст. 1116 ГК названы еще иностранные государства и международные организации.
Относительно физических лиц (иностранных граждан и лиц без гражданства) прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что эти лица обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. В ЖК РФ, например, такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается "национальным режимом") установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору социального найма. Однако международным договором может быть установлено иное. По вопросу, касающемуся применения международных договоров РФ, см. коммент. к ст. 9.
3. Статус физических лиц определяют соответствующие федеральные законы:
- в отношении граждан РФ: ФЗ от 31.05.2002 N 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" (в ред. от 02.11.2004) <*>;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 22. Ст. 2031; 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4447; 2004. N 45. Ст. 4377.

- в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства: ФЗ от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" (в ред. от 02.11.2004) <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3032; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 46 (ч. 1). Ст. 4437; 2004. N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377.

4. Понятие и признаки юридического лица (организации) даны в ГК. Из ст. 48 и 51 следует, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, зарегистрированные в установленном законом порядке. Они считаются созданными и, следовательно, правомочны быть участниками жилищных отношений с момента их государственной регистрации.
5. Публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования) в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (например, по договору найма жилого помещения), а в других случаях они, обладая властными полномочиями, должны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их компетенции.
6. Наряду с субъектами (участниками) обязательный элемент жилищных правоотношений - объект жилищных прав (см. коммент. к ст. 15).

Статья 5. Жилищное законодательство

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.
4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.
5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 5

1. Наименование комментируемой статьи ("Жилищное законодательство") не охватывает все нормативные правовые акты, которые могут содержать нормы жилищного права (жилищные нормы). Нормы жилищного права могут быть (и имеются) в правовых актах, которые не относятся к жилищному законодательству (Конституция, федеральные законы, подзаконные акты). Иначе говоря, наиболее полный объем (набор) жилищных норм содержит отрасль права - жилищное право, а не жилищное законодательство. Подробнее об этом см. Вступительную статью.
2. Жилищное законодательство представляет собой систему нормативных правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных прежде всего с удовлетворением жилищной потребности граждан. Ранее в ст. 3 ЖК РСФСР делалась ссылка на Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик 1981 г., в соответствии с которыми издавались другие акты жилищного законодательства, в том числе жилищные кодексы союзных республик. Теперь Основы жилищного законодательства не являются правовой базой российского жилищного законодательства. Они прекратили свое действие на территории Российской Федерации. Утратил силу с 1 марта 2005 г. и ЖК РСФСР (см. коммент. к Вводному закону).
3. Согласно Конституции (ст. 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми государственными органами субъектов РФ.
На федеральном уровне это следующие акты:
а) законодательные акты Российской Федерации - законы и другие нормативные правовые акты, принятые федеральным законодательным (представительным) органом: Федеральным Собранием - парламентом Российской Федерации. По форме это федеральные законы, но могут действовать и законы РСФСР и РФ. Последние могут применяться в части, не противоречащей Конституции и ЖК РФ;
б) нормативные указы Президента РФ (ст. 90 Конституции), а также утверждаемые указами положения (например, Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180 "О жилищных кредитах" и Положение о жилищных кредитах, утв. этим Указом <*>). В качестве примера можно назвать и Указ Президента РФ от 29.03.1996 N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" <**>, касающийся решения жилищной проблемы граждан в условиях рыночной экономики;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 692.
<**> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1430.

в) постановления Правительства РФ (ст. 115 Конституции). Для примера можно указать Постановления Правительства РФ от 22.06.1994 N 743 "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства" (в ред. от 05.05.1995) <*> и от 03.08.1996 N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" (в ред. от 08.08.2003) <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1994. N 9. Ст. 1024; 1995. N 20. Ст. 1804.
<**> СЗ РФ. 1996. N 33. Ст. 4006; 1998. N 50. Ст. 6156; 2000. N 49. Ст. 4819; 2001. N 25. Ст. 2575; N 35. Ст. 3521; 2003. N 33. Ст. 3269.

При этом нужно иметь в виду, что источниками жилищного права являются и действующие постановления, принятые предыдущими правительствами. Правительство РФ также утверждает различного рода нормативные акты типа правил или положений, которые также являются источниками жилищного права;
г) нормативные акты министерств, государственных комитетов, комитетов и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издать на основании законов и иных нормативных правовых актов в рамках их компетенции. Они могут носить как отраслевой, так и межотраслевой характер, и содержать нормы жилищного права. Например, Инструкция о порядке обмена жилых помещений была утв. Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.1967 N 12 <*>.
--------------------------------
<*> Советская юстиция. 1967. N 6.

Субъекты РФ принимают свои акты жилищного законодательства. Акты могут издаваться законодательными (представительными) органами и органами исполнительной власти. Они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и др. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не должны противоречить федеральным законам.
Нормативные акты по вопросам, касающимся жилищной сферы, принимают органы местного самоуправления, в том числе в случае наделения законом этих органов государственными полномочиями.
Продолжают действовать некоторые нормативные акты государственных органов СССР, которые применяются до принятия соответствующих законодательных актов РФ в части, не противоречащей Конституции и законодательству РФ.
4. До принятия нового ЖК РФ наиболее значимыми актами жилищного законодательства были следующие.
ЖК РСФСР, несмотря на то что многие его положения противоречили Конституции, был одним из основных актов жилищного законодательства. В нем наиболее полно были урегулированы вопросы, касающиеся предоставления жилых помещений и пользования ими.
Закон о приватизации, который установил основные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также определил порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья. Теперь он имеет ограниченное действие (см. Вводный закон).
Основы - качественно новый этап в формировании правовой базы урегулирования жилищных отношений в условиях рыночных отношений. Основы содержали важные положения о новых подходах в решении жилищной проблемы, а также регулировали вопросы собственности и недвижимости в жилищной сфере. Они вышли за пределы вопросов, касающихся предоставления и использования жилищного фонда, что было характерно для прежнего жилищного законодательства, заложили не только общие направления применительно к жилищным отношениям, но и указали направления развития отношений собственности и земельных отношений. Кроме того, Основы содержали нормы прямого действия, например, относительно нового порядка оплаты жилых помещений и коммунальных услуг, заселения освободившихся в коммунальных квартирах жилых помещений (комнат).
5. В связи с принятием и введением в действие ЖК РФ должны быть приняты многие законы и подзаконные акты, в том числе предусмотренные Кодексом. Некоторые из них приняты практически одновременно с ЖК РФ (см. Вступительную статью).
6. О действии и применении жилищного законодательства см. коммент. к ст. 6 и 7, а о компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений - коммент. к ст. 12 - 14.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Комментарий к статье 6

1. В ч. 1 комментируемой статьи закреплено общее правило, которое применяется и в других отраслях законодательства: новые акты (в том числе и ЖК РФ) применяются только к отношениям, возникшим после введения их в действие (вступления в силу). Например, нормы ЖК РФ применяются к отношениям, возникшим не ранее 1 марта 2005 г. Это установлено Вводным законом. Этим же Законом предусмотрены и особенности применения актов прежнего законодательства (например, Закона о приватизации). В отдельных случаях, указанных в акте жилищного законодательства, нормы нового принятого акта применяются (распространяются) на ранее возникшие жилищные отношения. Как правило, в них устанавливаются наиболее благоприятные условия по сравнению с прежним законодательством.
2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится о том, как применяются новые акты жилищного законодательства к уже возникшим жилищным отношениям (правам и обязанностям). О применении правил нового акта должно быть прямо указано в новом законодательном акте. Например, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ теперь граждане могут использовать жилые помещения не только для проживания (как было предусмотрено ст. 10 ЖК РСФСР), но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этом случае о применении нового законодательства к уже заключенным договорам должно быть конкретно указано в новом акте жилищного законодательства.
3. В соответствии с ФЗ от 14.06.1994 N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" (в ред. от 22.10.1999) <1> по общему правилу федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования в "Российской газете", "Парламентской газете" или "Собрании законодательства Российской Федерации". Вместе с тем дата введения в действие конкретного нормативного акта может быть указана в нем самом или в другом акте. Например, ФЗ от 29.12.2004 N 193-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" <2> не содержит каких-либо указаний о введении его в действие, следовательно, к этому Закону применяется общее правило; ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <3>, как следует из ст. 27 данного Закона, вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, т.е. 1 апреля 2005 г. (ФЗ был опубликован 31 декабря 2004 г.); новый ЖК РФ введен в действие специальным законом (Вводным) с 1 марта 2005 г. Другие акты (указы Президента РФ, постановления Правительства и акты федеральных органов исполнительной власти) по общему правилу вступают в силу по истечении семи дней после их официального опубликования (Указ Президента РФ от 23.05.1996 N 763 (в ред. от 13.08.1998)) <4>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801; 1999. N 43. Ст. 5124.
<2> РГ. 2004. 30 дек.
<3> РГ. 2004. 31 дек.
<4> СЗ РФ. 1996. N 22. Ст. 2663; 1997. N 20. Ст. 2242; 1998. N 33. Ст. 3967.

4. Комментируемая статья касается лишь актов жилищного законодательства во "времени". Однако в ЖК РФ, в том числе в данной статье, не отражено действие этих актов в "пространстве". По общему правилу предполагается обязательность их применения и соблюдения в границах территории, на которую распространяется власть органа, принявшего соответствующий акт, т.е. на территории либо всей Российской Федерации, либо субъекта РФ, либо муниципального образования. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, содержащие нормы жилищного права, действуют в пределах территории соответствующего субъекта РФ.
Акты органов местного самоуправления, содержащие нормы жилищного права, действуют в пределах территории соответствующего муниципального образования.
5. См. также коммент. к ст. 5.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Комментарий к статье 7

1. Статьи, касающейся применения жилищного законодательства по аналогии, в прежнем ЖК РСФСР не было. Это в принципе было невозможно в условиях функционирования так называемой административно-командной системы управления. В комментируемой статье говорится об аналогии закона и аналогии права. В данном случае законодатель исходит из того, что в повседневной практике складывающиеся общественные отношения (жилищные отношения) не всегда могут подпадать под действие определенного закона или иного нормативного правового акта. В таких случаях используется аналогия закона или аналогия права. Как будут применяться в правоприменительной практике эти правовые категории, можно будет судить по истечении определенного времени использования нового жилищного законодательства. Применение законодательства по аналогии характерно для гражданского законодательства. Она предусмотрена ст. 6 ГК и базируется, в частности, на следующих основных началах: граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК). В какой-то мере эти "основные начала" нашли отражение в ст. 1 ЖК РФ.
2. О применении к жилищным отношениям актов нежилищного законодательства см. коммент. к ст. 8.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 8

1. Комментируемой статьей установлено правило, предусматривающее регулирование жилищных отношений актами, не относящимися к актам жилищного законодательства.
2. Статья 3 ЖК РСФСР имела по данному вопросу следующую запись: "отношения, связанные со строительством жилых домов, регулируются соответствующим законодательством...". Иными словами, подчеркивалось, что указанные отношения регулируются не жилищным законодательством, а соответствующим - градостроительным законодательством.
3. К сожалению, комментируемая статья не отличается ясностью и конкретностью:
- во-первых, в ней перечисляются вопросы, которые в принципе регулирует жилищное законодательство (см. ст. 4 ЖК РФ);
- во-вторых, непонятен механизм применения соответствующего (т.е. иного) законодательства к жилищным отношениям, которое должно применяться с учетом требований, установленных ЖК РФ. По-видимому, разработчики Кодекса были связаны устоявшимся мнением о том, что жилищное законодательство и жилищное право не имеют своего "лица". Иначе говоря, с одной стороны, в комментируемой статье говорится о приоритете жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений, а с другой стороны, проявляется осторожность, обусловленная представлением о том, что данное общее правило не всегда может действовать (даже при наличии конкретных норм отраслевого законодательства). Может быть, это вызвано тем, что, например, в п. 3 ст. 672 ГК установлена зависимость жилищного законодательства (законодательства, касающегося договора социального найма жилого помещения) от гражданского законодательства.
Полагаем, что данные положения, предусматривающие прямую зависимость жилищного законодательства от гражданского законодательства, должны быть исключены. Это было допустимо, когда действовал ЖК РСФСР. После принятия нового ЖК РФ, содержащего соответствующие нормы, нет необходимости в сохранении п. 3 ст. 672 ГК;
- в-третьих, неясно, могут ли акты иного законодательства применяться по отношению к другим вопросам жилищных отношений, не названным в данной статье (например, нормы Градостроительного или Земельного кодекса РФ). Полагаем, что это должно иметь место.

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.

Комментарий к статье 9

1. В комментируемой статье установлен приоритет норм международного договора по отношению к национальному (в данном случае жилищному) законодательству. Иначе говоря, прежде всего участники (стороны) международного договора должны ориентироваться на нормы данного договора (в Российской Федерации он оформляется как федеральный закон). Указанный приоритет является общим правилом, вытекающим из ч. 4 ст. 15 Конституции. Законодательство разных государств имеет в настоящее время тенденцию к унификации (сближению), но сохраняет свои особенности (несмотря на то что действуют различные международные правовые документы (конвенции, декларации и др.)). Поэтому международный договор служит средством урегулирования международных (межгосударственных) отношений.
2. В комментируемой статье, однако, не учтено, что в ч. 4 ст. 15 Конституции говорится и о том, что составной частью правовой системы Российской Федерации являются и общепризнанные принципы и нормы международного права (не только международные договоры Российской Федерации).

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Комментарий к статье 10

1. Комментируемая статья устанавливает основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Они могут возникнуть у граждан, юридических лиц и других участников жилищных отношений. В ЖК РСФСР такой статьи не было. (О жилищных отношениях и участниках этих отношений см. ст. 4 и коммент. к ней).
2. В теории права существует понятие "правоотношение" - урегулированное нормами права общественное отношение, субъекты (участники) которого являются носителями прав и обязанностей. Элементы любого правоотношения - объекты, субъекты и содержание (субъективные права и обязанности). Правоотношения возникают, изменяются и прекращаются на основании различных жизненных обстоятельств и фактов, с которыми право связывает определенные юридические последствия. Эти обстоятельства и факты именуются "юридическими фактами". Они классифицируются по различным критериям. В частности, это могут быть действия граждан или юридических лиц (например, заключение договора) и юридически значимые события (например, стихийные явления природы, смерть человека).
3. Перечисленные в комментируемой статье основания (юридические факты) возникновения жилищных прав и обязанностей находят закрепление в соответствующих главах и статьях ЖК РФ, в частности, о судебных решениях как основаниях возникновения прав и обязанностей см. коммент. к ст. 11.

Статья 11. Защита жилищных прав

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.
2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
3. Защита жилищных прав осуществляется путем:
1) признания жилищного права;
2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Комментарий к статье 11

1. Комментируемая статья посвящена защите жилищных прав. Однако из самой статьи неясно, кто (какие участники жилищных отношений) подлежит защите. Из ст. 1 ЖК РФ следует, что жилищное законодательство основывается "на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты". В п. 2 ст. 4 ЖК РФ называются участники жилищных отношений: граждане, юридические лица и др., которые имеют (могут иметь) жилищные права. В этой связи представляется, что комментируемая статья предусматривает защиту жилищных прав всех участников жилищных отношений (не только граждан). Что касается граждан, то защита их прав гарантирована Конституцией, ст. 46 которой установлено:
"1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
2. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
3. Каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты".
2. В ч. 1 комментируемой статьи прежде всего называется судебная защита жилищных прав. В частности, ГК установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляют в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (ст. 11).
3. В рамках гражданского судопроизводства (гражданского процесса) разрешаются споры, вытекающие из гражданских, жилищных, семейных, трудовых и иных правоотношений, если сторонами или одной из сторон в споре является гражданин (физическое лицо), и в некоторых иных случаях. Споры между юридическими лицами, как правило, разрешаются в порядке арбитражного судопроизводства. Однако процессуальное законодательство касается не только граждан и юридических лиц. Задачи гражданского судопроизводства гораздо шире - обеспечить защиту прав, свобод и интересов всех субъектов правоотношений. В настоящее время действуют Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (далее - ГПК) от 14.11.2002 N 138-ФЗ (в ред. от 25.02.2004) <*> и Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (далее - АПК) от 24.07.2002 N 95-ФЗ (в ред. от 02.11.2004) <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2003. N 27(ч. 1). Ст. 2700; N 30. Ст. 3101; N 5. Ст. 403; N 9. Ст. 831.
<**> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3012; 2004. N 31. Ст. 3216; Ст. 3282; N 45. Ст. 4377.

4. Статьей 5 ГПК установлено, что правосудие по гражданским делам, подведомственным судам общей юрисдикции, осуществляется только этими судами по правилам, установленным законодательством о гражданском судопроизводстве. Эти положения в полной мере относятся к жилищным вопросам.
В указанной статье нашел отражение и развитие принцип, закрепленный в ст. 118 Конституции, - правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом (ч. 1). В ч. 2 ст. 118 также установлено, что судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства. Иначе говоря, гражданское судопроизводство является самостоятельным, и в рамках этого судопроизводства судами рассматриваются подведомственные им гражданские дела.
Нормы ст. 118 Конституции имеют императивный (обязательный для исполнения) характер. В этой связи никакие другие органы, в том числе государственные органы законодательной и исполнительной власти, не могут подменять судебные органы. В ст. 1 ФКЗ от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе в Российской Федерации" (в ред. от 04.07.2003) <*> (далее - Закон о судебной системе) по данному вопросу закреплено следующее:
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 1. Ст. 1; 2001. N 51. Ст. 4825; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2698.

"Судебная власть в Российской Федерации осуществляется только судами в лице судей и привлекаемых в установленном законом порядке к осуществлению правосудия присяжных, народных и арбитражных заседателей. Никакие другие органы и лица не вправе принимать на себя осуществление правосудия".
Необходимо отметить, что в ст. 5 ГПК говорится лишь о "судах общей юрисдикции". К федеральным судам общей юрисдикции относятся районный суд, верховный суд республики, краевой (областной) суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа, Верховный Суд РФ, а также военные и специализированные суды (ст. 4 Закона о судебной системе). Мировые судьи - судьи общей юрисдикции субъектов РФ, и рассматривают гражданские дела в пределах своей компетенции (ст. 23 ГПК).
Компетенция судов общей юрисдикции также определена Законом о судебной системе (ст. 19 - 21). Районный суд в пределах своей компетенции рассматривает дела в качестве суда первой и второй инстанций. Районный суд - непосредственно вышестоящая судебная инстанция по отношению к мировым судьям, действующим на территории соответствующего судебного района. Верховный суд республики, краевой (областной) суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа в пределах своей компетенции рассматривают дела в качестве суда первой и второй инстанции, в порядке надзора и по вновь открывшимся обстоятельствам. Перечисленные суды являются непосредственно вышестоящими судебными инстанциями по отношению к районным судам, действующим на территории соответствующего субъекта РФ.
Верховный Суд РФ - высший судебный орган по гражданским делам, подсудным судам общей юрисдикции; осуществляет судебный надзор за деятельностью судов общей юрисдикции, включая военные и специализированные федеральные суды. В пределах своей компетенции Верховный Суд РФ рассматривает дела в качестве суда второй инстанции, в порядке надзора и по вновь открывшимся обстоятельствам, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, - и в качестве суда первой инстанции. Верховный Суд РФ - непосредственно вышестоящая судебная инстанция по отношению к верховным судам республик, краевым (областным) судам, судам городов федерального значения, судам автономной области и автономных кругов, военным судам военных округов, флотов, видов и групп войск.
Необходимо обратить внимание на обязательный характер судебных постановлений (решений). Вступившие в законную силу постановления федеральных судов, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Судебные решения (постановления, определения) могут быть отменены только вышестоящим судом (если решение не вступило в законную силу, то может быть отменено кассационной инстанцией, а если вступило в силу - надзорной инстанцией). Неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом.
ГПК предусмотрено (наряду с рассмотрением и разрешением дел судами общей юрисдикцией) рассмотрение гражданских дел третейскими судами. Передача спора на рассмотрение этого суда возможна по соглашению сторон в гражданском процессе (на основании третейского соглашения).
5. Статья 22 ГПК касается подведомственности гражданских дел судам. Пунктом 1 данной статьи установлено, что суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских (в том числе жилищных) правоотношений.
Указанная статья содержит общие положения, касающиеся подведомственности гражданских дел судам. Подведомственность в широком смысле означает отнесение вопроса или спора на рассмотрение и разрешение того или иного компетентного органа, в том числе суда. Институт подведомственности служит для разграничения полномочий различных органов (в данном случае - судов) исходя из их компетенции по защите прав, свобод и законных интересов граждан, организаций и других лиц. Понятие "подведомственность", т.е. отнесение круга гражданских дел к ведению судов общей юрисдикции, следует отличать от понятия "подсудность". Подсудность, прежде всего, означает пределы компетенции каждого суда общей юрисдикции по рассмотрению и разрешению конкретного гражданского дела (ст. 23 - 27 ГПК). Кроме того, выбор соответствующего суда, которому подсудно дело, зависит от ряда обстоятельств (в частности, от места жительства ответчика, нахождения имущества организации и т.п. - ст. 28 - 32 ГПК).
В ст. 22 ГПК говорится о том, что суды рассматривают и разрешают "исковые дела". Это означает, что гражданское дело рассматривается и разрешается судом общей юрисдикции по правилам искового судопроизводства (подраздел II разд. II ГПК).
Участниками гражданского процесса могут быть граждане, организации и другие лица, которые вправе обратиться с иском в суд о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
В порядке искового судопроизводства суды разрешают споры, возникшие из различных правоотношений, в том числе жилищных.
6. Об арбитражных судах и делах, отнесенных к их ведению, следует отметить следующее. Арбитражные суды в Российской Федерации являются федеральными судами (наряду с Конституционным Судом РФ и судами общей юрисдикции) и входят в судебную систему РФ.
Полномочия, порядок образования и деятельности арбитражных судов установлены Конституцией, федеральными конституционными законами. В их числе Закон о судебной системе и ФКЗ от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" (в ред. от 25.03.2004) <*> (далее - Закон об арбитражных судах). Порядок судопроизводства в этих судах определен АПК.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1589; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2699; 2004. N 13. Ст. 1111.

Согласно ст. 3 Закона об арбитражных судах систему арбитражных судов в Российской Федерации составляют Высший Арбитражный Суд РФ; федеральные арбитражные суды округов; арбитражные суды республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов (арбитражные суды субъектов РФ).
В соответствии с Законом о судебной системе (ст. 23) Высший Арбитражный Суд РФ - высший судебный орган по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами, вышестоящая судебная инстанция по отношению к федеральным арбитражным судам округов и арбитражным судам субъектов РФ.
Высший Арбитражный Суд РФ рассматривает дела в качестве суда первой инстанции, в порядке надзора и по вновь открывшимся обстоятельствам, осуществляет судебный надзор за деятельностью арбитражных судов, дает разъяснения по вопросам судебной практики (ст. 23).
Федеральный арбитражный суд округа в пределах своей компетенции рассматривает дела в качестве суда кассационной инстанции, а также по вновь открывшимся обстоятельствам. Федеральный арбитражный суд округа является вышестоящей судебной инстанцией по отношению к действующим на территории соответствующего судебного округа арбитражным судам субъектов РФ. Арбитражный суд субъекта РФ в пределах своей компетенции рассматривает дела в качестве суда первой и апелляционной инстанций, а также по вновь открывшимся обстоятельствам.
Соответствующие положения, касающиеся полномочий указанных арбитражных судов, содержатся и в ст. 10, 24 и 36 Закона об арбитражных судах.
7. АПК содержит ряд статей (ст. 27 - 29), касающихся подведомственности дел арбитражному суду. В частности, арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Участники таких дел - это юридические лица, граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных АПК и иными федеральными законами, - Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и должностные лица.
Арбитражные суды рассматривают дела, возникающие из гражданских правоотношений, экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности в порядке искового производства.
Экономические споры и другие дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства.
8. В административном порядке предусматривается защита жилищных прав путем обращения в различные органы исполнительной власти. Конкретные случаи определены ЖК РФ и другими федеральными законами. Важно отметить, что в п. 2 комментируемой статьи воспроизводится положение ст. 46 Конституции о том, что решение по жилищным вопросам, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.
9. В повседневной жизни, при необходимости защитить жилищные права, споры между гражданами могут (а в каких-то случаях даже обязаны) рассмотреть жилищно-эксплутационная организация (наймодатель) и домовой комитет (орган общественной самодеятельности по месту жительства). Это вытекает из Правил пользования помещениями (п. 6, 15, 16, 22, 24 и др.).

Статья 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
13) установление правил пользования жилыми помещениями;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
18) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления.

Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений

1. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
1) учет муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
10) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.
2. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных настоящим Кодексом к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов Российской Федерации. Иные вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статьям 12 - 14

1. В комментируемых статьях определена компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Иначе говоря, установлены предметы их ведения на федеральном, региональном и местном уровнях. По перечисленным в указанных статьях вопросам они вправе принимать законы и другие правовые акты.
2. После принятия Конституции понятием "органы государственной власти" охватываются все государственные органы: законодательные и исполнительные, а также органы судебной власти (ст. 10 и 11 Конституции); при этом термин "государственные органы управления" не употребляется. Органы государственной власти подразделяются на федеральные (Президент РФ, Федеральное Собрание (Совет Федерации и Государственная Дума), Правительство Российской Федерации и суды Российской Федерации) и на органы государственной власти субъектов РФ, которые являются самостоятельными органами.
В Конституции названы федеральные органы государственной власти, в ней же определены их основные полномочия. Президент РФ (гл. 4, ст. 80 - 93) является главой государства, издает указы и распоряжения. Федеральное Собрание - парламент Российской Федерации является представительным и законодательным органом Российской Федерации (гл. 5, ст. 94 - 109). Государственная Дума принимает федеральные законы, которые впоследствии должен одобрить Совет Федерации. Правительство РФ осуществляет исполнительную власть в Российской Федерации (гл. 6, ст. 110 - 117), его деятельность также определена ФКЗ от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" (в ред. от 03.11.2004) <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 51. Ст. 5712; 1998. N 1. Ст. 1; 2004. N 25. Ст. 2478; N 45. Ст. 4376.

Необходимо также иметь в виду, что соответствующие правовые акты в области жилищных отношений вправе принимать органы исполнительной власти (министерства, госкомитеты и др.). На федеральном уровне нормативно-правовое регулирование в области жилищно-коммунального хозяйства возложено на Министерство промышленности и энергетики РФ. Министерство осуществляет свои функции на основании Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.06.2004 N 284 <*>. Министерство определяет методику расчета цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых помещений, а также тарифов на коммунальные услуги. В ведении Министерства по промышленности и энергетике РФ находится Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. В соответствии с п. 1 Положения об агентстве, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.06.2004 N 286 <**>, оно является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации государственной политики, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 25. Ст. 2566.
<**> СЗ РФ. 2004. N 25. Ст. 2568.

3. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти (ст. 12 Конституции). К их компетенции относятся вопросы местного значения. Вместе с тем в соответствии со ст. 132 Конституции органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств.
4. Следует иметь в виду, что перечни вопросов, отнесенных к компетенции соответствующих органов в области жилищных отношений, не являются исчерпывающими. Они могут дополняться в соответствии с Конституцией РФ и законодательством.
5. Частью 2 ст. 14 ЖК РФ установлены особенности, касающиеся компетенции органов местного самоуправления в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Для этих органов местного самоуправления перечни вопросов, которые они решают в области жилищных отношений, определяются законами указанных субъектов РФ.
6. Перечисленные в комментируемых статьях вопросы нашли отражение и развитие в соответствующих главах и статьях ЖК РФ.
7. См. также ст. 5 и коммент. к ней по вопросам, касающимся принятия актов жилищного законодательства.

Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Комментарий к статье 15

1. Комментируемой статьей в качестве объекта жилищных прав признается только жилое помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке (по данному вопросу см. коммент. к ст. 18).
2. Следует отметить, что отнесение жилого помещения к недвижимости не является новеллой. В ст. 1 Основ было дано понятие "недвижимость в жилищной сфере". Это - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Иными словами, к недвижимому имуществу в жилищной сфере прежнее законодательство относило не только жилые помещения, но и другое имущество.
Понятие недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК и, в развитие положений данной статьи, в ст. 1 ФЗ о государственной регистрации прав. Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Заметим, что недвижимость в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая необязательна для объектов в других сферах народного хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они "связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". В других отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и фактически перемещаемые вещи (воздушные и морские суда, автомобильный транспорт и др.), которые также подлежат государственной регистрации.
3. Жилым помещением является только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. должно соответствовать определенным требованиям. Аналогичные требования содержатся в ст. 673 ГК. О видах жилых помещений см. коммент. к ст. 16.
4. Порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания определен соответствующим Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 N 552 <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2003. N 37. Ст. 3586.

5. В ч. 5 комментируемой статьи уточняется, что балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жилого помещения. Иначе говоря, общая площадь жилого помещения состоит из жилых комнат и подсобных помещений: кухни, коридора и др. Соответственно к жилой площади в жилых домах и квартирах можно отнести только площадь жилой комнаты (комнат).
6. Представляется, что в комментируемой статье сужен круг объектов жилищных прав, в частности требует уточнения утверждение о том, что жилым помещением признается изолированное жилое помещение. В этой связи см. ст. 16, 19, 30 и 76 и коммент. к ним.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комментарий к статье 16

1. Из ст. 15 ЖК РФ следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение (о том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя указанное положение, законодатель выводит из сферы регулирования жилищного законодательства другие объекты жилищно-коммунального хозяйства, например объекты недвижимости, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг. Более того, в ст. 136 ЖК РФ в составе имущества товарищества собственников жилья кроме жилых домов называются дачные дома с приусадебными участками, гаражи, сети инженерно-технического обеспечения и др. (см. коммент. к указанной статье). В этой связи можно сделать вывод, что в качестве объекта жилищных прав в жилищных отношениях может быть не только жилое помещение, но и другое имущество.
2. В ч. 1 комментируемой статьи указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части комментируемой статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).
3. Обратимся к ЖК РСФСР и ГК в части регламентации данного вопроса. Статьей 52 ЖК РСФСР было установлено, что предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Иначе говоря, в многоквартирном доме объектом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение: отдельная квартира или комната (комнаты). Это положение нашло закрепление и в п. 1 ст. 673 ГК, согласно которому объектом договора найма жилого помещения является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Кроме того, в ст. 52 ЖК РСФСР подчеркивалось, что самостоятельно (отдельно) по договору социального найма не могут быть использованы смежные комнаты (связанные общим входом, т.е. неизолированные комнаты), подсобные помещения (кухни, коридоры, ванные и др.). Конечно, не рассматривалась как жилое помещение, которым можно пользоваться по договору социального найма, часть комнаты. Вместе с тем разрешалась сдача в поднаем гражданам и части жилого помещения (ст. 76 ЖК РСФСР).
4. Следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:
- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);
- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;
- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.
5. См. также коммент. к ст. 15.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 17

1. Комментируемая статья касается вопросов назначения жилого помещения и пределов его пользования (ч. 1 - 3). (О жилых помещениях и их видах см. ст. 15 и 16 и коммент. к ст. 15, 16).
2. В ч. 1 комментируемой статьи подчеркивается, что жилое помещение, прежде всего, предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на безвозмездной основе).
3. До мая 2002 г. жилищное и гражданское законодательства вообще не предусматривали использование жилых помещений для иных целей, т.е. не для проживания граждан. Использование жилья не по назначению влекло соответствующие последствия. Например, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 293 ГК предусматривали выселение граждан из жилого помещения за данное правонарушение (здесь следует сделать уточнение - нормы ГК продолжают действовать).
В декабре 2002 г. ст. 10 ЖК РСФСР была дополнена двумя частями, которые предусматривали возможность размещения в жилом помещении адвокатского кабинета. Статьей 21 ФЗ от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (в ред. от 28.10.2003) <*> закреплено право адвоката индивидуально учреждать адвокатский кабинет для осуществления адвокатской деятельности (как одну из форм адвокатских образований наряду с коллегией адвокатов и др.), а также право использовать для этих целей жилые помещения. Указанное дополнение в ЖК РСФСР не содержало конкретных указаний, какие жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи, могут использоваться под адвокатский кабинет. Следовательно, адвокатский кабинет стало возможно размещать не только в отдельной квартире, но и в комнате коммунальной квартиры, где проживают адвокат и члены его семьи, что существенно ухудшает условия их проживания, а также создает неудобства для соседей.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102; 2003. N 44. Ст. 4262; 2004. N 35. Ст. 3607; N 52 (ч. 1). Ст. 5267.

4. Теперь на основании ч. 2 комментируемой статьи использование жилья не для проживания стало не исключением, а общим правилом. По существу формулировка о возможности использования жилья для осуществления "профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности" вряд ли имеет какие-либо пределы. Единственным исключением является запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств - п. 3 комментируемой статьи. Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям. Однако, если руководствоваться формулировкой указанной выше части (не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ (см. коммент. к ней) можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно разместить и промышленное производство. Иначе говоря, редакция ч. 3 комментируемой статьи является явно неудачной.
5. До принятия нового ЖК РФ политика государства была направлена на рациональное использование жилья, строго целевое его использование. Сейчас, с учетом упрощенного перевода жилых помещений в нежилые (см. ст. 23 и коммент. к ней), можно говорить, что политика государства по данному вопросу существенно изменилась.
6. В ч. 2 комментируемой статьи говорится о том, что при использовании жилья не по назначению не должны нарушаться права и законные интересы других граждан. В этой связи следует отметить, что это пожелание имеет декларативный характер, а в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов не только граждан, но и других лиц, например юридических лиц (организаций), иностранных граждан и лиц без гражданства.
7. В ч. 4 комментируемой статьи установлена обязанность проживающих граждан соблюдать правила пользования жилым помещением. Поэтому Правила пользования жилыми помещениями до принятия новых должны применяться в части, не противоречащей нормам ЖК РФ.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 18

1. Комментируемая статья, касающаяся государственной регистрации жилых помещений как недвижимого имущества, имеет отсылочный характер, поскольку данный вопрос находится в сфере правового регулирования гражданского законодательства.
2. По вопросу регистрации недвижимости, в том числе жилья, следует иметь в виду следующее. Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, а также ограничения (обременения) прав, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Законом о государственной регистрации прав предусмотрено, что регистрация недвижимости должна осуществляться государственными учреждениями.
Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учета жилищного фонда. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством РФ.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. В том числе: граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.
3. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
В случае если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию одной стороны, заявление о государственной регистрации прав подает одна из сторон договора или сделки.
В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции при регистрации прав.
Регистрационные действия начинаются с момента приема указанных документов. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
4. ФЗ от 29.12.2004 N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> впервые предусматривается государственная регистрация незавершенного строительства (ст. 25). Указанный ФЗ принят в рамках программы формирования рынка доступного жилья. Теперь незавершенное строительство (в том числе жилье) может быть зарегистрировано как недвижимое имущество и быть объектом гражданских (жилищных) прав, в частности, использоваться для ипотеки.
--------------------------------
<*> РГ. 2004. 30 дек.
5. См. также коммент. к ст. 15.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Комментарий к статье 19

1. Комментируемая статья посвящена жилищному фонду и его видам. Следует отметить, что развернутое определение понятия "жилищный фонд" содержали Основы. Согласно ст. 1 Основ:
"Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания".
Ст. 4 ЖК РСФСР было установлено следующее:
"Находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера".
Комментируемая статья (ч. 1) имеет очень лаконичное определение понятия "жилищный фонд", без какой-либо конкретизации. Жилищный фонд рассматривается как совокупность всех жилых помещений, находящихся в Российской Федерации.
По данным статистических органов, в 2004 г. жилищный фонд в Российской Федерации превысил 2 млрд. 880 млн. кв. м общей площади жилья, а средняя обеспеченность общей площадью составляла более 20 кв. м на человека <*>. Однако указанные показатели свидетельствуют о том, что жилья в стране недостаточно; например, в западноевропейских странах и США средняя обеспеченность граждан жильем в 2 - 3 раза превышает российский уровень.
--------------------------------
<*> Россия в цифрах: Стат. сб. М., 2004. С. 173.

2. В комментируемой статье называются виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности (ч. 2) и в зависимости от целей использования (ч. 3).
Классификация жилищного фонда на основе форм собственности была в ЖК РСФСР (ст. 5) и Основах (ст. 7). Однако классификация жилищного фонда в указанных Законах не соответствовала нормам Конституции (ст. 8) и ГК (ст. 212), поскольку базировалась на прежних формах собственности.
3. В комментируемой статье жилищный фонд подразделяется в зависимости от формы собственности на следующие виды.
1) Частный жилищный фонд:
а) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
2) Государственный жилищный фонд:
а) находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности;
б) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий или учреждений, относящихся к собственности субъектов РФ.
3) Муниципальный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности городского, сельского поселения, иного муниципального образования, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
Таким образом, жилищный фонд по принадлежности к форме собственности подразделяется на три вида, в том числе частный и государственный фонды имеют в своем составе по два подвида.
4. Правильная классификация жилищного фонда имеет принципиальное значение с точки зрения использования каждого его вида.
Так, в частном жилищном фонде владеют, пользуются и распоряжаются жилищным фондом (жилыми помещениями) сами собственники на основании соответствующих статей ГК (см. ст. 209, 212 - 215, 288, 289 и др.). В жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда применяется иной порядок использования жилых помещений. В частности, в этих домах большая часть жилых помещений предоставляется гражданам бесплатно (на условиях договора социального найма жилого помещения), что невозможно в частном жилищном фонде.
5. Отметим, что владение и пользование жилыми помещениями в жилищном фонде коммерческого использования осуществляется в соответствии с нормами гл. 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671 - 688) ГК.
6. Частями 4 и 5 комментируемой статьи предусмотрен государственный учет жилищного фонда (в ЖК РСФСР этому вопросу была посвящена ст. 25). Учет осуществляется наряду с государственной регистрацией жилья как недвижимого имущества. См. коммент. к ст. 18. Если государственная регистрация жилья в качестве недвижимости является разовым актом, то государственный учет имеет постоянный (повседневный) характер.
По данному вопросу следует руководствоваться Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 <*>. Согласно указанному Положению основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производятся в соответствии с жилищным законодательством РФ.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные органы технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Комментарий к статье 20

1. В соответствии с комментируемой статьей предусматривается государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям со стороны органов исполнительной власти на федеральном и региональном уровнях. Такой контроль должен осуществляться по отношению ко всему жилищному фонду (независимо от его форм собственности).
2. Контроль за использованием жилищного фонда осуществляет жилищная инспекция. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (в ред. от 13.10.1997) <*> утверждено Положение о жилищной инспекции. Государственная жилищная инспекция в Российской Федерации состоит из Главной государственной жилищной инспекции и органов государственной жилищной инспекции субъектов РФ.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566; 1995. N 10. Ст. 894; 1997. N 42. Ст. 4788.

Главная задача государственной жилищной инспекции в Российской Федерации - контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности, в части обеспечения прав и законных интересов граждан и государства.
Государственная жилищная инспекция осуществляет контрольные функции в формах и способами, которые предусмотрены законодательством РФ, с учетом закрепленного в Конституции РФ права местного самоуправления обеспечивать самостоятельное решение населением вопросов местного значения, а также вопросов владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Главная государственная жилищная инспекция выполняет следующие основные функции:
- координирует и организует работу государственной жилищной инспекции по контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
- анализирует отчетные, статистические данные, результаты проверок на местах, другие информационные материалы и на их основе подготавливает предложения по обеспечению сохранности и улучшению использования, содержания и ремонта жилищного фонда;
- разрабатывает нормативно-методическую документацию по вопросам деятельности государственной жилищной инспекции;
- осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
- осуществляет работу по подбору, профессиональной подготовке и переподготовке кадров органов государственной жилищной инспекции;
- участвует в разработке нормативно-правовых документов, определяющих порядок использования, ремонта и содержания жилищного фонда.
Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за:
- использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
- техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;
- обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
- санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
- осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
- рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;
- соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отоплением, электро-, водо-, газоснабжением и т.д.);
- соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
- соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.
Органы государственной жилищной инспекции имеют право:
- проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными данным Положением;
- давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
- давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
- выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
- привлекать должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с законодательством;
- в порядке и на условиях, которые устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков.

Статья 21. Страхование жилых помещений

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.

Комментарий к статье 21

1. Комментируемая статья не содержит конкретных норм относительно страхования жилых помещений в целях возмещения убытков, связанных с утратой (гибелью) или повреждением этого имущества, поскольку данный вопрос урегулирован нормами ГК (гл. 48, ст. 927 - 970).
2. В настоящее время практикуется добровольное страхование жилых помещений в ряде субъектов РФ, в том числе в г. Москве. Обязательное страхование жилья законодательством не предусмотрено. Однако это не исключает установление в будущем страхования жилых помещений в обязательном порядке (например, как автотранспортных средств).

Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарий к статьям 22 - 24

1. Комментируемые статьи предусматривают перевод жилого помещения в нежилое (ч. 1 и 2 ст. 22) и наоборот - нежилого помещения в жилое (ч. 3 ст. 22). О жилых помещениях, их видах и назначении, а также о жилищном фонде см. коммент. к ст. 15 - 19.
Понятие "нежилое помещение" в комментируемых статьях не раскрывается. Это понятие содержалось в ЖК РСФСР: ч. 2 ст. 4 было установлено, что нежилые помещения - это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь, как следует из ч. 3 комментируемой статьи, можно перевести в жилые помещения.
2. При изменении статуса (режима использования) помещения должны соблюдаться требования, установленные ст. 22 и 23 ЖК РФ, а также требования законодательства о градостроительной деятельности. Новый Градостроительный кодекс РФ от 30.12.2004 N 190-ФЗ <*> вступил в действие с 1 января 2005 г. В частности, при осуществлении реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, ст. 54 Градостроительного кодекса предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ.
--------------------------------
<*> РГ. 2004. 30 дек.

3. Часть 2 ст. 22 ЖК РФ содержит случаи запрета перевода жилого помещения в нежилое. Такой перевод не допускается:
- если невозможен отдельный доступ к нежилым помещениям (без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям);
- если помещение является частью жилого помещения (о видах жилых помещений см. коммент. к ст. 16);
- если жилое помещение обременено правами каких-либо лиц, например является предметом залога;
- если в многоквартирном доме жилое помещение не располагается непосредственно над нежилыми помещениями. Иными словами, такой перевод, как правило, возможен на первом этаже дома или на втором этаже, если на первом уже располагаются нежилые помещения.
4. Следует отметить, что прежнее законодательство не допускало перевода жилых помещений (т.е. жилья, пригодного для постоянного проживания граждан) в нежилые. Это могло иметь место только в исключительных случаях по решению органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 9 ЖК РСФСР).
Новый порядок, установленный ЖК РФ, предусматривающий такой перевод не как исключение, а как общее правило, может привести к значительному выбытию жилых помещений из состава жилищного фонда, а также к многочисленным нарушениям прав и интересов граждан, вызванным "соседством" жилых помещений с нежилыми. Сказанное относится и к ст. 17 ЖК РФ, которой предусматривается использование жилых помещений не только для проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (см. коммент. к ст. 17).
В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положение граждан, использующих жилые помещения по назначению (для проживания), по сравнению с прежним жилищным законодательством.
5. Статьей 23 ЖК РФ установлен упрощенный перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое. Решение об этом принимает орган местного самоуправления на основании заявления и документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23, которые должен представить в указанный орган собственник или уполномоченное им лицо. Участники жилищных отношений (они могут быть собственниками жилых помещений) указаны в ч. 2 и 3 ст. 4 (см. коммент. к ст. 4, а также к ст. 30, касающейся прав и обязанностей собственника жилого помещения).
Непосредственно процедура решения данного вопроса определена ч. 3 - 5 ст. 23, а случаи отказа в изменении статуса помещения перечислены в ст. 24 ЖК РФ. При этом полагаем, что такой отказ в связи с "представлением документов в ненадлежащий орган" (п. 2 ч. 1 ст. 24) вряд ли может на практике иметь место, поскольку в принципе такой подход не верен: орган, который не компетентен рассматривать данный вопрос (т.е. ненадлежащий орган), не вправе решать его по существу. Он должен вернуть документы заявителю, переслать (передать) их в надлежащий орган, а не принимать формальное решение, требующее обжалования в соответствующих органах, в частности в суде. Аналогичное замечание относится к п. 2 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, который касается отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
6. Перепланировка и переустройство жилого помещения по общему правилу не связаны с переводом его в нежилое помещение (см. ст. 25 - 29 и коммент. к ним). Однако ст. 23 ЖК РФ предусмотрены и эти виды работ в качестве средства изменения статуса (режима использования) соответствующего помещения. Отметим, что перевод нежилых помещений в жилые помещения возможен без проведения переустройства и (или) перепланировки, если ранее помещение использовалось как жилое.

Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Комментарий к статьям 25 - 29

1. В ст. 25 ЖК РФ даны определения двух понятий:
- переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в жилом помещении;
- перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения.
Проведение указанных видов работ требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Частью 3 ст. 25 особо оговаривается, что в рамках указанных работ нельзя объединять смежные комнаты либо разделять квартиры на две и более. Это возможно только при реконструкции многоквартирного дома.
2. В соответствии с ранее действующим законодательством (ст. 84 ЖК РСФСР) эти работы производились "только в целях повышения благоустройства квартиры". Теперь указанное условие (о повышении благоустройства) законодательством, в частности ст. 26 ЖК РФ, не установлено. Более того, из ст. 23 ЖК РФ следует, что перевод помещения для использования в качестве соответственно жилого или нежилого может осуществляться с условием проведения переустройства и (или) перепланировки.
3. Для осуществления данных работ требуется согласование и решение органа местного самоуправления. Заявление и соответствующие документы представляет собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (ст. 26).
Случаи отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки перечислены в ст. 27 ЖК РФ.
4. Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ). Произведенные изменения в жилом помещении, как следует из ст. 25 ЖК РФ, вносятся в технический паспорт жилого помещения (о государственном учете жилищного фонда см. ч. 4 и 5 ст. 19 и коммент. к указанной статье).
5. Статьей 29 ЖК РФ предусмотрены последствия (ответственность) в случаях самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, в частности, возможна продажа жилого помещения с публичных торгов (по иску органа местного самоуправления и на основании решения суда). Предусмотрена и административная ответственность за указанные неправомерные действия: для граждан это может быть штраф, составляющий от десяти до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ
ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ,
А ТАКЖЕ ИНЫХ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 30

1. Комментируемая статья начинает раздел II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".
Следует отметить, что в жилищных отношениях граждане и другие участники могут иметь как вещные права, т.е. права, связанные с использованием имущества (жилья), так и права, основанные на обязательствах, например договоре найма жилого помещения и др.
В ч. 1 комментируемой статьи делается ссылка на гражданское законодательство: прежде всего имеется в виду ГК, в частности ст. 209, которая определяет содержание права собственности. Указанной статьей установлено:
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом".
Основные нормы, касающиеся вещных прав, содержатся в разделе II (ст. 209 - 306) ГК. Конечно, среди вещных прав центральное место занимает право собственности на имущество. Основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе на жилье) определены ст. 218 ГК. В соответствии с указанной статьей право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153 - 165) и другими статьями ГК. Эти требования касаются содержания и формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п.
2. Рассмотрим виды договоров, которые применяются при приобретении права собственности на жилые помещения.
Купля-продажа жилых помещений - одна из наиболее распространенных сделок. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30 ГК, в том числе ст. 549 - 558. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК), хотя, как следует из ст. 550, обязательного нотариального оформления этого договора не требуется. В то же время государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна (ст. 551). Только с момента государственной регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и возникает право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение (ст. 558).
Статьей 558 ГК предусмотрены особенности продажи жилых помещений. Установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество, например автомобиль. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК); каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Не следует смешивать данную сделку с обменом жилых помещений, порядок совершения которого установлен жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 20 Основ наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, наниматель имел право (с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Иными словами, собственник жилого помещения (гражданин) мог обменять его на жилое помещение, занимаемое гражданином по договору социального найма. Теперь такой обмен запрещен (см. ст. 72 ЖК РФ и коммент. к ней).
Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения. В соответствии со ст. 572 ГК по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье. Одаряемый вправе в любое время отказаться от передачи ему дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573 ГК). При этом отказ от подаренного жилого помещения, как следует из п. 2 ст. 573, должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Статьей 575 ГК установлено, что не допускается дарение: от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями.
Государственные и муниципальные предприятия и учреждения вправе подарить жилье, но только с согласия собственника (ст. 576 ГК). В соответствии со ст. 578 ГК даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения. Согласно ст. 580 ГК вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренного жилого помещения, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи жилого помещения одаряемому и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.
В соответствии с ГК (гл. 33) имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК). При заключении рентного договора относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное удостоверение, и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу.
Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником: 1) за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК); 2) бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК).
Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты ст. 587 ГК предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты в соответствии со ст. 395 ГК, если иной процент не установлен договором. Если существенные условия договора не выполняются (п. 2 ст. 587 ГК), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
В соответствии со ст. 589 ГК получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Рента может быть постоянной и пожизненной.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК).
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В этом случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК).
Статьей 593 ГК установлены следующие случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты: если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (если иное не предусмотрено договором постоянной ренты); нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; если имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором.
Согласно ст. 594 ГК выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилье передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное имущество.
Пожизненная рента (ст. 596 ГК) может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК).
Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. Случайная гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождает плательщика ренты от обязательств, возложенных на него договором.
Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК) - разновидность договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. 601 - 605 ГК РФ.
Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, - то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК). Статьей 604 ГК предусмотрен ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Прекращение этого договора осуществляется по основаниям, установленным ст. 605 ГК РФ, а именно: в случае смерти получателя ренты; при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.
Перечисленные выше договоры, конечно, не исчерпывают весь перечень сделок, которые могут совершаться с жилыми помещениями, они являются наиболее распространенными в практике гражданского оборота.
3. В ч. 2 комментируемой статьи установлено, что собственник жилого помещения может предоставлять его гражданам по договору найма и другим договорам, а юридическим лицам - по договору аренды. Из п. 2 ст. 671 ГК следует, что данный договор может применяться только в отношениях с юридическими лицами, которые могут использовать жилое помещение для проживания граждан.
При этом комментируемой частью установлены требования (условия) предоставления жилья другим лицам, в том числе условие о соблюдении нормы жилой площади.
4. Собственник несет бремя содержания жилого помещения (ч. 3 комментируемой статьи). Данная норма базируется на положениях ст. 210 ГК, которой установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, ст. 211 ГК предусмотрено, что по общему правилу и риск случайной гибели (повреждения) имущества несет собственник.
5. Частью 4 комментируемой статьи на собственника жилого помещения возложены обязанности (они сформулированы в общем виде). В частности, он не должен допускать бесхозяйного обращения с жильем, нарушать права и интересы соседей. В этой связи следует обратить внимание, что ст. 293 ГК установлена ответственность собственника жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведен необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
3. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.
7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Комментарий к статье 31

1. Комментируемая статья посвящена правам и обязанностям членов семьи собственника жилого помещения (о правах и обязанностях самого собственника жилья см. ст. 30 и коммент. к ней). По общему правилу указанные лица пользуются правами, касающимися пользования жилым помещением, наравне с собственником. Однако может быть установлен иной режим пользования ими жилым помещением. По соглашению собственника с членами его семьи их права могут быть ограничены в части пользования жильем, например, может быть достигнута договоренность о пользовании членом семьи не всем жилым домом (квартирой), а одной из комнат жилого помещения и т.п.
Члены семьи собственника должны использовать жилое помещение (как и сам собственник) по назначению, а также обеспечивать его сохранность.
2. В ч. 3 комментируемой статьи закреплено, что дееспособные граждане несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникшим из пользования жилым помещением. Это означает, что, например, задолженность по техническому обслуживанию жилого помещения может быть взыскана не только с собственника, но и с члена его семьи.
3. В ч. 1 комментируемой статьи приведен традиционный перечень граждан, которые могут быть членами семьи собственника: дети, родители, супруг, а также другие граждане, вселенные в жилое помещение в качестве члена семьи собственника.
Ранее указанный перечень содержался в ст. 53 ЖК РСФСР и касался членов семьи нанимателя жилого помещения. Понятие "член семьи" применялось также по отношению к собственникам индивидуальных жилых домов (квартир) (ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР). О членах семьи нанимателя по договору социального найма, их правах и обязанностях см. коммент. к ст. 69.
4. В ч. 4 и 5 комментируемой статьи регламентируются вопросы, касающиеся условий пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника. По общему правилу в случае прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением не сохраняется. Конечно, данное положение ухудшает положение этих лиц по сравнению с прежним порядком, установленным ст. 127 ЖК РСФСР и ст. 292 ГК. Ранее такие лица сохраняли право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений. Вместе с тем законодательство не содержало конкретных норм относительно того, на каких условиях бывшие члены семьи собственника вправе продолжать пользоваться жилым помещением. Теперь данный вопрос нашел закрепление в ч. 4 и 5 комментируемой статьи. Установлено, что иные условия (по сравнению с общим порядком) могут быть предусмотрены между собственником и бывшими членами его семьи, а также право пользования жилым помещением за этими гражданами может быть сохранено на определенный срок по решению суда.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.
10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Комментарий к статье 32

1. В комментируемой статье регламентируются вопросы, связанные с изъятием жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В ч. 1 говорится, что жилое помещение "может быть" изъято у собственника в указанных выше целях. По существу речь идет о принудительном изъятии имущества, в данном случае жилого помещения. Однако этот вопрос предлагается решать в основном путем выкупа имеющегося у гражданина жилья, ориентируясь на рыночную стоимость изымаемого жилья. При этом собственнику должны быть возмещены другие убытки (расходы), перечисленные в ч. 7 комментируемой статьи, а решение вопроса об обеспечении его другим жильем "перекладывается" на него самого. Спорные вопросы подлежат разрешению в судебном порядке, если не достигнуто соглашение между собственником и публично-правовым образованием (Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием), в интересах которого изымается земельный участок и соответственно жилое помещение (ч. 9 комментируемой статьи).
2. Следует отметить, что ч. 3 ст. 35 Конституции установлено, что "принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Ст. 49.3 ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление собственнику в этих случаях равноценного жилого помещения (т.е. выделение жилья в натуре либо иной компенсации). Как правило, имелась в виду денежная компенсация. К сожалению, эти принципы, в частности о решении данного вопроса путем выделения другого (равноценного) жилья, не нашли отражения в комментируемой статье, что существенно ограничивает жилищные права граждан.
3. Касаясь вопроса, связанного с принудительным изъятием у граждан жилых помещений, необходимо обратить внимание, что данные отношения являются сферой правового регулирования гражданского законодательства (ст. 235, 239 и др. ГК) и должны регламентироваться федеральными законами. Однако на практике конкретный порядок компенсации за жилье стал определяться законодательством субъектов РФ, что не вытекает из их полномочий, определенных Конституцией (ст. 71) и федеральным законодательством (ст. 3 ГК).
4. Частью 10 комментируемой статьи вводится новый порядок, устанавливающий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (своими силами или за свой счет) осуществить снос аварийного жилого дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствующей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся правом на социальное жилье, имеют возможность получить в установленном порядке другое жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жилья и самостоятельно его снести. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать, они также должны решить самостоятельно. Иными словами, нормы комментируемой статьи не предусматривают каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилище.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.
2. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.
3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Комментарий к статье 33

1. Комментируемая статья определяет порядок пользования жилым помещением на основании завещательного отказа. Возникновение указанного права предусмотрено ст. 1137 ГК. Установлено следующее:
"Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом. Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства. В частности, на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу".
Из статьи ГК следует, что завещательный отказ - это такое распоряжение, которым завещатель возлагает на наследника по завещанию исполнение за счет наследства какого-либо обязательства имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), например обязательство передать в собственность или во временное владение (пользование) какое-либо имущество. В качестве завещательного отказа специально выделена возможность возложить на наследника, к которому переходит по наследству жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить отказополучателю пожизненное или на определенный срок право пользования этим помещением или его частью. Таким образом, между наследником и отказополучателем возникает обязательство, в котором отказополучатель выступает как кредитор, а наследник - как должник. На основании завещания завещательным отказом могут быть обременены как наследники по завещанию, так и наследники по закону.
Необходимо отметить также другое важное положение ст. 1137 ГК, согласно которому в случае последующего перехода прав собственности на имущество, обремененное завещательным отказом, право пользования этим имуществом отказополучателем сохраняет силу.
Это означает, что, например, если на наследника, к которому переходит жилое помещение, возложено обязательство о предоставлении отказополучателю пожизненного пользования этим помещением, то при последующем переходе права собственности на жилье право пожизненного пользования продолжает действовать.
Необходимо иметь в виду, что право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако закон не исключает возможности подназначения другого отказополучателя, о чем должно быть указано в завещании. Завещателем при этом учитываются случаи, если назначенный отказополучатель: умрет до открытия наследства или одновременно с завещателем; откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на его получение; лишится права на получение завещательного отказа как недостойный отказополучатель (ст. 1117 ГК).
2. Из ГК следует, что гражданин должен пользоваться жилым помещением безвозмездно. Комментируемая статья, приравнивая данного гражданина к собственнику в части пользования жилым помещением (ч. 1), возлагает на него солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
3. Солидарная ответственность предусмотрена ст. 322 ГК: солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.
Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками:
- должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
- неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников (ст. 325 ГК).
4. О государственной регистрации вещных прав см. коммент. к ст. 18.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Комментарий к статье 34

1. Комментируемая статья посвящена пользованию на основании гражданско-правового договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 - 605 ГК). Речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленном плательщиком ренты для обеспечения потребности в жилище получателя ренты и (или) указанного им в договоре третьего лица (лиц). Подробнее о договоре пожизненного содержания с иждивением см. коммент. к ст. 30.
2. На лиц, пользующихся жилым помещением, предоставленным новым собственником жилья (плательщиком ренты), распространяются по общему правилу условия, установленные ст. 33 ЖК РФ. Если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрены иные условия, то должны соблюдаться условия заключенного договора, а не положения комментируемой статьи.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Комментарий к статье 35

1. Комментируемой статьей определен порядок прекращения пользования жилым помещением двух категорий граждан:
а) лиц, которые утратили законные основания пользоваться данным жилым помещением (ч. 1);
б) лиц, которые продолжают сохранять право пользования жилым помещением, однако допускают нарушения правил пользования жилыми помещениями (ч. 2).
Указанные лица по иску собственника жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения на основании решения суда (о судах общей юрисдикции см. коммент. к ст. 11).
2. О выселении граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, см. также ст. 91 и коммент. к ней.

Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ДАННЫХ СОБСТВЕННИКОВ

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Комментарий к статье 36

1. В комментируемой статье речь идет о многоквартирных жилых домах, т.е. о домах, состоящих из двух и более квартир (многие из этих жилых домов являются и "многоэтажными"). Указанное понятие впервые введено в ГК (ст. 289 - 291). Кроме того, необходимо иметь в виду, что в целом данная глава базируется на нормах гл. 18 ГК (ст. 288 - 293) и ранее действующего ФЗ от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (в ред. от 21.03.2002) <*>, в частности его гл. II (ст. 5 - 19). ФЗ утратил силу в связи с введением в действие ЖК РФ, т.е. с 1 марта 2005 г. (см. Вводный закон).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 1998. N 15. Ст. 1794; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 12. Ст. 1093.

О товариществах собственников жилья см. коммент. к ст. 135 - 152, а также Вводный закон (п. 19 ч. 1 ст. 2) и коммент. к нему.
2. В комментируемой статье говорится о помещениях. В первую очередь подразумеваются жилые помещения в виде отдельных квартир, особенности для коммунальных квартир установлены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.
Помещения могут быть жилыми и нежилыми (о жилых помещениях и их видах см. коммент. к ст. 15 и 16).
Собственниками помещений (жилых и нежилых) могут быть граждане, юридические лица (организации) и другие лица (см. коммент. к ч. 2 ст. 4 и ст. 30).
3. В ч. 1 комментируемой статьи указан перечень имущества, которое относится к "общему", т.е. находится в долевой собственности всех собственников. Это имущество находится за пределами квартир: коридоры, технические этажи и др., крыши, оборудование, а также земельные участки.
Необходимо иметь в виду, что соответствующие нормы, касающиеся общей собственности, содержатся в гл. 16 ГК (ст. 244 - 259). Понятие и основания возникновения общей собственности определены ст. 244 ГК. Указанной статьей установлено следующее:
"1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц".
Следует также обратить внимание, что относительно земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, ст. 16 Вводного закона предусмотрены конкретные нормы, которые, в частности, закрепляют переход их в собственность (на безвозмездной основе) собственников помещений в многоквартирном доме. См. Вводный закон и коммент. к нему.
4. В ч. 1 комментируемой статьи делается ссылка на земельное и градостроительное законодательство. Основу названных отраслей законодательства составляют: Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в ред. от 29.12.2004) <*> и Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; РГ. 2004. 30 дек.; 2005. 12 янв.
<**> РГ. 2004. 30 дек.

5. В ч. 2 - 5 комментируемой статьи содержатся нормы, касающиеся режима использования общего имущества многоквартирного дома. Установлено, что:
- право собственности общим имуществом осуществляется в соответствии с нормами ЖК РФ и ГК (ч. 2);
- уменьшение размера этого имущества возможно только с согласия собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3);
- по решению общего собрания собственников помещений часть общего имущества может быть передана в пользование иным лицам (ч. 4);
- земельный участок, на котором расположен жилой дом, может быть передан в ограниченное пользование другим лицам (ч. 5).

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статьям 37 - 39

1. В ст. 37 установлены общие правила, которые базируются на представлении, что доля каждого собственника в общем имуществе в многоквартирном доме подразумевается (строительная стоимость жилого дома складывается из стоимости жилых и нежилых помещений), но ею нельзя распорядиться: нельзя продать часть лифта, крыши и т.п.
Доля каждого собственника в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения, т.е. это доля непосредственно зависит от общей площади помещения (ч. 1 ст. 37) (о понятии "общая площадь" см. коммент. к ст. 15).
Учитывая специфику данного имущества, ч. 2 - 4 ст. 37 предусмотрено, что оно следует судьбе права собственности, т.е. при переходе права собственности на помещение к другому лицу передается и доля в общем имуществе дома (как указывалось выше, подразумеваемая доля). При этом данная доля не должна уменьшаться. Особо подчеркивается, что ее нельзя выделить в натуре, а также передавать другим лицам, в том числе отчуждать (например, продавать), отдельно от помещения в многоквартирном доме.
2. В ч. 1 ст. 38 ЖК РФ подтверждается, что новый собственник помещения в многоквартирном доме должен в обязательном порядке получить долю в общем имуществе жилого дома (из ч. 3 ст. 37 следует, что она должна быть равна доле предшествующего собственника). Если указанные выше условия на основании договора об отчуждении помещения нарушаются, то с момента совершения такой сделки они являются ничтожными, т.е. условия договора в этой части являются недействительными (не влекут юридических последствий). При рассмотрении по требованию заинтересованного лица (или по инициативе суда) данного вопроса суд принимает решение лишь о применении последствий недействительности сделки. Сам факт недействительности сделки явствует из обстоятельств дела, которое рассматривает суд (ст. 166 и 167 ГК).
3. В ст. 39 ЖК РФ изложены общие правила, касающиеся обязанностей собственника имущества. Об этом см. коммент. к ст. 30.
Частью 3 комментируемой статьи предусмотрено, что Правительство РФ устанавливает (утверждает) правила содержания общего имущества многоквартирного дома. Иначе говоря, должен быть принят соответствующий нормативный акт, более подробно регламентирующий данные вопросы.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 40

1. Комментируемая статья касается изменения границ помещений (жилых и нежилых), которые находятся в собственности отдельных лиц (граждан и др.).
Из ст. 15 ЖК РФ следует, что этим объектом жилищных прав могут быть только жилые (причем - изолированные) помещения. Однако в ЖК РФ имеются статьи, и в частности комментируемая статья, в которых объектом жилищных прав (жилищных отношений) являются не только жилые, но и нежилые помещения, в том числе смежные (связанные общим входом).
Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на несколько помещений без согласия других собственников, если эти изменения (разделения) касаются данных помещений и не затрагивают другие помещения и общее имущество жилого дома (ч. 1). В указанной части делается ссылка на гл. 4 ЖК РФ, которая посвящена переустройству и перепланировке помещений и регламентирует порядок осуществления этих работ.
2. В ч. 2 комментируемой статьи установлено обязательное правило, касающееся присоединения к отдельным помещениям части общего имущества. Это возможно при проведении реконструкции, переустройства и (или) перепланировки только с согласия всех собственников помещения. О переустройстве и перепланировке помещений см. ст. 25 - 29 и коммент. к ним.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Комментарий к статьям 41 - 43

1. Комментируемые статьи устанавливают особенности для помещений (комнат) в квартире, где жилые помещения принадлежат нескольким собственникам. Речь идет о так называемых коммунальных квартирах. Эти особенности установлены в связи с тем, что общее имущество имеется как в жилом доме, так и в самой коммунальной квартире (к общему имуществу в такой квартире относится все имущество, находящееся за пределами жилых помещений - комнат, в т.ч. коридоры и кухни).
2. Частью 2 ст. 41 ЖК РФ установлено, что изменение размера общего имущества допускается только с согласия всех собственников (других собственников) комнат путем переустройства и (или) перепланировки. (О проведении этих работ см. коммент. к ст. 25 - 29. Об изменениях границ помещений в многоквартирном доме см. ст. 40 и коммент. к ней.)
3. В ст. 42 ЖК РФ закреплено, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе квартиры и жилого дома зависит от общей площади комнаты (пропорциональна площади комнаты). Здесь хотелось бы обратить внимание на два обстоятельства. В комнатах коммунальной квартиры есть только "жилая" площадь (в комментируемой статье она почему-то называется "общей"). Также нужно иметь в виду, что в собственности одного лица может быть несколько комнат.
4. В ч. 3 - 5 ст. 42 установлены правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире. Они аналогичны правилам, установленным ст. 37 по отношению к общему имуществу жилого дома (см. коммент. к указанной статье).
5. Частью 6 ст. 42 предусмотрено правило, которое как бы основывается на ст. 250 ГК: право преимущественной покупки жилого помещения предоставлено другим участникам (сособственникам) долевой собственности. Это может иметь место в случаях, когда жилое помещение (комната) находится в собственности нескольких лиц и один из них продает свою долю. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности, а они в течение месяца должны принять решение относительно приобретения данной доли. В случае отказа от покупки доля может быть продана постороннему лицу.
Поэтому правило, установленное ч. 6 ст. 42, определено без учета того, что комнаты в коммунальной квартире не находятся в общей долевой собственности всех собственников этих комнат (соседей по квартире), а принадлежат каждому из них, т.е. выделены в натуре. Иначе говоря, в ЖК РФ, несмотря на ссылку на ГК, предусмотрено право преимущественной покупки жилого помещения не участниками общей долевой собственности (ст. 244 - 246 ГК), а соседями по коммунальной квартире.
6. В ст. 43 говорится об обязанности собственника комнаты участвовать в содержании общего имущества квартиры с учетом его доли в общем имуществе, которая зависит от площади комнаты (определяется пропорционально площади комнаты). По данному вопросу см. также коммент. к ст. 39.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Комментарий к статьям 44 - 48

1. Комментируемые статьи посвящены общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме и подробно регламентируют все вопросы, касающиеся функционирования этого органа управления многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ "Управление многоквартирным домом" собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления жилым домом. Они вправе: непосредственно управлять им (самостоятельно); образовывать товарищество, жилищный кооператив или иное объединение; передавать жилой дом управляющей организации.
Вопрос о способе управления многоквартирным домом решается на общем собрании собственников помещений (ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ).
2. Однако из ст. 44 ЖК РФ неясен статус общего собрания как органа управления, поскольку согласно гражданскому законодательству (ст. 53 ГК) органы управления имеются у юридического лица. При этом порядок назначения и избрания органов юридического лица определяется федеральными законами и учредительными документами.
В этой связи, по-видимому, общее собрание следует рассматривать как общественное объединение (объединение собственников помещений) в форме органа общественной самодеятельности.
3. Если вообще рассматривать общественные объединения, то необходимо отметить, что вопросы, касающиеся деятельности общественных объединений, урегулированы в Конституции (ст. 30 и 32) и ФЗ от 19.05.1995 N 82-ФЗ "Об общественных объединениях" (в ред. от 08.12.2003) <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 21. Ст. 1930; 1997. N 20. Ст. 2231; 1998. N 30. Ст. 3608; 2002. N 11. Ст. 1018; N 12. Ст. 1093; N 30. Ст. 3029; 2003. N 50. Ст. 4855.

В частности, согласно ст. 5 и 7 названного ФЗ общественное объединение - любое добровольное объединение граждан, созданное по их инициативе для реализации общих уставных целей. Общественные объединения могут создаваться в одной из следующих организационно-правовых форм: общественная организация; общественное движение; общественный фонд; общественное учреждение; орган общественной самодеятельности; политическая партия.
Для осуществления уставных целей общественное объединение, в частности, имеет право:
- участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления;
- представлять и защищать свои права, законные интересы своих членов и участников, а также других граждан в органах государственной власти, местного самоуправления и общественных объединениях;
- выступать с инициативами по различным вопросам общественной жизни, вносить предложения в органы государственной власти.
Безусловно, закрепленные права общественных объединений распространяются и на жилищную сферу. Формы участия могут быть разнообразными: домовые комитеты, уличные и квартальные комитеты, добровольные ремонтные дружины и др. Например, в соответствии с Законом г. Москвы "О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве" жители кварталов, улиц, домов вправе избирать комитеты (советы) на учредительном собрании или сходе граждан для представительства их интересов в органах власти и поддержания общественного порядка на своей территории.
4. Положение о домовом комитете в государственном жилищном фонде утверждено Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 09.08.1968 N 548. Его, конечно, следует применять с учетом нового законодательства. Согласно указанному Положению домовый комитет образуется в целях широкого привлечения населения к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной организации по обеспечению сохранности жилищ и др.
Домовый комитет избирается на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов открытым голосованием сроком на два года в составе не менее семи человек.
Основная задача домового комитета - активно участвовать в управлении жилищным фондом, содействовать жилищно-эксплуатационной организации в улучшении эксплуатации и содержания жилищного фонда.
5. Если общее собрание является общественным объединением, к нему не применимы императивные нормы. Это нормы об обязательности функционирования общего собрания; о проведении годовых общих собраний (ст. 44 и 45 ЖК РФ); о том, что собрание вправе рассматривать только вопросы, включенные в повестку дня, и принятое решение является обязательным для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ). По отношению к общественным объединениям с точки зрения их создания и деятельности в законе могут содержаться только нормы рекомендательного характера.
Для "снятия" различных недоразумений было бы целесообразным не указывать в ст. 44 ЖК РФ, что общее собрание является органом управления. Целесообразнее указать, что общее собрание собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах решает лишь определенные вопросы.

Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ
ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
5. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Комментарий к статье 49

1. Комментируемая статья посвящена порядку предоставления жилого помещения по договору социального найма.
Впервые понятие "договор социального найма жилого помещения" появилось в ст. 672 ГК. Указанной статьей установлено, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Позднее новый термин стал использоваться в Законе о приватизации и в Основах.
2. Ранее действующим жилищным законодательством было предусмотрено предоставление бесплатного жилья (по договору найма) всем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Жилые помещения предоставлялись гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (ст. 28 ЖК РСФСР).
ЖК РСФСР (ст. 10 и 28) был установлен одинаковый порядок принятия на учет и обеспечения жилыми помещениями граждан независимо от вида жилищного фонда, в котором они проживают. Нуждающиеся в жилье члены жилищно-строительных кооперативов и граждане, имеющие в собственности жилой дом (квартиру), имели право на общих основаниях получить жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
3. Комментируемая статья, как и вся гл. 7 ЖК РФ, содержит принципиально новые положения:
- жилые помещения предоставляются гражданам только в государственном и муниципальном жилищном фонде (о видах жилищного фонда см. коммент. к ст. 19), как правило, по месту их жительства (ч. 1 ст. 49 и ч. 3 ст. 52 ЖК РФ);
- учет нуждающихся в жилье осуществляют органы местного самоуправления; непосредственно порядок ведения этого учета устанавливается законом субъекта РФ (ст. 52 ЖК РФ). При этом следует обратить внимание, что ЖК РФ не предусмотрено осуществление учета нуждающихся в жилом помещении граждан по месту их работы: на государственных и муниципальных предприятиях (в учреждениях). Конечно, данный вопрос в связи с отсутствием соответствующих норм требует уточнения, в частности, организации должны обеспечить очередников, которые были приняты на учет до 1 марта 2005 г. (см. ст. 6 Вводного закона);
- обеспечению социальным жильем подлежат только малоимущие и иные граждане, определенные федеральным законом и законом субъекта РФ. Малоимущим гражданам оно предоставляется в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 - 4 комментируемой статьи);
- по договору социального найма не обеспечиваются жилыми помещениями иностранные граждане и лица без гражданства (ч. 5 комментируемой статьи);
- граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилого помещения (ч. 2 ст. 6 Вводного закона).
В этой связи принципиальное значение имеет урегулирование законодательством вопроса, каким "малоимущим" гражданам в настоящее время жилое помещение должно предоставляться на условиях договора социального найма (в жилищном фонде социального использования по договору социального найма жилого помещения). Из ч. 2 комментируемой статьи следует, что этот вопрос передан на решение субъектов РФ и органов местного самоуправления.
4. Об основаниях признания граждан нуждающимися в жилом помещении см. коммент. к ст. 51.

Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

1. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
2. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
3. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления.
4. Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
5. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Комментарий к статьям 50 - 51

1. Статья 50 касается вопросов установления нормы предоставления жилого помещения (ч. 1 - 3) и учетной нормы (ч. 4 и 5).
2. Основания признания граждан нуждающимися перечислены в ч. 1 ст. 51. При этом ч. 2 данной статьи установлено, что при принятии решения о принятии гражданина на учет учитывается вся имеющаяся у них площадь (у него самого и членов его семьи).
3. Статьей 29 ЖК РСФСР нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом РФ. В среднем по Российской Федерации размер учетной нормы составлял от 6 до 8 кв. м жилой площади на человека.
В ряде регионов эта норма была установлена по общей площади. Так, в г. Москве согласно Закону города Москвы от 15.01.2003 N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" (в ред. от 17.12.2003) <*> нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, занимающие на одного человека менее 10 кв. м общей площади для отдельных квартир и менее 15 кв. м общей площади для коммунальных квартир.
--------------------------------
<*> Ведомости Московской городской Думы. 2003. N 5. Ст. 74; 2004. N 1. Ст. 354.

При определении размера учетной нормы прежде всего учитывается уровень обеспеченности граждан общей площадью, объем жилищного строительства, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сроки обеспечения жилой площадью и другие обстоятельства.
4. Возникают вопросы относительно признания нуждающимися в улучшении жилищных условий граждан, проживающих в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям.
Жилые помещения (жилые дома) признаются не отвечающими санитарным и техническим требованиям по следующим показателям:
- аварийное состояние помещений; непригодность, неисправность внутренних инженерных и санитарно-технических систем, устройств и оборудования (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, санитарно-технических приборов), если эти неисправности не устранимы; неудовлетворительное техническое состояние конструктивных элементов и отделки помещений;
- размещение жилого дома, квартиры в непосредственной близости или в санитарно-защитной зоне предприятия, являющегося интенсивным источником шума, загрязнения воздуха и других неблагоприятных факторов, подтвержденных результатами лабораторных данных; наличие в непосредственной близости других вредных источников, оказывающих отрицательное влияние на здоровье жильцов или угрожающих их здоровью; размещение жилой квартиры в нежилом здании;
- неблагоприятное расположение жилой квартиры, комнаты в жилом доме: расположение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах; примыкание жилых комнат и спален к санузлам, а также к кухням соседних квартир посредством стен, на которых закреплены сантехнические приборы, являющиеся источником повышенного шума; недостаточная изоляция жилых помещений коммунальной квартиры от санузла и кухни; размещение в примыкающих к жилым помещениям соседних помещениях, а также в подвальных помещениях под жилой квартирой производственного, инженерного оборудования и коммуникаций, являющихся источниками повышенного шума, загазованности, влажности и других неблагоприятных факторов;
- наличие факторов, способствующих или вызывающих существенные отклонения микроклимата от нормативных показателей: промерзание стен, потолков, наличие влаги, плесени на стенах, потолках, протечек на стенах, потолках; загрязнение воздушной среды жилых помещений или недостаточный воздухообмен: загазованность жилой квартиры от внешних и внутренних источников, отсутствие естественной вентиляции в санузлах и кухнях; проникающий в жилые помещения интенсивный шум (вибрация): от внутренних источников (инженерного оборудования), от внешних источников постоянного действия, бытовой шум.
По данному вопросу действует Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 N 552 <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2003. N 37. Ст. 3586.

5. О принятии граждан на учет см. коммент. к ст. 52.

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных настоящим Кодексом случаев.
2. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 настоящего Кодекса категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
3. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.
4. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.
5. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.
6. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.
7. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если:
1) не представлены предусмотренные частью 4 статьи 52 настоящего Кодекса документы;
2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
3) не истек предусмотренный статьей 53 настоящего Кодекса срок.
2. Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 настоящего Кодекса оснований снятия их с учета.

Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
2. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Комментарий к статьям 52 - 56

1. Частью 1 ст. 52 установлено общее правило: по договорам социального найма обеспечиваются жилыми помещениями только лица, принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Категории граждан, которые вправе получить социальное жилье, перечислены в ст. 49 ЖК РФ (это малоимущие и иные граждане, названные в федеральном законе или законе субъекта РФ). Из ч. 2 ст. 52 следует, что они могут быть одновременно приняты на учет по нескольким основаниям.
Случаи внеочередного предоставления жилых помещений перечислены в ч. 2 ст. 57.
2. Принятие на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления гражданина с приложением необходимых документов (ч. 3 ст. 52). Порядок учета устанавливается законом субъекта РФ (ч. 7 ст. 52).
3. Гражданин, обратившийся по вопросу улучшения жилищных условий, получает расписку, подтверждающую предоставление соответствующих документов в орган, осуществляющий принятие на учет, который обязан в срок до 30 рабочих дней принять решение (о принятии на учет либо об отказе в принятии на учет). Гражданину, принятому на учет, выдается (направляется) в 3-дневный срок соответствующее решение (ч. 4 - 6 ст. 52). В такой же срок получает указанное решение гражданин, которому отказано в принятии на учет (ч. 3 ст. 54). Данное решение он вправе обжаловать в судебном порядке.
4. Решение о принятии на учет или об отказе в таком принятии принимает орган местного самоуправления по месту жительства гражданина (ч. 3 ст. 52).
5. Как следует из комментируемых статей, непосредственно порядок учета нуждающихся в жилье граждан теперь определяется законом субъекта РФ. Поэтому ЖК РФ не содержит конкретных норм по этим вопросам.
Прежним законодательством (ст. 31 ЖК РСФСР и разд. III Примерных правил учета граждан) было установлено следующее. Для принятия на учет гражданином подавалось заявление. К заявлению прилагались: выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и, в необходимых случаях, справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения и другие документы, имеющие значение для решения вопроса о постановке на учет. Заявление регистрировалось в книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет. Поступившее заявление гражданина проверялось в органах местного самоуправления общественной комиссией по жилищным вопросам, а на предприятиях, в учреждениях - жилищно-бытовой комиссией. По результатам обследования составлялся акт проверки жилищных условий по установленной форме. В акте должно было быть указано, в частности, в каком доме находится жилое помещение, размер занимаемого жилого помещения, количество комнат, степень благоустройства дома (жилого помещения). В акте указывались все граждане, постоянно проживающие в помещении.
После этого соответствующая комиссия рассматривала заявление и материалы проверки жилищных условий и вносила предложение о принятии гражданина на учет или отказе в постановке на учет соответственно органу местного самоуправления или администрации и профсоюзному комитету предприятия, учреждения. Иначе говоря, предложения указанных комиссий имели рекомендательный характер. Принятие же на учет производилось по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы - совместным решением администрации и профкома предприятия, учреждения.
Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассматривались в течение одного месяца. О принятом решении сообщалось гражданам в письменной форме. Принятые на учет граждане включались в книги учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые имелись в органах местного самоуправления и на предприятиях, в учреждениях. На каждого гражданина, принятого на учет, заводилось учетное дело, которое содержало все необходимые документы, являющиеся основанием для постановки на учет.
6. Статья 53 впервые на федеральном уровне предусматривает отказ в принятии на учет для улучшения жилищных условий в течение 5 лет гражданам, которые совершили действия, дающие им основания для признания их нуждающимися. В данном случае используется практика некоторых регионов. В частности, Законом города Москвы от 15.01.2003 N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" (в ред. от 08.12.2004) <*> установлено:
--------------------------------
<*> Ведомости Мэра и Правительства Москвы. 2003. 14 мая; 2004. 14 янв.; 29 дек.

"1. Граждане подлежат постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по истечении 5 лет после совершения действий, приведших к ухудшению жилищных условий, в результате которых возникла необходимость в улучшении жилищных условий.
2. Ухудшением жилищных условий считаются действия граждан:
1) изменение порядка пользования жилыми помещениями;
2) обмен жилого помещения;
3) невыполнение условий договора социального найма, коммерческого найма, безвозмездного пользования жилым помещением, купли-продажи с рассрочкой платежа, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;
4) изменение состава семьи в результате вселения иных лиц, расторжения брака;
5) определение долей, выдел доли или изменение долей собственниками жилых помещений;
6) отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли.
3. Часть 1 настоящей статьи не полежит применению в следующих случаях:
1) вселение по месту жительства супруга, детей, родителей, иных граждан, объединенных признаками родства или свойства, если до вселения они:
не обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования жилым помещением;
обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования жилым помещением, но не были обеспечены по норме предоставления;
обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования жилым помещением, признанным в установленном порядке непригодным для проживания;
безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства органам государственной власти или органам местного самоуправления либо жилое помещение было изъято указанными органами для государственных или муниципальных нужд в установленном законом порядке;
2) расторжение договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением по инициативе получателя ренты;
3) отказ от принятия дара одаряемым, отказ дарителя от исполнения договора дарения;
4) признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке".
Конечно, отказ в принятии граждан на учет, вызванный указанными выше обстоятельствами, может иметь во многих случаях спорный характер и, следовательно, граждане вправе его обжаловать в судебном порядке.
7. В ст. 54 перечислены случаи отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Решение органа местного самоуправления по данному вопросу может быть обжаловано гражданином в судебном порядке (см. коммент. к ст. 11).
8. В ст. 55 установлено, что граждане сохраняют право состоять на учете до получения жилого помещения или до выявления оснований для снятия их с учета (см. ст. 56). И в таких случаях граждане вправе обжаловать решение соответствующего органа в суд. Гражданин снимается с учета только в том случае, если будет установлено, что он действительно не нуждается в улучшении жилищных условий. Совершение неправомерных действий должностным лицом при решении вопроса о принятии на учет зачастую связано с принятием на учет граждан, которые не нуждаются в улучшении жилищных условий.
9. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 56 граждане снимаются с учета при выезде на другое место жительства.
10. Согласно п. 6 ч. 1 ст. 56 граждане снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий при выявлении в представленных документах не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет.
В представленных документах могут содержаться, например, неправильные сведения о составе семьи (указано не то число), состоянии здоровья отдельных членов семьи (справка выдана незаконно), о санитарном и техническом состоянии жилого помещения и т.п.

Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.
2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.
7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.

Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

1. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
2. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Комментарий к статьям 57 - 59

1. В ст. 57 сохранен принцип, установленный ст. 33 ЖК РСФСР, о том, что граждане обеспечиваются жилыми помещениями в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет для улучшения жилищных условий. В ч. 2 данной статьи перечислены категории граждан, которым жилое помещение предоставляется вне очереди. В этой связи следует иметь в виду, что теперь новым Кодексом не предусмотрено первоочередное предоставление жилых помещений.
2. В ЖК РСФСР случаи первоочередного предоставления жилья были перечислены в ст. 36. В первую очередь жилые помещения предоставлялись нуждающимся в улучшении жилищных условий:
"1) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в установленном порядке лицам;
2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;
3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством Союза ССР порядке;
4) лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период Гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизанам Гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР;
5) инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;
6) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасению человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;
7) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;
8) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим троих и более детей) и одиноким матерям;
9) семьям при рождении близнецов;
10) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;
11) спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований...".
Перечень категорий граждан, пользующихся правом на первоочередное предоставление жилых помещений, не был полным. Имелись и другие категории граждан, которым федеральными законами или подзаконными актами было предоставлено право на первоочередное получение жилого помещения.
Так, согласно Закону РФ от 18.10.1991 N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий" (в ред. от 23.12.2003) <*> право на первоочередное предоставление жилья имели реабилитированные граждане. ФЗ от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (в ред. от 18.07.2003) <**> право на первоочередное предоставление жилого помещения было установлено в отношении прокуроров и следователей. Кроме того, в ряде законов были установлены конкретные сроки обеспечения их жильем.
--------------------------------
<*> Ведомости РСФСР. 1991. N 44. Ст. 1228; Ведомости РФ. 1992. N 28. Ст. 1624; 1993. N 1. Ст. 21; РГ. 1993. N 193; 1994. N 8; N 11; 1995. N 104; N 219; СЗ РФ. 2000. N 33. Ст. 3429; Ст. 3348; 2001. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 6. Ст. 509; N 43. Ст. 4108; N 52 (ч. 1). Ст. 5038.
<**> Ведомости РФ. 1992 N 8. Ст. 366; СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4472; 1999. N 7. Ст. 878; N 47. Ст. 5620; 2000. N 2. Ст. 140; N 9. Ст. 1066; N 16. Ст. 1774; 2001. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 53 (ч. 1). Ст. 5018; Ст. 5030; 2002. N 30. Ст. 3029; N 31. Ст. 3160; N 40. Ст. 3853; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 30. Ст. 3101.

Перечисленные в ст. 36 ЖК РСФСР граждане должны были включаться в отдельные списки на предоставление жилых помещений. Пунктом 22 Примерных правил учета граждан было установлено, что конкретный порядок предоставления жилых помещений указанным категориям граждан определяется в действующих на территории субъектов РФ правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений.
Отметим, что прежнее законодательство не предусматривало предоставление жилой площади в льготном порядке лицам только единожды. Правом на первоочередное обеспечение жилой площадью они могли пользоваться неоднократно (по мере возникновения нуждаемости в жилье).
В настоящее время возникает вопрос о сохранении за указанными лицами права на получение жилья. Данный вопрос должен решаться с учетом положений ч. 2 ст. 6 Вводного закона (см. коммент. к нему).
3. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержден Приказом Министерства здравоохранения СССР от 28.03.1983 N 330 (в ред. от 06.06.1991) <*>. Медицинское заключение о заболевании, дающем право больному на первоочередное получение жилой площади, выдается врачебно-консультационными комиссиями (ВКК) лечебно-профилактических учреждений по месту жительства или по месту работы больного. При отсутствии такой комиссии в лечебно-профилактическом учреждении больному выдается медицинское заключение, подписанное лечащим врачом и главным врачом. Медицинское заключение выдается только в случае, если у больного имеется заболевание, предусмотренное списком заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади.
--------------------------------
<*> Здравоохранение. 2004. Прил. N 3/4.

4. Конкретный порядок ведения учета граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилого помещения, и предоставления им жилья по договору социального найма определяется законодательством субъектов РФ с учетом требований ЖК РФ (ч. 5 ст. 57 и ст. 58). Новый Кодекс не сохранил положение ст. 28 ЖК РСФСР о том, что, как правило, очередникам должны выделяться жилые помещения в виде отдельных квартир. Кроме того, снижены правовые гарантии относительно заселения в жилые помещения лиц разного пола. Теперь с согласия этих лиц их можно вселить и в одну комнату (ч. 1 ст. 58). Статья 41 ЖК РСФСР устанавливала, что при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
5. В ЖК РФ не сохранено право граждан на дополнительную жилую площадь. В какой-то мере это право осталось только для лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58).
Ст. 39 ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление отдельным категориям граждан дополнительной жилой площади, т.е. жилой площади сверх нормы - 12 кв. м на человека. В настоящее время предоставление жилья осуществляется по общей площади. Конкретного перечня всех категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, указанная статья не содержала, действовало Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28.02.1930 "О праве пользования дополнительной жилой площадью", отдельные законы и другие нормативные акты.
Однако императивная норма о предоставлении дополнительной площади не выполнялась. На практике вопрос о предоставлении дополнительной площади решался по усмотрению органов (организаций), которые предоставляли жилье гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в зависимости от имеющихся возможностей. Ссылаясь на отсутствие специального законодательного акта, определяющего порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, указанные органы зачастую отказывали гражданам в ее предоставлении.
6. Следует обратить внимание, что новым ЖК РФ не сохранен документ, дающий право на вселение граждан в жилое помещение (ордер), который был предусмотрен ст. 47 ЖК РСФСР. Его заменило решение местного самоуправления о предоставлении жилого помещения (см. ч. 3 и 4 ст. 57).
7. Статьей 59 определен порядок заселения комнат в коммунальных квартирах. Ранее он регламентировался ст. 46 ЖК РСФСР. Было установлено следующее: если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование.
Спорные вопросы о заселении указанных жилых помещений разрешались в судебном порядке. Они нашли отражение в Постановлении Пленума N 5.
Пленум Верховного Суда РФ отметил, что при решении вопроса о том, подлежит ли удовлетворению требование о предоставлении жилого помещения в порядке ст. 46 ЖК, следует иметь в виду, что освобождающееся изолированное жилое помещение может быть передано в пользование проживающим в этой квартире нанимателям, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь), лишь при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий нанимателей, претендующих на получение этого помещения.
Необходимо также учитывать, что иск может быть удовлетворен при условии, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает установленной нормы, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь либо такое превышение является незначительным. Вопрос о том, является ли превышение размера жилой площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Изменения, происшедшие в составе семьи нанимателя (например, в связи с рождением ребенка, вселением в установленном порядке члена семьи и т.п.), а также обстоятельства, связанные с возникновением у нанимателя или членов его семьи права на дополнительную жилую площадь, учитываются судом при решении вопроса о возможности предоставления нанимателю освободившегося изолированного жилого помещения за период со дня освобождения помещения до его предоставления другому лицу, а если помещение никому не предоставлено, - до разрешения дела в суде. Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из которых относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т.п.).
Вопросы заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах были урегулированы и ст. 16 Основ. В частности, указанной статьей дополнительно была предусмотрена купля-продажа этих жилых помещений и др.
Статья 59 в целом сохранила ранее действующий порядок. Вместе с тем следует иметь в виду, что таким правом (присоединить комнату на безвозмездной основе) пользуются только малоимущие, которые могут быть как нанимателями, так и собственниками жилых помещений.

Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к статьям 60 - 64

1. Глава 8 ЖК РФ посвящена использованию жилого помещения на условиях договора социального найма. При этом необходимо иметь в виду, что ЖК РФ предусмотрено использование жилого помещения не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности (об этом см. коммент. к ст. 17; о видах жилых помещений и жилищном фонде см. также ст. 16 и 19 и коммент. к ним).
2. В настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства.
В ГК найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена гл. 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671 - 688). Согласно ГК договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.
Порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя - собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно, по сравнению с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма.
Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном, и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых помещений на условиях договора коммерческого найма. Однако заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия "коммерческий наем", то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется "договором найма жилого помещения".
3. Согласно ст. 672 ГК договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. Ранее договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключался на основании ордера, т.е. административного акта. Ордер выполнял две функции: был основанием для вселения в жилое помещение и одновременно - для заключения договора социального найма жилого помещения.
Договор социального найма заключался в письменной форме, сторонами договора были государственная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определялись права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Эти права и обязанности сторон содержались в ЖК РСФСР, а также в Правилах пользования помещениями и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 N 415 (в ред. от 23.07.1993) <*>.
--------------------------------
<*> СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10; СП РФ. 1992. N 6. Ст. 31; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.

Указанные Правила и Типовой договор (до принятия новых правовых актов) должны применяться в части, не противоречащей новому жилищному законодательству, в частности ЖК РФ.
4. В ст. 60 дается понятие договора социального найма (ч. 1), в том числе указываются стороны данного договора. Прежде всего называется собственник жилого помещения. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 212 - 215 ГК). Конечно, указанные публично-правовые образования непосредственно не участвуют в этих договорных отношениях, в том числе не являются "наймодателями". Как правило, стороной и, следовательно, наймодателем по договору социального найма выступают соответствующие органы (государственные или муниципальные) или управомоченное им лицо.
В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные конторы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные участки (РЭУ) и др.
Указанные службы в основном являются государственными и муниципальными и по своему правовому статусу относятся к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 ГК). Однако имеются также организации, образованные на базе частной формы собственности. Имущество (жилищный фонд и другие объекты) закрепляется за ними собственником на праве хозяйственного ведения.
Жилищно-эксплуатационная организация является управляющей организацией, которая действует от лица собственника жилищного фонда или уполномоченной им организации на основании заключенного с ней договора. Управляющая организация должна исполнять функции заказчика на выполнение всех работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и других объектов, обеспечению потребителей коммунальными услугами.
Одна из основных функций жилищно-эксплуатационной организации - быть наймодателем по договору. Типовое положение об управлении домами, эксплуатационной конторе (жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся, утв. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 08.07.1963 N 204, является действующим; вместе с тем его следует применять с учетом ГК и нового ЖК РФ.
5. Нанимателем может быть только гражданин РФ, который получил жилое помещение как нуждающийся в улучшении жилищных условий.
Кроме того, впоследствии нанимателем жилого помещения может быть член семьи нанимателя (ст. 82) или гражданин, вселившийся в жилое помещение по обмену (ст. 72 ЖК РФ). См. также ст. 63 ЖК РФ, касающуюся формы договора социального найма. Иностранным гражданам и лицам без гражданства, как следует из ч. 5 ст. 49 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются.
6. Частью 2 ст. 60 установлено, что по данному договору жилые помещения предоставляются в бессрочное пользование (без установления определенного срока его действия). Ранее аналогичное положение содержало ст. 10 ЖК РСФСР.
7. В ч. 3 ст. 60 подчеркивается, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения, не является основанием для расторжения договора социального найма. Это означает, что изменение норм гл. 7 ЖК РФ (ст. 49 - 59) не повлечет прекращение данного договора.
8. В ст. 61 установлено, что пользование жилым помещением осуществляется на основании норм гл. 8 (ст. 60 - 91) и конкретного договора социального найма жилого помещения, который заключен на данное жилое помещение.
В ч. 2 ст. 61 указано, что наниматель жилого помещения в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим имуществом жилого дома. Из ст. 69 ЖК РФ следует, что члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права. Следовательно, и они вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (лестничные клетки, лифты и др.). Об общем имуществе жилого дома см. ст. 36 - 43 и коммент. к ним.
9. Статьей 62 определен предмет договора социального найма жилого помещения. Она изложена с учетом ст. 673 ГК, п. 1 которой установлено, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
10. Статья 63 определяет форму договора социального найма - она должна быть письменной. Речь идет, конечно, о простой письменной форме (не нотариальной).
Ранее на практике письменная форма договора социального найма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающим право на данное жилое помещение (наряду с решением органа, предоставившего жилое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).
11. Статья 64 предусматривает сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности (по данному вопросу см. ст. 30 и коммент. к ней), а также права хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение. Указанные режимы имущества, в том числе жилья, принадлежат соответственно государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 и 294 ГК) и учреждениям (ст. 120 и 296 ГК). Иными словами, названные юридические лица не являются собственниками жилищного фонда.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Комментарий к статьям 65 - 68

1. В комментируемых статьях определены основные права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения: наймодателя и нанимателя.
2. В ст. 65 названы только некоторые права (ч. 1) и обязанности (ч. 2) наймодателя. Другие права и обязанности наймодателя содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ и непосредственно в договоре социального найма жилого помещения, который базируется на Типовом договоре социального найма жилого помещения, утверждаемом Правительством РФ.
3. В ст. 66 говорится об ответственности наймодателя жилого помещения, который не выполняет свои обязанности. Она установлена ч. 2 данной статьи, где предусмотрена гражданско-правовая (материальная) ответственность наймодателя, если он своевременно не проводит капитальный ремонт жилого помещения (жилого дома), соответствующих устройств. В таких случаях наниматель жилого помещения вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением либо возмещения его расходов на устранение имеющихся недостатков либо возмещения убытков.
4. В ст. 67 перечислены основные права и обязанности нанимателя. Другие права и обязанности содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ (например, о вселении других лиц в жилое помещение - в ст. 70, о его обмене - ст. 72 и т.п.), в иных федеральных законах и договоре социального найма жилого помещения, который, как следует из ст. 63, должен базироваться на положениях Типового договора, утверждаемого Правительством РФ.
5. В ст. 68 в общей форме говорится об ответственности нанимателя жилого помещения. Его ответственность (как и ответственность наймодателя) может заключаться, например, в возмещении убытков за причиненный ущерб, связанный с разрушением или порчей жилого помещения (жилого дома), соответствующего оборудования и устройств. В таких случаях возможно выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). Аналогичная статья, предусматривающая выселение граждан из жилого помещения, содержалась в ЖК РСФСР (ст. 98).

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Комментарий к статье 69

1. Комментируемая статья посвящена правам и обязанностям членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Наниматель и члены его семьи пользуются равными правами и обязанностями. При этом дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 1). Например, задолженность по оплате за пользование жилым помещением может быть взыскана с члена семьи нанимателя, имеющего самостоятельный доход.
2. В ч. 2 комментируемой статьи определен перечень граждан, которые являются (могут быть) членами семьи нанимателя. Они подразделяются на две группы:
- дети, супруг и родители. Они считаются членами семьи нанимателя при условии проживания вместе с нанимателем (в одном жилом помещении);
- другие лица, в том числе родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Для признания их членами семьи нанимателя необходимо, чтобы они были вселены нанимателем в жилое помещение в качестве члена семьи и вели с ним общее хозяйство.
Как следует из комментируемой статьи, к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица признаются членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Иными словами, наличие лишь родственных отношений для признания гражданина членом семьи нанимателя не обязательно. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении N 2 разъяснил, что, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц, суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, другими членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.
3. На основании указанного выше положения о равенстве жилищных прав нанимателя и членов его семьи последние участвуют в решении многих вопросов, в частности дают согласие на вселение в жилое помещение других лиц (ст. 70); обмен занимаемого жилого помещения (ст. 72); сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ).
По требованию членов семьи нанимателя договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения этот договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 82 ЖК РФ).
4. Частью 3 комментируемой статьи установлено, что члены семьи нанимателя должны быть указаны в данном договоре. ЖК РСФСР такого положения не содержал: сведения о нанимателе и членах его семьи были в финансовом лицевом счете и домовой книге. Теперь вселение в жилое помещение других лиц влечет изменение договора социального найма. См. ст. 70 и коммент. к ней.
5. Частью 4 комментируемой статьи предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя. Аналогичное положение (ч. 3 ст. 53 ЖК РСФСР) имелось и в прежнем законодательстве.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Комментарий к статье 70

1. Комментируемая статья касается порядка вселения в жилое помещение других граждан в качестве члена семьи нанимателя.
По общему правилу любое лицо, кроме несовершеннолетних детей (т.е. не достигших возраста 18 лет), вселяется нанимателем в жилое помещение с письменного согласия членов его семьи. При этом согласие наймодателя на вселение супруга, детей и родителей не требуется, а остальные граждане могут быть вселены в жилое помещение только с согласия наймодателя. Ранее ЖК РСФСР (ст. 54) не предусматривал согласование данного вопроса с наймодателем, который, как следует из ч. 1 комментируемой статьи, может запретить вселение других лиц, если общая площадь на каждого человека составит менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ).
2. Вселение в жилое помещение других лиц требует изменения договора социального найма, поскольку все члены семьи нанимателя должны быть указаны в данном договоре (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ).
3. В ЖК РСФСР по вопросу вселения в жилое помещение других граждан содержалась ст. 54, которой было установлено:
"Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.
Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (статья 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке".
4. Вопрос о соответствии Конституции положений ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК РСФСР рассматривался Конституционным Судом РФ. Чем это было вызвано?
Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (в ред. от 02.11.2004) <*> вместо прописки был введен регистрационный учет граждан. Однако на практике существенных изменений в получении "вида на жительство" не происходило. Прежнее законодательство, в частности ЖК РСФСР (ч. 1 ст. 54), право граждан на жилище (на проживание в жилом помещении) неразрывно связывало с пропиской лица на данной жилой площади, которая и подразумевалась под записью о вселении в установленном порядке. В основном практика отказов гражданам в прописке имела место в городах Москве и Санкт-Петербурге.
--------------------------------
<*> Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст. 1227; СЗ РФ. 2004. N 45. Ст. 4377.

Основанием к рассмотрению указанного дела в Конституционном Суде РФ явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции положения оспариваемых норм ст. 54 ЖК РСФСР о том, что наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других лиц "в установленном порядке", подразумевая под этим соблюдение правил прописки.
Норма ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР была признана Конституционным Судом РФ неконституционной (Постановление от 25.04.1995 N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой" <*>).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.

В Постановлении Конституционного Суда РФ было отмечено следующее:
- положение ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР о праве нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение "в установленном порядке" носит бланкетный характер. Неопределенность его юридического содержания не позволяет ответить на вопрос, какой орган и каким актом должен устанавливать этот порядок, и порождает произвольное понимание того, что он означает по своему существу;
- отсутствие указания на вид нормативного акта, который должен "устанавливать порядок" вселения в жилое помещение, позволяет законодательным и исполнительным органам государственной власти различных субъектов Российской Федерации устанавливать его по собственному усмотрению, что может привести к нарушению конституционного права граждан на жилище и произвольному лишению их жилья.
5. Вселенные нанимателем другие граждане, в зависимости от условий поселения, могут проживать в качестве членов семьи, пользующихся равными правами с нанимателем и другими членами семьи (ст. 70); поднанимателей или временных жильцов, не пользующихся самостоятельным правом на жилое помещение (ст. 76 и 80 ЖК РФ).

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Комментарий к статье 71

1. В комментируемой статье говорится о сохранении прав и обязанностей нанимателя жилого помещения и членов его семьи при временном отсутствии граждан по месту постоянного жительства. Иначе говоря, их права и обязанности по договору социального найма не изменяются. В частности, новым законодательством не предусмотрен какой-либо срок их временного отсутствия, т.е. граждане не теряют право на занимаемое жилое помещение независимо от длительности отсутствия по месту жительства.
2. Прежним законодательством (ст. 60 ЖК РСФСР) были предусмотрены конкретные сроки временного отсутствия граждан. Если наниматель или члены его семьи (бывшие члены семьи) отсутствовали сверх установленных сроков, то они в судебном порядке могли быть признаны утратившими право пользования жилым помещением.
Вопрос о соответствии положений ст. 60 ЖК РСФСР Конституции рассматривался Конституционным Судом РФ. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции положения ч. 1 ст. 60, предусматривающие, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами в течение шести месяцев, и положения п. 8 ч. 2 указанной статьи, которыми предусматривалось, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев жилое помещение за ним сохраняется до приведения приговора в исполнение.
Постановлением от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" <*> Конституционный Суд РФ признал положения ч. 1 ст. 60 не соответствующими Конституции. Иными словами, было признано, что временное отсутствие граждан само по себе не является основанием для лишения их права пользования жилыми помещениями.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

Итак, ограничений по срокам временного отсутствия в настоящее время нет. Вместе с тем в интересах граждан необходим правовой механизм сохранения права пользования жилым помещением при временном (особенно длительном) отсутствии граждан по месту жительства. Иначе говоря, должна быть конкретная процедура документального оформления этого факта, чтобы не возникало споров по данному вопросу.
3. В новом ЖК РФ не сохранен правовой институт "бронирования жилого помещения" (ст. 62 - 65 ЖК РСФСР).
Жилые помещения, занимаемые нанимателями и членами их семей по договору социального найма, бронировались:
а) при направлении на работу за границу, т.е. за пределы территории Российской Федерации, - на все время пребывания за границей;
б) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях;
в) в других случаях, предусмотренных законодательством.
Теперь отпала необходимость в бронировании жилого помещения при временном отсутствии граждан.
4. Временно отсутствующие наниматель и члены его семьи также несут обязанности, вытекающие из договора социального найма.
Например, за ними сохраняются обязанности по оплате жилья. В соответствии с п. 9 Правил пользования помещениями, в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца от оплаты за жилье (квартплаты), телефон и отопление они не освобождаются. Однако оплата за коммунальные услуги (кроме центрального отопления) с них не взимается. Иначе говоря, оплата коммунальных услуг осуществляется только в случае их фактического потребления (что возможно лишь при проживании граждан).
Жилая площадь, которая находится в пользовании временно отсутствующих лиц, не может быть изъята, в это жилое помещение не могут быть вселены другие граждане и т.п. (т.е. она не является излишней, и наниматель и члены его семьи не могут быть в чем-то ущемлены).

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Комментарий к статьям 72 - 75

1. Комментируемые статьи посвящены обмену жилыми помещениями. Во многом сохранен действующий ранее порядок обмена жилыми помещениями. Вместе с тем в законодательстве появилось много новых положений.
Запрещен так называемый родственный обмен жилых помещений, который был предусмотрен ст. 70 ЖК РСФСР ("совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временного отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения").
Требуется обязательное согласие наймодателя на обмен занимаемого гражданами жилого помещения (ч. 1 ст. 72 и ч. 4 ст. 74 ЖК РФ).
Нельзя обменять жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве собственности, а также занимаемое в доме ЖК и ЖСК. Иначе говоря, обмен возможен только с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).
Обмен жилыми помещениями оформляется путем заключения (в письменной форме) соответствующего договора (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ). Обменные ордера не выдаются.
Конечно, новый порядок в целом ухудшает положение граждан по сравнению с ранее действующим законодательством, поскольку существенно ограничивает права граждан относительно обмена жилых помещений.
2. Для защиты жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан сохранено требование закона об обязательном предварительном согласии органов опеки и попечительства на проведение обмена жилых помещений, в которых проживают указанные выше граждане (ранее ч. 3 ст. 67 ЖК РСФСР, теперь ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Данное положение основано на нормах ст. 292:
"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства".
3. Часть 3 ст. 72 ЖК РФ регулирует вопросы принудительного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке (аналогичную норму содержала ст. 68 ЖК РСФСР). При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения судам надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.
В Постановлении Пленума N 2 указано, что под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.
Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
4. Статьей 73 установлены случаи, когда обмен жилых помещений не допускается. В частности, запрещено обменивать непригодное для проживания жилое помещение, а также подлежащее переоборудованию, переустройству (перепланировке). По данным вопросам см. ст. 17, 22 и 49 и коммент. к ним.
5. В соответствии со ст. 75 обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это может иметь место по основаниям, установленным ГК для признания сделки недействительной (ст. 166 - 181 ГК). В частности, ст. 166 ГК установлено следующее:
"1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе".
Ст. 167 ГК касается последствий недействительности сделки и предусматривает общие положения по данному вопросу:
"1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время".
Из указанных выше статей ГК вытекает, что сделки с жилыми помещениями могут быть оспоримыми, т.е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительности сделки (обмена жилых помещений).
Обмен жилыми помещениями будет оспоримым, если он совершен несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представителей (ст. 175 ГК), или - ничтожным, если совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК).
Из ч. 1 ст. 75 следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Это может иметь место, например, в случае оформления обмена без письменного соглашения наймодателя (ч. 1 ст. 72), без предварительного согласия на обмен жилого помещения органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72) и т.п.
Частями 2 и 3 ст. 75 предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки, например стоимость переезда, произведенного ремонта и др. Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержит ст. 15 ГК. Данной статьей установлено:
"1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньше, чем такие доходы".
6. О порядке размещения споров судами общей юрисдикции см. также коммент. к ст. 11.

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным.
2. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к статьям 76 - 79

1. Комментируемые статьи касаются вопросов поднайма жилого помещения. Здесь следует отметить, что термин "поднаниматель" относится к лицу, которое снимает жилое помещение (или его часть) у нанимателя, т.е. у лица, который пользуется жилым помещением по договору социального найма. Если гражданин снимает жилье у собственника жилого помещения (им может быть не только гражданин, но и другие лица - см. ст. 30 ЖК РФ), то он называется "нанимателем". Однако с точки зрения пользования жильем имеет одинаковый статус с поднанимателем, заключившим договор с нанимателем жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде (о жилищном фонде и его видах см. ст. 19 и коммент. к ней).
2. В основном в ЖК РФ сохранены ранее действующие положения, касающиеся поднайма жилого помещения (в ЖК РСФСР это ст. 76 - 80).
Однако предусмотрены новые нормы:
- при сдаче в поднаем на каждого проживающего должно приходиться не менее учетной нормы (в отдельной квартире) или нормы предоставления (в коммунальной квартире). Указанные нормы устанавливаются органами местного самоуправления (см. ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ);
- предусмотрена письменная форма договора поднайма жилого помещения и передача одного экземпляра наймодателю (ч. 2 ст. 77);
- договор поднайма, как правило, должен заключаться на определенный срок, а если он не установлен, то на один год (ч. 3 ст. 77);
- не установлен предельный размер платы за поднаем: он устанавливается по соглашению сторон (ст. 78);
- установлены конкретные случаи расторжения договора поднайма (ч. 3 ст. 79);
- за определенные неправомерные действия, перечисленные в ч. 4 ст. 79, поднаниматель и другие проживающие могут быть выселены из жилого помещения. Данный вопрос решается в судебном порядке и, конечно, связан с досрочным расторжением договора поднайма жилого помещения. Аналогичные меры предусмотрены ст. 91 ЖК РФ по отношению к нанимателю жилого помещения.
3. Сдача жилого помещения в поднаем имеет возмездный характер (в отличие от проживания временных жильцов, см. ст. 80 ЖК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
4. Статьей 79 предусмотрено выселение поднанимателей из жилых помещений в судебном порядке. При этом следует иметь в виду, что согласно Постановлению Пленума N 2 срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.
5. Необходимо иметь в виду, что не сдаются в поднаем жилые помещения специализированного жилищного фонда (служебные жилищные помещения, общежития и др.). Это следует из ч. 5 ст. 100 ЖК РФ. О видах жилых помещений специализированного жилищного фонда см. ст. 92 и коммент. к ней.

Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.
2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Комментарий к статье 80

1. Наряду с поднанимателем и членами его семьи в жилых помещениях могут проживать временные жильцы. Указанные лица не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Различие заключается в том, что поднаниматели пользуются жилым помещением на возмездной основе (на основании соответствующего договора), а временные жильцы - безвозмездно, без заключения договора об использовании жилого помещения.
О поднанимателе и условиях пользования им жилым помещением см. ст. 76 - 79 и коммент. к ним.
2. Комментируемая статья базируется на положениях ст. 680 ГК:
"...Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, - не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим".
3. ЖК РФ и ГК предусматривают безвозмездное пользование жилыми помещениями временными жильцами. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что от оплаты за коммунальные услуги временные жильцы не освобождаются (см. коммент. к ст. 153 и 154).

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.

Комментарий к статье 81

1. Комментируемой статьей предусмотрено право нанимателя жилого помещения, занимающего данное помещение по договору социального найма, на предоставление ему жилого помещения меньшего размера путем обращения в соответствующие органы или организации (ч. 1). Для решения данного вопроса законом установлен трехмесячный срок (ч. 2). Также установлено, что законодательством (федеральным и региональным) могут быть предусмотрены другие условия замены имеющегося жилого помещения на жилое помещение меньшего размера.
2. Комментируемой статьей предусмотрена безвозмездная замена жилого помещения, занимаемого нанимателем, на жилое помещение меньшего размера. Зачастую замену жилого помещения на меньшее по размеру увязывают с трудностями граждан по оплате жилья. Однако, на наш взгляд, комментируемая статья на практике вряд ли будет применяться. В современных условиях эта статья нежизненна, так как гражданам выгодно самостоятельно решать вопрос о замене больших квартир на меньшие путем оформления договора купли-продажи, мены и т.п., получив от этого существенную материальную выгоду.
3. Хотелось бы обратить внимание на неудачную, на наш взгляд, формулировку ч. 1 комментируемой статьи. Неясно, какое жилое помещение должен получить гражданин, имеющий площадь "сверх нормы предоставления". По-видимому, в таких случаях необходимо руководствоваться именно нормой предоставления, а не учетной нормой, поскольку гражданин станет нуждаться в улучшении жилищных условий (см. ст. 50 и коммент. к ней).

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Комментарий к статье 82

1. Комментируемая статья посвящена изменению договора социального найма. Она касается лишь двух случаев:
- если жильцы коммунальной квартиры (соседи в этой квартире) объединяются в одну семью, то договор социального найма заключается на все занимаемые ими помещения (ч. 1);
- признания нанимателем (вместо первоначального нанимателя) дееспособного члена его семьи по инициативе такого члена семьи или в случае смерти нанимателя (ч. 2). При этом для признания члена семьи нанимателем необходимо согласие наймодателя. Неясно, чем будет руководствоваться наймодатель, принимая соответствующее решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке (о защите жилищных прав, в том числе в судебном порядке, см. ст. 11 и коммент. к ней).
2. Новый порядок изменения договора социального найма вообще не предусматривает раздел занимаемого гражданами жилого помещения. Ранее в ЖК РСФСР содержалась ст. 86 "Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя". Было предусмотрено следующее:
"Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 настоящего Кодекса.
Правила, установленные частью первой настоящей статьи, не применяются к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в порядке, предусмотренном статьей 95 настоящего Кодекса, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.
Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке".
3. Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях судебных органов. Так, Постановлением Пленума N 5 было установлено, что суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.
В случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство.
В Постановлении N 2 было отмечено, что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.
Кроме того, было отмечено, что, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.
4. Таким образом, изменения, предусмотренные новым ЖК РФ, ограничивают жилищные права граждан по сравнению с ранее действующим законодательством.
5. О разделе жилого помещения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах см. ст. 127 и коммент. к ней.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
2. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
3. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Комментарий к статьям 83 - 91

1. Статьей 83 предусмотрены случаи расторжения договора социального найма (ч. 1 - 4). Расторжение договора может осуществляться:
- по соглашению сторон, т.е. нанимателя и наймодателя, без предварительного предупреждения об этом (ч. 1), а также по инициативе нанимателя (ч. 2);
- по инициативе наймодателя (ч. 4).
2. Расторжение договора найма (и соответственно выселение из жилого помещения) за неуплату в течение шести месяцев за квартиру и коммунальные услуги было предусмотрено и прежним законодательством. Ст. 15.5 Основ было установлено:
"В случае, если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития.
Размер пеней при задержке гражданином оплаты жилья и коммунальных услуг не должен превышать одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно".
3. Пунктом 4 ч. 4 ст. 83 предусмотрено расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя за использование жилого помещения не по назначению. В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (см. ст. 17 и коммент. к ней).
4. Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя производится в судебном порядке. О защите жилищных прав граждан, в том числе в судебном порядке, см. коммент. к ст. 11.
5. Частью 5 ст. 83 предусмотрено расторжение договора социального найма "в связи с разрушением (уничтожением) жилого дома (жилого помещения)". В этих случаях граждане должны переселяться в соответствии со ст. 85.
6. Статьи 84 - 91 подробно регламентируют вопросы, касающиеся выселения граждан из жилых помещений. В основном сохранен ранее действующий порядок, предусмотренный ст. 90 - 98 ЖК РСФСР.
ЖК РСФСР было предусмотрено два вида выселения: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. В новом ЖК РФ уточнено: выселение может производиться с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления жилья. Какое конкретно жилое помещение предоставляется выселяемому, должно быть указано в решении суда.
7. В случаях, когда выселение граждан в судебном порядке проводится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и общественного жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площади. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением.
В Постановлении Пленума N 5 было обращено внимание, что при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суду необходимо иметь в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не являются основаниями для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям указанной нормы закона.
8. Предоставляемое другое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологическую службу) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами.
9. Необходимо иметь в виду, что в ЖК РФ (ст. 89) говорится о предоставлении гражданам при сносе жилого дома равнозначного по общей площади жилого помещения. Иными словами, одновременного улучшения жилищных условий не происходит (конечно, жилое помещение должно предоставляться по соответствующей норме - ст. 50 ЖК РФ). При этом в указанной статье не предусмотрен учет каких-либо иных условий (например, гражданин проживал в кирпичном доме и желает получить квартиру именно в таком доме и т.п.). О переселении в этих случаях собственников жилых помещений см. ст. 32 и коммент. к ней.

Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.

Комментарий к статье 92

1. Комментируемая статья содержит перечень специализированных жилых помещений. Их семь видов (п. 1 - 7 ч. 1).
2. В прежнем законодательстве были соответствующие нормы, в частности ст. 1 и 12 Основ, ст. 101 - 110 ЖК РСФСР, касающиеся служебных помещений и общежитий, и 108.1 - 108.3 - о фондах жилья для временного поселения.
Статьи 108.1 - 108.3 были введены в ЖК РСФСР прежде всего в связи с принятием ряда законодательных актов, касающихся развития ипотечного жилищного кредитования. При неисполнении обязанностей по погашению кредита гражданин мог утратить жилье, на которое обращено взыскание. В случае если на момент обращения взыскания такое жилье являлось для гражданина единственным пригодным для проживания, была предусмотрена возможность получения гражданином жилья из фондов временного проживания. Однако вопросы, связанные с установлением порядка и условий предоставления жилых помещений для этих категорий граждан, устанавливались законами субъектов РФ.
Жилье из фондов временного проживания предоставлялось и другим категориям граждан: вынужденным переселенцам и лицам, признанным беженцами.
3. В ч. 2 комментируемой статьи отмечается, что под специализированные жилые помещения могут выделяться только жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, т.е. в частном жилом фонде специализированное жилье не предоставляется. О жилищном фонде и его видах см. ст. 19 и коммент. к ней.
4. Требования и порядок отнесения жилого помещения к специализированному жилому фонду устанавливаются Правительством РФ (ч. 2 комментируемой статьи). Иначе говоря, по данному вопросу должен быть принят соответствующий нормативный правовой акт.
5. Учитывая специфику использования специализированных жилых помещений, в ч. 3 комментируемой статьи подчеркивается, что они могут передаваться гражданам только по договорам найма, указанным в соответствующих статьях раздела IV Кодекса. Поэтому специализированные жилые помещения, например, не подлежат отчуждению и др. О договорах по использованию этого жилья см. ст. 100 и коммент. к ней.

Статья 93. Назначение служебных жилых помещений

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Комментарий к статье 93

1. Комментируемая статья регулирует вопросы использования служебных жилых помещений. Они предоставляются гражданам только в случаях, установленных законодательством: в связи с характером их трудовых отношений.
О заключении, расторжении и прекращении договора найма специализированного жилого помещения см. ст. 100 - 103 и коммент. к ним.
2. В ЖК РСФСР содержались статьи, касающиеся служебных жилых помещений (ст. 101, 102, 105, 106).
Служебные жилые помещения предоставлялось только на период работы (занятия должности) определенным категориям работников, которые в связи со спецификой их работы должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилищные права граждан, проживающих в указанных помещениях, были ограничены по сравнению с правами нанимателей других жилых помещений (неслужебных): они не могли, например, обменивать, бронировать занимаемое служебное жилое помещение. Приватизация служебных жилых помещений также имела свои особенности (ст. 4 Закона о приватизации).
Служебное жилье предоставлялось на основании отдельных законов и других нормативных актов.
3. Отметим, что не утратили своего действия постановления Совета Министров РСФСР, принятые в 1960 - 1970-х гг.:
- Постановлением от 18.10.1962 N 1390 "О повышении ответственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда" служебные жилые помещения предоставляются работникам жилищно-эксплуатационных организаций - слесарям, дворникам, техникам-смотрителям;
- Постановлением от 12.01.1970 N 15 "О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов" предусмотрено обеспечение служебным жильем рабочих и служащих, занятых на работе по эксплуатации газовых систем;
- Постановлением от 16.04.1975 N 234 "О выделении в столицах автономных республик, краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов" служебные жилые помещения предоставляются почтальонам.
В 1980 - 1990-х гг. также принимались нормативные акты, в которых предусматривалось предоставление служебного жилья, например, сотрудникам правоохранительных органов; работникам государственных природных заповедников и национальных природных парков (Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 11.10.1993 N 1027 "О мерах по усилению социальной защищенности работников государственных природных заповедников и национальных природных парков" <*>); членам Совета Федерации и депутатам Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (ФЗ от 08.05.1994 N 3-ФЗ "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" (в ред. от 23.12.2003)) <**>.
--------------------------------
<*> Документ опубликован не был.
<**> СЗ РФ. 1999. N 28. Ст. 74; Ст. 3466; 2000. N 32. Ст. 3336; 2001. N 7. Ст. 614; N 32. Ст. 3317; 2002. N 28. Ст. 2785; N 30. Ст. 3033; 2003. N 2. Ст. 160; N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 52 (ч. 1). Ст. 5038.

Однако следует отметить, что перечисленные нормативные правовые акты, содержащие нормы о служебном жилье, должны применяться в настоящее время с учетом новых норм (положений), предусмотренных разделом IV ЖК РФ.

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Комментарий к статье 94

1. Комментируемая статья касается назначения помещений в общежитиях. Она сохранила многие положения, содержавшиеся в ст. 109 ЖК РСФСР.
2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. В комментируемой статье нет указания (как в прежнем законодательстве) о том, что общежития должны заселяться одинокими гражданами, а семьям должны предоставляться изолированные жилые помещения, т.е. комнаты.
3. Вопросы, касающиеся порядка предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею, подробно регламентированы Примерным положением об общежитиях, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328 (в ред. от 23.07.1993) <*>. Указанное Положение должно применяться с учетом нового ЖК РФ.
--------------------------------
<*> СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.

4. О предоставлении жилых помещений в общежитиях и о выселении из общежитий см. ст. 103 и 105 и коммент. к ним.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.

Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

1. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
2. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статьям 95 - 98

1. Комментируемые статьи содержат нормы, касающиеся назначения специализированных жилых помещений:
- маневренного фонда, предназначенного для временного проживания граждан на период капитального ремонта жилого дома и в других случаях, перечисленных в ч. 1 - 4 ст. 95;
- в домах системы социального обслуживания населения (дома для инвалидов и др.) - ст. 96;
- фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97). По данному вопросу действуют ФЗ "О беженцах" от 19.02.1993 N 4528-1 (в ред. от 22.08.2004) <*> и Закон РФ от 19.02.1993 N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" (в ред. от 22.08.2004) <**>.
--------------------------------
<*> Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст. 425; СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956; 1998. N 30. Ст. 3613; 2000. N 33. Ст. 3348; N 46. Ст. 4537; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607.
<**> Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст. 427; СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; 2000. N 33. Ст. 3348; 2000. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 35. Ст. 3607.

См. также по данным вопросам Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 <*>; Положение о порядке приобретения жилых помещений, предоставляемых МВД России для постоянного и временного проживания вынужденных переселенцев, утв. Приказом МВД РФ от 10.08.2002 N 758 <**>; Положение о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 275 <***>;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562.
<**> Документ опубликован не был.
<***> СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1604.

- для социальной защиты граждан (ветераны войны и др.) - ст. 98.
2. О предоставлении и пользовании указанными жилыми помещениями см. ст. 99 - 109.

Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ

Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

1. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
2. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса.
6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.
3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
3. Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
4. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.
2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.
3. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.
2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса);
2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);
3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса);
4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 статьи 95 настоящего Кодекса).
3. Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статьям 99 - 109

1. Статьей 99 установлено, что специализированные жилые помещения, указанные в ст. 92 ЖК РФ, предоставляются по решению соответствующих органов (лиц) по договорам найма специализированных жилых помещений. В этой связи необходимо иметь в виду, что жилищное и гражданское законодательства уже предусматривают несколько договоров найма жилых помещений: договор социального найма (гл. 8 ЖК РФ) и договор найма (гл. 35 ГК).
Наряду с договорами найма специализированных жилых помещений (их шесть видов) для жилых помещений, предназначенных в целях социальной защиты отдельных категорий граждан, предусмотрено использование жилья по "договорам безвозмездного пользования", т.е. без оплаты за проживание (в ГК договору безвозмездного пользования посвящена гл. 36).
2. В ст. 100 указаны стороны договора найма специализированного жилого помещения (ч. 1) и форма этого договора (ч. 7). Кроме того, в ч. 3 и 4 данной статьи предусмотрены ограничения в пользовании жилым помещением по сравнению с договором социального найма жилого помещения.
3. Статьями 101 - 103 предусмотрены порядок расторжения и прекращения договора найма специализированного жилого помещения, а также порядок выселения граждан из этих жилых домов. Здесь важно отметить, что согласно ч. 2 ст. 102 переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на служебные жилые помещения и общежития к другим лицам влечет по общему правилу прекращение договора найма такого помещения. Данное правило не применяется к договору социального найма (см. ст. 64 ЖК РФ).
4. Лица, проживающие в служебном жилье и общежитиях, могут быть выселены в установленном порядке, кроме категорий граждан, перечисленных в ч. 2 ст. 103.
Ранее соответствующий перечень граждан, которые могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях только с предоставлением другого жилья, содержала ст. 108 ЖК РСФСР.
5. Статьи 105 - 109 посвящены предоставлению соответствующих специализированных жилых помещений. При этом ст. 105 и 106 содержат основания для прекращения договора найма жилого помещения, а ст. 107 - найма специализированного жилого помещения, ст. 109 в основном включает положения отсылочного характера, поскольку ряд вопросов, касающихся предоставления этих жилых помещений, должны найти закрепление (или уже закреплены) в соответствующем законодательстве.

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также -жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.
2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Комментарий к статьям 110 - 114

1. Жилищным и жилищно-строительным отношениям посвящен отдельный раздел V ЖК РФ. (В ЖК РСФСР данным отношениям была посвящена гл. 5 (ст. 111 - 126)).
В ст. 110 определены два вида потребительских кооперативов: жилищный и жилищно-строительный, а также указывается на их различие. Члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами уже на этапе строительства многоквартирного дома (ч. 3), члены жилищного кооператива начинают свое участие после строительства дома, на этапе его приобретения (ч. 2).
2. Основной целью создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖК и ЖСК) является удовлетворение потребности граждан в жилье (ч. 1 ст. 110). Обеспечение граждан кооперативным жильем было и остается одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья и приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и др. сделкам).
Статистические данные свидетельствуют о том, что более половины жилых домов (жилых помещений) строится за счет собственных средств граждан или с помощью кредита.
3. В ч. 5 ст. 110 подчеркивается, что действие гл. 11 ЖК РФ (ст. 110 - 122) не распространяется на другие специализированные кооперативы. Потребительские кооперативы создаются в разных организационно-правовых формах, в том числе могут быть дачно- и гаражно-строительные кооперативы, потребительские общества и их союзы. К сказанному следует добавить, что на другие кооперативы не должно распространяться не только действие гл. 11, но и в целом раздела V ЖК РФ.
4. Разделом V ЖК РФ (ст. 110 - 134) предусмотрено членство в ЖК и ЖСК не только граждан, но и юридических лиц.
Однако неясно, для каких целей предоставляются юридическим лицам жилые помещения. Здесь следовало бы указать, что они могут использовать эти помещения только для проживания граждан на основании договора и других целей, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ.
Также непонятно, как будет осуществляться деятельность ЖК и ЖСК, если они образуются только из юридических лиц. На наш взгляд, было бы целесообразным (в целях конкретизации) указать статьи (части), которые не распространяются на юридических лиц. К ним относятся нормы, касающиеся вселения временных жильцов, раздела жилой площади, вступления в кооператив других граждан в случае смерти наследователя, выселения из жилых помещений (ст. 126, 127, 131) и др. Кроме того, необходимо указать, кто (какие органы и лица) уполномочены представлять юридическое лицо в этих отношениях.
5. Вопросы, касающиеся вступления граждан и юридических лиц в ЖК и ЖСК, их организации и регистрации в качестве юридических лиц, отражены в ст. 111 - 114. В данные кооперативы могут вступать граждане в возрасте 16 лет (ранее принимались граждане, достигшие 18-летнего возраста, - ст. 113 ЖК РСФСР) и созданные (образованные) юридические лица. Их форма (коммерческие или некоммерческие) не имеет значения для участия в ЖК или ЖСК. Подробнее о юридических лицах и их участии в жилищных отношениях см. коммент. к ч. 2 ст. 4.
Формальным подтверждением создания юридического лица, в том числе жилищного кооператива, является факт государственной регистрации юридического лица. Она осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК и ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц" (в ред. от 02.11.2004) <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431; 2003. N 26. Ст. 2565; N 50. Ст. 4855; N 52 (ч. 1). Ст. 5037; 2004. N 45. Ст. 4377.

Все юридические лица (включая ЖК и ЖСК) имеют свои органы (ст. 53 ГК и ст. 115 ЖК РФ) и учредительные документы (ст. 52 ГК и ст. 113 ЖК РФ).
6. Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 14 Вводного закона ЖК и ЖСК, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации.
См. коммент. к Вводному закону.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.
4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
2. Председатель правления жилищного кооператива:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Комментарий к статьям 115 - 120

1. Органы управления жилищным кооперативом перечислены ст. 115 и др. К ним относятся:
- общее собрание - высший орган управления ЖК и ЖСК (ст. 116);
- конференция (если членов кооператива более 50 и это предусмотрено уставом ЖК или ЖСК);
- правление и председатель правления жилищного кооператива (ст. 118 и 119).
Иными словами, в ЖК и ЖСК предусмотрены одновременно коллегиальная (правление) и единичная (председатель) формы управления.
2. Наряду с указанными выше органами управления ЖК и ЖСК предусмотрена ревизионная комиссия (ревизор) ЖК или ЖСК, члены которой избираются из числа лиц, являющихся членами данного кооператива. Порядок ее избрания и деятельности определен ст. 120.
3. К сожалению, в названных статьях ЖК РФ нет соответствующих норм, касающихся особенностей участия в перечисленных органах юридических лиц. Это может вызвать сложности в правоприменительной практике.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Комментарий к статьям 121 - 123

1. Из ст. 121 следует, что членами ЖК и ЖСК могут быть граждане и юридические лица.
По данному вопросу см. ч. 2 и 3 ст. 4 и ст. 111, а также коммент. к ним.
Указанные лица принимаются в кооператив на основании заявления и признаются членами ЖК или ЖСК с момента уплаты вступительного взноса. Решение по данному вопросу принимает общее собрание ЖК или ЖСК.
Необходимо иметь в виду, что ч. 2 ст. 111 установлено преимущественное право на вступление в ЖК или ЖСК граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущих, а также иных граждан, названных в федеральных законах или законах субъектов РФ). Речь идет о ЖК и ЖСК, организованных при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления.
2. Статьей 122 предусмотрена возможность преобразования ЖК и ЖСК в товарищество собственников жилья. Преобразование - это форма реорганизации юридического лица. Ст. 57 ГК установлено, что реорганизация юридического лица, в том числе путем его преобразования, может осуществляться по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами (в данном случае - уставом).
При этом следует иметь в виду, что ст. 14 Вводного закона предусмотрена в обязательном порядке реорганизация уже созданных ЖК и ЖСК. См. коммент. к Вводному закону.
3. Согласно ст. 123 ЖК и ЖСК могут быть ликвидированы. Ликвидация юридического лица (в отличие от его реорганизации) означает его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Юридическое лицо может быть ликвидировано в добровольном порядке: по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. В принудительном порядке может иметь место ликвидация юридического лица по решению суда (арбитражного суда).
Данные вопросы подробно регламентированы ст. 61 - 64 ГК.

Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
2. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.
2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 настоящего Кодекса.

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
2. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
3. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 - 79 настоящего Кодекса.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

1. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидации жилищного кооператива;
5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
2. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
3. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.
4. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

1. В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.
2. Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.
3. Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
4. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.
2. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 настоящей статьи граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Комментарий к статьям 124 - 134

1. Комментируемые статьи (гл. 12) посвящены правовому положению членов ЖК и ЖСК.
Статьей 124 установлено, что решение о предоставлении члену кооператива жилого помещения принимает общее собрание ЖК или ЖСК. Данное решение является и основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (квартиру). Правда, в новом ЖК РФ не уточняется, что речь идет о предоставлении отдельной квартиры (следовательно, может быть предоставлена комната (комнаты) в коммунальной квартире).
Ограничений по площади, как ранее, не установлено: размер жилого помещения зависит от внесенного паевого взноса.
2. В ЖК РСФСР вопросы, касающиеся правового положения членов ЖСК, были отражены в ст. 112 и 118. При этом в ст. 111 было указано, что право вступить в ЖСК и получить в нем квартиру имеют только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
3. Вопросы, касающиеся преимущественного права вступления граждан в ЖК и ЖСК, нашли закрепление в ч. 2 ст. 111 (таким правом пользуются категории граждан, указанные в ст. 49 ЖК РФ) и ст. 131 (в ней говорится о правах наследников в случае смерти члена кооператива).
4. Статья 125 устанавливает, что пай вносится в порядке, определенном уставом кооператива. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член ЖК и ЖСК, внесший полностью свой пай, приобретает право собственности на жилое помещение (решение данного вопроса не зависит от факта государственной регистрации жилого помещения в качестве недвижимого имущества).
5. Член ЖК и ЖСК вправе вселять в жилое помещение временных жильцов (ст. 126), производить его раздел (ст. 127) и сдавать внаем (ст. 128).
В ЖК РСФСР также имелись соответствующие статьи: ст. 120 касалась раздела жилого помещения, ст. 121 предусматривала сдачу внаем жилых помещений в домах ЖСК.
6. В новом ЖК РФ нет конкретных норм относительно сдачи жилых помещений в ЖК и ЖСК в наем.
По-видимому, данный вопрос будет решаться в рамках деятельности каждого кооператива. Однако необходимо иметь в виду, что в случае выплаты членом кооператива пая полностью и приобретения статуса собственника жилья (п. 4 ст. 218 ГК) он вправе сдавать жилое помещение, руководствуясь гл. 35 "Наем жилого помещения" ГК.
7. Статьи 130 и 133 посвящены прекращению членства в ЖК и ЖСК.
Эти вопросы регламентировались и в ЖК РСФСР (ст. 123, 124).
8. Статьей 134 установлен порядок компенсации членам кооператива в случае сноса дома ЖК или ЖСК: собственники жилых помещений получают денежную компенсацию, а другие члены кооператива (не выплатившие пай полностью) - жилое помещение в натуре. См. ст. 32 и 86 и коммент. к ним.
В ЖК РСФСР (ст. 117) в таких случаях предусматривалось предоставление кооперативу равноценного жилого дома.

Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Комментарий к статьям 135 - 136

1. До принятия ЖК РФ отношения, касающиеся создания и деятельности товарищества собственников жилья, регулировались специальным ФЗ от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (в ред. от 21.03.2002) <*>, который был принят во исполнение ст. 291 ГК.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 1998. N 15. Ст. 1794; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 12. Ст. 1093.

2. Статьей 135 установлено, что товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) является некоммерческой организацией, т.е. основная цель деятельности данной организации - общественные блага, а не извлечение прибыли. Иначе говоря, эта некоммерческая организация призвана обеспечить соответствующее управление многоквартирным домом и его эксплуатацию.
На ТСЖ как некоммерческую организацию распространяется действие ФЗ от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (в ред. от 23.12.2003) <*>, в том числе относительно правового положения этой организации.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 1999. N 28. Ст. 3473; 2002. N 12. Ст. 1093; N 52 (ч. 2). Ст. 5141; 2003. N 52 (ч. 1). Ст. 5031.

3. ТСЖ может объединять граждан и других собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
О собственниках жилых помещений, их правах и обязанностях см. ст. 30 и коммент. к ней.
Для создания ТСЖ необходимо простое большинство собственников помещений (более 50%). Решение принимается на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений. О жилых и нежилых помещениях см. ст. 15, 16 и 19 и коммент. к ним.
По общему правилу ТСЖ создается без ограничения срока (ч. 4 ст. 135). Оно является юридическим лицом с момента государственной регистрации в этом качестве (ч. 5 ст. 135), имеет свое обособленное имущество (ч. 6 ст. 135).
О средствах и имуществе товарищества см. ст. 151. См. также ч. 2 ст. 4 и коммент. к ней по вопросам, касающимся общих положений о юридических лицах.
4. Статья 136 посвящена созданию ТСЖ и его государственной регистрации. Положения комментируемой статьи базируются на нормах гражданского законодательства (ст. 51 ГК). По данному вопросу см. ст. 112 и 114 и коммент. к ним.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам настоящей главы.

Комментарий к статьям 137 - 142

1. Права ТСЖ как юридического лица перечислены в ст. 137. В частности, ТСЖ вправе заключать договор управления многоквартирным домом. В этой связи необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом является его управление ТСЖ.
2. Обязанности ТСЖ названы в ст. 138. В первую очередь говорится об обязанности соблюдать законодательство и устав (учредительный документ). Об уставе товарищества см. ч. 2 ст. 135 ЖК РФ.
3. В ст. 140 и 141 определен порядок реорганизации и ликвидации ТСЖ. При этом ч. 2 ст. 140 предусмотрена возможность преобразования ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Следует иметь в виду, что ст. 14 Вводного закона предусмотрено преобразование тех ЖК и ЖСК, все члены которых полностью внесли паевые взносы, в ТСЖ. См. указанную статью Вводного закона.

Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ
ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
6. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
6. Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Комментарий к статьям 143 - 150

1. Статья 143 касается членства в ТСЖ в многоквартирном доме. Членство в ТСЖ возникает на основании заявления собственника, т.е. в добровольном порядке, и также на основании заявления собственника (или с момента прекращения права собственности на помещение) его членство прекращается.
2. Статья 144 и др. статьи определяют органы управления ТСЖ. Эти органы:
- общее собрание, которое является высшим органом управления товарищества (ст. 145);
- правление товарищества (ст. 147);
- председатель правления ТСЖ (ст. 149).
Компетенция (обязанности) органов управления ТСЖ определена соответственно в ст. 145, 148 и 149.
Для осуществления контроля финансовой деятельностью товарищества собственников жилья создается ревизионная комиссия (ст. 150).

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Комментарий к статьям 151 - 152

1. Статья 151 посвящена средствам и имуществу ТСЖ. Как следует из ст. 135 и гражданского законодательства (ст. 48, 50 и др. ГК), товарищество является некоммерческой организацией (юридическим лицом) и имеет свое обособленное имущество. При этом необходимо иметь в виду, что источники образования имущества (поступления средств) могут быть различные (ч. 2 ст. 151).
Также следует разграничивать имущество самого ТСЖ (как юридического лица) и членов данного товарищества.
О собственниках жилых и нежилых помещений см. ст. 30 и коммент. к ней.
2. В ст. 152 говорится о хозяйственной деятельности товарищества. В этой связи следует отметить, что по существу речь идет о предпринимательской деятельности юридического лица (понятие этой деятельности дано в п. 1 ст. 2 ГК). Для некоммерческой организации предпринимательская деятельность не является основной целью деятельности. Однако такая деятельность ей не запрещается и служит одним из источников материального обеспечения, если она осуществляется для достижения целей, предусмотренных учредительным документом (уставом).

Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Комментарий к статье 153

1. Комментируемой статьей установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В ней закреплены принципы оплаты жилья и коммунальных услуг - оплата должна производиться в установленный срок и в полном объеме (ч. 1).
2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислены виды плательщиков. Это лица, которые имеют самостоятельное право на жилое помещение (наниматели, арендаторы и др.). Поднаниматели и др. лица, не пользующиеся таким правом, в перечне плательщиков не указаны.
3. В ч. 3 комментируемой статьи определено, что до заселения в жилое помещение указанные в ч. 1 лица не несут расходы на содержание жилого помещения и не оплачивают коммунальные услуги. В данном случае необходимо иметь в виду, что по общему правилу плату за коммунальные услуги вносят граждане, если они фактически пользуются этими услугами. В частности, это нашло закрепление в Правилах пользования помещениями в отношении временно отсутствующих жильцов: п. 9 установлено, что в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца оплата за коммунальные услуги (за исключением оплаты за отопление) за время их отсутствия не взимается.
См. также по данному вопросу ст. 154 и 157 и коммент. к ним.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
3. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
8. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
9. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
10. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
11. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
12. Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
13. Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
10. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги

1. Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.
3. Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
4. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

1. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам части 6 настоящей статьи, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
2. Право на субсидии имеют граждане:
1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3) члены жилищных кооперативов;
4) собственники жилых помещений.
3. Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.
4. Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного частью 1 статьи 155 настоящего Кодекса.
5. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
6. При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.
7. Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации.
8. Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Российской Федерации, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов Российской Федерации. Субъектам Российской Федерации на цели, указанные в настоящей части, из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь, рассчитанная исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством Российской Федерации.
9. Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливается Правительством Российской Федерации.
10. Размер субвенции из бюджета субъекта Российской Федерации рассчитывается исходя из статистической информации о распределении населения муниципального образования относительно уровней среднедушевых доходов и из региональных стандартов:
1) нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;
2) стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференцированной по муниципальным образованиям;
3) максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
11. Орган местного самоуправления вправе применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление указанных в настоящей части субсидий финансируются за счет средств местного бюджета.
12. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное.

Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

1. Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
2. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в порядке, установленном статьей 159 настоящего Кодекса.

Комментарий к статьям 154 - 160

1. Статья 154 определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В комментируемой статье подробно регламентируются данные вопросы. В законе это делается впервые. Ранее эти вопросы регламентировались подзаконными актами, в частности постановлениями Правительства РФ. Если говорить в целом об оплате жилья и коммунальных услуг, то следует отметить следующее.
2. Статья 55 ЖК РСФСР (об установлении платы за жилое помещение) устарела и в последние 10 лет не применялась. В этой связи в последние годы руководствовались ст. 15 - 15.7 Основ, а также Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" (в ред. от 30.07.2004) <*> (далее - Постановление N 887). Указанными актами было предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна устанавливаться в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществлялся постепенно. Граждане, проживающие в жилых помещениях, возмещали лишь часть затрат наймодателя. Для малоимущих граждан были предусмотрены меры социальной защиты.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116; 2002. N 27. Ст. 2701; 2003. N 4. Ст. 334; N 27 (ч. 2). Ст. 2800; 2004. N 32. Ст. 3339.

Указом Президента РФ от 28.04.1997 N 425 (в ред. от 27.05.1997) <*> была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, которой определялись основные направления преобразований в этой отрасли.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131; N 22. Ст. 2568.

Способ преодоления кризиса в жилищной сфере - изменение системы финансирования, т.е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания. В Концепции предусматривалось резкое сокращение бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих расходов у населения. Концепцией был предусмотрен рост доли платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг с 35 до 100%.
Концепцией было предусмотрено создание эффективной системы мер воздействия на должников, которые в срок не вносят плату за жилье и коммунальные услуги. В этой связи следует отметить, что ст. 15.5 Основ было установлено: если оплата жилья и коммунальных услуг не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития (аналогичное положение содержит и ст. 687 ГК). Такие меры могли быть применены к должнику - нанимателю жилого помещения. Взамен занимаемой благоустроенной квартиры ему будет предоставлено жилье, в том числе в коммунальной квартире и с меньшими коммунальными удобствами, по 6 кв. м жилой площади на человека. Если квартира приватизирована и у собственника квартиры нет другого имущества для погашения долга, то в счет погашения долга пойдет квартира.
Порядок оплаты жилья и коммунальных услуг был определен Постановлением N 887. Реформирование правоотношений в жилищной сфере и системы управления жилищным фондом сочеталось с адресной социальной защитой населения. Иными словами, повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг осуществлялось с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.
Кроме того, было установлено, что органами местного самоуправления утверждаются нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг, а также ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ).
3. Правительство РФ Постановлением от 30.08.2004 N 444 <*> утвердило Положение о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, признав утратившим силу Постановление N 887. Субсидии предоставляются гражданам, чьи расходы на оплату жилья и коммунальных услуг превышают определенный законодательством максимум в совокупном доходе семьи.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 36. Ст. 3671.

Решения о предоставлении субсидий принимаются органами местного самоуправления, органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг (далее - субсидии) предоставляются:
а) нанимателю жилого помещения по договору социального найма;
б) нанимателю жилого помещения по договору найма в государственном и муниципальном жилищном фонде;
в) члену жилищного, жилищно-строительного кооператива;
г) собственнику жилого помещения (квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома), в том числе члену товарищества собственников жилья;
д) гражданину, проживающему в общежитии, относящемся к жилищному фонду независимо от формы собственности.
Граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора найма, заключенного с собственниками жилых помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.
Для получения субсидий граждане представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства следующие документы:
а) заявление о предоставлении субсидии;
б) документы о составе семьи заявителя;
в) копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования жилым помещением;
г) документы, подтверждающие доходы заявителя и всех членов семьи, которые учитываются при решении вопроса о предоставлении субсидии;
д) документы, содержащие сведения о суммах платежей за жилье и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления месяц, и о наличии (отсутствии) просроченной задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;
е) копии документов, подтверждающих право на льготы или компенсации по оплате жилья и коммунальных услуг заявителя и членов семьи, зарегистрированных совместно с ним по месту постоянного жительства;
ж) копии документов, удостоверяющих гражданство Российской Федерации заявителя и членов его семьи.
Заявитель несет ответственность за достоверность представленных сведений, а также документов, в которых они содержатся.
Уполномоченный орган в течение 10 дней с даты получения документов принимает решение о предоставлении субсидии или об отказе в ее предоставлении, рассчитывает размер субсидии и доводит соответствующее решение до заинтересованных лиц.
Субсидии предоставляются на 6 месяцев. Органы государственной власти субъектов РФ могут устанавливать иные сроки предоставления субсидий.
Начисление субсидии производится помесячно. При определении размера субсидии учитываются расходы семьи на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и дополнительной жилой площади, предоставляемой гражданам по состоянию здоровья, нормативов потребления коммунальных услуг и вывоза бытовых отходов.
В случае если получателям субсидии предоставлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг в виде уменьшения размера платежа (скидки), расходы на оплату жилья и коммунальных услуг уменьшаются на размер предоставляемых скидок.
В случае предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в виде денежной компенсации расходы на оплату жилья и коммунальных услуг уменьшению не подлежат.
В целях исчисления совокупного дохода семьи и одиноко проживающего гражданина для предоставления субсидии доход семьи определяется за 6 последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии, если иное не установлено органами государственной власти субъекта РФ.
При определении дохода семьи в целях предоставления субсидии к членам семьи относят проживающих совместно супругов, их детей, родителей, а также других членов семьи.
Среднедушевой доход семьи в расчетном периоде исчисляется путем деления среднемесячного совокупного дохода семьи на количество членов семьи.
Совокупный доход семьи, используемый при расчете, равен произведению среднедушевого дохода семьи в расчетном периоде на количество членов семьи заявителя (получателя субсидии), имеющих право на субсидии.
Получатели субсидий вправе за счет субсидий производить оплату жилья и любых видов предоставляемых им коммунальных услуг, при этом указанная оплата производится в полном объеме (без уменьшения на сумму субсидий).
Финансирование расходов, связанных с предоставлением субсидий, осуществляется за счет средств местных бюджетов, бюджетов городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и передаваемой им на эти цели финансовой помощи соответственно из бюджетов субъектов РФ в объемах, устанавливаемых законами о бюджетах соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации на очередной финансовый год.
Порядок и сроки направления муниципальным образованиям средств бюджетов субъектов РФ для частичного возмещения расходов, связанных с предоставлением субсидий, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.
4. Статьей 56 ЖК РСФСР было установлено, что наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Следует также отметить, что ст. 15.5 Основ, предусматривающей ответственность граждан за несвоевременную оплату жилья, наряду с такой мерой ответственности, как выселение (если оплата не производится в течение шести месяцев), была установлена пеня. Размер пени не превышал одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка РФ от невыплаченной в срок суммы за каждый день задержки. В новом ЖК РФ сохранен действовавший порядок оплаты жилья и коммунальных услуг.
5. Необходимо также иметь в виду, в настоящее время по вопросам, касающимся оплаты жилья и коммунальных услуг, следует руководствоваться не только разделом VII (ст. 153 - 160) ЖК РФ, но и другими нормативными правовыми актами. В их числе:
- Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392) <*>;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 32. Ст. 3339.

- Постановление Правительства РФ от 26.08.2004 N 441 "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 год" <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 36. Ст. 3669.

При этом необходимо иметь в виду, что они действуют в части, не противоречащей ЖК РФ и Вводному закону.
6. Прежним законодательством полностью или частично были освобождены от платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 40 категорий граждан.
Расходы, связанные с предоставлением указанных льгот, возмещались по государственному жилищному фонду, находящемуся в федеральной собственности, - за счет средств федерального бюджета; по государственному жилищному фонду, находящемуся в собственности субъектов РФ, по муниципальному жилищному фонду, а также по общественному жилищному фонду - в порядке, установленном субъектами РФ и органами местного самоуправления.
В настоящее время действует Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <*>, которым и определяются категории граждан, имеющих право на льготы.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607.

7. См. также по указанным вопросам ст. 8 Вводного закона.

Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
2. Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
2. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Комментарий к статьям 161 - 165

1. Раздел VIII "Управление жилыми домами" (ст. 161 - 165) - нововведение ЖК РФ. ЖК РСФСР не описывал принципы и процедуру управления многоквартирными домами. Теперь конкретные нормы о многоквартирных жилых домах содержатся не только в комментируемых статьях, но и в гл. 5 (ст. 30 и 32), гл. 6 (ст. 36 - 48); о многоквартирных жилых домах говорится также в гл. 12 (ст. 129) и гл. 13 (ст. 135 - 152).
См. указанные статьи и коммент. к ним.
2. Вопрос об улучшении управления многоквартирными жилыми домами рассматривался ранее соответствующими органами неоднократно и находил отражение в законодательстве, в том числе в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (одобрена Указом Президента РФ от 28.04.1997 N 425) <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131; N 22. Ст. 2568.

Согласно Концепции в основе системы управления в отрасли должно быть рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником, управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда, органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, независимо от форм собственности. Предусматривалось перевести отношения собственника жилищного фонда с управляющей организацией и субъектами хозяйствования и потребления в жилищно-коммунальной сфере на договорную основу, осуществить переход на конкурсный отбор организаций-подрядчиков любой формы собственности. Предполагалось, что функции государственного контроля и регулирования качества обслуживания будет выполнять государственная жилищная инспекция, контролирующая не только обеспечение минимальных стандартов обслуживания, но и факт заключения договоров, отражающих эти нормативы.
Многие положения Концепции нашли закрепление в комментируемых статьях.
3. Комментируемые статьи посвящены управлению многоквартирными домами. В частности, в ст. 161 указаны способы управления этими жилыми домами:
- непосредственное управление собственниками помещений (жилых и нежилых). В этих случаях договоры по оказанию услуг и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома заключаются на основании решения общего собрания собственников помещений (см. также ст. 164 ЖК РФ);
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным объединением собственников жилья (см. также ст. 110 и 135 ЖК РФ);
- управление управляющей организацией (этот способ управления предусмотрен, например, для многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ст. 163 ЖК РФ).
При этом в ч. 9 ст. 161 закреплено важное положение - многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Ранее ст. 23 Закона о приватизации разрешалось собственникам жилых помещений самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений (государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Если конкретный способ управления не выбран или не был реализован, то данный вопрос решают органы местного самоуправления (ч. 4 - 8 ст. 161).
4. Порядок заключения договора управления многоквартирным домом подробно регламентирован ст. 162. Он заключается в письменной форме на срок от одного года до пяти лет и может продлеваться на эти сроки.
5. Статья 163 касается порядка управления многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности. Он определяется в соответствии с разделом VIII ЖК РФ соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления и применяется по отношению к жилым домам, в которых все помещения находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. При этом управляющая организация выбирается по результатам открытого конкурса или без проведения такого конкурса (если он признан несостоявшимся).
О видах жилищного фонда см. коммент. к ст. 19.

Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН
Москва, Кремль
29 декабря 2004 года
N 188-ФЗ

Алфавитно-предметный указатель к Жилищному кодексу
Российской Федерации <*>

--------------------------------
<*> Цифры в тексте указателя обозначают статьи Кодекса.

А
Аренда - А. жилого помещения юридическим лицом - 30.

В
Временно отсутствующие граждане - сохранение жилого помещения за В.о.г. - 71; права и обязанности В.о.г. - 70 - 72, 76.
Выселение - порядок В. в связи со сносом жилого дома (жилого помещения) - 32 и 86; В. с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения - 85; В. с предоставлением другого жилого помещения - 90; предоставление жилых помещений в связи с В. - 86 - 88; В. без предоставления другого жилого помещения - 91; В. из служебных жилых помещений и общежитий - 103; В. из дома жилищного и жилищно-строительного кооператива - 133; В. из домов (квартир), принадлежащих гражданам, - 31 и 35.

Г
Государственный контроль - Г.к. за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям - 20; органы, осуществляющие Г.к., - 20.
Государственная регистрация прав на жилые помещения - 18.
Государственный учет жилищного фонда - 19.

Д
Договор социального найма - предмет Д.с.н. - 62; порядок заключения Д.с.н. - 62; изменение Д.с.н. - 82; расторжение Д.с.н. - 83; Д.н. служебного (специализированного) жилого помещения - 100; Д.н. в доме (квартире), принадлежащем гражданину, - 30.

Ж
Жилая (общая) площадь - учетная норма О.п. - 50; размер предоставляемой О.п. - 50; изъятие Ж.п. - 32.
Жилищное законодательство - основные начала Ж.з. - 1; понятия действия и применения Ж.з. - 5 - 9.
Жилищно-строительные кооперативы (жилищные кооперативы) - прием граждан в ЖСК - 121; организация ЖСК - 112; раздел жилой площади в доме ЖСК - 127; исключение из ЖСК - 130.
Жилищные отношения - содержание Ж.о. - 4; объекты Ж.о. - 15; участники Ж.о. - 4.
Жилищный спор - порядок разрешения Ж.с. - 11.
Жилищный фонд - виды Ж.ф. - 19; государственный Ж.ф. - 19; управление Ж.ф. - 161.
Жилое помещение - назначение Ж.п. - 17; перевод Ж.п. в нежилое - 22; обеспечение граждан Ж.п. - 49; требования, предъявляемые к Ж.п., - 58; заселение освободившегося в квартире Ж.п. - 59; предоставление Ж.п. меньшего размера - 81; из фондов жилья для временного поселения - 92; в специализированных домах - 99, 105 - 109.
Жилище - право на Ж. - 2; неприкосновенность Ж. - 3.

З
Защита жилищных прав - 11.

К
Квартирная плата - установление размера К.п. - 156; срок внесения К.п. - 155; льготы по К.п. - 159.
Коммунальные услуги - плата за К.у. - 157; льготы по оплате за К.у. - 159 и 160.

М
Многоквартирные дома - право собственности на общее имущество М.д. - 36; общее собрание М.д. - 44.

Н
Наниматель - права и обязанности членов семьи Н. - 67 и 69; право Н. на вселение других граждан - 70; права и обязанности временно отсутствующего Н. - 70 - 72, 76; Н. в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, - 30.

О
Обмен - порядок О. - 74; принудительный О. - 72; оформление О. - 74; условия, при которых О. не допускается, - 73; признание О. недействительным - 75.
Общежития - назначение О. - 94; порядок предоставления О. - 105.

П
Переустройство и перепланировка - производство П. и п. жилых помещений - 25.
Поднаем - порядок сдачи жилых помещений в П. - 76; условия, при которых сдача в П. не допускается, - 76; размер платы по договору П. - 78; прекращение договора П. - 79.
Предоставление жилых помещений - П.ж.п. члену ЖСК - 124; очередность П.ж.п. - 57; внеочередное П.ж.п. - 57; учет интересов граждан при П.ж.п. - 58; П.ж.п. в связи с капитальным ремонтом - 88; предоставление служебных Ж.п. - 104; П.ж.п. в связи со сносом домов - 32 и 86.

С
Сдача внаем - С.в. в домах ЖСК - 128; С.в. в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, - 128.
Служебные жилые помещения - включение в число С.ж.п. - 99; порядок предоставления и пользования С.ж.п. - 100 и 104.

Т
Товарищество собственников жилья - понятие Т.с.ж. - 135; создание Т.с.ж. - 136; права Т.с.ж. - 137; реорганизация и ликвидация Т.с.ж. - 140, 141.

У
Улучшение жилищных условий - основания признания граждан нуждающимися в У.ж.у. - 51; учет граждан, нуждающихся в У.ж.у., - 52.

29 декабря 2004 года N 189-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Статья 1

Ввести в действие Жилищный кодекс Российской Федерации с 1 марта 2005 года.

Статья 2

1. Признать утратившими силу с 1 марта 2005 года:
1) Жилищный кодекс РСФСР (Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983, N 26, ст. 883);
2) Постановление Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 года "О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР" (Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983, N 26, ст. 884);
3) пункт 2 Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 января 1985 года "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР" (Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1985, N 4, ст. 117);
4) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 29 августа 1986 года N 3990-XI "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР" (Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1986, N 36, ст. 1023);
5) абзац пятый Закона РСФСР от 3 декабря 1986 года "Об утверждении Указов Президиума Верховного Совета РСФСР о внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР" (Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1986, N 50, ст. 1467);
6) статью 3 Закона РСФСР от 7 июля 1987 года "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР" (Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1987, N 29, ст. 1060);
7) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 ноября 1988 года N 10482-XI "О внесении дополнения в статью 37 Жилищного кодекса РСФСР" (Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1988, N 47, ст. 1493);
8) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 19 декабря 1988 года N 10791-XI "О дополнении статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР" (Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1988, N 51, ст. 1619);
9) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 22 июня 1989 года N 11943-XI "О внесении дополнений и изменений в Жилищный кодекс РСФСР" (Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1989, N 26, ст. 642);
10) статьи 3, 9, 10 и раздел III Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 28, ст. 959);
11) Закон РСФСР от 6 июля 1991 года N 1552-1 "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР" (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 28, ст. 963);
12) пункты 3, 9, 10 и пункт 11 (в части замены слов в статье 9) Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 2, ст. 67);
13) Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 3, ст. 99);
14) Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4219-1 "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 3, ст. 100);
15) пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 11 августа 1994 года N 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 16, ст. 1864);
16) пункт 9 статьи 1 Федерального закона от 27 января 1995 года N 10-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации "О статусе военнослужащих" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 5, ст. 346);
17) пункт 2 статьи 38 Федерального закона от 22 августа 1995 года N 151-ФЗ "Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 35, ст. 3503);
18) Федеральный закон от 12 января 1996 года N 9-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 3, ст. 147);
19) Федеральный закон от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 25, ст. 2963);
20) Федеральный закон от 21 апреля 1997 года N 68-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 17, ст. 1913);
21) Федеральный закон от 28 марта 1998 года N 45-ФЗ "О внесении изменений и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 13, ст. 1467);
22) Федеральный закон от 10 февраля 1999 года N 29-ФЗ "О внесении дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 7, ст. 876);
23) Федеральный закон от 17 июня 1999 года N 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнения в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 25, ст. 3042);
24) Федеральный закон от 8 июля 1999 года N 152-ФЗ "О внесении дополнения в статью 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 28, ст. 3485);
25) Федеральный закон от 17 апреля 2001 года N 48-ФЗ "О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 17, ст. 1647);
26) абзац девяносто восьмой статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2001 года N 196-ФЗ "О введении в действие Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 1, ст. 2);
27) пункт 24 статьи 2 Федерального закона от 21 марта 2002 года N 31-ФЗ "О приведении законодательных актов в соответствие с Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 12, ст. 1093);
28) пункты 4, 10, 17 - 22 статьи 1 Федерального закона от 20 мая 2002 года N 55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 21, ст. 1918);
29) статью 2 Федерального закона от 25 июля 2002 года N 116-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием государственного управления в области пожарной безопасности" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 30, ст. 3033);
30) статьи 1 и 2 Федерального закона от 24 декабря 2002 года N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 52, ст. 5135);
31) статью 4 Федерального закона от 31 декабря 2002 года N 187-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 1, ст. 2);
32) статью 1 Федерального закона от 6 мая 2003 года N 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 19, ст. 1750);
33) статьи 2 и 3 Федерального закона от 20 июля 2004 года N 71-ФЗ "О внесении изменений в статьи 14 и 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" и статью 108 Жилищного кодекса РСФСР" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 30, ст. 3089);
34) статью 22 Федерального закона от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 35, ст. 3607).
2. Признать утратившими силу с 1 января 2007 года:
1) статьи 1, 2, 4, 6 - 8, 9.1 и раздел II Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 28, ст. 959);
2) пункты 1, 2, 4 - 8 и пункт 11 (в части замены слов в статье 2) Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 2, ст. 67);
3) Федеральный закон от 11 августа 1994 года N 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 16, ст. 1864);
4) Федеральный закон от 28 марта 1998 года N 50-ФЗ "О внесении изменений в статью 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 13, ст. 1472);
5) Федеральный закон от 1 мая 1999 года N 88-ФЗ "О внесении изменения и дополнения в статью 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 18, ст. 2214);
6) статью 2 Федерального закона от 15 мая 2001 года N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 21, ст. 2063);
7) пункты 2, 3, 5, 7 - 9, 11 - 16 статьи 1 Федерального закона от 20 мая 2002 года N 55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 21, ст. 1918);
8) статью 3 Федерального закона от 29 июня 2004 года N 58-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию государственного управления" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 27, ст. 2711);
9) статью 4 Федерального закона от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 35, ст. 3607).

Статья 3

С 1 марта 2005 года признать не действующими на территории Российской Федерации:
1) Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 года (Ведомости Верховного Совета СССР, 1981, N 26, ст. 834; 1984, N 24, ст. 422; 1985, N 48, ст. 919; 1986, N 17, ст. 278; 1988, N 51, ст. 750; 1989, N 19, ст. 151; 1990, N 23, ст. 422);
2) Постановление Верховного Совета СССР от 24 июня 1981 года N 5151-Х "О введении в действие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" (Ведомости Верховного Совета СССР, 1981, N 26, ст. 835);
3) Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 декабря 1981 года N 6151-Х "О порядке введения в действие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" (Ведомости Верховного Совета СССР, 1981, N 49, ст. 1286).

Статья 4

1. Впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону.
2. Изданные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета Российской Федерации, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, а также применяемые на территории Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу Российской Федерации могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

Статья 5

К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Статья 6

1. С 1 марта 2005 года принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
2. Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 - 6 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, с учетом положений настоящей части.

Статья 7

К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Статья 8

До внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со статьей 160 Жилищного кодекса Российской Федерации компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статья 9

Действие раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Статья 10

В пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2004, N 41, ст. 3993) слово "кондоминиума" заменить словами "общего имущества многоквартирного дома", слова "Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" заменить словами "жилищным законодательством".

Статья 11

Внести в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 5, ст. 410) следующие изменения:
1) в пункте 3 статьи 672 цифры "681," исключить;
2) в части второй статьи 679, в части первой статьи 680, в пункте 2 статьи 685 слова "о норме жилой площади на одного человека" заменить словами "о норме общей площади жилого помещения на одного человека".

Статья 12

Часть первую статьи 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 28, ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 2, ст. 67; Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 18, ст. 2214; 2002, N 21, ст. 1918) после слов "Не подлежат приватизации жилые помещения," дополнить словами "предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения,".

Статья 13

Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статья 14

Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.

Статья 15

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Статья 16

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статья 17

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594) следующие изменения:
1) в абзаце третьем статьи 1 слово "кондоминиумы," исключить;
2) в статье 23:
а) в пункте 1 слова "Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" заменить словами "Жилищным кодексом Российской Федерации";
б) в пункте 2 слово "кондоминиумах" заменить словами "многоквартирных домах".

Статья 18

Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Статья 19

Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Статья 20

Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Комментарий к Вводному закону

1. В соответствии со ст. 1 комментируемого Закона ЖК РФ введен в действие с 1 марта 2005 г.
О жилищном законодательстве и его действии во времени см. ст. 5 и 6 ЖК РФ и коммент. к ним. См. также ст. 4 Вводного закона по вопросам, касающимся применения ранее принятых (до вступления в силу ЖК РФ) законов и иных нормативных актов.
2. В связи с введением в действие (вступлением в силу) ЖК РФ в ст. 2 Вводного закона указываются законы РФ и другие законодательные акты, которые с 1 марта 2005 г. прекратили свое действие (утратили силу). В соответствии с правилами законодательной техники в комментируемой статье названы не только ЖК РСФСР и Постановление Верховного Совета РСФСР от 24.06.1983, которым ЖК РСФСР был введен в действие с 1 января 1984 г., но и другие законодательные акты, которые ранее были приняты в связи с внесением изменений и дополнений в ЖК РСФСР.
Кроме того, в комментируемой статье (п. 10 ч. 1) перечислены и другие законы: и те, которые прекратили свое действие одновременно с ЖК РСФСР полностью (например, Основы), и те, которые утратили силу частично (например, в Законе о приватизации утратили силу ст. 3, 9 и 10 и раздел III). Кроме того, п. 12, 15 и 28 комментируемой статьи предусмотрено прекращение действия законов, касающихся приватизации жилых помещений.
2.1. Как следует из Вводного закона (ч. 2 ст. 2, ст. 12 и 20), принятый в 1991 г. Закон о приватизации с 1 марта 2005 г. (т.е. с даты вступления в силу ЖК РФ) имеет ограниченное действие: он не будет распространяться на граждан, состоявших на учете для улучшения жилищных условий и получивших жилое помещение по договору социального найма (ст. 49 ЖК РФ).
Однако действие Закона о приватизации по отношению к другим гражданам (получившим жилое помещение и пользующимся им по договору социального найма до 1 марта 2005 г.) сохраняется до 1 января 2007 г. Это означает, что они могут воспользоваться правом на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения в течение 2005 - 2006 гг.
Вместе с тем необходимо иметь в виду, что не все граждане, приватизировавшие занимаемое жилье, смогут воспользоваться правом на деприватизацию (расприватизацию) жилого помещения, которая предусмотрена ст. 9.1 Закона о приватизации:
"Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации".
Теперь этим правом пользуются до 1 января 2007 г. только малоимущие граждане, если занимаемое ими жилье является единственным местом постоянного проживания (ст. 20 Вводного закона). Такой вывод сделан на основании ст. 4 Вводного закона, установившей, что законы РФ (это относится и к Закону о приватизации) применяются лишь в части, не противоречащей ЖК РФ и Вводному закону. Иначе говоря, с 1 марта 2005 г. следует руководствоваться по данному вопросу не ст. 9.1 Закона о приватизации, а ст. 20 Вводного закона. В любом случае наличие этих двух статей в законодательстве создает неопределенность в решении данного вопроса и, следовательно, вызовет сложности в правоприменительной практике.
2.2. Бесплатный порядок приватизации жилья сохраняется до 1 января 2007 г. С указанной даты Закон о приватизации полностью прекратит свое действие, утратят силу и другие акты, перечисленные в п. 2 - 7 комментируемой статьи. (Действующий в настоящее время текст Закона о приватизации см. в приложении к Комментарию.)
В этой связи хотелось бы обратить внимание на факт отмены бесплатной приватизации жилых помещений, поскольку речь идет об отмене конкретного права граждан. Следует напомнить, что ч. 2 ст. 55 Конституции РФ установлено: в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. Кроме того, Конституционный Суд РФ в принятых постановлениях неоднократно высказывал свою позицию по данному вопросу, которая заключается в следующем. Право на приватизацию жилья установлено в конституционно значимых целях, поскольку оно связано с реализацией прав граждан на жилище, свободу передвижения, а также права собственности (ст. 27, 35 и 40 Конституции РФ). В частности, Постановлением от 24.10.2000 N 13-П <*> были признаны неконституционными нормы о запрете на приватизацию жилых помещений, находящихся в сельской местности.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 34. Ст. 4399.

По данному вопросу см. также ст. 12, 19 и 20 Вводного закона.
3. В ст. 3 назван союзный законодательный акт - Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24.06.1981, который в последние 15 лет практически не применялся на территории Российской Федерации, а с 1 марта 2005 г. официально прекращено его действие. Кроме того, утратили силу два Указа Президиума Верховного Совета СССР, касающиеся введения в действие Основ жилищного законодательства.
4. В ст. 4 и 5 определен порядок действия законов и других правовых актов, принятых до введения в действие ЖК РФ, а также порядок применения нового Кодекса к уже возникшим жилищным отношениям.
По данному вопросу см. также ст. 6 ЖК РФ о действии жилищного законодательства во времени и коммент. к ней.
Из названных статей ЖК РФ и Вводного закона следует, что:
- ранее принятые законы и другие правовые акты действуют лишь в части, не противоречащей новому Жилищному кодексу и Вводному закону;
- если теперь вопрос (согласно ЖК РФ) должен регулироваться федеральным законом, а он еще не принят, то продолжают действовать акты Президиума Верховного Совета РСФСР и др. органов (до вступления в силу соответствующих законов);
- ЖК РФ применяется к уже возникшим жилищным отношениям (в части прав и обязанностей их участников), за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, ст. 6 названного Закона предусмотрено сохранение права состоять на учете для улучшения жилищных условий граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 г.
5. В ст. 6 предусмотрено сохранение за гражданами, принятыми на учет для улучшения жилищных условий до 1 марта 2005 г., права на получение жилого помещения по договору социального найма, но с учетом положений, установленных ЖК РФ. Этот порядок касается всех случаев, за исключением оснований, перечисленных в п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Граждане снимаются с учета также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилого помещения по договору социального найма (основания могли быть предусмотрены на федеральном и региональном уровнях).
Вопрос об обеспечении указанных граждан жилыми помещениями (как очередников на получение жилья) вызовет сложности на практике с учетом того, что новым ЖК РФ (см. ст. 49 - 59) не предусмотрено ведение учета нуждающихся в жилье граждан и предоставление жилых помещений по месту работы: на государственных и муниципальных предприятиях (в государственных и муниципальных учреждениях). В частности, неясно, каким законодательством должны руководствоваться эти организации. По-видимому, этот пробел в какой-то мере может быть ликвидирован в законодательстве субъектов РФ, поскольку указанные граждане сохраняют право состоять на учете и по месту работы.
Касаясь этого вопроса, необходимо отметить, что подход к решению жилищного вопроса работников государственных и муниципальных предприятий в принципе является неверным. Указанные предприятия являются коммерческими организациями, т.е. самостоятельно получают прибыль для своей деятельности (из бюджета не финансируются), и поэтому вправе направить часть прибыли на жилищное строительство и обеспечение жильем своих работников. У государственных и муниципальных учреждений, конечно, меньше возможностей в этой области (они полностью или частично финансируются собственником, т.е. из соответствующих бюджетов). Однако и для них следовало бы сохранить действующий ранее порядок обеспечения работников ведомственным жильем. Целесообразность его сохранения, в частности, вытекает из обязанности предприятий и учреждений обеспечить жилыми помещениями работников, принятых на учет до 1 марта 2005 г.
См. также коммент. к указанным статьям ЖК РФ.
6. Статья 7 устанавливает режим использования жилых помещений в общежитиях. К ним, переданным в ведение органов местного самоуправления, должны применяться нормы ЖК РФ о договоре социального найма (ст. 60 - 91).
7. Статьи 8 - 13 и 17 касаются применения законодательства по отдельным вопросам в связи с введением ЖК РФ, в частности по предоставлению льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. См. указанные статьи Вводного закона, а также ст. 160 ЖК РФ и коммент. к ней.
Заслуживает внимания формулировка ст. 13 о том, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без представления других жилых помещений граждане, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. По-видимому, речь идет о ст. 108 ЖК РСФСР, которая содержала данный перечень (см. коммент. к ст. 103 ЖК РФ). Здесь следует отметить неудачную формулировку: закон предусматривает сохранение права на выселение с предоставлением другого жилого помещения, но в указанной статье ЖК РФ не приводится перечня граждан, выселение которых из служебного жилья и общежитий не допускается. Поэтому редакция статьи может вызвать трудности в ее применении на практике.
8. В ст. 14 предусмотрена обязательная реорганизация жилищных и жилищно-строительных кооперативов: они должны быть до 1 января 2007 г. преобразованы в товарищества собственников жилья или ликвидированы.
Однако такое категоричное требование непонятно и не имеет какого-либо обоснования, в частности, необходимо иметь в виду, что ст. 140 ЖК РФ предусмотрена возможность преобразования товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив. По сути, речь идет о коллизии (противоречии) норм ст. 13 Вводного закона и ст. 140 ЖК РФ по вопросу реорганизации (преобразования) юридического лица.
О жилищных и жилищно-строительных кооперативах см. ст. 110 - 134 ЖК РФ и коммент. к ним.
9. Статьей 16 предусмотрена безвозмездная передача земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, собственникам помещений (жилых и нежилых) в таких домах.
О многоквартирных жилых домах и помещениях в этих домах см. ст. 30 и 36 ЖК РФ и коммент. к ним.
10. Статья 18 касается выбора управляющей организации многоквартирным домом. По данному вопросу см. ст. 161 ЖК РФ и коммент. к ней.
11. Статья 20 предусматривает возможность деприватизации жилых помещений. Однако в ней указываются только малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, занимаемые по договору социального найма. Деприватизация жилого помещения означает его передачу прежнему собственнику. В этих случаях гражданин продолжает владеть и пользоваться данным жилым помещением на условиях договора социального найма (гл. 8, ст. 60 - 91 ЖК РФ).
По данному вопросу см. ст. 2 Вводного закона и коммент. к ней.

Президент
Российской Федерации
В. ПУТИН
Москва, Кремль
29 декабря 2004 года
N 189-ФЗ

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
(Перечень ссылок подготовлен специалистами
КонсультантПлюс)

"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием 12.12.1993)

"КОНСТИТУЦИЯ (ОСНОВНОЙ ЗАКОН) РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ - РОССИИ"
(принята ВС РСФСР 12.04.1978)

"КОНСТИТУЦИЯ (ОСНОВНОЙ ЗАКОН) СОЮЗА СОВЕТСКИХ СОЦИАЛИСТИЧЕСКИХ РЕСПУБЛИК"
(принята ВС СССР 07.10.1977)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 N 196-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 N 193-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

"ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 N 189-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 22.08.2004 N 122-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМИ СИЛУ НЕКОТОРЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗАКОНОВ "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ ОРГАНИЗАЦИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ (ПРЕДСТАВИТЕЛЬНЫХ) И ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И "ОБ ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ ОРГАНИЗАЦИИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 05.08.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 20.07.2004 N 71-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬИ 14 И 15 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О СТАТУСЕ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ" И СТАТЬЮ 108 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР"
(принят ГД ФС РФ 23.06.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.06.2004 N 58-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМИ СИЛУ НЕКОТОРЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ МЕР ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 11.06.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 06.05.2003 N 52-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ" И ДРУГИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ЧАСТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ОПЛАТЫ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ"
(принят ГД ФС РФ 09.04.2003)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 31.12.2002 N 187-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ЧАСТЬ ВТОРУЮ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И НЕКОТОРЫЕ ДРУГИЕ АКТЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 19.12.2002)

"ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 14.11.2002 N 138-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 23.10.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.07.2002 N 116-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕМ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ В ОБЛАСТИ ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ"
(принят ГД ФС РФ 01.07.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.07.2002 N 115-ФЗ
"О ПРАВОВОМ ПОЛОЖЕНИИ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 21.06.2002)

"АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 24.07.2002 N 95-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 14.06.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 31.05.2002 N 63-ФЗ
"ОБ АДВОКАТСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И АДВОКАТУРЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 26.04.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 31.05.2002 N 62-ФЗ
"О ГРАЖДАНСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 19.04.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 20.05.2002 N 55-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 19.04.2002)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.03.2002 N 31-ФЗ
"О ПРИВЕДЕНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ В СООТВЕТСТВИЕ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ"
(принят ГД ФС РФ 06.03.2002)

"ТРУДОВОЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 30.12.2001 N 197-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.12.2001)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2001 N 196-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ"
(принят ГД ФС РФ 20.12.2001)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 01.11.2001)

"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.08.2001 N 129-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ И ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ"
(принят ГД ФС РФ 13.07.2001)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.05.2001 N 54-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 11.04.2001)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.04.2001 N 48-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ В СТАТЬЮ 60 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР"
(принят ГД ФС РФ 22.03.2001)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.07.1999 N 152-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЯ В СТАТЬЮ 15 ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"
(принят ГД ФС РФ 16.06.1999)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.06.1999 N 113-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЯ В ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"
(принят ГД ФС РФ 31.03.1999)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 01.05.1999 N 88-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ В СТАТЬЮ 4 ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 31.03.1999)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 10.02.1999 N 29-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЙ В ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"
(принят ГД ФС РФ 25.12.1998)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N 102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ 24.06.1997)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 28.03.1998 N 50-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬЮ 2 ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 04.03.1998)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 28.03.1998 N 45-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЯ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(принят ГД ФС РФ 04.03.1998)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОНСТИТУЦИОННЫЙ ЗАКОН от 17.12.1997 N 2-ФКЗ
"О ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(одобрен СФ ФС РФ 14.05.1997)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.04.1997 N 68-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"
(принят ГД ФС РФ 19.03.1997)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОНСТИТУЦИОННЫЙ ЗАКОН от 31.12.1996 N 1-ФКЗ
"О СУДЕБНОЙ СИСТЕМЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(одобрен СФ ФС РФ 26.12.1996)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.06.1996 N 72-ФЗ
"О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"
(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 12.01.1996 N 9-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"
(принят ГД ФС РФ 08.12.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 12.01.1996 N 7-ФЗ
"О НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОРГАНИЗАЦИЯХ"
(принят ГД ФС РФ 08.12.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 22.08.1995 N 151-ФЗ
"ОБ АВАРИЙНО-СПАСАТЕЛЬНЫХ СЛУЖБАХ И СТАТУСЕ СПАСАТЕЛЕЙ"
(принят ГД ФС РФ 14.07.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 19.05.1995 N 82-ФЗ
"ОБ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ"
(принят ГД ФС РФ 14.04.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОНСТИТУЦИОННЫЙ ЗАКОН от 28.04.1995 N 1-ФКЗ
"ОБ АРБИТРАЖНЫХ СУДАХ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(одобрен СФ ФС РФ 12.04.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 27.01.1995 N 10-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О СТАТУСЕ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ"
(принят ГД ФС РФ 15.12.1994)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 11.08.1994 N 26-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 20.07.1994)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 14.06.1994 N 5-ФЗ
"О ПОРЯДКЕ ОПУБЛИКОВАНИЯ И ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ ФЕДЕРАЛЬНЫХ КОНСТИТУЦИОННЫХ ЗАКОНОВ, ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗАКОНОВ, АКТОВ ПАЛАТ ФЕДЕРАЛЬНОГО СОБРАНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 25.05.1994)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.05.1994 N 3-ФЗ
"О СТАТУСЕ ЧЛЕНА СОВЕТА ФЕДЕРАЦИИ И СТАТУСЕ ДЕПУТАТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ ФЕДЕРАЛЬНОГО СОБРАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ЗАКОН РФ от 25.06.1993 N 5242-1
"О ПРАВЕ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА СВОБОДУ ПЕРЕДВИЖЕНИЯ, ВЫБОР МЕСТА ПРЕБЫВАНИЯ И ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ЗАКОН РФ от 19.02.1993 N 4530-1
"О ВЫНУЖДЕННЫХ ПЕРЕСЕЛЕНЦАХ"

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 19.02.1993 N 4528-1
"О БЕЖЕНЦАХ"

ЗАКОН РФ от 24.12.1992 N 4218-1
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"

ЗАКОН РФ от 23.12.1992 N 4199-1
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ЗАКОН РСФСР "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РСФСР"

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.01.1992 N 2202-1
"О ПРОКУРАТУРЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ЗАКОН РФ от 18.10.1991 N 1761-1
"О РЕАБИЛИТАЦИИ ЖЕРТВ ПОЛИТИЧЕСКИХ РЕПРЕССИЙ"

ЗАКОН РСФСР от 06.07.1991 N 1552-1
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"

ЗАКОН РФ от 04.07.1991 N 1541-1
"О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ЗАКОН РСФСР от 07.07.1987
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ УКАЗОВ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СОВЕТА РСФСР О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РСФСР"

ЗАКОН РСФСР от 03.12.1986
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ УКАЗОВ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СОВЕТА РСФСР О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РСФСР"

"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 24.06.1983)

"ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И СОЮЗНЫХ РЕСПУБЛИК"
(приняты ВС СССР 24.06.1981)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВС РФ от 24.12.1992 N 4219-1
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"

УКАЗ Президиума ВС РСФСР от 22.06.1989
"О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЙ И ИЗМЕНЕНИЙ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"

УКАЗ Президиума ВС РСФСР от 19.12.1988
"О ДОПОЛНЕНИИ СТАТЬИ 5 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР"

УКАЗ Президиума ВС РСФСР от 18.11.1988
"О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЯ В СТАТЬЮ 37 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР"

УКАЗ Президиума ВС РСФСР от 29.08.1986
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВС РСФСР от 24.06.1983
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР"

УКАЗ Президиума ВС СССР от 07.12.1981
"О ПОРЯДКЕ ВВЕДЕНИЯ В ДЕЙСТВИЕ ОСНОВ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И СОЮЗНЫХ РЕСПУБЛИК"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВС СССР от 24.06.1981
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ОСНОВ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И СОЮЗНЫХ РЕСПУБЛИК"

УКАЗ Президиума ВС РСФСР от 18.01.1985
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РСФСР"

УКАЗ Президента РФ от 28.04.1997 N 425
"О РЕФОРМЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

УКАЗ Президента РФ от 23.05.1996 N 763
"О ПОРЯДКЕ ОПУБЛИКОВАНИЯ И ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ АКТОВ ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ"

УКАЗ Президента РФ от 29.03.1996 N 430
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКЕ ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЬЯ"

УКАЗ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180
"О ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТАХ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 30.08.2004 N 444
"О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ СУБСИДИЙ НА ОПЛАТУ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 26.08.2004 N 441
"О ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТАХ ОПЛАТЫ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ПОРЯДКЕ ВОЗМЕЩЕНИЯ РАСХОДОВ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЬЯ НА 2005 ГОД"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 30.07.2004 N 392
"О ПОРЯДКЕ И УСЛОВИЯХ ОПЛАТЫ ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 16.06.2004 N 286
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ФЕДЕРАЛЬНОМ АГЕНТСТВЕ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 16.06.2004 N 284
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О МИНИСТЕРСТВЕ ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ЭНЕРГЕТИКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 04.09.2003 N 552
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ПРИЗНАНИЯ ЖИЛЫХ ДОМОВ (ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ) НЕПРИГОДНЫМИ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 09.04.2001 N 275
"О ФОНДЕ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ВРЕМЕННОГО ПОСЕЛЕНИЯ ЛИЦ, ПРИЗНАННЫХ БЕЖЕНЦАМИ, И ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 08.11.2000 N 845
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ЖИЛИЩНОМ ОБУСТРОЙСТВЕ ВЫНУЖДЕННЫХ ПЕРЕСЕЛЕНЦЕВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 02.08.1999 N 887
"О СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ СИСТЕМЫ ОПЛАТЫ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И МЕРАХ ПО СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИТЕ НАСЕЛЕНИЯ"
(вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ГРАЖДАНАМ СУБСИДИЙ НА ОПЛАТУ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ")

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301
"О ГОСУДАРСТВЕННОМ УЧЕТЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 03.08.1996 N 937
"О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ГРАЖДАНАМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, НУЖДАЮЩИМСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ СУБСИДИИ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 22.06.1994 N 743
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКЕ КООПЕРАТИВНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 11.10.1993 N 1027
"О МЕРАХ ПО УСИЛЕНИЮ СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИЩЕННОСТИ РАБОТНИКОВ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ПРИРОДНЫХ ЗАПОВЕДНИКОВ И НАЦИОНАЛЬНЫХ ПРИРОДНЫХ ПАРКОВ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 11.08.1988 N 328
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРИМЕРНОГО ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОБЩЕЖИТИЯХ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 25.09.1985 N 415
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, СОДЕРЖАНИЯ ЖИЛОГО ДОМА И ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ В РСФСР И ТИПОВОГО ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО, МУНИЦИПАЛЬНОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РСФСР"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 31.07.1984 N 335
"О ПОРЯДКЕ УЧЕТА ГРАЖДАН, НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В РСФСР"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 16.04.1975 N 234
"О ВЫДЕЛЕНИИ В СТОЛИЦАХ АВТОНОМНЫХ РЕСПУБЛИК, КРАЕВЫХ И ОБЛАСТНЫХ ЦЕНТРАХ И ДРУГИХ ГОРОДАХ РСФСР СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ПОЧТАЛЬОНОВ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 12.01.1970 N 15
"О МЕРАХ ПО ПОВЫШЕНИЮ БЕЗОПАСНОСТИ ГАЗОСНАБЖЕНИЯ ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ И ДРУГИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР, ВЦСПС от 09.08.1968 N 548
"ОБ УСИЛЕНИИ РОЛИ ДОМОВЫХ КОМИТЕТОВ В УПРАВЛЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 18.10.1962 N 1390
"О ПОВЫШЕНИИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА СОХРАННОСТЬ И СОДЕРЖАНИЕ В ИСПРАВНОМ СОСТОЯНИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЦИК и СНК РСФСР от 28.02.1930
"О ПРАВЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДЬЮ"

ПРИКАЗ МВД РФ от 10.08.2002 N 758
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ МВД РОССИИ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО И ВРЕМЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ ВЫНУЖДЕННЫХ ПЕРЕСЕЛЕНЦЕВ"

ПРИКАЗ Минздрава СССР от 28.03.1983 N 330
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СПИСКА ЗАБОЛЕВАНИЙ, ДАЮЩИХ ПРАВО ЛИЦАМ, СТРАДАЮЩИМ ЭТИМИ ЗАБОЛЕВАНИЯМИ, НА ПЕРВООЧЕРЕДНОЕ ПОЛУЧЕНИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ"

"ИНСТРУКЦИЯ О ПОРЯДКЕ ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ"
(утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 09.01.1967 N 12)

"ТИПОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ОБ УПРАВЛЕНИИ ДОМАМИ (ЖИЛИЩНО-ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ КОНТОРЕ, ЖИЛИЩНОЙ КОНТОРЕ) ИСПОЛКОМА МЕСТНОГО СОВЕТА ДЕПУТАТОВ ТРУДЯЩИХСЯ"
(утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 08.07.1963 N 204)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 24.10.2000 N 13-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПОЛОЖЕНИЙ ПУНКТА 13 СТАТЬИ 39 ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "ОБ ОБРАЗОВАНИИ", СТАТЬИ 1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О СОХРАНЕНИИ СТАТУСА ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ И МОРАТОРИИ НА ИХ ПРИВАТИЗАЦИЮ" И ПУНКТА 7 СТАТЬИ 27 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВЫСШЕМ И ПОСЛЕВУЗОВСКОМ ПРОФЕССИОНАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ" В СВЯЗИ С ЗАПРОСОМ МАЙНСКОГО РАЙОННОГО СУДА УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ, А ТАКЖЕ ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН Е.Е. НАСОНОВОЙ И Н.П. ЯРУШИНОЙ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 04.04.1996 N 9-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ РЯДА НОРМАТИВНЫХ АКТОВ ГОРОДА МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ, ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ И ГОРОДА ВОРОНЕЖА, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ ГРАЖДАН, ПРИБЫВАЮЩИХ НА ПОСТОЯННОЕ ЖИТЕЛЬСТВО В НАЗВАННЫЕ РЕГИОНЫ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТИ ПЕРВОЙ И ПУНКТА 8 ЧАСТИ ВТОРОЙ СТАТЬИ 60 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР В СВЯЗИ С ЗАПРОСОМ МУРОМСКОГО ГОРОДСКОГО НАРОДНОГО СУДА ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ И ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН Е.Р. ТАКНОВОЙ, Е.А. ОГЛОБЛИНА, А.Н. ВАЩУКА"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 N 3-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТЕЙ ПЕРВОЙ И ВТОРОЙ СТАТЬИ 54 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ ГРАЖДАНКИ Л.Н. СИТАЛОВОЙ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2
"О ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.1984 N 5
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКШИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РСФСР"

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ПАКТ от 16.12.1966
"О ГРАЖДАНСКИХ И ПОЛИТИЧЕСКИХ ПРАВАХ"

"КОНВЕНЦИЯ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ЧЕЛОВЕКА И ОСНОВНЫХ СВОБОД"
(Заключена в г. Риме 04.11.1950)
(вместе с "ПРОТОКОЛОМ [N 1]" (Подписан в г. Париже 20.03.1952),
"ПРОТОКОЛОМ N 4 ОБ ОБЕСПЕЧЕНИИ НЕКОТОРЫХ ПРАВ И СВОБОД ПОМИМО ТЕХ, КОТОРЫЕ УЖЕ ВКЛЮЧЕНЫ В КОНВЕНЦИЮ И ПЕРВЫЙ ПРОТОКОЛ К НЕЙ"
(Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963),
"ПРОТОКОЛОМ N 7" (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984))

ЗАКОН г. Москвы от 15.01.2003 N 22
"ОБ УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА МОСКВЫ"

ЗАКОН г. Москвы от 14.09.1994 N 15-67
"О СБОРЕ ЗА КОМПЕНСАЦИЮ ЗАТРАТ ГОРОДСКОГО БЮДЖЕТА ПО РАЗВИТИЮ ИНФРАСТРУКТУРЫ ГОРОДА И ОБЕСПЕЧЕНИЮ СОЦИАЛЬНО-БЫТОВЫМИ УСЛОВИЯМИ ГРАЖДАН, ПРИБЫВШИХ В Г. МОСКВУ НА ЖИТЕЛЬСТВО"